深圳房地产市场度总结(非常大气)

1、深圳2013房地产市场总结世联地产2014年1月2深圳土地市场运营情况深圳二级市场运营情况深圳三级市场运营情况0101020203033Part 深圳土地市场运营情况01014土地供应深圳2013年各区土地供应情况一览表（万）深圳2009-2013年土地挂牌面积供应走势（万）受困土地紧缺，招拍挂土地供应量逐年下滑，全市主要以工业、商业办公用地为主，居住用地供应极少 从2010年起，深圳土地供应开始逐步下滑；2013年依旧延续下滑态势。 2013年全年各地区招拍挂土地供应面积为161.49万平米，实际供应143.58万平米。 居住用地供应极少，全年纯居住用地仅两块（共3.99万 ）。招拍挂招拍挂

2、行政区行政区二类商业二类商业用地用地工业用地工业用地居住用地居住用地居住用地居住用地+ +商业用地商业用地其他其他商业服务商业服务业设施及业设施及商业办公商业办公用地用地商业性办商业性办公用地公用地总计总计宝安宝安1.464.345.85.8福田福田22 2光明新区光明新区39.731.6541.3841.38龙华新区龙华新区5.255.255.25南山南山9.430.690.4544.9455.5155.51龙岗龙岗11.030.3311.3611.36坪山新区坪山新区1.58.423.33.2916.5116.51前海前海23.6823.6823.68总计总计1.51.570.0770.0

3、73.993.995.255.254.074.0746.5946.5930.0230.02161.49161.49330.46476.03256.45203.73161.490100200300400500200920102011201220135土地供应深圳2013年城市更新供应土地情况一览表（万）深圳2009-2013年城市更新供应土地走势（万）深圳城市更新项目较多，由于很多项目2010年集中公示，2013年公示项目较少。从2010年起，由于城市更新目标基本确定，申报城市更新项目数量将会越来越少。2013年各地区城市更新土地供应面积为163.37万平米，下滑趋势明显。包含居住、商业及办公等

4、的综合用地供应量最多；而纯居住用地的供应量位列第二。城市更新城市更新办公办公工业工业工业工业+ +保障保障房房居住居住商业商业商业商业+ +居住居住 商业办公商业办公总计总计宝安宝安1.8516.012.643.462.5626.5326.53大鹏大鹏1.8413.114.9514.95福田福田0.7115.374.0820.1620.16光明光明7.37.37.3龙岗龙岗4.9619.643.0134.2261.8361.83罗湖罗湖0.935.176.16.1南山南山1.824.654.210.6710.67坪山坪山15.8315.8315.83总计总计8.438.431.851.8519

5、.6419.6424.1924.194.494.4993.9393.9310.8410.84163.37163.37862.861126.18486.97496.7163.370200400600800100012002009之前20102011201220136土地成交深圳2013年招拍挂土地成交情况一览表（万）深圳2009-2013年招拍挂土地成交走势（万&亿元）深圳土地成交情况良好，极少有土地流拍，2013年由于前海土地拍出，土地出让金额暴涨。深圳土地成交良好，极少有土地流拍。2013年由于前海拍出土地，深圳成体土地出让金额暴涨。从土地类型来讲，成交土地中工业用地和商业服务设施及商业办公

6、用地为主，包含居住用地的土地成交量共13.27万平米，占比仅为8.11%。行政区行政区高等院校高等院校+ +工业用工业用地地工业用地工业用地其他其他居住用地居住用地居住用地居住用地+ +商业用商业用地地商业服务商业服务业设施及业设施及商业办公商业办公用地用地商业性办商业性办公用地公用地总计总计宝安宝安1.461.461.46福田福田0.1822.182.18光明新区光明新区34.254.721.6540.6240.62龙华新区龙华新区6.685.2511.9311.93南山南山1.1880.4542.220.3452.1952.19坪山新区坪山新区28.693.293.31.536.7836.

7、78前海前海18.5418.5418.54总计总计1.181.1879.0879.0810.5410.548.028.025.255.2545.3745.3720.8820.88163.7163.7278.77525.29251.74160.76163.70122.47153.69249.1379.34472.91050100150200250300350400450500010020030040050060020092010201120122013成交面积成交金额成交整体成交整体本报告是严格保密的。深圳住宅用地竞争激烈，土地溢价率较高。前海终于有土地出让，价格较高。土地成交深圳居住用地竞争激

8、烈，今年已拍出三块含居住用途土地都实现高溢价率。尤其是13年最后一宗居住用地，溢价率高达211%.前海终于有土地供应，五宗土地价格惊人，单块土地最高拍出109亿。中海地产竞得龙华居住+商业用地，光明和坪山的两块纯居住用地分别由普宁盛迪嘉置业和江西政力竞得。地块编地块编号号行政区行政区用途用途占地面占地面积（万积（万） 建筑面建筑面积（万积（万） 成交日期成交日期金额金额（亿元）（亿元）楼面地楼面地价（元价（元/ /） 竞得者竞得者溢价率溢价率A614-0479光明新区 居住用地4.7218.871月15日14.17472普宁市盛迪嘉置业投资有限公司76.00%A816-0050龙华新区居住+商

9、业用地 5.2526.2310月16日38.214563中海地产91.00%G11337-0095坪山新区 居住用地3.303513.21412月23日9.87416.38江西政力房地产开发有限公司211.11%T201-0077前海商业性办公用地4.9232.047月26日51.916195卓越置业集团有限公司48.00%T201-0075前海商业性办公用地5.7545.027月26日71.815948卓越置业集团有限公司53.00%T201-0078前海商业性办公用地6.1850.038月16日10921787华润置地有限公司62.00%T102-0244前海商业性办公用地1.27 15.

10、00 11月27日24.3316220前海世茂投资（深圳）有限公司0.41%T102-0245前海商业性办公用地0.42 6.40 11月27日16.325468.75深圳市香江供应链管理有限公司63.33%热点地块热点地块本报告是严格保密的。总 结土地市场2013年土地市场供应持续下滑。住宅用地因为量少而遭到疯抢，前海土地拍出导致土地出让金暴涨。城市更新项目前几年集中公示， 2013年公示项目较少。由于深圳土地极缺，2014年预计新增土地将进一步减少，与此同时，城市更新占土地供应总量的比例将增大。9Part 深圳二级市场运营情况0202本报告是严格保密的。近几年深圳房地产市场投资额稳步增长，

11、2013年有下滑的趋势。开发投资深圳市2006-2013年10月年房地产投资额走势图（亿元）备注：数据来源于深圳统计局 从2006年起，深圳固定资产投资逐年稳步上升，其中房地产投资额也随着上升； 但2013年固定资产投资额有下降趋势，预计全年的投资额将低于2012年。 1273.671273.67134513451467.61467.61709.151709.151944.71944.72140.22140.22314.432314.431956.561956.56462462461.04461.04440.49440.49437.46437.46458.47458.47548.4548.47

12、36.84736.840500100015002000250020062007200820092010201120122013固定资产投资额房地产开发投资额本报告是严格保密的。近年深圳商品房年供应量稳步上升，2013年商品房批售面积同比上涨17.73。整体供应深圳近三年商品房供销情况表（万）深圳2013年商品住宅和商品房批准供应量月度走势图（万）2013年深圳商品房批准供应量较大，年供应达769万平米，同比上涨17.73。2013年商品住宅批准供应量为612.53万平米，同比增长14.94。从月度走势图中看到，各月商品住宅和商品房批准供应量波动较大。年份年份 供应供应成交成交住宅面积住宅面积商

13、品房总面积商品房总面积住宅面积住宅面积商品房总面积商品房总面积2011年年 359.17271.69304.032012年年 532.93653.4366.74408.852013年年 612.53769.23438.34528.3213年同比年同比14.94%14.94%17.73%17.73%19.52%19.52%29.22%29.22%0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品住宅批售面积商品房批售面积本报告是严格保密的。2013年商品房预售：宝安龙岗两区依旧是占据绝大部分，两区占比82%。区域供应深圳2013年商品住宅和商品房预售量区域分

14、布列表深圳2013年商品住宅预售量区域占比图 2013年，宝安龙岗两区延续最近几年来的供应高峰，两区累计供应超过500万平米，占全市比82%。 原关内四区供应较少，而且非住宅类物业供应占比明显比关外区域高。片区片区商品住宅商品住宅商品房商品房住宅占比住宅占比宝安225.79 245.67 92%福田31.16 78.68 40%龙岗275.37 317.44 87%罗湖12.84 18.92 68%南山59.98 91.40 66%盐田7.40 17.12 43%全市全市612.53 769.24 80%宝宝安安, , 225.79 , 37%225.79 , 37%福福田田, , 31.16

15、 , 5%31.16 , 5%罗罗湖湖, , 12.84 , 2%12.84 , 2%龙龙岗岗, , 275.37 , 45%275.37 , 45%南南山山, , 59.98 , 10% 59.98 , 10%盐盐田田, , 7.40 , 1%7.40 , 1%本报告是严格保密的。近年深圳成交量呈逐年上涨趋势，2013年成交量同比上涨较多。住宅成交价站稳2万大关。整体成交深圳近三年商品房成交月度走势图（万&元/）近三年商品房整体市场逐步从11年的冷淡态势中有所恢复，市场成交逐步上涨，整体上呈现阶梯式增长。商品住宅市场量价齐升，新房住宅价格已经站稳2万元大关，全年成交均价达21626元/平，同

16、比上涨13.49。深圳近三年商品住宅成交月度走势图（万&元/）0500010000150002000025000300000.00 15.00 30.00 45.00 60.00 75.00 2011年1月2011年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年1月2012年3月2012年5月2012年7月2012年9月2012年11月2013年1月2013年3月2013年5月2013年7月2013年9月2013年11月成交量价格05000100001500020000250000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.002011年1月2011

17、年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年1月2012年3月2012年5月2012年7月2012年9月2012年11月2013年1月2013年3月2013年5月2013年7月2013年9月2013年11月成交量价格本报告是严格保密的。整体成交商品房成交528.32万平米，同比增长29%。商品住宅成交438.34万平米，同比增长20%。深圳近三年商品房成交走势图（万）2013年深圳商品房成交量达528.32万平米，同比增长29；从外内外成交占比情况来看，13年关外占比微量减少，主要由于关内商业、办公楼占比较大。2013年深圳商品住宅成交量为438.34万平米，同比

18、增长20。关外商品住宅成交量占比逐年扩大，主要由于关内已经基本无住宅新地块。20112011年年20122012年年20132013年年关内关内关外关外关内关内关外关外关内关内关外关外全年全年住宅20%80%15%85%13%87%商品房24%76%20%80%27%73%深圳近三年商品房区域成交占比表271.69271.69366.74366.74438.34438.34304.03304.03408.84408.84528.32528.320150300450600201120122013商品住宅商品房本报告是严格保密的。区域成交龙岗宝安两区成交占比极高，占全市80%，福田办公型物业成交较

19、多。深圳2013年商品房成交量区域分布（万） 2013年，各个区域成交量依旧两级分化，原关外区域市场成交占比高达80%. 各区成交价格都在高位，福田领跑全市，龙岗最低，但也接近2万/平。商业商业住宅住宅其他其他办公办公住宅均价住宅均价宝安11.21 182.40 00.00 20958 福田12.05 21.50 2.5412.80 41601 龙岗18.23 198.24 4.784.75 17156 罗湖0.76 8.29 0.440.51 36533 南山4.74 24.69 6.992.58 40341 盐田6.05 3.22 01.56 19502 全市全市53.03 53.03 4

20、38.34 438.34 14.7514.7522.222.221626 21626 宝安宝安, , 193.61 , 37%193.61 , 37%福田福田, 48.89, , 48.89, 9%9%龙岗龙岗, 226.01, , 226.01, 43%43%罗湖罗湖, , 10.00 , 2%10.00 , 2%南山南山, , 38.99 , 7%38.99 , 7%盐田盐田, , 10.83 , 2%10.83 , 2%本报告是严格保密的。成交产品龙岗90平米以下成交占比高达70%，罗湖90平米以下成交占比最低，仅33。深圳2013年商品住宅面积段结构分布（万）各区中，龙岗90以下占比高

21、，表明首置客户较多。罗湖90以下占比最低，体现出改善型客户较多。宝安宝安福田福田龙岗龙岗罗湖罗湖南山南山盐田盐田90平方米以下121.64 13.69 152.74 2.70 14.46 3.06 90144平方米36.39 2.17 30.06 2.09 0.78 0.16 144平方米以上24.38 5.63 15.44 3.51 9.45 0.00 小计小计182.40 182.40 21.50 21.50 198.24 198.24 8.29 8.29 24.69 24.69 3.22 3.22 9090以以下占比下占比67%64%77%33%59%95%9090以下以下284.73

22、284.73 70%70%901449014467.76 67.76 17%17%144144以上以上55.17 55.17 13%13%系列系列1 1本报告是严格保密的。成交产品两房、三房产品销售面积占全市的64%，是市场上最畅销产品。2013年商品住宅户型结构区域分布表（万）二三房是深圳销售主力，占全市住宅销售量的64%。宝安宝安福田福田龙岗龙岗罗湖罗湖南山南山盐田盐田一房住宅39.69 3.86 32.32 0.30 1.66 1.12 二房住宅67.56 9.74 70.70 3.04 11.10 1.42 三房住宅42.20 2.63 65.13 4.08 3.92 0.68 四房住

23、宅15.28 2.81 15.81 0.02 1.88 0.00 四房以上1.69 2.29 3.19 0.02 1.06 0.00 单身宿舍0.00 0.00 0.01 0.00 0.81 0.00 单身公寓0.00 0.00 0.00 0.45 0.00 0.00 复式5.02 0.17 6.47 0.08 0.00 0.00 复式住宅6.81 0.00 4.55 0.30 4.26 0.00 其他4.14 0.00 0.07 0.00 0.00 0.00 小计小计182.40 182.40 21.50 21.50 198.24 198.24 8.29 8.29 24.69 24.69 3

24、.22 3.22 二三房占比二三房占比60%58%69%86%61%65%一房住宅一房住宅, , 78.94 , 18%78.94 , 18%二房住宅二房住宅, , 163.56 , 37%163.56 , 37%三房住宅三房住宅, , 118.65 , 27%118.65 , 27%四房住宅四房住宅, , 35.80 , 8%35.80 , 8%四房以上四房以上, , 8.25 , 2%8.25 , 2%单身宿舍单身宿舍, , 0.82 , 0%0.82 , 0%单身公寓单身公寓, , 0.45 , 0%0.45 , 0%复式复式, , 11.74 , 3%11.74 , 3%复式住宅复式住

25、宅, , 15.92 , 4%15.92 , 4%其他其他, 4.22 , , 4.22 , 1%1%系列系列1 1本报告是严格保密的。2013年楼盘成交龙虎榜之全市成交量TOP10，佳兆业城市广场单盘销售金额约42亿排名榜首。销额排名本报告是严格保密的。2013年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10销额排名 2013年深圳市商业共成交530243.8平方米/6408套，其中成交量最大的前十名楼盘成交272718.7平方米/2607套，占全市总量的51.4%。本报告是严格保密的。2013年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10销额排名 2013年深圳市写字楼成交231556.4平方米/1329套，其中成交

26、量最大的前十名楼盘成交219813.2平方米/1176套，占全市总量的94.9%。本报告是严格保密的。总 结二级市场2013年商品房供应量和成交量均超过2012年全年。新房住宅原关内成交占比下滑至13%，全市成交均价站稳两万。龙虎榜成交量最大的前10名占全市总成交量约27%。22Part 深圳三级市场运营情况0303232011下半年开始市场走弱。3月份受“国五条传闻，市场单月抢过户，成交量独高。整体成交深圳近三年商品房成交月度走势图（万） 2011年7月二手住宅按评估价征税； 2012年10月，二手商业办公物业按评估价征税； 2013年3月，受到“国五条”传闻影响，市场抢过户。深圳近三年商品

27、住宅成交月度走势图（万&元/）03060901201501802011年1月2011年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年1月2012年3月2012年5月2012年7月2012年9月2012年11月2013年1月2013年3月2013年5月2013年7月2013年9月2013年11月0204060801001201401602011年1月2011年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年1月2012年3月2012年5月2012年7月2012年9月2012年11月2013年1月2013年3月2013年5月2013年7月2013年9月