大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位

1、大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位2项目研究思路我们通过以下研究思路来解决项目主要面临的问题：项目启动和前期准备行业细分市场分析市场竞争分析目标客群市场定位业种业态配比供应分析供需分析定位研究宏观 分析中观 分析项目基地分析硬件功能建筑设计研究主题概念项目初步定位评估定位分析产品优化设计功能组合大良区域发展规划交通人流动线顺德宏观经济概况区域商业市场分析消费者调研市场研究及初步定位报告框架内容3项目背景情况分析PART .2顺德区宏观经济及城市发展项目区域研究本项目的宏观支撑顺德区零售商业市场分析PART .3顺德主要商圈市场研究现有及未来主要商业项目研究本项目的商业市场机会竞

2、争分析可辐射区域消费需求研究现有及未来竞争项目分析本项目的定位方向项目定位及开发建议PART .7项目商业定位项目开发建议项目定位项目基地分析PART .1本项目的基础条件核心元素分析PART .5本项目的竞争力研究项目定位的核心元素研究PART .4区域市场特征分析区域人口消费者研究区域商业市场研究本项目的区域商业市场机会PART .6区域住宅市场研究目录4项目基地分析项目背景情况分析顺德零售商业市场研究区域市场特征分析竞争分析核心元素分析项目初步定位及开发建议1234567商圈位置位于东区新商圈核心5新商圈已形成紧邻顺峰山项目15分钟到新区府大良老区商业中心东区新区10分钟可达市中心位置概

3、况：1、项目位于新旧城区交界，是大良新兴的商住区，拥有良好的区位资源；2、项目所在东区新商圈，位于新区与老城区的节点，在商业气氛及生活气氛均超过新区和老城区；3、项目在顺德大良桂峰路和南国东路交界处，与市中心和新区府距离较理想，交通便利，有较强的经济辐射能力。6四至景观商住形象吐出，休闲设施丰富地块现场南向顺峰山公园北向集高尔夫、游泳、休闲一体的新领域运动公园西南向永旺购物中心东向宝翠花园 西北向明日华府和新一城1、本项目周边中高档小区较多（如：明日华府、宝翠花园、奥园华庭等，商住形象突出，为项目提供了高品质的消费群体；2、地块北部有高尔夫练习场和游泳池等运动设施，南部与南国东路一路之隔是顺峰

4、山公园，为项目提供了丰富休闲设施和极佳景观；3、项目对面已有永旺购物中心入驻，与新一城购物广场临近，为项目提供了大量人流。交通状况交通便利，人流车流量较大7项目位置顺峰山公园宝翠花园永旺顺德购物中心南国东路桂峰路锦上路驹荣路1、本项目周边公共交通系统较发达，与本区域主要公交站相邻，顺峰山公园站是到达本项目的主要公交站点，附近还有永旺购物中心北门和西门公交站点，共有6路公交车经过；2、南国东路和驹荣路都是八车道的主干道，桂峰路、锦上路四车道，人流车流量较大，交通便利。配套设施公共配套设施成熟齐备8吉之岛桂畔河高尔夫顺德一中附小李兆基中学沃尔玛顺德医院第三门诊实验小学顺峰山公园顺峰中学东区小学桂南

5、公园大良街市1、公共配套设施齐全：学校、商场超市、医院、银行、高尔夫练习场、街市等大型配套齐全；2、自然人文环境较浓郁：本案属市重点中小学顺峰小学地段，对外来人口定居较有吸引力。现代街市9基地SWOT分析总结S优势W劣势南向远眺顺峰山，独有景观优势商业体量相对较小，不足以打造成一个全业态、综合性商业体东区商圈已成形，有商业氛围基础附近购物中心已获消费者认可周边配套完善，交通便利存在部分农用地和农民房，项目档次及景观有影响区域经济辐射能力较强O机会T威胁地产市场升温，区域开发仍在进行中对面永旺购物中心定位在区域高档，业种业态比较丰富，存在明显竞争路网建设的不断完善，使项目辐射能力日益提高顺峰山公

6、园景点知名度不高，游客消费力有限大良东区新城规划落实较好本地综合体高端项目空缺目录10项目基地分析项目背景情况分析顺德零售商业市场研究区域市场特征分析竞争分析核心元素分析项目初步定位及开发建议1234567项目背景情况分析11112.12.22.3顺德区经济指标项目所在区域分析及发展规划项目宏观背景研究小结12顺德人均GDP￥82230元超过国内主要一线城市水平顺德区2005年-2010年GDP顺德近5年来经济高速增长，平均复合增长率在17%以上，GDP总量居佛山各区县首位，超过1700亿元，占佛山总量36%。顺德人均GDP以超越中国北京、上海、广州等一线城市的平均水平，仅次于深圳，已达到发达

7、国家水平。经济发展的模式将向以服务和消费为代表的第三产业的发展转变。佛山市各区县GDP排名及顺德与一线城市比较（2011年3月）区县排名GDP（亿元）顺德区1662.9 南海区1592.0 禅城区923.6 三水区478.0 高明区388.0 佛山市4742.6 城市人均GDP（元/常住人口）北京68788 上海77564广州(2008)80706深圳(2008)89814 顺德区 约84500数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴13顺德区常住人口约202.4万人，增长较缓慢户数人口大良62068209104容桂56277197280伦教2284280889勒流30870115357陈村225

8、1077445北滘29884113194乐从2889599043龙江2431496084杏坛31497127051均安2254987245合计3317061202692顺德区人口增长率较为平缓，年末全区常住人口为202.83万人，比上年末增加1.41万人，比上年末增长0.7%。顺德分十个街道，人口分布比较分散，人口最集中的是大良和容桂两个街镇， 占顺德总人口的三分之一以上。2009年户籍人口统计数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴14顺德固定资产投资的增速近年有所放缓，占国民经济总量的比例低于南海、禅城。靠固定资产投资拉动经济增长的模式正在转变。顺德固定资产投资￥342.6亿元,比上年增长13

9、.5%区县固定资产(亿元)南海区475.1顺德区342.6禅城区274.0三水区233.1高明区145.8佛山市各区县排名（2009年）数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴15第三产业近年来平稳发展，年复合递增率在15%以上顺德近年来第三产业平稳发展，过去五年年复合递增率在15%以上。但占经济的总量仍徘徊在1/3左右，发展速度落后于第二产业，未来发展的潜力巨大。数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴16数据来源：佛山统计网佛山市各区县社会消费品零售总额排名（2009年）2009年顺德区社会消费品零售总额达到473.5亿元，在佛山市各区排名第2，并且年均增长超过15%。社会消费品零售总额473.5

10、亿元区县社会消费品零售总额顺德区473.5南海区455.3禅城区322.9三水区112.4高明区59.617数据来源：佛山统计网一线城市与顺德对比（2009年）2009年顺德人均可支配收入超过28000元，达到甚至超过国内主要一线城市，说明顺德区民的富裕程度较高。人均可支配收入￥28417元甚至超过国内主要一线城市城市人均可支配收入北京26738 上海28838广州(2008)25317 深圳(2008)26729 顺德2841718顺德私家车每百户保有量44台，超过广州、上海一线城市与顺德对比（2009年）城市每百户拥有量上海14广州16顺德44私家车是顺德区民出行的主要交通工具，2009年

11、顺德每百户私家车拥有量达44，为全国领先水平，大大超过广州、上海等地。因而要充分考虑商业设施的停车需求。19消费性支出结构食品29%、交通和通讯22%20082009增长率(%)城镇居民人均消费支出21108.4622165.535食品5916.986608.7911.7衣着726.751027.3641.4居住3389.543256.17-3.9家庭设备用品及服务2151.681554.24-27.8医疗保健989.081098.9411.1交通和通讯4609.385001.778.5教育文化娱乐服务2781.632827.781.7其他商品和服务543.42790.4945.52009年食

12、品、交通和通讯、居住和教育文化娱乐服务是顺德人消费的主要支出；2009年衣着、食品和医疗保健支出增长较快，由于缺少匹配的设施，教育文化娱乐服务消费增长较缓慢，仅为1.7%。项目宏观背景研究20202.12.22.3顺德区经济指标项目所在区域分析及发展规划项目宏观背景研究小结佛山城市总体规划“2+5”组团式21佛山市的城市整体规划主要是按照“2+5”组团式进行布局定位，“2+5”组团是指两个百万人口以上的城区和五个30-50 万人口规模的城区。具体来说，“2”即是指“中心组团”和“大良-容桂-伦教组团” 。本项目位于“大良-容桂-伦教组团”，是未来佛山的新城市中心，发展前景明朗。 本项目位于“大

13、良容桂-伦教”中心组团大良组团规划22大良组团为生活型组团，为全区的政治、文化、教育、商贸中心，区域性交通枢纽之一。未来大良的商业地产发展速度将会加速，以推进旧城改造和建设新城区主；未来大良的商业市场投放量将较大，商业整合升级将会加快；在商业升级改造中，将立足于顺德、大良本地文化，尤其是餐饮文化，创造独特魅力的城市品位和风格。 本项目位于新城和老城中心的过渡带项目宏观背景研究23232.12.22.3顺德区经济指标项目所在区域分析及发展规划项目宏观背景研究小结24 对于本项目的意义：宏观经济小结顺德人均收入高，具有强大的消费能力第二产业是顺德的支柱产业，虽然人均可支配收入已达到国内一线城市水平

14、，但第三产业和商贸零售业发展相对滞后，餐饮行业例外。顺德经济发达，富裕程度高顺德经济高速发展，人均GDP和私家车拥有量等经济指标居于全国前列，并且已经达到发达国家水平社会消费品零售总额增速低，潜力巨大社会消费品零售总额的增速落后，顺德的零售业发展速度落后于顺德经济发展速度和顺德区民的富裕水平 零售商业市场还有很大的发展空间 区域市场发展潜力很大，消费会有持续性增长 顺德居民消费有偏重餐饮的传统，餐饮需求比例偏高顺德居民的具有强大投资能力和购买能力目录25项目基地分析项目宏观背景研究顺德零售商业市场研究区域市场特征分析项目竞争研究项目核心元素分析项目商业初步定位及开发建议1234567顺德零售商

15、业市场分析26顺德商业发展分析顺德零售市场研究主要零售商圈及代表项目项目发展建议3.13.23.33.4顺德商业零售业发展规划建立三个城市商圈27通过建立三个城市商圈，发掘顺德的产业优势、区域优势和传统特色商业优势资源、营造顺德特色的岭南商业文化，吸引外来商务、旅游客流，提升顺德的商业地位和影响大良商圈（大良新旧城区）：依托传统大良商业街区的华盖路商业步行街商业设施；借助顺德“家电之都”的优势建设顺德家电博览中心；配合新建的嘉信城市广场购物中心、会议展览中心、德胜广场等商业、旅游、文化、休闲设施；形成一个拥有五六个大中型购物中心，拥有一批代表性的购物商场、百货、主题商城、超级市场、品牌专卖店、

16、专业店的商圈，塑造顺德消费水平较高的、现代化的商业中心形象。容桂商圈： 形成一个拥有两三个大中型购物中心，以立体商业步行街为主，名店林立，有一批代表性的购物商场、百货、主题商城、超级市场、品牌专卖店、专业店的购物商圈，塑造顺德消费水平较高的、现代化的南部商业中心形象。乐从、龙江商圈（325国道乐从、龙江沿线）： 依托325国道乐从、龙江沿线东南亚最大的各种家庭、办公室、宾馆、酒店家具产品及其原辅材料的展览、销售市场；形成一个拥有三四个大中型购物中心，配套各种购物商场、百货、主题商城、超级市场、便利店、专卖店、专业店、餐饮酒店的购物商圈，塑造顺德特色鲜明、消费水平较高的现代化的西北部商业中心形象

17、。地图龙江商圈大良商圈容桂商圈28城市交通规划和轨道交通远期规划要加强中心组团三街区的联系通道建设，完成碧桂公路的南延工程，并开始实施与各组团的衔接工程；规划建设伦桂路北部路段及南部路段；建设衔接金沙大道与容桂大道的桥梁。完善各组团内部道路网络。继续建设新城区道路；大良街区以旧城道路改造和新区道路建设并重；伦教街区“十一五”期间重点建设北部工业区和西部居住区的道路。规划建设和完善中心组团出入口道路，扩建容桂客运站。加大力度建设容桂佛山九横快速路联系杏坛C园区，加强中心组团南部与西南各镇的联系。做好南国路东延线的建设和五沙大桥的扩建工作，加快推进新基北路、云良路延长线及东部片区路网，大力推进东部

18、商住区建设。线路起止经由定位广佛7号线古鉴-番禺紫坭凤山路联系大良容桂组团与番禺市桥的联络线广佛8号线南江-番禺大岗德胜北路联系大良容桂组团与广州南沙的联络线本项目我国零售业的发展经历了3个阶段，第三个阶段和世界零售业的发展接轨29深度开放阶段（1999年6月以后至今）初级开放阶段（1992.71998年底）政策保护阶段（1992年以前）业态发展特征百货商场的兴起和鼎盛时期百货商店处于长期垄断地位百货商场的食品、饮料、日用品和烟酒销售被连锁超市替代便利店、大综超、仓储商店等业态随着外资进入而开始兴起一些品类的专业店开始出现连锁超市超过百货商店占据了零售业第一的位置百货商店由于其他业态的竞争进入

19、衰退期，逐步开始转型便利店、专业店、大综超等业态发展迅速购物中心业态出现并在部分地区迅速发展零售业开放程度完全的政策保护，不允许国内非商业系统的企业以及外资进入国务院发布了关于商业零售领域利用外资问题的批复，允许北京、上海、天津、广州、大连、青岛等6个城市和5个经济特区试办中外合资或合作商业企业中方必须控股51%以上企业不得经营批发业务，进口商品比例也不得超过30%零售业进一步开放，零售领域开放地域扩大到所有省会城市和计划单列市外商允许进入直辖市的批发环节连锁商业允许外方控股依照WTO承诺，2005年底对商业零售行业已经完全开放 顺德商业零售市场的发展分为三个阶段30供销社/集贸市场内资百货/

20、专业市场新兴业态外资零售商进驻90年代21世纪初2010商业成熟度第三阶段2007今第二阶段90年代21世纪初第一阶段90年代以前类似“华丽百货”这样的国有供销社以及集贸市场是当时顺德商业零售市场的主流由国有供销社改制而成的内资百货成为了商业零售市场的主力军，如新昌百货、天安百货等。同时，家具、家电等专业市场也逐渐涌现多个国际知名零售商在顺德开店天佑城等购物中心形式在顺德开始出现，并逐渐为广大消费者所接受时间多种业态已在顺德出现31业态选址商圈、目标客户营业面积商品结构经营方式服务功能信息化程度百货店 城市繁华区交通要道 5000平方米 以经营服饰、衣料、家庭用品为主 柜台销售开架自选 服务功

21、能齐全 一般超市地区中心居住区目标顾客以居民为主1000平方米左右食品生鲜食品日用品衣食用品齐全重视本企业的品牌开发 自选销售结算在集中的收银处统一进行营业时间11小时以上程度较高大卖场城乡结合部住宅区交通要道2500平方米 折扣店城市结合部交通要道目前逐渐向城市中心扩张目标顾客以中高档流行时尚消费者为主1000-20000平方米以时尚类产品为主定价销售开架面售具备有丰富专业知识的销售人程度较高专业店 繁华商业区商店街或百货店、购物中心内目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主 根据主营商品特点而定体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90%定价销售开架面售具备有丰富

22、专业知识的销售人员和适当的售后服务 多种业态已在顺德出现32业态选址商圈、目标客户营业面积商品结构经营方式服务功能信息化程度专卖店 繁华商业区商店街或百货店、购物中心内目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主 根据经营商品的特点而定 以著名品牌、大众品牌为主 定价销售开架面售注重品牌名声、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业知识性服务 购物中心 中心商业区城乡结合部的交通要道 经营服务辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主 营业面积在10万平方米以上 由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独

23、立经营 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场折扣店城市结合部交通要道目前逐渐向城市中心扩张目标顾客以中高档流行时尚消费者为主1000-20000平方米以时尚类产品为主定价销售开架面售具备有丰富专业知识的销售人程度较高多种业态已在顺德出现33业态选址商圈、目标客户营业面积商品结构经营方式服务功能信息化程度仓储式商场 城市结合部交通要道 以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主 10000平方米左右 以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售 仓库式陈列 自选销售程度较高，并实行会员制客户管理 便利店地区中心、居住区、交

24、通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区目标顾客以居民、单身、年轻人为主100平方米左右食品小百货有即时消费性、小容量、应急性等特点自选销售结算在集中的收银处统一进行营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目程度较高小结34发展阶段我国深度开放阶段：零售业进一步开放发展阶梯顺德属于第一阶梯：零售业发展较快商业成熟度第三阶段：新兴业态外资零售商进驻商业形态多种商业形态已出现顺德已出现有多种商业形态出现，吸引了新兴业态外资零售商进驻，该区域消费力已达到国内一级城市水平，但消费观念需要进一步加强，应增加引导性消费，提高该区域的消费层次。顺德零售商业市场分析

25、35顺德商业发展分析顺德零售市场研究主要零售商圈及代表项目项目发展建议3.13.23.33.4顺德商业发展区域比较分散，大良和容桂是目前顺德区的商业中心，集中了顺德主要的大型商业设施顺德区有十一个街道，零售业发展比较分散，随着经济和社会的发展，大良及容桂街道逐渐发展成可以辐射全区的商业中心，在政府的商贸业十一五规划中，龙江商圈也将成为一个以专业市场为主导的商业中心。地图龙江商圈大良商圈容桂商圈本项目37顺德乃至整个佛山的消费外流都比较严重，大卖场是目前顺德区商业零售消费市场的主要载体顺德乃至整个佛山的中高端消费都外流到广州，甚至香港和澳门。这是由于本地区的居民富裕程度较高，而零售业的发展远远不

26、能满足消费者的需求。本地消费者在购买中高档的服饰等商品时，往往前往香港，档次较高，品类较多，并且交通也比较便利；而随着沃尔玛、大润发、乐购、易初莲花等国际知名卖场的进驻，顺德区民的日常基本生活需求已经可以得到满足，这些卖场主要集中于大良老城区，预计未来的竞争也将日益激烈。序号大卖场所属区域1TESCO大良2沃尔玛大良3大润发大良4JUSCO大良5易初莲花容桂6TESCO容桂61235438随着购物中心业态的出现，越来越多的国际知名零售品牌进驻顺德，消费外流的情况在逐渐改善随着众多国际知名卖场和购物中心（如天佑城、新一城）形式的出现，越来越多的国际潮流品牌和中档品牌随之入驻顺德，如屈臣氏、老凤祥

27、、ESPRIT、淑女屋、哥伦比亚、达衣岩、麦考林等；未来将有更多的国际时尚品牌入驻顺德，部分改善顺德消费外流的现状。新一城图39小结区域相对集中形式单一外向型消费为主顺德大型商业主要集中在大良和容桂街道，在顺德占有核心的商业地位，其他商业区域综合性商业较少，商业氛围较差。顺德目前商业以大卖场和商业街为主，购物中心模式的商业较少，但影响力逐步增大。随着众多国际知名卖场和购物中心形式的出现，越来越多的国际潮流品牌和中档品牌随之入驻顺德，消费外流的情况在逐渐改善。顺德零售商业市场分析40顺德商业发展分析顺德零售市场研究主要零售商圈及代表项目项目发展建议3.13.23.33.4顺德核心商圈龙江、大良、

28、容桂41根据佛山顺德商贸流通业十一五规划，顺德区将规划龙江、大良、容桂三个城市商圈，目前三个商圈的发展已经日趋成熟，吸引了多个国际知名零售商的进驻。大良商圈：顺德商业集中度最高的区域，有多个大型购物中心，该商圈业态比较丰富；容桂商圈：以大卖场和购物中心为主，商业结构简单；龙江商圈：商业以专业市场为主，龙江目前只有一家大型购物中心。地图龙江商圈大良商圈容桂商圈大良商圈顺德商业集中度最高的区域42商圈概况商圈区位：以华盖路、环市东路、东乐路、南国东路所围合区域；商圈描述：大良商圈是顺德传统核心商圈，顺德从前老牌百货均集中在此区域。现有众多国际知名品牌零售商，如沃尔玛、吉之岛、乐购等。大良商圈是顺德

29、商业集中度最高的区域。123456序号主要项目名称 商业形态商业建筑面积（）1新一城购物广场购物中心72,0002新世界中心主题商场28,0003永旺购物中心购物中心66,0004华盖路商业步行街步行街25,0005西山上筑购物中心社区配套超市18,0006大润发大卖场30,000总计239,000大良商圈代表商业新一城购物广场43项目新一城购物广场地址新桂中路和东乐路交汇处商业面积（平方米）72,000开业时间2009年12月楼层地下1层，地上3层商业定位综合型家庭主题式购物中心租金-1层：￥35-90/m2/月1层：￥150/m2/月2层：￥100/m2/月3层：￥50-80/m2/月主力

30、店/代表品牌沃尔玛、星巴克、香港满记甜品、永亨银行、一级棒寿司、康师傅私房牛肉面、屈臣氏、麦当劳顺德新一城是中国一流的商业地产开发及运营商深 商用置业为顺德区民倾力打造的家庭主题式购物中心，该购物广场云集200个品牌；2010年1月29日正式试业，目前，是顺德面积最大、商业业态最齐全的购物广场之一。主力租户为世界五百强零售企业沃尔玛。大良商圈代表商业新世界中心44项目新世界中心地址顺德大良清晖路148号商业面积（平方米）28,000开业时间1998年楼层1-3层商业定位集饮食、娱乐、购物于一体租金1层：￥100300 /m2/月2层：￥150250 /m2/月3层：￥ 80120 /m2/月主

31、力店/代表品牌李宁、NIKE、PUMA 彪马、TAYOHTA、DISNEY、Adidas、周大福、安莉芳、7-11便利店、万宁新世界中心首层为国内外名牌店集中地，二层为设计新颖独特的“室内步行街”，三层有美食广场及其他大型娱乐设施等；顺德新世界中心商场与顺德万怡酒店、会景阁三位一体，相辅相成，与兴建于明代的广东四大名园之一-清晖园相对。大良商圈代表商业永旺购物中心45项目永旺购物中心地址顺德区大良镇南国东路商业面积（平方米）建筑面积达10万平方米营业面积6.6万平方米停车场面积3.4万平方米开业时间2007年1月楼层2层商业定位中高档综合性购物中心租金1层：￥150-250 /m2/月2层：￥

32、100/m2/月主力店/代表品牌Jusco、国美电器、肯德基、必胜客、大家乐、巴黎三城、味千拉面、ESPRIT、JACK JONES、ONLY、百丽、沙驰、永正购书中心、SWATCH永旺顺德购物中心是永旺集团在华南地区开设的首家购物中心，占地面积为47,046，以主力店JUSCO为主，另有93家专门店；JUSCO顺德店首层为食品超市及家电的卖场，二楼为服装、化妆品、玩具等卖场 。大良商圈代表商业东城西山上筑购物中心46项目东城西山上筑购物中心地址西山上筑位于顺德大良环市东路商业面积（平方米）18,000开业时间2008楼层3F商业定位社区配套卖场租金￥20-￥30/m2/月主力店/代表品牌TE

33、SCO,真功夫东城西山上筑是大良首个集住宅、大型商业、酒店、办公于一体的大型社区。东城西山上筑商业部分的面积约为6.6万平方米商业部分主要以引入大型商家，以及满足社区生活所需的商户为主;顺德大良店是TESCO在华南第一家以TESCO命名的门店。TESCO大良店总建筑面积约为1.8万平方米，地上地下共三层，其中，地上一层建筑面积约为7700平方米，地上二层建筑面积约为9800平方米。大良商圈代表商业大润发47项目大润发地址佛山市顺德区大良延年路8号商业面积（平方米）30,000开业时间2004年9月23日楼层3F商业定位超市租金￥20-￥30/m2/月主力店/代表品牌大润发，KFC大润发配置15

34、000平方米停车场，停车场面积15000平方米，营业时间比其他超市延长半小时，实行送货上车；来自台湾的大润发超市，1997年即在上海开设了大陆第一家超市，华南区域开设了潮州、中山、顺德三家，顺德店是大福源华南区的旗舰店，按欧洲版设计建造。 容桂商圈商业结构简单，以大卖场及购物中心为主48商圈概况商圈区位：以桂洲大道、振华路、凤祥路构成的新商圈，和以容桂大道、容奇大道中构成的次商圈；商圈描述：容桂商圈云集了众多大型的百货公司、超级商场和品牌专门店，吸引着来自中山、江门、番禺还有本地的消费群体。容桂商圈是该区南部的商业中心形象，以现代工业尤其是家电产业为依托。序号项目名称商业形态商业建筑面积（）1

35、天佑城购物中心90,0002卜蜂莲花大卖场16,000总计106,00012序号未来项目名称商业形态商业建筑面积（）3家乐福时代广场30,000总计30,0003龙江商圈以家具建材专业市场为主49商圈概况商圈区位：325国道乐从、龙江沿线；商圈描述：依托325国道乐从、龙江沿线东南亚最大的各种家庭、办公室、宾馆、酒店家具产品及其原辅材料的展览、销售市场；创新乐从、龙江传统商业街区的商店、餐饮店、酒吧、茶馆、健身休闲、文化娱乐网点等商业设施，形成一个拥有三四个大中型购物中心，配套各种购物商场、百货、主题商城、超级市场、便利店、专卖店、专业店、餐饮酒店的购物商圈，塑造顺德特色鲜明、消费水平较高的现

36、代化的西北部商业中心形象。序号项目名称商业形态商业建筑面积（）1盈信城市广场购物中心160,0002顺联家具城（南区）专业市场100,0003顺联家具城（北区）专业市场200,0004顺联橱柜灯饰城专业市场30,0005龙江豪俊家具装饰材料城专业市场40,000总计530,0001324550顺德乃至整个佛山的消费外流都比较严重，大卖场是目前顺德区商业零售消费市场的主要载体顺德乃至整个佛山的中高端消费都外流到广州，甚至香港和澳门。这是由于本地区的居民富裕程度较高，而零售业的发展远远不能满足消费者的需求。本地消费者在购买中高档的服饰等商品时，往往前往香港，档次较高，品类较多，并且交通也比较便利；

37、而随着沃尔玛、大润发、乐购、易初莲花等国际知名卖场的进驻，顺德市民的日常基本生活需求已经可以得到满足，这些卖场主要集中于大良老城区，预计未来的竞争也将日益激烈。序号大卖场所属区域1TESCO大良2沃尔玛大良3大润发大良4JUSCO大良5易初莲花容桂6TESCO容桂612354小结51顺德各商圈均配有大型购物中心，各商圈业态种类已基本能满足各商圈的消费需求。由于项目所在区域大良东区商业项目规模较大，配套设施健全，目前少有吸引周边商圈的消费者前来消费的商场。大良商圈：大型商业项目集中地，3大世界顶尖级零售商进驻 顺德大型购物中心主要集中在大良，知名大型购物中心面积约为239,000m2； 乐购、吉

38、之岛、沃尔玛等世界顶尖级零售商先后进驻顺德大良东区，大良东区成为全国少有的集中三家世界零售业巨头的城区之一。三家零售巨头均占地上万平方米以上，停车场等配套设施齐全。容桂商圈：配有大型商业项目、大卖场，满足商圈消费者需求 容桂的商业发展得很快，天佑城（乐购）、易初莲花等一大批零售巨头相继进驻该区域，为该区域消费者提供了更大的便利。龙江商圈：专业市场为主，离本项目距离较远，难以辐射到该项目 龙江商圈内盈信城市广场是最大的商业项目，其它均为家具建材类专业市场。顺德零售商业市场分析52顺德商业发展分析顺德零售市场研究主要零售商圈及代表项目项目发展建议3.13.23.33.4本项目借鉴价值53本项目的入

39、市将强化大良近东区的商业氛围，项目应与该商圈内其他项目形成差异化竞争。本项目应遵循商业市场发展趋势，增强业态丰富度和自身特色。本项目应把餐饮业态列为重点，其中尤其关注粤菜业种，以满足当地需求特性。本项目总体选择品牌商业发展思路，通过特色品牌业态的组合实现差异化竞争和独特消费吸引力。目录54项目基地分析项目背景情况分析顺德零售商业市场研究区域市场特征分析竞争分析核心元素分析项目初步定位及开发建议1234567区域市场特征分析55区域人口消费者研究区域商业市场研究区域住宅市场研究4.14.24.3区域市场特征分析56区域人口消费者研究区域细分商业市场研究区域住宅市场研究4.14.24.3顺德餐饮市

40、场顺德休闲娱乐市场顺德餐饮市场大良消费能力较强582006年，顺德隆重举行大良获得全国首个“中华餐饮名镇”殊荣，大良是著名的“烹饪之乡”和“粤菜之源”，是“广东菜的重要发源地”之一，素享“食在广州，厨出凤城”之美誉。 ；2006年大良的餐饮营业额占顺德区餐饮营业额的32.1%左右，占大良本地生产总值的10，餐饮消费营业额较高，显示大良居民的餐饮消费能力较强。 2008年顺德全年住宿和餐饮业零售额达92.14亿元，增长24.4%。2008年仅大良餐饮业收入就达到19亿多元，比2007年增长了13%，餐饮市场兴旺；2010年3月27日,中国烹饪协会与顺德区人民政府签署协议,建立紧密战略合作伙伴关系

41、,共同打响“美食顺德”国际品牌,推动顺德餐饮业发展,同时为粤菜乃至中国餐饮业的健康可持续发展提供先进经验；顺德连锁餐饮品牌较少，外资快餐连锁品牌以麦当劳、肯德基、Pizza Hut为主，客单价在3050元，其它知名连锁品牌主要集中在大良旧城区的大型Shopping Mall内。顺德餐饮市场概况发展畅旺，增速强劲代表餐饮商家名称顺峰山庄位置顺德区大良105国道顺峰山路段菜系顺德菜、粤菜营业面积约800m2客单价80-100元名称一品粥位置大良东乐路绿茵花园81-83号菜系火锅、粥营业面积约600m2客单价50-80元代表餐饮商家名称龙的酒楼位置顺德区大良碧溪路7号丽星名园25号铺菜系顺德菜、粤菜

42、营业面积约3000m2客单价50-80元名称朗晴居海鲜酒家位置顺德区大良环市北路38号福盈酒店内菜系海鲜、粤菜、顺德菜营业面积约3500m2客单价50-80元代表餐饮商家名称上岛咖啡位置顺德区大良兴顺路嘉信城市广场菜系西餐、咖啡营业面积约1200m2客单价60-100元名称仁信双皮奶位置顺德区大良东乐路3号德富大厦25号铺菜系甜品、饮品、快餐营业面积约250m2客单价15-30元代表餐饮商家名称万菜屋日本料理位置顺德大良南国东路30号永旺购物中心吉之岛2楼菜系日本料理营业面积约300m2客单价60元名称肯德基位置顺德大良大润发菜系连锁快餐营业面积约300m2客单价50元顺德餐饮市场小结 集中度

43、： 餐饮品牌： 菜系：餐饮业经营状况：顺德本土特色餐饮以及大型餐饮主要集中在大良商圈，位于顺德区大良金沙大道的顺德美食城汇聚了粤菜、湘菜、潮菜、川菜你、农家菜等特别餐饮。其它区域的餐饮比较分散。本土特色的餐饮品牌有仁信甜品店、顺峰山庄、龙的酒楼、凤城酒店等知名餐饮品牌，另外其他镇区如：勒流的东海酒家、陈村的南涌海鲜舫等等；已进驻的国内外知名餐饮品牌包括：满记甜品、一级棒寿司、康师傅私房牛肉面、仙踪林、味千拉面、大家乐、麦当劳、肯德基、PIZZA HUT等。顺德目前餐饮业以顺德小食及粤菜为主，其中粤菜、湘菜、川菜、日本菜、西餐是最受欢迎的菜系。异国料理餐厅的数量较少。 顺德餐饮将打响“美食顺德”

44、的国际品牌，顺德知名的餐饮品牌，特别在大良区域的品牌餐饮经营状况良好，如顺峰山庄营业额达4000万元，因此具有特色的大型高档餐饮在顺德具有较大的消费需求。顺德休闲娱乐市场 2009年，居民消费和收入同步增长，呈现稳定向上的趋势。全年人均消费性支出23299.92元，同比增长5.1%。食品、衣着、医疗保健、交通与通讯、教育文化娱乐服务方面的支出增长了；根据消费者调研，顺德休闲娱乐方式的选择较少，选择健身运动、唱卡拉OK、看文艺演出电影和泡吧的比例只有25.7%，而购物、郊游和聚餐是最为普遍的休闲方式；物质消费由传统的吃、穿、用等最基本的消费向交通、通讯等现代消费转变，消费领域从物质消费为主逐步向

45、文教娱乐、休闲旅游、居住服务等精神消费拓展。顺德休闲娱乐市场概况代表休闲娱乐商家名称伊丽莎白位置顺德区大良文秀路嘉信广场40.42号铺经营类别美容、美体、健身、教育营业面积约500m2客单价年卡：1600元名称喜玛拉雅SPA国际健身会位置顺德环市东路新德业商务中心(苏宁电器)正对面大围村6街18巷1号经营类别SPA，健身营业面积约4000m2客单价年卡：2600元代表休闲娱乐商家名称顺德嘉信电影城位置顺德新城区兴顺路嘉信城市广场四楼西经营类别电影院营业面积约2736m2座位数555个客单价50-100元名称大地数字影院位置顺德容桂镇桂洲大道中天佑城3楼经营类别电影院营业面积约2000m2座位数

46、约500个客单价50-100元代表休闲娱乐商家名称NEWAY位置佛山市南海区桂城桂澜路家天下经营类别KTV营业面积约2000m2客单价50-80元顺德休闲娱乐市场小结经营类型和集中区域：市场现状经营状况 顺德的休闲娱乐市场主要有美容SPA、运动健身、KTV和影院几种类型的商家； KTV、SPA、电影院等休闲娱乐项目主要集中在大良和容桂商圈。虽然顺德的休闲娱乐市场尚处于发展阶段，经营状况也随消费者对此方面的需求的增长而改善，本区电影及SPA的经营境况良好。 顺德高档休闲娱乐项目商家数量不足，均以本地品牌为主，连锁型商家较少，因此服务标准和质量参差不齐，而顺德人均可收入28417元已高于广州，接近

47、上海的收入水平，因此消费者对于休闲娱乐生活的诉求不断增加。小结餐饮项目以大型高档粤菜、顺德菜为主，搭配其它特色、休闲餐饮根据对顺德餐饮市场进行研究，顺德对粤菜、顺德本地菜系的接受能力较强，另外，西餐、日本菜等异国特色餐饮同样受到顺德人的青睐。但本项目区域及今后商务区的发展缺乏大型高档中餐品牌餐饮。休闲娱乐项目引入SPA、健身为主的休闲娱乐品牌商户顺德的休闲娱乐市场尚处于发展阶段，高档休闲娱乐项目商家数量不足，居民对于休闲娱乐的消费观念有待加强。区域市场特征分析72区域人口消费者研究区域商业市场研究区域住宅市场研究4.14.24.3顺德区住宅市场2010年成交情况73消化尾货为主，价格微调合理2

48、月顺德区成交量基本维持。但受到政策调控和农历新年的影响，成交价格出现小幅度的小调，成交价格达到5613元/平方米，环比下滑2.23%。 根据顺德市房屋局数据显示，由于本月顺德区没有新增供应量进入市场，讲明本月市场主要消化各项目前期剩余货量为主，所以本月成交价格出现小调较为合理。开发商佛山市顺德区新顺联房产有限公司 项目地址顺德区 大良街中区居委会东康三街2号东城花园西山上筑 规模占地：5.77 万平方米总建： 30万平方米物业类型由9栋小高层、高层组团价格11000元/开盘时间2009-5月，2010年1月,过年后 主力户型（套内）套内165四房二厅套内120三房二厅推广主题名牌学校送学位销售

49、情况现时主推1-3栋，剩余单位不多，只有剩余十几余套单位：优秀的地段价值；老城区与东区交汇处 完善的商业配套：乐购超市与品牌小学学位挂钩：西山小学（一户一籍，不理其是否本地户口）大型园林花园西山上筑在售区域165四房二厅开发商新德业置业有限公司 项目地址顺德区 大良东区新桂中路 规模占地：十几万平方米总建：460000 平方米 物业类型约40栋叠加、小高层,和高层 价格剩余：8500-9300元/开盘时间2009-09-27 主力户型（套内）160、170四房房二厅推广主题跨越成熟，方见新亚洲之美销售情况前期单位基本售罄，现时剩余几套四房单位，未来将在下半年推出约6栋小高层，现时价格未定。大型

50、居住项目一线江景（靠近桂畔河）生态园林景观资源空中庭院海悦新城8栋：01、02 三房二厅 套内建筑面积：109 开发商顺德区协凯房产有限公司 项目地址顺德区 大良东区锦上路规模占地：5.3万平方米总建：30万平方米物业类型15栋小高层 和1栋写字楼价格洋房毛坯：9500元/ 公寓带装修：13000元/ 开盘时间2009-12-26 主力户型（套内）120-40040 公寓推广主题酒店式公寓、完善商住环境销售情况现主力户型为40公寓，但受到政策的影响，其销售一般。而洋房基本剩余复式为主。优秀的地段价值；完善的商业、教育配套配置有商业办公酒店式公寓、星级酒店管理明日华府约40 单身公寓嘉信城市花园

51、5期帝苑开发商佛山市顺德嘉信置业发展有限公司项目地址大良新城区兴顺路嘉信城市广场东区规模5期占地面积约：8万物业类型由23栋小高层、高层组团价格首批尾货9500元（毛坯）五一新货预计12000元（毛坯）开盘时间首批09年12月 1-2栋预计五一开盘主力户型（套内）74二房二厅180四房二厅推广主题世界城市豪宅新标杆销售情况剩余十几套，该组团虽然基本售罄，但其消化速度远低于该项目四期大户型产品。知名发展商、品牌优秀的地段价值、成熟楼盘户型创新：创意74+74户型，有效规避70/90政策；创意挑高客厅的错层设计；东南亚风情立体式水景园林，以特色会所作为园林主景区；74+74户型合并户型龙光水悦城邦

52、开发商龙光地产项目地址新城区欣荣路规模占地：16万；总建：22万物业类型联排别墅、叠加别墅和高层）价格洋房：7800（毛坯）公寓：7600（毛坯）主推单位以消化公寓为主主力户型（套内）35-60公寓110-140 洋房推广主题CBD核心 财富赢家销售情况剩余货量多为公寓产品，剩余洋房单位不多，只有几套。知名发展商、法式园林，以园林和水景特色打造特色滨水社区 ；产品丰富，每户均有入户大花园和南向大阳台 公寓部分万科兰乔圣菲开发商万科地产项目地址新城区欣荣路规模占地：16万物业类型联排别墅、小高层和高层价格品墅：100000主推单位主力销售品墅组团，洋房及别墅全部售罄主力户型（套内）复式：200-

53、280推广主题新城之央 别墅之巅销售情况剩余货量不多，现时整体消化较为缓慢知名发展商、法式园林，以园林和水景特色打造特色滨水社区 ；产品丰富，每户均有入户大花园和南向大阳台 品墅组团一层二层三层套内面积：约280 户型：五房四厅七卫顺德雅居乐开发商雅居乐地产项目地址环市南路与延年路交汇处 规模占地：21万 总建：58万物业类型约30栋18层小高层价格前一批洋房装修约：8300新一期洋房：价格未定主推单位兰亭水岸组团接受登记主力户型（套内）洋房：70-100 推广主题鉴定一个城市的高度销售情况先处于内部登记阶段，登记者可获99*99折，新一批洋房预计6月中旬推出知名发展商、产品丰富，270度景观

54、飘窗、客厅房间均朝南、超大阳台超大现代园林。君御水漾年华 开发商国信实业项目地址大良东区新桂路段规模占地：0.8万 总建：3.5万物业类型约5栋17层小高层价格毛坯：9300主推单位消化尾货阶段主力户型120三房300以上复式推广主题至尊品质 演绎完美销售情况洋房基本售罄，现时主要销售复式单位，但由于其面积较大。买家不易接受。低密度项目超大现代欧式园林。优秀的地段价值。万科新城湾畔 开发商万科地产项目地址新城区欣荣路规模占地：7万；总建：16.5万物业类型由联排别墅和7栋17高小高层组成价格毛坯：10000-14000主推单位主力消化三期单位主力户型（套内）带装修：60-90江景13000元/

55、 毛坯：150江景14000-16000元/ 推广主题纯江岸空中江墅销售情况现时主要销售三期单位为主。二期单位基本全部售罄知名发展商品牌优秀的地段价值。该项目板式设计，一线德胜河江景。利用泰式园林与德胜河江景进行完美水景资源结合，形成江景、水景、园景三重复合景观面 。目录83项目基地分析项目背景情况分析顺德零售商业市场研究区域市场特征分析竞争分析核心元素分析项目初步定位及开发建议1234567竞争分析84可辐射区域消费需求研究现有及未来竞争项目分析5.15.285消费需求调研目的和方法消费者调查目的及方法目的： 我们对项目周边住宅区和大良主要商圈的消费者进行调研分析，分析着力对消费者的基本特征

56、、消费习惯以及购物、餐饮、休闲各项消费偏好，对本项目的反馈进行研究，从而作为本项目市场定位、业态组合以及品牌引进的重要参考依据方法：拦截式访谈访问地点：嘉信城市广场 60份永旺（吉之岛） 50份鉴海路美食街 40份新一城购物中心 50份新世界中心 50份大润发 50份86样本容量的确定86成本基础法约定法置信区间法统计分析法五种样本容量确认方法比例法样本容量：350人应执行的样本容量是350人。87样本容量的确定置信区间法87精确度样本容量可确信的总体差异性大小期望精确度估计总体值所需的置信度n：样本容量z：所选置信区间相关的标准误差p：总体的估计差异性q：100p e：可接受误差88样本容量

57、的确定置信区间法88n：样本容量z： 所选置信区间相关的标准误差p：总体的估计差异性q：100 p e：可接受误差z：置信度95p：50（预设：预期目标的差异性大）q：100 p e：精确度6.933506.9350501.96n22=89编号采样点采样数1嘉信城市广场60份2鉴海路美食街50份3永旺（吉之岛）90份4新一城购物中心50份5新世界中心50份6大润发50份总计350份备注废卷3份采样点分布嘉信城市广场永旺（吉之岛）鉴海路美食街新世界中心新一城购物中心大润发项目位置90调查目的出行方式购物频率购物场所消费金额消费习惯购物习惯调查餐饮消费调查休闲消费调查各项消费偏好年龄性别收入文化程

58、度婚姻状况职业消费者背景了解受访者的背景，以对大良消费者的基本情况有整体的理解和把握了解受访者的消费习性，为使项目满足消费者的喜好提供参考依据了解受访者的消费偏好，为项目的整体规划以及商品组合概念提供依据调研内容91基本特征受访者中，女性比例略高于男性；52%为已婚人士；受访者中，年龄主要集中在22岁30岁，体现出受访人群多为年轻人。上述样本特征符合消费者调研采样的准则。大专及以上学历占57%。女性比例略高于男性大专及以上学历占57%92项目周边消费者属地性居住地点：44%的消费者在大良居住工作地点：44%的消费者在大良工作根据消费者调研发现，有54%的消费者在大良工作，有59%的消费者居住在

59、大良。而在传统商圈容桂居住和工作的比例占16%和15%，而来自其他区域的比例则更少。这说明在目前阶段，项目周边的主要商业辐射其他区域的能力较弱，而主要针对附近的居民和工作人群。93周边居民职业状况根据项目周边采样分析，项目周边居民及消费者的职业主要为公司职员以及私营业主，该部分人群占比例较大，各占35和18，且收入比较稳定，在城市中属于中高以上收入阶层，也是未来本项目主要面对的消费者。1.公司职员 2.党政机关公务人员 3. 公司管理人员 4. 家庭主妇 5. 专业人员6. 私营业主/个体户 7.失业/待业 8. 学生 9. 其他94项目周边居民的收入水平和家庭收入水平在对于消费者个人收入水平

60、的调查中发现，在所有样本中，4000以下的个人月收入样本比例为56%，40016000元则占到21。而项目周边居民家庭月收入6000元以下的占比为36%。4000元以下 4001600060018000800110000100011500015000以上6000以下60018000800112000120011800018000以上注：个人收入不足2000元/月的样本作为无效样本95项目周边居民月消费支出最多的是购物和饮食在对消费者月消费支出的调查中发现，大良居民每月的消费支出大都侧重在购物与饮食方面，各占36和25。96前往消费场所使用的交通工具自驾车为主根据消费者调研发现，在所有样本中，选