郴州新贵X城发展策略及招商计划

1、新贵新贵 星光时代广场总体发展策略及招商计划星光时代广场总体发展策略及招商计划时尚千姿时尚千姿 潮流万象潮流万象一、新贵一、新贵星光时代广场面临的市场商业现状星光时代广场面临的市场商业现状本案本案 目前，在郴州市政府“南延东进”战略的带动下，郴州中心城区市场形成了三大三大商业商圈： u“北湖商圈北湖商圈”板块，即以国庆路和人民路交 叉点为中心的环形区域，是目前郴州商业最目前郴州商业最 为集中的区域为集中的区域，商业氛围成熟，业态齐全；u “香雪商圈香雪商圈”，以今日新城为中心向外扩 散的环形区域，以集中餐饮为主，以集中餐饮为主，可称为 “香雪商圈”；u “五岭商圈五岭商圈”，以五岭广场为中心点

2、的扇形 区域，是郴州市房地产业质变的主体区域， 房地产的业态定位相对较高，是中高档住宅是中高档住宅 及中高档商场的主要集中区域。及中高档商场的主要集中区域。 1.1.1.1.中心城区商圈分布格局中心城区商圈分布格局。商圈商圈商业业态商业业态商圈定位商圈定位主要商业主要商业评述评述北湖商圈北湖商圈购物、餐饮、商务、旅游、住宿和休闲娱乐于一体的城市CBD商务中心中低端商品档次友谊中皇城、永成百货、新一佳百货1、商业气氛浓厚；2、商业规划档次低；3、区内缺少中高档次及业态丰 富的核心购物中心。五岭商圈五岭商圈酒店、购物、旅游、政务等业态中高端档次新天地商业中心一，二期、沃尔玛超市、1、商业档次较高；

3、2、形成以新天地商业及沃尔玛 为核心的新城市商圈；3、商圈定位为中高端档次，未 来发展潜力巨大。香雪商圈香雪商圈旅游业、餐饮、娱乐休闲中低端档次无核心商业，以临街商铺为主1、目前发展与其他两商圈相比 有差距；2、随着我司项目的兴建，将逐 渐取代该商圈地位。1.2.1.2.三大商圈特点概述：三大商圈特点概述：个案调研个案调研1.3.1.3.主要商业简介：主要商业简介：项目名称项目名称规模（）规模（）业态业态经营情况经营情况备注备注新一佳新一佳3万伊佳百货、屈臣氏、肯德基、健身房、自助餐、电玩目前空置率较高，约30%目前在招商调整过程中永成百货永成百货1.4品牌服装、儿童服装、 珠宝黄金、化妆品、

4、皮具鞋类、儿童游乐及少量餐饮目前基本完成招租商家档次差距大，目前调整过程中友谊中皇城友谊中皇城1.2万友谊商城百货、肯德基经营状况非常好2010年3.6亿销售额步步高百货步步高百货1万超市，服饰、餐饮配套经营状况很好整个商场较为拥挤五岭新天地五岭新天地1.5万沃尔玛、肯德基、服装零售区二、三楼为沃尔玛，整体经营情况良好二期进驻潇湘影院、必胜客、上岛咖啡天润天城天润天城2.4万人人乐经营状况良好楼顶为KTV路段路段商业形式商业形式主要业态主要业态主力面积区主力面积区（）（）租金（元租金（元/ /平方米平方米/ /月）月）文化路临街商铺服装、皮具、鞋业、化妆品店、精品店、餐饮15-15045-30

5、0八一路步行商业街服装、鞋业、皮具45-10075-300兴旺步行街步行商业街服装、餐饮、家居饰品45-10060-260兴隆步行街步行商业街服装、皮具、鞋帽、精品店、餐饮45-10080-450综合型商场综合型商场临街商业临街商业1.3.1.1.3.1.主要商业简介主要商业简介友谊中皇城：友谊中皇城： 地理位置：国庆北路地理位置：国庆北路1818号号 总面积：约总面积：约1200012000平米平米 市场定位：中档市场定位：中档 业态组合：业态组合： -1F-1F：烟酒、保健品、儿童游乐场、茶庄：烟酒、保健品、儿童游乐场、茶庄 1F1F：黄金珠宝、化妆品、手表、名品服饰、男女皮鞋、皮具：黄金

6、珠宝、化妆品、手表、名品服饰、男女皮鞋、皮具 2F2F：女装、内衣：女装、内衣 3F3F：男装、羊毛羊绒、童装、运动休闲装、玩具、床上用品：男装、羊毛羊绒、童装、运动休闲装、玩具、床上用品 主力租户：主力租户：KFCKFC、苏宁电器、家润多、苏宁电器、家润多 租金：租金：5050元元180180元左右不等元左右不等1.3.2.1.3.2.主要商业简介主要商业简介永成百货：永成百货： 地理位置：国庆北路地理位置：国庆北路1818号号 总面积：总面积：1400014000平米平米 市场定位：中档市场定位：中档 业态组合：品牌服装、儿童服装、珠宝黄金、业态组合：品牌服装、儿童服装、珠宝黄金、 化妆品

7、、皮具鞋类、儿童游乐化妆品、皮具鞋类、儿童游乐 及少量餐饮及少量餐饮 主力租户：无大型主力商户主力租户：无大型主力商户 租金：一楼租金：租金：一楼租金：150150元元 二楼租金：二楼租金：110110元元1.3.3.1.3.3.主要商业简介主要商业简介新一佳：新一佳：地理位置：人民路北湖公园旁地理位置：人民路北湖公园旁总面积：约总面积：约3 3万平米万平米市场定位：中档市场定位：中档业态组合：业态组合： 1F1F：KFCKFC、屈臣氏、化妆品、黄金珠宝、手表、运动休闲服饰、屈臣氏、化妆品、黄金珠宝、手表、运动休闲服饰 2F2F：新一佳超市、女装、内衣、美发：新一佳超市、女装、内衣、美发 3F

8、3F：新一佳超市、童装、健身房、烧烤自助餐厅、儿童玩具、儿童游乐场：新一佳超市、童装、健身房、烧烤自助餐厅、儿童玩具、儿童游乐场主力租户：新一佳超市、主力租户：新一佳超市、KFCKFC、屈臣氏、巴菲特自助餐、屈臣氏、巴菲特自助餐1.3.4.1.3.4.主要商业简介主要商业简介五岭广场新天地：五岭广场新天地：地理位置：五岭广场东北侧地理位置：五岭广场东北侧总面积：总面积： 1.51.5万平米（一期）万平米（一期）市场定位：中高档市场定位：中高档业态组合：业态组合： 1F1F：KFCKFC、化妆品、黄金珠宝、化妆品、黄金珠宝、 皮具、服饰皮具、服饰 2F2F：沃尔玛超市：沃尔玛超市 3F3F：沃尔

9、玛超市：沃尔玛超市主力租户：沃尔玛、主力租户：沃尔玛、KFCKFC、米萝咖啡、米萝咖啡 千金大药房、必胜客、千金大药房、必胜客、 潇湘影院、上岛咖啡、动漫城潇湘影院、上岛咖啡、动漫城租金：二期租金主要采用扣点模式，租金：二期租金主要采用扣点模式， 各业态标准不同各业态标准不同本案本案 地理位置处于郴州市三大商圈的中间区处于郴州市三大商圈的中间区 位位。连接城市主干道燕泉路及香雪路，与新、 老城区通达性好； 区内集中了大量中高端楼盘，是郴州市 中高档住宅主要集中区域。 周边1公里范围内无大型商业竞争项目，为 我司项目树立区域标杆商业中心创造条件。 周边业态目前以人人乐超市为核心，周边临 街商铺为

10、辅，商业氛围正处于凝聚期。距离苏仙岭风景区4.2公里距离老城区中心区1.7公里距离郴州火车站2.9公里距离市政府1.6公里郴州市政府距离武广高铁站8.4公里老 城 区 中 心 区老 城 区 中 心 区域域新城新城区区政治经济文化中心政治经济文化中心1.4.1.4.本项目所处商圈特点区位：本项目所处商圈特点区位：2011年，城区人口约为82万，郴州城市城镇化率为41.7%；第二产业比重57%，比较右表城市化进程可看出，郴州正进入快速扩张郴州正进入快速扩张阶段。阶段。激进城市化催生激进城市化催生房地产需求房地产需求每年新增城区人口3万，按人均居住面积22计算，每年住宅需求量为66万，再加上居民二次

11、置业的需求，郴州市每年的住宅需求量将超过100万。住宅消费带动的商业需求显而易见。住宅消费带动的商业需求显而易见。1.5.1.5.郴州城市化进程阶段郴州城市化进程阶段1.6.郴州商业综述：郴州商业综述：1、近四年统计局数据显示，商业物业开发比例平均维持在近四年统计局数据显示，商业物业开发比例平均维持在6.3%, 6.3%, 比例较低，但随着比例较低，但随着 郴州近两年住宅市场进入高速发展阶段，住宅消费必将刺激商业需求的大幅增郴州近两年住宅市场进入高速发展阶段，住宅消费必将刺激商业需求的大幅增 长，以一线城市商业发展历程经验来看，传统步行街商业模式将逐渐淘汰，综合长，以一线城市商业发展历程经验来

12、看，传统步行街商业模式将逐渐淘汰，综合 性购物中心将成为未来商业的主打产品。性购物中心将成为未来商业的主打产品。2、上档次中高端商业仅五岭广场新天地商业中心一家，其它商业物业在规划及业态选择上档 次较低。缺乏购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的商业中心；3、郴州缺乏主题特色的商业中心，为我司打造郴州首家以主题为特色的商业中心创郴州缺乏主题特色的商业中心，为我司打造郴州首家以主题为特色的商业中心创 造条件。造条件。友谊中皇城友谊中皇城八一步行街八一步行街香雪餐饮一条街香雪餐饮一条街新天地商业城新天地商业城二、新贵二、新贵星光时代广场项目概述星光时代广场项目概述2.2.2.2.项目周边道路分析项目周边道

13、路分析 地块紧邻城市主干道燕泉路及香雪路，两条两条 主干道直接连通郴州市新老两城区的主干道直接连通郴州市新老两城区的 中心区域，通行距离仅中心区域，通行距离仅1.61.6公里左右，公里左右， 通行时间仅通行时间仅5 5分钟分钟（车行距离）。 周边数十辆数十辆公交线路，为郴州公交线路主要干 线，通达城市各主要区域。距离新城区中心约距离新城区中心约1.61.6公里公里距离老城区中心约距离老城区中心约1.71.7公里公里2.3.2.3.周边人口分析周边人口分析项目周边半径项目周边半径1.51.5公公里范围内常住人口达里范围内常住人口达到到1010万人以上万人以上本本案案项目周边半径项目周边半径2.5

14、2.5公里范围公里范围内涵盖了郴州市的两大商业内涵盖了郴州市的两大商业中心区，提供了巨大消费支中心区，提供了巨大消费支持持 按项目半径半径2.52.5公里公里计算，涵盖了郴州两 大商业圈，人口超人口超5050万人；吸引消费万人；吸引消费 人流超百万人次。人流超百万人次。 项目周边半径项目周边半径1.51.5公里范围聚集公里范围聚集3030 余片中高档社区，汇集超余片中高档社区，汇集超1010万人万人的中 高档消费群。 项目内33万平米的新建高档社区居民。 项目内11万平米的公寓、酒店及写字楼。 项目内近6万平米的购物商场及步行街等 将吸引大量客流，每月约达10万以上人 次的强大消费人口 项目建

15、成入住将引来近2万人口2.4.2.4.五百米半径内周边商业现状五百米半径内周边商业现状本本案案燕燕 泉泉 路路五里堆路五里堆路 周边范围以临街铺为主，餐饮氛围较浓，集中 了湖南特色烧鸡公餐饮一条街及五里堆路饮食 街，尚缺乏大型主力餐饮店尚缺乏大型主力餐饮店 人人乐超市的进驻，提升了该片区的生活层 次，是片区内人流最集中的区域 项目周边购物娱乐休闲氛围较差，巨大的人流 消费群为本项目综合商业体运营提供了有力保 障。 目前，人人乐平均租金约人人乐平均租金约2525元，周元，周 边临街商铺边临街商铺120120元元150150元，南湖路元，南湖路 租金一层租金约租金一层租金约130130元，二层租金

16、约元，二层租金约 30403040元不等元不等超市超市购物饮食街购物饮食街烧鸡公饮食街烧鸡公饮食街特色饮食街特色饮食街三、新贵三、新贵星光时代广场总体发展策略星光时代广场总体发展策略3.1.3.1.项目发展定位项目发展定位市场市场现状现状步行街商业模式将过渡购物中心模式规划简单，业态单一的商业布局将向多功能业态组合趋势的转变中高端主题式购物中心的空白郴州首个主题式郴州首个主题式中高端社区型多中高端社区型多功能业态购物综功能业态购物综合体合体 基于市场研判，结合市场商业发展趋势和目前商业发展现状，作出如下定位：基于市场研判，结合市场商业发展趋势和目前商业发展现状，作出如下定位：城市发展进入高速扩

17、张阶段，住宅需求激增刺激商业需求大幅增长发展发展定位定位3.2.3.2.项目核心价值定位项目核心价值定位 基于市场商业发展现状及本项目发展定位，在核心价值作出如下定位：基于市场商业发展现状及本项目发展定位，在核心价值作出如下定位：郴州首个主题郴州首个主题式中高端多功式中高端多功能业态社区型能业态社区型购物综合体购物综合体1.1.首个好莱坞主题概念购物中心首个好莱坞主题概念购物中心2.2.集综合业态于一体的中高端社集综合业态于一体的中高端社区型购物中心区型购物中心3 3. .首个首个50005000平米平米休闲展示型休闲展示型广场广场主题、品质、主题、品质、缤纷、时尚缤纷、时尚3.3.3.3.项

18、目主题定位项目主题定位 基于市场商业发展现状及本项目发展定位，在核心价值作出如下主题定位：基于市场商业发展现状及本项目发展定位，在核心价值作出如下主题定位：郴州首个好莱坞星光大道主题概念购物中心郴州首个好莱坞星光大道主题概念购物中心3.4.3.4.项目主力业态组合定位项目主力业态组合定位 基于市场商业发展现状及本项目发展定位，在核心价值作出如下主力业态功能定位：基于市场商业发展现状及本项目发展定位，在核心价值作出如下主力业态功能定位：购物购物精品超市、品牌旗舰店（含服饰、皮具、鞋等）女性用品综合店精品超市、品牌旗舰店（含服饰、皮具、鞋等）女性用品综合店 （化妆品、香水、护肤品等）、珠宝黄金（化

19、妆品、香水、护肤品等）、珠宝黄金餐饮餐饮知名连锁店（知名连锁店（KFCKFC、麦当劳）、中西餐饮（咖啡）、甜品店、麦当劳）、中西餐饮（咖啡）、甜品店娱乐娱乐五星级影院、电玩城、儿童游乐园五星级影院、电玩城、儿童游乐园生活配套生活配套家饰、家品家饰、家品服务配套服务配套银行、综合便利店（屈臣氏、万宁）、美容美发、药店、数码银行、综合便利店（屈臣氏、万宁）、美容美发、药店、数码 产品产品精品超市精品超市五星级影院五星级影院+ +知名品牌旗舰店知名品牌旗舰店知名中西餐知名中西餐+ +带动散户租赁并拉抬租金带动散户租赁并拉抬租金核心主力店吸引核心主力店吸引3.5.3.5.项目辐射范围项目辐射范围我司项

20、目处于郴州三大商圈中间区位，商业成熟度相对较低，周边人口已形成较成熟的居住氛围，基于此，本项目辐射商圈主要以周边日常消费型客群为主，范围如下：项目周边半径项目周边半径1.51.5公里范围内常住人公里范围内常住人口达到口达到1010万人以上万人以上本本案案项目周边半径项目周边半径2.52.5公里范围内公里范围内涵盖了郴州市的两大商业中涵盖了郴州市的两大商业中心区，提供了巨大消费支持心区，提供了巨大消费支持注：“常住消费型人口常住消费型人口”指满足周边日常商业消费所需的常住人口，是本项目商业消费来源的最重要客户；“常住流动消费型人口常住流动消费型人口”指具有固定频率光顾并对购物中心认可的非周边客户

21、群体。1 1、第一辐射商圈：项目周边、第一辐射商圈：项目周边1.51.5公里范公里范 围内近围内近1010万常住消费型人口；万常住消费型人口；2 2、第二辐射商圈：新、老城区近、第二辐射商圈：新、老城区近5050万常万常 住流动消费型人口。住流动消费型人口。3.6.3.6.项目客群定位项目客群定位 目标客群：以南湖板块常住居民为主，并辐射新、老城区域目标客群：以南湖板块常住居民为主，并辐射新、老城区域 目标客群特征：喜好时尚品牌，讲究消费环境，需求高品质的商品。与服务。目标客群特征：喜好时尚品牌，讲究消费环境，需求高品质的商品。与服务。 注重消费体验和购物感受。注重消费体验和购物感受。 客群收

22、入特征：以郴州中高端客户人群为主，具备稳定的收入。客群收入特征：以郴州中高端客户人群为主，具备稳定的收入。3.7.3.7.项目商业运营模式项目商业运营模式只租不售的策略，长期持有的商业物业，以充分享受未来租金回报和物业提升。只租不售的策略，长期持有的商业物业，以充分享受未来租金回报和物业提升。四、新贵四、新贵星光时代广场业态规划及平面布局星光时代广场业态规划及平面布局4.1.4.1.各行业商户承租水平及承租面积基本规律各行业商户承租水平及承租面积基本规律租金租金面积面积4.2.4.2.项目负一层业态分布项目负一层业态分布负一层：精品生活超市总面积：约10000平米4.3.4.3.项目一层业态分

23、布项目一层业态分布一层：主力品牌购物区总面积：7403招商对象：品牌服装服饰旗舰店品牌服装服饰旗舰店（一拖二 带动二楼人流）、女性用品生女性用品生 活店（包含化妆品、香水、护活店（包含化妆品、香水、护 肤品等）、黄金珠宝、连锁知肤品等）、黄金珠宝、连锁知 名快餐名快餐（KFC、麦当劳）、小小 型餐饮型餐饮（甜品店，面包屋）、 生活配套服务生活配套服务（银行、手表眼 镜、数码产品等）4.4.4.4.项目二层业态分布项目二层业态分布二层：品牌时尚购物区总面积：6440招商对象：品牌服装服饰旗舰店、个性特品牌服装服饰旗舰店、个性特 色服装服饰、休闲餐饮色服装服饰、休闲餐饮、综合综合 便利店便利店（如

24、屈臣氏），生活配生活配 套套（配饰，水晶等）4.5.4.5.项目三层业态分布项目三层业态分布三层：精品时尚购物区总面积：6786招商对象：品牌服装服饰旗舰店品牌服装服饰旗舰店（一拖二 带动二楼人流）、个性特色服个性特色服 装服饰、儿童服饰用品装服饰、儿童服饰用品、餐饮、餐饮、 生活配套生活配套。4.6.4.6.项目四层业态分布项目四层业态分布四层：休闲购物区总面积：6658招商对象：个性特色服装服饰、儿童服饰个性特色服装服饰、儿童服饰 用品用品、餐饮（中餐厅）、生活餐饮（中餐厅）、生活 配套配套（美容美发等，），娱乐娱乐 （大型著名儿童室内乐园）， 儿童培训机构。4.7.4.7.项目五层业态分布项目五层业态分布五层：休闲购物区总面积：6939招商对象：五星级影院、电玩城、大型餐饮五星级影院、电玩城、大型餐饮五、新贵五、新贵星光时代广场投资收益（十年回收期计算）星光时代广场投资收益（十年回收期计算）5.1.5.1.项目租金收益测算（十年）项目租金收益测算（十年）租赁数据（地上租金回报测算）租赁数据（地上租金回报测算）15F总建筑面积(平方米):34,189 实际使用建筑面积：31,227租金水平(元/月):75首年物业经营成本(元/平方米/月):10租赁税率：17.5%（包括5.5%营业税附加及12%