保利东郡项目分析(北京)

1、保利东郡考察报告保保 利利 东东 郡郡规规 划划项目位置项目位置保利东郡位于北京朝阳区东四环，高端人居板块朝阳公园板块与新CBD双核交汇处，被红领巾公园、朝阳公园、团结湖公园以及未来CBD区域内即将新建的三座公园六园环抱。项目交通便捷，生活配套齐全，北邻姚家园路，南邻朝阳北路及建设中的地铁6号线，西临东四环，东临青年路朝阳大悦城。 但是，在保利东郡项目周边，房龄10年左右的二手房将其包围。由于楼盘原址是北京第三印染厂，项目旁边多是老旧居民楼，1982年-1985年左右建造的“古董楼”比比皆是。同时，项目临近住总建材市场，来往人员复杂，这也使保利东郡苑的高端定位备受挑战。上述因素加上限购将影响到

2、楼盘的销售 保保 利利 东东 郡郡项目总览规规 划划建筑面积：172689.12项目占地面积：47987.112容积率：2.80绿化率：32%总户数：336地下车位数：796（售楼处解说1:1.5）地上车位数：0（北京市对地上车位数量无强条规范）地价：30.4亿元楼面地价：22625.122元/均价：46000价格区间：700万1600万/套土地成本占售价比：47%此区域为80年代小区，使地块的完整性受到很大影响，园林也难以呈现出大宅的气势。且由于新旧、风格差异很大，景观上很难遮盖。总建材市场所在区域，导致小区附近环境杂乱，来往人员复杂。保保 利利 东东 郡郡项目总览建筑风格：中西合璧，新古典

3、主义、新中式建筑类别：1#、3#为办公，2#、4#、6#、7#、8#为板式住宅，5#为商业。其中，样板间位于2#楼上。开盘时间：4、6、7、8#楼2011年8月20日，2#楼2013年6月7日入住时间：4、6、7、8#楼2013年10月，2#楼2013年年底规规 划划8#7#6#4#2#3#1#5#售楼处大概规划用地范围保保 利利 东东 郡郡建建 筑筑建筑外沿外立面主要是欧式新古典主义，其中也夹有中式元素。中式花窗造型保保 利利 东东 郡郡建筑细部建筑细部建建 筑筑办公区域和住宅小区的半透明隔离带办公区域和住宅小区的半透明隔离带保保 利利 东东 郡郡建筑细部建建 筑筑保保 利利 东东 郡郡建筑

4、细部建建 筑筑主要的建筑外檐及立面用材是体现欧式新古典主义元素，局部构建如装饰或体现中式元素。外墙采用大理石材，优点是大气典雅，缺点是颜色较冷，缺乏亲和力。保保 利利 东东 郡郡构筑物小品建建 筑筑中式元素主要体现在造型，西式元素主要体现在用材。体现中国古建筑的木构架特征和古壁画，颜色则选用西式古铜金属色。保保 利利 东东 郡郡售楼处及景观建建 筑筑售楼处的建筑外形是典型的现代风格玻璃幕墙建筑，室外景观则是中西合璧的园林风格，形式主要是形状规矩的欧式广场，不同于中国随意的山水园林，但是园林景观中也体现了中式元素。比如广场边缘的雕刻文字和广场上摆放的大缸都是中式园林中不可或缺的元素。保保 利利

5、东东 郡郡门窗及围墙建建 筑筑社区背面角门：典型中式角门，红黄搭配，细部刻画也很到位中式大门略显突兀后院景观清新幽静保保 利利 东东 郡郡户型图建建 筑筑五室三厅四卫一厨315优点：南北通透，各功能空间面宽较大，可选择活动空间较多。主卧的休闲空间使主人的卧室更富生活气息。缺点：只有一个中厨建议将此卧室改为中厨，原来厨房作为开敞式西厨保保 利利 东东 郡郡户型图建建 筑筑五室二厅四卫一厨 285优点：空间敞亮大气却又不乏细致，主人卧室空间处理充分体现人文主义和生活气息。缺点：缺少北向阳台，空间较零散，主次、动静有些杂乱。两条走廊显得空间碎散天津大都会四室户型对比大都会的主人活动空间私密性更好，动

6、静更加分明，空间整合度更高保保 利利 东东 郡郡户型图建建 筑筑四室两厅两卫一厨175178保保 利利 东东 郡郡户型图建建 筑筑四室两厅三卫一厨190主人及家庭活动空间私密度不够保保 利利 东东 郡郡户型图建建 筑筑三室两厅三卫一厨165户型方正，南北通透，套内主次分明，动静分开，无多余空间及浪费面积保保 利利 东东 郡郡户型图建建 筑筑优点：流线清晰、动静严格分开。缺点：户型不方正，拐角太多。三室两厅两卫140143保保 利利 东东 郡郡户型图建建 筑筑三室两厅两卫136142保保 利利 东东 郡郡户型图建建 筑筑三室两厅两卫160162保保 利利 东东 郡郡户型图建建 筑筑三室两厅两卫一

7、厨160162保保 利利 东东 郡郡户型图建建 筑筑三室两厅两卫160162保保 利利 东东 郡郡户型图建建 筑筑两室两厅一卫7679将起居室挪到北向，厨房和餐厅挪到南向，或者将厨房和餐厅对换位置保保 利利 东东 郡郡户型图建建 筑筑两室两厅一卫98100保保 利利 东东 郡郡户型图建建 筑筑两室两厅一卫100104保保 利利 东东 郡郡户型图建建 筑筑两室三厅两卫120125保保 利利 东东 郡郡样板间室室 内内男女衣帽间分开，较有新意。卧室背景墙细部处理较为细致用心，显得豪华大气浴缸上部建议做挑檐，用以摆放增进气氛用品，比如蜡烛、酒杯。台上方形双洗手盆既时尚美观又方便擦洗，整面的条形大镜子

8、在造型和使用功能上都有突破，但是台面颜色及镜面柜选择有可调换空间。主卧主卧保保 利利 东东 郡郡样板间室室 内内窗跟背景墙风格协调统一，但是床头柜风格有些出跳。墙纸、床品和挂画都是清新活泼的风格，但是黑色金属家具使气氛略显凝重次次 卧卧保保 利利 东东 郡郡样板间室室 内内客客 厅厅保保 利利 东东 郡郡样板间室室 内内餐厅餐厅家庭室家庭室保保 利利 东东 郡郡样板间室室 内内细部细部保保 利利 东东 郡郡样板间大大 堂堂将建筑用材摆放在样板间大堂将建筑用材摆放在样板间大堂待客空间摆放的饰品彰显情调和人文情怀待客空间摆放的饰品彰显情调和人文情怀富丽堂皇的大堂富丽堂皇的大堂地砖的铺设跟室内相吻合

9、地砖的铺设跟室内相吻合大堂顶灯大堂顶灯保保 利利 东东 郡郡样板间用用 材材保保 利利 东东 郡郡居住区入口景观景观 保保 利利 东东 郡郡入口、入户门景观景观 保保 利利 东东 郡郡围墙景观景观 保保 利利 东东 郡郡围墙景观景观 中式元素主要体现在造型，西式元素主要体现在用材。保保 利利 东东 郡郡构筑、小品景观景观 保保 利利 东东 郡郡典型种植景观景观 保保 利利 东东 郡郡典型种植景观景观 保保 利利 东东 郡郡典型种植景观景观 保保 利利 东东 郡郡典型种植景观景观 保保 利利 东东 郡郡园路景观景观 保保 利利 东东 郡郡铺装细部景观景观 保保 利利 东东 郡郡铺装细部景观景观

10、保保 利利 东东 郡郡考查总结1.高价拿地，低价开盘。房价与周围二手房房价几乎持平。2.精装户型用材比较高档，样板间的打造很好地弥补了户型设计上的不足，值得我们借鉴。3.景观设计很大程度考虑了风水问题，北京人尤其是传统的北京居民比较重视风水问题，很好的抓住了业主的需求。5.设计院的选择要求较高。建筑设计是深圳市筑博工程设计有限公司，全国民用企业排名前十。样板间设计是PAL梁景华设计顾问有限公司，是一所老牌也是国内水平较高的室内设计事务所。景观设计是奥雅设计集团，是专业的景观设计公司，对住宅小区的景观设计经验丰富，接触的项目类型较齐全，实力雄厚。4.项目位置和社区设计对项目定位相互矛盾，导致“高

11、端人士看不上，低端人士买不起”，所以在市中心尤其是老城区之类规划较为复杂地带拿地和项目定位需要谨慎。5.消防栓门按钮被封住。建议交房时将其打开，并且给每一户主发一份消防栓的使用方法彩图，具体方法参考飞机上的氧气面罩和安全座椅使用注意事项。保保 利利 东东 郡郡设计单位建筑建筑深圳市筑博工程设计有限公司深圳市筑博工程设计有限公司公司介绍公司介绍 筑博设计股份有限公司成立于1996年，2012年正式改制为股份制公司，是具有建筑设计甲级资质、城市规划甲级资质、市政乙级资质和风景园林乙级资质的综合设计机构。业务范围涵盖了城市规划、建筑工程、建筑智能化、室内装饰、风景园林、照明工程、设计咨询。 公司现任

12、中国勘察设计协会理事单位，深圳市城市规划学会常任理事单位，深圳市勘察设计行业协会副会长单位。公司汇聚专业技术及管理人才1600余人，其中25%人员拥有中高级职称、博士学位，国家一级注册建筑师、国家一级注册结构工程师、国家注册规划师、国家注册公用设备工程师、国家注册电气工程师、国家注册造价工程师共140余人。 筑博的战略是以深圳总部为核心辐射全国,在北京、上海、重庆、西安、广州、成都等各地拥有分支机构。根据市场需求及专业特点进行了专业化细分，设置了城市规划、城市综合体、度假酒店、办公建筑、医疗建筑、文教体育建筑、居住建筑、绿色建筑、BIM技术、工厂化住宅、建筑智能化、室内设计等专业部门和机构。筑

13、博设计的项目覆盖全国30个省级行政区和76个地级市，多个项目获得殊荣。 筑博总部筑博总部 深圳市福田区车公庙泰然六路雪松大厦B座5-6层总 机传 真场部博北京分公司筑博北京分公司北京市朝阳区东土城路12号怡和阳光大厦C座20层总 机传 真场部 编：100013 保保 利利 东东 郡郡设计单位建筑建筑深圳市筑博工程设计有限公司深圳市筑博工程设计有限公司城市综合体城市综合体长沙保利国际广场长沙保利国际广场北京保利大望京北京保利大望京东莞万科长安万科中心东莞万科长安万科中心深圳华强深圳华强 华强广场华强广场深圳京基深圳京基 下