征地拆迁审计讲义

1、征地拆迁费用审计征地拆迁费用审计中国国际会计师事务所中国国际会计师事务所摘摘 要要一一. .征地拆迁费用审计定义征地拆迁费用审计定义二二. .征地拆迁费用审计重要性征地拆迁费用审计重要性三三. .征地拆迁费用审计方法征地拆迁费用审计方法四四. .征地拆迁费用审计流程征地拆迁费用审计流程五五. .征地拆迁费用审计报告征地拆迁费用审计报告征地拆迁费用征地拆迁费用（一）征地拆迁费用定义（一）征地拆迁费用定义征地费用征地费用拆迁费用拆迁费用复垦费复垦费植被恢复费植被恢复费征地管理费征地管理费费用表格实例费用表格实例点击点击其他费用其他费用土地补偿费土地补偿费安置补偿费安置补偿费青苗补偿费青苗补偿费其他

2、附着物补偿费其他附着物补偿费房屋及附属设施拆迁费用房屋及附属设施拆迁费用住房过渡费等其它费用住房过渡费等其它费用（一）征地拆迁费用定义（一）征地拆迁费用定义征地拆迁费用征地拆迁费用征地费用征地费用拆迁费用拆迁费用复垦费用复垦费用植被恢复费植被恢复费征地管理费征地管理费旱地复垦费旱地复垦费水田复垦费水田复垦费土地现状土地现状土地原始地类土地原始地类其他费用其他费用土地局土地局林业局林业局按比例计取按比例计取（二）征地拆迁费用审计定义（审计目的）（二）征地拆迁费用审计定义（审计目的） （三）征地拆迁费用审计双方的责任（三）征地拆迁费用审计双方的责任 （四）应了解的法律、法规（四）应了解的法律、法规

3、 依据依据独立审计具体准则第独立审计具体准则第5号号审计证据审计证据的要的要求，可以采用：求，可以采用：检查：审阅征地拆迁原始表格相互是否平衡，计检查：审阅征地拆迁原始表格相互是否平衡，计算是否符合标准等；算是否符合标准等；查询：对有关人员进行书面和口头询问，以获取查询：对有关人员进行书面和口头询问，以获取审计证据；审计证据；分析性复核：对被审计单位重要的比率或趋势进分析性复核：对被审计单位重要的比率或趋势进行分析，提高效率；行分析，提高效率；其它方法：审计人员认为必要的审计方法。其它方法：审计人员认为必要的审计方法。一一. .征地拆迁费用审计定义征地拆迁费用审计定义二二. .征地拆迁费用审计

4、重要性征地拆迁费用审计重要性三三. .征地拆迁费用审计方法征地拆迁费用审计方法四四. .征地拆迁费用审计流程征地拆迁费用审计流程n五五. .征地拆迁费用审计报告征地拆迁费用审计报告是否接受业务是否接受业务制定审计计划制定审计计划收集相关政策资料收集相关政策资料与征地负责人详谈与征地负责人详谈现场抽查现场抽查数据复核数据复核分析差异原因分析差异原因出具审计报告数据复核数据复核了解概况了解概况分析结果分析结果现场审计现场审计整理底稿写报告整理底稿写报告交换意见交换意见一一致致否是交流意见交流意见是 在接受委托前，应取得足够的资料，以了解项目的情况，分析项目的风险等情况。(1)项目的立项报告、可研报

5、告等前期相关文件，及其批复；(2)项目法人的基本概况及其部门分工、管理；(3)征地拆迁规模、采取的工作方式、方法等情况；(4)审核所需的相关资料的可获得性（包括文件及相关资料的时间性）；(5)征地拆迁费用支付情况；(6)其他需要了解的情况。 是否接受审计委托：分析审计目的、风险，考虑自身是否接受审计委托：分析审计目的、风险，考虑自身能力、独立性，是否接受委托；能力、独立性，是否接受委托；制定审计计划：与年报相同，项目的基本情况、风险制定审计计划：与年报相同，项目的基本情况、风险控制、审计重点、时间与人员安排及其他事项；控制、审计重点、时间与人员安排及其他事项；收集相关政策资料：征地拆迁工作大体

6、相同，但各地收集相关政策资料：征地拆迁工作大体相同，但各地有自己的具体措施、政策，及董事会决议等文件；有自己的具体措施、政策，及董事会决议等文件；与征地负责人详谈：在了解当地政策后，与征地拆迁与征地负责人详谈：在了解当地政策后，与征地拆迁负责人详细交换意见，了解征地拆迁过程中的发生的负责人详细交换意见，了解征地拆迁过程中的发生的个案、及处理情况。个案、及处理情况。A、数据复核、数据复核在在征地拆迁过程中，征地费用和拆迁费用的基础描述表征地拆迁过程中，征地费用和拆迁费用的基础描述表是计价的最原始基础资料，是现场实际情况的纪录、费是计价的最原始基础资料，是现场实际情况的纪录、费用计算的基础，也是审

7、计的重点。用计算的基础，也是审计的重点。复核丈量（或测量）方式、面积计算、附着物的描述等是复核丈量（或测量）方式、面积计算、附着物的描述等是否细致、正确、合理，各种分类是否准确；否细致、正确、合理，各种分类是否准确；复核汇总数据是否准确；复核汇总数据是否准确；复核补偿费用计价是否准确，是否严格执行计价标准，特复核补偿费用计价是否准确，是否严格执行计价标准，特殊的个案准处理是否合理、有无严密的描述；殊的个案准处理是否合理、有无严密的描述；依据工程所在地人民政府的补偿政策、标准为依据，审计依据工程所在地人民政府的补偿政策、标准为依据，审计人员计算补偿费用并与上报资料对比，认真分析差异原因。人员计算

8、补偿费用并与上报资料对比，认真分析差异原因。对报审的原始资料审核工作表（详见附表）对报审的原始资料审核工作表（详见附表）B、现场抽查、现场抽查 根据审计工作量的实际情况，可采取现场详查或抽查、或两者根据审计工作量的实际情况，可采取现场详查或抽查、或两者相结合的审计方式，并提前安排好抽查内容、重点；相结合的审计方式，并提前安排好抽查内容、重点； 现场抽查结果应作为审计主要结论依据，也是征地拆迁费用真现场抽查结果应作为审计主要结论依据，也是征地拆迁费用真实性、正确性及完整性的必需程序，通过此程序可以完全了解征地实性、正确性及完整性的必需程序，通过此程序可以完全了解征地拆迁实施过程、征地人员操作过程

9、、个案处理的步骤、方法等的准拆迁实施过程、征地人员操作过程、个案处理的步骤、方法等的准确程度：确程度：工程所在地负责征地拆迁相关部门座谈，了解工程所在负责征地拆迁部门（单工程所在地负责征地拆迁相关部门座谈，了解工程所在负责征地拆迁部门（单位）指导意见、征地拆迁概况、个案处理等的具体情况；位）指导意见、征地拆迁概况、个案处理等的具体情况；向工程所在地专项负责此项工作的有关人员了解具体征地拆迁全过程实施细节；向工程所在地专项负责此项工作的有关人员了解具体征地拆迁全过程实施细节； 以点带面详细抽明土地、房屋现状的实际情况，面积的丈量、地类的划分、附以点带面详细抽明土地、房屋现状的实际情况，面积的丈量

10、、地类的划分、附着物的描述等是否准确、真实、完整；着物的描述等是否准确、真实、完整；仔细认真地询查被征拆迁物的操作过程，数据等的公示情况以及公众反馈意见。仔细认真地询查被征拆迁物的操作过程，数据等的公示情况以及公众反馈意见。C、交换意见、交换意见 主要是就现场抽查中的一些疑问，向工程所在地的乡、主要是就现场抽查中的一些疑问，向工程所在地的乡、镇征地拆迁负责人或当事人咨询，以及询问被审计单位征镇征地拆迁负责人或当事人咨询，以及询问被审计单位征地负责人操作细则。地负责人操作细则。 现场详查、抽查涉及的面较广，实施前应详细安排好现场详查、抽查涉及的面较广，实施前应详细安排好时间、人员以及责任，在详查

11、或抽查工作完成之后，如有时间、人员以及责任，在详查或抽查工作完成之后，如有疑问应及时继续现场复查，以期得到圆满结果反馈于被审疑问应及时继续现场复查，以期得到圆满结果反馈于被审计单位。计单位。D、数据复核、数据复核 就现场详查、抽查结果对前期的复核结果进行比较，就现场详查、抽查结果对前期的复核结果进行比较，作进一步的复核。作进一步的复核。 A、分析差异原因、分析差异原因 根据复核的数据结果，结合现场抽查资料，分析差异根据复核的数据结果，结合现场抽查资料，分析差异原因。原因。一、征地拆迁过程中标准执行过程，特别是一些标准的曲一、征地拆迁过程中标准执行过程，特别是一些标准的曲解；解；二、被审计单位管

12、理不严，与县征地办沟通不力等管理原二、被审计单位管理不严，与县征地办沟通不力等管理原因造成的；因造成的；三、其他原因；三、其他原因； 对取得的全部底稿进行检查、归类，撰写审计结论，对取得的全部底稿进行检查、归类，撰写审计结论，形成初步审计报告。形成初步审计报告。B、整理底稿写报告、整理底稿写报告C、交换意见、交换意见 将初步审计结论与被审计单位交换意见；并同时建议将初步审计结论与被审计单位交换意见；并同时建议建设单位（业主）对此项费用在未行成法律事实前予以纠建设单位（业主）对此项费用在未行成法律事实前予以纠正。正。 在意见一致的情况下，出具正式审计报告。在意见一致的情况下，出具正式审计报告。D

13、、出具正式报告、出具正式报告 征地拆迁费用审计涉及面广，实际情况复杂多样，在审计过程征地拆迁费用审计涉及面广，实际情况复杂多样，在审计过程中应加强证据的收集工作，特别如下事项：中应加强证据的收集工作，特别如下事项： （1）土地类别应根据土地原始记载、以及多年耕作是否改变）土地类别应根据土地原始记载、以及多年耕作是否改变了土地的类别进行确定。确定时必须仔细认真核实被征土地的原承了土地的类别进行确定。确定时必须仔细认真核实被征土地的原承包合同、土地目前现状等实际情况，结合土地法、被征土地当地政包合同、土地目前现状等实际情况，结合土地法、被征土地当地政府颁布的有关法规，确定合理的地类划分，这是正确计

14、算土地征用府颁布的有关法规，确定合理的地类划分，这是正确计算土地征用费用的原始基础参数；费用的原始基础参数； （2）对于更改土地用途的土地，应根据更改土地用途年限确）对于更改土地用途的土地，应根据更改土地用途年限确定土地现状的类别；定土地现状的类别； （3）青苗、附着物等描述的合理性：如成片的林地、零星树）青苗、附着物等描述的合理性：如成片的林地、零星树木、以及林木的属性等，每亩土地合理种植密度一般为木、以及林木的属性等，每亩土地合理种植密度一般为50到到60棵棵（育苗除外），是经济林的对是否挂果及年份都应有详细的描述；（育苗除外），是经济林的对是否挂果及年份都应有详细的描述； (4)房屋的类

15、别必须按结构正确划分：一般有框架结构、排房屋的类别必须按结构正确划分：一般有框架结构、排架结构、混合结构、砖混结构、砖木结构、泥墙瓦面、泥架结构、混合结构、砖混结构、砖木结构、泥墙瓦面、泥墙瓦面、木结构、片石结构等；墙瓦面、木结构、片石结构等； (5)丈量方法正确、统一，面积是各种赔偿的基数，是费用计算丈量方法正确、统一，面积是各种赔偿的基数，是费用计算正确的前提；正确的前提； (6) 被审计单位与工程所在地征地拆迁办达成的一系列协议的被审计单位与工程所在地征地拆迁办达成的一系列协议的真实性、合法性；真实性、合法性； (7)交纳了征地管理费，但个别地方的土地部门不再负责征地拆交纳了征地管理费，

16、但个别地方的土地部门不再负责征地拆迁具体工作，在实际中就会增加征地劳务费。这一费用无具体标迁具体工作，在实际中就会增加征地劳务费。这一费用无具体标准且无支出理由，应引起重视，以防费用的超支；准且无支出理由，应引起重视，以防费用的超支； (8)搞好群众关系，这是获得现场证据直接、真实、方便的途径；搞好群众关系，这是获得现场证据直接、真实、方便的途径；涉及到群众切身的利益，交往中应注意取证的方式和方法；涉及到群众切身的利益，交往中应注意取证的方式和方法； (9)其他在审计过程中认为重要的事项。其他在审计过程中认为重要的事项。A 审计日志审计日志B 各类会议记要各类会议记要(甲方提供的甲方提供的)C 审核工作底稿审核工作底稿（征地）（征地） 与与（房屋拆迁）（房屋拆迁）D其他材料其他材料审计报告样本审计报告样本审计报告附表审计报告附表复垦费、植被恢复费复垦费、植被恢复费点击返