第三篇(第10章)控制性详细规划

1、 概说控制性详细规划的主要内容概说控制性详细规划的主要内容1.1.控制性详细规划（控规）的一般性理论知识。控制性详细规划（控规）的一般性理论知识。2.2.控规的编制方法及其问题分析。控规的编制方法及其问题分析。3.3.控规的在规划、管理与实施过程中尚待解决的问题。控规的在规划、管理与实施过程中尚待解决的问题。4.4.分析我省（福建省）相关控规文件及实施案例。分析我省（福建省）相关控规文件及实施案例。一、一、 控制性详细规划的基本理论控制性详细规划的基本理论1.城乡规划法发展历程回顾城乡规划法发展历程回顾v 中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市规划法 1989年年12月月26日正式颁布日正

2、式颁布 、1990年年4月月1日开始实施日开始实施 中华人民共和国主席令 第七十四号v 中华人民共和国城乡规划法已由中华人民共和国第十届中华人民共和国城乡规划法已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年年10月月28日通过，现予公布，自日通过，现予公布，自2008年年1月月1日起施行。日起施行。 中华人民共和国主席中华人民共和国主席 胡锦涛胡锦涛 2007年年10月月28日日v 中华人民共和国城乡规划法（2007年年10月月28日第十日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）届全国人民代表大会常务委员会第三十次会

3、议通过）城乡规划空间空间体系层次城乡规划空间空间体系层次2.控制性详细规划的基本认识n 借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国特色的规划类型；n 城乡规划法明确的法定规划之一；n 反映各个利益集团在城市建设中的责权利关系；n 建设主管部门做出建设项目规划许可的依据（行政许可法范畴）；n 公众参与最具实效性的内容；n 法律严肃性越来越高；n 编制技术不断探索与进步。 3.控制性详细规划的地位与作用（p301）（1）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。n 从规划到管理从规划到管理依法行政的依据；依法行政的依据；n 从规划到实施从规划到实施控制、引导、监督。控制、引导、监

4、督。 控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正确引导开发行为。的基本依据，正确引导开发行为。 （2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。n 从宏观到微观上接总规（分区），下接修详（设计）；n 从定性到定量控制要求深化、量化、具体化；n 从整体到局部控制指标细化、分解、落实； 控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划、具体设计与开

5、发建设行为。它以量化指标修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设的微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设计、土地出让的具体设计条件和控制要求。计、土地出让的具体设计条件和控制要求。 （3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。n 从二维到三维平面控制与空间控制的结合；n 从规划到设计规划要求与设计条件的结合；n 从消极到积极控制与引导的结合。 控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城控制性详细规划将

6、宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度贯彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性的情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详细规划责无旁贷。详细规划责无旁贷。 （4）控

7、制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。n 从个体到群体利益协调的平台；n 从分歧到统一公共政策的具体化。 控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是台，体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。政策内容的具体化。4.控制性详细规划的基本特征(补充）介乎于土地管理与

8、建筑管理之间内涵丰富。 （1）通过抽象的表达方式落实规划意图。n 落实共性控制内涵；落实共性控制内涵；n 提供个性设计空间。提供个性设计空间。 控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、细化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一细化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一种建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设种建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设

9、计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体的个性设计内容。的个性设计内容。（2）具有法律效应和立法空间。n 具有法律效力而不是法律；具有法律效力而不是法律；n 具有成为法律法规的可能。具有成为法律法规的可能。 控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。我国控制性详细规划不应向微观法律效应的拓展。我国控制性详细规划不是法律也不可能变成完全意义上的法律，但控制性是法律也不可能变成完全意义上的法

10、律，但控制性详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。（3）具有相当的综合性n 各纵向系统的设计综合；各纵向系统的设计综合；n 各专项内容的横向汇总。各专项内容的横向汇总。 控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各纵向系统和各专向规划内容，如土地利用规划、各纵向系统和各专向规划内容，如土地利用规划、公共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规公共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、景观规划、城市设计以及其它必

11、要的非法定规划、景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制划等内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规尺度上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规划控制要求，具有小而全的综合控制特征。划控制要求，具有小而全的综合控制特征。（4）刚性与弹性相结合的控制方式 n 规定性与引导性的结合；规定性与引导性的结合；n 通则式通则式与与判例式判例式的结合的结合（详见下页）（详见下页）n 动态控制与相互转化的可能；动态控制与相互转化的可能；n 强制性内容的提出。强制性内容的提出。 控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两

12、部分。控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。规定性内容一般为刚性内容，主要规定规定性内容一般为刚性内容，主要规定“不许做什么不许做什么”、“必须做什么必须做什么”、“至少应该做什么至少应该做什么”等，引导性内容一般等，引导性内容一般为弹性内容，主要规定为弹性内容，主要规定“可以做什么可以做什么”、“最好做什么最好做什么”、“怎么做更好怎么做更好”等，具有一定的适应性与灵活性。刚性与等，具有一定的适应性与灵活性。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国的开发申请的审批方式弹性相结合的控制方式适应我国的开发申请的审批方式为通则式与判例式相结合的特点。为通则式与判例式相结合的特点。通则式与判例

13、式的定义与区别：典型国家，两者的结合通则式与判例式的定义与区别：典型国家，两者的结合城市规划实施体系，即控制规划体系，主要有两种方式：通城市规划实施体系，即控制规划体系，主要有两种方式：通则式、判例式。美国、德国和日本的规划管理部门在审理开则式、判例式。美国、德国和日本的规划管理部门在审理开发申请个案时不享有自由量裁权。只要开发活动符合法定规发申请个案时不享有自由量裁权。只要开发活动符合法定规划，就能获得规划许可。属于通则式的开发控制。在英国、划，就能获得规划许可。属于通则式的开发控制。在英国、新加坡和香港，规划部门有权在审理开发申请个案时，附加新加坡和香港，规划部门有权在审理开发申请个案时，

14、附加特定的规划条件，属于判例式的开发控制。特定的规划条件，属于判例式的开发控制。 通则式和判例式开发控制方式各有利弊，通则式比较通则式和判例式开发控制方式各有利弊，通则式比较透明，可以减少一些腐败行为，在英国，新加坡，香港因为透明，可以减少一些腐败行为，在英国，新加坡，香港因为比较封闭就有可能产生一些腐败的体系，当然这只是一个担比较封闭就有可能产生一些腐败的体系，当然这只是一个担忧，可能事实并没有这么严重。由于通则式和判例式的开发忧，可能事实并没有这么严重。由于通则式和判例式的开发控制各有利弊，各国和地区都在两者之间寻求更为完善的开控制各有利弊，各国和地区都在两者之间寻求更为完善的开发控制体系

15、。发控制体系。（我国的控规是上述两者结合性探索）（我国的控规是上述两者结合性探索）返回返回资料补充资料补充 4.控制性详细规划编制的基本原则控制性详细规划编制的基本原则（补充）（补充）（1）依法规划的原则 控制性详细规划的编制应依据已经批准的城市总体规控制性详细规划的编制应依据已经批准的城市总体规划或分区规划，并符合国家和地方的相关法律、法规、划或分区规划，并符合国家和地方的相关法律、法规、技术标准等。依法规划是保证控制性详细规划法律严肃技术标准等。依法规划是保证控制性详细规划法律严肃性的前提。性的前提。 （2）公平、公正的原则 规划整体上应有一个通则式控制，即对于规划城市中规划整体上应有一个

16、通则式控制，即对于规划城市中近似区位、类似性质的的片区、街区、地块应提出一致近似区位、类似性质的的片区、街区、地块应提出一致性的控制要求作为基础，再根据开发建设个体的个体差性的控制要求作为基础，再根据开发建设个体的个体差别，做出针对性的控制与引导，体现公平、公正性。控别，做出针对性的控制与引导，体现公平、公正性。控制性详细规划应将公共利益保障作为首要任务，是制订制性详细规划应将公共利益保障作为首要任务，是制订控制指标与控制导则的基本依据。控制指标与控制导则的基本依据。 （3）公开原则 控制性详细规划属于控制性详细规划属于行政许可法行政许可法所规定的许可依据的所规定的许可依据的范畴，应遵循行政许

17、可依据必须公开的要求。控制性详细规范畴，应遵循行政许可依据必须公开的要求。控制性详细规划在编制与审批过程中应进行相应的公众参与的程序设计，划在编制与审批过程中应进行相应的公众参与的程序设计，广泛听取意见并提出相应的规划应对或解释。控制性详细规广泛听取意见并提出相应的规划应对或解释。控制性详细规划的控制内容、成果应尽量简明、清晰，便于理解，以适应划的控制内容、成果应尽量简明、清晰，便于理解，以适应不同层次的公众参与需要。不同层次的公众参与需要。 （4）整体性原则 编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的原则。整体的控制往往是自上而下的控

18、制要求，多为具体街原则。整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊地块控制的依据。而外部条件一般是体现个体局部之间的坊地块控制的依据。而外部条件一般是体现个体局部之间的相互关系，多包含公共利益的内容。相互关系，多包含公共利益的内容。 （5）可操作性原则 编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规划主管部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论划主管部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论证基础上，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划证基础上，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划管理的衔接，提高规划成果的科学性

19、和可操作性。管理的衔接，提高规划成果的科学性和可操作性。 5.控规的目标（p301）（1）明确所涉及地区的发展定位，对上位相应内容进行分解）明确所涉及地区的发展定位，对上位相应内容进行分解与落实，确认该区块在城市中的分工。与落实，确认该区块在城市中的分工。（2）考虑定位、已有规划、周边关系及未来挑战等因素，制）考虑定位、已有规划、周边关系及未来挑战等因素，制定城市建设的控制开发体系的总体指标，并在用地、公共服定城市建设的控制开发体系的总体指标，并在用地、公共服务设施、市政公用设施、环境质量等配置落实到地块。务设施、市政公用设施、环境质量等配置落实到地块。（3）为各地块制定相关的规划指标，作为法

20、定的技术管理工）为各地块制定相关的规划指标，作为法定的技术管理工具，直接引导和控制地块内各项开发建设活动。具，直接引导和控制地块内各项开发建设活动。6.控制性详细规划的发展历程p301（1）最初的尝试 （80年代初） 上海虹桥开发区规划从形体设计到形体示意 是领事馆区，为了国际惯例与国际接轨，借鉴了美国的区划技术而编制的详细规划，改变了原有“摆房子”的做法。 确定了每块地块的用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑后退、建筑高度限制、车辆出入口方位及小汽车停车库位等8项控制指标. 规划主要明确以下六个方面的规划管理指标：规划主要明确以下六个方面的规划管理指标：明确街区内地块的土明确街区内地块

21、的土地使用性质；地使用性质；明确街区内的道路骨架，要求规划图中标注明确街区内的道路骨架，要求规划图中标注6米以上米以上的道路红线和建筑的后退红线；的道路红线和建筑的后退红线；明确街区内各类公共、市政、生活明确街区内各类公共、市政、生活服务设施的配套要求和总体规划要求；服务设施的配套要求和总体规划要求；明确规划区内包括人口、绿明确规划区内包括人口、绿地、公建等各项经济技术指标；地、公建等各项经济技术指标；明确容积率、建筑密度、建筑间距、明确容积率、建筑密度、建筑间距、拆建比等基本控制指标；拆建比等基本控制指标；明确该街区需要说明或需要控制的其他规明确该街区需要说明或需要控制的其他规划要求，如保留

22、建筑、保护古老民居和文物环境等。划要求，如保留建筑、保护古老民居和文物环境等。 。 （3）步入成熟 （80年代末90年代初） 温州旧城改造控制规划 从抽象逐步走向完善控规地位确立，编制走向规范。规划文本与地方法规体系相配套，具有法律效力便于管理实施； 规划编制过程有设计人员、管理人员、市民代表等多方参与； 分级管理区分控制等级，突出重点，解决主要矛盾； 针对地方情况增加对私人建房和开设商店的控制及规定；对于土地性质的相容性提出控制办法和管理依据；土地使用分类方法和代码使用了正在编制的国家规范。 深圳法定图则深圳法定图则(案例）案例）（1）法律上的保障）法律上的保障1998年年7月月1日，深圳市

23、人大常委会正式颁布实行了日，深圳市人大常委会正式颁布实行了深圳市城市规划条深圳市城市规划条例例，正式确立了深圳市城市规划管理委员会和法定图则制度的法律地位。这，正式确立了深圳市城市规划管理委员会和法定图则制度的法律地位。这实际上是建立了一个具有深圳特色的规划体制。实际上是建立了一个具有深圳特色的规划体制。 （2）行政的支持）行政的支持自自1989年起，深圳市政府设立市规划国土局，实现了全市规划、土地和房年起，深圳市政府设立市规划国土局，实现了全市规划、土地和房地产的统一管理，并于地产的统一管理，并于1993年起实行垂直领导，建立了年起实行垂直领导，建立了“市局市局分局分局所所”三级垂直管理体制

24、，为法定图则制度的实施奠定了行政架构。三级垂直管理体制，为法定图则制度的实施奠定了行政架构。（3）深圳市通过对年代以来的规划探索与总结，根据深圳城市发展的）深圳市通过对年代以来的规划探索与总结，根据深圳城市发展的实际情况，并借鉴香港地区城市规划的成功经验，在实际情况，并借鉴香港地区城市规划的成功经验，在深圳市城市规划条例深圳市城市规划条例中确立了以市场为管理导向、以规划立法为主要手段、以实现城市规划编制和中确立了以市场为管理导向、以规划立法为主要手段、以实现城市规划编制和管理的程序化和法制化为基本目标的五层次规划体系管理的程序化和法制化为基本目标的五层次规划体系(城市总体规划、次区域规城市总体

25、规划、次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图划、分区规划、法定图则和详细蓝图)。其中，法定图则的编制、审批、公众咨。其中，法定图则的编制、审批、公众咨询、定期检讨和修订都必须经过一整套严密的立法程序，审批后成为确认的法询、定期检讨和修订都必须经过一整套严密的立法程序，审批后成为确认的法令文件，并规定法定图则的令文件，并规定法定图则的“终审权终审权”不是规划主管部门，而是市人大授权的不是规划主管部门，而是市人大授权的“城城市规划委员会市规划委员会”。规划主管部门负责组织法定图则的编制和执行。规划主管部门负责组织法定图则的编制和执行。现象现象11社会的热点社会的热点 规划变更规划变更侵权侵权诉讼

26、诉讼 法制、社会的进步，公民对财产权的认知及其权利的呼声法制、社会的进步，公民对财产权的认知及其权利的呼声更高涨，房地产开发中屡屡有和规划变更相关的纠纷、诉讼。更高涨，房地产开发中屡屡有和规划变更相关的纠纷、诉讼。2.2.重大购房风险重大购房风险? ? 规划变更也被认为是房改后社会步入商品房购买阶段后出规划变更也被认为是房改后社会步入商品房购买阶段后出现的重大购房风险之一；在楼市杂志的现的重大购房风险之一；在楼市杂志的20032003购房人眼球关购房人眼球关注的注的1010大焦点中，规划是否变更位列第三（排在前两位的分别大焦点中，规划是否变更位列第三（排在前两位的分别是房价是升是降、购房合同条

27、款是否合理、完善）。是房价是升是降、购房合同条款是否合理、完善）。二、二、规划变更规划变更（补充）（补充）1.不得不面对的现实不得不面对的现实 现象现象2行业的潜规则行业的潜规则 规划变更改变规划建设条件，也改变了开发商的利润预期，规划变更改变规划建设条件，也改变了开发商的利润预期，成为一种为开发商很快熟练的廉价工具，也是规划管理部门成为一种为开发商很快熟练的廉价工具，也是规划管理部门容易失守的城门，也一度是部分设计单位的摇钱树。容易失守的城门，也一度是部分设计单位的摇钱树。 3.3.规划变更规划变更后果后果渐变地改变城市（居住改变北京）渐变地改变城市（居住改变北京） 北京北京CBDCBD、望

28、京新区是最明显的例证，分散、零星的控规、望京新区是最明显的例证，分散、零星的控规调整逐渐积累，最终爆发。由于房地产开发中住宅项目开发调整逐渐积累，最终爆发。由于房地产开发中住宅项目开发具有投资回收快、收益高的特点，大量的控规调整项目的用具有投资回收快、收益高的特点，大量的控规调整项目的用地性质调整都指向了居住类。这种现象的普遍存在，导致这地性质调整都指向了居住类。这种现象的普遍存在，导致这些局部地区的开发建设失去平衡，带来居住环境质量下降、些局部地区的开发建设失去平衡，带来居住环境质量下降、交通堵塞等一系列的问题。交通堵塞等一系列的问题。 4. 4.规划变更的起源规划变更的起源 1）直观的原因

29、 在规划实施前、实施过程中的建设变动、修改是一个出现较为普遍的现象。表征原因为规划编制技术缺陷、市场作用力、个案特殊原因等。 2）深层的原因 控规调整是规划控制所应当具有的严肃性、科学性同市场经济所代表的不确定性对规划所期望的具有灵活性和应变能力的矛盾协调的产物。 5. 5.规划变更的类型规划变更的类型 1 1）按主导对象划分自上而下的政府主导和自下而上的市场主导。 2）按变动内容划分技术指标如用地或建筑的使用性质、容积率、限高等。 3）按建设时序划分建设前的调整、建设当中的变更，后者相对于前者常常由于对于先期建设的产权所有人的负面影响而引发了很多的法律诉讼。 6.6.控规调整控规调整控规动态

30、维护的尝试控规动态维护的尝试n 在英国的规划许可制度下的行政复议 规划许可制度，对具体规划采取个案审定的方式；规划许可制度，对具体规划采取个案审定的方式； 通过规划行政救济的有关行政复议的程序来改变开发通过规划行政救济的有关行政复议的程序来改变开发许可的决定；许可的决定； 复议的具体程序比较复杂，复议成功的机会主要依赖复议的具体程序比较复杂，复议成功的机会主要依赖于方案的合理性及其与地方和国家政策相适应的程度。于方案的合理性及其与地方和国家政策相适应的程度。 n 美国的区划修改(Zoning Amendments)和变动（Variances） 申请修改区划实际就是要求修改法律；申请修改区划实际

31、就是要求修改法律； 修改区划的程序与最初通过区划的程序相同；修改区划的程序与最初通过区划的程序相同； 通常由于土地本身自然特点而无法满足区划法规的要通常由于土地本身自然特点而无法满足区划法规的要求，而申请变动。求，而申请变动。 7.城市设计的兴起弥补控规不足的努力（了解主要观点） n 城市设计概论体现 城市空间、美学、人的活动； 城市未来、城市结构、联系组织； 设计与法规的结合； 社会活动、连续决策的过程。n 城市设计与城市规划相互影响，互为补充。 两者不平行，不对应。国内的城市设计更象一种快速反应规划，针对实际问题采国内的城市设计更象一种快速反应规划，针对实际问题采用不同的形式与解决问题的方

32、法，更加灵活而有针对性，用不同的形式与解决问题的方法，更加灵活而有针对性，对于弥补法定规划的不足具有重要作用。对于弥补法定规划的不足具有重要作用。控制性详细规划是城市规划法中确定的法定规划层次，并且明确了将它作为城市规划管理和综合开发、土地有偿使用的依据。而城市设计在规划法中没有提及。控制性详细规划在规划法中有明确的编制组织单位、规划审批机构和管理实施机构。而城市设计在这一方面没有明确要求，目前就国内展开的城市设计多是为了解决一个具体的问题而展开的。不管承认与否，由于法定规划的原因，就控制机制和管理体制上，独立的城市设计在对城市建设的控制方面，都难以达到控规的地位。但是由于城市设计往往是具有针

33、对性开展的工作，所以实践中其在城市建设控制中所起到的作用还是有目共睹的。在建设部城市规划编制办法修编课题组在网上进行的全国范围内的城市设计调查中显示， 90%的被调查者均赞成城市设计应具有法定性，其中赞成部分法定的占多数为53%，只有10%的人反对，说明大家迫切需要改变目前城市设计的尴尬局面；这一点在城市设计机制建立的调查上，也充分反映出来，有69%的被调查者认为应建立独立的城市设计审批制度，反对者仅为11%。但是建立独立的城市设计审批制度和公众参与机制这样的意愿，在目前我国的城市建设管理运行机制上还难以短期实现，那么，将部分城市设计的控制要求积极地反映在控规之中，不失为一条解决问题的途径。控

34、制性详细规划是规划编制的一个层次，在层面和研究深度上，控规可能更加偏重于与本层次相关的综合控制，基本上控制要素是在一个层面上的，即围绕着城市中的地块做出一系列具体的控制管理要求。从某种意义上讲，一个全面覆盖的控规相当于一个总体规划深化后的全面建设规划。而城市设计贯穿城市规划的全过程，有宏观城市设计、中观城市设计与微观城市设计的不同层次，这种层次划分仅与工作内容和工作重点有关，没有明确的层次划分界限，更没有与城市规划层次形成相互对应的关系。城市设计可能更加要求以问题为导向，重点在于解决实际问题，解决问题的方法可能涉及到宏观、中观甚至微观的层次，大到城市的结构、格局，小到标识小品，都有可能成为城市

35、设计研究与控制的对象。城市设计根据实际解决问题的需要，需要涉及什么便涉及什么，以解决实际问题而不是以自身的完整性和系统性为目标。目前国内所开展的城市设计有些其实就是风貌规划、景观设计甚至环境设计等内容，有的可能仅仅是城市设计的一部分，但不影响其对实际问题的解决。控制性详细规划针对一个特定层次，横向的控制综合性更强，而城市设计不针对一个特定的层次，纵向的控制系统性更强。两者之间存在着必然的结合点，这些结合点的内容正是控规需要城市设计给以技术和手段支持的地方。控制性详细规划针对的城市开发与建设发展中，各个利益集团在其中所扮演的角色和各自所应承担的责、权、利关系，以保证各种利益为根本，考虑公平、公正

36、的原则。它关注更多的是使城市建设达到一个满足最基本标准的平衡点。城市设计针对城市中的三维空间环境、人的行为与环境的互动关系，它关注的是如何形成一个亲切、宜人、充满美感、可持续的最佳城市环境。简单地讲，控规主要目的是不致使城市建得太坏；而城市设计主要目的是如何使城市建得更好。控制性详细规划采取一定的法定程序，对城市建设管理提出要求，并通过行政手段将这种要求在开发实施中强制执行，它的控制要求以综合控制指标体系来表达，虽然有规定性和引导性的区别，但这些都是在建设时必须给予解决和回答的问题，只是控制的程度和力度不同而已。城市设计则是通过一系列设计导则、设计准则、设计指引等政策性的内容来引导城市建设甚至

37、具体的建筑建造的。它的具体手段涉及到开发方式、政策引导、经济杠杆、图解图示以及意向设计等，大多是建议性或引导性的内容，虽然针对具体情况，许多内容需要成为强制性规定，但就法制与管理体制而言，这种做法都十分勉强，除非将这些内容纳入到控规中。目前我国在详细规划实践中并没有完全割裂城市设计与控制性详细规划，很多城市设计内容是在控规中予以考虑的，这也是我国的控制性详细规划的一个主要特色。城市设计既然贯穿了城市规划的全过程，也必然应该贯穿控制性详细规划。城市设计应该从自身专业的角度，即针对城市特色、格局、空间、肌理、文化、风貌、景观以及活动组织与联系等方面为控规提出宏观、中观以致微观的控制概念、思路、依据

38、和控制手段。城市设计的渗透不但需要从上渗透，还需要控制性详细规划为进一步细化的城市设计提供空间支持，为进一步展开城市环境设计、活动设计以及建筑空间组合设计提供基础。目前国内在编制控制性详细规划时，城市设计的介入被认为是必须的环节，很多控制依据可能都来源于城市设计的研究。一个城市不同的发展阶段不同的地区，具有不同的发展模式和发展控制要求，一般而言，城市中心区、重点景观区、重点地段、特色街区、文化保护区对城市设计的要求较高，城市周边地区、一般地区、成片居住区与工业区对城市设计的要求较低。城市设计在控规开始之前就提出一个框架性的构想对于控规的深入编制具有积极的作用。控规在一般通则性控制的基础上，并非

39、所有地段都应该深入地渗透城市设计的内容，而需要涉及的地段，应该毫不犹豫地实施城市设计层面的控制。通过城市设计在城市中划定若干特定区，目前普遍认为比较具有现实意义的做法，城市可以以划定的特定区为依据，编制不同深度和不同要求的控规。目前许多城市在城市中心区、保护区或重点地段，采取城市设计与控制性详细规划分阶段一体化编制的方式得到普遍的认同。 城市设计的研究成果、设计控制要求以及控制手段应该尽可能地体现在规划成果之中。 许多城市设计特殊的语汇手法可以通过技术性转换的方式体现在控规的控制要求中，或者根据必要性增加新的控制指标或控制方式。 一般可以采取两种方式，一种是在综合控制指标中加强这方面的内容或至

40、少考虑到这些因素的影响，比如在容积率的赋值上、开敞空间的组织上、建筑后退红线的规定以及一些指导性指标的控制上。 另一种方法是将城市设计内容纳入控规的文本和图则之中。目前的国内实践中有在控规的文本中按城市设计导则的形式单立章节，控规图则中除地块指标控制图则之外增加一张街坊设计指引图，通过一系列城市设计语言包括尺度要求、空间组合形式、图解示意等，达到控制建设目的的做法。 可以明确的是，控规在纳入城市设计内容时应该根据具体控制的需要，而没必要强求所有控规深度的一致性。嘉兴中心区的城市设计与控规（案例）旧区用城市设计，新区用控规；形式不同内容相近；最后都形成了具有法定意义的文本和图则。控制规划引导控制

41、规划引导控制规划引导控制规划引导控制规划引导控制规划引导城市设计引导城市设计引导城市设计引导城市设计引导城市设计引导城市设计引导城市设计引导城市设计引导控规图则控规图则控规图则控规图则城市设计引导城市设计引导城市设计引导城市设计引导城市设计引导城市设计引导第一节 控规的编制编制内容与方法一、编制程序任务书提出编制工作要点准备阶段现场踏勘与资料收集阶段方案设计阶段（征求意见、专家交流、修改完善）成果编制阶段上报审批阶段（审查、公示、审批）二、控规编制的指标1、规定性指标核心是建筑密度与容积率的确定2、引导性指标3、指标确定的方法（略）三、控规的编制内容深度与成果要求1.编制办法v 编制程序: 前

42、期研究用地规划及工程规划用地细分指标确定成果编制v 控制内容: 土地使用建筑建造设施配套行为活动v 控制方式: 指标量化条文规定图则标定城市设计引导v 赋值方法: 形体模拟经验归纳调查比较2.2.编制深度编制深度基本基本要求要求1 1）深化和细化城市总体规划，将规划意图与规划指标分深化和细化城市总体规划，将规划意图与规划指标分解落实到街坊地块的控制引导之中，保证城市规划系统控制解落实到街坊地块的控制引导之中，保证城市规划系统控制的要求。的要求。2 2）控制性详细规划在进行项目开发建设行为的控制引导控制性详细规划在进行项目开发建设行为的控制引导时，将控制条件、控制指标以及具体的控制引导要求落实到

43、时，将控制条件、控制指标以及具体的控制引导要求落实到相应的开发地块上，作为土地租让、招议标底条件。相应的开发地块上，作为土地租让、招议标底条件。3 3）所规定的控制指标和各项控制要求可以为具体项目的所规定的控制指标和各项控制要求可以为具体项目的修建性详细规划、具体的建筑设计或景观设计等个案建设提修建性详细规划、具体的建筑设计或景观设计等个案建设提供规划设计条件。供规划设计条件。3.3.编制内容深度要求编制内容深度要求1）确定规划范围内不同性质用地的界线及适建、不适建或）确定规划范围内不同性质用地的界线及适建、不适建或有条件允许建的类型。有条件允许建的类型。2）确定规划范围内建筑高度、建筑密度等

44、控制性指标，特）确定规划范围内建筑高度、建筑密度等控制性指标，特别是别是公共设施配套要求、公共设施配套要求、交通出入口分析。交通出入口分析。3）提出各地块的建筑体量，体型等引导性指标。）提出各地块的建筑体量，体型等引导性指标。4）根据）根据交通需求分析交通需求分析，确定地块出入口位置、泊位、场站，确定地块出入口位置、泊位、场站点位置、点位置、步行交通步行交通及其他设施，规定道路红线、断面、及其他设施，规定道路红线、断面、交叉交叉口形式及渠化措施口形式及渠化措施、控制点坐标与标高。、控制点坐标与标高。5）根据规划容量，确定市政工程管线位置、管径、工程设）根据规划容量，确定市政工程管线位置、管径、

45、工程设施的用地界线、进行施的用地界线、进行管线综合管线综合，确定，确定地下空间开发利用地下空间开发利用的具的具体要求。体要求。6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。）制定相应的土地使用与建筑管理规定。红体字为新红体字为新的要求的要求 已经批准（或正在编制）上位规划。 规划范围已经编制完成的各类详细规划及专项规划的技术文件。 地方城市规划主管部门的相关要求。 地形图（1：10001：2000），相关遥感信息地图和影像图。 规划范围现状人口详细资料。 规划区内土地利用现状资料（1：10001：2000）。 道路交通现状资料及相关规划资料。 市政工程管线现状资料及相关规划资料。 公共安全及地下空间利

46、用现状资料。 建筑现状资料。 土地经济等现状资料。 其它相关（城市环境、自然条件、历史人文、地质灾害等）现状资料。 特别强调：特别强调： 规划调研资料汇总形成基础资料汇编。规划调研资料汇总形成基础资料汇编。4.基础资料搜集的基本内容基础资料搜集的基本内容1 1) )土地使用规划与控制土地使用规划与控制土地使用规划与控制是控制性详细规划的基本内容，应在规划范围内提出详细的土地使用规划方案，综合考虑片区功能区划、交通组织、土地经济、城市设计、设施配套以及相关保护规划要求，形成土地使用规划总图，详细确定规划范围内不同土地使用性质与不同产权单位的用地界限、用地性质和用地面积，并提出土地混合使用的方式与

47、标准，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。2)用地细分控制用地细分控制 在土地使用规划的基础上进行用地细分，结合山体、河流、道路、防护地带、产权界限、用地性质等自然与人工边界进一步划定。用地细分应根据地区区位条件，综合考虑地方实际开发运做方式，对不同性质与权属的用地提出细分标准，原则细分后的用地应作为城市开发建设的基本控制地块，原则上不允许无限细分。用地细分的大小尺度应结合城市不同地段、不同性质功能等相关影响因素，提出通则式的标准作为指导，体现公平性。 用地细分应适应市场经济的需要，适应单元开发和成片建设等形式，可进行弹性合并。用地细分应与规划控制指标刚性链接，具有相当的

48、针对性，应提出控制指标做相应调整的要求，以适应用地细分发生合并或改变时的弹性管理需要。5.编制内容要求编制内容要求3 )建设控制建设控制 建设控制是对建设用地上的建设强度、密度、建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定，一般应包括容积率、建筑密度、建筑高度、建筑后退、建筑间距、绿地率、建筑体量、建筑形式、建筑色彩、建筑空间环境要求、建筑小品等一系列控制指标与控制引导要求。在规划中应以公平、公正为原则，采取统一的技术标准，综合考虑用地布局、用地形式、地块大小、城市设计要素、土地经济因素以及现状自然地理特征等，进行针对性控制。4 )城市设计引导城市设计引导 梳理城市设计系统，确定涉及片区

49、的相关城市设计要求，并将其落实到规划地块的具体控制指标中。根据地方实际需要和具体条件可单独形成片区城市设计导则与街坊城市设计指引，对地块开发建设的具体行为提出必要的城市设计引导要求。5)交通规划与控制交通规划与控制 根据交通需求分析，确定交通规划，其内容包括确定城市道路系统（各级道路红线、断面、控制点坐标与标高）；明确交通（步行、车行、公共交通等）组织方式、地块出入口位置地块出入口位置和交通渠化措施，确定交通设施（公共停车、配建停车、公交场站等）建设要求并明确其空间权属关系。6)公共设施配套控制公共设施配套控制 根据公共服务设施系统规划确定公共服务设施配套控制要求，主要包括非市场行为的公益设施

50、项目，以及公共服务配套设施的定位、规模、控制标准、控制要求等内容。规划应明确其用地边界与系列控制指标，无法落位应明确相关配建要求与服务半径等内容。 已经或正在编制各类专项公共服务设施规划的应依据该专项规划，并在控制性详细规划中给予落实和衔接。7)市政设施规划与控制市政设施规划与控制 根据市政基础设施规划确定各项市政基础设施，明确各类市政设施源点位置、边界、规模与建设标准，确定各管线（路由）走向、位置、管径（宽度），并进行管网平面综合与竖向综合。 已经或正在编制各类专项市政设施规划的应依据该专项规划，并在控制性详细规划中给予落实和衔接。8)其他控制要求其他控制要求 根据相关规划（如历史保护的相关

51、规划、风景名胜区规划）落实相关规划控制要求；根据国家与地方的相关规范与标准落实“五线”具体的控制范围与控制要求； 竖向设计应包括道路竖向和场地竖向两部分内容，道路竖向应明确道路控制点坐标标高、以及道路交通设施的空间关系等。场地竖向应提出建议性的地块基准标高与平均标高，对于地形复杂区域可采取建议等高线的形式提出竖向控制要求。根据城市安全、综合防灾、地下空间综合利用规划提出地下空间开发建设建议和开发控制要求。6.6.规划文本内容与要求规划文本内容与要求（p310,p310,了解）了解）（1 1）总则（包括编制目的；规划依据与原则；规划范围与概况；适用）总则（包括编制目的；规划依据与原则；规划范围与

52、概况；适用范围；主管部门与管理权限等。范围；主管部门与管理权限等。 ）（2 2）土地使用和建筑规划管理通则（包括用地分类标准、原则与说明；）土地使用和建筑规划管理通则（包括用地分类标准、原则与说明；用地细分标准、原则；控制指标系统内容；各类使用性质用地的一般控制用地细分标准、原则；控制指标系统内容；各类使用性质用地的一般控制要求；道路交通系统的一般控制规定；配套设施的一般控制规定；要求；道路交通系统的一般控制规定；配套设施的一般控制规定；“五线五线” ” 控制内容、控制方式、控制标准以及一般管理规定；历史文化保护要求及控制内容、控制方式、控制标准以及一般管理规定；历史文化保护要求及一般管理规定

53、；竖向设计原则、方法、标准以及一般性管理规定；地下空一般管理规定；竖向设计原则、方法、标准以及一般性管理规定；地下空间利用要求及一般管理规定；根据实际情况和规划管理需要提出的其它通间利用要求及一般管理规定；根据实际情况和规划管理需要提出的其它通用性规定等。用性规定等。 ）（3 3）城市设计引导（包括城市设计系统控制；具体控制与引导要求）城市设计引导（包括城市设计系统控制；具体控制与引导要求等。）等。）（4 4）关于规划调整的相关规定（调整范畴；调整程序要求；调整的技）关于规划调整的相关规定（调整范畴；调整程序要求；调整的技术规范要求等。术规范要求等。）（5 5）奖励与惩罚的相关措施与规定）奖励

54、与惩罚的相关措施与规定（6 6）附则（包括规划成果组成；使用方式；规划生效；）附则（包括规划成果组成；使用方式；规划生效；解释权；相关名词解释等。）解释权；相关名词解释等。）（7 7）附表（一般应包括）附表（一般应包括用地分类一览表用地分类一览表；现状与现状与规划用地平衡表规划用地平衡表；土地使用兼容控制表土地使用兼容控制表；地块控制地块控制指标一览表指标一览表；公共服务设施规划控制表公共服务设施规划控制表；市政公用市政公用设施规划控制表设施规划控制表；各类用地与设施规划建筑面积汇总各类用地与设施规划建筑面积汇总表表；其它控制与引导内容或执行标准的控制表等。）；其它控制与引导内容或执行标准的控

55、制表等。）控规的文本说明书与文本编写基本一控规的文本说明书与文本编写基本一样，前者更为详细些，详见样，前者更为详细些，详见p312.7.规划图纸内容与深度要求规划图纸内容与深度要求(p309,了解）了解）（1 1）规划图纸）规划图纸1）位置图（比例不限）：反映规划范围及位置，与城市重要功能片区、）位置图（比例不限）：反映规划范围及位置，与城市重要功能片区、组团之间的区位关系，周围城市道路走向，比邻用地关系等。组团之间的区位关系，周围城市道路走向，比邻用地关系等。2）用地现状图（）用地现状图（1：20001：5000）：标明自然地貌、各类用地范围）：标明自然地貌、各类用地范围和产权界限、用地性质

56、、现状建筑质量等内容。和产权界限、用地性质、现状建筑质量等内容。3）土地使用规划图：（）土地使用规划图：（1：20001：5000）标明各类用地细分边界、）标明各类用地细分边界、用地性质等内容。土地使用规划图应与用地现状图比例一致。用地性质等内容。土地使用规划图应与用地现状图比例一致。4）道路交通规划图：（）道路交通规划图：（1：20001：5000）标明规划范围内道路分级）标明规划范围内道路分级系统、内外道路衔接、道路断面、交通设施、公交系统、步行系统、交通流系统、内外道路衔接、道路断面、交通设施、公交系统、步行系统、交通流线组织、交通渠化、主要控制点坐标、标高等内容。线组织、交通渠化、主要

57、控制点坐标、标高等内容。5）绿地景观规划图：（）绿地景观规划图：（1：20001：5000）标明不同等级和功能的绿）标明不同等级和功能的绿地、开敞空间、公共空间、视廊、景观节点、特色风貌区、景观边界、地标、地、开敞空间、公共空间、视廊、景观节点、特色风貌区、景观边界、地标、景观要素控制等内容。景观要素控制等内容。6）各项工程管线规划图：（）各项工程管线规划图：（1：20001：5000）标明各类市政工程设）标明各类市政工程设施源点、管线布置、管径、路由走廊、管网平面综合与竖向综合等内容。施源点、管线布置、管径、路由走廊、管网平面综合与竖向综合等内容。7）其它相关规划图纸：（）其它相关规划图纸：

58、（1：20001：5000）根据具体项目要求和控）根据具体项目要求和控制必要性，可增加绘制其它相关规划图纸，如开发强度区划图、建筑高度区制必要性，可增加绘制其它相关规划图纸，如开发强度区划图、建筑高度区划图、历史保护规划图、竖向规划图、地下空间利用规划图等。划图、历史保护规划图、竖向规划图、地下空间利用规划图等。（2 2）规划图则）规划图则1 1）用地编码图：（）用地编码图：（1 1：2000120001：50005000）标明各片区、单元、街区、街坊、）标明各片区、单元、街区、街坊、地块的划分界限，并编制统一的可以与周边地段衔接的用地编码系统。地块的划分界限，并编制统一的可以与周边地段衔接的

59、用地编码系统。2 2）总图则：（）总图则：（1 1：2000120001：50005000）各项控制要求汇总图，一般应包括地块）各项控制要求汇总图，一般应包括地块控制总图则、设施控制总图则、控制总图则、设施控制总图则、“五线五线”控制总图则。控制总图则。地块控制总图则：标明规划范围内各类用地的边界，并标明每个地块的地块控制总图则：标明规划范围内各类用地的边界，并标明每个地块的主要控制指标。需标明的控制指标一般应包括用地编号、用地性质代码、主要控制指标。需标明的控制指标一般应包括用地编号、用地性质代码、用地面积、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等强制性内容。用地面积、容积率、建筑密度、建筑限高

60、、绿地率等强制性内容。设施控制总图则：应标明各类公益性公共服务设施、市政工程设施、交设施控制总图则：应标明各类公益性公共服务设施、市政工程设施、交通设施的位置、界限或布点等内容。通设施的位置、界限或布点等内容。“五线五线”控制总图则：根据国家和地方相关规范与标准绘制红线、绿线、控制总图则：根据国家和地方相关规范与标准绘制红线、绿线、紫线、蓝线、黄线等控制界限总图。紫线、蓝线、黄线等控制界限总图。3 3）分图图则（）分图图则（1 1：50015001：20002000）规划范围内针对街坊或地块分别绘制的）规划范围内针对街坊或地块分别绘制的规划控制图则，应全面系统地反映规划控制内容，并明确区分强制