丹芙春城-招商建议,江阴商业

1、本报告是严格保密的。江阴丹芙春城项目江阴丹芙春城项目招商建议招商建议本报告是严格保密的。满足满足3大前提：大前提：1、本项目业态规划充分迎合政府对 “城市客厅”的区域规划要求；2、招商目的：以商铺销售为最终目 标，招商促销售；3、整体规划布局，以B区底商为当前 招商目标。本报告是严格保密的。问题鉴定：问题鉴定：1、由于工程原因，招商时间跨度较长，前 后时间间隙较大，容易导致招商冷场。2、停车位不足，对于部分业态引进难度大。3、一期单体商业绿化过密，有坡丘，内收 外紧，昭示性极弱。4、速效招商，低租金策略反而影响销售价 格提升。本报告是严格保密的。步行街步行街青青果果路路虹虹桥桥路路银泰百货华联

2、大厦百乐城人民商场华地广场步行街青果路虹桥路精品商厦国际购物中心集中式商业华地广场国际购物中心华联大厦百乐城人民商场精品商厦银泰百货江阴未来发展江阴未来发展理念的标志区理念的标志区江阴经济社会江阴经济社会发展的展示区发展的展示区江阴城乡居民江阴城乡居民向往的体验区向往的体验区江阴以城市核心商圈为依托，辐射全市。次级商圈以城市客厅商圈为重要体江阴以城市核心商圈为依托，辐射全市。次级商圈以城市客厅商圈为重要体现，软硬件搭配优越，功能配套完善，业态组合齐全，逐步形成城市名片。现，软硬件搭配优越，功能配套完善，业态组合齐全，逐步形成城市名片。已建成：体育馆、天华文化中心（展览馆、文化馆、博物馆美术馆、

3、图书馆、大剧院 ）在建中：体育中心、江阴市民水上活动中心、深国投商业中心、1912特色酒吧街区本报告是严格保密的。规划设置了城市客厅配套服务中心（含妇女儿童活动中心、青少年活动中心、武装部）和创意商业区、高档居住区三大功能 。已建成：海澜国贸大厦、国际商务办公楼、市移动通讯公司、公交首末站、市公安局、市行政事业中心、防爆指挥中心、人民检察院、人民法院、国土管理局、市疾控中心、市供水公司城市客厅的总体功能趋向为：政务、文体、休商区。即政务、文城市客厅的总体功能趋向为：政务、文体、休商区。即政务、文化、体育、休闲商业区。化、体育、休闲商业区。本报告是严格保密的。1912特色酒吧街区规划了数十家具有

4、各国特色的娱乐、餐饮名店，目前，项目已经启动建设，酒吧娱乐区计划2009年底竣工，整个工程计划2010年竣工。深国投商业中心（沃尔玛购物广场）面积6万平方米，其中1万多平方米将由沃尔玛作为主力店入驻，将打造一流的集时尚、娱乐、餐饮、文化于一体的休闲购物场所。项目预计2010年竣工。目前城市客厅规划建设中的主要商业有酒吧街区和中型商业综合目前城市客厅规划建设中的主要商业有酒吧街区和中型商业综合体，并以超市大卖场为撬动因素。体，并以超市大卖场为撬动因素。丹芙春城商业本报告是严格保密的。总商业面积为36500平方米，地上楼层数为四层半，每层5000平方米，顶楼为半层2500平方米；地下一层14000

5、平方米。规划有800个停车位，并与嘉年华广场、沃尔玛、体育休闲公园（西）地下相通。预计2010年底竣工。江阴魔方时代广场属于百货类商业综合体，与嘉年华城市广场（江阴魔方时代广场属于百货类商业综合体，与嘉年华城市广场（19121912酒吧酒吧街）、深国投商业中心三位一体，这个商业集中区以齐全的业态、业种配套，街）、深国投商业中心三位一体，这个商业集中区以齐全的业态、业种配套，大体量的停车位配套，力求打造江阴第二商业中心。大体量的停车位配套，力求打造江阴第二商业中心。江阴市人民检察院江阴市人民检察院江阴市江阴市行政行政事业中心事业中心海澜国贸大厦海澜国贸大厦江阴防暴指挥中心江阴防暴指挥中心江阴市人

6、民法院江阴市人民法院江阴市移动通讯公司江阴市移动通讯公司江阴市公安局江阴市公安局公交车首末站公交车首末站江阴市供水公司江阴市供水公司国际商务办公楼国际商务办公楼江阴市疾控中心江阴市疾控中心江阴市国土管理局江阴市国土管理局本报告是严格保密的。丹芙春城商业处于城市客厅丹芙春城商业处于城市客厅C C区，政务、办公功能凸显，商业区，政务、办公功能凸显，商业体较为分散，底商形态比例较大，人流稀少。体较为分散，底商形态比例较大，人流稀少。本报告是严格保密的。本项目的主要竞争对手为本项目的主要竞争对手为20102010年底同时竣工的魔方时代广场、深国投商业中年底同时竣工的魔方时代广场、深国投商业中心、嘉年华

7、商业广场，近心、嘉年华商业广场，近1515万方总体量的投放，势必给本项目招商带来巨大万方总体量的投放，势必给本项目招商带来巨大冲击。三大项目的入市，导致业态容易重合，对本项目业态规划和招商带来冲击。三大项目的入市，导致业态容易重合，对本项目业态规划和招商带来难度。难度。深国深国投商投商业中业中心心大型超市百货店精品服装服饰影院冰场KTV健身美容家居装饰儿童娱乐餐饮星级酒店魔方魔方时代时代广场广场中型超市黄金珠宝玉器化妆精品男装钟表烟酒少淑女装内衣针纺文胸巾袜女包精品家电数码文化用品服务类专业店美甲美容美发家居床品礼品童装儿童摄影儿童游乐特色餐饮儿童餐饮连锁餐饮男装男包运动装鞋类嘉年嘉年华商华商

8、业广业广场场酒吧餐饮分布业种：以服务社区居民为主的业种，药店、面馆、餐馆、招待所、浴场、美发、小超市、烟酒行、照相馆、杂货店等。本报告是严格保密的。2公里范围内商业分布：主要以底商形式为主，分布于滨江小区周边商铺、锦隆小区区域内商铺、希望广场商业圈（含大润发超市，麦德龙超市）、时代广场商业圈、花园小区商业圈、澄江中路商业带、长江路商业带除了三大竞争项目，周围区域商业主要以底商为主，用于社除了三大竞争项目，周围区域商业主要以底商为主，用于社区服务配套，业态业种层次较低。区服务配套，业态业种层次较低。本报告是严格保密的。123456 东南侧区域为较中低档住宅小区，绝大部分为多层建筑；无小区建设，配

9、套设施少，商业档次较低。 城市客厅西南侧区域为江阴目前较成熟高档住宅小区，包括丽都城市花园、等高档明星楼盘；东南侧东南侧南侧南侧城市客厅城市客厅小区居住人口约35万3华泰御花园、大桥绿洲等4丽都城市花园5海澜名花苑、颐河绿苑6名雅居小区居住人口约23万1滨江小区2锦隆小区项目周边项目周边 主要以本项目和凤凰城为主，本项目建成后将引入约6000名高端客户，凤凰城建成后也将引入约2000名高端客户，总计将入住高端客户约1万人。项目项目2 2公里范围内有约公里范围内有约1515万消费人群，其中约万消费人群，其中约1010万基准消费群。公务人员万基准消费群。公务人员占区域人口总数的占区域人口总数的5-

10、8%5-8%，经营人员占占区域人口总数的，经营人员占占区域人口总数的35%-45%35%-45%。本报告是严格保密的。本项目商业定位：本项目商业定位：三线城市“城市客厅”区域，中高端形象工程、品质“静态商业”。“城市客厅”C区域政务、办公功能凸显，不适合人流密集型商业发展。区域人流相对较少，满足中高端人群居住配套。融入“城市客厅”整体区划定位，彰显城市客厅魅力。与“城市客厅”B区域商业集中区的“人流密集型商业”形成差异，并互补。商业物业不临交通主干道，内收外紧布局。本报告是严格保密的。项目区域功能区域业态关系停车位配置项目昭示情况居民消费层次消费人流状况丹芙春城商业规划丹芙春城商业规划业态业态

11、规划规划影响本项目业态规划的几个重要因素：影响本项目业态规划的几个重要因素：本报告是严格保密的。业态规划思路：业态规划思路：1、突破项目本体，立足、突破项目本体，立足“城市客厅城市客厅”大区划，城市客厅又一新亮点。大区划，城市客厅又一新亮点。2、借势、借势“城市客厅城市客厅”优势资源，提升业态层次。延续政务、文体、优势资源，提升业态层次。延续政务、文体、 休闲优势的同时，开拓符合大方向的新型业态，借力打力。休闲优势的同时，开拓符合大方向的新型业态，借力打力。3、以静态商业为基点，进行业态、业种深挖掘，尽量朝中高端、品、以静态商业为基点，进行业态、业种深挖掘，尽量朝中高端、品 位、创意、不扰民方

12、向发展。位、创意、不扰民方向发展。4、接应、接应“城市客厅城市客厅”B区域商业集中区，培育竞合效应，差异化竞争。区域商业集中区，培育竞合效应，差异化竞争。本报告是严格保密的。由于工程原因，招商时间跨度较大，由于工程原因，招商时间跨度较大，A A区域商业和区域商业和B B区域弧形单体商业目前区域弧形单体商业目前尚无法招商。尚无法招商。B区域弧形部分商业单体要两年以后才能竣工。A区域商业部分尚在规划中，要三年以后才能竣工。本报告是严格保密的。业态总体规划定位：业态总体规划定位：“城市客厅城市客厅”休闲体验、生活园休闲体验、生活园区。区。创意产业具体包括的行业：广告、建筑、艺术品和古玩、工艺品、设计

13、、时装、电影与录像、动漫、音乐、表演艺术、出版、软件与电脑服务、电视和广播等。创意产业既有设计、研究开发、 软件、 咨询、 会展策划 、印刷包装等生产性服务的内容，也有信息、 文化艺术、 时尚消费 和 娱 乐等消费性服务的内容。 本报告是严格保密的。底商配套业态定位：以满足本项目及城市客厅周边区域基本生活需求为主的中档生活配套。业种建议：1、银行2、邮政3、移动4、干洗店5、宠物生活馆6、私人诊所7、大药房8、精品便利店9、水果鲜花店10、美容美发店11、面包坊12、糕点甜点店13、足疗14、盲人按摩保健15、精品茶餐厅16、中式快餐店17、摄影冲洗18、房产中介B区域底商部分必须在5月初开始

14、招商，6月中旬必须完成道路、景观绿化等工程。B区域底商北面部分必须在本年底完工才能顺应招商进程。本报告是严格保密的。创意产业商业园区业态规划：创意产业商业园区业态规划：关心下一代，重视下一代，培育下一代，儿童就是未来，开拓下一代主体工程，整合符合儿童成长的各种业态业种，打造天使之都创意主体。以休闲、身体保健、身体护理、美体强身等业种为主。以技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，打造创意产业。并配置符合周边办公配套的静态餐饮，如茶餐厅、咖啡厅等。B区弧形单体商业、A区沿街商业以产权分割销售为最终目的，可能给定向招商（招几家大的单体店，整体消化）带来一定难度。如采取大面积销售，那么总价过高，

15、又会给销售带来压力。 A区沿街商业单体估计四层，沿街商业上下两层。本报告是严格保密的。创意产业商业园区业种布局：创意产业商业园区业种布局：如：足疗、洗浴、美体、保如：足疗、洗浴、美体、保 健、牙医等。健、牙医等。中高端便利中高端便利店、店、中型主题馆中型主题馆等等 如：艺术摄影、视觉艺术、西式、中如：艺术摄影、视觉艺术、西式、中式静态餐饮、茶餐厅、咖啡厅、茶馆式静态餐饮、茶餐厅、咖啡厅、茶馆等。等。本报告是严格保密的。招商流程：招商流程：第一阶第一阶段段第二阶第二阶段段第三阶第三阶段段第四阶第四阶段段本报告是严格保密的。招商筹备：招商筹备：行政部门筹备：注册经营管理公司或委托经营管理公司对其商

16、业项目进行经营管 理，并作为招商租赁的签约方。准备经营执照复印件。策划部门筹备：招商宣传册或DM折页工程部门筹备：标准化黑白图纸（包含工程技术指标）招商机构筹备：标准化商铺租赁合同文本、表单后勤物料筹备：招商谈判室、重要文件档案室、带锁档案柜、沙发茶几、茶水杯 具黑色水芯笔、红色水芯笔、直尺、卷尺、笔记本。招商问题及策略：招商问题及策略：1、本项目招商主要是为了先运营项目，获得政府销售认可。2、本项目招商以促进快速销售为最终目的，不以收取高附加值的租金为目标。3、在合理的市场租金条件下向下微调，笼络并激发租赁客户的合作意向。4、免租期照样存在税收，房产税占合同期租金收益的12%，营业税占5%。

17、合 同年限的总租赁收益用以平衡每年的税收支出。所以免租期开发商必须补贴 税收。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。招商政策招商政策1：以快速招商促进销售为最终目的，降低开发商招商风险，降低商铺客户经营风险，设定免租期，培养商业氛围。免租期对外谈判为2年，上线为3年。B区域底商部分必须要求客户提高装修标准，提高店面形象。符合整体中高端定位。B区域底商部分知名品牌店，免租期限放宽至2年半。商业单体，优先引进主力店、品牌形象店，免租期限放宽至3年。销售返租率6-8%，合同签署可冲抵房价。免租期过后，续约的商户根据市场标准收取租金。合同签约期限以一年为标准，即免租期（2-3）年+租期1年。（原因：3年免租期共补贴税收为133.66万，而以目前租金收益第4年可获得262万的租金回报，租期一年就可以平衡免租期税收。）租约期短，开发商容易脱手。本报告是严格保密的。招商政策招商政策2：由于政府原因导致不能履行，可重新签订变更合同。本报告是严格保密的。当前平均租金水平：当前平均租金水平：36.436.4元元/ /月或月或1.21.2元元/ /天天业种业种面积面积租金租金/ /年年租金租金/ /月月卡福干洗约30平米1100030.5琪盘室约60平米2500034.7小餐馆约130平米40000多25.6小乐惠约160平米5300027