第八章物业的基础管理

1、第八章 物业的基础管理第一节 物业维修管理 一 概述 1 含义 物业维修管理指物业管理公司根据国家对物业维修管理的标准、要求及物业管理委托合同的规定，对其经营管理的物业进行维护修缮的活动。 2 特点 （1）经营与服务的双重性 （2）技术性 （3）普遍性与分散性 （4）复杂性 （5） 计划性 3 原则 （1）坚持“经济、合理、安全、实用”的原则 （2）采取不同标准、区别对待原则。 （3）维护物业不受损坏的原则 （4）为用户服务的原则 （5）修缮资金投资效果最大化原则 4 意义 （1）实现保值、增值。 （2）房地产顺利经营的基础 （3）实现物业管理公司“自负盈亏、自我发展”的前提。 二 物业维修管

2、理的内容 1 房屋的安全检查 房屋的安全检查是房屋使用、管理、维护和维修的依据。采取定期与不定期的检查方式。 2 房屋维修计划管理 制定合理的房屋维修计划，确保物业的正常使用。 3 房屋维修技术管理 拟定方案、维护、分配资金及进行预算、合同的制定、监督、质量鉴定、建立档案。 4 房屋维修质量管理 5 房屋维修施工管理 三 物业的日常维护 1 一般程序 （1）项目收集 （2）计划编制 （3）任务落实 2 维护的一般内容 （1）地基基础的养护 （2）墙台面及吊顶工程的养护 （3）门窗工程的养护 （4）屋面工程的养护 3 养护的考核指标 （1）定额指标 （2）经费指标 （3）服务指标 （4）安全指标

3、 四 房屋维修 1 房屋结构分类 （1）钢筋混凝土结构 （2）砖混结构 （3）砖木结构 （4）简易结构 2 房屋完损等级分类 确定依据：房屋的设备、结构和装修。 （1）完好房 （2）基本完好房 （3）一般损坏房 （4）严重损坏房 （5）危房 3 房屋维修标准 （1）主体工程 （2）木门窗及装修工程 （3）楼地面工程 （4）屋面工程 （5）抹灰工程 （6）油漆粉饰工程 （7）水、电、卫、暖等设备工程 （8）金属构件 （9）其他工程 4 房屋完损等级评定方法 （1）钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等房屋的完损等级评定方法。 （2）简易结构 5 房屋完损等级评定要求 6 房屋完损等级评定的操作 7

4、 房屋维修工程的分类 （1）小修工程 （2）中修工程 （3）大修工程 （4）翻修工程 （5）综合维修工程 8 房屋维修工程技术指标 （1）房屋完好率 （2）年房屋完好增长（下降）率 （3）房屋维修工程量 （4）维修人员劳动生产率 （5）大、中修工程质量合格率 （6）维修工程成本降低率 （7）小修养护及时率 （8）房屋租金收缴率 （9）机械设备完好率第二节 物业设备管理 一 概述 1 含义 物业设备指附属于建筑物的各类设备。 2 类型 （1）卫生设备 （2）电气设备 二、物业设备管理 1 内容 （1）物业设备的基础资料管理 包括原始资料档案管理和重要设备维修资料档案管理。 （2）物业设备的运行管

5、理 （3）物业设备的维修管理 2 管理方式 包括建立技术档案，设备卡，建立定期检查、维修和保养制度，验收制度，物业设备的规划与审批制度，保管责任制度，年末清查、核对和使用鉴定制度。 3 意义 （1）保证生产、生活、工作的正常进行。 （2）保障设备安全正常运营，延长寿命。 （3）强化行业的基础建设。 三、物业设备的保养与维修 1 保养 （1）日常保养 （2）一级保养 （3）二级保养 （4）设备检查 2 设备的维修 （1）小修工程 （2）中修工程 （3）大修工程 （4）设备更新与技术改造 四 设备管理制度 1 岗位责任制 领导、技术人员责任制 2 设备设施管理制度 值班制度、接管验收制度、计划维修保养制度、交接班制度和报告记录制度 五 设备管