XX年广厦之江珊瑚村综合项目咨询定位报告

1、XX年广厦之江珊瑚村综合项目咨询定位报告What 做什么 逻辑步骤Why 为什么2、大杭州房地产市场研究总体市场分析土地市场分析分物业市场分析（酒店式公寓、商圈分析、高档酒店市场）1、之江转塘区域发展研究区域之于城市的角色判断区域总体规划分析区域经济及产业分析高端居住市场研究（住宅、酒店式公寓）高档酒店市场研究区域旅游市场研究区域区域商业市场研究区域办公市场研究7、分物业定位建议项目背景研究3、项目发展条件研究地块整体地块景观分析地块交通分析地块周边环境分析地块swot总结6、项目总体定位建议项目总体定位建议项目主题定位建议物业功能组合建议道路交通组织建议酒店式公寓定位高星级酒店定位配套商业定

2、位项目定位建议筛选条件： 地块性质 区域定位 市场情况.可能性可行性4、区域分物业市场研究区域谋略（区域分物业市场分析）5、高档类似项目案例分析定位谋策项目适应性及竞争性分析筛选条件： 区域市场本项目可发展物业建议2谋局篇之江转塘区域发展研究大杭州房地产市场概述项目自身发展条件研究项目背景研究3区域之于城市的角色判断区域总体规划分析区域空间格局分析区域经济产业分析1.之江转塘区域发展研究45之江之于大杭州的城市功能之江休闲度假区位于大杭州西南；西湖、西溪、之江旅游圈的组成部分，在城市体现的主要功能是旅游、休闲、度假功能；板块定位为城市的后花园；高端休闲度假居住区、创意创作区。之江休闲度假区西湖

3、景区传统市中心钱江新城CBD下沙区滨江区城西闲林五常城北城东九堡三墩、申花西溪湿地大杭州区域图西湖、西溪、之江旅游带56之江区块规划定位 2007年，杭州城市西部地区(上泗区块)保护与发展规划优化工作完成，其中之江地区的开发建设面积达到41平方公里，同时提出了推进之江工程，打造“品质之江”，把之江度假区建设成“世界级旅游休闲胜地、生态建设示范区、创新创意产业集聚区、旅游综合服务区”一地三区的目标。 之江度假区的“发现之旅”将是一个综合发掘和整合旅游资源的过程。除发展特色旅游景点、休闲娱乐设施、生态农业旅游和现代会展旅游等业态外，钱塘江、龙井茶、大清谷等特色旅游资源将得到整合，并逐步完善配套旅游

4、服务和集散功能，在之江度假区形成一条多元化的大旅游产业链，以规模效应赢得世界旅游休闲目的地的国际竞争力。 “发现之旅”世界级休闲地之江板块自身规划发展目标是“世界级旅游休闲胜地、生态建设示范区、创新创意产业集聚区、旅游综合服务区”一地三区的目标这个目标的完成过程就是一个之江的发现之旅的过程。世界级旅游休闲胜地生态建设示范区创新创意产业集聚区旅游综合服务区本项目思索?打造高级别的休闲度假产品发挥传统生态产业优势提供旅游后休憩栖息之场所给有艺术细胞的人发挥创意的场所67之江区块总体规划定位规划结构规划用地布局形成“一心五轴六片”的空间结构形式一心：即位于度假区中西侧的中心绿地，也是上泗地区的中心绿

5、地；是之江旅游度假区、转塘镇区和浮山双浦地区的绿化核心，是地区绿化景观和生态环境的重要节点。五轴：即之江路发展轴、之浦路发展轴二条发展轴和绕城公路绿化景观轴、云河路(320国道)生态发展轴、沿钱塘江生态绿化景观轴三条生态景观轴；六片：即规划区内的六个功能片区，具体为综合度假片区，北部居住片区、商贸旅游片区、南部居住片区、沿江旅游度假片区、生态保护区。中心绿地之浦路发展轴规划用地布局形成“一心五轴六片”的空间结构形式，居住片区、商贸旅游片区、生态保护区相互依存，形成完善的空间发展格局之江路发展轴绕城绿化景观轴运河路生态景观轴沿江绿化景观轴78之江区块总体规划-区域对外交通对外交通：之江路-往东沿

6、钱塘江，经六和塔可至杭州市区；320国道往富阳方向；灵梅遂道-往北经梅家坞和隧道，可至灵隐再达市区；之江大桥-往东跨江经浦沿至萧山；轻轨线（规划中）-往东经之江大桥跨江至萧山，往西至富阳并与杭州市经轨线连接 ，停靠站在中心十字西侧；水上航线-钱塘江边开辟度假区专用码头道路交通四通八达，快速便捷；未来将建成规划轻轨和之江大桥进一步便利了之江板块的交通89内部交通：度假区内部干道(规划中)采取环路，环路是联系各功能区块的主通道。绕城公路是快速高架干道。此外，还有度假区专设的游览车道、自行车道、步行道和马车道之江西路-在度假区北部横贯东西，连接高尔夫球场。支路-各功能区块内部的道路。自行车道-建立一

7、个便利的非机动车系统。步行系统-以江滨风景线及商业步行街特色的步行系统。区内轻轨系统-今后沿林荫环路外侧设立区内轻轨系统。绕城公路步行道自行车道马步行街车道游览车道之 江 西 路道路交通规划：区块内部交通呈圆弧型，游览道、行车道、步行道合理分离，便于游览活动的开展之江区块总体规划内部交通910之江区域开发现状目前开发情况以之江路为界来判断，之江路以北基本已开发，以住宅、游乐用地为主，规划予以保留；之江路以南基本未开发，目前基本以农居、企业、水塘为主。近几年，之江板块开发建设主要集中在之江路以南，围绕之江路、之浦路等区域主干道开发。之江板块之江路以南的区域比重较大，尚处于待开发阶段，是近几年区域

8、开发的重点之江路1011之江区块商业项目规划用地规划本案之江度假区1101 冰雪世界旅游休闲项目占地面积为349亩，文化旅游商业兼容用地 02 SHOPPING MALL占地面积为557亩，56万方，文化旅游商业兼容用地 03 核心留用地04 沿江文化旅游商业地块占地面积为146亩，文化旅游商业兼容用地 05 沿江住宅地块占地面积为185亩，住宅用地 06 南片住宅区占地面积为140亩，住宅用地 07 凤凰创意产业园区创意办公产品占地面积332亩，工业工地08 转塘特色商业街占地面积为420亩，文化娱乐及商业金融业用地 09 浮山科技区办公产品占地面积为70亩，商业金融业用地 浮山科技区办公科

9、研产品占地面积为65亩，科研用地 11 派拉蒙影城主题公园占地面积350亩，文化旅游商业兼容用地 之江区块作为旅游休闲区域，近期会有冰雪世界、派拉蒙电影主题大量主题鲜明的商业旅游项目；将规划一个56万平的大型shoppingmall、52万方转塘特色商业街；开发三个创意办公类项目未来之江板块将是一个自身配套完善、功能齐全的板块。形成很浓厚的休闲旅游度假以及创意创业氛围。1112之江区块产业布局之江区域整体产业是以旅游休闲产业为支柱、以艺术创意产业和总部经济产业为补充的多功能发展格局。旅游休闲产业以东部区域为核心，衍生到整个区块旅游休闲产业是支柱：依托区域丰富的旅游景点，大力发展自然景点游、主题

10、景点游、乡村及农业观光旅游、工业旅游、大学旅游、以及相关旅游生活配套产业创意文化产业转塘单元创业文化产业是补充：依托中国美院等高校，发展以艺术创意为主题的转塘单元本案之江度假区产业规划单元11休闲旅游度假区艺术创意主题转塘单元总部经济主题浮山单元休闲商务和总部经济产业浮山单元商务和总部经济产业是升华：总部经济和休闲商务随着板块成熟发展起来，将会加快区域成熟的进程。12总体市场分析土地市场分析酒店式公寓市场分析高星级酒店分析商圈分析2.大杭州房地产市场研究1314杭州市整体商品房市场杭州市销售量09年3月开始攀升，之后呈现量价齐升，供应量也随之增加。存量房则由09年初的三万套下降到年底的一万套。

11、成交均价去年3月开始一路攀升，今年2月份价格突破两万，与去年低点比翻了一倍。10年年初两个月为传统淡季，成交量有所下降，但价格整体趋势仍然保持向上。商品房市场火爆、商品房存量不断减少，商品房均价不断上扬。杭州楼市成为全国沸点楼市之一。1415杭州市商品住宅分布区域下沙、江干、滨江区三个区域成交量占市成交量比重最大。区域内在售楼盘较多支撑了成交量。之江区由于目前推出市场产品不多，所占市场比例不高。杭州09-10年2月商品房分区市场份额变化下沙、江干、滨江三个主力供应区比重最大，之江区目前上市产品不多，竞争相对较小1516区域整体市场分析 之江区09年3月-12月成交量保持在200套上下，月份达到

12、成交最高点，进入10年成交量骤降，供应量与成交量变化趋势基本相同。 区域成交价格在4月到达谷底后开始上涨11月底均价达到最高点，突破两万元，之后保持在19500元上下。 09年区域存量呈现持续下降趋势，10年前两个月降至三百余套。之江板块商品房销售非常火爆，体现在存量房急剧减少、新增供应快速消化、目前已经差不多是无房可售的局面1617总体市场分析土地市场分析酒店式公寓市场分析高星级酒店分析商圈分析2.大杭州房地产市场研究1718杭州市土地市场分析09年土地出让量是自03年以来最高点，建筑面积接近七百万方；楼面地价同样达到历史最高点。09年各区域成交地块中，江干区成交量最多，建筑面积203.4万

13、方，其次是拱墅区与下沙区。土地成交楼面地价最高为上城区，达到16588元/。随着市场的不断升温，地价越来越高。09年的全市平均楼面价已经突破一万，最高的上城区09年均价达到16588元/平方米。09年拱墅、江干、下沙是土地供应三大区。1819杭州市土地市场分析10年1-3月土地出让量达到57万方，建筑面积175万方，出让金已达到152亿元。到2010年3月，土地市场持续升温。3月拍出文晖路地王。楼面价达到25000元/平方米。2010年1月-3月滨江区成为土地供应大户。192008年6月至今，土地出让量达到114万方，建筑面积397万方，商业用地量十分充足。 各区域中，下城区土地出让量及建筑面

14、积最多，土地出让量第二大区域是西湖区，但该区建筑面积要少于江干。 之江区商业用地出让量最少，建筑面积不到12万方。杭州市商办用地出让情况08年6月至今，商业办公用地出让达114万平方，建筑面积接近400万。主要集中在下城、江干、西湖等区。之江区出让有限，仅5.9万平方米商办土地，区域内商办项目较少。20总体市场分析土地市场分析酒店式公寓市场分析高星级酒店分析商圈分析2.大杭州房地产市场研究2122目前国内存在的酒店式公寓主要有二类：一类是有统一的酒店式经营管理的标准型公寓酒店，只租不售，通常以高端客户为服务对象，引进先进的国际/国内酒店管理公司；另一类是以小产权为特征，相对集中管理的公寓酒店，

15、以小户型与酒店式服务为卖点目前杭州市标准型酒店公寓基本没有，均为出售或租售混合。杭州产权式酒店公寓自04年面世，地段好的周边配套成为消费者的首要参考因素；而价格直接关系到其承受能力也就成了购房者考虑的重中之重 。90年代出现，以外籍人士与境内高收入客户为主要服务对象；不零星出售，只是出租，侧重居住功能，同时可能还兼顾办公，；酒店管理公司多为较一流公司，采用大酒店的一些服务内容和管理模式；多半以“小户型单身公寓”的面貌出现，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为主要卖点；将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主自由居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营；全部或部分酒店式服务，服务管理次于大产权

16、服务式公寓 产权型酒店式公寓产权型公寓式酒店标准型酒店式公寓杭州市酒店式公寓市场分类酒店式公寓分两类，一类是纯租赁的，一类是销售型的。杭州市酒店式公寓除了云天财富中心和欧美中心是部分持有的，其余基本上是销售为主。2223杭州市酒店式公寓市场分布目前杭州市场的酒店式公寓项目主要集中在新城及滨江一带，早年主城区的供应基本消耗完全，景观度假型的酒店式公寓目前市场也处于起步阶段。（图中标绿为将售项目）第六大道福雷德广场风尚蓝湾星光国际视界之窗柏悦轩西溪CIC留庄原筑壹号万象城城市芯宇西湖金座360空间易购大厦MOHO尚筑西溪天堂西溪峰尚凤凰城广场同方国际云溪印象观澜龙禧广场水岸帝景泰地北上新城时代现代

17、印象大西溪板块滨江下沙城北黄龙文教之江市中心城东钱江新城万银国际都会钱塘光彩中心华联UDC五福天地名汇公馆盛泰名都智格星座You盘时代申花三墩三墩新天地杭州酒店式公寓多为商办项目，目前呈现遍地开花的局面，未来供应项目达10余个，之江板块目前竞争不激烈，仅有一个项目。2324杭州公寓式酒店起步较晚，2004年开始供应酒店公寓凭借其小户型、低总价的优势，已经成为长期投资和自住的优良物业，在市场平和期其销售和租赁市场始终处于平稳状态供求比在市场波动时期变化较大，09年市场反弹，供销比成几何级数速降均价走势较为平稳，原因是酒店式公寓原先供应量小，都集中在市中心区域，08-09年市场向外围发展，大量低价

18、酒店式公寓入市，拉低了整体均价杭州市酒店式公寓市场供求和价格走势杭州市酒店式公寓由于都是类住宅项目，市场情况和住宅类似，2009年随着市场的急速升温，销售大幅上升。市中心酒店式公寓价格不断上升，近几年酒店式公寓往周边发展，拉低了整体的均价，2009年均价达到14338元/平方米24代表性酒店式公寓市场表现代表性酒店式公寓市场表现EAC欧美中心：以深蓝广场为范本，引入五星级酒店管理，并持有部分业态便于管理运作，背靠黄龙高端办公区域，半年内售出400套左右，占总体量9成。售价由17000元/平米一路升幅至30000元/平米，目前二手房市场对比周边一般住宅基本持平。（专业酒店式公寓管理公司管理）新城

19、时代广场：滨江房产少有的问题案例。有一定地段优势，遭遇08年市场浪潮影响滞销严重。基本房源09年去化。08年开盘均价18500（装修标准4500），09年开盘均价15000（装修标准2000），期间规划定位多番改动，对比周边蔚蓝公寓价差4成。 （品质产品型）香槟之约：拱墅区商住项目的典型产品，基本为周边产业配套为主。例如汽车城附近经营户，科技园内部管理人员。售价对比周边住宅项目低4成左右。该类项目亦基本属于低价跑量产品。（产业配套型）德泰御峰大厦：临近申花路未来商业中心-银泰天地，由于规划前景去化相对较好，对比周边住宅项目价差2成，月均去化35套左右。（前景规划型）酒店式公寓定位越高档、区域越

20、优越，售价越高越接近于住宅；专业的酒店式公寓管理有助于提升项目档次，消除销售阻力。2526杭州市酒店式公寓市场入住率情况有专业酒店公司经营的服务式公寓入住率大大高于普通物业管理公司经营的项目2627物业名称丁香公寓财富中心沁园东方金座西湖金座24小时保安公共区域清洁服务商务中心代叫出租车代收代缴水电费免费使用健身房免费洗衣、干洗服务/游泳池按摩池健身中心桑拿中心室外运动场/基本服务全面，处处体现服务式公寓的特色。同一般酒店不同，服务式公寓还提供一些传统酒店没有的贴心服务。服务式公寓在娱乐设施配置上，既有传统酒店的配置又有类似与生活社区的娱乐配置。杭州市酒店式公寓市场服务项目同一般酒店不同，高档

21、的服务式酒店公寓还提供一些传统酒店没有的贴心服务2728杭州市酒店式公寓市场管理公司管理公司结构不少服务式公寓选择了国际知名的酒店或物业管理公司进行合作，一方面通过合作扩大知名度、带来客流,同时也可以弥补开发商所欠缺的酒店管理经验。已运营的服务式公寓只有财富中心和龙禧大酒店由酒店管理公司经营，未运营的服务式公寓基本上都由酒店管理公司经营，因此由酒店管理公司管理的经营方式是杭州服务式公寓发展的趋势。公寓名称 管理公司 丁香公寓 绿城物业管理集团 财富中心 香港怡高物业管理公司/假日酒店顾问公司 深蓝广场 绿城物业管理集团 沁园 绿城物业管理集团 名珏商务公寓 杭州新基业物业管理有限公司 东方金座

22、 第一太平戴维斯物业管理有限公司 龙禧大酒店 美国太平洋酒店管理公司 西湖金座 西湖金座酒店公司 世贸丽晶城Oakwood酒店管理公司 华润西子中心浙江世贸大饭店 紫晶商务城浙江奥塞酒店管理公司 龙禧硅谷酒店广场STARWOOD（喜达屋） 凤凰城服务式公寓香港爱丁堡酒店管理公司 西溪天堂喜来登酒店管理公司杭州市酒店式公寓近年来越来越注重管理公司品牌，像专业的酒店公寓管理公司奥克伍德、专业的五星级酒店管理公司喜来登等等2829杭州市酒店式公寓市场未来供应及价格预测杭州目前可售酒店式公寓面积约1,100套，总建筑面积约6万平方米。2010年市场供应量主要集中在钱江新城板块和下城区。以40-80的小

23、户型为主，基本为精装修房源。推出楼盘的预期项目大多所处的位置优越，地段佳，生活交通便利。预计酒店式公寓未来市场格局将大致保持供求平衡，均价将有一定增幅。供求关系平衡来源于该类产品成熟度持续上升后带来的稳定发展期，均价涨势原因是产品供应结构的变化及市场的发展。未来市场走势大致保持供求平衡格局未来均价由于供应产品的高端化及市场发展预计市场均价将有相当的增幅根据商办土地供应推测未来几年酒店式公寓供应将会不断上涨，市场会慢慢成熟，酒店式公寓的价格将呈现逐渐增长的趋势。2930杭州市酒店式公寓市场市场总结区域发展趋势：随着大杭州版图的扩张，酒店式公寓发展趋势由传统城市核心区域向城市边缘区域逐步扩散产品精

24、装修为主，装修标准一般在2000-2500元/。产品还处于起步阶段，基本上以40-50平米小户型为主，以低总价吸引投资客为主；近年来越来越注重管理公司品牌，世界知名酒店管理公司和专业酒店式公寓顾问公司开始进入市场随着市场的不断成熟，酒店式公寓发展方向会慢慢向住宅产品靠拢，产品面积段会越来越丰富，售价也会随着接受程度的提高向住宅价格靠拢甚至超越住宅的价格。30总体市场分析土地市场分析酒店式公寓市场分析高星级酒店分析商圈分析2.大杭州房地产市场研究3132杭州星级酒店市场研究杭州市高星级酒店分析32杭州各档次酒店主要分布在市中心区域 杭州五星级酒店18家，四星级38家，三星级77家，二星级及经济型

25、酒店(未挂牌星级标准酒店及经济型连锁酒店)150家。 杭州星级酒店主要集中在西湖景区、武林市中心、庆春这三个市中心商业成熟区域，萧山及周边区县也集中了部分星级酒店。黄龙、西溪、之江区域近年来新增多家星级酒店，未来区域潜力较大。杭州星级酒店布局现状分析按行功能区域（家）杭州市高星级酒店分区域分布西湖景区是传统高星级酒店分布区；黄龙、西溪、之江区域近年来新增多家高星级酒店，旅游区域市场潜力较大。33历年市场水平杭州酒店业稳步发展，其市场入住率水平呈现平稳发展态势。2003-2007年入住率呈现为递增的态势。2008、2009年整体入住率有所下降，与近年来酒店店供应量的 增加，以及全球金融危机影响有

26、关。不同星级酒店入住率水平五星级酒店因价格较高等原因略低于四星级酒店，整体比率差距不大。四星级及三星级酒店入住率较高，二星级入住率最低。说明高星级酒店说明高星级酒店 更具备市场潜力。不同档次酒店入住率水平比较（%）杭州市高星级酒店入住率分析高星级酒店的入住率水平高于低星级，总体来看高档酒店入住率较高34杭州各档次酒店历年平均实价（元/天/间）五星级酒店明显偏高 杭州五星级酒店由于均环西湖景区分布，加上杭州庞大的高端旅游市场，造成五星级酒店价格明显高于其他档次酒店。四星级及以下酒店价格呈递减趋势四星级酒店价格在350-400元之间，约是五星级酒店的60%左右。四星级及以下酒店价格依次递减。杭州市

27、高星级酒店价格特征五星级酒店标准房实际房价平均在600元左右，比四星级高45%35航空及其他旅游团旅游散客商务团（10人及以上）商务散客（10人以下）总体客户性质我们将入住星级酒店的主要客户群分为：商务散客、商务团体、旅游散客、旅游团体和航空其他等5大部分杭州酒店旅游客与商务客比例相当。其中由于五星级酒店均分布景区沿线，故以旅游客居多；四星级酒店主要集中在市区，故旅游客占大部分。三星级酒店客户结构比较平均，旅游客及商务客对该档次酒店没有明显偏好。经济型酒店 对商务客的吸引力略大于旅游客。杭州市高星级酒店客户特征分析入住高星级酒店的一般为商务人士，但是杭州是国际知名旅游城市，因此旅游客比例也很高

28、，总体二者比例相当。36酒店名称区域客房数上市时间华美达酒店滨江区2002008歌德大酒店下城区2002008皇冠假日下城区4002008龙禧硅谷滨江区3502008喜来登酒店滨江区5002009海外海上城区5502009万豪密度桥下城区4002009凡尔顿酒店拱墅区7002010香格里拉湖滨上城区3002010万豪大酒店江干区3002010万豪滨江滨江区3802010黄龙二期西湖区1902010光彩中心江干区5502011滨江六星上城区2802011钱江时代广场江干区4002011之江喜来登之江4002012Gongshu700 RoomsJianggan1,250 RoomsShangch

29、eng1,130 RoomsBinjiang1,430 RoomsXiacheng1,000 RoomsXihu190 Rooms拱墅区700间江干区1,250 间上城区1,130 间滨江区1,430 间下城区1,000 间西湖区西湖区190 间五星级酒店近几年供应分区杭州市高星级酒店发展预测杭州旅游市场潜力巨大，未来各个区域都有高星级酒店上市，区域竞争十分激烈，在酒店档次都定位为高端的情况下，酒店主题特色将成为竞争客户的关键因素。之江400间37总体市场分析土地市场分析酒店式公寓市场分析高星级酒店分析商圈分析2.大杭州房地产市场研究38商圈分布主商圈1 武林商圈2 湖滨商圈3 吴山商圈次商圈

30、4 秋涛路,四季青5 黄龙6 文教、城西7 拱宸桥8 大关居住区9 庆春广场10 滨江高新产业区市级商业中心主要为武林、湖滨及吴山三个商圈，是商业环境最为成熟的区域，杭州百货集中区域。周边次商圈主要为以大型超市卖场为中心社区性商业中心。21465103789杭州商业消费习惯集中在主商圈内，缺乏区域性商业综合体，二级商圈尚未形成。本项目39商业总量注：该统计数据包括杭州市百货、大型超市卖场、特色零售型商业街、大型综合项目的配套商业总量之合（不包括普通临街店铺等商业）数据来源：DTZ数据库杭州市大型商业物业的体量从2000年的24万增加到2007年底的64.7万，6年时间扩大了近三倍。从目前发布的

31、土地出让等信息来看，未来4年杭州市的商业体量还将增长2倍多，达到177万方。整体看，杭州市的商业供应速度比较平稳；但未来从2008年开始加速，仅2008年一年即新增供应近20万平方米，为历年之最。杭州市历年商业总量及变化（万）未来供应杭州商业物业历年供应相对平稳，但从2008年开始，供应体量开始明显加大。40供应类型数据来源：DTZ数据库杭州市历年商业供应类型（万）未来供应杭州商业在未来4年供应将达到高峰，特别是随着钱江新城、滨江区的发展，大型购物中心商业供应将明显加速。可以预计，以万象城为代表的新兴商业将逐渐改变原有的主商圈消费模式。目前杭州百货经营业绩优良，市场空间明显，银泰集团等百货经营

32、机构加速扩张，在城市次级商圈开始布点，百货业将进入新一轮的商业格局。以前随着城西、下沙等次级商圈的形成，杭州商业类型供应将更为丰富，百货及购物中心将成为未来商业供应主力。41未来供应百货购物中心特色商业街杭州商业未来供应集中在市中心主商圈及钱江新城。市中心主商圈由于城市发展较为成熟，新增供应体量相对较小；钱江新城则由于是发展区域，未来商业供应基本为大型综合性商业。城西、拱北区域居住区密集，发展成熟，商业可开发空间相对较小，无法形成集聚性商业。之江区域未来会有一个总体量55万方的大型shoppingmall，作为之江板块的主力供应。52万方的转塘特色商业街也有可能成为大型综合商业体。全市未来供应

33、主要集中在钱江新城区域和市中心商圈，本项目所在之江板块未来将有1-2个大型商业项目供应。42商业销售市场平均售价17,105元/平方米杭州销售商业类型杭州市各区域销售型商业均价杭州目前在售的商业主要为住宅及办公物业的裙房商业，其中尤以住宅裙房商业占主导；大型商业散售情况极少，多数为整体出售或出租；西湖、上城、下城区为杭州老城区，销售均价较高，江干区受专业市场售价影响，商铺销售处于较低水平。杭州在售商铺基本为裙房商业，大型商业日益注重业权统一，极少散售。元/平方米43杭州商业小结杭州市主商业集中在传统市中心武林广场、湖滨、吴山一带，未来商圈主要集中钱江新城。城西、滨江、下沙要成为次级商业中心还需

34、要长时间的积累和市民消费习惯的改变。大型商业体慢慢由分割销售向持有经营型转变，销售型商业主要以住宅和办公裙房为主。44地块整体分析地块景观分析地块交通分析地块周边已有项目分析地块SWOT分析3.项目自身条件分析45地块整体分析之江国家旅游度假区西湖国家风景名胜区本项目之江大桥（已动工）滨江高新技术开发区地块位于之江国家旅游度假区核心区位，西湖国家风景名胜区无缝对接，通过之江大桥与滨江高新技术开发区相连，距离传统市中心和钱江新城也仅10公里绝对是杭州市中心景区内不可多得的宝地市中心商业商务核心区本项目地块（公元沐桥隔壁、龙王沙路西侧，珊瑚沙路南侧）钱江新城46地块整体分析地块204亩，容积率1.

35、8。根据实地踏勘，地块整体比较方正规整，东西向的珊瑚沙路把地块分成南北两部分。北块较窄，已经平整完毕，适合打造首期地标性产品，作为之江地区的标杆项目图原公寓公元沐桥龙王沙路之江路珊瑚沙路碧波路规划路宋城配套生活区景观河47地块交通分析地块周边交通完善，东侧是龙王沙路、南侧规划路、西侧碧波路、北侧靠近景观河，通过北侧的之江路可以方便的到达市区。图原公寓公元沐桥龙王沙路之江路珊瑚沙路碧波路规划路宋城配套生活区景观河地块交通四通八达，通过之江路、梅灵路和规划中的轻轨线路可以方便的到达市中心、西湖景区等，通过杭千高速和绕城高速可以方便的出城；通过建设中的之江大桥可以实现到滨江区、萧山区的快速连接。地块

36、周边交通地块外部交通地块外部交通包括之江路-往东沿钱塘江，经六和塔可至杭州市区； 320国道-往西经受降至富阳; 灵梅路-往北经梅家坞和隧道，可至灵隐再达市区；绕城公路-往北至留下，往东跨江经闻堰至萧山，在本区全程高架跨越，与区内道路立体交叉； 之江大桥-往东跨江经浦沿至萧山； 轻轨线（规划中）-往东经之江大桥跨江至滨江和萧山，往西至富阳并与杭州市经轨线连接 ，停靠站在中心十字西侧； 水上航线-钱塘江边开辟度假区专用码头 梅灵路之江路绕城高速320国道之江大桥轻轨杭千高速48地块景观分析图原公寓公元沐桥龙王沙路之江路珊瑚沙路碧波路规划路宋城配套生活区景观河梅灵路之江路绕城高速320国道之江大桥

37、轻轨杭千高速地块北面城市景观河，给建筑增添了情趣在之江板块，背对五云山、面向钱塘江是多少杭州人的豪宅梦想，本地块具有稀缺的五云山景、可近眺钱塘江景，是不可多得的宝地地块远眺钱塘江景烟雾缭绕的五云山景49地块周边已有项目分析本项目所在地块周边豪宅遍布，该区域已经在人们心中留下了豪宅的烙印。极地海洋世界公园给区域营造了浓厚的海洋氛围，本项目能否何其串联起来，成为已成熟主题系列的延续？阳明谷高尔夫艺墅高尔夫别墅篁外美庐沐桥等多个豪宅项目售价已经超过3万，是绝对的杭州豪宅区宋城景区宋城景区和项目紧靠，作为旅游线路的延续，能否在建筑风格上进行参考？50项目所处之江国家旅游度假区，且紧靠西湖风景区和钱塘江

38、，区域位置得天独厚；项目北临五云山、东南眺钱塘江、附近有城市景观河，具有很高的景观价值；珊瑚沙路北面地块已经平整完毕，具备开工条件，且北面地块靠近之江路，有很好的形象展示作用；地块具有交通优势，交通网络完善，可以方便的出入景区，到达市中心和钱江新城国际商务区。地块所处环境周围豪宅环绕，是不折不扣的豪宅区之江度假区作为一个成熟的国家级旅游渡假区，会带来很多慕名而来的游客资源，给项目发展带来契机。项目附近宋城景区已经有十余年的发展历史，对游客有较大的吸引力，极地海洋世界是新打造的旅游项目，有一定的新鲜感，本项目能否和附近的两个景点串联起来，成为一个旅游节点，是一大契机。未来几年内轨道交通的打造，之

39、江跨江大桥的开通将大大缩短区域与传统市中心的距离。地块面积较小（204亩），容积率限制（1.8），且被东西向的珊瑚沙路分割成两部分，不适合大体量大规模整体开发。地块内部不具有天然景观资源，需要人工营造。地块附近有一定量的拆迁安置房小区，会影响项目形象。周边豪宅项目较多，都会给本项目带来一定的竞争威胁。周边酒店以高端低密度度假酒店为主，对项目有一定威胁，形成差异化设计非常重要。周边道路级别较高，对地块的私密性带来一定的影响。SWOT地块SWOT分析51谋略篇区域分物业市场研究类似项目案例分析区域市场研究52区域高端居住市场研究高端住宅项目酒店式公寓项目区域高档酒店市场研究区域商业市场研究区域旅游

40、市场研究4.区域分物业市场研究53 之江区09年3月份开始成交量上升，6月份达到成交最高点，之后保持在200套上下。供应量与成交量变化趋势基本相同。成交价格在4月到达谷底后开始上涨11月底均价突破两万元。区域存量呈现持续减少趋势。市场走势之江09年商品房市场量价分析价格逐渐飙升，到2009年底已经突破2万均价，市场存量不断减少，新增供应呈现立即被市场消化的局面区域楼市非常红火54 09年之江区商品房成交面积段中，70-90成交套数最多，占比34%，占到1/3，其次是130-150 、180 以上面积段，分别占到16%和15%； 09年之江区商品房成交总价段中，100万以下与100-200万为两

41、个主要成交区间，分别占到40%和39%，其中500万占到4%，主要是区域别墅成交。市场走势之江09年商品房市场成交结构分析可以发现，之江区130平方米以上大面积豪宅成交比例很高，达31%，区域豪宅逐渐被大众接受552009年10月27日，华润置地以27.7亿拍得之江21-01、02、03地块，楼面地价达15281元/2010年3月， 图原公寓（沐桥二期）小高层2010年3月预期售价为2.2万2010年3月，公元沐桥精装修公寓销售单价起价已经达到30000元/平方米，公元沐桥将在4月下旬推出新产品美式墅院，约计40套房源，均价预计40000元/平米。户型面积在200500平米之间。篁外排屋均价3

42、0000元/平方米以上篁外3月份推出180方的三房复式空中公寓，共计92套房源，价格在15000-19000元/平方米之间。推出2小时即售罄。区块走势之江、转塘板块房源热销，土地热拍，区块价值快速升级56之江区10年预计推量41万方，现有项目中，预计中海篁外推量最大，约8万方，新帝朗郡预计将实现清盘，推出剩余5万方。高尔夫艺墅作为区域新入市大盘，预计10年推出16万方。市场走势之江市场10年增量预计区域楼盘名称总建面（） 已推量（） 存量（） 可推量（） 预计10年推售（） 之江区新帝朗郡199236 148427 38584 50809 50809 云溪香山180000 176221 853

43、3 0 0公元沐桥80400 65840 14611 14560 14560 中海篁外208972 16944 4745 192028 84383云溪印象创意园31000 5851 1791 25149 25149 新梧桐公寓72870 72870 72870 高尔夫艺墅356990 356990 160000 大家49号地块70328 70328 0 华润59号地块181280 181280 0 阳明谷68400 38262 8594 总计413283682641002275 416365 57档次定位楼盘名地理位置建筑类型可售套数户型面积()在售价格（元/)开发商西房云溪香山320国道以北

44、，向山路以西，规划望江山路以东，规划美院南路以南多层、小高层、高层近30套130-300多11000-13000西房集团/杭州西景房产赞成岭上西湖区之江国家旅游度假区排屋、小高层少量排屋230-250500万/幢浙江金纬房产，杭州金溢房产公元沐桥之江国家旅游度假区多层美式空中别墅少量200-500豪装30000以上杭州通原房产新帝郎郡之江国家旅游度假区排屋、高层100套左右公寓180-28017000浙江金帝置业图原公寓之江国家旅游度假区小高层少量40-5010000-13000西房集团/杭州西景房产篁外之江国家旅游度假区排屋、高层少量300-33025000-30000浙江中海雅戈尔房产之江

45、板块楼盘多利用资源景观优势，定位高端化58区域高档楼盘分布阳明谷别墅2000万/幢西湖美庐大家09-49号地块公元沐桥空中别墅40000元/平方米华润09-54号地块金都极地海洋世界公园西房云溪香山均12000-16000元/金都高尔夫艺墅新帝郎郡排屋700万/套起公寓17000元/赞成排屋500万/套篁外排屋25000-30000元/西房云溪印象11000-13000元/钱塘新梧桐公寓（暂）在售楼盘预售楼盘岭上59楼盘个案：篁外开发商：杭州中海雅戈尔房地产物业地址：之江国家旅游度假区占地面积：76亩建筑面积：29万平方米容积率：2.0物业类型：高层、排屋户型面积：公寓100-200平方米，排

46、屋300-330平方米物业费：3.5元/月首次开盘时间：2009年09月29日首次开盘均价：24000-27000元/目前均价：25000-30000元/交付时间：2011年11月学区情况： 杭州第七中学、规划小学和幼儿园项目特点： 英伦贵族风格，专属主流阶层尊崇所享的贵族式山地景观住宅社区60楼盘个案：篁外产品 产品定位为英伦贵族庄园风格，产品主要以排屋和空中别墅等业态为主动态：11月12日新推了一批排屋，总共有18套房源，户型面积为300-330平方米，价格为700-900万元/套。该项目高层公寓预计将于明年6月份推出，主力户型为100-200平方。61楼盘个案：公元沐桥开发商：杭州通原房

47、地产开发项目位置：之江旅游度假区占地面积：60000总建筑面积：85000容积率：1.2物业类型：多层、小高层装修情况：精装修装修标准：3000-3500元/建筑风格：美国城市公寓主力户型：200-500车位配比：1：2销售价格：35000-50000元/开盘时间：2008年1月交房时间：2009年12月62楼盘个案：新帝朗郡开发商：浙江新帝置业项目位置：之江旅游度假区占地面积：100000总建筑面积：280000容积率：2物业类型：排屋、高层装修情况：毛坯在售户型：53-155车位配比：1：1销售价格：18000元/开盘时间：2008年10月交房时间：2010年景观：使住户或饱览高尔夫球场，

48、或远眺望江山、象山山景，让景观充分地渗透至朗郡内部。建筑风格：现代风格景观公寓及排屋63随着之江板块地铁四号线和之江大桥的逐步建成，整个板块发展将迎来新的契机，板块内住宅明显向高端发展，资源景观优势已获认可。高端住宅的氛围形成也将对区域内其他高端物业，如商业、酒店、办公等产生辐射效应。区域住宅市场总结64区域高端居住市场研究高端住宅项目酒店式公寓项目区域高档酒店市场研究区域商业市场研究区域旅游市场研究4.区域分物业市场研究65区域酒店式公寓项目西房云溪印象位于云溪香山南面，毗邻中国美院，总建筑面积约3.1万平方米，由6幢建筑组成，每幢面积5000平方左右。从已推出的1号、5号两幢产品看，是多层

49、电梯公寓的形态，小户型精装修公寓为主。项目总体定位包含创意写字楼、精贵小户、艺术LOFT、休闲商铺等多种物业形态。它是以创意产业为核心，集商务办公、购物休闲、文化娱乐为一体的多功能、高效率建筑聚落，未来将吸引设计事务所、文化传播公司、书店、酒吧、饭店、时尚专卖、图文公司等文化创意产业，锻造杭城首个艺术综合体街区。项目为产权50年酒店式公寓，是之江转塘地区第一个酒店式公寓项目。区域内目前只有云溪印象一个酒店式公寓项目，小户型为主。位于美院边上，依托美院，走创意路线的定位产品。66云溪印象开盘销售情况西房云溪印象共开过两期，第一期1号楼，2009年11月开盘，开盘122套，短期内售罄。销售均价11

50、602元/平方米；第二期5号楼，2010年3月开盘，开盘122套，开盘几天内已售78套，销售均价12500平方米。已开盘产品都是小户型SOHO形式，总价50万上下，民用电，商用水，水费3块一度。云溪印象开盘热销，说明项目所在区域的小户型酒店式公寓产品接受度是比较高的。但是由于项目本身定位为创意型中低端产品，因此售价受到限制。67云溪印象酒店式装修云溪印象的小户型样板房可以看到，两种装修风格，既有简约、明快的格调，也有彰显低调奢华的简欧风情。90%材料部品均是厂家直接定制的成品，然后进行现场组装，这样既确保产品质量，也避免在现场施工造成的遗留污染。值得关注的是，云溪印象的小户型还在家居功能、舒适

51、性和细节上做了细致的考虑，操作台系统、衣柜系统、卫浴系统、收纳系统、甚至入户门，都最大化地从人体工程学角度考虑居住者住得舒适、不易损坏、并易于维修。精装修菜单式装修，提供两种样板房供选择、装修上注重人体舒适性值得参考之处6869之江区酒店式公寓市场未来供应从未来出让土地情况看，未来将有52号、53号、56号、57号四个竞争项目上市，预计区域内酒店式公寓竞争量达20万方左右。序号区域地块名称土地面积用地性质容积率建筑密度绿地率建筑高度参考地价：楼面地价(元/平方米)预计可预约时间平方米亩52之江旅游度假区转塘H-C2-01地块5907988.62商业240%25%限高50米3000已公告53转塘

52、G-C2/C6-30地块3254548.62商业金融兼容科技设计1.828%30%限高24米2977可预约54大清谷地块4660269.9度假酒店0.5515%60%建筑高度按照檐口高度不超过15米可预约55之江R21-17地块3632554.49住宅1.825%30%限高36米7000可预约56转塘浮山C-1、C-2地块1977929.67商业2.335%30%限高40米2010年4月1301519.52住宅1.928%30%限高30米57之江C3/C2-B-14北侧地块192015288.02文化旅游商业235%30%限高70米2010年5月69区域高端居住市场研究高端住宅项目酒店式公寓项

53、目区域高档酒店市场研究区域旅游市场研究区域商业市场研究区域办公市场研究4.区域分物业市场研究7071 已投入使用 未投入使用123编号酒店名称酒店类型平均挂牌房价入住率酒店星级1杭州玫瑰园度假酒店度假型120055%按五星标准建造2杭州云栖海航度假酒店度假型100060%按五星标准建造3阳明谷希尔假日酒店度假型100050%按五星标准建造4喜来登度假村度假型在建在建按五星标准建造4之江酒店以度假型酒店为主，平均入住率55%左右，区域内酒店档次较高，多以五星级标准建造，位于宋城附近，主要面向旅游度假人群。之江酒店市场分析目前区域内高档酒店主要以度假型为主、低密度花园型，主要分布在高档别墅物业内部

54、，如玫瑰园、阳明谷等。区域内度假酒店选择余地不大，还有较大的发展空间本项目7172酒店风格分析由于已有项目容积率限制，之江度假区酒店都以低密度花园酒店为主，存在同质化竞争。国都阳明谷度假酒店 欧式别墅风格华庭云栖度假酒店 围合式院落古典风格设计；内部景观区以云栖竹径为主题，造就一种极具江南文化内涵的室外园林环境 绿城玫瑰园度假酒店 新古典主义酒店风格7273之江酒店内部特征之江现有酒店设施情况：酒店名称总层数客房数量客房面积配套设施杭州玫瑰园度假酒店3F60 35-66中餐厅、 宴会厅、咖啡厅、会议室、室内泳池、室外泳池、酒吧、美容美发、杭州云栖海航度假酒店6F220 36-50 各式餐厅、酒

55、吧、室外大型游泳池、网球场、篮球场、室内恒温游泳池、台球、沙壶球、乒乓球、棋牌和美容美发阳明谷希尔假日酒店4F120 34-52会议室、餐厅、酒吧、咖啡厅、网球场、游泳池、SPA、歌舞厅、KTV 客房总量在400间，客房面积35方以上，舒适性较强，配套项目比较丰富。7374客户来源入住目的客源分析之江国家旅游度假区旅游市场近年来不断“升温”，也带动区域酒店发展，之江现有酒店入住客户以省外及省内客户为主，本地客户相对较少。客户入住目的以旅游度假为主，部分是商务原因。以其他城市旅游度假客户为主，省内客户比例较高。74区域高端居住市场研究高端住宅项目酒店式公寓项目区域高档酒店市场研究区域旅游市场研究

56、区域商业市场研究区域办公市场研究4.区域分物业市场研究7576区域旅游市场概况杭州之江国家旅游度假区，是国务院1992年10月批准建立的12个国家级旅游度假区之一。度假区南频钱塘江，北依五云山，紧靠西湖景区，是三江两湖黄金旅游路线的必经之路。经两次管理体制调整，度假区规划面积已由最初的9.88平方公里扩大至50.68平方公里。建区16年来，主要建成了宋城，西湖国际高尔夫、金都极地海洋公园国际童玩节等主题旅游项目和华庭云栖海航度假酒店，玫瑰园度假酒店，希尔假日酒店等众多度假单元。累计接待中外游客超过2900万人次。其中2008年共接待游客284.33万人次，门票收入15104.72万元，同比分别

57、增长2.12%和20.32 %。基础设施建设投入30多亿元资金，基础配套日趋完善，生态环境改善明显。西湖之江旅游渡假区钱塘江目前区内以主题旅游项目和度假酒店项目为主突出项目主题是成功的关键7677之江区块旅游项目分布本案之江国家旅游度假区中旅游度假项目繁多，内容丰富，主题广泛，集娱乐、休闲等功能于一体7778之江区块经典旅游个案宋城宋城是反映两宋文化内涵的杭州第一个主题公园，国家AAAA级景区，首批“国家文化产业示范基地”，是由宋城集团投资兴建的中国最大的宋文化主题公园，年接待游客量达200多万人次。西湖观光，宋城怀古，是杭州21世纪以来主流的旅游线路。 杭州金都童玩节已经成功举办了两届，坚持

58、以“童玩”为主题概念，掌握每次主题活动的原创性，已成了童玩节的重要指标。在每次主题创意的内容和形式上，强调交互式体验，将教育游戏化。并且期望通过杭州童玩节的举办，为杭州乃至长三角地区广大青少年提供一个放松身心、增进亲子互动、亲水嬉戏、寓教于乐的全新平台，进一步丰富杭州作为生活品质之城的休闲文化内涵。金都国际童玩节宋城古代宋文化主题；童玩节童玩主题7879之江区块经典旅游个案金都极地海洋公园海洋主题杭州之江金都极地海洋公园是之江国家旅游度假区管委会重点推出的大型旅游项目，位于之江国家旅游度假区之浦路、枫桦路口，东面一线临钱塘江，自然山水风光十分优越。项目占地亩，规划建设极地海洋主题公园、青少年科

59、学体验中心，国际风情园和花街。可以媲美青岛极地海洋世界、圣亚海洋世界、大连老虎滩海洋公园的本土海洋公园将成为华东地区最大的海洋主题公园。 极地海洋世界7980西湖高尔夫乡村俱乐部高尔夫主题之江区块经典旅游个案西湖高尔夫乡村俱乐部是浙江最早经国务院批准立项、已建成北18洞、符合承办国际最高规格锦标赛事要求的顶尖高尔夫球场。已相继承办宝马杯、VOLVO杯、奥迪杯等众多赛事。该球场占地约4000亩，呈典型的北美开阔式风格，娱乐性丰富。白龙潭景区位于杭州西南郊，距市中心仅 15公里，交通十分便捷，是一个集观光、探险、休闲、度假为一体的旅游胜地。这里山奇水秀，飞瀑流泉，绿荫如盖，空气清新，气候宜人，是杭

60、城人避暑消夏的乐园，被誉为 “天堂里的九寨沟”。白龙潭自然风光8081大清谷野外拓展、生态游之江区块经典旅游个案大清谷，位于龙坞风景区，长约 3.2公里，面积为3平方公里，是集生态旅游、农业观光、野外探险、野营垂钓、极限运动为一体的新型生态休闲度假区。谷内鸟语虫鸣，曲径通幽，松竹林立，画中人立，无车马之喧，得农家之乐，被誉为“天堂里的世外桃源”。 龙坞茶村为杭州市乡村旅游示范点，保留了原始生态的森林资源，拥有号称“天下第一茶村”的杭州最大的茶园。龙坞茶村8182区域旅游市场总结之江区域作为国家旅游渡假区，目前区内以主题旅游项目和度假酒店项目为主突出项目主题非常重要。本项目作为一块旅游文化商业用