房地产投资概述

1、 本章内容本章内容3.1 3.1 房地产投资的特征房地产投资的特征3.2 3.2 房地产投资的形式与利弊房地产投资的形式与利弊* *3.3 3.3 房地产投资的风险房地产投资的风险 本节内容本节内容 3.1.1 3.1.1 房地产的特征房地产的特征 3.1.2 3.1.2 房地产投资的特征房地产投资的特征(1)不可移动性 (2)独一无二性(3)寿命长久性 (4)数量有限性(5)用途多样性 (6)相互影响性 (7)易受限制性 (8)保值增值性(9)价值高大性 (10)难以变现性(1) 位置固定性(2) 寿命周期长(3) 适应性（用途多样性 ）(4) 不一致性（独一无二性）(5) 政策影响性(6)

2、 对专业管理的依赖性(7) 相互影响性 本节内容本节内容 3.2.1 3.2.1 房地产投资的形式房地产投资的形式* * 3.2.2 3.2.2 房地产投资的利弊房地产投资的利弊* *教材121123 页 开发投资 直接投资 置业投资 间接投资针对房地产直接投资而言，房地产投资的利弊：(1) 相对较高的收益水平(2) 能够得到税收方面的好处(3) 易于获得金融机构的支持(4) 能够抵御通货膨胀的影响(5) 能提高投资者的资信等级(6) 投资数额巨大 (7) 变现性差(8) 投资回收期较长(9) 需要专门的知识和经验(1) 相对较高的收益水平 在房地产开发投资中，股本金收益率一般能 达到15，在

3、有效使用信贷资金、充分利用财务财务 杠杆杠杆原理的情况下，该收益率甚至会超过30。 在房地产置业投资中，股本金收益率一般也 能达到10左右。 (讲义8) 财务杠杆财务杠杆就是投资者以自有资金（股本 金）为基础通过借用别人的钱来扩大投资规模。 (1) 相对较高的收益水平 房地产投资是最易利用财务杠杆的一种投资。能否借用别人的钱来扩大自己的投资规模则取决于全投资收益率（自有资金和信贷资金总的投资收益率）和贷款利率。 全投资收益率 贷款利率时，可借入。 全投资收益率 贷款利率时，不能借入。 (1) 相对较高的收益水平例1.一项目需总投资50万元，一年后出售，扣除税费后的收入为58万元，假设贷款利率为

4、 6 % 。 自有资金（股本金） 贷款 甲方案 35 15 乙方案 15 35 求甲方案和乙方案的股本金收益率。 (1) 相对较高的收益水平 解：甲方案股本金收益率净利润/自有资金 （5850150.06） 35 20.29 乙方案股本金收益率净利润/自有资金 （5850350.06） 15 39.33 该项目全投资收益率总利润/总资金 （5850 ） 5016(1) 相对较高的收益水平 上例中由于项目的全投资收益率大于贷款利率，故可借助于财务杠杆作用，优化资金结构。 注意：注意：上例中如收入仅为52万元，则甲方案和乙方案的股本金收益率分别为3.14和0.67，而该项目全投资收益率则为4。 (

5、2) 能够得到税收方面的好处 目前房地产、施工企业财会制度规定： 1)纳税收入应扣除成本和财务费用。 2)折旧进入成本，从收入中扣除。 3)折旧年限有一定的弹性空间。 (2)能够得到税收方面的好处 税后收入按下列公式计算： 纯 收 入有效收入费用 应纳税收入纯收入贷款利息折旧 所 得 税应纳税收入所得税率 税 后 收入应纳税收入所得税 还贷款本金折旧 (2) 能够得到税收方面的好处例2. 某房地产每年纯收入12万元，贷款利息2万元，还贷款本金1万元，所得税率为33。 如果不考虑折旧，则税后收入为： （122）（122）331 5.7（万元） 如果考虑2万元的折旧，则税后收入为： （1222）（

6、1222）3312 6.36（万元）(2)能够得到税收方面的好处 由于提取了2万元的折旧，避免了0.66万元的所得税。 另外，房地产增值税的征收总是迟于房地产的实际增值，使得相应的税收推迟。(3) 易于获得金融机构的支持 124(4) 能够抵御通货膨胀的影响 125(5) 能提高投资者的资信等级 125(6) 投资数额巨大 126 (7) 变现性差 125(8) 投资回收期较长 126(9) 需要专门的知识和经验 126（教材128134 ） 本节内容本节内容3.3.1 3.3.1 房地产投资风险的基本概念房地产投资风险的基本概念3.3.2 3.3.2 房地产投资的系统风险房地产投资的系统风险

7、3.3.3 3.3.3 房地产投资的个别风险房地产投资的个别风险3.3.4 3.3.4 风险对房地产投资方向选择的影响风险对房地产投资方向选择的影响(1) 风险的定义*(2) 风险与不确定性(1) 风险的定义* 风险是人们不希望的后果发生的潜在可能性。 从房地产投资的角度看，风险可定义为房地产投资不利后果发生的潜在可能性。 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。(2) 风险与不确定性 风险是一种不确定性，而不确定性不一定是风险。 风险涉及到变动和可能性，而变动常常可以用标准方差来表示。一般来说，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小；标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。（教材127130页）(1) 通货膨胀风险 127(2) 市场供求风险(3) 周期风险 128(4) 变现风险(5) 利率风险 128(6) 政策风险(7) 政治风险 129(8) 或然损失风险（教材130132页）(1) 收益现金流风