重庆合川尚信国际广场前期策划报告(英威斯特)页

1、IBC合川尚信国际广场合川尚信国际广场前期策划报告前期策划报告致：重庆尚信置业有限公司致：重庆尚信置业有限公司2011年8月IBC前前 言言 每个城市都有自己的标志性建筑，亦如重庆的解放碑、上海的东方明珠塔、北京的紫禁城，合川的标志性建筑是什么？文峰古街、希望城或是中奥城,也许都不是。在你我心中有一个更清晰的名字- 尚信国际广场，22万方热土新生，以国际化视野构筑合川城市封面。以国际化视野构筑合川城市封面。 基于对项目的调研，以及对尚信国际项目的价值认同，我司将对项目进行评估定位，通过科学分析、创意策划，实现项目价值最大化。IBC第一部分：市场调研第一部分：市场调研宏观背景分析区域市场调研区域

2、竞争格局及主要竞争对手分析地块环境调研第二部分：项目策划定位第二部分：项目策划定位项目定位建议商业业态布局建议项目商业运营经济效益分析第三部分：项目规划设计建议第三部分：项目规划设计建议第四部分：招商、推广建议第四部分：招商、推广建议目目 录录IBC城市区域概况城市区域概况IBC区域概况区域概况合川地处重庆西北部，距重庆主城核心区仅半小时车程，是重庆市规划建设的区域性中心城市。幅员面积2343平方公里，辖23个镇，7个街道办事处，总人口155万。是重庆通往陕西、甘肃等地的交通要道和川东北、渝西北的交通枢纽。区位属性IBC重庆北部重庆北部交通枢纽交通枢纽合川拥三江通航之利，有212国道和渝合、渝

3、武高速公路及遂渝快速铁路交汇。目前，合川正以全力打造重庆北部交通枢纽，铁路、水路、公路齐头并进，最终形成重庆通向川北、陕甘等地的水陆交通枢纽。区域概况区域概况IBC重庆能源基地重庆能源基地水资源、煤炭资源丰富，双槐火电厂、草街航电枢纽、富金坝航电枢纽、利泽航电枢纽、三汇坑口电站等一批电站建成投产后，合川直接新增加的工业总产值预计可达到100亿左右，将成为重庆名副其实的能源工业“老大”。区域概况区域概况IBC重庆旅游新兴城市重庆旅游新兴城市上游钓鱼城，下看小山峡，合川历史悠久、风光旖旎，旅游景点众多。涞滩二佛寺、双龙湖、水波洞、云门山野营度假村等是领略自然风光、休闲、度假的好去处。近年来，合川以

4、开发钓鱼城为重点，以双龙湖、二佛寺等景点为配套，形成重庆市独具特色的旅游产业，开发潜力巨大。区域概况区域概况IBC宜居城市宜居城市秉承“富强合川、美丽合川、平安合川、德润合川”的发展战略，积极推进城市化建设，在抓工业增涨的背景下，积极进行居住环境改造，改善生态环境，打造绿色人文宜居城市。区域概况区域概况IBC人文社会环境人文社会环境“东方麦加城东方麦加城”-钓鱼城钓鱼城佛教禅宗文化胜地佛教禅宗文化胜地涞滩镇古瓮城遗址、二佛寺涞滩镇古瓮城遗址、二佛寺IBC红色文化底蕴深厚红色文化底蕴深厚无产阶级革命家赵君陶曾在土场创办战时儿童保育院；新中国第一位少年英雄刘文学为维护集体财产而英勇献身，成为一代楷

5、模。周恩来、陈毅等无产阶级革命家也曾在合川留下了光辉足迹。人文社会环境人文社会环境IBC区域人口状况区域人口状况合川作为人口达到152万的城市，城镇常驻人口达37.1万，消费群体重在城镇居民，但其所辖23个乡镇也有为数不少的消费个体。IBC区域人口状况区域人口状况城镇人口结构城镇人口结构合川人口结构以中青年为主体，该部分人群有较强的消费能力，使商业消费有基本的人口基数保障。IBC区域交通环境区域交通环境重庆北部交通枢纽重庆北部交通枢纽合川地处三江交汇处，水路、陆路交通发达，地处大重庆北部交通要道，目前正形成以“一纵四横八条干线”公路为骨架，铁路、水路、公路的齐头并进，最终形成重庆通向川北、陕甘

6、等地的水陆交通枢纽，打造和提升重庆的对外辐射力。IBC合川城区道路建设改造如火如荼，现有区内公交线路19条，136条村镇公交线，基本覆盖合川，市区出行便利。逐步构建和完善城市外环，合川至铜梁、潼南、遂宁、南充、广安、渝北、北碚和重庆主城八个方向的对外通道。公交公交-城市化发展先决条件城市化发展先决条件区域交通环境区域交通环境IBC2010年末，建成巴渝新居2837户，改造农村危旧房5232户，棚户区改造、社区公园等项目快速推进。新建城区道路110公里，城区主干道完成“白改黑”，改建、新建市政供水管网22公里，建成高压输变电站4个，改造城区电网130公里，城市基础设施逐步完善。城市基础配套完善城

7、市基础配套完善城市配套城市配套IBC区域概况小结区域概况小结大重庆未来发展重点区域之一，十二五期间，城市人口将增长至60万，城市化率80%以上，届时，合川城市建设速度将有一个飞跃；作为重庆的卫星城市，合川水路、陆路交通发达，是重庆北部交通枢纽，是重庆连接遂宁、广元、成都、兰州等地的咽喉要道，交通优势明显；合川未来定位于成遂渝发展带上中部中心城市，由于出色的交通区位优势，合川在重庆未来交通以及居住方面将成为重庆主城区的有力补充，发展潜力看好；城市化进程的加快，城市人口的增涨，将促进合川旧城改造以及扩城运动加速；合川具有丰富的历史文化底蕴，目前的城市文化还未将其展示充分，未来城市的建设如何与地域历

8、史文化相融合，为合川的城市建设者带来了新的思考；IBC宏观经济环境宏观经济环境IBC宏观经济指标宏观经济指标2010年全区生产总值达到244.5亿元，高于“十五”平均增速4.1个百分点。合川区生产总值合川区生产总值IBC财政收入2010年达到40.7亿元，增长57.5%，年均增长49.6%。宏观经济指标宏观经济指标IBC2010年人均地区生产总值达到2900美元，年均增长15.8%。宏观经济指标宏观经济指标IBC2010年全区三次产业结构由2005年的23.1：37.2:39.7调整为15.2：45.7：39.1，第一产业比重下降7.9个百分点，二产上升8.5个百分点，三产下降0.6个百分点宏

9、观经济指标宏观经济指标IBC2010年全部工业总产值达到300亿元，同比增长29.3%，总量是2005年增长4.6倍，年均增长35.7%。宏观经济指标宏观经济指标IBC“十一五”全社会固定资产投资5年累计完成813.1亿元，是“十五”期间投资总量的4倍，年均增长32%。全社会固定资产投资全社会固定资产投资宏观经济指标宏观经济指标IBC2010年实现社会消费品零售总额102亿元，同比增长21.4%，总量是2005年增长2.6倍，年均增长21.1%。社会消费品总额社会消费品总额宏观经济指标宏观经济指标IBC2010年农民人均纯收入达到6641元，比2005年增加3103元，年均增长13.4%。宏观

10、经济指标宏观经济指标IBC城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入2010年城镇居民人均可支配收入达到16663元，比2005年增加8562元，年均增长15.5%。宏观经济指标宏观经济指标IBC产业现状：产业现状：第一产业以农业为主导，产业化不断提升，农民人均纯收入6641元，增涨近2倍；第二产业以工业为主导，形成基础版块中，以能源产业为重点，建材、化工产业并举；成长板块中装备制造业、服装加工业、食品加工业均有重点项目推进建设；未来板块中，制药工业园建设有序推进，三大板块，九大产业快速发展。第三产业现代商贸体系形成，专业市场培育初见成效，形成义乌小商品市场、茂田建材市场等专业市场；房地产开

11、发势头强劲，“十一五”五年期间，完成商品房建设388万方，开工在建项目146.5万方。旅游接待650万人次，旅游接待设施逐步完善中，旅游业也逐渐成为支柱产业之一。就目前合川的产业结构来看，处于第三产业的商贸体系整体还处于发展的初级阶段，未就目前合川的产业结构来看，处于第三产业的商贸体系整体还处于发展的初级阶段，未来发展空间较大。来发展空间较大。产业构成产业构成IBC消费构成消费构成在消费构成中，以吃、穿、住、行基本生活必需为主，对高在消费构成中，以吃、穿、住、行基本生活必需为主，对高档消费需求处于成长期档消费需求处于成长期批发零售仍然是社会消费品零售总额增长的主导力量，2009年，合川批发零售

12、业实现零售额66.92亿元，比上年增长21.3%，占零售总额的79.7%，拉动全区社会消费品零售总额增长17个百分点，而2010年实现社会消费品零售总额102亿元，同比增长21.4%，总量是2005年增长2.6倍，年均增长21.1%。IBC消费品市场结构特点消费品市场结构特点批发零售业增长势头强劲，以吃穿用为主导；全区住宿和餐饮业实现零售额17.03亿元，比上年增长23.7%，高于同期批发零售业增幅2.4个百分点，也高于社会消费品零售总额增幅1.9个百分点，充分说明餐饮业增长迅速，居民对餐饮消费的观念已经彻底改变；农村市场实现社会消费品零售额37.77亿元，比上年增长20.9%，城乡市场的增幅

13、差距逐年缩小，农村市场处于快速增长期；从企业零售业态的销售情况统计来看，销售增幅居首的是网上商店，其次是：食杂店、专卖店、家居建材商店。销售规模居首的是专业店，占零售额的30%以上；其次是：超市占零售额的10%以上，有力证明了各种业态共同发展；惠农政策“家电下乡”和“汽摩下乡”截止2010年一月实现销售金额2.42亿元，家电、汽车的销售消费政策有效刺激消费。消费特征消费特征IBC消费特征消费特征汽车消费持续升温汽车消费持续升温企业汽车实现零售额3.02亿元，比上年增长46.8%，增幅高于上年11.5个百分点，高于全区社会消费品零售额增幅25个百分点；生活必需品销售稳定持续增长生活必需品销售稳定

14、持续增长批发和零售企业中，粮油、食品、饮料、烟酒类和服装鞋帽、针、纺织品类分别实现零售额11.54亿元和3.3亿元，比上年分别增长20.1%和21.5%，呈稳步增长态势；医药保健品增长快速医药保健品增长快速随着生活的充实和富裕，人们越来越重视健康，昂贵的保健品、家庭医疗卫生用品逐渐走俏。在限额以上批发和零售企业中，中西药品类实现零售2.27亿元，比上年增长47.4%奢侈商品化妆品及金银珠宝成趋势奢侈商品化妆品及金银珠宝成趋势化妆品及金银珠宝类分别实现零售额0.2亿元和0.3亿元，比上年分别增长34.4%和27.2%，销售形势较好，值得关注。IBC小结小结 “十一五”期间合川经济保持了较快的增长

15、速度，年增速在15%以上，未来地区发展潜力巨大； 居民收入水平增长为扩大消费增添了后劲； 财政支出更多的投向社会保障、社会公益事业、转移支付等，解决改善民生需要，社会保障力度进一步加大，降低了居民未来预期的压力，相应增加了当前消费的增长，扩大消费的宏观环境日益趋好； 固定资产投资增长较快，为经济快速增涨奠定了良好基础，但固定资产的高速增长也面临去化问题； 消费结构升级换代，随着城乡居民收入的增长和文化素养的提高，人们的消费观念逐步转变，消费档次不断提高，消费结构升级加快； “十一五”期间，重点进行商圈打造规划，将旧城改造、特色餐饮娱乐开发、旅游接待能力提成等与城市规划发展相结合，为城市未来发展

16、描绘蓝图。IBC城市总体规划城市总体规划IBC城市规划现状城市规划现状城区建成面积35.9平方公里；城区道路总面积267.7万平方米；城区绿化面积868.4万平方米。IBC合川依山傍水而建，由嘉陵江、渠江、涪江依走势分割成城南、城北、城东三个片区。老城区以塔尔门广场为核心，是合川目前商业最为繁华的商业中心，是城市商业功能区；城北是合川重点交通枢纽，以客运站为中心，商业较城南相对落后，基础配套设计相对完善，以居住功能为主；城南属于新开发区域，以新政府片区发展的商业、住宅为主，是未来的城市核心。城东是近两年城市开拓区域，以钓鱼城旅游接待、集散为主，房地产开发节奏相对缓慢。城市发展向北、向南、向东三

17、面延伸，在三个延伸段上形成工业园区定位、交通物流定位、旅游接待定位三个主要功能。城市规划现状城市规划现状IBC“十二五十二五”规划方向规划方向“十二五十二五”目标目标-百平方公里、百万人口区域中心大城市百平方公里、百万人口区域中心大城市奠定大城市框架，完善大城市功能IBC城市发展定位城市发展定位中国知名旅游城市中国知名旅游城市整合旅游资源，形成以钓鱼城及东城半岛开发为核心的旅游经济定位发展方向；重庆市区域性中心大城市重庆市区域性中心大城市利用合川重庆卫星城市的交通、地理位置优势，大力推进城市化建设、构筑现代商贸体系、完善基础设施建设，打造重庆北部千亿级工业产业园区；重庆最美丽城市重庆最美丽城市

18、充分挖掘文化底蕴，构筑合川特色城市风格，无论是城市建设还是工业发展，都将注重合川地方特色，突出绿色、低碳、人文的发展理念，将合川打造成重庆宜居后花园。IBC城区综合经济发展圈功能布局城区综合经济发展圈功能布局城区综合经济发展圈由9个镇街组成，重点发展二、三产业。重点发展旅游、房地产、商贸流通、现代物流以及其它现代服务业，对区内及周边地区经济社会发展产生带动和辐射作用。铜溪重点发展高档住宅和生态休闲产业。合川工业园区合川工业园区城北工业拓展区城北工业拓展区旅游发展区旅游发展区商贸流通发展区商贸流通发展区物流集散区物流集散区城市发展定位城市发展定位IBC 老城区将依托现有商贸中心地缘优势大力进行旧

19、城改造，以凉亭片区商业开发为核心，以久长路步行街、兆甲合阳新城为支撑，突出购物、商业办公、商务酒店和餐饮娱乐功能，成为合川最大的消费购物集聚区； 城南以建设星级酒店、会展中心等商业配套设施为基础，将培育新兴商业金融聚集区、总部经济基地，成为合川大型购物中心，同时滨江路段将对接东城半岛旅游经济，形成大型娱乐餐饮特色消费。 以钓鱼城旅游项目开发为重点，将东城半岛打造成旅游接待集散地及宜居区域。规划发展方向预估规划发展方向预估IBC小结小结 在合川“十二五”规划中，旅游开发以及旅游经济将作为城市未来发展重点； 由于合川城北老城商业中心区域急需升级换代，旧城改造将成为城北规划发展主旋律； 在政府规划引

20、导下，滨江商业将在整个城市发展中扮演越来越重要的角色滨江商业将在整个城市发展中扮演越来越重要的角色； 城南由于区政府以及区委行政办公地点的搬迁，将迎来一个飞速发展； 在目前，合川城市化进程虽然有飞速增涨，但整个城市建筑以及商业物业均较城市建筑以及商业物业均较陈旧，需要大批新兴建筑物业树立城市形象陈旧，需要大批新兴建筑物业树立城市形象； 在“十二五”规划中，以政府为主导，将有大批酒店、会展、写字楼等兴建，将会使区域商业竞争加剧，商业物业去化率低的问题将会出现区域商业竞争加剧，商业物业去化率低的问题将会出现。IBC 从近五年的经济发展数据看，合川近五年来，经济高速平稳增涨，在重庆区县级城市发展中处

21、于中上水平，未来发展具备良好的基础未来发展具备良好的基础； 在重庆“十二五”规划中，合川将仅次于万州，成为重庆区域型中心城市，城市人口预计增涨至60万，城市化率将达到70%以上，这必将使合川在城市建设方面加快速度，以形成对主城居住、工业发展的补充，同时，带动铜梁、北碚等周边区域经济发展，相应也将极大促进城市商业配套建设的发展相应也将极大促进城市商业配套建设的发展； 在合川未来发展中，旅游、能源、建材、餐饮、装备制造、药研、物流等将是合川经济发展的方向，同时也促进城市商贸业必须升级换代同时也促进城市商贸业必须升级换代； 在合川的扩城运动中，旧城区改造、新型商贸中心的建立旧城区改造、新型商贸中心的

22、建立、旅游接待能力的完善将是城市规划中的重点； 合川做为重庆的重要卫星城市之一，城市辅助功能定位将进一步体现，需要分担主城部分功能建设； 合川目前的人口基数以及城镇居民可支配收入的大力增长，城市消费需求相应增加，对城市商业体系提出了更高要求城市商业体系提出了更高要求。宏观背景总结宏观背景总结IBC第一部分：市场调研第一部分：市场调研宏观背景分析区域市场调研区域竞争格局及主要竞争对手分析地块环境调研第二部分：项目策划定位第二部分：项目策划定位项目定位建议商业业态布局建议项目商业运营经济效益分析第三部分：项目规划设计建议第三部分：项目规划设计建议第四部分：招商、推广建议第四部分：招商、推广建议目目

23、 录录IBC合川作为国务院确立的重庆北部地区中心城市，在旧城改造和新区开发上取得了巨大成就。近年来先后实施了城区九大片区改造，正逐步建设和完善南屏开发区、东城新区；重点建设完成了城区主干道路、久长路、塔耳门文化广场、合州大桥、合阳嘉陵江大桥、滨江路防洪堤等大批行目。合川已成为一座水、电、气、通讯设施齐备，初具现代化中等城市。瑞山西路、世纪大道、刘文学广场、卢作孚广场、海翔广场、大众花园、世纪花园、金马假日休闲广场、合川影业大厦、三鑫锦城及东城新区开发等，这些工程为合川房地产的腾飞打下坚实基础。基础设施配套完备基础设施配套完备区域市场概况区域市场概况IBC合川市房地产行业经过多年的发展，合川市可

24、供开发的地块较多，从早期的单位供房时代过渡到商品房时代，部分开发商已经捷足先登，抢占了合川地产的先机，但其所开发产品比较滞后，无法紧跟时代步伐。有意识地调整房地产市场上的产品结构已经成为众多开发商案头的当务之急。现目前，合川已引进一批优质的开发企业如：宝龙、兆甲、中奥、希望等，这些企业均在房地产行业内实力不俗，在国内其他地区有大型项目成功开发运作经验和实力。其中部分企业更是以商业地产的开发及运营见长，他们的到来势必加快城市化建设的进程，同时对本土企业形成市场竞争。大批优质开发企业进入，带动行业升级大批优质开发企业进入，带动行业升级区域市场概况区域市场概况IBC区域市场板块划分区域市场板块划分根

25、据区位划分，可分为老城、城南、城东三个板块根据区位划分，可分为老城、城南、城东三个板块老城板块老城板块（中央商业区）（中央商业区）城南板块城南板块（中央商务区）（中央商务区）城东板块城东板块（旅游居住区）（旅游居住区）IBC老城区是合川旧有商贸中心区域，未来定位也是商贸流通中心区域，该区域目前以塔尔门合州市场为主体进行大规模旧城改造，在城北新车站投入运营后，区域的物流交通功能也得到体现，同时，宝龙地产65万方城市综合体，也将使商贸流通功能区得作用更加凸显；城南是合川市政府所在地，由于行政中心等政府机关的搬迁，该区域商务功能大大增强，使该区域会议、商务接待功能需求凸显，同时由于政府城市形象工程需

26、要，该区域将成为高端居住、商务办公、特色商业集中区，是合川市未来几年重点建设区域。城东近几年由于钓鱼城旅游经济的带动，其旅游功能定位日益明朗，但由于交通环境正在改造、基础设施尚不完备，其开发价值目前尚不及城北、城南片区，是合川市未来发展方向之一。区域市场板块划分区域市场板块划分IBC区域商业市场分析区域商业市场分析合川作为重庆北部中心城市，最近几年经济取得了长足的发展，随着经济的稳步发展、城市化的进程加剧、城市改造步伐的加快，整个城市的规模扩大，城市功能结构也发生了变化。在城市发展和消费需求的影响下，形成了今日合川的商业格局，都市级商圈全面提升，区域商圈初步形成。 半小时主城生活圈，凸显合川未

27、来承接中高端人口的竞争力； 城市升级、区域中心城市发展及门户地位给未来合川产业升级带来机会； 目前合川影响力和消费力有限，低价竞争和增值空间为区域楼盘赢得市场，这种竞争模式在未来至少持续3年； 合川目前商业物业两级分化，新兴项目以大、全、高档次竞争，老商业物业零星分布且较为陈旧；IBC区域现有商业格局区域现有商业格局老城中央商业区：升级传统商业中心，老城中央商业区：升级传统商业中心，以大型综合购物中心（街区）辅以传以大型综合购物中心（街区）辅以传统临街商铺形态呈现统临街商铺形态呈现代表物业：兆甲合阳新城、中奥城新城中央商务区：以购物中心、超市新城中央商务区：以购物中心、超市零售主，辅以星级酒店

28、配套，呈现商零售主，辅以星级酒店配套，呈现商务配套功能。务配套功能。代表物业：希望城城北片区：优质的交通体系规划，承城北片区：优质的交通体系规划，承载专业市场及物流配套功能，未来集载专业市场及物流配套功能，未来集聚的住宅开发产生的人气，与老城的聚的住宅开发产生的人气，与老城的商业区互为两个商业中心，增加商业商业区互为两个商业中心，增加商业层次感。层次感。代表物业：宝龙城市广场大学城片区：以小商品批发、专业市大学城片区：以小商品批发、专业市场、社区配套等为主。场、社区配套等为主。代表物业：义乌小商品城滨江商业带：以餐饮、休闲、娱乐为滨江商业带：以餐饮、休闲、娱乐为主，少量社区配套。主，少量社区配

29、套。代表物业：文峰古街本项目IBC主要大型商业分布主要大型商业分布1 12 23 35 5 6 64 47 78 8编号编号主要在建在售项目名称主要在建在售项目名称1兆甲合阳新城2中奥城3宝龙城市广场4文峰古街5希望城6华地王朝酒店7尚信国际广场8 义乌小商品城IBC 在合川目前已有商业物业中，多数以住宅底商、小区配套方式存在，除重百、新世纪外暂无其它大型集中式商业，并且除久长步行街外，其它地方商铺空置率较高； 合川目前除新世纪及重百以外暂无无大型集中式商业，新建商业物业中则大多为购物中心类集中型商业物业； 多数建筑较陈旧，无城市标志型建筑物； 合川，目前虽有专业市场，但仍然以建材、家居等低附

30、加值经营为主，专业市场具有较大上升空间；商业市场小结商业市场小结IBC在合川区商业领域，聚集大量私营企业主、企业家，再加上众多商贸企业中的管理人员以及白领阶层，组成合川带动商业发展的消费主流。区域消费市场区域消费市场IBC城市的发展，带动了政府公务员待遇的提高，相应此部分人群的消费需求也随之逐渐增加，对城市商业功能的完善提出了更高的要求。区域消费市场区域消费市场IBC合川所辖23个乡镇中，一部分具有较高收入的居民，开始追求城市生活，渴望在城市中获得自己日益增长的消费需求。区域消费市场区域消费市场IBC区域消费市场调研区域消费市场调研 在所调查的人群中，大多数认为合川目前餐饮行业缺乏特色（32%

31、），其次服务较为不足（21%），同时档次不高、规模小、不集中也是合川餐饮行业较为欠缺的地方。 调查中，外出就餐费用支出占总收入较大，支出10-20%的占40%，20-50%的占40%，反应合川消费者对于餐饮的消费力较强。 消费者的就餐习惯也较为传统，喜欢火锅的占38%，江湖菜19%，小吃13%，其它快餐、咖啡、海鲜等所占比例较小。 消费者就餐最喜欢去的场所为知名的特色店（31%）及大排档（25%），其次为美食城（17%）及环境好的餐厅（15%），高档酒楼稍次（5%）。 调查显示合川消费者对于餐饮消费力较强，并且虽然以传统的就餐习惯为主，但随着调查显示合川消费者对于餐饮消费力较强，并且虽然以传统

32、的就餐习惯为主，但随着收入的增加，消费需求也有一定提高。收入的增加，消费需求也有一定提高。消费市场调查：餐饮类IBC区域消费市场调研区域消费市场调研 在所调查的人群中，个人休闲的方式主要为朋友聚会（32%）、购物逛街（23%）以及外出旅游（22%），其它较少。 在朋友聚会时，最主要的休闲娱乐方式为打牌/茶楼（21%）、K歌/蹦迪（17%）、聚餐/咖啡（15%）以及上网/游戏（12%）。 消费者认为合川休闲娱乐行业较为缺乏特色（27%）、服务（20%）、档次（14%）、规模（13%）以及不够集中（15%）。 调查显示合川消费者对于休闲娱乐行业的要求不断提高，希望增加具有特色、服务好、调查显示合川

33、消费者对于休闲娱乐行业的要求不断提高，希望增加具有特色、服务好、档次及规模均较高的商业，并且希望能够实现一站式集中消费。档次及规模均较高的商业，并且希望能够实现一站式集中消费。消费市场调查：休闲娱乐类IBC区域市场分析区域市场分析 合川商业正处于升级换代时期，多数以住宅底商、小区配套方式存在，除新世纪、重百外暂无其它大型集中式商业，现有商业物业已不能满足日益增长的消费需求。 消费群体的消费占比依次为餐饮、娱乐、购物、休闲，且具备较强的消费能力，其消费支出占收入比例50%以下的人群比例超过70%； 随着合川城市不断发展，经济增长加快，中高端收入群体不断增加，对合川商业结构、经营业态、服务水平以及

34、经营档次均提出了更高的要求；IBC第一部分：市场调研第一部分：市场调研宏观背景分析区域市场调研区域竞争格局及主要竞争对手分析地块环境调研第二部分：项目策划定位第二部分：项目策划定位项目定位建议商业业态布局建议项目商业运营经济效益分析第三部分：项目规划设计建议第三部分：项目规划设计建议第四部分：招商、推广建议第四部分：招商、推广建议目目 录录IBC竞争格局竞争格局1 12 23 35 56 64 47 78 8编号编号主要在建在售项目名称主要在建在售项目名称1兆甲合阳新城2中奥城3宝龙城市广场4文峰古街5希望城6华地王朝酒店7尚信国际广场8 义乌小商品城IBC项目名称项目名称商业体量商业体量物业

35、类型物业类型项目周期项目周期中奥城中奥城12万方底商、购物中心、商务公寓2013年、2014年兆甲兆甲合阳新城合阳新城30万方底商、购物中心2013年、2014年宝龙城市广场宝龙城市广场12万方城市综合体2013年、2014年希望城希望城16万方五星级酒店、购物中心、餐饮一条街、商务公寓、写字楼2013年、2014年文峰古街文峰古街5万方特色餐饮文化风情街2012年华地王朝酒店华地王朝酒店4.6万方五星级酒店2011年义乌小商品城义乌小商品城35万方综合大型商业物业、商业街2010年、2013年合计合计114.6万方u以上为合川目前在建在售的较有代表性项目，商业体量大，物业形态或所处地段与本项

36、目类似，初步估计仅这几个项目未来三至五年商业物业的供应量即达114.6114.6万方万方，尚不计其余相对较小的项目及零售商铺。u除华地王朝酒店及义乌小商品城外，其它除华地王朝酒店及义乌小商品城外，其它5 5个项目的物业形态、商业体量或商业定位方面对本项目构成个项目的物业形态、商业体量或商业定位方面对本项目构成一定竞争关系，下面将分区域对这几个项目进行描述。一定竞争关系，下面将分区域对这几个项目进行描述。主要新推商业物业主要新推商业物业IBC竞争对手列表竞争对手列表老城区老城区1 12 2编号编号主要竞争项目名称主要竞争项目名称1兆甲合阳新城2中奥城此两个项目位于合川传统商业中心，商业体量较大，

37、定位于购物中心类业态，市场优势较为明显，是项目重要竞争对手。IBC项目名称项目名称兆甲兆甲合阳新城合阳新城项目地址项目地址重庆市合川区城北大道占地面积占地面积规划用地557.4亩，占地面积38万总建筑面积总建筑面积150万商业面积商业面积30万 平面布局平面布局 项目由两个城市公园，四个城市广场，两个城市综合体组成；整体分为A1.A2，B,C,D,E1.E2,F组团（现C,D组团已整体转让给中奥公司，其打造塔耳门中奥城），其中以E1.E2组团为商业核心区，A1组团另有一独立仿古商业建筑。 商业部分业态规划商业部分业态规划 项目性质为合川旧城改造项目，住宅与商业多以裙楼（临街商业）加单体（或多栋

38、）住宅组合，（其中F组团龙湖美岸以住宅为主）以E1.E2组团为核心商业。项目配套描述项目配套描述项目本身具备升级传统商业区功能，加之其核心的区域位置，其住宅、商务、消费及其它城市综合配套都较为完善，未来日趋成熟。工程进度工程进度开发周期三年，现F组团龙湖美岸销售良好在推期数在推期数F组团龙湖美岸（部分）周边商业物业周边商业物业租金水平区间租金水平区间以久长街步行街为核心，瑞山街、苏家街、交通街、营盘街贯穿形成商业带，其平均租金水平，步行街临街租金： 500550元；二层200250元；业态以专卖店、品牌连锁卖场（商场）、传统小百货市场为主，经营稳定。沿街商铺租金：350450元，二层,1502

39、00元，业态分布有传统百货店、专卖店、连锁店、银行、特色小吃、快餐店等，经营较稳定，不足10%的转让比例。兆甲兆甲合阳新城基本情况合阳新城基本情况竞争对手列表竞争对手列表IBC兆甲兆甲合阳新城项目分析合阳新城项目分析项目商业体量较大，虽然其具备诸多优势，但合川未来三至五年市场商业开发体量巨大，且与该项目商业定位有诸多重叠，形成直面竞争。从该项目所处地块来看，属旧城改造，地块成本较高，而项目整体住宅与商业的开发比例与传统开发项目来对比，商业开发体量明显偏重，开发商盈利点将体现在商业项目的运作上，与住宅项目相比具备一定的风险。IBC项目名称项目名称中奥城中奥城售楼电话售楼电话02342666699

40、 项目地址项目地址重庆市合川区交通街占地面积占地面积约110亩总建筑面积总建筑面积42万商业面积商业面积12万 平面布局平面布局 项目由城市干道瑞山路分为CD两个组团，C组团（建筑主体）以4栋高层住宅加1栋135米超高层商务楼和4万方商业复合体组成；D组团（建筑主体）以4栋高层住宅加1栋31层商务综合楼和4万方集中商业体组成 商业部分业态规划及各业态所占面积商业部分业态规划及各业态所占面积 项目C组团商务楼规划酒店、写字楼、酒店式公寓，约3.7万方；集中商业规划百货卖场、专业卖场，约2.3万方（5F）；风情商业街规划百货精品店、餐饮、休闲娱乐，约1.7万方（23F）项目配套描述项目配套描述项目

41、本身具备升级传统商业区功能，加之其核心的区域位置，其住宅、商务、消费及其它城市综合配套都较为完善，未来日趋成熟。工程进度工程进度项目推广期，暂未发售在推期数在推期数项目推广期，暂未发售商业销售商业销售价格及面积区间价格及面积区间暂未发售付款方式及优惠政策付款方式及优惠政策暂未发售项目定位项目定位城市商住综合体主题推广语主题推广语重庆合川第一商圈 不可复制的商业投资机会；标注城市的高度缔造商业的传奇广告投放方式广告投放方式DM单/户外广告项目开发商项目开发商中奥联合置业有限公司中奥城基本情况中奥城基本情况主要竞争对手列表主要竞争对手列表IBC中奥城项目分析中奥城项目分析项目基本属于纯商业项目，商

42、业体量较大，业态规划不清晰，就目前的市场信息来分析，除写字楼、公寓、酒店的业态规划体系为主力业态，裙楼的业态定位及规划变数大。以其他项目整体对比来看，该项目的处境比较尴尬。IBC竞争对手列表竞争对手列表城北城北1 1编号编号主要在建在售项目名称主要在建在售项目名称1宝龙城市广场此项目位于合川城北汽车站附近，不在合川传统商业中心内，但其周边区域已较为成熟，同时项目定位于全能商业MALL，重点偏向于购物中心类商业模式，城北将会以此项目为商业核心，带动合川城北方向乃至老城中心内部分消费群体。IBC项目名称项目名称宝龙城市广场宝龙城市广场售楼电话售楼电话02342699888项目地址项目地址重庆市合川

43、区城北大道总建筑面积总建筑面积65万 商业部分业态规划及各业态所占面积商业部分业态规划及各业态所占面积项目性质为合川全能城市综合体，超大商业MALL、时尚步行街、星级酒店、高档写字楼、住宅为一体。项目配套描述项目配套描述项目本身具备升级传统商业区功能，加之其核心的区域位置，其住宅、商务、消费及其它城市综合配套都较为完善，未来日趋成熟。工程进度工程进度开发周期三年，目前进行基础土建项目定位项目定位城市综合体项目在所处区域项目在所处区域内地位内地位项目城北拓展区域，距新车站较近，与久长步行街遥相呼应（传统商业核心区域），将形成城北新的商业中心，是提升城市商业的载体，项目的规划实施对城市未来商业规划

44、及发展举足轻重。主题推广语主题推广语宝龙就是城中心卖点卖点65万方首席全能城市综合体广告投放方式广告投放方式DM单/外场展示/户外广告项目开发商项目开发商重庆宝龙长润置业发展有限公司宝龙城市广场基本情况宝龙城市广场基本情况主要竞争对手列表主要竞争对手列表IBC宝龙城市广场项目分析宝龙城市广场项目分析项目商业体量较大，依托开发企业的商业资源，未来发展前景看好，宝龙是一家专业的商业地产开发企业，无论是资金实力还是商业运作经验均具备一定优势。项目本身以商业MALL、时尚步行街、星级酒店、高档写字楼、国际品质住区为产品结构，涵盖居住、生活、办公，有再造一个城中心的发展趋势。 IBC竞争对手列表竞争对手

45、列表城南城南2 21 1编号编号主要在建在售项目名称主要在建在售项目名称1文峰古街2希望城u文峰古街以餐饮、休闲、娱乐为主要定位，其独特的建筑形态以及滨江景观资源容易极大的分流项目此部分消费客源。u希望城位于城南片区中心，定位为购物中心，容易截留来自城南成熟片区的消费者。IBC项目名称项目名称文峰古街文峰古街售楼电话售楼电话85181122所在地所在地合川南屏片区北部滨江带/涪江一桥桥头商业面积商业面积5万平米 平面布局平面布局 1.5公里沿江布局，分三个平面，沿江以美食餐饮娱乐商业/联排别墅分布，中层次为花园洋房，后部为5栋高层电梯房车位数车位数13000平米停车位 商业部分业态规划及各业态

46、所占面积商业部分业态规划及各业态所占面积3500平米主力餐饮店/ 3个1000平米餐饮店，其他分割为500-800平米店面，主营餐饮/茶楼/特色饮食。工程进度工程进度住宅已销售80%，商业已封顶,主力店招商已完成建筑风格建筑风格仿古街区外立面色彩外立面色彩白墙红瓦,中国古建筑色调 商业面积区间商业面积区间500-3500平米面积，多数为500800平米品牌店面积商业销售价格区间商业销售价格区间只招商不销售，租金50-80元/平米/月之间周边商业物业租金水平区间周边商业物业租金水平区间暂无参照付款方式及优惠政策付款方式及优惠政策26个月免租期，租金季付客群构成客群构成重庆以及成都/昆明等西南地区

47、餐饮娱乐品牌商家项目定位项目定位巴渝文化仿古风情餐饮娱乐街区项目在所处区域内地位项目在所处区域内地位区域内唯一以餐饮/娱乐/旅游为主题的大型商业街区主题推广语主题推广语一街传世，古韵复兴 卖点卖点 1/百年文峰塔文化底蕴2/1.5公里江岸风景线3/150亩文峰塔公园景观4/园林设计古色古香广告投放方式广告投放方式DM单/外场展示/房交会形象展示/文化宣传手册/车体广告/户外广告/项目开发商项目开发商重庆泽天物业项目代理商项目代理商重庆泽天物业文峰古街基本情况文峰古街基本情况主要竞争对手列表主要竞争对手列表IBC文峰古街项目分析文峰古街项目分析项目依托江景资源，打造仿古商业街，主体住宅，物业类型

48、有高层/洋房/联排别墅，商业部分5万平米，最高4层（加负一层），有四合院/多层/平层等建筑结构，其紧邻希望城，与希望城构成城南滨江商业带，该区域由于行政中心等政府办公机构的迁入，据较高的商业价值。且项目有助于合川旅游经济的发展与完善，获得较多的政府政策支持。未来随着嘉陵江大桥的贯通，两个五星级酒店的建设，此区域将成为合川未来旅游接待集散中心。目前该项目招商率已达到60%。IBC项目名称项目名称希望城希望城售楼电话售楼电话02342609888项目地址项目地址重庆市合川区南津街499号总建筑面积总建筑面积47万商业面积商业面积20万 商业平面布局商业平面布局 项目位于湿地公园旁由江亭路、南滨大道

49、、南津街、中南路围合而成，南滨大道段为300米滨江美食街和1座星级酒店，中南路部分为商业步行街由商务公寓3栋、写字楼1栋、大型购物娱乐中心两栋构成，江亭路段为小区商业配套。商业总体量20万方。项目配套描述项目配套描述项目本身处于南城核心的区域位置，毗邻区政府办公区、湿地公园、人民广场，其住宅、商务、消费及其它城市综合配套都较为完善，未来升值潜力无限。工程进度工程进度住宅部分基本已封顶，商业部分正施工中在推期数在推期数住宅已销售完毕，商业体正招商中商业销售价格及面积区间商业销售价格及面积区间 价格未定付款方式及优惠政策付款方式及优惠政策暂未发售项目定位项目定位城市新兴商业核心主题推广语主题推广语

50、升级合川，繁华一城广告投放方式广告投放方式DM单/户外广告项目开发商项目开发商华西希望集团、希望玫瑰园地产希望城基本情况希望城基本情况主要竞争对手列表主要竞争对手列表IBC希望城项目分析希望城项目分析项目与文峰古街形成首尾相接的区域开发布局，对接钓鱼城未来旅游开发，其旅游接待功能突出。同时，由于处于南城未来发展核心，与区政府、行政办公区一路之隔，未来会展接待功能也将是其作用之一，在政府未来规划中南津街片区将做为高端住宅区域，而目前南城片区无集中式商业中心，其商业购物中心的规划有力补充了城南这一空白，同时，商务公寓和写字楼，对中小企业将有极大吸引力。开发周期2012年、2013年，与尚信国际开发

51、周期、业态有多处重合，是未来尚是未来尚信国际直接的竞争对手信国际直接的竞争对手。IBC竞争格局分析竞争格局分析未来3-5年内，合川城区内商业物业放量巨大，至少有百余万方体量的大型商业物业进入市场，市场竞争环境将极度恶劣。竞争项目除文峰古街及宝龙城市广场外，其它项目均位于合川老城区及城南新区传统商业中心内，地段优势明显，相比之下本项目处于成熟区域外，处于竞争劣势。竞争项目中除文峰古街定位于餐饮为主外，其余项目均为大多为购物类综合性商业物其余项目均为大多为购物类综合性商业物业，市场竞争激烈业，市场竞争激烈。面对如此巨大的竞争压力，本项目需认真审视自身优势与不足之处，考虑新的定位方面对如此巨大的竞争

52、压力，本项目需认真审视自身优势与不足之处，考虑新的定位方向，避开直接的惨烈竞争，寻求差异化市场，求得生存空间。向，避开直接的惨烈竞争，寻求差异化市场，求得生存空间。竞争分析竞争分析IBC第一部分：市场调研第一部分：市场调研宏观背景分析区域市场调研区域竞争格局及主要竞争对手分析地块环境调研第二部分：项目策划定位第二部分：项目策划定位项目定位建议商业业态布局建议项目商业运营经济效益分析第三部分：项目规划设计建议第三部分：项目规划设计建议第四部分：招商、推广建议第四部分：招商、推广建议目目 录录IBC地块环境调研地块环境调研地块性质调查地块性质调查本项目项目位于合川市区内涪江二桥南桥头，合川城南新城

53、西部边缘地段。项目占地2.1万方，总建面约26万方，容积率7.5。其中商业约6.6万方（含地下2层商业面积）、写字楼约4万方、酒店约8.3万方（喜达屋酒店），属合川目前最高端的城市综合体项目。本项目IBC地块环境调查地块环境调查项 目 地 块 东临将军路及金万科公司开发楼盘本项目项 目 地 块 南接新区未来规划高端楼盘项 目 地 块 西接新区未来规划高端楼盘项目地块北临滨江路（部分为其它项目地块）地块四至范围地块四至范围IBC地块环境调研地块环境调研项目地块原始地貌未丘陵地形，地块内高差大，土石方开挖量庞大。项目地块旁为规划道路，目前市政工程队已完成土石方开挖，准备开始施工路面。IBC地块环境

54、调查地块环境调查地块周边资源及景观地块周边资源及景观项目地块北面紧临滨江路，拥有良好滨江景观资源以及开阔的观江面。项目地块其它景观及资源较少，仅南面有一小山坡。IBC交通条件调查交通条件调查地块周边交通状况地块周边交通状况项目东面紧临涪江二桥，老城区可通过涪江二桥迅速到达项目地块。项目距渝武高速仅3分钟车程，通过将军路相接，从主城区至项目地仅需不到一小时车程，且本项目是下高速后进入合川市区必经之地，交通优势明显。项目与合川新城区除通过上什字西路相连外，未来还将通过滨江路与新城区及项目西侧未开发区域相连。涪江二桥渝武高速滨江路（尚未建成）项目地处交通要道，交通便利，通达项目地处交通要道，交通便利

55、，通达性好，各区域到达项目均十分方便。性好，各区域到达项目均十分方便。至新城区至老城区IBC基础配套调查基础配套调查配套设施情况配套设施情况目前项目地块所处区域正处于开发初期，尚在建设区域道路系统，市政配套设施较为缺乏。在新区规划建设完成之前，项目所在区域主要需要依靠周边社区配套乃至于新城区商业中心以及老城区商业中心的大环境配套。项目周边目前配套设施较为缺乏，建项目周边目前配套设施较为缺乏，建成后自身将形成周边区域主要商业配成后自身将形成周边区域主要商业配套。套。老城商业中心配套新城区商业中心配套周边社区配套IBC区域未来规划区域未来规划周边规划周边规划本项目高档居住、商业用地，未开发高端商业

56、、居住用地，尚未开发普通居住用地，大多已建成项目东侧为已建成普通居住区，含少量社区商业及配套。项目南侧规划为居住及商业用地，已出让但尚未开发。项目西侧为合川区规划中未来高档次居住、商业板块，目前区域道路尚未形成，未达到开发条件。根据规划，未来项目南侧及西侧地块的开发将为本项目商业带来优质的潜在消费者。根据规划，未来项目南侧及西侧地块的开发将为本项目商业带来优质的潜在消费者。IBC地块分析地块分析地块地块SWOT分析分析优势：（优势：（S S）区位优势：项目所在区域为合川区规划未来的高档居住区域，建成后将成为合川中高收入人群的聚居地，将为项目提供大量符合项目目标客群定位的优质潜在消费者，是项目潜

57、在客群的聚集地。景观优势：项目紧邻滨江路，视线基本毫无遮挡，拥有优秀的一线滨江景观资源。交通优势：紧邻渝武高速出口以及涪江二桥，数条城市交通干道交汇，拥有优秀的交通到达率，极大地拓宽项目辐射范围。IBC地块分析地块分析地块地块SWOT分析分析劣势：（劣势：（W W）地段劣势：项目地段不属于传统城市中心范围，周边地块尚未进行开发，人气稀少，短期内人气聚集十分困难，难以与合川城区内其它地段类似物业进行同质化竞争，必须寻求差异化的市场空白点。现状劣势：地块内高差大，要达到项目规划标准需进行大量的土石方开挖，前期整治成本高。交通劣势：项目四周均为快速干道，随机人流不易聚集，对于需大量随机人流支撑的购物

58、类商业物业的生存带来较大难度。IBC地块分析地块分析地块地块SWOT分析分析机遇：（机遇：（O O）项目聘请知名设计公司进行设计，是合川市最高的建筑，同时其物业设计档次较高，突出的建筑外观表现及先进的物业结构，在一定程度上能够吸引消费者的关注，有助于项目规避地段劣势所带来的不利因素。项目紧邻高速公路，到达重庆主城及周边地区均十分方便，如配合适当的业态规划，未来项目有机会吸引合川周边区域及主城部分区域消费者。IBC地块分析地块分析地块地块SWOT分析分析威胁：（威胁：（T T）未来3-5年内，合川城区内将有近两百万方的商业物业面市，且多为购物中心类物业，如此大体量的及雷同业态的商业集中进入市场，

59、将带来极大的市场竞争。项目所在区域为合川城南片区的新开发区域，区域成熟的时间节奏是否与本项目的开发节奏合拍，将对项目产生较大影响。目前全球新一轮金融危机的预兆，已经影响到各个国家的投资者及消费者对整体经济增长前景的预期，本项目作为合川最高端的商业物业，投入巨大，也将会受此影响而产生不可预知的风险。IBC地块分析地块分析小结小结项目地块所处区域不够成熟，决定了项目短期内不适宜做需要大量人流支撑项目短期内不适宜做需要大量人流支撑的随机消费型商业的随机消费型商业。项目地块规划档次高，未来属于合川区高档居住及商业区，项目未来建成后项目未来建成后拥有充足的高端消费群体拥有充足的高端消费群体。项目自身地标

60、性明显，且交通通达性十分优秀，能够辐射的范围广能够辐射的范围广，可大大拓宽项目潜在消费群体，降低项目营运风险。IBC第一部分：市场调研第一部分：市场调研宏观背景分析区域市场调研区域竞争格局及主要竞争对手分析地块环境调研第二部分：项目策划定位第二部分：项目策划定位项目定位建议商业业态布局建议项目商业运营经济效益分析第三部分：项目规划设计建议第三部分：项目规划设计建议第四部分：招商、推广建议第四部分：招商、推广建议IBC项目定位思考项目定位思考从社会发展角度审视商业定位机遇从社会发展角度审视商业定位机遇10003000500010000贫困阶段贫困阶段工业化工业化初期初期工业化工业化中期中期工业化