荥阳市调报告

1、荥阳新城区项目市调报告2015年5月CONTENTS目录区域分析1市场分析2本体分析3区域分析第 1 章中原城市群郑州都市圈郑州中心城区郑州市对周边城市的辐射和吸收能力逐渐增强郑州城区对周边县市人口的吸附能力逐渐增强荥阳将成为中心城区重要组成部分，承担城区功能转移区域分析区域远景规划荥阳新区荥阳老城上街区本案郑上新区“郑上新区”的提出，进一步提高了西区的城市影响力。在今年郑州市十三届人大六次会议上，郑州市确定了“一主三区四组团”的郑州都市区空间布局。其中，“三区”是指：东部、西部、南部三个新区。西部新区则包括了上街组团、荥阳组团和宜居健康城组团，并将西部新区暂定为“郑上新区”，新的郑西新区行政

2、区域规划范围包括中原区、高新技术开发区、荥阳市与上街区。区域分析区域规划 区域将规划沿东西“一带”，南北“两轴”，分为六组团，形成“一主、一副、多中心”的规划。区域分析区域规划本案 荥阳新城区位于荥阳东部，规划有特色商业区，本项目位于特色商业区核心位置。连霍高速科学大道中州大道花园路北三环荥密路西三环西四环绕城高速南水北调荥泽大道京城路农业路金水路紫荆山路南三环陇海快速路中原路郑上路大学路地铁1号线建设路西流湖荥阳新区主城区荥阳老城区高新区本案科学大道建设路荥泽大道郑西半小时交通圈半小时交通圈区域分析区域交通高铁郑州西站五洲城一期中原路西四环陇海西路金马凯旋家具CBD五洲城：位于郑西高铁郑州西

3、站北广场，规划占地10000亩，总建筑面积1600万，是郑州市场外迁的主要承接地；规划五洲国际工业博览城”、“五洲国际商贸城”、“五洲国际美食城”、“五洲国际休闲娱乐城”、“五洲国际名品城”和“五洲国际未来城市生活城”等，将为区域带来近30万的产业人口。金马凯旋家具CBD：位于郑上路以南，西四环以西，绕城高速以东，将作为郑州家具市场外迁承接地，规划建筑面积380万，将为区域带来近50万的产业人口和1000到3000亿的产业值。锦艺国际轻纺城：是河南省重点项目，也是郑州市中原宜居商贸城区域规划的龙头项目，位于西四环郑上路交叉口，总建筑面积约90万平方米。一期占地406亩，投资30亿元，建成后可容

4、纳商户6000多个，安置就业8万人，项目二期占地200亩，投资20亿元，建设现代仓储物流中心。锦衣国际轻纺城区域分析区域产业区域内知名汽车企业区域内大型服装园区郑州南车轨道交通装备有限公司主营城际动车、城轨车辆、现代有轨电车的造修及高速动力组检修等四大业务板块，同时拉动相关配套产业投资集聚，建设中原经济区轨道交通装备造修基地。2014.5月南车中原经济区轨道交通车辆修造基地项目落户荥阳，总投资不低于35亿元，将于2015年建成投产使用，预计上万名工人引入。荥阳服装产业园，河南省荥阳市是经中国服装协会批准的全国首个“服装产业转移地区”，中国服装产业转移（荥阳）基地位于荥阳市东区京城北路以东、郑州

5、绕城高速以西、建设路以北、北临上高路，及其两侧区域内。占地约5000亩，主要建设服装、服饰及辅料生产加工企业，人口规模预计达到12万人，将成为中西部重要的服装产业加工集散地。 未来可导入人口：约10余万人区域分析区域产业区域规划区域交通区域产业郑西区域政策性导向规划发展方向利好；特色商业区潜力巨大；多纬度交通规划，为区域人口导入提供良好的交通支撑；区域内产业规划未来将导入大量产业人口；区域机会区域机会研判市场分析第 2 章基本指标具体内容开发商荥阳鑫苑置业有限公司 项目地址荥阳市郑上路与广武路交汇处西南角 占地面积/建筑面积占地面积：1100亩建筑面积：35万容积率/绿化率2.50 /30%物

6、业类别/建筑类别多层、小高层、高层均价商业街单层销售，成交价格约2000030000元/；住宅成交价格约5400元/总户数住宅总户数13000户建筑风格Art-Deco风格社区配套文化主题公园，国际商业风情街、公寓、2所幼儿园、1所小学、1所中学交通状况郑上1路重点个案分析郑西鑫苑名家项目规划：项目共分四期开发，目前在售为一期房源，包含9-11F小高层和18-33F高层两种类型房源。项目楼栋阶梯式错落摆放，南低北高保证良好的通风采光效果；60-113m的楼间距也可以保证楼栋的光照。公共资源：刘禹锡公园、李商隐公园、大海寺等 周边商圈：已签约永辉超市等医疗资源：荥阳市人民医院、荥阳市妇幼保健院等

7、教育资源：堡王小学、荥阳三中、荥阳一高等重点个案分析郑西鑫苑名家规划：项目楼栋阶梯式错落摆放。周边配套：距荥阳市政府较近，可就近使用荥阳市区资源配套。项目目前在售户型面积区间：86128平。主力户型为94和108平三室两厅一卫。两室一厅一卫86三室两厅一卫109三室两厅两卫128重点个案分析郑西鑫苑名家户型点评：南北通透，通风性佳；厨房与卧室相隔较远，减少油烟影响；客厅卧室均面朝南，朝向佳，冬暖夏凉，采光充足；工作阳台与厨房衔接，便于操作。基本指标具体内容开发商河南金根置业有限公司 项目地址郑上路与工业路交汇处北侧占地面积/建筑面积建筑面积：124851占地面积：35820.22容积率/绿化率

8、 23.6%/31.35%物业类别/建筑类别住宅/板楼 高层均价均价4800元/平米总户数1180户建筑风格Art Deco社区配套学校、银行、商业、休闲交通状况郑上1路，郑上2路，郑上7路重点个案分析郑上品项目规划：项目规划住宅以17至33层的高层为主，包含SOHO公寓、超市、风情商业街等多种物业类型，采用Art Deco建筑风格，是区域重点打造的地标性建筑！学校资源：荥阳三中，荥阳6小，博文幼稚园商场资源：建业超市医院资源：妇幼保健医院，郑州瑞龙医院教育资源：堡王小学、荥阳三中、荥阳一高等其他资源：荥阳植物园、体育馆、大型商超、风情商业街重点个案分析郑上品规划：采用Art Deco建筑风格

9、，包含多种物业类型周边配套：郑上品项目地处郑上新区核心、郑上路和工业路交汇处以北，坐北朝南，周边生活配套完善。项目目前在售户型面积区间：主力户型为131和119平的三房两厅两卫和三房2厅1卫三房两厅两卫131三房两厅一卫119重点个案分析郑上品户型点评：南北通透，通风性佳；客厅卧室均面朝南，朝向佳，冬暖夏凉，采光充足；厨房与卧室相隔较远，减少油烟影响；工作阳台与厨房衔接，便于操作。基本指标具体内容开发商荥阳宸华置业有限公司 项目地址郑上路与三公路交汇处向北200米路东占地面积/建筑面积占地面积：120亩建筑面积：35万容积率/绿化率 3.29%/40%物业类别/建筑类别住宅/板楼 高层均价均价

10、4800元/平总户数住宅总户数2534户建筑风格Art-Deco社区配套学校、银行、商业、休闲交通状况郑上1路，郑上7路公交，郑上2路公交重点个案分析泰成悦府项目规划：泰成悦府分两期开发，一期18号楼，主力户型为89左右的两房、104左右的经济三房、127左右的豪华三房。社区内规划有高端会所、知名幼儿园、17栋高级住宅和近1.7万的高端商业配套。教育资源：荥阳六小、荥阳三中、荥阳一高医院资源：荥阳瑞龙医院、荥阳市妇幼保健院、荥阳市中医院、荥阳市第二人民医院，荥阳县医院商业资源：市政特色商业街区、星级酒店其他资源：刘锡禹公园、50万平方米荥阳市植物园、象棋公园及体育馆重点个案分析泰成悦府规划：打

11、造高端型住宅社区周边配套：泰成悦府周边的教育、医院、商业等设施齐全，生活配套完善。项目目前在售户型面积区间：主力户型为86和124平的两室两厅两卫和三房2厅2卫两室两厅一卫86三房两厅一卫103三室两厅两卫124重点个案分析泰成悦府户型点评：南北通透，通风性佳；客厅卧室面朝南，朝向佳，冬暖夏凉，采光充足；厨房与卧室相隔较远，减少油烟影响；基本指标具体内容开发商郑州市中森置业有限公司 项目地址荥阳郑上路与荥泽大道交叉口北200米占地面积/建筑面积占地面积：78亩建筑面积：20万容积率/绿化率 2.99/35.20%物业类别/建筑类别住宅、沿街商铺/板楼 高层均价均价5000元/平米总户数住宅总户

12、数1555户建筑风格Art-Deco风格社区配套临街商业区交通状况12路、566路、44路至荥泽大道下车重点个案分析中森悦蓝山项目规划：悦蓝山小区本着天人合一的建筑理念，师法自然依地顺景，遵循和谐、生态的人居理念，通过台地使景观分层重叠，打造“巴比伦花园”的别致景观。教育资源：距离项目最近的小学为荥阳市第六小学医院资源：距离项目最近的医疗机构为豫龙镇卫生院商业资源：项目周边区域没有建成大型的集中商业中心其他资源：周边有刘禹锡公园、李商隐公园、大海寺等人文景观重点个案分析中森悦蓝山规划：打造高端型住宅社区周边配套：项目处于新兴发展区域，相关配套措施还不完善。重点个案分析中森悦蓝山两室两厅一卫约7

13、9三室两厅一卫约104三室两厅两卫约125户型点评：户型南北通透，通风采光条件好；阳台全部赠送一半面积，赠送面积多；每户赠送创意私家花园，层层退台，居住舒适度高。户型设计亮点：1、南北通透 2、观景阳台 3、飘窗 4、赠送面积基本指标具体内容开发商郑州海龙实业有限公司 项目地址荥阳市索河路与荥泽大道交汇处占地面积/建筑面积占地面积：约240亩建筑面积：约35万容积率/绿化率约1.9/约35%物业类别/建筑类别住宅、多层、小高层、高层/板楼 高层 均价成交价格约5400元/总户数规划户1244建筑风格海派建筑风格社区配套北大附属幼儿园，风情商业街交通状况12路、郑上1路、11路到唐王路与郑上路交

14、叉口下，荥阳10路到香槟大道营销中心处下车重点个案分析海龙香槟大道项目规划：项目五期目前正处于开盘强销期，粹取海派建筑“海纳百川、中西合璧”精髓，彰显大气、尊贵的气质，并且采用多种国家级标准的环保节能建材，倾力打造荥阳首席节能环保示范社区。重点个案分析海龙香槟大道规划/景观绿化：海纳百川、中西合璧。周边配套：项目处于商业圈的中心地段，周围设施齐全。金融配套：荥阳市农村信用合作联社，荥阳利丰村镇银行，中国邮政储蓄银行（豫龙镇营业所），邮政储蓄，中国农业银行（豫龙营业所）等；市政配套：郑氏三公广场，康泰园，刘禹锡公园，索园，荥阳市象棋公园，奥帕拉拉冒险岛水公园等；生活配套：爱心生活便利店，综合平价

15、超市，新世纪华联超市（织机路），时代超市（索河西路）等；教育配套：未来之星幼儿园，锦绣智灵童幼儿园，豫龙镇初级中学，荥阳市第六小学，豫龙镇第二小学等项目目前在售户型面积区间：主力户型为116-136平米三房在售三室两厅一卫116三房两厅一卫1三室两厅两卫136重点个案分析海龙香槟大道户型点评：户型南北通透，通风采光条件好；厨房距离餐厅近，方便就餐；厨房与卧室相隔较远，减少油烟影响；基本指标具体内容开发商郑州市正上置业有限公司 项目地址荥阳市国泰路与福民路西南角占地面积/建筑面积占地面积：约43亩建筑面积：约15万容积率/绿化率约3.43/约34%物业类别/建筑类别住宅、酒店公寓/板塔结合 高层

16、均价内部认购，成交价格约5400-5500元/总户数一期总户数360户建筑风格现代简约社区配套购物中心、大型超市、流行百货、电影院、健身瑜伽、特色餐饮、空中花园等交通状况12路、566路、44路，郑上1路、2路在国泰路与福民路口重点个案分析正上新世界项目规划：正上新世界位于郑上新区CBD荥阳特色商业区，总建筑面积15万平方米，产品包含一站式购物中心、商务休闲街区、SOHO公馆、酒店式公寓。市政配套：植物园、市图书馆医院教育配套：郑州一中、河南财经学院西校区、郑州职业技术学院、郑州机电工程学校其他配套：郑西高铁站、大型商超建业广场、京城超市、海龙大酒店重点个案分析正上新世界规划/景观绿化：项目目

17、前在建一站式购物中心和loft公寓。周边配套：郑上新区CBD荥阳特色商业区，周围配套设施齐全。项目目前在售户型面积区间：主力户型为3952平的loft公寓三室一厅一卫41三室一厅一卫52重点个案分析正上新世界户型点评：荥阳市场中较为稀缺的LOFT产品，面积段较小，总价带低，有一定的投资价值。基本指标具体内容开发商河南昌煜置业有限公司 项目地址荥阳市郑上路与绕城高速交汇处向西500米占地面积/建筑面积占地面积：约103亩建筑面积：约12万容积率/绿化率约2.9/约40%物业类别/建筑类别住宅、底商/板楼 高层均价成交价格约4800元/总户数住宅总户数922户建筑风格简欧风格社区配套底商交通状况1

18、2路 、郑上1路 、荥阳7路在郑州职业技术学院站下重点个案分析昌煜豫龙之春豫龙之春项目位于荥阳市郑上路与绕城高速交汇处向西500米，项目总建筑面积12万平方米，由10栋18-26层高的高层组成。社区主大门前是6000的中心广场，并配套有8000的商业配套项目推出46200多样户型。教育配套：项目与郑州职业技术学院零距离，共享学院的所有体育配套其他：周边还有香堤湾温泉、奥啪拉拉冒险岛，娱乐休闲之场所豫龙之春处于天然绿肺中心，郑州植物园、荥阳植物园、李商隐公园、刘禹锡公园、兴国寺等重点个案分析昌煜豫龙之春规划/景观绿化：由10栋18-26层高的高层组成。周边配套：地理优势强，周边资源及配套完善。项

19、目目前在售户型面积区间：主力户型为约99-135三室、约139-144四室重点个案分析昌煜豫龙之春户型点评：户型南北通透，通风采光条件好；客厅卧室均面朝南，朝向佳，冬暖夏凉；户型方正，功能性强.基本指标具体内容开发商荥阳市金龙房地产开发有限公司项目地址荥阳市康泰路与荥泽大道交汇处向东200米占地面积/建筑面积占地面积：约100亩建筑面积：约26万容积率/绿化率3.49/40%物业类型/建筑形态住宅、底商均价目前在售二期高层房源，成交价格约4600-4700元/总户数住宅总户数1566户建筑风格ARTDECO风格社区配套社区幼儿园、风情商业街、高端会所、市政供双气（暖气、天然气）等交通状况3路、

20、6路重点个案分析金龙紫东郡规划/景观绿化：独一无二的建筑风格、复合式皇家园林，合理的户型布局，荥阳东区标杆楼盘。金融配套：荥阳市农村信用合作联社，荥阳利丰村镇银行，中国邮政储蓄银行（豫龙镇营业所），邮政储蓄，中国农业银行（豫龙营业所）等；市政配套：郑氏三公广场，康泰园，刘禹锡公园，索园，荥阳市象棋公园，奥帕拉拉冒险岛水公园等；生活配套：爱心生活便利店，综合平价超市，新世纪华联超市（织机路），时代超市（索河西路）等；教育配套：未来之星幼儿园，锦绣智灵童幼儿园，豫龙镇初级中学，荥阳市第六小学，博文幼儿园（三公路）等周边配套：荥阳东区核心，配套逐步完善，能够满足生活需求项目规划：总占地近100亩，由

21、13栋高层、小高层、花园洋房组成，分三期开发，现一期售罄，二期在售中。项目有花园、阳台、露台、飘窗等众多赠送空间，最大赠送32。重点个案分析金龙紫东郡户型点评：户型南北通透，通风采光条件好；阳台全部赠送一半面积，赠送面积多；户型设计亮点多，生活阳台、飘窗、入户花园等，居住舒适度高。三室两厅一卫约117三室两厅两卫约134三室两厅一卫约113重点个案分析金龙紫东郡户型设计亮点：1、南北通透 2、入户花园 3、飘窗 4、赠送面积基本指标具体内容开发商郑州市中森置业有限公司项目地址荥阳市荥泽大道与康泰路交汇处占地面积/建筑面积占地面积：约265亩建筑面积：约45万容积率/绿化率3.2/36%物业类型

22、/建筑形态住宅、底商均价项目处于清盘阶段，高层成交价格约4500-4600元/，均为现房。总户数住宅总户数3044户建筑风格简欧风格社区配套沿街商业、大型景观下沉式广场、蓝山会所、市政供双气（暖气、天然气）等交通状况12路、14路重点个案分析中森意墅蓝山周边配套：荥阳东区核心，配套逐步完善，生活十分便利项目规划：项目由高层、小高层、花园洋房组成，分五期开发，绿化景观轴以北、西、南入口为景观主轴线起点，纯大户高层，奇偶错层、入户花园、6米阳台。金融配套：荥阳市农村信用合作联社，荥阳利丰村镇银行，中国邮政储蓄银行（豫龙镇营业所），邮政储蓄，中国农业银行（豫龙营业所）等；市政配套：郑氏三公广场，康泰

23、园，刘禹锡公园，索园，荥阳市象棋公园，奥帕拉拉冒险岛水公园等；生活配套：爱心生活便利店，综合平价超市，新世纪华联超市（织机路），时代超市（索河西路）等；教育配套：未来之星幼儿园，锦绣智灵童幼儿园，豫龙镇初级中学，荥阳市第六小学，豫龙镇第二小学等重点个案分析中森意墅蓝山规划/景观绿化：绿化环境空间的丰富多样和鲜明的层次感，半公开的围合组团景观。户型点评：户型南北通透，通风采光条件好；阳台全部赠送一半面积，赠送面积多；每户赠送创意私家花园，层层退台，居住舒适度高。两室两厅一卫约82三室两厅两卫约132三室两厅两卫约115重点个案分析中森意墅蓝山户型设计亮点：1、南北通透 2、观景阳台 3、飘窗 4

24、、赠送面积基本指标具体内容开发商荥阳成邑置业有限公司项目地址荥阳市建设西路与织机路交汇处北200米占地面积/建筑面积占地面积：约75亩建筑面积：约17万容积率/绿化率3.1/36%物业类型/建筑形态住宅、底商均价项目高层房源在售，成交价格约4600-4700元/。总户数住宅总户数1094户建筑风格ARTDECO风格社区配套沿街商业、社区会所、智能化安防、电梯门禁、可视对讲、车卡自动感应等交通状况12路、郑上1路重点个案分析成邑德润华庭周边配套：荥阳东区核心，配套逐步完善，生活十分便利项目规划：项目规划10栋高层，88-126户型，全明布局，采光通风，五星精装入户大堂，入口景观大道、12000中

25、央公园、滨水花卉、健身步道、木栈桥、园林艺术小品。金融配套：农行ATM，豫龙农村信用社，农村信用社ATM，中国农业银行（豫龙营业所），邮政储蓄银行ATM，邮政储蓄银行豫龙镇营业所等；市政配套：奥帕拉拉冒险岛水公园，郑氏三公广场，刘禹锡公园，李商隐公园（西门），晶钻影视，李商隐公园等；生活配套：万兴综合商店，红伟糖烟酒综合批发部，供销社综合商店，香菇酱供销社综合批发部等；教育配套：豫龙镇初中，豫龙镇第二小学，未来之星幼儿园，锦绣智灵童幼儿园，博文幼儿园，荥阳市第六小学等重点个案分析成邑德润华庭规划/景观绿化：独特的多维景观体系，以40的绿化率完美呈现高品质生态水景居住区。户型点评：户型南北通透，

26、通风采光条件好；阳台全部赠送一半面积，赠送面积多；每户赠送创意私家花园，层层退台，居住舒适度高。两室两厅一卫约89三室两厅两卫约123三室两厅一卫约116重点个案分析成邑德润华庭户型设计亮点：1、南北通透 2、观景阳台 3、飘窗 4、赠送面积基本指标具体内容开发商郑州市中森置业有限公司项目地址荥阳市荥泽大道与郑上路交汇处向北500米占地面积/建筑面积占地面积：约138亩建筑面积：约23万容积率/绿化率2.49/38%物业类型/建筑形态住宅、底商均价目前在售一期，洋房成交价格约6100-6200元/，别墅成交价格约9000-17000元/。总户数住宅总户数990户建筑风格赖特草原风格社区配套下沉

27、式商业、游泳馆、健身房、高端会所、市政供双气（暖气、天然气）等交通状况12路、44路、郑上1路重点个案分析中森林语美墅规划/景观绿化：赖特风格建筑设计、低密度规划均体现了项目高端品质，升值潜力较大。周边配套：荥阳东区核心，配套逐步完善，生活十分便利项目规划：项目规划32栋住宅，其中4层双拼4栋，4.5层叠拼7栋，9.5层空中别墅4栋，5层电梯洋房4栋，9层平层电梯洋房4栋，11层电梯洋房6栋，25-28层高层住宅3栋。金融配套：荥阳市农村信用合作联社，荥阳利丰村镇银行，中国邮政储蓄银行（豫龙镇营业所），中国农业银行（豫龙营业所）等；市政配套：郑氏三公广场，康泰园，刘禹锡公园，索园，荥阳市象棋公

28、园，奥帕拉拉冒险岛水公园等；生活配套：爱心生活便利店，郑州供销农资超市，综合平价超市，新世纪华联超市（织机路），等；教育配套：未来之星幼儿园，锦绣智灵童幼儿园，豫龙镇初级中学，荥阳市第六小学，豫龙镇第二小学等重点个案分析中森林语美墅户型点评：户型南北通透，通风采光条件好；厨房带工作阳台，增强的实用性；南向双阳台设计，采光效果好；户型方正，功能性强.户型设计亮点：1、南北通透 2、观景阳台 3、飘窗 4、赠送面积两室两厅一卫约93三室两厅一卫约111三室两厅两卫约138重点个案分析中森林语美墅项目名称户型面积（）月均去化量（万/）高层洋房别墅LOFT公寓郑西鑫苑名家86-125-0.77郑上品80-120-泰成悦府89