汇金大厦市场调研和定位项目报告

1、汇金大厦市场调研和定位项目报告-谨呈总体思路：通过对项目价值、产品分析，挖掘产品核心价值，找准市场商务办公、酒店及商业发展趋势，精准定位项目达到最终销售目标。以下报告若有不足之处，敬请扶正朗策地产思考的3个核心问题问题1：黄冈市黄州区酒店市场可行性？问题3：黄冈市黄州区商业发展趋势？问题2：黄冈市黄州区商务办公市场可行性研究？1、区域背景分析2、黄州房地产市场分析3、黄州商业市场分析4、黄州商务办公市场分析5、黄州酒店市场分析6、项目本体分析7、项目定位分析8、项目规划建议目 录区域背景分析1黄冈GDP连续多年排名湖北省前五2007年首届中国十佳宜居城市第五名2012年入选“2012年度中国特

2、色魅力城市200强2013年荣获“荆楚诗词之市”荣誉称号2013年荣获“中国书法城”荣誉称号（全国仅10个）黄冈是湖北省下辖的地级市，是武汉城市圈成员城市之一。市辖7县2市2区，127个乡镇街道办，4290个行政村。土地面积万平方公里，人口约760万。黄冈被誉为教育之乡，也是中国禅文化的发祥地。 黄冈概貌 2010年-2013年，黄冈GDP一直保持快速增长，且基本保持在14%以上，2013年GDP达到亿元。GDP整体表现非常稳健，高收入持续促进高消费，对城市住宅及商业市场的发展给予了强有力的经济支撑。 黄冈GDP总量及增长率14%14%14%10.5%862.31045.111192.8813

3、32.6产业比例是衡量现代综合城市经济发展所处阶段的核心指标，一般而言，第一产业比重高，社会经济发展水平较低；第三产业比重高，社会经济发展水平也较高。黄冈地区的第三产业还有较大的发展空间。 2010-2013年，黄冈第一产业比重有所减少，但第三产业并无明显增加，三大产业占比较为均衡，以第二产业为主。 黄冈产业分析 第一产业（增加值）第二产业（增加值）第三产业（增加值）2010年246.96亿元328.16亿元287.18亿元2011年290亿元406.86亿元348.25亿元2012年332.78亿元464.87亿元395.23亿元2013年356.79亿元521.28亿元454.48亿元20

4、10-2013年黄冈三大产业占比分析图 第一产业增长率（%）第二产业增长率（%）第三产业增长率（%）2010年4.318.516.22011年4.320.215.42012年4.614.910.12013年4.812.711.92010-2013年黄冈三大产业增长率分析图城市经济增长和规划政策利好引入了越来越多的固定投资，投资企业看好本地区的发展潜力。 截止2013年，黄冈固定资产投资达到1416亿元，且近四年来的增幅较大，高达34%以上。 黄冈固定资产投资分析736.06823.811102.94141634.8%34.7%33.9%28.4%增长率（%）2008-2013年黄冈市社会消费品

5、零售总额（单位：亿元）社会消费品零售总额剔除消费品价格因素，持续增长势头明显，意味着商业消费市场极为活跃，将吸引更多品牌商家的进驻。 2010年-2013年，黄冈社会消费品零售总额一直保持稳定增长，2013年已达到亿元。 黄冈社会消费品零售总额分析477 2010-2013年，黄冈人均GDP持续增长，且增幅均在8%以上，2013年甚至达到21382元。人均GDP的增长与社会零售增长成正比，说明消费市场的存在可持续的上升空间，为市场进一步繁荣提供支撑。 黄冈人均GDP增长分析11900元16960元19207.78元 21382.72元 2008-2013年，黄冈人均GDP一直保持快速增长，增长

6、幅度均9.94%以上； 2013年，黄冈人均GDP达到21382.72 元，根据当前汇率，约等于美元。8000-20000US$黄冈人均GDP3452.61US$GDP平均增长率13.4%800-4000US$4000-8000US$快速增长平稳增长衰退增长0-800US$启动人均GDP2013年黄冈人均GDP为美元，房地产市场进入快速增长阶段人均可支配收入的增长，为黄冈住宅及商业市场的发展提供良好的基础。连续四年增速平稳，消费力无明显提升 2010年-2013年，黄冈城镇居民人均可支配收入平均保持10%以上的增长，2013年已达到18432元以上。 黄冈城镇居民可支配分析18432元1672

7、0元14659元12832元13%14%13.5%9.9%黄冈GDP连续多年排名湖北省前五；2010年-2013年，黄冈GDP一直保持快速增长，且基本保持在14%以上，2013年GDP达到亿元。黄冈社会消费品零售总额一直保持稳定增长，2013年已达到亿元。黄冈人均GDP持续增长，且增幅均在8%以上，2013年甚至达到21382元。黄冈城镇居民人均可支配收入平均保持10%以上的增长，2013年已达到18432元以上。黄冈第一产业比重有所减少，但第三产业并无明显增加，三大产业占比较为均衡，以第二产业为主。截止2013年，黄冈固定资产投资达到1416亿元，且近四年来的增幅较大，高达34%以上。从上述

8、所表示黄冈市GDP增长稳定，正处于平稳上升阶段，前景看好！在大时代背景下黄冈面临全新发展机遇将由一个传统农业大市转型为新兴工业强市和创新城市将由中等城市发展为人口100万以上的大城市武汉城市圈第二重心区，历史人文氛围浓厚，重点打造教育品牌黄冈市黄州区位于湖北省东部，武汉城市圈第二重心区，西距省会武汉78公里，面积353平方公里，人口约38万，是黄冈市政治、经济、文化中心；城市自身的历史人文资源、教育品牌以及城市发展的良好时机，为其房地产业的发展带来了机遇。 黄州区域介绍黄州老城区环境、交通压力日益严峻，城市未来将向东、北发展；黄冈城东新区：市区长河以东、黄鄂高速以南、江北路以西和南湖路以北的区

9、域，面积约63平方公里。其中世纪大道以东，东昌大道以西，南湖路以北，106国道以南为起步区，面积约10平方公里；目标：规划用10年时间，精心打造“一河两湖”生态系统，将城东新区打造成为布局合理、功能完善、环境优美，集行政服务、生态宜居、新兴产业三位一体的“鄂东明珠、水岸都市”。老城区城市“东扩北进、跨河发展”，老城区发展减速 黄州城市规划发展一区两带战略黄州区-麻城市、武穴市发展目标：实施“一区两带”战略，拓展空间，集聚产业，全力打造武汉城市圈重要的现代制造业基地、全省绿色农产品生产加工基地、中部地区生态宜居城市和文化教育名城、全国革命老区建设示范区。城市规划区：黄州区辖区范围，面积约363平

10、方公里；协调主城与外围组团关系，统筹区域内的城乡协调发展，合理安排各类用地。 黄州城市规划发展城市发展方向：向东发展106国道沿线及环白潭湖周边区域；向北发展黄团公路及禹王大道两侧区域；向南发展南湖片区。空间拓展思路：产业临长江两翼推进；生活沿国道向东拓展；主城与外围组团互补。 黄州城市规划发展综合交通规划发展策略：加强与武汉对接，加强与鄂州的联系，跨江缝合，与鄂州形成“半小时交通圈”，促进区域一体化。铁路规划：规划预留武九京九铁路联络线。京九铁路黄州站等级提升至二级站。城际轨道交通规划：规划建设武汉至黄冈城际铁路，将黄冈东站打造成集铁路和公路为一体的客货枢纽站。规划预留对接宁安城际铁路线。

11、黄州城市交通规划发展综合交通规划公路规划：规划建设黄鄂高速公路，北延伸接武英高速。在城区东南部规划新建黄冈长江三桥，城区北部新建团风黄冈一级公路，外迁现江北一级公路的过境功能，避免过境交通对城市中心的穿越。规划在南湖路与穿湖路交叉口附近建设汽车客运总站，作为黄冈市最主要的公路客运中心。水运规划：依托长江航道，建设唐家渡、南湖新港两处5000吨级综合性大型港口。汪家墩作为战备码头。结合东坡赤壁旅游开发，建设游客码头。 黄州城市交通规划发展黄州经济第一，市中心优势凸显，房地产快速增长，对其他显示吸附力较强2013年黄州区人均GDP为41476美元，目前房地产处于快速增长阶段，改善需求为主，客户对项

12、目品质要求较高。2013年黄冈各区县GDP数据说明：以下人均GDP以户籍人口计算得出，实际各县区常住人口比户籍人口要少，2013年黄冈市总人口750.15万人，常住人口仅为625.19万人，人均GDP仅供参考。地区人口 （万）GDP总量（亿）人均GDP（元）黄冈市7501332.5517767 黄州区38157.6141476 团风县3864.3516934 浠水县103165.2416043 麻城市120203.416950 红安县66.36107.6716225 罗田县59.795.7516039 英山县40.571.2617595 蕲春县103.4162.3615702 武穴市78.42

13、02.2425796 黄梅县88148.8316913 黄州区域经济发展黄州区2014年1-5月经济运行情况分析 今年以来，全区上下紧紧围绕建设市域发展中心城的战略目标，全面实施“一港三区”发展战略，突出“双强双兴”重点，开展“三大行动”，全力推进市区一体开发，1-5月全区经济平稳，发展势头良好。全区经济运行特点（一）农业经济保持稳定发展。一是春耕备耕工作扎实推进。二是夏粮夏油稳定增长。（二）工业生产平稳增长，支柱产业支撑明显。（三）固定资产投资增长加快，在建新开工项目增加。（四）内贸市场增速平稳，外资形势严峻。（五）财政收入平稳增长，民生保障不断增强。 黄州2014年上半年发展特性二、三产业

14、并举，产业结构利于房地产发展黄州农业产业化水平不高，工业竞争力不强，现代服务业发展相对滞后导致整体经济落后；服务业比重虽较高，但仍以传统餐饮、住宿、商业等为主，随着房地产、物流、商贸等现代服务业的发展，未来将得到改善。 黄州产业发展结构单位：万人黄冈市下设一区二市七县，由于城市发展缓慢，导致进城人口较少，2013年底，黄州总人口仅万人，流动人口约8-10万；随着武汉城市圈的建设加快，黄州区市中心地位的优势，将吸引黄冈市其他县市人口的流入，对房地产发展利好。 黄州人口发展 黄冈城市经济的快速发展，2013年黄州区人均GDP为41476美元，目 前房地产处于快速增长阶段、城市地位的显著提升，为房地

15、产市场的良 性健康发展提供了良好的宏观环境； 第二产业发展迅猛，支柱产业逐步形成，对能与城市发展水平与城市 地位相匹配的、高品质的房地产产品的需求将越来越大，为房地产市场 的持续发展提供了稳定的产业支持； 黄州经济第一，市中心优势凸显，房地产快速增长，对其他显示吸附 力较强(如黄州周边城市企业入驻等)。黄州房地产市场分析2老城区毛地价格约110万/亩左右，楼面价600元/中环路以北（万）117万/亩；583元/中环路以南（万）107万/亩；639元/黄冈市农业科学院（万）106万/亩；500元/旧城改造西湖一路（万）140万/亩；915元/万景万家咀地块（万）362万/亩；2174元/黄冈地王

16、东坡小学旁、文峰路与遗爱湖公园绿篱笆之间（万）118万/亩；1184元/赤壁二路与东门路交界处西北角（万）156万/亩；780元/新港大道以东（万）146万/亩；570元/目前黄冈出让土地多为毛地，地价不包含拆迁补偿，且多为小宗地块；老城区：楼面价600元/；遗爱湖：近期成交地王万景万家咀地块362万/亩，楼面价2200元/；开发区：150万/亩，楼面价600-800元/。 土地市场分析老城区3800-4300元/市中心，环境、交通条件差区域内项目体量均在10万左右，且目前多为尾盘，品质较差遗爱湖板块4800-5200元/城东新区、开发区板块4400-5000元/遗爱湖自然资源好，距市中心仅1

17、0分钟车程，价值最高区域，以10万小体量项目为主，品质较高黄州未来城市发展重点，基础配套不断完善中，目前区域内有黄冈中学、黄冈师范学院、鄂东学院等学校，新开发项目体量在20万以上遗爱湖价值最高，城东新区、开发区次之，老城区房价最低 房地产市场分析黄州目前在售项目约31个，布局较分散，多为小体量项目，多项目目前处于尾盘阶段项目名称总套数可售套数升华翡翠一品30071968金家上城1648495明珠广场757465江山如画736399东湖国际城735374龙城华府914372清华花园404284嘉豪公园世家824201黄冈摩尔城774170瑞丰世家小区578169君城紫金城803142艳阳御澜岸6

18、32141金泰国际广场224122瑞天新城699104西湖上城45970晟景嘉园21262东方京城34450领秀西湖6647天顺盛世家园22443天瑞公馆24536黄州宇济1号241135江岸名都67429聆湖春天41426书香茗苑小区24026东方名都49025宏康畔山林语17024文峰宝邸149817中江金域蓝湾35615保利壹号公馆89613鸿发.东门华府3244景江国际2582尾盘项目 黄州房地产项目分部2013年房价稳步上升，楼市场平稳发展，趋于平稳。黄州住宅2013年均去化约60万（数据参考统计局）；区域房价上涨迅速，年均价格涨幅约17%，现今突破4000元/，部分项目已突破500

19、0元/；预计新地王万景万家咀地块的入市将再度推高区域房价。 住宅竞争环境分析数据来源于黄冈房产网数据来源于黄冈房产网2013年黄冈市区商品房销售汇总销售面积 M2 销售套数 套 成交均价 元 /M2 商品房 841201.88 8374 4923.22 住 宅 743254.92 6827 4019.46 商 业 92293.19 1335 12232.38 车 库 3813.51 160 4268.1 商务办公 858.38 1 5100 其 它 981.88 51 4396.64 2013年黄冈城区累计销量8374套，月均销售套。从上述统计中得出，黄冈房地产市场在同类城市中整体发展趋于平稳

20、有序势态，但是从上汇总表得出，商业与商务办公物业处于销售底层，商业全年销售了1335套，商务办公1套，得出黄冈商业市场认知度不高，办公物业，黄冈客户接受较差。 2013年黄冈市区商品房销售分析数据来源于黄冈房产网从上表可以看出，2013年黄冈楼市销量有四个高峰期，一月份竟以1000多套的成交量位居全年单月成交量榜首。其次是“金九银十”10月的成交量远超9月的成交量，位居全年单月成交榜单第二。接着就是12月的成交量更让人惊喜。由1月和12月的成交量看出，销量看涨为2014年楼市增添了信心。 2013年月度商品房销售分析数据来源于黄冈房产网从上述表上得出，一、二月由于年底返乡客客户的增多，带动了市

21、场上的销售高潮，但是从表上看出三月市场销量一路下滑，从中反映整体楼市的成交冷冻期到来 但是市场整体开发和动工量增速明显，整体市场供大于求. 2014年上半年商品房成交分析反映出整体楼市的成交冷冻期的到来，但市场开发和动工面积增速明显，预示楼市的量多客少！黄州城区客户、黄州外出工作返乡客户及周边县市的进城客户构成黄州房地产市场的客户构成黄州周边县市进城客户30%黄州外出工作返乡客户20%黄州城区客户50%黄州城区的常住人口约38万，包括公务员、教师、医生等大量泛公务员群体，个体及普通刚需客户黄州是湖北省的农业大市，没有大型工业作为经济支撑，大量黄州人出外打工，这部分黄州人大多愿意回乡置业定居黄州

22、周边的蕲春县、溪水县、团风县、麻城市等县市的部分进城商户、公务员群体也是黄州房地产市场上的主要客户。 成交客户分析整体概况：黄州市场处于房地产初级阶段；项目品质感不强且体量较小；有一定品质感的楼盘在市场上容易实现溢价，且能实现快速销售；市场年消化量：年均成交量60万，个盘差异明显，标杆项目年消化量在5-8万，普通楼盘年消化量在2万以内；价格情况：目前市场整体成交均价约为4000元/，最高价约在5200元/；竞争情况：竞争环境宽松，存量56万，去化周期约11个月；主流产品供需：主流供需面积为100-120的三房；客户情况：黄州城区客户、黄州外出工作返乡客户及周边县市的进城客户构成。启示：市中心高

23、品质项目市场前景大，同时也具备引领市场的机会黄州商业市场分析3目前，黄冈市集中商业网点除奥康步行街、八一路区域消费环境相对成熟完善以外，其它区域均以底层街铺为主，目的性消费为集中特征；奥康步行街：主题化商业街区，业态以服装为主，中低档；黄商百货、中商百货、中百仓储、武商量贩等百货、超市，中低档。黄冈中心城区商圈目前经济开发区主力店为2013年9月份开业的瑞天广场、黄商明珠购物中心，以及一条学生街，以学生及老师消费为主，人口少，消费力弱是目前最主要现状；瑞天广场、黄商明珠购物中心：购物中心模式，中低档业态，经营状况较差；学生街：主要以中低档学生消费业态为主，餐饮、网吧等。东部新城商圈城市形成两大

24、商圈，中心城区商圈及东部新城商圈，消费水平与档次较低 商业市场分析黄州人均商业面积/人，已饱和，但均中低端定位项目名称商业体量现状定位经营状况奥康步行街7.4营业中低端综合较好中商百货2营业中低端综合较好黄商百货黄州大道1.5营业中低端综合一般黄商八一路店0.5营业中低端综合一般七一商场3改建中高端综合中百仓储0.5营业超市一般摩尔城商业2.5营业中低端综合较差武商量贩0.5营业超市一般黄州国贸5.5部分营业中低端综合较差保利金中环1.5营业中低端综合较差胜利新街2.6在建中低端综合hello新世界0.5在建瑞天广场3.5营业中低端综合较差万景东坡外滩12在建中端综合金泰国际广场5.5在建黄商

25、明珠购物中心1.2营业中低端综合较差东方名都商业2在建升华翡翠一品5在建合计57.2仅统计大型已知综合体商业，沿街商铺未统计在内；城市商业饱和度模型，国际标准，人均GDP 超3000美元，人均饱和商业面积1.0/人；国内标准，人均饱和商业面积1.3-1.4/人；按常住人口38万人计算，黄州黄州人均/人，已饱和，但中高端是市场空白。 商业体量分析中心城区商业自西向东发展，与城市发展方向吻合；商业层次由低端的沿街商铺向综合购物中心发展，继而向特色商业转变，整体档次不高胜利街东门街八一路工贸家电黄商购物中心华联商贸苏宁电器奥康兴汇影城商城中商平价考棚街沿街商业85元/月胜利街、东门路百货及批发市场7

26、5元/月奥康步行街休闲商业街120元/月联乐家居广场武商量贩五金机电一条街中心城区商圈考棚街老商业街奥康步行街七一商场零售业态：（超市、日用品、专营店）；百货（服饰、鞋帽、化妆品、珠宝）；服务（摄影、美容理发、旅行社、婚庆、洗衣）；通讯电子（专卖店、营业厅）租金最高为150元/平米/月，最低为60元/平米/月售价：一层3万/，二层1.5-2万/瑞天广场黄商明珠购物中心瑞天广场、黄商明珠购物中心（刚营业，经营状况差），售价一层2万/，二层1万/；学生街南北两边分布着200余间商铺，经营业态以网吧，旅馆、快餐厅，KTV，服装店，超市为主，经营状况好。商业业态以低端服务休闲类为主 主要面对学生与教师

27、人群；餐饮、短期住宿与休闲娱乐业态为主要需求。主要消费人群以学生为主 瑞天广场学生街黄商明珠购物中心现有商业有瑞天广场、黄商明珠购物中心及学生街，主要以服务区域学生群体，以中低端服务休闲业态为主 东部新城商圈学生街月租金：35-50元/月租金：25-40元/月租金：30-50元/餐饮为主，档次与消费力低，租金约30-50元/月，较中心城区差距在2倍以上黄州商业发展处于初级阶段，整体档次不高，已饱和，且购物环境差；近年来，城市中高端消费逐渐增多，目前均选择去武汉等城市；黄州商业自西向东发展，与城市发展方向吻合；商业层次由低端的沿街商铺向综合购物中心发展，继而向特色商业转变；经营现状：奥康步行街、

28、中商百货、黄商超市、学生街生意较好，其他一般；售价：市中心成熟商圈一层约3万元，二层万/ ；城东新城，一层约2万元，二层1万/ ；租金水平：市中心成熟商圈60-150元/月，东部新城30-50元/月。启示：中高端综合体商业担负打造黄州城市形象的使命，同时具备突破现有商业发展水平的机会 黄州区重点商业分析名称胜利新街概述被誉为“古城龙脉聚宝盆，东门商圈中心街”的胜利新街，地处市区核心商圈，南连八一路，北接胜利街，东临奥康商业步行街，西抵明黄州古城墙。售楼地址八一路胜利新街营销中心均价均价35000元/平方米占地面积25084平方米建筑面积70160平方米开发商湖北省鑫祥隆置业有限公司产权年限40

29、年交通状况八一路：1路、2路、5路、9路、18路、 胜利街：1路、2路、6路、8路名称瑞天广场概述项目东临黄冈中学，黄冈师范学院，鄂东职业技术学校3所中高等院校。南邻鄂州市区.西面是黄冈遗爱湖公园及黄冈老城区。北临多家国内著名企业基地；售楼地址黄冈师范学院西门均价均价18000元/平方米开发商黄冈市豪景瑞天置业有限公司占地面积37751平方米建筑面积80000平方米面积区间20160产权年限40年电梯内部设客梯3部，货梯4部，扶梯3部商业入驻情况一层主要引进知名品牌服饰，大型运动品牌主力店，精品服饰、潮流数码，蛋糕店，药店，银行，电信，移动营业厅等；二层将打造具有时尚特征的休闲美食城、酒吧、K

30、TV，星级网吧、桌球、电玩城、同时引进连锁美容机构、SPA、教育培训机构等；三层将引进大型数字影院交通状况项目距离东华客运站车程3分钟，2路,5,路,6路,12路,18路公交 黄州区重点商业分析名称东坡外滩概述东坡外滩占地约150亩，东临遗爱湖，是北京眉州东坡万景投资有限公司斥资10亿元倾力打造! 项目以遗爱湖稀缺生态环境为依托，以打造黄冈城市名片为宗旨，以新型人文产业模式为基础，集黄冈文化、旅游、餐饮、休闲、购物、娱乐为一体的城市级综合休闲体。售楼地址湖北省黄冈市黄州区东坡大道88号大洲岛均价均价25000元/平方米占地面积100000平方米建筑面积100000平方米开发商北京眉州东坡万景投

31、资有限公司产权年限40年交通状况8路 黄州区重点商业分析名称东湖华都格兰道概述东湖华都酒店打造的商业综合体；格兰道商业步行街，整体是一个欧式风情街奥斯曼建筑，作为黄冈城市“东扩北进”战略实施重点区域，本项目包括酒店在内的7万方体量与周边百盟大型商业综合体11万方购物中心、黄梅戏剧院、19万方裙楼底商及湖心路商业步行街共同形成一个30余万方代表城市商业新高度的商业集群。售楼地址黄州大道99号均价均价28000元/平方米占地面积106666平方米建筑面积67651平方米开发商黄冈东湖华都酒店投资有限公司产权年限40年交通状况6路 黄州区重点商业分析名称南湖学府商业街概述南湖学府商业城坐落在黄州区桃

32、园街，商业城分商业购物区，以品牌运动服饰、装饰品、运动鞋帽、精品女装、男装、皮鞋、商品零售业为主；无烟餐饮区，以汉堡、豆浆、酒吧、水吧、咖啡厅、主题餐厅、奶茶饮品店、休闲食品店、面包店为主；有烟餐饮区，以各种风味小吃、特色饮品、各型餐厅、烧烤为主；休闲娱乐区，以小型KTV、电玩、网吧、桌球、棋牌室为主；生活配套区，以药店、文印店、文具店、书店等为主；学生创业区，以网站设计、精品装饰店、创业小店、手工艺店为主售楼地址黄冈市黄州区南湖桃园街均价均价15000元/平方米占地面积33842平方米建筑面积33708平方米开发商湖北九博置业有限公司产权年限40年交通状况12路重点项目市场分析小结黄冈重点商

33、业项目普遍在城市发展轴线上（黄州东城）,规模较大,功能多元,商业功能突出,开发策略通过商业规划拔高形象，住宅先行；体验式商业模式普遍被采用,突出娱乐休闲功能，如：遗爱湖边东坡外滩主要是以情景体验商业为主 ，但运营水平和理念都无法匹配；综合体产品线丰富,住宅SOHO办公酒店街铺自持物业满足不同客群需求,但是从瑞天广场目前市场经营状况及开门率得出综合体在黄冈市场也是要具有实力开发商为支持，开发成功是要时间来换空间，才能取得成功。黄州商务办公市场分析4黄冈由食品饮料、医药化工、纺织服装、建筑建材、机械电子等五大支柱产业，全市大概企业达到1577家，全市产值过亿元的企业达到156家；全市产业集群发展到

34、31个，成企业1500家，其中规模企业600家，年产值营销额500亿元左右，华厦窑炉、黄冈船舶、武穴医化、蕲春医药、麻城汽配、团风钢构、英山茧丝绸等七个产业集群进入全省重点成长型产业集群行列。 黄冈支柱产业及企业概貌经济总量快速扩张。2015年，全市规上工业总产值达到2100亿元，年均增长18%以上；规上工业增加值达到600亿元，年均增长18%以上。产业结构明显优化。2015年，一、二、三产业在GDP中所占比重调整为20：44：36。非公经济占全部工业总量的95%以上。高新技术产业增加值占GDP的8%以上。规模企业将达到2000家以上，百亿元企业1-2家。上市企业达到10家。食品饮料、医药化工

35、、纺织服装、冶金建材、机械装备五个传统产业实现倍增，壮大窑炉、船舶、钢构、森工电子五个新兴产业，培育汽车制造、新能源、生物工程、低碳循环经济、新材料五个战略型产业。可持续发展能力明显提高。到2015年，万元增加值综合能耗比2010年底下降16%以上；工业废水排放率下降，工业固废综合利用率进一步提高;“十二五”期间投入千万元以上的项目300个，总投800 亿元，其中投入过2亿元的重点项目100 个，总投700亿元;建设5个百亿产值园区，5个产值过50亿园区,10个产值过30亿园区，工业园区工业总产值比重达到70%以上。县域经济争强进位。到2015年，黄州、武穴进入全省20强，蕲春、黄梅进入全省3

36、0强，麻城、红安、浠水进入前40位，罗田、团风、英山进入前50位，所有县市整体跨入第二方阵。到2015年，工业经济结构显著优化，发展方式显著转变，自主创新能力显著提升，市场竞争力显著增强，企业规模显著壮大，县域经济实力显著攀升，黄冈工业将在全省位次显著提高。背景一背景二黄冈商务办公市场，起步时间较晚。现阶段处于发展阶段，目前万达已正式进入黄冈区域，未来五年内黄冈商务办公市场将进入飞速发展时代。黄冈市的商务办公市场大致处于住宅里办公，企业还未有集中式办公思想，目前市场上在售的主导产品是以公寓及住宅进行办公。发展轨迹 黄冈商务办公市场第一阶段是在住宅里办公第二阶段是商住过渡期第三阶段是中央商务区

37、黄冈商务办公市场正处于第二阶段商住过渡至第三阶段中央商务集中办公阶段，未来前景有发展空间！第一阶段在住宅里办公一些小的公司在住宅里办公，办公条件、环境都很原始，和手提菜篮的大嫂、大妈同乘电梯，对客户而言企业的形象大打折扣。而且，物业管理方面容易引起诸多纠纷。第二阶段商住过渡期一些单位将原来的办公楼改造成很简单的办公场所对外出租，其配套管理很难适应现代办公的需求。配置有限是大多商住楼与生俱来的弱点，直接影响了大中型企业及品牌公司的入驻。第三阶段专业竞争期2013年以来，黄冈市一些实力较强的企业、公司为了提升品牌形象，适应市场竞争需求，纷纷要求进驻高档次的纯商务办公。于是，在黄州区东门路，万达商业

38、综合体强式进入，呈现出巨大的发展潜力。 黄冈商务办公市场黄州交通大楼沿江路48号就业大厦盐业大厦宝塔大厦宏达大厦江河大厦棉花宾馆国药大厦金属大厦摩尔城摩尔城红卫大厦紫金广场人民防空变电大楼发展大厦国宇万象巴黎嘉晟大厦丰收大厦东方名都光泰综合楼东城尚品宏都综合楼东正大厦九城新天地中州慧谷三能科技广场交通大厦瑞天广场 黄州区商务办公遍布图因为档次和配备参差不齐，同时有将住宅公寓改用办公室的也有许多如黄冈摩尔城、东方名都都是以公寓性质做办公来销售，有的以住宅来做为办公物业如紫金广场等居住社区，有的以单位自用办公大楼如人防大厦等。但因办公环境，配套及物业管理不好，公司企业形象不佳，并不具市场竞争性。目

39、前黄冈企业办公司想对集中在以下以个片区：东门路及黄州大道周边黄冈师范区域黄州政府周边 黄州区商务办公分析名称宝塔大厦概述宝塔大厦位于宝塔大道和西湖一路的交汇处；有电梯，每层配备了公用洗手间；周边状况靠近宝塔公园、盐业大厦、黄冈爱尔眼科医院、黄冈公共资源交易中心、宝塔中学，面积100租赁价格1380元/月位置湖北省黄冈市黄州区西湖一路48号总楼层6层入驻企业湖北杰作装饰工程有限公司、黄冈新海卫培训学校和博英功夫管；底商则是餐馆、拉面馆和中国移动。交通状况途径宝塔公交站的有18路、1路上行、1路下行、5路等6条公交线路临街状况宝塔大厦在宝塔大道和西湖一路交汇处，人流、车流较多。名称博林福宾馆概述本

40、项目是宾馆为主，共该房产七层有复式大厅大小会议室、全框架房间70余间，目前按宾馆酒店装修使用中周边状况靠近遗爱湖公园位置红卫路99号楼层7层面积每层400价格整栋售价1400万（4667元/平米）入驻企业博林福宾馆、湖北省林贸建设股份有限公司、黄冈华盛地产临街状况位于红卫路上，人流、车流较少。宾馆入住主要以周边居民为主。 黄州区商务办公分析名称东方名都概述共五栋，纯住宅型楼盘，其中临街那栋做商务办公以整层形式出售，一层面积为1090，共11层。（售价：5000元/平米）周边状况周边是光泰综合楼、东门路小学等；本项目对面将来会有万达入驻（现已初步定于28日上午，黄冈万达城市综合体项目与戚家岭农业

41、观光园项目将进行签约仪式）。位置东门路与赤壁二路交汇口入驻企业目前还未有企业入住临街状况位于东门路与赤壁二路交汇口，人流、车流较多。 黄州区商务办公分析名称宝塔大厦概述人民防空共15层，商务办公周边状况周边有黄商购物中心、锦绣星城、摩尔城、紫金广场等位置黄州大道37号租赁价格1380元/月面积100入驻企业一层：一品广告；二层；北京黄冈轻舟装饰；三层：华屹智能工程有限公司；四层：黄冈市安泰旅行社公司；五层：金成广告；六层：精锐广告；七层：永业行评估咨询公司黄冈分公司；临街状况位于黄州大道和东门路的交汇处，周边有几个大型商业建筑和商业步行街，是黄州老城区地标性商业区。 黄州区商务办公分析名称国宇

42、万象巴黎概述两梯四户，17/22层，面积为140，每月租金是1800元/（13元/平米/月）。临街阳台可挂广告牌。周边状况靠近于中百仓储、嘉晟大厦、7天连锁酒店等位置黄冈市国宇房地产开发有限公司入驻企业商住楼、房东是以商务办公的形式出租，隔壁是黄冈天博文化传播有限公司；临街状况位于东门路人流、车流相对较多。 黄州区商务办公分析名称黄冈发展大厦概述黄冈发展大厦位于老城区东门路上，现在主要用于政府办公周边状况靠近于中国银行、阳光花园、变电大楼、三探小学等位置东门路33号面积168总价66万单价3928.6元/入驻企业改为政府服务中心。二楼是基层服务窗口，比如市工商、区工商、房管、民政、财政、药监等

43、等很多单位的窗口，三楼是行政服务中心，四楼是发改委临街状况位于东门路人流、车流相对较多。 黄州区商务办公分析名称嘉晟大厦概述嘉晟大厦位于老城区东门路上，主要商业是中百仓储周边状况国宇万象巴黎、富兴小区、康盛家园等位置东门路59号售价46万单价3668元/入驻企业12层是中百仓储，3层：嘉晟开发商办公，3层以上楼层以住宅为主临街状况位于东门路人流、车流相对较多。 黄州区商务办公分析名称棉花宾馆概述位于启黄中学公交站，经过9、19、23等公交，附近有很多小规模酒店（3800元/月共320平米）周边状况对面就是启黄中学，平时人流多以学生和周边居民为主位置黄冈市黄州区八一路（启黄中学对面）入驻企业一楼

44、是黄冈学高教育。25层以单间形式对外出租。第六层是办公出租，以前是艺术教室。临街状况人流、车流相对较多，主要学生和周边居民为主 黄州区商务办公分析名称摩尔城公寓概述以3060公寓为主（租金价格：15-16元/平米/月）周边状况摩尔城商业、紫金广场、人民防空、黄商购物中心、湖北黄州中学、黄冈师范学院老校区、黄冈商业步行街等位置黄州区东门路1号入驻企业生命人寿、东方爱婴、早教中心、婚纱摄影等买来办公；临街状况位于黄州地标性商业街区，属老城区最为繁华、热闹街区，交通人流最为丰富。 黄州区商务办公分析名称瑞天广场概述只有小面积公寓。另外一层都是以小间商铺形式，目前已经有60%的商铺已经开张，但是人流不

45、多，消费人群主要以周边学生为主。周边状况黄冈师范学院、中州慧谷、创业中心、金泰国际广场等位置黄冈市黄州区明珠大道租赁价格1100元/月面积50入驻企业商业入驻较多，公寓基本没有企业入驻临街状况位于明珠大道，人流、车流相对较少。招商人员说如周末学生较多。 黄州区商务办公分析 黄州区商务办公分析名称沿江路48号办公大楼概述自建商务办公、共7层，每层约270。项目后面是印刷工厂。周边状况靠近华夏机电、中国陶窑娄、黄冈警察培训学校等位置沿江路48号（1路和5路公交车终点站）占地面积280层高7层租金一层3333元/月入驻企业目前还没有企业入驻临街状况人流不多，以周边居民为主入住率0 黄州区商务办公分析

46、名称中州慧谷概述酒店式公寓，两梯四户；有大润达入驻，另外底商和地下商场基本开张；510层不卖，只是出租；周边状况靠近黄冈师范学院、瑞天广场、创业中心、金泰国际广场等位置黄冈市明珠大道与新港二路交汇处规模13415楼层23/25面积199.14售价总价856302元；单价4300元面积80租赁价格1600元/月入驻企业17层有家服装企业入驻入住率商业基本入驻；临街状况人流相对较多，主要是地下商城和大润达引起的人流量，主要以黄冈师范学院学生为主 目前黄冈商务办公现状根据调查显示，目前黄冈商务办公均居于陈旧，基本集中于2007年以前的陈旧居住物业或以单位建筑办公场为主，除了即将入驻黄冈的万达综合商业

47、广场规划有专业商务办公物业，现目前黄冈企业所在办公场多为陈旧的老单位房及住宅内办公，没有形成专业集中式办公。总结黄冈商务办公市场具有以下特点：发展起步晚分部零散 档次参差不齐 办公环境差进驻公司行业混乱 黄州区现有商务办公分析物业外部形象差硬件配套设施落后车位严重不足物业管理差办公环境不完善这些办公场所存在的问题刚好是我们可以在规划中可以动摇客户的基础（如：物业外业面形象、停车位、物业管理等），周时也是我们项目的优势以及需要提升项目物业的卖点所在。 黄州区现有商务办公租金分析项目租金水平配套设施入驻企业交通配套备注宝塔大厦13.8元/平米/月电梯,每层配备公用洗手间一层：一品广告；二层；北京黄

48、冈轻舟装饰；三层：华屹智能工程有限公司；四层：黄冈市安泰旅行社公司；五层：金成广告；六层：精锐广告；七层：永业行评估咨询公司黄冈分公司有18路、1路上行、1路下行、5路等6条公交线路整体大楼无明显优势，为单位老办公楼对外租赁，无正规物业公司管理，无专用停车场所。博林福宾馆整体7层，每层为难00平米，整栋售价为1400万宾馆为主，七层有复式大厅大小会议室、房间70余间，目前按宾馆酒店装修使用中博林福宾馆、湖北省林贸建设股份有限公司、黄冈华盛地产位于红卫路上，人流、车流较少，无公交线路整栋建筑面前无停车场所，周边由居民住宅为主，目前为宾馆经营东方名都售价：5000元/平米，一层面积为1090，共1

49、1层70年产权，该项目以公寓形式对外销售，对外宣传为公寓商务办公，配有独立进入户大堂，大堂层高4。5米，配有四部电梯，每间设有独间洗手间，天然气管道。目前还未有企业入住有18路、1路上行、1路下行、5路等6条公交线路整个项目处于东门路主干道，对面为万达项目地块，位置优势明显国宇万象巴黎两梯四户，17/22层，面积为140，每月租金是1800元/（13元/平米/月）。商住楼，配有两部电梯，目前是以居家为主，少量房东以商务办公形式出租，已有黄冈天博文化传播有限公司有18路、1路上行、1路下行、5路等6条公交线路整个项目是以商住为主，主要还是以居家为主，办公为辅。黄冈发展大厦主要用于政府办公为主，有

50、房东出售单价为3928元/平米配有公用卫生间，政府服务中心。二楼是基层服务窗口，比如市工商、区工商、房管、民政、财政、药监等等很多单位的窗口，三楼是行政服务中心，四楼是发改委有18路、1路上行、1路下行、5路等6条公交线路黄冈发展大厦位于老城区东门路上，现在主要用于政府办公黄冈摩尔城以3060公寓为主（租金价格：15-16元/平米/月）有少量房源销售均价：5000元/平米70年产权，配有独立卫生间，无明显大堂，配有一梯电梯生命人寿、东方爱婴、早教中心、婚纱摄影等买来办公；有18路、1路上行、1路下行、5路等6条公交线路位于黄州地标性商业街区，属老城区最为繁华、热闹街区，交通人流最为丰富瑞天广场

51、小面积公寓以50-60平米为主,平均租价为22元/平米/月70年产权，配有入户智能识别系统,天然气入户,两部电梯商住为主,目前入率不高距离东华客运站车程3分钟，2路,5,路,6路,12路,18路公交精典小公寓，小区环境宜人，交通便利，出门便是瑞天购物广场和公交车站，宽带入户，天然气,主要以陪读家长为主中州慧谷酒店式公寓，两梯四户；510层不卖，只是出租平均租价为20元/平米/月,销售单价在4300元/平米70年产权，配有入户智能识别系统,天然气入户,两部电梯商住两用，有少量商家入住，主要还是以陪读家长居家为主，有少量企业入驻（服装等）距离东华客运站车程3分钟，2路,5,路,6路,12路,18路

52、公交精典小公寓交通便利，出门便是瑞天购物广场和公交车站，宽带入户，天然气,主要以陪读家长为主从以上几个项目分析得出，黄冈办公场所选择主要以商住楼和公寓为主要对象，租金价格多在13-22元为主，公寓都是以70年产权为主，而我项目产权年限40年处于不利地位。黄冈市场办公租赁主要以公寓等为主黄州区调研商务办公场所来看：公寓、单位办公场所出租超三成，其余各占一到两成，市场以公寓办公为主导，建议我项目建筑形态以公寓为主兼商务办公办公功能。 商务办公租售分析 黄冈商务办公物业形态分析政府性商务办公场所宝塔大厦和黄冈发展大厦，允许企业入驻，收取相应费用，出租率较高。商住楼办公场所国宇万象巴黎和紫金广场，私人

53、购买后出租给企业办公，收取相应房租，出租费用相对较低,在东门路主干道，且裙楼/独立商业配套较有形象。公寓办公场所东方名都、黄冈摩尔城及瑞天广场公寓物业，投资户购买后用于投资收益，以居住及办公功能为主，此类产品较收客户欢迎 。其它物业转为商务办公办公博林福宾馆及棉花宾馆该种物业租金相对较低而且由于非纯办公商务办公，其配套硬件缺乏，更缺少相应物业管理，所以管理费用非常低。 黄州区现有办公场所租赁分析经过调查显示，目前黄冈办公场所基本处于初级阶段，公寓办公及商住一体办公主主，如宝塔大厦，黄冈摩尔城，东方名都公寓，整体出租率不是太高，而出租最好的为宝塔大厦基本达到80%，但是出租的公司混杂，各层次机构

54、都有，无专业管理公司管理，无明显车位、通风系统等配套。目前黄冈商务办公均居于陈旧，基本集中于2007年以前的陈旧居住物业或单位自建办公大楼及以公寓办公为主导；黄州商务办公发展处于初中级阶段，整体档次不高，没有形成集中式办公模式，且企业所在办公司环境差；近年来，城市中高企业逐渐增多，目前均选择在住宅及公寓中办公；黄冈城市自西向东发展，与城市发展方向吻合；办公层次由低端的办公场所转向中高集中办公场所领域，商务办公市场在未来几年内将会迅速发展；租金水平：市中心成熟商圈办公15-35元/月，东部新城15-25元/月。启示：集中商务办公商业担负打造黄州城市高端商务办公形象的使命，同时具备突破现有办公场所

55、发展水平的机会，但是市场上以公寓兼顾办公功能产品为主导，即可自住又可投资办公，此类产品市场接受度较高。黄州酒店市场分析5黄州区酒店遍布图黄冈零柒壹叁大酒店黄冈荔河商务酒店纽宾凯瓦尔登酒店黄冈零柒壹叁大酒店黄冈城市四季天香酒店黄冈德尔福遗爱湖大酒店艳阳天新荆楚黄冈店黄冈市黄州顺宫旗舰店布丁酒店湖北黄冈师范学院店黄冈福润德酒店黄冈有间客栈城市便捷酒店黄冈贵宾楼店黄冈尚一特连锁酒店黄州店7天连锁酒店黄冈黄商茉莉花开酒店黄冈黄冈天外天宾馆黄冈凯莱克假日酒店黄冈欣兴宾馆黄冈赤壁旅馆黄冈森泰宾馆黄冈铜锣湾宾馆黄冈王子宾馆黄冈圆梦圆宾馆黄冈京楚宾馆近几十年来，黄冈酒店业在蓬勃发展，具有商务型酒店24 家，在

56、具体调研中三星级饭店 4 家，五星级酒店一家，四星级4家，其余都是二星及一星酒店级以下的低档次酒店。75名称纽宾凯瓦尔登酒店地址黄州区黄州大道99号联系电店基本信息整体面积为5.5万平方米，餐饮、宴会、娱乐、养生、购物于一体；酒店等级五星级客房价位729元起客房数量259间客房商务配套拥有客房、餐饮、水之莲、元经堂、精品购物商场等多种经营业态。客房情况豪华大床房、豪华大床房36-48、高级套房75、豪华套房92-121、行政高级套房66-75、行政豪华套92、总统套房A221-281 黄州区酒店分析名称黄冈东源酒店地址黄冈市黄州区新港大道2号联系电话0713-868

57、8888酒店基本信息餐饮区有20个不同风格的雅间、大型宴会厅、零点区，可同时容纳600余人就餐，特聘“杭帮菜”大师主持料理“翅汤河豚胶”“西湖龙井虾仁”“杭州酱板鸭”精品系列酒店等级四星级客房价位429元起 客房数量120间客房客房情况豪华单人房20、麻将套房38、豪华套房51、总统套房75 黄州区酒店分析名称黄冈德尔福遗爱湖大酒店地址黄州区赤壁大道83号教育局旁联系电店基本信息靠近遗爱湖公园，是一家按涉外星级标准设计，由德尔福商贸有限公司投资兴建的现代化综合性酒店，占地面积6600平方米酒店等级三星级客房价位360元起客房数量80间客房商务配套独具特色的高档中餐厅

58、、咖啡厅、简餐厅、宴会厅、棋牌室、足浴中心、商务中心、各类会议室、生态停车汤等综合设施等客房情况单人房15-25、标准房2535、棋牌房25-35、套房45-60 黄州区酒店分析名称艳阳天新荆楚黄冈店地址黄冈市西湖一路83号联系电店基本信息艳阳天新荆楚黄冈店位于黄冈教育新城区附近，南面是西湖一路，西边靠近黄州城区主干道黄州大道， 直通市区最繁华的商业区酒店等级四星级客房价位299元起客房数量300间客房商务配套拥有客房、餐饮、水之莲、元经堂、精品购物商场等多种经营业态。客房情况湖景单人房20、豪华标准房20、湖景商务房20、湖景套房40 黄州区酒店分析名称黄冈市黄州

59、顺宫旗舰店地址黄州区黄州大道10号联系电店基本信息紧邻黄冈市国土局，邻近黄冈市政府和东坡赤壁景区，方便前往遗爱湖景区。免费停车场 商务中心 会议室 送餐服务 前台贵重物品保险柜 擦鞋服务 叫醒服务 行李存放服务 公共区域监控系统 免费WIFI全覆盖。酒店等级客房价位280元起客房数量45间客房客房情况普通单人房24、普通标准房24、豪华套房37、豪华单人房37总统套房110 黄州区酒店分析名称布丁酒店湖北黄冈师范学院店地址黄冈市黄州区新港大道68号联系电18571750825酒店基本信息距黄冈市政府约5公里、黄冈市教育局约2.5公里，距长

60、江约2公里。 毗邻黄冈市二医院，黄冈 市优抚医院，黄冈日报社。周围坐落黄冈市著名高校（黄冈师范学院、黄冈高中、黄冈高级技工学校等）。酒店等级二星级客房价位89起客房数量客房情况大床房B最多可住2人；标准房最多可住 2人，双床1.2m；商务大床房最多可住2人，大床1.8m； 黄州区酒店分析名称黄冈有间客栈地址黄冈黄州区涵晖路15号联系电店基本信息邻近体育路小学、国家外汇管理局黄冈市中心支局、黄冈市国土资源执法监察支队、湖北省黄冈卫生学校等酒店等级客房价位96元/间起客房情况普通单间面积20；普通标间双床1.2；套间最多可住2人 黄州区酒店分析名称城市便捷酒店黄冈贵宾楼