银滩房地产开发有限公司偷逃企业所得税案例分析

1、房地产业偷逃企业所得税案例分析银滩房地产开发有限公司银滩房地产开发有限公司小组成员01020304企业所得税概念案情介绍案件分析违法事实及定性处理目 录 / contents01企业所得税的概念Part One一、企业所得税概念企业所得税的含义：是指对取得应税所得、实行独立经济核算的境内企业或者组织，就其生产、经营的纯收益、所得额和其他所得额征收的一种税。（一）企业所得税的征税对象是纳税人每一纳税年度内来源于中国境内、境外的生产、经营所得和其他所得。（二）企业所得税的纳税人企业所得税的纳税义务人应同时具备以下三个条件：1在银行开设结算账户；2独立建立账簿，编制财务会计报表；3独立计算盈亏。所得

2、税的计算式应纳所得税额=应纳税所得额税率-减免税额-抵免税额（三）企业所得税的计税依据是应纳税所得额。应纳税所得额年收入总额-准予扣除的项目税法允许下列项目按照规定的范围和标准扣除（6）保险基金（13）汇兑损益（7）保险费用（1）利息支出（8）租赁费（2）计税工资（9）准备金（3）职工工会经费、职工福利费、教育费（10）购买国债的利息收入（4）捐赠（11）转让各类固定资产发生的费用（5）业务招待费（12）当期发生的固定资产和流动资产盘亏、毁损净损失（14）纳税人按规定支付给总机构的与本企业生产、经营有关的管理费准予扣除的项目（1）成本（2）费用（经营、管理和财务费用）（3）税金（4）损失不得扣

3、除的项目（1）资本性支出（8）贷款担保（4）各项税收的滞纳金、罚金和罚款（5）自然灾害或者意外事故，损失有赔偿的部分（6）超过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠，以及非公益、救济性捐赠（2）无形资产转让、开发支出（7）各种赞助支出（3）违法经营的罚款和被没收财物的损失（9）与取得收入无关的其他各项支出（四）税率种类种类税率税率适用范围适用范围基本税率基本税率25%居民企业在中国境内设有机构、场所且所得与机构、场所有关联的非居民企业优惠税率优惠税率20%符合条件的小型微利企业15%国家重点扶持的高新技术企业预提所得预提所得税税率税税率20%（减按10%征收）在中国境内未设立机构、场所的非居民企业

4、在中国境内虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的非居民企业开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。计税毛利=营业收入计税成本；计税毛利率=计税毛利/预售收入地区地区税率税率开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于15%开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于10%开发项目位于其他地区的不得低于5%属于经济适用房、

5、限价房和危改房的不得低于3%预计计税毛利率征收方式征收方式按年计征分月或者分季预缴，年终汇算清缴，多退少补纳税年度纳税年度公历年制（1月1日至12月31日）实际经营期不足12个月，以其实际经营期为一个纳税年度企业清算时，清算期为一个纳税年度纳税期限纳税期限正常情况下企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。企业在年度中间终止经营活动应当自实际经营终止之日起六十日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。（五）纳税期限 知识补充：税务稽查认定企业有偷税、漏税嫌疑是根据企业申报纳税的预警系统来完成的，一般都是由计算机采用以下数据来进行评

6、估。（1）税负。（2）用票数量。（3）毛利率（4）期间费用比率（5）实收资本总额（6）税负的波动程度（7）企业性质和国家政策02案情介绍Part two（一）公司简介银滩房地产开发有限公司，成立于2003年10月。工商登记类型：内资有限责任公司。该公司2003年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖土地85.8亩，共开发了两个项目：城市海景一期、城市海景二期，规划建筑面积20万平方米。其中城市海景一期建筑面积10万平方米，于2006年竣工；城市海景二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。（二）基本案情该企业2004年实现预售收入9863.90万元，2005年实现预售收入10821.23万元，

7、2006年实现一期现房销售收入12000万元，二期预售收入3000万元。该地区对预售收入适用15%预计计税毛利率，土地增值税按照收入1%比例预征。截至2006年底，城市海景一期所有房屋均已售出。企业成立三年来，共取得销售收入和预售收入35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税金及附加2337.38万元。稽查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业成本明显偏高，毛利率明显偏低，销售收入同售楼部了解情况不一致。（三）提出疑点疑点一：根据企

8、业取得的预售收入及销售收入和所缴纳的企业所得税，可以得出其所得税贡献率即所得税负税（47.57/32685.13*100%）为0.13%，远远低于一般房地产的预警负税率为4%。除此之外，根据该公司给出的毛利率仅为7%，远低于该地区房地产行业的30%，因为毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入*100%,不难发现银滩公司可能存在虚增成本或者少计收入等问题。疑点二：国税总局有关税收政策规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。但银滩房地产2006年以前所有楼盘均未完工，但是该企业04-05年利息支出在财

9、务费用中列支1164.68万元，如此大数额的利息支出，可能为企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。疑点三：根据国家税务总局有关税收政策规定，预售阶段不允许扣除业务招待费。但是银滩公司在2004、2005年列支的业务招待费255万元做了允许税前扣除的会计处理。由此可见该企业可能存在少缴税的嫌疑。被迫交出账簿声称会计资料烧毁下达检查通知书和调账通知书7.237.197.18稽查实施流程图2007年7月18日，稽查局向银滩公司下达了检查通知书及调账通知书，该企业签收检查文书后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于5月财务室失火中烧毁，无法提供。稽查人员对财务人员就此事作了询问笔录。稽查人员分析认为：该企

10、业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失，这种可能性不大。在税务部门强大的压力下，2007年7月23日，该企业被迫交出了账簿。03案件分析Part three该企业负税以及毛利率明显偏低，是否存在少计收入的可能？问题一问题二该企业的毛利率偏低，是否存在虚增成本、虚开发票的可能？该企业是否多列了期间费用？问题三对以上数据进行分析，提出问题（一）收入分析1、隐藏预收款项通过查阅收入及预收账款有关账簿，并对企业提供的销售合同进行了累加，未发现问题。后来发现该企业采取支付手续费委托销售的方式，发现其在2004年12月31日和2005年12月31日的凭证中共支付销售佣金680.56万元，而且

11、凭证后附的委托代销合同中规定代销手续费为3%，以此可推算出该企业当年应有22685.13万元预售收入，但该企业只申报了20685.13万元预售收入，差额居然有2000万元之多。2、隐瞒首付款项经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计570万元。而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，伪造收据采取的变通措施，实际并未收款。尽管从银行取得首付款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，检查人员先后联系了户购房户，并作了询问笔录，证实购房户早在2004年就已经将首付款项交付给银滩公司。从而对该项少记收入问题取得了确凿证据。（二）成本分析1、假发票经测算，单位

12、建筑安装成本达到2009元。根据市稽查局对房地产行业检查的经验值，18层以上层高的高层楼建筑，该市单位建安成本一般在1600元/平方米左右，银滩公司的单位建安成本明显高于正常值。该企业对主要材料采取甲方供材的方式，自行采购。甲方供材2365.88万元，建安成本费7731.30万元，均存在真票假票混杂，虚增成本的可能性。在检查建安费用发票时，检查人员发现有几张某地税局开出的建筑安装业代开发票存在疑点：一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不在一个号段上；二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存在微小差别；三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小差别，有的票面看似人为调整过打印格式

13、。经地税局确认，共有19份建筑安装发票属假票。其中12份建安发票属于城市海景一期，涉及金额1450.05万元。检查组对该企业大额支出的成本费用项目涉及的发票进行了全面检查，分别录入发票查询系统系统进行查询。经核查，银滩公司以虚假发票列入开发成本的有3020万元，其中应归属城市海景一期的材料成本1961.28万元。2、伪造拆迁协议企业开发成本中共列支拆迁补偿费2300万元，检查人员核查拆迁补偿协议时，发现有多份拆迁协议签字，笔迹似乎一致。经核查，查实该企业伪造拆迁协议25份。经过分摊计算，城市海景一期涉及虚列成本701.11万元。3、不配比结转成本，热力站成本全入一期检查人员对该企业的成本结算进

14、行了核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于2006年完工，其成本全部记入城市海景一期项目。其发生的1000万元应当按照配比原则分摊，该企业城市海景一期及二期建筑面积均为10万平方米，则针对其发生的1000万元成本，一期以及二期应该分别分摊开发成本500万元，但是该企业城市海景一期建筑多列开了开发成本500万元。违反了税法的规定。（三）期间费用分析（1）未完工开发产品多列利息支出2004年取得两年期的项目贷款9000万元，然后20042005年多列支了“财务费用利息支出”1164.68万元。但是，（国税发84号文）第五十三条规定，因开发房地产而借入的资金所发生的借款费用，在完工之前发生的应计入

15、房地产开发的成本，不能作为财务费用列支。（2）多列业务招待费根据案头分析阶段发现的疑点，检查人员对预售阶段列支业务招待费的问题进行调查取证，证实该企业在预售阶段列支广告费、业务招待费共计255万元，应调增应纳税所得额255万元。由于该企业在收入、成本、费用三个所得税要素中均存在问题，检查人员采取了重新计算应纳税所得额比对的方法，计算查补税款。通过稽查，银滩公司的收入、成本及应纳税所得额产生了较大变化。总收入由查前的35685.13万元上升到38655.13万元；成本则由查前的30397.17万元下降到查后的26367.07万元，稽查工作达到了预期目的。04违法事实及定性处理Part four（一）根据税收征收管理法第六十三条之规定，决定对该公司隐瞒收入、虚列成本，造成少缴企业所得税款1777.87万元的行为，定性为偷税，并处偷税数额50%的罚款计888.94万元。（二）对该公司在税前多扣除财务费用、业务招待费，造成少缴企业所得税款468.50万元的行为，按照税法规定追缴税款。以上共应补缴所得税款2246.36万元，罚款888.94万元，合计3135.30万元。根据税收征收管理法第三十二条规定，对少缴税款加征滞纳金。（三）根据发票管理办法第三十六条