办公区及住宅区选址(中期) - 副本

1、住宅区选址位置图1办公区选址位置图2征求陵水县委县政府意见，得出的选址方案3一、商品房模式二、定向商品房模式三、保障性住房模式住宅区开发建设模式4（一）商品房模式的优点1、可以吸引投资者参与投资，通过土地使用权出让的方式获得一定的资金。2、商品房的建设总面积、单套建筑面积、套数、建设标准等没有限制条件。3、商品房的建设质量较高，小区各项使用功能比较完善。（二）商品房模式的缺点1、开发建设基本不能享受任何优惠政策。2、不利于以相对合理价格取得建设用地，建设用地成本高。3、建设标准根据市场需求确定，建安成本完全无法预控。4、项目建设前期费用较高，再加上建安费、管理费等费用，导致成本高，销售费用高，

2、员工没有能力购买。5、建设周期完全无法控制，不利于缩短建设周期，商品房销售不景气时，施工进度将遥遥无期。一、商品房模式5 “定向开发商品房模式”是指由企事业单位和开发商平等协商，政府许可，针对企事业单位职工的需求，预约开发的商品住宅。 一、 “定向开发商品房”具有以下几个特点： 1、是属于普通商品住宅性质，完全按照商品房建设相关法律法规取得建设用地、进行报批建设和销售，符合现行财税体制的要求。 2、是主要销售对象在建设之前就已锁定为企事业单位职工。 3、是销售价格和建设周期由企事业单位及其职工与开发商在开发前协商确定。 4、是建设标准以及规划设计方案由双方协商确定，由政府相关部门依法审批。 5

3、、是建设用地使用权及其用途由政府审批确定并作为附加条件，开发商仍通过有偿出让方式取得，但政府在幼儿园、学校、消防、人防等配套方面予以政策性支持或优惠。二、定向商品房模式6 二、“定向开发商品房”的优点： （一）“定向开发商品房”模式可以有效控制项目的综合成本，具体分析如下：1、销售对象预先确定，能最大限度压缩销售、策划费用等项目建设前期费用。2、有利于以相对合理价格取得建设用地。3、建设标准可通过协商确定，建安成本完全可预控。4、有利于项目多渠道融资，资金成本可大幅降低。5、建设周期完全可控，有利于有效缩短建设周期。7 （二） “定向开发商品房”相较于“保障性住房”的优点： 1、政府可根据企事

4、业单位的需求申报有效审查购房者身份，识别是否属自住型或投资性购房。 2、价格可事前约定或者价格计算办法事前约定，保障购房者能以“可以接受”的价格取得房产。 3、“定向开发模式”既具有保障性住房功能，又属于商品房性质，因而可保障财税收入正常实现。 4、可吸引包括非公房地产企业在内的投资者参与。 5、有利于企事业单位集体购置“单身公寓”或职工宿舍，解决青工过渡性住房问题。 6、多方监督下，有利于避免低水平建设问题发生。8 三、“定向开发商品房”的缺点：1、要降低单位职员的购房成本，关键在于降低土地使用成本。政府部门以“政府社团用地”的名义取得土地使用权，然后申请出让变性为居住用地，从而取得合法开发

5、建设商品房的资质。在土地变性过程中不采取通用的网上挂牌竞拍方式，而是采取网下挂牌方式，由指定的开放商合法获得这块土地的开发权，不易操作。2、定向开发项目以征收50%高额首付的方式，保证项目前期的正常资金运作，这笔费用无法保证所有员工都有能力支付。 3、“定向开发商品房”要比“保障性住房”价格高出20%左右。 4、如果监管力度不够，容易产生把这种低价房抛售从而谋取利益的行为。9保障性住房是指政府提供政策优惠，向本省城镇低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭出售或出租、具有保障性质的政策性住房。包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和双限房。本方案筛选出经济适用住房、限价

6、商品住房和双限房进行分析。一、保障性住房模式10经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向本地城镇低收入及中等偏低收入住房困难家庭出售，具有保障性质的政策性住房。经济适用房11 1、建设用地以行政划拨方式供应。 2、税收减免按财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）执行。 3、各银行业金融机构按照经济适用住房开发贷款管理办法（银发200813号）的规定向经济适用住房建设单位发放经济适用住房开发贷款，经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。购买经济适用住房可优先办理住房公积金贷

7、款。 4、免收建设和经营中的行政事业性收费。 5、小区外基础设施建设费用由政府负担。 市、县政府可以根据本地实际情况，依法制定其他优惠政策，减免有关费用，并向社会公布。（一）经济适用房开建的政策优惠121、经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。开发成本包括征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费、贷款利息；税金依照国家规定的税目和税率计算；利润按不高于3%核定。住房保障主管部门直接开发建设的，不得有利润。2、职工购买分散建设的经济适用住房，原则上按建设综合成本出资。如财政或单位有条件资助公共配套设施、房屋公共部分和政府减免有关税费后的其他公共费用，享受

8、面积标准内的购房面积可按建筑安装成本出资，超标面积部分按同地段普通商品住房价格确定。所以，经济适用房的销售价格相当低廉，有地下室的高层楼房建设综合成本约2500元/平方米。（二）经济适用房销售价格131、经济适用住房供应对象是本地低收入及中等偏低收入住房困难家庭。符合下列条件的家庭才可以申请购买一套经济适用住房：（1）具有当地城镇居民户口（含符合当地安置条件的军人）；（2）无房或现住房面积低于市、县政府规定标准的住房困难家庭；（3）家庭收入符合市、县政府划定的收入线标准；（4）市、县政府规定的其他条件。2、保障性住房建设坚持以中小套型为主，经济适用住房套型建筑面积按60平方米左右为主。虽然可参

9、照我省职工住宅建筑面积标准适度控制，但是建筑面积最多不能超过90平方米左右，户型较小。3、经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。（三）经济适用房的不足14限价商品住房是指由市、县人民政府限定套型结构比例（限定套型面积）和控制销售价位（限定销售价格），并定向销售（限定销售对象）的中低价位、中小套型普通商品住房。限价商品住房151、限价商品住房项目城市基础设施配套费按收费标准的50%征收。开发建设环节收取的工程设计费、工程招标代理服务费、工程造价咨询服务费、建筑幕墙、门

10、窗物理性能检测服务费等各项经营服务性收费实行优惠，具体由省物价局结合实际确定。2、各金融机构可以向限价商品住房建设单位发放开发贷款，建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。3、购买限价商品住房提取住房公积金或者办理住房公积金贷款，按照促进住房公积金支持保障性住房建设的相关办法执行。（一）限价商品住房开建的政策优惠161、限价商品住房销售价位在土地出让前提出，并作为相关土地出让的前置条件。具体销售价格按土地出让价格和开发成本、建筑安装成本、税费和利润（不得超过6%）等完全成本因素确定。限价商品住房销售应当实行明码标价，价格主管部门应当依法进行监督管理。2、购买限价商品住房实行超面

11、积加价。购房面积小于、等于90平方米的不加价；家庭户籍人口在4人以上的，不加价购房面积放宽至120平方米。所核定面积按完全成本价格购买，超出面积按同地段普通商品住房价格购买。超出完全成本价的差额收益纳入城市住房基金管理。购买限价商品住房应当退出原购政策性住房。所以，限价商住房的销售价格相对低廉，有地下室的高层楼房建设综合成本约3500元/平方米。（二）限价商品住房销售价格171、限价商品住房保障对象为包括财政供养人员在内的、需要改善住房条件但支付能力欠缺、难以进入商品房市场的中等和中等偏下收入住房困难家庭。符合下列条件的家庭可以申请购买1套限价商品住房：（1）满足市、县人民政府规定的户籍、劳动

12、关系和各项社会保险要求；（2）无房或者现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭； （3）家庭收入符合市、县政府划定的中等收入线或者中等偏下收入线标准；（4）市、县人民政府规定的其他条件。2、限价商品住房套型面积以90平方米以下为主，最大不超过120平方米。 3、限价商品住房在取得房屋所有权证5年内不得上市交易，确需转让的，由政府进行回购；满5年上市转让的，政府可优先回购。上市交易后购房人应当向政府交纳一定比例土地溢价等相关价款。回购的具体办法和交纳相关价款的比例由市、县人民政府确定。（三）限价商品住房的不足18双限房开发建设享受的优惠、销售价格等与限价商品住房一致。区别在于：1、双限

13、房申请必须是市本级副处级以上行政单位及市直副处级以上参照公务员制度管理的事业单位在编在职干部职工。限价商品住房申请只要满足户口、家庭收入、人均住房面积等要求即可申请。双限房192、按照海南省限价商品住房管理办法，限价商品住房套型面积以90平方米以下为主，最大不超过120平方米。 而双限房目前没有查到相关管理办法。据调查了解三亚同心家园双限房套型面积为130-160平方米。按级别购买处级为150-160平方米，科级为140-150平方米，科员为130-140平方米。20通过以上分析，并对海口市和三亚市省、市直属机关公务员住房和风江岸、同心家园调查了解。得出结论如下：和风江岸为限价商品房，套型面积

14、为120-180平方米；三亚市公务员住房同心家园双限房，套型面积为130-160平方米。2010年9月开始实施的海南省限价商品住房管理办法（试行），限价商品住房套型面积以90平方米以下为主，最大不超过120平方米。和风江岸因为是在2010年9月前报批的，所以套型面积为120-180平方米，超过海南省限价商品住房管理办法（试行）规定的最大不超过120平方米。双限房因为没有颁布相应的管理办法，所以同心家园双限房套型面积为130-160平方米。根据以上情况，试验区住宅区初步拟定以双限房和限价商品房的模式开发建设。结论21公司高层、中层，管委会领导、行政编制人员、事业编制人员住房按照双限房的标准建设。公司高层按6户，240 m2/户计；