航天特车厂项目策划报告

1、泰安市东城区原航天特种车厂项目泰安市东城区原航天特种车厂项目前期策划报告前期策划报告PART1 项目基础分析PART2 竞争项目分析PART3 项目发展建议PART4 阶段工作计划目录目录PART1 项目基础分析 项目基础分析 宗地基本情况 1、项目地处创业大街以南、佛光路以东、天烛峰路以西、繁荣大街以北。 2、项目地块方正、地势平坦，地块上有厂房、煤厂、气象局等。 3、创业大街、天烛峰路有7、32、33路公交车站，交通方便。繁荣大街道路较窄，对面多为平层房屋，环境较差。佛光路与创业大街交叉口以北有露天集市，利于01号地块商业部分。 项目基础分析 项目周边学校配套情况 凤台幼儿园、凤台小学、凤

2、台中学小百合幼儿园、北上高小学泰安第十九中学、泰安东岳中学泰安中医药学校泰山民族中学山东省泰安第二中学泰安师范附属学校山东服装学院泰山职业技术学院山东科技大学山东农业大学 项目周边购物、医疗、银行配套情况 项目基础分析开心超市、东岳超市、泰美超市、鸿发超市(唐訾路) 、桂源超市、嘉德超市、统一银座迎碹店支生泰山医院、泰安市中医二院治未病中心、泰安中医院、泰安骨科医院、泰山广惠医院、泰安第一医院中国建设银行高科技园分理处、中国工商银行岱东支行、中国建设银行唐庄分理处、中国农业银行凤台分理处、中国工商银行城东支行、中国工商银行三友储蓄所、中国银行(东岳支行) 项目周边公园配套情况 项目基础分析泰安

3、方特欢乐世界泰山亚龙湾水上乐园东湖公园、南湖公园泰山古镇、明堂河公园泰山风景区优势优势 StrengthStrength劣势劣势 WeakWeak位于东部新城区核心地段，发展潜力巨大；邻近北部山脉，空气质量好，具备优势资源；中国新兴置业公司品牌开发商；区域人口密集，居住氛围较为浓厚；项目规划有学校，具备学区优势；项目量体大，地块平坦，利于景观等附加值塑造。 项目周边工厂、旧村较多，对项目品质有一定影响； 生活配套设施缺乏，有待完善。机会机会 OpportunityOpportunity威胁威胁 ThreatenThreaten政府的“东部”总体战略规划，及东部旅游项目（方特、泰山古镇等）为项目

4、带来发展契机及强大人气；随着东部居住环境的改善，为项目带来良好的机遇。项目目前尚未拆迁，周边旧村改造项目较多，并有多个大体量楼盘期房推出，未来的竞争存在不可确定性。 项目SWOT分析 项目基础分析 项目基础分析 项目区域前景规划 本案 泰安东部新城区功能规划为生产、居住、公共服务三大功能。总体结构为：“一心、二廊、三轴、五区”。 一心：为新区中心； 二廊：是指沿芝田河、名堂河规划的绿色廊道； 三轴：指东部新区与老城区相联系的三条联系轴（发展大街、创业大街、东岳大街）； 五区：东部新城区包括科教区、北部居住区、高新技术园区、南部居住区、经济开发区等。 东部新城总用地面积40平方公里，规划人口20

5、万。 本案位处高新技术园区核心位置，本案位处高新技术园区核心位置，具备竞争优势，发展前景向好。具备竞争优势，发展前景向好。 项目基础分析 项目区域产业结构及主要企业 高新技术开发区部分企业高新技术开发区部分企业企业名称企业名称主营业务主营业务企业名称企业名称主营业务主营业务鲁能电缆 电缆制造泰开电气电压互感器康平纳毛纺织 毛纺面料生产华力起重机机械/液压部件制造泰山神药业兽药/饲料泰安药业兽药/农药岱银毛纺织各类粗纺毛呢面料高压开关断路器/组合电器泰安啤酒厂啤酒山东丰厚散热器/冷凝器泰山东城热电同步发电机等鲁能泰山电气变压器/高压开关 泰安高新区（经济区）重点发展汽车及零配件、机械设备、食品医

6、药、电工电气、新材料等产业。聚集有中国航天、鲁能电缆、康平纳毛纺织、泰山电气、泰开高压开关、鲁能泰山电气、泰安啤酒等实力企业。 区域产业资源丰富，为片区带来人口支持。区域产业资源丰富，为片区带来人口支持。PART2 区域竞争项目分析 本案雷诺名郡 项目区域楼盘分布 都市森林 泰豪名城 上上城 天竹佳苑均价均价61006100元元均价均价72007200元元均价均价82008200元元均价均价50005000元元均价均价60006000元精装修元精装修区域竞争项目分析泰豪名城 都市森林 天竹佳苑雷诺名郡 区域竞争项目分析 泰豪名城项目分析 泰豪名城紧邻东岳大街，泰安汽车站对过，规划建有4栋高层住

7、宅，1座星级酒店，1座大型商超。项目定位为城市综合体，五星居住区。项目设有架空层、羽毛球场地值得本案借鉴。项目位置东岳大街与泰明路交汇处开 发 商山东泰豪房地产开发有限公司建筑规模建筑面积13.8万平方米价 格6100元/平方米交房时间1、2、3号楼今年交房、4号楼明年交房物业形态酒店、商业、小高层周边配套汽车站、实验小学、银座（岱宗店)售楼电5088999区域竞争项目分析 恒基都市森林项目分析 都市森林项目定位200亩森林里的世家官邸，首席一线人居样板，主推四大科技配套：1、高端家用空调系统2、家庭紧急呼叫系统3、一卡通入户管理系统4、卫生间同层排水系统。项目设有

8、下沉恒温泳池、网球场、幼儿园、并用一梯一户、电梯入户平层产品提升产品品质。项目位置泰山区擂鼓石大街和佛光路西北角开 发 商山东泰安恒基置业发展有限公司建筑规模建筑面积34万平方米价 格8200元/平方米交房时间一期今年交房物业形态41栋11层小高层周边配套凤台中学、泰安十九中售楼电域竞争项目分析 天竹佳苑项目分析 天竹佳苑项目原是东城国际楼盘，因项目出问题更换名称，为项目造成负面影响，预计今年5月份正式出价，预计均价5000多元/平方米。该项目规模大，价格低，是本案重点竞争项目之一。项目位置擂鼓石大街和天烛峰路东北角开 发 商泰安盛华投资置业公司建筑规模建筑面积33

9、万平方米价 格8200元/平方米交房时间一期今年交房物业形态17层小高层周边配套紧邻天烛峰路区域竞争项目分析 安居上上城项目分析 安居上上城小区绿化品质高，项目一期、二期已交房入住，6号楼精装高层推出，79平二居，110-117平三居，房源所剩不多，社区绿化品质及装修样板值得本案借鉴。项目位置天烛峰路与五马路交汇处开 发 商泰安市安居房地产有限公司建筑规模建筑面积15万平方米价 格6000元/平方米（带精装修）交房时间6号楼年底物业形态高层、多层、花园洋房周边配套汽车站、花园银座商城售楼电6127977区域竞争项目分析 雷诺名郡项目分析 雷诺名郡项目，共211户，5

10、5米楼间距。（开发商原承诺有地暖，14年底交房，签合同地暖没了，交房延至15年5月份了），给项目造成一定负面影响。项目户型阳台部分设计有赠送区域值得本案借鉴。项目位置东岳大街东段路北、佛光路以西开 发 商泰安鸿远房地产开发有限公司建筑规模建筑面积3.4万平方米价 格7100元/平方米交房时间15年5月物业形态3栋16层小高层周边配套汽车站售楼电话8897777 雷诺名郡户型分析 区域竞争项目分析89.88平方米两房分析：1、客厅，主卧朝南，舒适度较高。2、布局合理，受市场欢迎。 雷诺名郡户型分析 区域竞争项目分析133.05平方米两房分析：1、三开间朝南，舒适度较高。2、阳台、主卧飘窗提供了一

11、定的附赠空间。3、南北通透，全明设计。送送115.89平方米两房送送 雷诺名郡销售分析 区域竞争项目分析楼 座一号楼二号楼三号楼面 积 段（）89-115133-136133-136供应套数（套）986263成交套数（套）865639去化率87%90%61%分析：1、89-115平两房、小三房产品去化率高，销售速度快，布局合理，舒适度高，因此销售最好；2、133平大三房产品销售相对缓慢，三房去化率平均在75%；3、总体来看，80-120的两房、三房去化情况最好，130以上产品去化速度明显放缓。区域竞争项目分析小结 1、区域市场产品同质化严重，且产品设计均较为优秀，其中以都市森林、上上城主打小区

12、绿化景观；以泰豪名城架空层设计；以雷诺名郡产品赠送面积为代表； 2、项目区域离老城区近，整体环境较好，受市场关注度较高，必成为是泰安房地产市场主力板块； 3、以区域板块未来竞争形势及项目长远发展考虑，仅通过产品力和品牌力概念，并不足以完全占领市场，必须通过实打实的对产品营造等细节来打动客户，寻求差异化竞争。PART3 项目发展建议 基于对项目地块以及市场现状的考虑，我们建议深度挖掘地块价值，本项目突破口、核心竞争力为概念、建筑形式、附加值。 项目发展建议 核心竞争力 概念：通过对生活方式的全新演绎，引领人们追求一种高层次的居住生活体验 。 建筑形式：艺术化的构建建筑风格和立体空间，使之与环境相

13、融的的气质。 附加值：架空层、水景、凸窗、庭院等元素的在规划允许的合理范围内进行最大化设计，让客户得到该成果。 新建筑运动 19世纪西方建筑界占主导地位的建筑潮流是复古主义建筑和折衷主义建筑。复古主义者认为历史上某几个时期如古希腊和古罗马的建筑形式和风格是不可超越的永恒的典范，谁要建造优美的建筑，就必须以那些历史上的建筑为蓝本，模拟仿效。折衷主义者也认为建筑师的工作就是因袭已往的建筑模式，不过他们认为不必拘泥于某一形式某一风格，而可以把多种样式多种手法拼合在一座建筑上。在复古主义和折衷主义建筑潮流影响下，建筑师对实用功能和结构技术不甚重视，在他们的心目中，万般皆下品，惟有艺术高。这种建筑思想的

14、主导方面是唯美主义。当时的大本营是巴黎高等艺术学院，因此，这样的建筑潮流又被称为学院派建筑。 概念引入：什么学院派建筑风格？ 项目发展建议项目发展建议关键词：关键词： 古朴大方、艺术性、唯美古朴大方、艺术性、唯美 1、符号元素：线条简洁、精巧，造型挺拔；坡屋顶为主，局部配以穹顶；廊柱、门廊以及高高的钟楼都是学院派建筑风格不可缺少的元素；同时，汲取古典建筑中的优美元素与比例； 2、色彩：以温暖的色彩搭配为主，尤以禇红色常见，辅以白墙搭配，屋顶以深色为主； 3、空间：入口布局上采用轴线的对称；园林营造上突出轻松闲适、沉静悠然的氛围，浅水、雕塑、广场、喷泉处处体现学院气质。 概念引入：学院派建筑风格

15、 通过材料与细部进行各段区分： 1、顶部：建议采用浅色劈开砖，或者加强线脚的复杂度，如双线脚等方式 2、学院式顶部应强调细节的复杂度，顶部所占比例较一般社区现代建筑要大一些 3、高层不必强求坡屋顶，但应加强檐口与线脚的复杂程度，底部与墙身材质上进行区别项目发展建议 建筑形式：学院派建筑 1、红砖：红褐色，劈开砖，表面肌理较为毛糙，同时色泽斑驳，避免大面积铺设的单调 2、石材：浅米色或浅黄色砂岩；或可考虑用同色的外墙材质项目发展建议建筑设计建议：学院派墙面 项目发展建议领先国际的学院派建筑风格，赭石红、象牙白的学院砖搭配，红白相称的人文主义色彩，营造出高端人文的宅第门风。 建筑设计建议：学院派商

16、业 选用学院派建筑风格的优势 项目发展建议 1、片区项目多以现代及新古典主义为主， 学院派建筑领先的理念与风格有利于与其他项目建立很好的形象区隔； 2、项目开发周期较长，学院派建筑风格具有艺术文化风格，经得起时间的流逝，历久不衰； 3、学院派建筑风格，品质感强，有利于增强客户性价比感知； 4、学院派建筑风格极具文化底蕴及城市标识性，有利于增强领地感； 5、从整体看，泰安市具有悠久的文化底蕴；从区域看项目位置为东城科教区，项目建有学校配套，周边紧邻服装学院、高职学院，因此，项目适合学院派建筑风格，利于学院派概念定位。项目发展建议景观建议参考主景观轴设置学校借鉴商业借鉴 园林设计可以为其建筑形式锦

17、上添花，在注重参与性、观赏性的同时，还应在规划的层次、与强弱度上有所区分。 作为项目的主展示面，建议注重小区入口处的园林打造，欣赏性与实用性并重。项目发展建议景观建议利用浅水、铺装、绿植打造成本适当但极具品质感的园林。项目发展建议景观建议小品多以采用灰色系花岗岩和大理石材质，色彩厚重结实，通过石材本身的质感和纹理来还原原始风味。其结合气势恢宏的建筑，搭配建筑和景观构筑物上华丽的线脚和细部打造，对施工技艺要求很高，洋溢着浓郁的文化艺术气息。项目发展建议景观细节 铺装上的树池内种植低矮的灌木及草坪，增加软景比例的同时，可弱化场地的生硬感，使软硬景有效结合，增强舒适感。景观细节项目发展建议架空层建议

18、 架空层花园增加小区绿化空间，提高项目居住舒适型，增强项目整体品质，是项目产品细节体现品质的亮点。 架空层呈设置廊架、花池，修筑水池，与墙面、柱子结合，造景门、景窗，放置趣味性雕塑，配置多种园林植物，形成各种丰富多彩的特殊园林景观，使居民居住的舒适度及观赏度大为增加。36能量回收新鲜空气过滤系统表面冷凝器加热盘管湿度调节器新鲜空气进风口新鲜空气进风口新鲜空气与室内空气的冷能或热能的交换过滤尘埃表冷器在夏天的时候应用，里面通7摄氏度的冷水降低新鲜空气温度降低新鲜空气湿度制冷和加热是分开的加热系统冬天时使用夏天时新鲜空气会直接穿过运用自动传感器侦测新鲜空气内的温度与室外的空气温度，夏天除温，冬天加

19、热室内空气排风管道室内空气排风管道 新风取自扬尘不易到达的80米高空，地面送风，屋顶排风。每小时将100至200立方米(国家标准为30每小时立方米)加热或除湿后的全新风以每秒0.3米的低缓速度注入室内，无风感和和噪声，使室内相对湿度维持在3070。 在屋顶实施强制式机械抽风系统，在各户的厨房及卫生间的管道排风口，因强制式抽风效能，使室内的热气与回风废气，强制由抽风口抽离，充分保障室内空气的新鲜，即使室内长久封闭或不开空调的季节，仍能避免不流通的异味和霉味。项目发展建议附加值：科技运用建议新风系统示意图新风系统示意图 项目发展建议附加值：科技运用建议击博力虹式屋面雨水排放系统进水调节池组合式生化

20、处理设备鼓风机过滤器消毒装置回用将洗浴、洗衣等生活用水回收，用于：浇灌绿地冲洗园区道路洗车 补充浅水水系蒸发掉的水分中水处理示意图中水处理示意图传统的重力式雨水排放系统雨水排放系统示意图雨水排放系统示意图屋面雨水斗及高密度聚乙烯排水管道完全隔绝空气、只允许雨水进入利用重力形成局部真空产生虹吸现象比传统的雨水排放方式减少大量雨水斗和立管不需要任何坡度快速彻底排清屋面积水项目发展建议附加值：科技运用建议38窗窗 框框LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃辐射率从0.84降低到0.04至0.12，可通过可见光而阻挡远红外线(人体所感受的热即是远红外线) 起到了更好的隔音与隔热的作用。独特的镀膜层隔绝紫外线辐

21、射LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热窗框与窗洞之间采用美国欧文斯克宁保温板做隔热处理断热铝合金窗框结构。双面胶条咬口，窗框内、外铝皮之间有硬尼龙断热层项目发展建议附加值：科技运用建议 同层排水又称之为墙排水，与传统的地排水不同，同层排水的管道布置方式，让排水支管不穿越楼板，在同楼层内连接到排水立管进行排放；清洁卫生，便于打扫；消除噪音；卫生间用水设备提高灵活性；安全高效；节省空间；同层排水系统同层排水系统 双密封不锈钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度远已超过国家标准，能比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝

22、虫害与病毒的侵扰 。 双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度， 不锈钢双封地漏系统不锈钢双封地漏系统项目发展建议附加值：科技运用建议水流冲击时开水流通过时闭不反水、无异味防害虫项目发展建议附加值：科技运用建议 TTC雾森系统雾森系统造景、保湿功能造景、保湿功能：雾森喷头的特殊的景观效果和保湿作用， 为连廊、休息亭营造休闲神秘的氛围。防暑降温功能防暑降温功能：通过散发到空气中的水微粒，在气化过程中要吸收大量周围环境中的热量，从而降低周围环境的温度。防尘功能防尘功能：带电荷水

23、微粒能吸附漂浮在空气中的尘土，并沉降于地面，防止灰尘扬起，达到净化空气的目的。保健功能保健功能：在运行过程中能产生大量的负离子，能有效杀灭病菌和净化空气。负离子对人体7个系统，近30多种疾病具有抑制、缓解和辅助治疗作用。京都云雾(北京)景观设备有限公司 张青 电话| 86 010 87554219 高科技技术价格单位建筑面积价格（元/平方米）备注新风系统3050元/平方米中水、直饮水、雨水收集系统10元/平方米不锈钢双封地漏60元/个1元/平方米此价格为直径63毫米规格同层排水系统3500元/个卫生间55元/平方米住宅规格TTC云雾系统中等设备3.5万/套200米三套

24、设备666个喷头高科技技术成本测算高科技技术成本测算 本项目南侧临水，可采用中水系统收集，同时通过雨水、洗衣等水收集，营造绿色环保的社区水系循环景观，采用TTC云雾系统，为项目增加独特的附加值。项目发展建议户型户型面积段建议面积段建议配比配比紧凑2房2房1厅1卫65-805%实用2房2房2厅1卫80-9520%紧凑3房 3室2厅1卫95-11540%舒适3房3室2厅2卫115-13030%品质3房3室2厅2卫130以上5%客户需求面积：两房面积需两房面积需求在求在85-10085-100左右、三房面左右、三房面积需求在积需求在110-120110-120左右。左右。市场供应户型面积：两房：两房

25、：6565-100 -100 、三房：、三房：115-115-135 135 市场去化较快户型：85- -120120左右的二房、三房左右的二房、三房项目发展建议 项目户型配比建议优点：1、客厅、餐厅相连，空间开阔，使用率高；2、次卧设备平台可改为阳台放置洗衣机；3、改后可增加一个储藏室。小阳台可放置洗衣机储藏室项目发展建议 两室户型建议项目发展建议 两室户型建议产品细节产品细节：E6户型的客厅分隔，可变小三室一厅一卫，满足家庭成长需要；并在闪烁光标处考虑设洗手盆。 调整交通核为并排布局，能适应短进深地块，有利于根据户型需要调整管道井位置，且使入户门开口方向更合理，便于各户室内空间分割，减少面

26、积浪费。 这种布局更多在 2+3室组合单元中使用，一层设南向入楼通道。 E6户型大、小各得其所（大客厅大主卧），更符合年轻小家庭。项目发展建议 小三室户型建议 当地块尺寸受限制，或为了让建筑外立面造型更显丰富，对于楼端头的户型，可考虑局部突出。 对局部突出的房间，可通过开角窗使其实现南面采光（这在一梯多户设计中经常采用，从而使主要房间北面的户型通过规划审核）。 右图所示的端头户型仅供示意，实际设计中应分开与其它户型组合。产品创新产品创新：阳台进深适当扩大，设计阳光室和露台组合，阳光室可做多功能房。项目发展建议 实用三室户型建议三房两厅一卫 约100平米 超过85%的高得房率 客厅面宽4.2米，

27、宽敞舒适 明厨、明卫 ，南北通透 一梯两户，安全快捷项目发展建议 小三室户型建议 这是两种交通竖向布置的小三室户型，即可在楼端头布置，也能在中间单元拼合。 X5户型销售面积可控制到100m2，经济实惠。 X6户型有两间卧室朝南向，且全明厨明卫，3室2厅2卫，分区合理。 两种户型可自由组合。产品细节产品细节：户型平面不一样，管道井的位置也需适当调整，以便空间合理布局。设计说明：设计说明： 这是两种最常见的小高层3室户型布局。S1户型考虑地块用足；S2户型考虑空间紧凑，餐厅独立。阳光室阳光室产品细节产品细节：此处可改为保姆间保姆间产品细节产品细节：储藏室、家政厅洗手盆等，形成创意创意第三厅第三厅。

28、产品细节产品细节：阳台进深扩大至2.4m的阳光室阳光室。保姆间保姆间产品细节产品细节：入户门开向和玄关玄关产品细节产品细节：衣帽间衣帽间和书房相连大三室户型建项目发展建议 大三室户型建议 如前所述，并排式交通核便于设计23室组合单元，且3室面积能控制126m2。 该布局容易实现南向入楼。产品细节产品细节：预留门洞，让客户自由选择入户门的开向。产品细节产品细节：此处开门，便于客厅摆放家具，可使卧室床靠北放置，藏风纳气，顺应地球磁场。项目发展建议 大三室户型建议项目发展建议 大三室户型建议设计说明：设计说明： 这两种设计符合项目地块条件，能实现南向入楼，且每户7m2的空中花园。 R1户型适合楼端头

29、，能确保全明卫。 R2户型可用于单元拼接，面积适中。产品细节产品细节：此处可改为真正的电梯直接入户或观光电梯。项目发展建议 电梯入户户型建议项目发展建议 电梯入户户型建议 本方案是较常见的小高层1室、2室和 3室组合单元布局，适合三代人居住，也适合投资。 两侧的Z2、Z3户型可参照前面已介绍的户型自由变化为不同风格的二室、三室或四室。项目发展建议 1+2组合户型建议 Z7户型布局做了微调，入口玄关设计确保了业主生活的私密性。 两侧的Z8、Z9户型考虑了面积控制问题。Z8户型错位可参照前面提到的案例进行单元拼接。产品细节产品细节：此处应做非承重墙，不设置电路管线，方便业主后期自由选择拆除。项目发

30、展建议 1+2组合户型建议项目发展建议 户型附加值建议 设计要点： 普通凸窗： 普通凸窗在小户型中应用个较多 ，万科的90+户型中，功能房间内设计大面积的凸窗，在空间上有效解决了90做三房的过于紧凑的缺陷，根据设计规范，一般进深考虑控制在0.6m；卫生间转角凸窗： 卫生间的净高要求低，转角凸窗的应用最为理想，通过把带窗外墙向外推移，将窗台放到与浴缸位置齐平，做成大玻璃窗，可使 卫生间的空间面积感增强2-3平方米；普通凸窗改造成室内空间示意实际应用广泛 / 卫生间空间有效增大适用范围： 普通住宅面积计算 不计建筑面积卫生间转角凸窗实景普通凸窗/转角凸窗项目发展建议 户型附加值建议设计要点： 可改

31、造的凸窗主要是将凸窗下部的框架结构布置在楼体外侧，则室内高出部分可以去除，从而增加房型的使用面积，或者不进行拆除，直接作为室内突出使用物的一部分，例如椅子等。空间延伸，实际窗地面与房间地面相同改造后内空间示意可改造凸窗室内空间模型示意适用范围： 普通住宅面积计算: 不计建筑面积落地凸窗项目发展建议 户型附加值建议隐蔽式储藏空间结合管道井 增加储藏空间设计要点： 在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。管道井位置隐藏式衣柜设计装修后效果示意适用范围： 普通住宅 【适宜小户型】面积计算: 不计入建筑面积项目发展建议 户型附加值建议大进深阳台空中花园休闲区域

32、/工作阳台高效利用设计要点： 大户型设计中大进深阳台【空中花园】可与客厅结合，便于改造为家庭厅或者吧台休闲区域使用； 面宽较小的进深阳台则可作为工作阳台利用。大户型空中花园：与客厅相连可改造为休闲空间适用范围： 普通住宅 面积计算: 计一半建筑面积产品附加值的提升助以达到客户之间的双赢，只有品质提高了所追求的产品溢价才能真正的实现项目发展建议项目发展建议 如何建议项目形象1、独特的形象定位2、差异化的案名3、系统高调性的推广泰安泰安3030万平米学院派城邦万平米学院派城邦体现项目规模优势，30万平米气势宏大；彰显学院派建筑风格，演绎学院生活，引领片区品质生活向上；通过项目最核心的特点，提练出最

33、具有差异化特色的表达方式。项目发展建议 形象传播定位泰安30万平米学院派城邦项目发展建议 项目案名建议新兴新兴 语岸澜庭语岸澜庭案名释义：1、取开发公司”新兴“，与西城 “新兴悦蓝山”项目相呼应，体现开发品牌。2、体现项目综合特点，与学院派建筑气质相符，语人文大宅，岸水系景观 。3、意境唯美，接近生活，朗朗上口，易于传播。备选案名：新兴花都美域、新兴花溪小镇、新兴学府春天、新兴书香雅筑、新兴香榭春晓项目发展建议 项目形象传播阐述泰安泰安3030万平米学院派城邦万平米学院派城邦什么是学院精神？新兴语岸澜庭通过人文建筑氛围主张一种积极向上、不断超越自我的精神表达的是一种人生态度和人生智慧项目发展建

34、议 项目形象传播阐述泰安泰安3030万平米学院派城邦万平米学院派城邦学院精神如何落地？需要强调的是学院式建筑、学院式生活：新兴语岸澜庭不是在旧有“老学校”地脉之上再建“学院”，而是在一个有历史文脉的城市和土地上，为一群对“学院精神”有向往的人重建一处“涵养生活智慧”的居所。学院式建筑：学院派建筑风格、社区主轴水系及雾森大道、会所图书馆、篮球场、羽毛球场学院式生活：亲和、温情、从容、闲适、邻里互爱涵养生活智慧PART4 项目阶段工作 项目筹备期目标：做好前期物料准备工作，为后续工作打下良好基础。筹备主张：项目楼盘VI形象的全面整合，及推广思路的确定。售房部筹备及各项物料的筹备。总体工作：1、项目

35、营销推广方案、基本调性确定；2、项目景观、配套等的确定；3、销售团队组建、培训；4、销售部建设、装修、包装；5、项目沙盘及影视广告的制作；6、户外、工地围档及宣传资料制作安装到位；7、办公用品购置及售房电话开通；8、筛选物业管理公司；9、银行、景观公司，媒体广告公司的合作洽谈。阶段工作计划时间安排时间安排营销计划营销计划开发商配合事宜开发商配合事宜工程进展配合工程进展配合备注备注（筹备阶段）项目VI应用系统延展营销推广方案项目VI应用系统延展确定围墙搭建，工地动工此阶段营销工作重点在于形象系统的建立和完善全年营销推广调性确定景观公司、物业公司洽谈项目价值点引入方向确定项目楼书，形象单页，围墙等

36、文案创意筹备销售人员进场及前期客户拜访围墙尺寸、销售物料、前期小礼品确定销售部办公用品购置售房部装修完毕，具备进场条件项目楼书、形象单页、销售物料、围墙等设计工作销售物料制作销讲手册形成销讲手册确认 项目筹备期具体工作阶段工作计划目标：户外领军，高举高打，制造视觉冲击，为项目造势。同时展开“学院派城邦”系列活动，迅速提高项目知名度，树立项目形象，截流目标客户。推广策略：启动全方位有针对性的系列化广告宣传，通过户外、道旗、车体等媒体渠道亮出项目崭新形象，预告本案入市。并通过阶段营销活动的启动强化客户对于项目特质的认知。 项目形象期阶段工作计划时间安排时间安排营销计划营销计划开发商配合事宜开发商配合事宜工程进展配合工程进展配合备注备注（形象建立阶段） 销售团队进场 销售人员踏街确定活动内容，协助实施销售中心完工；销售中心完工；具备进场条件具备进场条件通过系列活动来强化项目印记，快速获得客户认知度“学院派城邦”系列活动启动 项目卖点释放宣传（咨询阶段） 产品推介会确定公关活动内容，协助实施样板景观示范区打造样板景观示范区打造通过“学院派城邦”会员招募入会，蓄积大量客户。 会员招募开发企业确定方案，并提前协调相关部门并配合执行活动内容 项目形象期具体