新华ZCPG第2章1

1、1 1第二章第二章 资产评估的程序与基本方法资产评估的程序与基本方法 第一节第一节 资产评估的程序资产评估的程序 第二节第二节 成本法成本法 第三节第三节 市场市场法法 第四节第四节 收益法收益法 2 根据各工作步骤的重要性，资产评估程序通常包括以下主要环节： 第一，第一，接受资产评估委托，明确相关事项； 第二，第二，签订资产评估业务约定书；第一节第一节 资产评估的程序资产评估的程序3 第三，第三，编制资产评估作业计划； 第四，第四，资产勘察； 第五，第五，搜集资产评估资料； 第六，第六，评定估算； 第七，第七，编制和提交资产评估报告书； 第八，第八，资产评估工作档案归档。 4 4第二节第二节

2、 成本法成本法 一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理 (一)成本法的评估思路成本法的评估思路P22 P22 成本法也称重置成本法，是指按现时条件下成本法也称重置成本法，是指按现时条件下重新购置或重新购置或建造建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的被评估资产已经发生的实体性损耗、功能性损耗和经济实体性损耗、功能性损耗和经济性损耗性损耗后，得到的差额作为被评估资产评估值的一种资后，得到的差额作为被评估资产评估值的一种资产评估方法。产评估方法。注意：损耗不同于会计的折旧注意：损耗不同于会计的折旧 5 5公式：P23被评估资

3、产评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济性损耗 被评估资产评估值=重置成本综合成新率 6 6( (二二) )成本法的理论基础成本法的理论基础 生产费用价值论：生产费用价值论： 资产的价值取决于资产的成本。资产的成本越高，相应的资产的价值越大。 7 7( (三三) )运用成本法应注意的问题运用成本法应注意的问题 1 1、应注意历史资料的真实性、可、应注意历史资料的真实性、可比性比性8 82 2、形成资产价值的成本耗费是、形成资产价值的成本耗费是必要的必要的成本耗费必须是有效的，平均的，成本耗费必须是有效的，平均的，不能是无效的，个别的。不能是无效的，个别的。9 9 3 3、被评估资产处于

4、继续使用状态、被评估资产处于继续使用状态1010二、成本法各项指标的计算二、成本法各项指标的计算 （一）重置成本的分类及其计量（一）重置成本的分类及其计量P22-23P22-23 重置成本一般可以分为重置成本一般可以分为复原重置成本复原重置成本和和更新重置成本更新重置成本。 1111 思考：关于复原重置成本和更新思考：关于复原重置成本和更新重置成本的选择？重置成本的选择？ 1212 重置成本的计量方法重置成本的计量方法：P23-25 1. 1. 重置核算法重置核算法 2 2功能价值法功能价值法 3 3物价指数法物价指数法 4 4统计分析法统计分析法13131.1.重置核算法重置核算法P24P2

5、4 它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。其重置成本分为直接成本和间接成本其重置成本分为直接成本和间接成本 直接成本直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分。间接成本间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费。14 （1）、购买型：）、购买型： （2）、自建型）、自建型要考虑建造方要考虑建造方的合理收益的合理收益1515【例例】某企业某企业5 5年前购置一台设备，原购买价为年前购置一台设备，原购买价为200000200000元，运杂费元，运杂费15001500元，直接安装费元，直接安装费12001200元（其元（其中，原材料费中，原材料费

6、700700元，人员工资元，人员工资500500元），据统计分元），据统计分析，这台设备的间接成本为人工成本的析，这台设备的间接成本为人工成本的0.850.85倍。评倍。评估时，经市场调查，该设备的现行买价为估时，经市场调查，该设备的现行买价为230000230000元，元，运杂费为运杂费为24002400元，直接安装费元，直接安装费18001800元（其中，原材元（其中，原材料费料费10001000元，人员工资元，人员工资800800元），间接成本为直接元），间接成本为直接成本的成本的9%9%。请计算这台设备的重置成本请计算这台设备的重置成本。重置成本重置成本= =（23000+2400+1

7、80023000+2400+1800）+ +（23000+2400+180023000+2400+1800）9%9% = 255278 = 255278（元）（元）16162.2.功能价值法功能价值法P25P25 若无法获得处于全新状态的被评估资产的现行市价，通过调整参照物与被评估资产之间的功能差异来获得被评估资产的重置成本。 按照资产的成本（价值）与功能之间的函数按照资产的成本（价值）与功能之间的函数关系有两种表现：关系有两种表现：生产能力比例法和规模经济效益指数法。生产能力比例法和规模经济效益指数法。该方法计算的一般是更新重置成本该方法计算的一般是更新重置成本。1717资产的成本与功能成线

8、性关系资产的成本与功能成线性关系 例：某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本:（元）被评估资产重置成本4000050000500040001818规模经济效益指数法规模经济效益指数法P25 资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，他们之间呈指数变化。 我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这种方法。1919 规模经济效益指数通常是一个规模经济效益指数通常是一个经验数据，在美国，这个经验数经验数据，在美国，这个经验数据一般在据一般在0.4-10.4-1之间，我国到目前之间，我国到目前为止尚

9、未有统一的经验数据。为止尚未有统一的经验数据。 设备估价中这一数据一般在设备估价中这一数据一般在0 06 60 07 7 房地产行业一般为房地产行业一般为0.90.920 功能与价格成指数关系功能与价格成指数关系资产评估价值参照物成交价（评估对象生产能力参照物生产能力）x x2121【例】被评估资产生产能力为600000件/年，参照物重置成本为50000元，生产能力为300000件/年，设x取值0.7，则计算如下：被评估资产的重置成本被评估资产的重置成本= 50000= 50000（600000600000300000300000）0.7 0.7 = 81225= 81225（元）（元） 22

10、223 3物价指数法物价指数法P24-25P24-25 根据资产的历史成本按物价指数进行调整来获取被评估资产的重置成本。 其中价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。注意问题注意问题: : 物价指数法计算的是复原重置成本。物价指数法计算的是复原重置成本。2323【例例】某项资产购建于某项资产购建于19981998年，账面原值为年，账面原值为1010万万元，元，20052005年进行评估，已知年进行评估，已知19981998年和年和20052005年的该年的该类资产类资产定基物价指数定基物价指数分别为分别为100%100%和和160%160%。则计算。则计算如下：如下：被评估资产的重置成本被评

11、估资产的重置成本=100000=100000160%/100%160%/100%160000160000（元）（元）2424 环比价格指数即比上一年同期的增长环比价格指数即比上一年同期的增长率。率。 环比价格变动指数可考虑按以下式求得：x=（1+a1）（1a2）（1a3）（1an）1002525 例：被估资产账面价值为200000元，2002年建成，2007年进行评估，经调查已知同类资产环比分别为2003年为11.7，2004年为17，2005年为30.5，2006年为6.9，2007年为4.8%，则被估资产重置成本为？被估资产重置成本被估资产重置成本200000200000（1 111.71

12、1.7）（1 11717）（1 130.530.5）（）（1 16.96.9）（1 14.84.8）100100200000200000191191 382000382000（元）（元） 2626 注意：一项科学技术进步较快的资注意：一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。本往往会偏高。如何解决如何解决? ? 所采用物价指数应是资产的类别或个别物价指数27274.4.统计分析法统计分析法P26P26 统计分析法就是运用统计学中的点面推算原理点面推算原理来估算某类资产重置成本的一种方法。 适用于被评估资产单位价值较适用于被评估资产单位价值

13、较低、数量较多的情况。低、数量较多的情况。2828【例例】在对某企业进行整体评估时，将其所拥有的在对某企业进行整体评估时，将其所拥有的机器设备分类为：专用设备、通用设备、运输设机器设备分类为：专用设备、通用设备、运输设备、仪器仪表。其中，通用设备的评估过程如下：备、仪器仪表。其中，通用设备的评估过程如下：经抽样选择具有代表性的通用设备经抽样选择具有代表性的通用设备5 5台，其历史台，其历史成本之和为成本之和为2020万元，估算其重置成本和为万元，估算其重置成本和为3030万元，万元，若全部通用设备账面历史成本之和为若全部通用设备账面历史成本之和为500500万元。万元。则计算如下：则计算如下：

14、 通用设备重置成本=50030/20=750（万元） 2929 （二）有形损耗及其计量（二）有形损耗及其计量P26P26 资产有形损耗又叫实体性贬值，是指资产由于使用及资产有形损耗又叫实体性贬值，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。起的资产的价值损失。 常用的方法有：常用的方法有： 1.1.观察法观察法 2.2.使用年限法使用年限法 3.3.修复费用法修复费用法3030通过观察确定资产的新旧程度。通过观察确定资产的新旧程度。成新率几成新成新率几成新 主要观察被评估资产的外表：光洁度，腐蚀程度，形体

15、物理变化程度1.观察法观察法P26资产有形损耗 = 重置成本（1-成新率） =重置成本实体性贬值率 31三角胶带三角胶带主主轴轴电动机电动机支架支架横梁横梁床身床身摩擦盘摩擦盘飞轮飞轮滑块滑块螺杆螺杆液压装置液压装置双盘摩擦压力机双盘摩擦压力机322.使用年限法使用年限法P26（重置成本（重置成本预计残值）实际已使用年限预计残值）实际已使用年限总使用年限总使用年限 名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 截止至评估日资产累计实际利用时间截止至评估日资产累计实际利用时间截止至评估日资产累计法定利用时间截止至评估日资产累计法定利用时间100（实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限）尚

16、可使用年限） 3333n实际实际n名义名义累计实际利用时间累计实际利用时间累计标准工作时间累计标准工作时间= 资产利用率资产利用率1 超负荷超负荷=1 满负荷满负荷1 开工不足开工不足3434【例例】某资产某资产19951995年年3 3月购建，月购建，20052005年年3 3月进行评估。月进行评估。根据资产技术指标，正常使用情况下每天应工作根据资产技术指标，正常使用情况下每天应工作8 8小时，该资产小时，该资产实际实际每天工作每天工作6 6小时，试计算资产小时，试计算资产利用率：利用率： 资产利用率资产利用率=10=103603606/6/（10103603608 8）100% =75%1

17、00% =75%。 3535 练习练习: :被评估资产为企业中的一台设备，评被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备估人员收集到的有关资料有：该设备20072007年年1 1月购进，月购进，20122012年年1 1月评估；该设备的重月评估；该设备的重置成本为置成本为500000500000元（元（5050万），其残值为万），其残值为20002000元，尚可使用元，尚可使用5 5年；根据该设备技术指年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作标，正常使用情况下，每天应工作8 8小时，小时，该设备实际每天工作该设备实际每天工作5 5小时。该设备的实体小时。该设备的实

18、体性贬值为：性贬值为：资产利用率=53605/53608=62.5%实际已使用年限=562.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46元3636 （三）（三） 功能性损耗及其计量功能性损耗及其计量P27P27 又称功能性贬值，是指由于技技术进步术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 37371.1.超额投资成本超额投资成本P28P28 被估资产的原来建造成本要超过目前技术先进资产的现行建造成本。 超额投资成本超额投资成本= =复原重置成本复原重置成本- -更新重更新重置成本置

19、成本 3838 例例: :待评估资产为一栋层高为待评估资产为一栋层高为4 4米的住米的住宅，其复原重置成本为宅，其复原重置成本为1 6001 600元元/ /建筑建筑平方米，而在评估基准日建造具有平方米，而在评估基准日建造具有相相同效用同效用的层高为的层高为3 3米的住宅，更新重置米的住宅，更新重置成本为成本为1 5001 500元元/ /建筑平方米，建筑平方米，就此可就此可以断定其单位建筑面积功能性贬值额以断定其单位建筑面积功能性贬值额为：为： 1 6001 500=100（元/建筑平方米） 39392.2.超额运营成本超额运营成本P28P28 在产出量相等的情况下，被评估资产的运营成本要高

20、于同类技术先进的资产。 超额运营成本超额运营成本= = 年超额运营成本年超额运营成本（1-1-所得税率）所得税率）年金现值系数年金现值系数4040 超额运营成本主要体现在: 材料消耗材料消耗 能源消耗能源消耗 工时消耗工时消耗 废品率废品率 等级下降等级下降4141超额运营成本计算步骤:P28 1、估算待评估资产的年超额运营成本； 2、测算待评估资产的年净超额运营成本； 3、将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值。4242 例P28：某待评估的生产控制装置正常某待评估的生产控制装置正常运行需要运行需要6 6名技术操作员，而目前的新名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要式同

21、类控制装置仅需要4 4名操作员。假名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为资福利费为12 00012 000元，待评估资产还元，待评估资产还可以使用可以使用3 3年，所得税税率为年，所得税税率为25%25%，适，适用折现率为用折现率为10%10%。 根据上述调查资料，计算待评估资产根据上述调查资料，计算待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值相对于同类新装置的功能性贬值? ?：4343 估算待评估资产的年超额运营成本：（6-4）12 000=24 000（元） 测算待评估资产的年净超额运

22、营成本：24 000（1-25%）=18000（元） 将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值： 18000（P/A，10%，3）=180002.4869 =44764.2（元）4444 【练习练习】 ：某被评估资产与目前普遍使用某被评估资产与目前普遍使用的技术先进的资产相比，在完成同样生产的技术先进的资产相比，在完成同样生产任务的情况下，每年能耗超支任务的情况下，每年能耗超支3000030000元，工元，工耗超支耗超支1000010000元。经评估人员鉴定，该资产元。经评估人员鉴定，该资产尚可使用尚可使用3 3年，同行业的资产平均收益率为年，同行业的资产平均收益率为10%10%

23、，企业所得税率为，企业所得税率为25%25%，则：，则： 资产的功能性贬值为？资产的功能性贬值为？功能性贬值为功能性贬值为=（30000+10000）（1-25%）（P/A，10%，3） = 268002.4869 = 74607（元）（元） 4545 （四）经济性损耗及其计量（四）经济性损耗及其计量P28 P28 经济性损耗又叫经济性贬值，是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非资产本身的问题。 当资产使用正常时，不考虑经济性贬值当资产使用正常时，不考虑经济性贬值。 外部因素对资产价值的影响均可归为两类：外部因素对资产价值的影响均可归为两类： 1.造成营运成本上升；2.导致闲置。 46

24、46经济性损耗一般表现为两种形式：经济性损耗一般表现为两种形式： 1.资产利用率的下降，如设备利用率下降，房屋出租率下降； 2.资产年收益额的损失。 47 例题：以下贬值属于经济性贬值的是（）例题：以下贬值属于经济性贬值的是（）。 A.由于使用及自然力作用导致资产的物理性能损耗造成的贬值 B.由于技术进步引起资产的功能落后造成的贬值 C.由于外部条件引起的资产闲置，收益下降所造成的贬值 D.由于新材料，新工艺的采用，使得资产建造成本低于原建造成本所引起的贬值 48 【正确答案】：C【答案解析】：选项A属于实体性贬值，选项B、D属于功能性贬值。 49 （五）、成新率的估算（五）、成新率的估算P2

25、9 1、观察法 2、经济使用年限法 即根据资产的剩余经济使用年限与其总经济使用年限的比率来确定成新率。 成新率成新率=剩余经济使用年限剩余经济使用年限/（实际（实际已使用年限已使用年限+剩余经济使用年限）剩余经济使用年限）503、修复费用法 先通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态下所需要的修复费用占资产重置成本的比率来确定贬值率，再据此求出成新率。 成新率成新率=1-=1-贬值率贬值率=1-=1-（修复费用（修复费用/ /重置重置成本）成本）51 例P29：某数控设备的重置成本为某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为命约为20年，该

26、设备数控系统损坏，年，该设备数控系统损坏，估计修复费用为估计修复费用为17万元，其他部分工万元，其他部分工作正常，现估计其成新率？作正常，现估计其成新率？52计算过程如下： （1 1）可修复性损耗引起的贬值额：）可修复性损耗引起的贬值额：1717万元；万元； （2 2）不可修复部分的重置成本为：）不可修复部分的重置成本为：150-17=133150-17=133万元万元 （3 3）不可修复部分的贬值率：）不可修复部分的贬值率：2/20=10%2/20=10% （4 4）不可修复部分的贬值额：）不可修复部分的贬值额：133133* *10%=13.310%=13.3万元万元 （5 5）成新率：）

27、成新率：1-1-（17+13.317+13.3）/150=79.8%/150=79.8%5353对成本法适用范围的评价 优点优点: 成本法是在某项资产既不能采用市场法又不能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法。 不足之处不足之处: 不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。 5454第三节第三节 市场法市场法一、市场法的基本原理一、市场法的基本原理 1 1 市场法的评估思路市场法的评估思路 P30P30 市场法又称现行市价法、市场比较法，是指利用市场法又称现行市价法、市场比较法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测

28、资产价值的各种评估技术方法的较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。总称。“货比三家货比三家”被估资产评估值 nin1各项项调整系数参照物成交价(55552 2 理论基础理论基础 均衡价值论：认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价格所决定的。 基于替代原则基于替代原则56563 3 评估思路评估思路 寻找可比案例 调整差异 调整案例价格 综合确定评估值57574 4 市场法运用的前提条件市场法运用的前提条件P30P30 1 1）有充分发育活跃的公开市场；）有充分发育活跃的公开市场； 2)2)能够找到与被评估资产相同或相类能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物

29、。似的参照物。适用于适用于单项资产单项资产，如对机器设备、运输设备、原材料。不适用于不适用于有限市场有限市场或或专用市场专用市场。由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途径进行评估。5858二、市场法的基本程序及有关指标二、市场法的基本程序及有关指标 1 寻找参照物寻找参照物（1 1）参照物的价格必须是实际）参照物的价格必须是实际成交价成交价（2 2）要三个以上比较案例（国）要三个以上比较案例（国外五个）外五个）5959 （3 3）参照物可比性强（）参照物可比性强（房地产要同一房地产要同一区域，机器设备要功能相似，企业要区域，机器设备要功能相似，企业要生产规模，

30、收益水平等相似生产规模，收益水平等相似） （4 4）参照物的成交价应是正常交易的）参照物的成交价应是正常交易的结果，不能是关联交易或特别交易结果，不能是关联交易或特别交易 （5 5）参照物的成交时间尽可能要接近）参照物的成交时间尽可能要接近评估基准日评估基准日60602 2调整差异调整差异 (1)(1)时间因素时间因素p31p31 时点差异， 调整为同一时点同一时点的价格。用定基或环比物价指数法。价格上升调整系数大于1，反之小于1。6161案例：案例：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为某待估资产为两室一厅居住用房，面积为5858平平方米，建筑时间为方米，建筑时间为19891989年，位置在某

31、市闹市区，年，位置在某市闹市区，评估基准日为评估基准日为20032003年年5 5月月1 1日。日。在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于20012001年年1212月曾发生过房屋月曾发生过房屋交易活动，交易价格为交易活动，交易价格为580000580000元。经调查和分元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。基本相同。 经调查，经调查，2003年居住用房价格与年居住用房价格与2001年相比年相比上升了上升了9.3%，则：，则：资产评估值资产评估值=

32、580000(1+9.3)=633940(元元)6262 (2)地域因素地域因素p31 地区差异，地区差异， 调整为同一地区的调整为同一地区的价格。价格。( (特别对不动产评估特别对不动产评估) )如果参照物区域条件要好，则如果参照物区域条件要好，则其价格应向下调，调整系数小于其价格应向下调，调整系数小于1 1，反之大于反之大于1 1。6363(3)(3)功能因素功能因素p31p31 在社会需要的前提下，功能越高在社会需要的前提下，功能越高价格越高价格越高。 功能差异， 调整为同一功能的价格6464 例:被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照物资产的市场价值为10万元，求评估值。资产评估价值=109