第一、二讲报建管理师应具备的工作方法和能力报建管理师基础知识

1、房地产报批报建管理师培训课程房地产报批报建管理师培训课程 第一部分 报建管理师应具备的工作方法 第二部分 房地产基础知识 第三部分 报批报建基本流程 第四部分 报建师工作方法及技巧 第五部分 报批报建管理师考试报建管理师的称谓与职责 房地产报批报建管理师（For real estate construction management division）简称（FCMD）依据公司基建工程规划和部门工作安排，根据国家和当地主管政府的法律法规及要求，负责基建项目从申报立项、申请用地到办理房地产证过程中所有报批报建方面工作的具体实施者。 其职责是要懂得灵活理解和运用国家及地方的相关规定和相关规范，争取优

2、惠政策、降低项目建设成本；通过与政府审批部门的沟通协调，建立良好的政府关系，满足工程进度和质量的要求。 报建管理师应具备的工作方法和能力项目报建是房地产业界公认的最为繁杂的事务之一，由于各个城市有不同的报建审批规定，即使是同一城市不同的行政区域也有不同的报建审批规定，在流程上，项目经过的审批手续均多达几十个，几乎要涉及到当地城市所有的行政审批部门。有些比较特殊的项目，涉及审批的环节可能达到上百个。而且，所有的审批手续之间又存在着错综复杂的关系。从内部沟通来看，项目在报建过程中，需要与项目涉及的规划设计部、工程部、营销部、行政部等几乎所有的公司内部分支进行密切联系，为此报批报建管理师必须要根据项

3、目所在城市及所在区域的特殊规定而准备相关的报送资料，掌握报建的一般性流程，全面熟悉这些审批部门的办事规程，熟知报建项目各方面的信息。 不同的省、市有不同的报批报建流程和相关组件要求；不同的省、市有不同缴费计算办法和规定；即使同一个城市的不同区、县报批报建流程和规定及缴费计算也不完全相同，因此，我们到一个新的区域办理项目报批报建手续时，不能完全照搬已往的套路，而是要了解和掌握当地的报批报建流程和相关组件要求及缴费计算规定。提升自已在这个领域各项工作中的能力、积累总结经验就可以胜任这个岗位上的工作。作为房地产报批报建管理师应该有着如下工作能力报建管理师应具备的工作方法和能力一、时间管理能力一、时间

4、管理能力 时间管理在报批报建过程中占有很重要的地位，从开发商拿到土地开始， 报批工作就要开始进入，并一直贯穿工程始终。作为报批工作的执行者，我们必须按照工程计划或进度安排好报批工作各环节的各项工作，什么时间开始进行哪项工作，哪个阶段几项工作同时进行，一定要有自己的主见，对计划进行有效的整合，凡事不能等，否则就会影响项目进程。1、掌握项目手续办理的流程；2、办理每个要件的前置条件。二、专业要求和学习能力二、专业要求和学习能力 很多人眼中，报批报建除了搞关系，多喝酒，其实就是一跑腿的活，没有任何技术含量，非也！在实际和政府的沟通和手续办理中，经常会遇到他们的口头征询，比如哪个地方是绿化，某个建筑高

5、度是多少？道路宽度有没有达到交通规范，等等。作为报建管理师我们每天闲暇时，都应该认真看方案设计文本、国家建筑设计规范和政府文件，不断提高自己的专业素养，虽然我们不可能也不需要象专业设计师那么精通专业，但作为报批报建工作的主要责任人，如果对专业一无所知，那你很可能就会因此影响工作。1、各种证件办理的组件内容总在变化；2、最基础的要求要准确掌握。3、不同地域的证件办理的流程、组件内容、缴费计算都有区别。报建管理师应具备的工作方法和能力三、承受压力和解决问题的能力三、承受压力和解决问题的能力 谁工作都有压力，有时候压力就是动力！在公司层面，如果你工作不到位，就会影响到项目进度，那你就要随时等候领导的

6、批评；在工作层面，如果你某材料没有准备齐或准备得不专业，那就你等着政府领导的质问。所以这就需要我们报建管理师有着强大的自我精神安慰能力，一旦工作中出现问题，自我心理调节很重要，还需要你有着强大的问题解决能力，一切问题还都要靠你自己来解决并完善！四、统筹管理和团队协作能力四、统筹管理和团队协作能力 说到统筹，有人或许会说统筹就是时间管理，但这里指的是各专业各部门间的统筹，是报批人员的管理能力。报批工作涉及的部门之广、之大，这个岗位在内涉及到公司各个部门、在政府也差不多上上下下都要接触，我们就要知道怎么才能在最短的时间内通过何种方式传达到关键人员手中，甚至事后还要进行电话确认，只有事前统筹好，事后

7、有跟踪，报批报建工作才会井井有条，乱而有序！案例：土地被抵押、办理预售许可证1、对外报件，到各部门申报、询问，跟踪卷宗走向、位置、停在哪里等；2、对内设计、营销、行政、工程、财务、设计公司所有部门；报建管理师应具备的工作方法和能力五、资料管理能力五、资料管理能力报批报建大量的工作是和文件资料打交道的。比如各个办事节点所需要提供的资料清单，你要学会保管并整理成册，时时拿出来研读，报批的成果你还要注意保存和留备，因为报批工作大量时间在路上或在政府部门，你如果想要把各工作做得很顺没顾虑，那就要对所有文件进行有效整理。六、沟通力和攻关力六、沟通力和攻关力报批报建管理师的公关力应为攻关力。其实这个能力是

8、所有报批人员所必须具备的第一要素，这也是很多人认为的“只要政府关系好，报批工作就好做了”的能力，如何建立与政府部门的关系，需要我们去踏踏实实地去和政府人员沟通、去互动才能搞好关系，如果你有沟通或公关力不行，你再怎么样，还就是不行。能说会道自然是沟通力的一个要件，但是自信、诚信、负责、热情、尊重是很关键的东西。1、做好档案的分类、保存（归档证件留复印件、自已工作方便 ）；2、在一个项目全部手续结束后对手中档案进行整理，掌握每个手续办理时的组件内容和前置条件，收费的计算规则。1、让领导解决（同意）的问题，办法（理由）一定是你出的。报建管理师应具备的工作方法和能力七、酒量和酒品七、酒量和酒品 中国历

9、来有酒文化，中国人办事就要喝酒，在报批工作中，喝酒这一项工作是相当免不了的，既然喝酒，那就要顺应中国的酒文化。所谓酒品如人品，作为报批工作者，如果你没有酒量，那你就一定要有酒胆，这个时候，一旦把在座的喝了兴起了（这是酒的功劳而不是人的功劳），感情就开始形成了，默契也就达成了。如果你什么也没有，那你就赶紧换岗位吧，不是说你能力不行，而事实上你的能力也确实不行。八、要有责任心：八、要有责任心： 在开发报建过程中，由于迫于尽快施工、预售、融资等方面的压力，办理各种证照和手续交叉进行，这就造成了在办理这些手续时各种资料非常多，办理人员要学会合理的准备和分类各项文件，同时要有高度的计划性和耐心，粗心大意

10、是万万不可的。有时候可能因为一个复印件上的章，或者是某个申请表上的某个文字描述不恰当，或者给政府转款的某个账号数字错误而影响报建进度。1、喝酒要看人，需要领导出面时一定要到场。2、酒品、酒话、混嗑及丰富的知识 案例：质问老板报建管理师应具备的工作方法和能力九、勤问、勤写、勤跑：九、勤问、勤写、勤跑： 开发报建人员是一个房地产公司和政府各职能部门、各配合单位联系的重要桥梁，在办理证件或手续的时候会接触和房地产相关的各种部门，在这个过程中，办事人员要积极的动口，多多联系，多问问题，善于问问题。总之就是，脸皮要厚，嘴要甜。当然动嘴的同时也要勤动手，随时进行记录，特别是规划和施工图审查的阶段。 每天不

11、厌其烦的去政府各部门走动，和认识的人打打招呼、聊聊天、派烟，当一个人每天和你打招呼，每天陪你一起上班说话，你难道不会对他印象深刻，所以多动腿是工作的一个重点。开发报建工作又叫跑开发，成果是跑出来的。十、级别对等：十、级别对等： 与政府领导阶层的人接触，要请公司领导出马，让对方觉得被重视，这样在以后的工作中才能更好的联系。1、领导把面子送给老板要习惯于利用现代的手段和方法九、勤问、勤写、勤跑：九、勤问、勤写、勤跑： 开发报建人员是一个房地产公司和政府各职能部门、各配合单位联系的重要桥梁，在办理证件或手续的时候会接触和房地产相关的各种部门，在这个过程中，办事人员要积极的动口，多多联系，多问问题，善

12、于问问题。总之就是，脸皮要厚，嘴要甜。当然动嘴的同时也要勤动手，随时进行记录，特别是规划和施工图审查的阶段。 每天不厌其烦的去政府各部门走动，和认识的人打打招呼、聊聊天、派烟，当一个人每天和你打招呼，每天陪你一起上班说话，你难道不会对他印象深刻，所以多动腿是工作的一个重点。开发报建工作又叫跑开发，成果是跑出来的。报建管理师应具备的工作方法和能力十一、具有坚持不懈的能力十一、具有坚持不懈的能力 一是精神上的坚持：一是精神上的坚持：在于政府部门人员的接触中，并不是每个人都和颜悦色，有相当一部分人说着一口官话，时不时流露出对你这个平民的不懈。这时的你该怎么办，只能坚持，用你的真诚的脸在去贴别人的热屁

13、股，如果业务实在得不到处理，只能请公司领导出面与他的上级沟通，在中国这个官大一级压死人的现状下，你会从中发现前倨后恭的种种官场现状。 二身体上的坚持：二身体上的坚持：可以说各个部门都是酒泡出来的，每次出动都会一箱箱的，真有点吓到了。有时感觉身体不适，不过下一个酒场等着你呢。十二、保持良好的工作激情和阳光的心态十二、保持良好的工作激情和阳光的心态 心态很重要，工作要有激情，保持阳光的微笑，可以接近人与人之间的距离，便于与人沟通。尤其是前期工作，要有积极的思想、平和的心态才能促进工作进步和顺利进展，同时工作的方法与判断力也是工作的重心。案例：上、下班接送报建管理师应具备的工作方法和能力 十三、充分

14、整合人脉关系：十三、充分整合人脉关系： 在一个圈子呆的久了，必然会有一些相处的好的朋友，政府的也好，领导的朋友也好，朋友的领导也好，其他公司干开发报建的也好，这样的一个圈子有着共同的话题，干着大同小异的事情，若能整合好这些关系，对干好开发报建工作也起一个促进作用。十四、因地制宜，注意报建工作的地域性十四、因地制宜，注意报建工作的地域性 当然，也正是因为报建的复杂性、城市之间的不同规定、具体项目的特殊性，所以，在实际工作中要注意因地制宜，灵活运用，平时学习各类规定、规章、规范外，还要经常总结，将经验沉淀，并不断传承，从而提升专业能力和工作效率。要用心记录平时交流中得到信息，与同行了解当地的一些习

15、惯做法（潜规则）。 在了解地域差异的同时，还要关注项目本身的特殊性，项目自身不同的属性，决定了在办理各项手续时要采取不同的方法和对策，为了企业的利益最大化，你要清晰哪个部门，哪个人是解决问题的关键。房地产项目做为一个系统工程，我们不仅仅要掌握前期手续办理时的流程、要点，还要知道后期验收时的步骤、关注点，才能做一名称职的报批报建师。勤于同行、各部门工作人员打招呼、沟通、联系， 也称为不动产，是房产和地产的总称，是指可开发的土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让权等）。是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产投资、开发、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多

16、种经济活动为一体的综合性产业。是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。房地产一级市场又称土地一级市场，指土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国 有土地后出让给使用者的市场。是由国家垄断的市场。房地产二级市场指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，即一般指商品房首次进入流通领域进行交易形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场。即房地产再

17、次进入流通领域进行交易形成的市场。也包括房屋的交接、抵押、典当等流通形式。房屋一级市场指新开发的商品房预（销）售 市场，是增量房屋产权交易市场。屋二级市场指存量房屋的产权交易市场。房屋三级市场指房屋出租、抵押、典当以及承租房屋转租及使用权转让等部分产权交易的市场。是指由房地产开发公司通过实行土地使用权出让形式进行综合开发，以建成后出售或出租为目的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出

18、售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 期房在港澳地区 称做为买“楼花”，这是当前房地产开 发商普遍采用的 一种房屋销售方式。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产权证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 准现房是指房屋主体已封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 外销商品房是由房地产开发企

19、业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 开发商经过正常的销售后剩下 了少量没有竞争力的房子， 这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小院且遮挡严重尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。 建筑物指具有顶盖、梁柱、墙壁，可以供人居住或用于

20、其它用途，而附着于土地的构造物，如住宅、商场、写字楼、仓库、厂房等。 建筑物范围比较广，主要包括：各种房屋，各种道路，矿场，各种水泥设施，市政设施及桥梁，教育、体育和文化娱乐设施，人类必须的其它建筑物，如军事设施等。构筑物指一般不直接在内进行生产和生活活动的建筑物，如水塔、隧道、水池、烟囱、纪念碑等。 从广义讲，构筑物也是一种建筑物。 会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性作为休闲健身的场所，会所 也给业主提供了良好的社交场所。 业主会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池（最好是室内）、网球或羽毛

21、球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数

22、纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。大产证是开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。 小产证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。小产权就是没有产权本，上市买卖是不受法律保护的。如果遇到政府拆迁等行为，也是得不到任何保障和补偿的。 房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠

23、与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为： 1. 买卖； 2. 交换； 3. 赠与； 4. 以房地产抵债； 5. 以房地产作为出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的； 6. 因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的； 7. 法律、法规、规章许可的其他方式。 商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方为转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。 是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。 产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。 又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自

24、营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。 五证：五证：按获取的先后顺序排列：建设工程用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。两书：两书：住宅质量保证书应当包括以下内容：质量监督部门核验的质量等级，地基基础和主体在合理使用寿命内承担保修，用户报修的单位和处理时限，正常使用时各部位、部件保修内容与保修期。住宅使用说明书应当包括以下内容：开发、设计、监理、施工单位名称，房屋结构类型，装修注意事项，上下水、电、燃气、

25、热力、通讯、消防等设施配置说明，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门窗类型及使用注意事项；配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明；住宅中配置的设备、设 施，生产厂家另有使用说明书应附后。房屋因用户使用不当或擅自改动结构造成质量问题，开发商不承担责任。 “均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？ “均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格，是“楼盘均价”。一个楼盘在推向市

26、场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。均价均价（项目总费用+预期利润）/可销售总面积项目总费用包括：项目总费用包括：综合地价及契税、配套用房建安费、社区管网建安费、园林景观建安费、商品房建安费、设计费、报批报建费用报批报建费用、营销费、管理费、财务费、各项税款、不可预见费 报批报建费用（规费）

27、报批报建费用（规费）：是房地产项目在开发过程中为了办理各项手续及竣工需要缴纳和必须发生的费用。包括：一、地质测量勘查丈量费、测地形图、岩土工程勘查报告、测方格网、规划定位放线费、竣工复测费。二、规划、土地建设项目环评费、详规专家评审费、详规、土地证登报费、基础设施配套费三、施工许可施工图（含人防）审图费、防雷电审查费、招标委托代理费、劳保统筹费、建筑市场交易费、施工合同公证费、工程安全保证金、民工工资保证金、墙改专项基金、散装水泥押金、工程建设监理费、城建档案管理费、白蚁防治费、支付保函、工程质量监督费（含人防） 。四、工程排污费、（土壤氡、室内环境、智能、节能）检测费。五、房产物业楼牌工本费

28、、面积测绘费、物业维修基金、生活垃圾清运费、注册备案登记表、合同备案公示费、单体备案证购买费用。六、给排水自来水测压费、水土流失补偿费、砂石管理费、水表强检费、水表锁闭阀、防盗阀、手抄器，给水外线监理费、水表费（外线）、碰头停水损失费、市政工程质量监督费、排水许可证、排水碰头费。七、电临时电变压器租金、临时电费、电力建设配套费、电力建设管理费、电力建设咨询费、电业局验收费、电表费、电表安装费。八、燃气燃气琐闭阀、报警阀系统费、燃气挂表费、燃气保险费、燃气内外线监理费。起价也叫起步价，是指销售的商品房的最低价格。 多层住宅，就是以较低的起价来引起消费者的注意。 标标价价标价又称报价、表格价，是商

29、品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房价格。成交价也是房地产交易双方示达成交易成交的价格成；成交价又分正常成交价格和非正常成交价格。 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。 如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。”订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备

30、进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。 买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋，有权向开发商要回该购房订金。 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 大连长兴岛郎庭山项目大连长兴岛郎庭山项目商品房买卖合同商品房买卖合同 也称总占地面积，是指

31、城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地。 也叫展开面积，是指建筑物各层（含地下室）水平投影面积的总和 指建筑物的水平面积，它是依据施工平面图，按统一计算规则计算出来的一个重要基础数据。建筑面积包括楼房的使用面积、结构面积和辅助面积。每套住房的建筑面积为该住房的使用面积、结构面积、阳台面积，以及按比例分摊到该套住房的共用建筑面积之和。报建管理师基础知识报建管理师基础知识-建筑规划基础知识建筑规划基础知识 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。它

32、是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。指构成房屋承重系统，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等结构所占的面积。住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内

33、墙面装修厚度计入使用面积。住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1本单元的电梯井、楼梯间、垃圾道、公共门厅和过道等功能上为本单元建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积及变电室、设备室为整个小区服务的建筑面积。2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。 案例：消防水池计入容积率消防水池做为公摊面积是计入容积率（按当地要求为准）；需缴纳配套费。消防泵房下水池层高1.4米不计容，坡道

34、下层高大于2.2米计容。坡道宽5.5米为了不计入容积率可在规划图中的坡道下填土。竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应 是 按照设计要求全部完工，经验收合格取得竣工验收备案证的建 。筑。 是指建筑物首层面积之和。 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房 者所购买的套

35、内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应 分摊的共有建筑面积之和。辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑 面积分摊系数。绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积总和与规划建设用地面积的比率。对购房者而言，绿化率高为好。容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。 容积率=总建筑面积总用地面积例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或

36、5左右。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 容积率高，密度大的高层建筑群在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。不计算在容积率之内的建筑面积。如：地下车库、半地下车库、层高小于2.2米的夹层和设备间。住宅设计中，住宅的宽

37、度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 住宅开间一般不超过3.0米3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个4050平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑按层数分：低层（13层）、多层（47层）

38、、小高层（812层）、高层（13层以上）、超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过100米）。按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。 指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12.。半地下室半地下室 指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过1 2.。超过房间净高的12半地下室：半地下室：超过该房间净高的13.且不超过12。-2.720 4.200（45.800） 0.000（50.000）3.300 1.5006.300在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集

39、程度两栋建筑物外墙之间的水平距离根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间规定的日照标准日获得的日照量。1994年2月1号执行的城市居住区规划设计规范中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时（满窗）。 指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。沈阳市规定，二环内不得低于1：1.5，二环外不得低于1：1.7。 L=(69.1-54.5) 1.5=21.9米？22.000两楼最小间距可以是多少 指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。沈阳市规定，二环内不得低于1：1.5，二环外不得低于1：1.7。 L=【

40、69.1-（54.5+0.9）】1.5=20.55米20.55模拟档光1模拟档光2项目建前 项目建后注：X:YZ x:yz中 X:YZ为项目建前满窗日照时间， x:yz 为项目建后满窗日照时间.效果图8点 效果图10点 效果图12点 效果图14点 效果图16点立面窗户日照分析示意图 又叫机场净空，是有飞机场的地区为了飞行器的起降安全，而规定的该区域内建筑物的最高点不可突破的绝对高程。 在有净空要求的地区在办理规划设计条件时，必须已经取得民航管理局下发的净空条件。 住宅建筑设计规范中规定：“卧室之间不宜相互串通”，其面积不宜低于下列规定：双人卧室9平方米，单人卧室5平方米，兼起居室的卧室12平方

41、米。卧室、起居室的净高不应低于2.4米，其局部净高不应低于2米。 住宅建筑设计规范中规定：采用管道煤气、液化石油气为燃料的厨房，不应小3.50平方米，净高不应低于2.20米。厨房应有外窗或开向走廊的窗户，并要为排油烟机和电炊具的使用创造条件。厨房不能过于狭长，应有最小宽度。 卫生间内应设有大便器、洗浴卫生设备或预留洗浴设备位置。住宅建筑设计规范中对卫生间、厕所有如下规定： 外开门的卫生间的面积不应小于1.80平方米。 内开门的卫生间的面积不应小于2.00平方米。 外开门的厕所的面积不应小于1.10平方米。 内开门的厕所的面积不应小于1.30平方米。居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公

42、共绿地等四项用地的总称。小区所提供的地下停车位数和地上停位数及独立车库的停车数之和与小区内所有住宅户数的比率。 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。注：植草砖的面积在计算绿化面积时是计算在绿化面积内的，为了满 足规划条件中关于绿地率（公共绿地面积）和车位比的要求，多 使植草砖，减少做地下车库的面积，可以有效的控制成本。a、按照开发利用：生地和熟地； b、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套设施所占用地）、 商业服务用地（各种商店等占用的地）、 工业用地（

43、独立设置的工厂等用地）、 仓储用地（指国家、省及地方的储备、中转等用地）、 市政公共设施用地（自来水厂，供热中心等用地）、 交通用地（公路，铁路，民用机场）、 绿化用地（公园，动物园，植物园等）、 特殊用地等d、按照国家土地利用总体规划制度分：农用地、建设用地和未利用地土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。1）土地使用权出让年限：a、居住用地70年； b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用地40年；2）土地使用年限到期后如何处理：a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c

44、、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。1、生地：指空闲地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 2、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。3、三通一平：水通、电通、路通和场地平整。4、七通一平：水通（给水通和排水通）、电通、路通、讯通、气通、暖通、邮通和场地平整。5、飞地：又称插花地，指土地所有权人或者使用权人的土地部分或全部被他人土地包围的。6、毛地：主要是城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已有地上建筑物及附属设施的、将被改建的土地。7、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。8、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图

45、。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。8、土地级别：是指根据土地使用价值及所处的地段繁华成度的不同而划分的土地等级。a、“三区”：是在镇域范围内确定的不准建设区（区域绿地）、非农建设区（城镇建设区）、控制发展区（发展备用地）三大类型地区的规模和范围。b、用地红线：是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用红线标示。c、但在实际实施中，一般要“退红线” ，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。d、建筑红线：是指建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的界限，任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限e、城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线f、城市蓝线：指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。g、城市绿线：是指城市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得改做它用。h、城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线。必须符合土地利用总体规划，确需占用农用地和未利用地的，必须纳入土地利用年度计划确定的新增建