保障性租赁住房行业研究报告：落实租购并举

1、西部证券行业深度研究 | 建筑材料2022 年 04 月 20 日索引内容目录一、保障性租赁住房：完善“租购并举”保障体系.41.1 什么是保障性租赁住房？ .41.2 保障性租赁住房的由来 .6二、棚改退潮预期转弱，“十四五”投资新方向.92.1 “十四五”期间全国预计建设 857 万套保障性租赁住房.92.2 四大都市圈为重点发力 .122.3 “十四五”期间保障性租赁租房拉动投资超 2 万亿元.14三、政策加码促发展，兵马未动粮草先行.163.1 房从哪里来？.163.2 钱从哪里来？.183.2.1 政府支持 .183.2.2 企业自筹 .20四、保障性租赁住房建设进入快车道，关注产业

2、链新变化 .234.1 之于投资：国有房企预计承担更多责任.244.2 之于建造：地域与性价比权重上升，勇做绿色建筑排头兵.254.2.1 地域优势或更加突出 .254.2.2 高性价比精装修建材匹配度更高 .254.2.3 绿色建筑引领者 .26五、投资建议：关注全国化布局的龙头公司.315.1 东方雨虹：护城河持续拓宽，实现多渠道发力.315.2 海螺水泥：成本市场优势齐聚，把握第二增长曲线.325.3 江山欧派：零售实现快速突破，扬帆启新章 .335.4 北新建材：“一体两翼”加速，全球布局可期.345.5 鸿路钢构：制造业典范，塑造行业领军者 .345.6 金螳螂：核心优势突出，装配式

3、业务布局未来.355.7 亚厦股份：争做内装龙头，坚定工业化核心战略 .36六、风险提示.37图表目录图 1：保障性安居工程分类 .4图 2：2010-2021年全国人口流动变化.6图 3：一二三线城市 2019-2022 年租金变化.6图 4：一二三线城市 2019-2022 年房价变化.6图 5：1997-2010年经济适用房投资额.7图 6：2010-2020年公租房、廉租房中央财政支出.7图 7：2015-2022年抵押补充贷款余额.8图 8：“十四五”期间省/市保障性租赁住房建设计划 .10图 9：部分城市“十四五”保障性租赁住房建设数量和 10年常住人口增量.11图 10：各省份“

4、十四五”保障性租赁住房预测数.13图 11：各省份“十四五”保障性租赁住房建设密度 .13图 12：2021年上半年部分省会城市高层住宅工程造价指标 .15图 13：保障性租赁住房各部分费用占比 .16图 14：2018-2022年保障性安居工程专项债.19图 15：2012-2020年各类保障房财政支出.202 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料2022 年 04 月 20 日图 16：2016-2021年银行业保障性安居工程贷款余额 .21图 17：REITs运作模式.21图 18：保障性租赁住房“投融管退”.23图 19：“十三五”棚改建设套数及投资额

5、.24图 20：2016-2020 年新建住宅精装修比例 .26图 21：精装房与各类建材相关性 .26图 22：绿色建筑技术服务产业链 .26图 23：绿色建材分类及产业链.27图 24：2016-2020年新建建筑和新开工装配式建筑面积.28图 25：装配式建筑结构分类及占比 .30图 26：钢结构应用领域及占比.30图 27：东方雨虹业绩及增速.32图 28：东方雨虹 PE Band.32图 29：海螺水泥业绩及增速.33图 30：海螺水泥 PE Band.33图 31：江山欧派业绩及增速.33图 32：江山欧派 PE Band.33图 33：北新建材业绩及增速.34图 34：北新建材

6、PE Band.34图 35：鸿路钢构业绩及增速.35图 36：鸿路钢构 PE Band.35图 37：金螳螂业绩及增速.36图 38：金螳螂 PE Band.36图 39：亚厦股份业绩及增速.37图 40：亚厦股份 PE Band.37表 1：各类保障性住房特点.5表 2：保障性租赁住房相关政策文件 .9表 3：城市分类 .11表 4： 各类城市“十四五”保障性租赁住房预测数.12表 5： 部分省市“十四五”保障性租赁住房建设计划.12表 6： 不同情境投资节奏下保障性租赁住房投资额.14表 7：2021-2027 年保障性租赁住房投资额.14表 8： 保障性租赁住房各部分成本 .16表 9

7、：2021 年上海保障性租赁住房地块 .18表 10：保障性租赁住房领域 REITs 推动政策 .22表 11：商品房、棚改房、保障性租赁住房不同阶段特点.24表 12： 保障性租赁住房主题下的水泥企业 .25表 13： 部分省/市鼓励保障性租赁住房采用装配式建筑政策文件.28表 14： 新建建筑和新开工装配式建筑面积预测.29表 15： 保障性租赁住房贡献装配式建筑面积预测 .29表 16： 三类装配式建筑结构特点.30表 17： 传统式与装配式装修对比.31表 18： 保障性租赁住房装配式装修渗透率敏感性分析 .313 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料

8、2022 年 04 月 20 日一、保障性租赁住房：完善“租购并举”保障体系1.1 什么是保障性租赁住房？2021 年为保障性租赁住房的元年。2020 年 12 月召开的中央经济工作会议提出“高度重视保障性租赁住房建设”，保障性租赁住房概念正式提出。2021 年 7 月，国务院发布关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发202122 号）（以下简称 22 号文），明确了“以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，保障性租赁住房成为我国住房保障体系新成员。22 号文为保障性租赁住房首个顶层设计文件，文件的出台为保障性租赁住房建设奠定了坚实基础，在此之后各地陆续发布保障性租赁住

9、房“十四五”规划，保障性租赁住房建设正式进入快车道。研究保障性租赁住房之前，应首先明晰保障性安居工程、保障性住房、保障性租赁住房等概念。简单来讲，保障性安居工程包含保障性住房，保障性住房包含保障性租赁住房。保障性安居工程包括四类：第一类是保障性住房建设，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房等；第二类是棚户区改造，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、林区棚户区、垦区棚户区和煤矿棚户区；第三类是农村危房改造和游牧民定居工程；第四类是城镇老旧小区改造工程。保障性住房为保障性安居工程中的第一类建设项目，是指政府为中低收入住房困难群体所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。一般是由政府主导

10、投资建设或委托给有资质的房地产开发企业建设，通过政策补贴、税金减免、地价优惠等方式降低开发成本，从而实现以较低的价格出租或出售给特定人群。保障性住房整体上可分为出售型和出租型两类，出售型主要包括保障房包括经济适用房、两限房和共有产权房，出租型保障房主要包括廉租房、公租房和保障性租赁住房。图 1：保障性安居工程分类资料来源：政府网站，西部证券研发中心经济适用房由国家统一下达计划，通过划拨的方式，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，出售对象为中低收入家庭；两限房是指限房价、限套型的普通商品住房，通过招拍挂出让土地，对购房人群和房屋出售有严格限制，保证优先服务4 | 请务必仔细阅

11、读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料2022 年 04 月 20 日住房困难家庭；共有产权房即政府与购房者共同承担住房建设资金，专门针对本地/外地具有一定支付能力的中低收入人群；廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房；公租房与廉租房类似，出租对象不再限于本地低收入家庭。2014 年廉租房和与公租房并轨。保障性租赁住房属于出租型保障房中的一类，于 2020 年正式提出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁

12、住房租金。表 1：各类保障性住房特点保障房类型推出时间土地来源保障对象面积限制出售限制资金来源发展现状本地具有一定支付能力的中低收入家庭建设高峰是 99 年至 05 年，13 年开始逐步取消。不超过 60平方米满五年可上市交易经济适用房1994划拨开发主体自筹资金为主基本在 90平方米以下本地中等收入家庭满五年可上市交易两限房2007出让出让划拨开发主体自筹资金为主开发主体自筹资金为主/本地/外地具有一定支付能力的中低收入人群试点中，各地政策差异较大，市场接受程度一般无明确规定共有产权房 2014 (2007)/财政预算、专项补贴、住房公积金增值收益、土地出让净收益、社会捐赠、社会保障资金本地

13、低收入家庭不超过 50平方米2014 年起与公租廉租房1998/房并轨2014 年后出租型保障房的主要形式建设高峰是 14 年-18 年夹心层(不限于本地)不超过 60平方米财政拨款、银行贷款、住房公积金贷款、土地出让净收益公租房棚改房201020052020划拨划拨满五年可上市交易政策性银行信贷资金、专项债券以及政府财政专项资金/以不超过70 平方米为主保障性租赁住房新市民，青年人开发主体自筹资金、中央资金补助、税收减免、贷款、债券等多种渠道/保障房的未来资料来源：政府网站，西部证券研发中心2021 年 12 月，中央经济工作会议提出“要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，

14、因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，保障性租赁住房是对我国保障住房体系的有力补充。首先，保障性租赁住房不再对户籍有所限制。过往的保障房主要服务于本地户籍家庭，即政府只将本地居民纳入保障体系，属于“静态人口观”。随着我国进入都市圈城市群时代，大中城市人口吸附能力进一步加强，流动人口由 2019 年的 2.36 亿迅速增加到 2021年的 3.85 亿，大量年轻人口涌入北上广深及各大省会城市。人口动态流动背景下，新城市人口同样面临住房难等问题，保障性租赁住房为此类人群提供了住房保障。5 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料2022 年 04 月 20 日图

15、2：2010-2021年全国人口流动变化4.003.803.603.403.203.002.802.602.402.202.003.853.762.532.472.452.45 2.442.412.362.362.302.212010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年流动人口（亿）资料来源：Wind，西部证券研发中心其次，保障性租赁住房不再针对低收入人群。此前保障房意在解决生活困难群体的住房问题。现阶段，大中城市普遍存在高房价，高房租现象，大量新涌入人口储蓄较少暂无购买商品房能力，且房租支出占其可支配收入过高，挤压其

16、消费欲望，降低年轻人幸福指数，影响生育意愿。保障性租赁住房的推出缓解了年轻人初入大城市住房压力大的困境，有利于激发年轻人活力，释放其消费需求，促进都市化进程。图 3：一二三线城市 2019-2022 年租金变化图 4：一二三线城市 2019-2022 年房价变化资料来源：Wind，西部证券研发中心资料来源：Wind，西部证券研发中心备注：以 2019 年 1 月 1 日价格作为基数（100）备注：以 2019 年 1 月 1 日价格作为基数（100）1.2 保障性租赁住房的由来纵观我国保障性安居工程发展历史，可以分为四个阶段，每个阶段都与中国宏观经济发展、城镇化进程和房地产行业的发展息息相关。

17、阶段一：1994-2007 年，此阶段初步形成了购置型和租赁型的住房保障制度和建设思路。1994 年 12 月，城镇经济适用住房建设管理办法正式出台，经济适用房制度的正式确立，也标志着我国保障性住房制度正式开始。在这一阶段，经济适用房投资占房地产投资比例较高，最高占比高达 16.6%（1999 年），随着商品房住宅项目投资大幅增加，2007 年占比回落至 4.8%。1998 年国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知，廉租房政策站上历史舞台。以出售型经济适用房为主，出租型廉租房为辅的租售并举保障性住房体系一直持续到 2007 年。6 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部

18、证券行业深度研究 | 建筑材料2022 年 04 月 20 日图 5：1997-2010年经济适用房投资额12000000100000008000000600000040000002000000018%16%14%12%10%8%6%4%2%0%1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010经济适用房屋投资额（万元） 经济适用房投资额占住宅投资额比重（%）资料来源：Wind，西部证券研发中心阶段二：2008-2013 年，此阶段租赁型保障房（公租房、廉租房）成为发展重点，各类制度逐步完善，多种形式保障房

19、建设大规模并进。2003-2007 年间，我国陆续有城市出现住房供应单一，房价上涨较快等问题，住房供需矛盾开始凸显。且经济适用房为出售型物业，适用群体为具有一定储蓄的家庭，储蓄较少的低收入群体难以受益。2007 年，国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，我国保障性住房思路由“居者有其房”向“住有所居”转变，以租赁为主、出售为辅的保障性住房制度正式确立。2010 年住建部等七部委联合发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见，收益群体由本地低收入家庭扩大为本地和外地低收入家庭，并于 2014 年完成了与廉租房的并轨。2008-2013 年间，购置型保障房投资规模基本维持不变，租赁型保障

20、房和棚户区改造项目投资额大幅度增加。2013 年底住建部宣布减少经济适用房供应，经济适用房制度至此逐步退出历史舞台。至此，租赁型保障房为主，棚改项目逐渐发力的局面形成。图 6：2010-2020年公租房、廉租房中央财政支出57%1000900800700600500400300200100056%60%50%40%30%20%10%0%46%39%26%19%16%12%11%10%10%2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年公共租赁住房（亿元） 廉租住房（亿元） 租赁型保障房财政支出在保障性安居工程中

21、央财政支出的比重资料来源：Wind，西部证券研发中心备注：2010年公租房财政支出未披露阶段三：2014-2019 年，棚户区改造项目大规模推进，可售型保障房消退，租赁型保障房减少。2014 年，为推进国家新型城镇化、改善居民居住条件，争取实现到 2020 年使7 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料2022 年 04 月 20 日1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇实现落户，并对冲和缓解房地产行业下行和三、四线城市商品房高库存压力，2014 年中共中央、国务院印发国家新型城镇化规划（2014-2020 年），全国范围的棚改工程如火如荼开展。棚改资金主要

22、来自政策性银行款。图 7：2015-2022年抵押补充贷款余额40,000.0035,000.0030,000.0025,000.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.000.00抵押补充贷款(PSL):期末余额（亿元）资料来源：Wind，西部证券研发中心棚改项目补偿办法分为实物补偿和货币补偿，棚改初期以实物补偿为主，根据住建部公布的信息，2014 年棚改项目货币化安置比例仅 9%。随着 2015 年关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见指导文件发布，棚改项目补偿办法向货币化补偿转移，2016 年，棚改项目货币化安置比例高达 48

23、.5%。棚改项目拆迁补偿款大量涌入房地产市场，大幅刺激了商品房销售规模和地产商投资拿地热情，三四线城市商品房库存得到快速去化，有效对冲了房地产行业下行压力。但棚改项目货币化补偿在提振房地产市场，拉动居民消费的同时，也进一步推高了土地价格和商品房价格，加剧了住房供需矛盾，部分大中城市房价高不可攀，严重影响了居民生活水平，这也会后续的保障房政策变化埋下了伏笔。阶段四：2020 年-至今，保障性租赁住房政策频繁出台，公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系建立。2020 年，全国范围的棚户区改造工程已进入收尾阶段，城镇面貌焕然一新，大量农业人口在城镇落户，中国城镇化率 2020 年已接

24、近60%。经济的发展、城镇化率的提高、交通的便利使得人力、资本开始加速向一、二线城市聚集。大中城市人口不断提升，对住房的需求也进一步提升，叠加 2014-2020 年棚改货币化安置补偿资金涌入楼市加速地价房价上涨，居民尤其是年轻人在居住端的支出持续提升，已严重侵蚀了其消费欲望和婚育意愿，降低其生活水平，损害了我国消费升级和人口增长的内生动力。因此，为促进房地产行业良性循环，落实政府“稳房价、稳地价、稳预期”目标，并最终实现共同富裕，保障性租赁住房制度应运而生。保障性租赁房是完善住房保障制度的必由之路，可以有效缓解人口净流入城市高房价、高房租对新城市人口的压力，切实减轻其生活负担，对构建成熟的房

25、地产长效机制做出了重要补充。自 2020 年底中央经济工作会议正式提出保障性租赁住房后，重磅文件相继出台，为“十四五”期间保障性租赁住房建设奠定了坚实基础。8 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料2022 年 04 月 20 日表 2：保障性租赁住房相关政策文件时间会议/文件/发言主要内容通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给2021 年 3 月政府工作报告2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住

26、房问题2021 年 4 月2021 年 4 月2021 年 5 月政治局会议要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给住建部召开 40 个城市发展保障性租赁住房工作座谈会40 个城市将由政府给予政策支持，引导多主体投资，多渠道供给，坚持小户型、低租金，重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房关于做好基础设施领域不动产投资信托基金试点项目中报工作的通知将保障性租赁住房(包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目)纳入试点项目2021 年 6 月提出住房保障体系将以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体，从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金

27、融支持等五方面入手，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策2021 年 7 月 关于加快发展保障性租赁住房的意见要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策今年 10 月底前，城市人民政府应确定十四五保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布2021 年 7 月2021 年 7 月政治局会议住建部有关负责人发言将保障性租赁住房作为十四五时期住房建设的重点任务，科学确定十四五保障性租赁住房建设目标2021 年 10 月 住建部发展保障性租赁住房工作现场会2022 年 1 月2022 年

28、1 月住建部“十四五”期间 40 个重点城市初步计划新增 650 万套保障性租赁住房2022 年全年建设筹集保障性租赁住房 240 万套(间)全国住房和城乡建设工作会议关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度2022 年 2 月资料来源：政府网站，西部证券研发中心二、棚改退潮预期转弱，“十四五”投资新方向2.1 “十四五”期间全国预计建设857万套保障性租赁住房在全国“十四五”规划确定将扩大保障性租赁住房供给后，各地省、市级政

29、府纷纷出台关于加快发展保障性租赁住房的实施意见，加大了保障性租赁住房供给力度。从筹集规模看，截至目前，共有 8 省、47 市（含直辖市）发文表示将贯彻执行保障性租赁住房建设指导意见，并披露“十四五”期间筹建计划共计 692 万套。与 2022 年 1 月份住房和城乡建设部住房保障司提到的“十四五”期间 40 个重点城市初步计划新增 650 万套保障性租赁住房相符。9 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料图 8：“十四五”期间省/市保障性租赁住房建设计划2022 年 04 月 20 日129.7120广东省浙江省江苏省5840山东省湖北省3010湖南省海南省吉林

30、省3360广州47上海北京重庆深圳杭州西安成都武汉郑州宁波青岛济南佛山金华福州合肥长沙苏州嘉兴温州南京石家庄贵阳东莞无锡南昌南宁义乌厦门绍兴昆明常州徐州银川珠海海口404040333025252321.32120.520161515151513.813.112.5101010887.57.376.5562.31.51.50.47020406080100120140“十四五”期间保障性租赁住房建设计划（万套）资料来源：政府网站，西部证券研发中心保障性租赁住房的核心目标为解决新市民、年轻人的中短期住房问题，从 2019 年住建部先后选择保障性租赁住房试点的 24 个城市，到正式政策出台重点关注的

31、40 城，所选城市均为城市规模较大，人才吸附能力较强，未来人口持续导入的大中型城市，因此，我们认为，不同于过往保障性住房呈现分散性特点（各城市均有低收入家庭需解决住房问题），只有常住人口增加的城市才具有较高可能性建设保障性租赁住房。基于此，我们整理了“十四五”期间明确保障性租赁住房建设计划的城市的近 10 年常住人口增量数据，并对比该市保障性租赁住房计划建设套数，发现具有较强相关性，符合推广保障性租赁住房的初衷，也侧面印证了城市人口流动数据作为预测保障性租赁住房建设数量的合理性。10 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料2022 年 04 月 20 日图 9：

32、部分城市“十四五”保障性租赁住房建设数量和 10年常住人口增量706050403020广州上海北京重庆杭州深圳西安武汉成都青岛郑州济南宁波佛山苏州东莞金华嘉兴 福州温州长沙合肥南京石家庄 贵阳无锡 南昌10 绍兴 义乌南宁常州厦门珠海银川昆明徐州海口0010020030040050060010年常住人口增量（万人）700800资料来源：国家统计局，西部证券研发中心但同时我们注意到，无论是住建部重点关注的 40 城，还是截至目前披露保障性租赁住房建设计划的 47 城，仍具有一定片面性，无法准确代表全国范围保障性租赁住房建设规模。考虑到保障性租赁住房政策于 2021 年正式推进，部分城市未及时做出

33、反映，2022-2025年会有更多城市加入保障性租赁住房建设中来。为了准确把握“十四”五期间全国范围保障性租赁住房规模，首先我们对上述 47 个城市进行分类。参考住建部推广保障性租赁住房时强调以大中型城市为主，发挥带头作用，因此以第七次人口普查常住人口数据作为统计口径将城市划分为三类：常住人口超 1500万的城市为超大城市；常住人口 1500 万以下 500 万以上的城市为大型城市；常住人口500 万以下的城市为中型城市。未披露具体“十四五”期间保障性租赁住房建设数量的十个市不纳入统计范围。表 3：城市分类十年新增常住人口（万）“十四五”保障性租赁住房计划（万套）净增人口人均保障性城市类别划分

34、依据七普常住人口（万）租赁住房（套/千人）超大城市大型城市中型城市1500 万常住人口500 万常住人口常住人口500 万135992423210032628472732025239011968234资料来源：国家统计局，西部证券研发中心通过梳理全国范围内各城市第七次人口普查数据，共筛选出披露第七次人口普查数据的城市 341 个（未考虑港澳台）。保障性租赁住房的服务对象为新涌入城市人群，因此，对于近十年常住人口负增长的城市，我们假设无需配置保障性租赁住房，不纳入统计范围。对剩余 188 个城市按照上述城市分类标准进行划分，得到超大城市 6 个，二类城市 66 个，三类城市 116 个。根据不同

35、类型城市对应的新增常住人口人均保障性租赁住房套数，得出全国范围三类净增人口城市对应的“十四五”期间保障性租赁住房筹建计划，我们预计“十四五”期间全国保障性租赁住房建设套数为 857 万套。11 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料2022 年 04 月 20 日表 4： 各类城市“十四五”保障性租赁住房预测数净增人口人均保障性租赁住房“十四五”保障性租赁住房套数预测（万套）城市类别城市数量十年新增常住人口（万）（套/千人）超大城市大型城市中型城市62628645122539682342525297666116资料来源：国家统计局，西部证券研发中心预测相较于目前

36、披露 40 个重点城市计划新增 650 万套保障性租赁住房，预测数据多 207 万套，我们认为较为合理：1）目前披露的 40 城 650 万套建设目标为初步计划，不排除随着政策逐步推进，40 城会继续新增建设计划，如广东、浙江在此前“十四五”住房发展规划中提及的保障性租赁住房筹集规模分别是 74 万套（间）、21 万套（间），在国务院意见发布后大幅上调为 130 万套（间）、120 万套（间）；2）40 城只包含了全国大部分大型城市和部分中型城市，尚有大量人口规模较大且近 10 年人口持续流入城市暂未发布建设计划，预计未来此部分增量会有所体现。2.2 四大都市圈为重点发力各省来看，不同发展程度

37、的省份/城市积极提出各自租赁住房目标。继全国“十四五”规划相继出台后，多个省市陆续出台地方保障性租赁住房“十四五规划”。北京、上海、广州、深圳四个超一线城市“十四五”保障性租赁住房筹集数分别为 40 万套、47 万套、60 万套和 40 万套，“十四五”期间规划形成供应租赁住房占住房供应总套数超过 30%-40%，充分反映了此类城市对租赁住房的重视程度。人口流入大省广东省发文“十四五”期间建设保障性租赁住房 130 万套，浙江省由初步计划筹建 21 万套大幅调整为 120 万套，涨幅高达 571%。各省/市的积极响应为中央提出的“十四五”期间保障性租赁住房建设目标完成提供了保障。表 5： 部分

38、省市“十四五”保障性租赁住房建设计划省份/直辖市政策文件内容摘要保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛。广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江市是发展保障性租赁住房的重点城市。“十四五”期间，广东计划筹集建设 129.7 万套（间）。关于加快发展保障性租赁住房的实施意见广东省发展保障性租赁住房要坚持实事求是、因城施策，注重住房需求、存量土地和房屋等摸底调查，充分尊重各类主体意见，加强市场分析研判，科学确定发展方式和规模。山东将科学制定全省“十四五”保障性租赁住房规划目标，初步考虑是 40 万套。坚持因地制宜，供需匹配，尤其长春市要充分利用支持政策，大力发展

39、保障性租赁住房;其他城市，纳入全省计划后，可以发展保障性租赁住房。“十四五”时期，全省计划发展保障性租赁住房不低于 3 万套(间)，建筑面积以不超过 70 平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金 10%以上。关于加快发展保障性租赁住房的实施意见山东省吉林省关于加快发展保障性租赁住房的实施意见选取长沙、株洲、湘潭、岳阳四个城市作为省内的重点发展城市，积极新建保障性租赁住房，其他城市则主要以改建闲置和低效利用的非居住存量房屋为主，以避免增加过大的财务负担。新市民明确为新就业大学生、青年人、产业工人等具象化的人群，住房标准以单间为主，并明确了重点的布局板块和筹集任务，并将 15 万

40、套保障性租赁住房的任务化整为零的进行具体分发。关于加快发展保障性租赁住房的实施意见湖南省“十四五”期间，计划新增建设筹措保障性租赁住房 47 万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的 40%以上；到“十四五”末，全市将累计建设筹措保障性租赁住房 60 万套（间）以上，其中 40 万套（间）左右形成供应，较大程度上缓解新市民、青年人的住房困难。北京中心城区、城市副中心、多点地区新供安置房项目，原则上按项目住宅建筑总面积 20%左右的比例配建公租房和保障性租赁住房。“十四五”期间，保障性租赁住房新增不低于 40 万套（间）。上海北京市政府新闻发布会关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性

41、租赁住房工作的通知资料来源：政府网站，西部证券研发中心进一步，将上述测算全国“十四五”期间保障性租赁建设套数时筛选出的 189 个城市按照省份进行划分，计算出各省份“十四五”期间保障性租赁住房建设计划。已披露具体数据的 8 省 3 直辖市（广东、山东、浙江、湖南、湖北、江苏、海南、吉林、上海、北京、重庆）以公布数据为准，未公布具体数据省份通过测算获取。为确保统一口径，披露数据与预测数据之间的误差（8 省 3 市预测值 483 万套，实际计划 526 万套）按比例12 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料2022 年 04 月 20 日计入各省份。广东和浙江独一

42、档，计划建设数量超过 100 万套，四川、山东、江苏等 9个省份/直辖市计划建设数量在 30-70 万套之间，湖北、河北，安徽等 10 个省份计划建设数量在 10-30 万套之间，其余 11 个省份/直辖市均少于 10 万套。图 10：各省份“十四五”保障性租赁住房预测数14012010080124114675560484538 38 384031 312924 24 24211714 142013 13973333321000各省份保障性租赁住房数量（万套）资料来源：各省/市住房城乡建设部门网站，西部证券研发中心预测按各省份 “十四五”期间保障性租赁住房计划建设数量在地图上进行标注，发现未来

43、保障性租赁住房建设将集中于京津冀经济圈、长三角经济圈、粤港澳大湾区和中部经济圈。图 11：各省份“十四五”保障性租赁住房建设密度资料来源：各省/市住房城乡建设部门网站，西部证券研发中心预测13 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料2.3 “十四五”期间保障性租赁租房拉动投资超2万亿元2022 年 04 月 20 日据 2021 年 11 月住建部公布的数据，2021 年 1-9 月 40 个城市开工保障性租赁住房 72 万套，完成投资 775 亿。我们首先通过对投资节奏假设以测算“十四五”期间保障性租赁住房总投资额。1）投资节奏：常规新建商品房项目建设期两年，

44、结算期一年，土地款首年付清，工程款分次结清。改建商品房项目建设期一年，结算期一年，无土地款，工程款分次结清。参考普通商品房项目开发节奏，我们假设保障性租赁住房项目投资按“244”（首年投资 20%，次年投资40%，末年投资 40%），“442”，“622”三种节奏进行，则“十四五”期间保障性租赁住房总投资额最低 15374 亿元，最高 46123 亿，中性条件下投资额为 23062 亿元。表 6： 不同情境投资节奏下保障性租赁住房投资额投资节奏“244”775“442”775“622”775首年次年末年合计1550155038754612377525872 万套保障性租赁住房投资额（亿元）38

45、8258193823062129215374“十四五”期间 857 万套总投资额（亿元）资料来源：各省/市住房城乡建设部门网站，西部证券研发中心预测进一步，我们在中性情境“442”投资节奏假设下，对建设节奏进行合理假设。2）建设节奏：根据上述预测，“十四五”期间全国范围保障性租赁住房建设数量为 857 万套。根据住建部数据，2021 全国 40 个城市计划新筹集保障性租赁住房 94.2 万套（间），超额完成93.6 万套（间）的筹集计划。2022 年 1 月，住建部表示 2022 年全国建设筹集保障性租赁住房 240 万套，则 2023-2025 年保障性租赁住房新建套数为（857-93.6-

46、240）=523.4万套，考虑到阶段性规矩初期节奏较快，我们假设 2023-2025 年分别完成剩余目标的50%/30%/20%，即 2021 年建设 93.6 万套，2022 年建设 240.0 万套，2023 年建设261.7 万套，2024 年建设 157.1 万套，2025 年建设 104.6 万套。根据以上假设，我们预测得出“十四五”期间 857 万套保障性租赁住房总投资额 23062亿，2021-2025 年保障性租赁住房投资规模分别为 1012 亿、3595 亿、5904 亿、5795亿、4222 亿，2026-2027 年完成保障性租赁住房收尾工作投资额 2533 亿。表 7：

47、2021-2027 年保障性租赁住房投资额投资节奏（442）2024计划开工数（万套）总投资额（亿元）年份2021年2022年2023年年2025年2026年2027年2021 年2022 年2023 年2024 年2025 年942530645870374222281523062101210125062583281524026215710525831292281516891407168911268441126563563合计（亿元）101235955904579542222.86%19701.33%占 2021 年房地产开发投资额的比重0.69%2.44%4.00%3.93%0.38%资料来

48、源：政府网站，西部证券研发中心预测为明晰保障性租赁住房项目成本构成，我们对构成形式、每套建筑面积、建造成本等几项核心指标进行假设。14 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料2022 年 04 月 20 日3）构成形式：22 号文件要求，各地因城施策，可以采取新建、改建、改造等多种方式增加保障性租赁住房供给，由此可推断存量改造房也会占有一定比例。部分城市披露了“十四五”保障性租赁住房改建比例，济南为 21%，西安为 7%，重庆为 35%，南昌为 75%。我们假设全国范围内“十四五”期间新增的保障性租赁住房中，70%为新建，30%为改造。4）每套建筑面积：保障性租

49、赁住房面积要求每套小于 70 平方米。2021 年，上海共计出让 15 块保障性租赁住房用地，建筑面积 109.64 万平方米，结合官方公布的 15 块用地合计提供 1.85 万套保障性租赁住房，推测出每套 1096400/1850060 平方米。我们假设保障性租赁住房 60平方米/套。5）建造成本：通过查询省会城市 2021 年上半年省会城市高层住宅工程造价指标，大中城市高层项目平均建安成本约 2500 元/平方米，通常项目建设阶段总成本为建安成本的 110%-130%，我们取中间值 120%。此外，保障性租赁住房对装配式建筑和精装修有明确要求，根据住建部下发文件装配式建筑工程消耗量定额和建

50、设工程造价信息网披露的信息，我们假设保障性租赁住房在装配式建筑部分平均成本为 300 元/平方米，精装修成本为 700 元/平方米。图 12：2021年上半年部分省会城市高层住宅工程造价指标40003500300025002000150010005000高层平均建安成本（元/）资料来源：建设工程造价信息网，西部证券研发中心对于保障性租赁住房，各地政府在税收、基础设施配套费等方面均给与较大优惠，因此不予以考虑。改建型保障性租赁住房无土地成本和装配式建筑成本。结合上述分析和假设，我们推算出新建保障性租赁住房土地部分的成本为 821 元/平方米，并得出各部分成本占比，其中土地支出 2956 亿，占比

51、 13%，建造支出 16506 亿，占比 71%，精装支出3600 亿，占比 16%。15 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料2022 年 04 月 20 日表 8： 保障性租赁住房各部分成本1新建（70%）改建（30%）“十四五”保障性租赁住房投资合计（亿元）23062新建/改建总计（亿元）套数（万套）17354600570825760套均面积（平方米）建造成本（元/平方米）603300250050030002500500/建安（元/平方米）非建安（元/平方米）装配式建筑（元/平方米）300精装修（元/平方米）700700/土地成本（元/平方米）821资料

52、来源：建设工程造价信息网，西部证券研发中心预测图 13：保障性租赁住房各部分费用占比2956 , 13%3600 , 16%16506 , 71%建造费用（亿元）土地费用（亿元）装修费用（亿元）资料来源：建设工程造价信息网，西部证券研发中心预测三、政策加码促发展，兵马未动粮草先行3.1 房从哪里来？改革开放起来，中国人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到 2010 年后的回流中西部，再到近年的东部、南部人口再集聚和回流中西部并存。从城市层面看，中国正处于人口从小城市向大城市聚集的进程中，中国已逐渐进入都市圈城市群时代。高房价压力下，大中城市新市民、青年人的住房困难问题愈发突出。青年人作为城市的希望和

53、未来，解决好其安居问题，关系到城市的活力和未来发展，也彰显着城市的温度和包容，发展保障性租赁住房刻不容缓。中央、各地方纷纷完善土地支持政策保障项目顺利推进。保障性租赁住房来源有 2 个：新建和改建，新建根据土地来源不同又分为集体建设用地新建、企事业单位用地新建、产业园区用地新建和国有建设用地新建。1）集体经营性建设用地新建人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保

54、障性租赁住房；建设保障性租赁16 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料2022 年 04 月 20 日住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。以苏州和厦门为例，苏州龙湖冠寓木渎项目由吴中区天灵村集体经济组织开发建设，共有保障性租赁住房 336 间，由龙湖冠寓整体租赁后开展运营。厦门枋湖社区利用农村集体建设用地建设了保障性租赁住房 1300 套，村集体自筹资金建设，建成后通过公开竞标方式整体委托给龙湖冠寓经营管理。2）企事业单位自有闲置土地新建人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权

55、属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。以西安和成都为例，西安外国语大学利用学校自有土地建设保障性租赁住房 750 套，解决教职工租房难及引进人才短期过渡问题。成都支持蜀州兴宇城建利用企业自有土地建设保障性租赁住房 2455 套，解决企业住房困难职工和引进人才过渡性居住问题。厦门支持万科利用其持有的一宗闲置物流仓储用地建设保障性租赁住房，变更土地用途无需补缴土地价款。万科规划建设 7600 间保障性租赁住房，可有效满足周边园区和机场北片

56、区企业职工的租住需求。3）产业园区用地新建人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由 7%提高到 15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。如西安比亚迪汽车有限公司拆除部分闲置低效厂房，建设保障性租赁住房 4416 套（间）以解决上万名职工的居住问题。4）国有建设用地新建人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城

57、市，应按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。以上海为例，上海目前要求所有住宅用地均需配置 5%的保障

58、性租赁住房（特殊地块除外），部分地块配建比例高达 20%，以满足新城市人群的住房需求。同时，2021 年上海首次推出“保障性租赁住房”用地并成交 15 幅，覆盖浦东、静安、黄埔、奉贤等区域。保障性租赁住房用地制度有望推广至全国。17 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明西部证券行业深度研究 | 建筑材料表 9：2021 年上海保障性租赁住房地块地块2022 年 04 月 20 日土地出让面积（）容积率竞得公司建筑面积（）浦东新区南码头社区 Z000301 单元 03 街坊 03-0162122.5上海洲辙实业有限公司15530地块宝山区月浦镇 BSP0-2401 单元 C1-11 地块6822

59、2.72.0中冶宝钢技术服务有限公司1841979466自贸区临港新片区 PDC1-0202 单元 05-01 地块39733上海临港创新经济发展服务有限公司自贸区临港新片区综合产业片区 ZH-02 单元 D16-3243110231201802.52.53.0上海金桥临港综合区投资开发有限公司上海金桥临港综合区投资开发有限公司81078255786054001 地块自贸区临港新片区综合产业片区 ZH-02 单元 D17-01 地块静安区彭浦新村街道彭浦社区 N070701 单元zb005-07 地块上海宁音企业管理有限公司上海微和景明公寓管理有限公司黄浦区半淞园社区 C010501 单元 3

60、38-02 地块嘉定区菊园新区 JDC1-0404 单元 43-02 地01.8上海南房（集团）有限公司5170533638上海嘉住住房租赁运营有限公司浦东新区惠南东城区中单元（PDS3-0203）A4-3 地300632.0上海浦发租赁住房建设发展有限公司60126块青浦区金泽镇西岑港悦路北侧地块奉贤区奉贤新城 12 单元 25A-01A 区域地块奉贤区奉贤新城 12 单元 26A-01A 区域地块虹口区广中路街道 107b-05 号地块1333462240525350114602.32.02.02.5华为技术有限公司上海高屋置业有限公司30002944810507