全国土地节约和集约用地研究方法

1、 节约集约研究概述节约集约研究概述节约集约评价体系节约集约评价体系节约集约标准研究节约集约标准研究建设用地潜力分析建设用地潜力分析新增建设用地统筹新增建设用地统筹节约集约用地措施节约集约用地措施 节约和集约用地内涵节约和集约用地内涵 节约和集约用地途径节约和集约用地途径 节约和集约研究背景节约和集约研究背景 节约和集约研究目的节约和集约研究目的 节约和集约研究任务节约和集约研究任务 节约和集约研究思路节约和集约研究思路 体现减量化原则体现减量化原则减少对土地资源的消耗减少对土地资源的消耗 尽量少占或不占耕地及农用地尽量少占或不占耕地及农用地体现功能最大化原则体现功能最大化原则注重挖掘土地资源的

2、潜力注重挖掘土地资源的潜力包括对建设用地和农地的集约利用包括对建设用地和农地的集约利用更有效利用土地，以尽量小的土地成本发挥更有效利用土地，以尽量小的土地成本发挥更大的土地使用功能和效益更大的土地使用功能和效益节约用地突出用地量的减少，重在用地方案节约用地突出用地量的减少，重在用地方案的优化的优化集约用地突出用地效率和效益的提高，强调集约用地突出用地效率和效益的提高，强调用地效果，重在用地模式的选择用地效果，重在用地模式的选择集约用地必然导致节约用地集约用地必然导致节约用地节约用地不一定会生集约效果节约用地不一定会生集约效果节约用地是目的，集约用地是手段节约用地是目的，集约用地是手段 要做到节

3、约用地要做到节约用地 要做到集约用地要做到集约用地 调整土地利用结构调整土地利用结构 优化土地资源配置优化土地资源配置人多地少的基本国情人多地少的基本国情粮食安全下的基本国策粮食安全下的基本国策规模经济对土地的需求规模经济对土地的需求发展资源瓶颈日益突出发展资源瓶颈日益突出可持续发展的根本要求可持续发展的根本要求现状用地存在很大潜力现状用地存在很大潜力项目2004年占世界平均水平的比例人均用地面积(公顷)0.7771/3耕地总面积（亿亩)18.37人均耕地面积（公顷）0.140项目2010年2030年粮食自给率（）9595全国人口（亿）1316人均消费（公斤）390400总需求量（亿吨）5.5

4、6.4耕地保有量（亿公顷）1.2161.233耕地面积（亿公顷）1.2十一五年均耕地减少率（）0.3十一五提出节约和集约用地目标及规划提出节约和集约用地目标及规划,为土地规划为土地规划编制提供依据编制提供依据节约和集约用地标准制订、政策研究和制度节约和集约用地标准制订、政策研究和制度设计设计,为日常管理服务为日常管理服务建立行之有效的指标体系建立行之有效的指标体系,进行节约和集约利进行节约和集约利用水平评估提供指导用水平评估提供指导 内涵挖潜与外延扩大相结合、以内涵挖潜为主、合理提高土地集约利用水平测算集约利用潜力测算集约利用潜力盘活存量用地的目标盘活存量用地的目标研究提出促进土地集约和节约利

5、用的相关措施和制度性建议研究提出促进土地集约和节约利用的相关措施和制度性建议指标体系指标体系建设用地集约利用的现状及发展趋势评判建设用地集约利用的现状及发展趋势评判制定规划期间各阶段土地集约利用的标准制定规划期间各阶段土地集约利用的标准评价方法评价方法各类用地集约利用各类用地集约利用影响因素研究影响因素研究提出实现潜力的保障措施提出实现潜力的保障措施提出各类新增建设用提出各类新增建设用地占用耕地的控制比例地占用耕地的控制比例确定各类新增建设确定各类新增建设用地规模控制目标用地规模控制目标提出节约用地、少占耕地提出节约用地、少占耕地农用地的政策措施农用地的政策措施提出统筹增量和存量用地的配套措施

6、提出统筹增量和存量用地的配套措施 评价目的评价目的 评价对象评价对象 评价原则评价原则 评价体系评价体系 评价方法评价方法 评价程序评价程序二二 节约集约评价体系节约集约评价体系土地节约集约利用水平土地节约集约利用水平分析土地利用潜力判断分析土地利用潜力判断提供土地利用决策依据提供土地利用决策依据区域内全部用地区域内全部用地某一类建设用地某一类建设用地一个区片内土地一个区片内土地某一具体的宗地某一具体的宗地综合性原则综合性原则系统性原则系统性原则区域性原则区域性原则动态发展性动态发展性定量与定性定量与定性根据根据决策层次决策层次不同，可分为不同，可分为: 宏观指标宏观指标 微观指标微观指标根据

7、根据考核角度考核角度不同，可分为不同，可分为:土地投入水平土地投入水平土地产出水平土地产出水平土地利用强度土地利用强度土地承载力水平土地承载力水平1 指标体系两种划分方式指标体系两种划分方式土地节约和集约指标体系土地节约和集约指标体系(宏观宏观)指标指标类别类别评价指标评价指标指标意义指标意义 宏宏 观观 层层 次次 指指 标标单位建设用地固定资产投单位建设用地固定资产投资额资额最近最近5 5年的固定资产平均额年的固定资产平均额/ /建设用地面积建设用地面积单位单位GDPGDP交通用地交通用地交用用地总面积交用用地总面积/ /最近最近5 5年年GDPGDP平均值平均值单位建设用地二、三产业单位

8、建设用地二、三产业增加值增加值第二、第三产业增加值之和第二、第三产业增加值之和/ /建设用地面积建设用地面积单位工业用地工业产值单位工业用地工业产值工业产值工业产值/ /工业用地总面积工业用地总面积人均建设用地人均建设用地建设用地建设用地/ /近近5 5年人口平均值年人口平均值城镇人均建设用地城镇人均建设用地城镇建设用地面积城镇建设用地面积/ /近近5 5年城镇总人口平均值年城镇总人口平均值城镇建设用地综合容积率城镇建设用地综合容积率城镇总建筑面积城镇总建筑面积/ /城镇建设用地面积城镇建设用地面积农村居民点人均建设用地农村居民点人均建设用地农村居民点建设用地面积农村居民点建设用地面积/ /近

9、近5 5年农村总人口平均值年农村总人口平均值指标指标类别类别评价指标评价指标指标意义指标意义微微观观层层次次指指标标居居住住用用地地住宅用地容积率住宅用地容积率功能地块内各类建筑总面积功能地块内各类建筑总面积/ /功能地块土地面积功能地块土地面积住宅楼面空地率住宅楼面空地率功能地块内空地面积功能地块内空地面积/ /功能地块内的建筑总面积功能地块内的建筑总面积人均住宅面积人均住宅面积功能地块内的住宅面积功能地块内的住宅面积/ /功能地块内的居住人口功能地块内的居住人口住宅地价实现水平住宅地价实现水平（功能地块的楼面总价值（功能地块的楼面总价值/ /地块面积）地块面积）/ /（同类地块该值的中位值

10、）（同类地块该值的中位值）商商业业用用地地单位商业用地营业额单位商业用地营业额功能地块的总营业额（或营业收入）功能地块的总营业额（或营业收入）功能地块土地面积功能地块土地面积单位商业用地就业人单位商业用地就业人数数功能地块从业职工人数功能地块土地面积功能地块从业职工人数功能地块土地面积商业用地容积率商业用地容积率功能地块各类建筑总面积功能地块土地面积功能地块各类建筑总面积功能地块土地面积商业地价实现水平商业地价实现水平（功能地块的楼面总价值（功能地块的楼面总价值/ /地块面积）地块面积）/ /（同类地块的中位值）（同类地块的中位值）工工业业用用地地单位工业用地附载固单位工业用地附载固定资产定资

11、产功能地块上附着的固定资产总额（不含地价）功能地块上附着的固定资产总额（不含地价）/ /功能地块土地面积功能地块土地面积单位工业用地利润单位工业用地利润功能地块的税前利润总额功能地块的税前利润总额/ /功能地块土地面积功能地块土地面积工业用地容积率工业用地容积率功能地块的建筑总面积功能地块的建筑总面积/ /功能地块的土地面积功能地块的土地面积工业用地实现水平工业用地实现水平（功能地块的楼面总价值（功能地块的楼面总价值/ /地块面积）地块面积）（同类地块的中位值）（同类地块的中位值）土地节约和集约指标体系土地节约和集约指标体系(微观微观)土地节约和集约用地评价指标体系土地节约和集约用地评价指标体

12、系-1评价评价类型类型指指 标标指标说明指标说明土地土地投入投入指标指标单位建设用地固单位建设用地固定资产投资额定资产投资额最近最近5 5年的固定资产平均额年的固定资产平均额/ /建设用地面积建设用地面积单位工业用地附单位工业用地附载固定资产载固定资产功能地块上附着的固定资产总额（不含地价）功能地块上附着的固定资产总额（不含地价）/ /功能地块土地面积功能地块土地面积土地节约和集约用地评价指标体系土地节约和集约用地评价指标体系-2评价评价类型类型指指 标标指标说明指标说明土地利用土地利用强度强度单位单位GDPGDP交通用地交通用地交用用地总面积交用用地总面积/ /最近最近5 5年年GDPGDP

13、平均值平均值城镇用地综合容积率城镇用地综合容积率城镇总建筑面积城镇总建筑面积/ /城镇建设用地面积城镇建设用地面积（住宅（住宅/ /商业商业/ /工业）用地容积工业）用地容积率率功能地块内各类建筑总面积功能地块内各类建筑总面积/ /功能地功能地块土地面积块土地面积住宅楼面空地率住宅楼面空地率功能地块内空地面积功能地块内空地面积/ /功能地块内的功能地块内的建筑总面积建筑总面积农村居民点用地综合容积率农村居民点用地综合容积率农村居民点总建筑面积农村居民点总建筑面积/ /农村居民点农村居民点建设用地面积建设用地面积土地节约和集约用地评价指标体系土地节约和集约用地评价指标体系-3评价评价类型类型指指

14、 标标指标说明指标说明土地土地产出产出指标指标单位建设用地二、三产单位建设用地二、三产业增加值业增加值第二、第三产业增加值之和第二、第三产业增加值之和/ /建设用地面积建设用地面积单位工业用地工业产值单位工业用地工业产值工业产值工业产值/ /工业用地总面积工业用地总面积单位商业用地营业额单位商业用地营业额功能地块的总营业额（或营业收入）功能地块的总营业额（或营业收入）功能地块土地面积功能地块土地面积单位工业用地利润单位工业用地利润功能地块的税前利润总额功能地块的税前利润总额/ /功能地块土地面功能地块土地面积积（工业（工业/ /住宅住宅/ /商业）用商业）用地实现水平地实现水平（功能地块的楼面

15、总价值（功能地块的楼面总价值/ /地块面积）地块面积）（同类地块的中位值）（同类地块的中位值）土地节约和集约用地评价指标体系土地节约和集约用地评价指标体系-4评价评价类型类型指指 标标指标说明指标说明土地承载力土地承载力指标指标人均建设用地人均建设用地建设用地建设用地/ /近近5 5年人口平均值年人口平均值城镇人均建设用地城镇人均建设用地城镇建设用地面积城镇建设用地面积/ /近近5 5年城镇总人口平均值年城镇总人口平均值农村居民点人均建设用地农村居民点人均建设用地农村居民点建设用地面积农村居民点建设用地面积/ /近近5 5年农村总人口平均值年农村总人口平均值人均住宅面积人均住宅面积功能地块内的

16、住宅面积功能地块内的住宅面积/ /功能地块内的居住人口功能地块内的居住人口单位商业用地就业人数单位商业用地就业人数功能地块从业职工人数功能地块从业职工人数功能地块土地面积功能地块土地面积土地是一种紧缺的社会资源，其使用必须考虑到社会公平，防止少数人对土地的过度占用土地承载力是反映土地集约利用水平的一个综合性指标土地承载力水平客观上不宜归入其他三类中的任何一个类别，有独立划类的必要性（1 1）区域土地节约和集约指标体系）区域土地节约和集约指标体系体系类别体系类别评价准则评价准则评价指标评价指标区域指标体系区域指标体系投入投入单位建设用地固定资产投资额单位建设用地固定资产投资额产出产出单位建设用地

17、二三产业增加值单位建设用地二三产业增加值强度强度城乡居民点用地综合容积率城乡居民点用地综合容积率承载力承载力人均建设用地人均建设用地体系类别体系类别评价准则评价准则评价指标评价指标城镇评价城镇评价体系体系投入投入单位建设用地固定资产投资额单位建设用地固定资产投资额产出产出单位建设用地二三产业增加值单位建设用地二三产业增加值强度强度固定资产投资与城镇用地增长固定资产投资与城镇用地增长弹性系数弹性系数城镇居民点用地综合容积率城镇居民点用地综合容积率承载力承载力城镇人均建设用地城镇人均建设用地（3 3）农村居民点用地节约和集约指标体系）农村居民点用地节约和集约指标体系体系类别体系类别评价准则评价准则

18、评价指标评价指标农村居民点农村居民点评价体系评价体系强度强度人口增长与农村居民点用地增人口增长与农村居民点用地增长的弹性系数长的弹性系数农村居民点用地综合容积率农村居民点用地综合容积率承载力承载力人均建设用地人均建设用地体系类别体系类别评价准则评价准则评价指标评价指标交通用地交通用地评价体系评价体系强度强度交通投资额与交通用地增长的交通投资额与交通用地增长的弹性系数弹性系数每平方公里道路网密度每平方公里道路网密度产出产出单位单位GDPGDP交通用地交通用地承载力承载力公路日流量公路日流量* * 独立工矿和特殊用地的评价指标体系可参照城镇用地独立工矿和特殊用地的评价指标体系可参照城镇用地评价内容

19、评价内容指标名称指标名称单位单位指标含义指标含义土地利用土地利用程度程度容积率容积率万平方米万平方米/ /公顷公顷每公顷工业用地面积上拥有的每公顷工业用地面积上拥有的建筑面积建筑面积建筑净密度建筑净密度工业区内各类建筑基底面积与工业区内各类建筑基底面积与工业区用地面积的百分比工业区用地面积的百分比土地投入土地投入程度程度单位面积职工数单位面积职工数人人/ /公顷公顷每单位面积职工人数每单位面积职工人数土地产出土地产出程度程度单位面积工业产值单位面积工业产值万元万元/ /公顷公顷每公顷居住区用地上容纳的人每公顷居住区用地上容纳的人口数量口数量基准地价基准地价万元万元/ /公顷公顷工业区每单位用地

20、地价工业区每单位用地地价需要根据研究的目的和资料情况确定需要根据研究的目的和资料情况确定国家和省级规划中决定采用的指标，国家和省级规划中决定采用的指标，下级规划一般应予以选用，在此基础下级规划一般应予以选用，在此基础上，可适当增减上，可适当增减 加权评判法加权评判法 极限条件法极限条件法 灰色关联法灰色关联法 聚类分析法聚类分析法 权评判法主要是对个评判的指权评判法主要是对个评判的指标赋以权重，利用各项指标值及其标赋以权重，利用各项指标值及其权重，采用以下公式进行集约水平权重，采用以下公式进行集约水平评判评判n1iiiXWS根据评价的目的和评价对象设计根据评价的目的和评价对象设计评价指标体系，

21、将各个指标标准划分评价指标体系，将各个指标标准划分为不同的等级，并将被评价城市的各为不同的等级，并将被评价城市的各个指标实际值和评价标准进行对照，个指标实际值和评价标准进行对照，确定评价对象所属等级确定评价对象所属等级 灰色关联度的特点是首先找出理灰色关联度的特点是首先找出理想模型，其结果是能够确定评价对象想模型，其结果是能够确定评价对象的等级，并进行排序。的等级，并进行排序。 根据类与类之间的距离确定评级根据类与类之间的距离确定评级对象的分类，但是无法保证评价对象对象的分类，但是无法保证评价对象的各项指标满足一定的评价标准的各项指标满足一定的评价标准收集评价资料收集评价资料建立指标体系建立指

22、标体系选择评价方法选择评价方法确定评价对象确定评价对象建设用地集约利用水平评判建设用地集约利用水平评判集约用地水平综合测算集约用地水平综合测算评价指标标准化评价指标标准化 标准类型研究标准类型研究 标准研究思路标准研究思路 标准研究方法标准研究方法 从土地利用的潜力出发，根据自然条件、从土地利用的潜力出发，根据自然条件、环境容量、技术水平等土地利用条件，分析研环境容量、技术水平等土地利用条件，分析研究土地集约利用可能达到的最高标准究土地集约利用可能达到的最高标准1 理论标准理论标准当前的条件下，能实现并应达到的水平当前的条件下，能实现并应达到的水平直接用于项目用地面积的核定和评价直接用于项目用

23、地面积的核定和评价日常工作中掌握和运用的标准日常工作中掌握和运用的标准考虑的主要是微观性的指标考虑的主要是微观性的指标在规划编制过程中，确定应达到的水平在规划编制过程中，确定应达到的水平眼于整体水平的提高，是宏观性的指标眼于整体水平的提高，是宏观性的指标 已有国家标准的，已有国家标准的，在国家标准控制在国家标准控制范围内，提出反映地方特色的地方标准范围内，提出反映地方特色的地方标准，不能简单套用国家标准上限不能简单套用国家标准上限 已有地方标准的，缩小标准控制的已有地方标准的，缩小标准控制的浮动范围，加强控制力度。注意：浮动范围，加强控制力度。注意： 地方标准不能与国家规定相冲突地方标准不能与

24、国家规定相冲突 地方标准要具有较强可操作性地方标准要具有较强可操作性 地方标准要体现差异性地方标准要体现差异性 对于部分目前没有、但工作实际又需对于部分目前没有、但工作实际又需要的标准，提出新的建设性标准要的标准，提出新的建设性标准 在我国现有的土对于本轮规划期间，在我国现有的土对于本轮规划期间，土地集约利用应达到的规划标准，是本土地集约利用应达到的规划标准，是本轮规划修编研究的重点问题轮规划修编研究的重点问题 通过研究土地集约利用水平变化特征，通过研究土地集约利用水平变化特征，运用数学方法确定未来的土地集约利用水平，运用数学方法确定未来的土地集约利用水平，结合国家相关政策和本地土地资源条件，

25、制结合国家相关政策和本地土地资源条件，制定土地集约利用标准。定土地集约利用标准。 与同类地区的先进水平比较、与不同发与同类地区的先进水平比较、与不同发展阶段的地区土地集约利用水平比较，分展阶段的地区土地集约利用水平比较，分析确定本地区土地集约利用的各项标准。析确定本地区土地集约利用的各项标准。 根据宏观形势和土地利用条件，在综合根据宏观形势和土地利用条件，在综合评判的基础上，确定土地集约利用的总体目评判的基础上，确定土地集约利用的总体目标，测算各类用地集约利用的具体标准。标，测算各类用地集约利用的具体标准。 潜力类型潜力类型 潜力测算方法潜力测算方法 主要用地潜力分析主要用地潜力分析 潜力表现

26、的直观性潜力表现的直观性: 空闲地潜力、闲置地潜力、低效地潜力空闲地潜力、闲置地潜力、低效地潜力潜力实现的可能性潜力实现的可能性: 理论潜力、规划潜力、现实潜力理论潜力、规划潜力、现实潜力潜力的来源渠道潜力的来源渠道: 城镇用地潜力、农村居民点用地潜力城镇用地潜力、农村居民点用地潜力 独立工矿潜力、基础设施用地潜力独立工矿潜力、基础设施用地潜力（一）潜力类型（一）潜力类型 根据各类用地的节约和集约用地标准，与根据各类用地的节约和集约用地标准，与现状用地水平进行比较，测算建设用地潜力现状用地水平进行比较，测算建设用地潜力 以现有图件资料为依据，在实地进行全以现有图件资料为依据，在实地进行全面调查

27、或典型调查分析的基础上，确定建面调查或典型调查分析的基础上，确定建设用地潜力。设用地潜力。 乡镇村和具体城市建设用地的潜力测算，乡镇村和具体城市建设用地的潜力测算，可以采用实地调查法；因工作量大有难度可以采用实地调查法；因工作量大有难度的，可以在分类典型调查的基础上进行推的，可以在分类典型调查的基础上进行推算算潜力来源：潜力来源：第一类潜力：第一类潜力： 空闲、闲置用地和批而未供的土地空闲、闲置用地和批而未供的土地第二类潜力：第二类潜力： 已利用但利用强度不够的土地已利用但利用强度不够的土地第三类潜力：第三类潜力： 利用效益不好需进行结构性调整土地利用效益不好需进行结构性调整土地 潜力测算方法

28、：潜力测算方法：第一类潜力：可以与第一类潜力：可以与“四查清、四对照四查清、四对照”工作工作衔接，有现存的资料和数据衔接，有现存的资料和数据第二类潜力：利用相关统计资料和结果与确定第二类潜力：利用相关统计资料和结果与确定的用地标准进行比较，测算用地存在的潜力的用地标准进行比较，测算用地存在的潜力第三类潜力：结合城市规划和经济结构调整计第三类潜力：结合城市规划和经济结构调整计划，在调查掌握基本情况的基础上测算用地潜力划，在调查掌握基本情况的基础上测算用地潜力 潜力来源：潜力来源：农村居民点内部农村居民点内部 “空心村空心村”的现象存在的现象存在农村人口减少在农村将出现大量闲置用地农村人口减少在农

29、村将出现大量闲置用地社会主义新农村的建设导致居住方式改变社会主义新农村的建设导致居住方式改变潜力测算方法：潜力测算方法： 分析比较法。考虑结合各地社会经济发展分析比较法。考虑结合各地社会经济发展水平，选取不同类型的先进村进行典型调查，水平，选取不同类型的先进村进行典型调查，结合规划期间可以达到的投入水平，综合确定结合规划期间可以达到的投入水平，综合确定规划期间可能实现的人均居民点用地标准，测规划期间可能实现的人均居民点用地标准，测算农村居民点用地潜力算农村居民点用地潜力工矿用地的潜力来源：工矿用地的潜力来源：低效利用的乡镇企业用地和工矿废弃地低效利用的乡镇企业用地和工矿废弃地一些比较分散的乡镇

30、企业工业用地一些比较分散的乡镇企业工业用地潜力测算方法：潜力测算方法： 调查法。如县市范围内的砖瓦厂，可以根调查法。如县市范围内的砖瓦厂，可以根据各个地方禁止粘土砖的时间表和砖瓦厂的分据各个地方禁止粘土砖的时间表和砖瓦厂的分布，测算用地潜力。对工矿企业的用地潜力，布，测算用地潜力。对工矿企业的用地潜力，可以根据矿产资源规划来确定关停并转企业对可以根据矿产资源规划来确定关停并转企业对象来测算建设用地潜力象来测算建设用地潜力潜力来源：潜力来源：充分利用现有交通基础设施充分利用现有交通基础设施废旧道路的复垦废旧道路的复垦潜力测算：潜力测算：废弃旧道路的复垦：废弃旧道路的复垦： 与交通主管部的核查确定

31、其潜力及分布与交通主管部的核查确定其潜力及分布现有交通基础设施用地的集约利用：现有交通基础设施用地的集约利用： 规划期间交通建设项目的安排上，尽量利用规划期间交通建设项目的安排上，尽量利用现有交通设施进行改扩建现有交通设施进行改扩建 特殊用地潜力：特殊用地潜力： 参照独立工矿用地的方式确定参照独立工矿用地的方式确定 水利建设用地潜力：水利建设用地潜力： 参照交通用地方式确定参照交通用地方式确定建设用地总规模预测建设用地总规模预测新增建设用地规模预测新增建设用地规模预测 新增建设占用耕地规模新增建设占用耕地规模建设用地总量预测方法：建设用地总量预测方法： 采用定额指标法、趋势分析法采用定额指标法、趋势分析法 相关因素分析法、目标法相关因素分析法、目标法新增建设用地规模预测：新增建设用地规模预测： 分项预测法、趋势分析法分项预测法、趋势分析法 相关因素分析法相关因素分析法新增建设占用耕地规模方法：新增建设占用耕地规模方法： 确定未来规划期间建设占用耕地的确定未来规划期间建设占用耕地的 比例，测算建设占用耕地规模比例，测算建设占用耕地规模集约利用标准控制范围下的建设用地需求量集约利用标准控制范围下的建设用地需求量不同阶段的标准应体现集约水平提高的趋势不同阶段的标准应体现集约水平提高