2007年北京望京商业地产调研报告

1、望京商业地产调研报告概述第一章：望京区域开展现状第二章：望京区域商业和文化娱乐现状第三章：望京区域办公物业需求情况第四章：望京区域开展展望第一章：望京区域开展现状望京根底设施日益完善： 随着望京西路、湖光中街道路规划建设，阜通西大街沿线建设，花家地南街、花家地街与京顺路进出望京地区入口的改造，望京地区道路网络规划的完善，以及占地万公顷的体育公园建成，京顺路两侧的近千米绿化带建设，道路等市政设施的配套完善，使得众多国际知名跨国公司落户望京科技园区。 望京产业开展已颇具规模 爱立信中国研发总院以及爱立信中国地区总部、摩托罗拉园区以及摩托罗拉研发中心、德国西门子公司、加拿大著名电信设备供给商北电网络

2、大中国区总部和北电网络研发中心、松下部品、LG研发中心、北方电信等跨国高科技企业聚集，使望京五环产业带初具雏形，产业的带动不仅将改变望京的现状，而这些企业带来更多的高素质人才将在这里工作居住，使区域内人口素质进一步提升。几大巨头齐聚望京，给望京注入高科技血液的同时，还将辐射亚运村商圈，连通望京和亚北商圈产业带。1、望京区域的根底设施建设及产业开展概况 望京根底设施的建设，道路改善，吸引了众多国际企业进驻，加快了望京的产业结构的形成，加速了望京国际化进程，增强了望京对北京的影响力。望京区域道路交通示意图 2、望京人口状况描述望京区域规划总居住人口为33万人，现常住人口近万人，外籍人士占常住人口的

3、/。目前该区域内居民的大体构成，首先是原来广营乡的农转非形成的城市人口，约有3万，占10%强；其次是在城市拆迁改造过程中安置的城市人口，此类人以当年的工薪阶层中的中低收入者为多数，占了社区中的20%左右；再者是在望京区域开展过程中，伴随着高档社区的开发建设，而不断涌入的中高收入人群，以及以韩国商民为代表的国际居民组成的，这部份居民约占整个社区居民的65%左右。今后望京的居住人群将以城市中高收入者为主体，这类人群有着很强的消费能力。有资料调查望京区域内每百户平均拥有辆私家车，是北京市平均水平的倍。 随着产业结构的调整，望京人口结构发生了根本性改变，常住人口中，65%为高端人群。类别拆迁安置人员中

4、高收入人群外籍人士农转非数据6万人12万人6.5万人3万人3、望京区域的产业优势电子城科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地平方公里。园区以首都机场高速路为界分为东、西两局部。其中，电子城西区的范围是东至溪阳东路、京包铁路，西至广顺北大街、利泽东二路，南至京顺路溪阳东路、望京东路，北至望和铁路，泛指望京区域；电子城科技园以电子信息业为主导产业，同时开展与其配套的相关产业和效劳业。重点开展现代通信产品、数字视听产品、计算机、软件和显示器、新型电子元器件。电子城西区以跨国公司研发中心、公司总部、留学人员创业园、孵化基地为主。国际大品牌的进驻，带动了大量的效劳性中小企业的进驻，为望京写字楼市场带来了

5、春天。中关村电子城产业园区的定位，为望京的未来确立了新的蓝图，其中电子城西区400多家国际高新技术企业的进驻，为望京带来了大量的商业时机和就业时机。图例颜色注明：圈起局部为电子城规划用地范围，其中灰色：工业用地，土黄色：居住用地，红色：商业金融用地，绿色：绿地，其他略。望京酒仙桥区域用地规划图4、望京房地产开展状况 望京占地860公顷，总建筑面积1000万平方米，规模等同老北京城区面积的1/2；比欧洲袖珍国家摩纳哥的国土面积多出倍。望京地区以北小河划分南北两段，北部地区为工业经济区，南部地区为住宅区。规划居住人口33万，是目前北京市规模最大的住宅小区。目前望京在售工程供给量近200万平方米，工

6、程普遍以中小规模为主。望京开发面积达超过开发总面积的85%，在建面积约占总面积的10%，规划中还有的建筑面积约占总面积的5%。，目前望京区域的住宅、商业物业、写字楼三大市场呈如下趋势：望京住宅市场现状概述：大量的租客资源保证了住宅供需平稳，产品规划差异化明显，产品特征更为明显。双低成为优势卖点吸引广阔居民，人口密度低、容积率低，居住舒适度成为凸显竞争优势的一个筹码。针对中轻年客户群需求，预计未来将有不少主打小户型的工程，出现酒店式公寓等适于投资的户型。而大局部工程仍以两居、三居为主力户型，面积适中，走实用型路线。望京商业物业现状概述：相比2003年之前望京区域商业的匮乏，近几年来商业飞速的开展

7、，目前已投入使用的大体量商业约为36万平米，已根本能够满足区域内居民的需求。而在未来几年中，还有近百万平米左右的商业陆续建成并投入使用，这将使区域内的竞争更为剧烈。望京办公物业现状概述：有限的供给量，大局部工程只租不售，纯写字楼市场放量明显缺乏，而产业开展所产生的需求使望京区域的办公物业供给产生了庞大的缺口。第二章：望京文化娱乐产业现状及开展趋势1、望京区域商业体量统计 望京作为一个国际大都市的城中城，在十几年内完成了从乡村到城市的转化，其硬件设施建设定然要快于软件配套建设。因此，与城市建设的快速开展相比，该区域内商业效劳业的成熟度尤显滞后，不仅有着结构与布局上的不合理，同时还存在着商家为追求

8、利润蜂拥而上的盲目投资。调查显示，望京区域的商业现状如下华联望京购物中心效果图望京国际商业中心效果图旺角广场现状图花家地商业中福百货、京客隆(远)序号名称区位建筑面积（平米）1华联嘉茂购物中心广顺北大街880002宜家家居阜通东大街430003华堂商场广顺北大街278004广龙家居湖光中街250005旺角广场南湖北路200006望京1号折扣店南湖南路136007中福百货南湖北路120008国美电器望京街80009星美国际影城望京街714010宏泰望京建材城宏泰东街500011大中电器南湖北路163012中复电讯广场广顺路不详13国美电器广顺北大街不详14望京沃尔玛（年底开业）广顺南大街1100

9、00合计大于361170平米望京现有大型商业分布统计表 大型商业满足当地消费为主，年底前面积将超过36万平方米望京区域内正在营业中的大型商业共有13家，主要集中在广顺北大街、南湖南路、南湖北路和阜通东大街，年底前望京沃尔玛开业后，总面积将大于36万平米。其中，商场百货类共有5家，面积为161400平米，约万平米，约占大型商业面积比重的64%强，占总店数的38%；家居建材类共有3家，面积为73000平米，约占大型商业面积的29强%，占总店数的23%；电器类共有4家，占大型商业总店数的31%；影城有1家，面积为7140平米，约占大型商业面积的3%弱，占总店数的8%。 在这些大型商业当中，除家居建材

10、类商业具有对北京其他区域消费人群的吸引外，其他诸家的客户消费群体仅限于望京区域的居民，均为满足该区域居住人群的生活配套，显然已经超出望京居民的商业配套需求。2、望京区域在售、在建商业工程调查截止目前，望京区域内在售、在建的商业工程共有25个，总面积约为90万平米，平均售价约为17088元/平米。其中在售工程为19个，面积约为万平米，占在售、在建工程总体量的65%强，占总数量的76%；即将开盘入市的商业工程有3个，面积约为万平米，占在售、在建工程总体量的11%强，占总数量的12%；规划中和在建商业工程有3个，面积约为万平米，占在售、在建工程总体量的23%强，占总数量的12%。 望京区域内商业体量

11、巨大，但区域内却没有形成与之匹配的商业气氛。面对如此巨大的商业放量，市场最直接表现就是持高不下的空置率。项目名称商业类型租售情况空置率商业面积（平米）望馨商业中心独立商业在售13000元/平米6900望京商业中心独立商业出租30%120000博泰国际商业广场写字楼底商租5元/平米20000售18000元/平米卷石天地写字楼底商租 5元/平米42%1199博雅国际中心底商售17000-28000元/平米8000酒店式公寓整售11500元/平米45000鹿港嘉苑社区底商17%3000丽港金街金隅丽港城商业12000元/平米70%6300嘉美枫尚中心酒店+购物中心待定120000首开知语城社区底商售

12、15000-20000元/平米余10套20000悠乐汇社区配套商业18000-32000元/平米50000炫彩嘉轩社区底商售 5.5 -6.9元/平米90%以上6000望京大厦写字楼底商3000佳境天城写字楼底商50%4500望京区域在售、在建商业工程统计表 项目名称商业类型租售情况空置率商业面积（平米）嘉润花园会所7000融科橄榄城独立商业+底商一期租3-4元/平米33000LOFTEL写字楼底商售38700元/平米3000六佰本独立商业30%100000方恒国际中心商场+商街+酒店100000大西洋新城会所+社区商业10000金隅国际商业中心社区底商待定30000华彩国际公寓酒店+独立商业

13、租12-16元/平米55000季景沁园社区底商+会所待定16500东湖湾售楼处+商业待定33000东亚望京中心底商售10000-27000元/平米4860其他170000合计约98万望京区域在售、在建商业工程统计表 据统计，目前望京区域内在售和在建商业工程总面积为98万平米。而在现有的商业中，仅大型商业面积就已超过36万平米，另外还有各街区商业和业已成熟的住宅社区商业。未来望京商业总量已超过130万平米。 当在建的商业工程落成并投入使用之后，会为望京区域的开展提供更有利的硬件支持，但由于商业总量较为庞大，在经营上势必会存在剧烈的竞争，从区域的功能定位上看，望京区域已不适宜继续开发大体量的商业工

14、程。望京商业分布图按照?城市居住区规划设计标准?规定，在城镇规划中以居住区人口规模确定商业配套的面积，对于公共效劳设施的控制指标规定如下：每千人商业效劳建筑面积700-910平方米；每千人社区效劳指标59-464平方米；每千人金融邮电指标60-80平方米；以上三项的合计指标为：每千人819-1454平方米；扣除金融邮电所占面积，每千人的商业及社区效劳面积为759-1374平米方米。 按此标准测算，望京区域内现有的30万居民，所需各种配套效劳面积总和为245700-436200平米，而目前望京区域商业的总体量已经数倍超过了?城市居住区规划设计标准?的商业配套标准。3、望京区域文化娱乐场所现状 望

15、京区域快速开展的过程中，硬件设施建设得到了强有力的保障，在望京的开展过程中，我们也看到市场需求对产品形态的影响：2000年之前的商业稀缺，到现今的商业过量开发就是受市场需求的影响。望京对文化娱乐场所需求的不断凸现，必定会有高端的娱乐行业企业进驻望京，而以上所统计的超过120万平米的商业体量，已经为文化娱乐提供了足够的经营场地的保障。餐饮类业态分布较为均衡，体量根本适宜在望京区域内，共有餐饮类店铺198家，总面约有7万平米，业态开展与分布都较为成熟。主要分布于阜安西路、广顺北大街、广顺南大街、花家地大街和湖光中街等街道，其中尤以阜安西路和广顺南、北大街最为集中，且多有品牌连锁和大型餐饮。广顺大街

16、上的餐饮望京的中高档餐饮序号街道名称数量（个）序号街道名称数量（个）1阜安西路3613南湖北路62广顺北大街2714南湖南路53花家地大街2215花家地南街44广顺南大街1816湖光北街45湖光中街1217利泽中街36阜通东大街1018望京北路37望花路819河荫西路28河荫中路720宏泰西街29广泽路621利泽中一路210阜通西大街722宏昌路111望京街623利泽中二路112望京西路6合计：198个望京区域餐饮数量统计表该区域内品牌连锁餐饮店有25家，占餐饮店总量的13%。餐厅面积在1000平米以上的有13家，占餐饮总面积的26%，占总数 量的7%弱；面积在5001000平米的餐厅共有34

17、家，占餐饮总面积的36%弱，占总数量的17%强；面积在100500平米的餐厅共有115家，占餐饮总面积的36%弱，占总数量的58%；面积在100平米以内的餐厅共有36家，占餐饮总面积的3%弱，占总数的18%强。望京的餐饮数量与面积已经根本上能够满足望京区域居住者生活消费需求。品牌数量（个）品牌数量（个）品牌数量（个）上岛咖啡3必胜客1老城一锅1肯德基4米斯特皮萨1玉流宫1星巴克咖啡2好伦哥1黄记煌餐饮1三千里烤肉2张一元茶馆1红瓶子1麦当劳1东来顺饭庄1马兰拉面1吉野家1金百万烤鸭1老边饺子1合计25个规 格数量（个）面积评估（平米）1000平米以上13180005001000平米342500

18、0100500平米11525000100平米以内362000合计19870000望京区域餐饮品牌连锁店统计表 望京区域餐饮规格分类统计表 注：以上表格中均不包括大型超市、购物中心入驻餐饮 美容美发、足疗保健类业态总量偏多在望京区域内美容美发和足疗保健类商业共有98家，主要分布在阜安西路、南湖南路、望京西路和阜通西大街。其中，美容美发店有69家，占总数量的70%强；足疗保健店有29家，占总数量的30%弱。此类商业分布较为均匀，但总量偏多，效劳层次也以中低档为主。序号街道名称数量序号街道名称数量（个）1阜安西路2610阜通东大街42南湖南路1111河荫中路23望京西路1012南湖北路24阜通西大街

19、1013广顺北大街15广顺南大街914湖光北街16花家地大街615宏泰西街17望花路616利泽中二路18湖光中街517望京街19花家地南街4合计：88家望京区域美容美发和足疗保健商业统计表 高档休闲娱乐类商业快速成长望京区域内休闲娱乐类商业共有49家，其中有品牌连锁店11家，占总数量的22%强。网吧、棋牌室共有15家，占总数的31%。该区域内休闲娱乐商业主要分布在阜安西路、望京西街和广顺北大街，以健身、网吧和棋牌室等中低档业态为主。相较2003年以前望京文化娱乐的稀缺，近年来那么形成了快速的成长的态势。序号街道名称数量（个）序号街道名称数量（个）1阜安西路119河荫中路22望京西路710花家地

20、南街23广顺北大街711湖光北街14湖光中街512阜通东大街15花家地大街313利泽中一路16南湖南路314望京街17南湖北路215广顺南大街18阜通西大街2合计49望京区域休闲娱乐商业统计表 望京区域品牌连锁休闲娱乐商业统计表品牌数量（个）品牌数量（个）青鸟健身2浩沙健身俱乐部1中体倍力健身1金世纪健身俱乐部1张贝健身1佳境天城健身俱乐部1良子健身1太阳谷康体休闲中心1奇迹健身1玻璃樽KTV1合计:11个小 结望京区域的商业工程在未来将超过130万平米，相对望京区域30万人口，此体量已较为庞大，在未来的商业经营上将存在剧烈的竞争，市场需求将进一步引导商业经营的多元化开展。望京区域的文化娱乐经

21、营现正处于快速开展的过程中，而现有的商业总体量已经为高端的娱乐工程经营提供了足够的硬件支持。根据以上观点，望京将不再适宜增加过大体量的商业或文化娱乐场所建设，因此望京B30地块在规划中的文化娱乐用地用途应作慎重考虑，否那么在招商和经营上都将存在很大的难度。第三章：望京区域办公物业需求情况1、望京区域产业结构分析 望京区域可开发土地仅余5%左右，之前的土地开发根据规划已根本落实，但大量没有明确具体使用用途的综合用地被大部作为商业开发，从而造成了未来几年望京区域大量商业集中上市的局面，因此建议余下的土地开发应根据市场需求进行微调，特别是B30地块，应根据区域内的产业配套需求加以合理的利用。电子产业

22、是望京区域的支柱产业从1994年到现在,望京的规划虽然在局部上有所调整,但是主要内容没有变。规划中的望京边缘集团由望京新区、望京工业开发区和来广营货流中心三局部组成，在望京新兴产业开发区内建设望京商业中心和望京高科技创业园，类似中关村政策，吸引海外回国人员创业和新兴产业特别是高科技企业的进入。产业区总体规划面积达8平方公里，是一个集高新技术产业、科研、教育、居住、文化为一体的新兴综合高科技园区。望京区域主要以第二、三产业为主，其中第二产业又以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业。2004年5月31日，随着北京奥运经济重点推介工程加拿大北电网络中心，在望京中关村电子城科技园的正式破土开工，

23、世界500强企业纷纷把视线转向望京，摩托罗拉、三星、西门子、松下、LG等跨国企业纷至沓来。随着2007年6月19日大唐控股、恒基伟业和翔鹰投资在望京与中关村电子城西区签约在望京科技园建设其产业园和总部基地，作为朝阳区三大功能区之一的电子城西区目前已经入驻知名企业达401家。文化产业集群开展形成产业链作为亚洲最大的人居社区，文化产业也正在逐渐成为望京区域经济中可与电子科技一争长短的GDP新增长力量。经过十余年的开发，望京居住人口已近30万，其中年龄在2040岁之间的中青年占73%。这局部人不仅对文化艺术有着更强的需求，同时也具有很强的消费能力。1995年中央美术学院由东城区迁至朝阳区酒仙桥中转，

24、以此为契机，北京的传统文化区域产生变动，798更成为国际知名文化艺术区，成为北京市最受关注的艺术名片。由于中国北京的国际文化艺术交往和艺术活动呈几何级数增长。中国艺术参与国际展示日益频繁，导致中国艺术热在世界形成，也吸引大批国际艺术家及艺术机构、艺术营运者，进入北京望京及周边地区，一个具有国际水准，更具有中国特色，又充满了北京新文化气息的艺术大区已逐渐成熟。甚至有专家预测，一个世界文化艺术发动机正在北京东部望京形成，同时也大大带动了周边文化艺术产业的开展，望京未来的文化产值不可估量。整合文化资源，建立人文建制的艺术园区，形成跨国跨地域的文化对接、交流平台，已经成为望京区域文化产业开展的必然趋势

25、。2、产业链带动小套型办公物业的市场需求 望京区域内的产业开展带动了位于产业下游的小型效劳性公司在望京区域聚集，以电子城西区为例，随着今年6月19日大唐控股、恒基伟业和翔鹰投资在望京与中关村电子城西区签约在望京科技园建设其产业园和总部基地，作为朝阳区三大功能区之一的电子城西区目前已经入驻知名企业达401家，其中不乏北电网络、摩托罗拉、三星、西门子等国际五百强企业。位于这些企业下游的广告、公关、软件开发、展览展示、外地企业驻京办事处、商贸、科技、咨询、物流等小型效劳性企业近万家，平均每个大型企业的效劳型合作公司近30家，产业聚合力由此可见。望京区域写字楼供量调查为电子城西区企业效劳的近万家小企业

26、在望京区域形成了庞大的办公物业需求，假设这些效劳型企业所需的办公场所平均为90平米，那么仅电子城西区所需要的配套小办公户型就接近90万平米。另外成长中的文化产业链对小型办公物业的需求也日益增加，而望京区域内的办公物业供量明显存在缺口。据调查，望京现有办公物业缺乏24万平米，具体如下：叶青大厦爱慕大厦洛娃科技大厦望京大厦博泰大厦卷石天地望京区域现有办公物业调查表项目名称总建面（万平米）主要租赁客户叶青大厦5西门子培训中心、鼎桥通讯TD正汇科技大厦1.8中辰大厦1.7众运科技大厦2爱慕大厦2.1爱慕自用60%面积洛娃科技大厦1.5洛娃自用70%面积博泰大厦2.4路桥集团、银科博星科技、好莱坞影业集

27、团、北斗律师事务所望京大厦3.4西门子、明基研发中心占用了70以上面积四强写字楼0.5卷石天地5合计23.5万 望京区域目前写字楼供给情况约为万平米，远不能满足效劳型企业的办公需求，另外现有的办公物业户型多为200600平米左右，且户型面积偏大，不适宜中小企业的需要。望京区域在建办公物业调查未来几年，局部在建办公工程将陆续投入使用，总量约为33万平米，可略为缓解区域内对办公物业的需求情况，但对于日益开展的电子科技产业链和文化产业链来说依然杯水车薪。 望京区域在建办公物业调查表项目名称位置在建写字楼建面嘉美风尚望京新城B1区约4万平米方恒国际中心望京阜通东大街与望京街交汇处东南角写字楼为2.8万融科橄榄城望京A2区5.4万东亚望京中心广顺南大街与阜通西大街交汇处6.7万博雅国际北五环与广顺大街交汇处东南约3万平米悠乐汇广顺南大街和阜通东大街交界处11万平米合计32.9万平米 望京现有写字楼与在建写字楼总量约为万平米，只能满足区域内50%的办公需求。这就造成了一大局部的效劳型企业游离在望京以外的区域办公，增加了区域内的交通压力；而另外还有一局部企业在商住楼或者民宅内办公，这又违背了国家“民宅禁商政策。 因此，解决产业链中下游的效劳型企业