房地产押品价值评估培训

1、房地产押品价值评估操作模板一、设计思路与主要特点操作模板的设计思路“三位一体的押品评估管理体系押品评估Title in here工具研发模板Title in here制度建设指引Title in here队伍建设培训房地产押品价值评估管理制度标准和技术标准中国农业银行房地产押品价值评估指引灵活实用的操作工具中国农业银行房地产押品评估操作模板逐步完善C3的押品管理功能三个层次的人才队伍客户经理：普及型、操作型根底评估人员：专业型，资格考试和岗位准入评估专家：专家型，国际认证操作模板的主要特点标准统一符合行业标准和?指引?的根本要求统一评估报告信息内容和报告格式两页A4纸操作标准控制输入内容的格式

2、和范围，减少操作随意性非输入项自动计算生成，保证公式应用正确固定评估报告的结构和内容，确保评估报告完整、合规应用简便单界面、引导式操作输入根本信息，自动生成评估报告实用灵活适用于大局部房地产押品类别和业务开展需要与现有业务流程和信息系统无缝连接可根据需要改进升级，向更高级别操作工具平滑过渡二、操作模板的适用范围模板适用的评估方法市场法收益法按出租收益测算房地产价值未采用经营收益估价思路本钱法基准地价系数修正法假设开发法模板适用的房地产类型居住用房商品房住宅普通商品房高档公寓经济适用房、房改房别墅、自建房商业办公用房商铺内铺、外铺商场超市、购物中心办公用房写字楼工业用房工业厂房仓储设施土地使用权

3、住宅用地商业用地办公用地工业用地综合用地商住在建工程模板不适用的房地产类型评估过程复杂、对评估技术水平要求较高情况较为特殊例如：大型的混合业态宾馆、酒店加油站三、根本结构与主要内容模板的根本结构1个EXCEL文件13个表格sheet目录模板11个sheet序列表目录目录页：查看操作模板的各单页内容导航页：引导用户根据房地产押品类型和评估方法选择适宜的操作模板全部保护，不可修改，点击链接自动跳转中国农业银行房地产押品抵押评估操作模板请根据房地产押品类型，选择使用相应的操作模板：评估对象类别评估模板建筑物商品房住宅市场法+收益法市场法+成本法收益法+成本法自建房/别墅商铺市场法+收益法市场法+成本

4、法收益法+成本法商场办公用房工业用房收益法+成本法土地工业用地市场法+基准地价法基准地价法+假设开发法市场法+假设开发法商业用地办公用地居住用地综合用地在建工程在建工程假设开发法+成本法示 例模板的根本结构单个模板针对一个或多个类型的房地产押品使用两种评估方法进行估价测算输入根本信息，生成评估报告局部保护，局部单元格可修改序列表EXCEL表格选项字典全部保护，不可修改单个模板的结构标题表头信息评估报告表测算过程市场法收益法一、评估对象的根本情况二、评估对象的概况信息三、使用两种方法对评估对象进行估 价测算四、未来风险及其他要说明的因素五、评估结论六、评估人员七、附件四、模板操作演示与应用要求模

5、板的根本操作EXCEL条件格式说明展现样式格式描述格式说明举例白色底、加粗黑色字项目名称，不可改举例白色底、普通黑色字根据上下文自动计算或填写的内容举例浅绿色底、蓝色字输入内容，可修改举例黄色底、不显示单元格内容根据上下文，隐藏部分举例灰色底、加粗黑色字评估报告标题举例红色字警告，计算结果超出规定要求模板的根本操作模板评估前的准备工作确定评估事项评估对象评估时点评估方法完成现场勘查收集评估所需信息资料模板评估选择模板确认评估报告标题 填写输入项 表头信息评估报告表“一至“七各局部评估报告 打印签字评估客体农业银行信贷业务中的评估对象拟抵押房地产、已抵押房地产按规定不能抵押的房地产，不作为评估对

6、象商用房地产商业用房商铺、商场；宾馆酒店；其他商业用房工业用房工业厂房（含工业配套宿舍）；仓储办公用房多层办公楼；高层办公楼；公寓式办公楼商用建设用地使用权商业用地、工业用地、办公用地、其他用地居住用房地产居住用房普通商品房、高档公寓、经济适用房（限价房）、别墅、其他居住用房居住用建设用地使用权居住用地房产类在建工程商用房产类在建工程、居住用房类在建工程评估目的、时点评估目的不同的评估目的将影响评估结果评估目的不同，评估对象的范围、评估时点、价值类型、评估依据、评估应考虑的因素、评估方法都有可能不同我行房地产押品价值评估目的：科学、公允、客观反映房地产抵押品价值、防范信贷风险贷前评估：为审批决

7、策提供参考，以获得足值的第二还款来源贷后重估：加强价值监控，有效防范信贷风险评估时点评估时点，也称评估基准日，是指评估结果对应的日期只在该评估日期，评估对象才有该评估价值。一般应为完成评估对象实地查看之日，但评估委托合同另有约定的除外。因特殊需要，评估时点可定为过去或未来的某个日期模板的应用要求报告标题表头信息评估单位：请填写评估人员所在行及部门名称报告编号：按照“评估单位CMS机构编码+年份+5位顺序号的规那么填写，顺序号由评估评估单位统一控制，不得重复评估日期：?指引?要求的评估基准日评估类型：选择“贷前评估或“贷后重估评估方法、单位：不需要评估人员填写或修改模板的应用要求评估报告表“一、

8、评估对象根本情况局部评估对象名称、地址等产权证载信息和评估对象根本信息产权证上明确记载的，按照产权证填写产权证未记载的根据现场勘查或调查情况填写。特别要注意正确填写评估对象的用途信息、权利起始时间和剩余使用年限信息。对于土地性质为划拨的，还要填写应补缴土地处上金信息 模板的应用要求评估报告表“二、评估对象概况描述局部主要描述评估对象的“实物状况、“权益状况、“区位状况、“市场背景等四局部情况根据现场勘查或调查情况填写“三、使用两种方法对评估对象进行估价测算局部根据选用模板的不同、评估方法的不同，填写不同的工程，由模板自动计算估价测算结果。评估价值由两种方法分别计算的评估价格加权平均后获得。两种

9、方法的估价权重分配，由评估人员在30%-70%之间的范围内确定。模板的应用要求评估报告表“四、未来风险及其他要说明的因素局部填写评估所涉及的未来风险因素，以及模板其他局部未涉及但需要说明的情况“五、评估结论局部根据估价测算结果，结合未来风险因素及有关情况，综合确定评估对象的评估价值，填写评估结论“六、评估人员局部填写评估人员、审核人员的名称、日期空白处供打印后签字“七、附件局部填写评估报告所需的必要附件如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用如果将该宗房地产出租或经营预计可以获得多少收益近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的评估方法思路一思路二思路三市场法收益法成本法基准地价系数修正法假

10、设开发法评估方法概述评估方法选用在评估一宗房地产的价值时，当理论上可以同时采用多种评估方法进行评估的，应同时采用多种评估方法进行评估，不得随意排除可以采用的评估方法。如果确因客观条件不能采用某种方法的，必须在评估报告中充分说明不采用的理由市场法：概述定义市场法又称市场比较法，是指将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法采用市场法求得的房地产价格，称为比准价格使用前提有一个活泼的公开市场公开市场上要有可比的交易实例市场法：概述适用范围同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产住宅：普通住宅、高档公寓

11、、别墅商业用房：写字楼、商铺标准厂房房地产开发用地不适用市场法评估的房地产数量很少的房地产：特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑很少发生交易的房地产：学校、医院、行政办公楼可比性很差的房地产：在建工程市场法：概述第一步：搜集交易实例实例来源房地产交易当事人、房地产经纪机构和经纪人、政府和有关部门的房地产价格资料、专业房地产信息提供机构、房地产估价机构逐步建立我行内部的交易实例库搜集内容交易实例房地产根本状况、交易双方、成交日期、成交价格、付款方式、交易情况市场法：概述第二步：选择可比实例数量要求3个以上质量要求与评估对象类似的房地产同一供求范围内，用途、规模、建筑结构、档次、权利性

12、质类似交易类型与评估目的相吻合成交价格为正常市场价格或可修正为正常价格成交日期与评估基准日接近，最长不超过1年操作：填写?比较因素情况表?市场法：概述第三步：价格修正公式(1)：Pf =PB A B CPB 可比实例成交价格：建立价格比较基准A 交易情况修正系数：对交易情况修正B 市场状况调整系数：对市场状况价格涨跌修正C 房地产状况调整系数：C = C区位 C实物 C权益 C区位 区位状况修正 C实物 实物状况修正 C权益 权益状况修正公式(2)：Pf = PB1 + PB2 + PB3 / 3Pf 评估对象的比准价格：三个实例比准价格的算术平均市场法：概述第三步：价格修正操作：填写?比较因

13、素条件指数表?并计算结果合理的修正范围单项因素修正不能超过20% -20% A 20% -20% B 20% -20% C 20%综合因素修正不能超过30%。 -30% A B C 30%因素修正超出范围的，应更换其他可比交易实例市场法估价测算比较因素1押品类型商品房住宅自建房/别墅商业办公土地使用权交易情况单价单价单价单价面积面积面积面积交易状况交易状况交易状况交易状况市场情况成交日期成交日期成交日期成交日期价格涨跌价格涨跌价格涨跌价格涨跌区位因素交通通达程度交通通达程度交通通达程度交通通达程度自然与人文环境自然与人文环境周围环境和景观区域土地利用方向外部配套设施外部配套设施配套设施公共配套

14、设施商业繁华程度商业繁华程度是否有电梯楼层位置位置临街道路状况市场法估价测算比较因素2押品类型商品房住宅自建房/别墅商业办公土地使用权实物因素建筑外观与公共装修建筑外观与公共装修外观与装修宗地形状及可利用度设施设备设施设备设施设备宗地内基础设施内部装修与成新度内部装修与成新度产业聚集度/商业繁华程度空间布局/层高/朝向空间布局/层高/朝向空间布局与层高建筑结构建筑结构临路状况物业管理与车位物业管理与车位权益因素规划限制与容积率规划限制与容积率规划限制与容积率规划限制与容积率剩余使用年限剩余使用年限剩余使用年限剩余使用年限其他因素其他因素其他因素其他因素其他因素市场法估价测算可比实例选择限制交易

15、情况必须是正常交易模板中将“交易状况这一比较因素都固定设置为“正常，不再考虑对非正常交易情况的修正对交易价格的比较因素修正幅度不能超过30%否那么该实例的比准价格将显示为红色比较因素条件说明表中将提示“因素修正幅度超过30%灵活调整工程“其他因素允许评估人员增加模板中未表达但实际评估过程中需要考虑的比较因素 必须对调整的情况和原因进行说明单个实例的“其他因素调整幅度不能超过20% “调整比例根据实际需要扩大或缩小某项比较因素的调整幅度允许评估人员在1%-3%的范围内调整市场法估价测算输入项说明价格涨跌交易实例在评估时点的正常交易价格比最近一次正常买卖交易的成交价格的涨跌幅度例如：交易实例A的最

16、近成交单价为3000元/每平方米，但是在此次评估时点如果再进行买卖交易价格将上涨到3300元/平方米，那么在“价格涨跌栏填写10%。区位因素、实物因素、权益因素定性判断选择“相同、“较好、“较差。“相同：是指交易实例的某项比较因素状况与评估对象相比，根本一致。“较好：是指交易实例的某项比较因素状况与评估对象相比，交易实例的情况更好。“较差：是指交易实例的某项比较因素状况与评估对象相比，交易实例的情况更差。房地产状况调整区位状况调整例在某宗房地产评估中，选取的可比实例A、B、C的区域分析如下表所示，请计算可比实例A、B的区位状况调整系数可比实例A可比实例B可比实例C区位状况交通通达程度（100分

17、）（相同）100（稍差）98（相同）100自然人文环境（100分）（较好）102（相同）100（较差）97外部配套设施（100分）（相同）100（较好）102（相同）100商业繁华程度（100分）（较差）97（相同）100（较好）102是否有电梯（100分）（较好）102（相同）100（较好）102楼层位置（100分）（相同）100（稍差）98（相同）100市场法的计算应用解可比实例A、B的区位状况调整系数分别为市场法的计算应用房地产状况调整实物状况因素修正例 在某宗房地产评估中，选取的可比实例A、B、C的实物状况分析如下表所示，请计算可比实例A、C的实物状况因素修正系数可比实例A可比实例B可

18、比实例C实物状况建筑外观与公共装修（100分）（相同）100（稍差）98（相同）100设施设备（100分）（较好）102（相同）100（较差）97内部装修与成新度（100分）（相同）100（稍差）98（较好）102空间布局/层高/朝向（100分）（相同）100（较好）102（相同）100建筑结构（100分）（较差）97（相同）100（较好）102物业管理与车位（100分）（较好）102（相同）100（较好）102市场法的计算应用房地产状况调整实物状况因素修正可比实例A、C的实物状况因素修正系数分别为市场法的计算应用房地产状况调整权益状况调整将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象

19、房地产权益状况下的价格。权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件如容积率等影响房地产价格的因素收益法：概述定义收益法是指预计评估对象未来正常净收益，选用适当的报酬率或资本化率将其转换为价值，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格选用条件被评估房地产的未来预期收益可预测并可用货币衡量房地产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量被评估房地产预期获利期限寿命可以预测适用范围对于可独立经营获利或具有潜在收益的房地产收益法：概述原型公式V房地产在评估时点的价格，即现值A房地产未来净运营收益，简称净收益A1An分别为评估时点未来各

20、期的期末净收益Y房地产的报酬率，即折现率。Y1Yn分别为评估时点未来各期的报酬率n房地产的收益期限，通常为收益年限收益法：概述根本公式报酬率不变Y公式1净收益不变A公式2净收益按比例递增g公式3净收益按数额递增b收益法：概述公式4：收益可分段计算净收益在前假设干年前有变化净收益分段递增前几期收益递增后转售t收益递增年限Vn第n年末的转售净收益或市场价值收益法估价测算技术路线使用评估对象全部出租的租金收益来测算评估价值未考虑使用评估对象全部或局部自营收益来测算评估价值居住用房使用固定月租金或按固定比例增长的月租金计算评估对象出租收益。商业办公用房使用日租金，并提供两种测算模型，同时考虑商业用房在

21、租约到期后不再持有、予以专卖的情况收益法：概述收益模型“固定增长模型：按固定日租金或按固定比例增长的日租金计算评估对象出租收益“分段确定模型：分段计算评估对象的租金收益，每段租金收益根据固定日租金和收益期限等要素进行计算。适用于带分段确定租金水平的租约的情况考虑是否持有到期、到期后是否转售 模型持有至到期提前转售固定增长模型一模型三分段确定模型二模型四收益法：测算方法基于出租的净收益Ai总体测算框架其他收入主要包括租赁保证金和押金的利息收入、房地产经营业态带来的除租赁收入外的其他收入。没有其他收入取值为0有效毛收入管理费+其他收入+维修保养费+保险费+税费+其他费用年总收入-年总费用=净收益有

22、效毛收入=单位租金建筑面积365天1空置率拖欠的租金以及其他收入损失收益法：测算方法基于出租的净收益年总收入-管理费-维修保养费-保险费-税费-其他费用净收益为保证房地产正常使用每年需要支付的修缮费。根据房地产实际情况，可按照房屋重置价格的2%计算，也可按照年租金收入的1-3%计算工作人员的工资、福利费、办公费用等，一般根据房地产出租年总收入的一定比例计算房屋重置本钱或年租金收入的一定比例计算，保险费率一般为1.5-2按照国家和地方政府有关规定执行，主要包括房产税、营业税、城建税、教育附加。对于经营性用房，四项税费约占年总收入的17.5%根据具体情况确定，主要包括供暖费、水电费、 费等，但是要

23、注意租金收入是否包括该项费用，并根据实际情况决定是否计算或扣除收益法：测算方法报酬率Y根据实际情况，从市场提取法、风险累加法、投资收益率排序插入法中，选取适宜的方法进行计算不得低于5%市场提取法搜集市场上三宗类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出每个可比交易实例的报酬率Yi。再将三个可比交易实例的报酬率算术平均或加权平均后，得出评估对象的报酬率Yi的计算公式收益法：测算方法房地产的报酬率Y风险累加法Y=平安利率风险调整值。平安利率选用同期中国人民银行公布的一年定期存款利率；风险调整值应根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测，评估对象的用途及新旧程度等确定，取值范围不低

24、于3%。综合考虑现行的定期存款利率和风险调整值，根据风险累加法确定的报酬率，取值应不低于5%。投资收益率排序插入法找出相关投资类型及其收益率、风险程度，将按照风险程度排序，将评估对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定折现率收益法：测算方法可获收益的年限n一般根据房屋剩余经济寿命耐用年限扣除已使用年限、建设用地剩余使用年限孰低原那么来确定，哪个年限短就将其作为可获收益年限对单独土地或单独房屋建筑物的评估，应分别根据土地使用权年限和房屋建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，并选用有限年的收益法计算公式对土地与房屋建筑物合一的评估对象，当房屋建筑物耐用年限大于等于土地使用权年限时，应根据土地使

25、用权年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式 收益法：测算方法可获收益的年限n对土地与房屋建筑物合一的评估对象，当房屋建筑物耐用年限小于土地使用权年限时，可采用以下方式之一进行处理先根据房屋建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值根据房屋建筑物维修养护状况，在适当增大未来维修费用的情况下，按土地剩余使用年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式测算收益法：测算方法净收益增长率g不同区域和不同实物状况的房地产，其租金收入增

26、长水平是不一致的。在实际测算过程中，要对评估对象特点进行分析，选取适当的净收益增长率。如果预计未来收益保持稳定不变，该值按0计算假设干年后的价格Vn在计算假设干年后的价格Vn时，要依据实际情况合理预测。如果购置房地产的目的是为了持有一段时间后转售，那么为预测的实现转售时的价格减去销售税费后的净值，简称期末转售收益。期末转售收益是在持有期末转售房地产时可以获得的净收益本钱法：概述定义本钱法又称本钱逼近法，是指求取评估对象在评估时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算评估对象客观合理价格或价值的方法。采用本钱法求得的房地产价格，称为积算价格选用条件评估对象处于继续使用状态或假定处于继续使用状态

27、具备可利用的历史资料。本钱法的应用是建立在历史资料根底上的，许多信息需要通过历史资料获得形成资产价值的消耗应表达社会或行业的平均水平本钱法：概述适用范围适用于市场流动性稍差的非收益性房地产特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。市场狭小或不完善而无法运用市场法评估的房地产新近开发建造、方案开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产不适用过于老旧的房地产本钱法：概述根本公式房地产价值重新构建价格折旧 重新购建价格重新购建价

28、格又称重新购建本钱，是指假设在评估时点重新取得全新状况的评估对象的必要本钱费用支出，或重新开发建造全新状况的评估对象所必须的本钱费用支出和应得利润重新购建价格分类重置价格重建价格本钱法：概述重购价格的求取求取路径模拟房地产开发商从取得土地、规划设计、开发建设、房屋销售的全过程，计算各个阶段的本钱费用和开发利润将评估对象分为土地和建筑物两个相对独立的局部，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取土地重新构建价格的求取采用本钱法或市场比较法、基准地价修正法等方法，直接求取土地在估价时点状况的重新构建价格，即为土地的重新取得价格。特别注意估价对象在估价时点的开发利用

29、状况，以便于准确确定其价格构成。注意土地的剩余使用年限，得出土地重置价格后，应当扣除至估价时点已使用年限的价格，得出剩余年限的土地使用权价格本钱法：概述重购价格的求取建筑物重新构建价格的求取建筑物的重新构建价格可采用本钱法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的屋重置价格的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法求取单位比较法先从当地工程造价部门获得单方造价本钱根据评估对象的建筑结构、建造标准、建筑规模、建筑设备、工程进度、装饰装修、建筑市场价格水平等因素的差异状况对单方造价本钱进行综合修正，得到建安本钱加上其他相关费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，得到建筑物的重新构建价格

30、。本钱法：概述重购价格的求取建筑物重新构建价格的求取分局部项法将建筑物分为根底工程、墙体工程、地面工程、屋面工程、给排水工程、供暖工程、电气工程、外部配套设施等分项工程，测算各个局部的工程量利用建筑工程综合预算定额查出各局部工程的单位本钱，分别乘以各局部工程的工程量，加总得到建安本钱加上其他相关费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，从而得到建筑物的重新构建价格预决算调整法。以待估建筑物预决算中的工程量为根底，按当地现行的工程概预算定额、费用定额及其他取费文件，将其调整为评估时点的建安工程造价再加上其他相关费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，从而得到建筑物的

31、重新构建价格本钱法：概述重购价格的构成土地取得本钱指取得房地产开发用地的必要支出土地使用权出让金城市根底设施建设费土地开发建设补偿费土地取得税费开发本钱在取得的房地产开发用地上进行根底设施和房屋建设所必须的直接费用、税金等勘察设计和前期工程费建筑安装工程费室外工程费：根底设施和公共配套设施建设费其他费用本钱法：概述重购价格的构成管理费用：为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等销售费用：也称销售本钱，指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告宣传费、样板间和售楼处建设费、销售人员费用或销售代理费等投资利息：在房地产开发完成或实现销售

32、之前发生的所有必要费用应计算的利息销售税费：预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。分为销售税金及附加通常简称为“两税一费和其他销售税费开发利润：房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润平均利润本钱法：概述折旧的概念本钱法估价中的建筑物折旧，是各种原因造成的建筑物价值的损失物质折旧：又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失功能折旧：又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失经济折旧：又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失折旧的求取方法最常用的是直线折旧法、成新折扣法本

33、钱法：概述折旧的求取方法直线折旧法是一种最简单也是应用最普遍的折旧求取方法，它假设建筑物在经济寿命期间内的损耗是均匀的，每年的折旧额相等Di第i年的折旧额，或称做第i年的折旧，在直线法的情况下，每年的折旧额Di是一个常数DC建筑物的重新购建价格S一建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额N一建筑物的经济寿命R一建筑物的净残值率，是净残值与其重新购建价格的比率本钱法：概述折旧的求取方法成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值计算公式为：V=CqV建筑物的现值；建筑物的重新构建价格；建筑物的

34、成新率当R=0时，q=n/(t+n)n建筑物剩余经济寿命剩余使用年限t建筑物有效年龄已使用年限本钱法：概述折旧的求取方法综合法。直线折旧法和成新折扣法各具优缺点，直线折旧法过于机械，而成新折扣法主观因素参与太强，因此，在估价实务上往往采用多种方法分别计算建筑物折旧，然后采用加权算术平均法综合各种方法计算折旧额，得出切合实际的建筑物折旧，即综合法。综合成新率现场勘察成新率60%理论成新率40% 假设土地以招拍挂方式取得，土地开发本钱已包含在土地购置价格中，不再单独计取。假设土地以拆迁方式获得，开发本钱应为到达宗地红线外“七通及红线内“场地平整条件下的土地开发费用，可根据评估对象所在区域和土地开发

35、实际情况确定。本钱法：计算过程土地购买价格+拆迁补偿安置等费用+土地取得税费+土地开发成本土地取得成本年期修正系数折旧的土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费土地单价分摊土地面积土地总价取得评估对象所在区域同类土地所需支付的平均费用，包括拆迁补偿、补助、安置费、拆迁涉及的相关税费以及其他费用。假设土地以招拍挂方式取得或购置别人转让的已完成征地拆迁补偿安置的土地，那么该项费用不再单独计取。r为土地复原利率一般为5-7%，政府另有规定的，从其规定；n为宗地剩余使用年限；m为法定最高出让年限。当土地的剩余使用年限与法定最高出让年限一致时，修正系数取1=取得本钱+管理费用费率，

36、取2-5%本钱法：计算过程土地购买价格+拆迁补偿安置等费用+土地取得税费+土地开发成本土地取得成本年期修正系数取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费土地单价分摊土地面积土地总价=取得本钱费率，取2-5%=取得本钱(1利率)开发周期1管理费用销售费用(1利率)(开发周期/2)1=土地取得本钱管理费用销售费用投资利润率，取值50%执行国家和地方政府有关规定。主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。一般按售价或开发完成后价值的一定比例计算本钱法：计算过程勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他费用开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+

37、开发利润+销售税费建筑物重购单价综合成新率折旧的建筑物单价建筑面积建筑物总价=建安工程费费率，取5-10%=土建工程费用设备安装工程费用装饰装修工程费用根据所在区域地质条件、评估对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容，结合当地建设工程预算定额、建筑市场价格水平综合确定=建安工程费费率，取5-10%根据实际发生费用确定。如果是熟地，该项费用已包含在土地取得本钱中，不单独计取=建安工程费费率，取5-10%根据实际发生费用确定。未建公共配套设施的那么取值为0=建安工程费费率，取1-3%包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、监理费、竣工验收费、房产测绘费、绿化建设费、人防工程费等本钱法：计算过程

38、勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他费用开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费建筑物重购单价综合成新率折旧的建筑物单价建筑面积建筑物总价=开发本钱+管理费用费率，取2-5%=开发本钱费率，取2-5%=开发本钱管理费用销售费用(1利率)(开发周期/2)1=开发本钱管理费用销售费用投资利润率，取值50%=房地产总价税率税率执行国家和地方政府有关规定。主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等综合成新率现场勘察成新率60%理论成新率40%理论成新率剩余使用年限耐用年限耐用年限剩余使用年限已经使用年限本钱法：计算过程勘察设计和前期工程费土

39、地购买价格+建筑安装工程费+拆迁补偿安置等费用+基础设施建设费+土地取得税费+公共配套设施建设费+土地开发成本+其他费用土地取得成本开发成本年期修正系数+管理费用取得成本+销售费用+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润+投资利息+销售税费+开发利润建筑物重购单价+销售税费综合成新率土地单价折旧的建筑物单价分摊土地面积建筑面积土地总价+建筑物总价=房地产总价本钱法估价测算技术路线对建成的房屋建筑物和在建工程可使用本钱法分别测算地上建筑物和土地的本钱对土地价格土地本钱的测算，提供了“基准地价法和“本钱法两种方法。评估人员可以根据收集掌握资料的情况，选择其中一种来测算土地本钱 假设开发法：概述适用

40、的对象适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，如在建工程、待开发的土地、可装修改造或可改变用途的旧房等城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它对评估结果的影响，或估价结果对它的依赖性假设开发法：概述根本的公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值后续需要支付的取得税费后续开发本钱后续管理费用后续销售费用后续销售税费后续投资利息后续开发利润 评估步骤调查待开发房地产的根本情况；选择最正

41、确的开发利用方式；估计开发经营期；预测开发完成后的房地产价值；测算后续开发经营支出进行具体计算，求出待开发房地产的价值开发完成后价值-取得待开发房地产应负担的税费-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润测算结果假设开发法：测算方法主要包括契税、印花税、交易手续费等，税率执行国家和地方政府有关规定采用市场法与长期趋势分析相结合的方法，预测开发完成后的价值售价。出租和营业用房地产，可先预测租赁或经营收益，再用收益法转换成价值假设开发法：测算方法开发完成后价值-取得待开发房地产应负担的税费-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税

42、费-后续开发利润测算结果勘察设计和前期工程费=建安工程费费率,取5-10%+建筑安装工程费=土建工程费用+设备安装工程费用+装饰装修工程费用根据所在区域地质条件、评估对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容,结合当地建设工程预算定额、建筑市场价格水平综合确定+基础设施建设费=建安工程费费率，取5-10%根据实际发生费用确定。如果是熟地，该项费用已包含在土地取得成本中，不单独计取+公共配套设施建设费=建安工程费费率，取5-10%根据实际发生费用确定。未建公共配套设施的则取值为0+不可预见费=（勘察设计和前期工程费+建安工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费）费率后续开发成本开发完成后价值-

43、取得待开发房地产应负担的税费-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续开发利润-后续销售税费测算结果假设开发法：测算方法=开发完成后价值费率，取2-5%=后续开发本钱费率，取2-5%=后续开发本钱后续管理费用后续销售费用1利率续建周期/21已开发房地产价值购置税费1利率续建周期1=后续开发本钱后续管理费用后续销售费用投资利润率，取值50%=开发完成后价值税率税率执行国家和地方政府有关规定。主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等基准地价系数修正法：概述基准地价基准地价是指以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原那么划分土地级别或地价

44、区段，然后调查评估出的各个土地级别或地价区段一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。基准地价具有特定的内涵，即有其对应的具体的评估时点、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度、容积率等基准地价系数修正法：概述基准地价系数修正法基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价值的方法基准地价系数修正法是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性基准地价系数修正法的适用范围适用于已公布城市基准地价的宗地地价评估。特别适用于土地出让地价、土地抵押价格、课税价格和国

45、有企业兼并等行为中的土地资产评估基准地价系数修正法：概述基准地价系数修正法的评估步骤收集有关基准地价资料确定待估宗地所处级别区域的同类用途基准地价 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正求出待估宗地地价基准地价系数修正法：测算方法基准地价系数修正法的根本公式Pf=P1+KDYTPf估价对象修正后地价P估价对象所在区域基准地价K因素修正系数D容积率修正系数Y使用年期修正系数T估价期日修正系数基准地价系数修正法：测算方法P估价对象所在区域基准地价搜集政府

46、有关部门土地基准地价资料含土地级别划分、各种用途的基准地价表、基准地价修正系数表等 查出评估对象所处地段的基准地价K因素修正系数因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照当地基准地价体系中因素修正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数K： K=kiki为第i种因素的修正系数。包括区域因素和个别因素。基准地价系数修正法：测算方法D容积率修正系数 容积率修正系数按下式计算：Kijki/kjKij容积率修正系数ki待估宗地容积率对应的地价水平指数kj级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数 Y使用

47、年期修正系数基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，必须进行年期修正。土地使用年期修正系数可按下式计算：r土地复原利率一般为5-7%，政府另有规定的，从其规定n宗地剩余使用年限；m法定最高出让年限。评估方法与评估价值成熟的房地产市场市场法、收益法、本钱法测算价值根本一致本钱法测算价值倾向于最低卖价 收益法测算价值倾向于最高买价收益法测算价值趋向于理论价格 市场法测算价值趋向于市场价格存在泡沫的房地产市场市场法测算价值会大大高于收益法、本钱法测算价值不景气的房地产市场本钱法测算价值大大高于收益法、市场法测算价值评估方法：选用根本要求同一个评估对

48、象原那么上应采用两种或两种以上评估方法进行评估，并对评估结果进行相互印证。对于仅采用一种评估方法的，应在评估报告中说明原因。有条件采用市场法进行评估的，应以市场法作为主要的评估方法对于收益性房地产，应选用收益法作为其中的一种评估方法对于具有投资开发或再开发潜力的房地产，应采用假设开发法作为其中的一种评估方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进行评估的情况下，可采用本钱法作为主要的评估方法评估方法：选用居住类房地产最常使用的评估方法是市场法有出租收益或潜在出租收益的居住房地产可采用收益法出于平安、审慎的考虑，评估中也会采用本钱法房改房、经济适用房、限价房等特殊类型居住用房地产，评估方法和技术路线与商品房类似，但要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题评估方法：选用商业房地产最常采用的评估方法是收益法根据不同商业业态类型，测算商业房地产的净收益，确定收益年限和收益率在商业房地产交易比较活泼的地区，商业房地产转售较为频繁，特别是小型商业更是如此，比较容易获得可比实例，因此市场法也是一种常用的评估方法一般不宜将本钱法作为商业房地产的主要评估方法评估方法：选用工业房地产一般采用本钱法将土地和