红场镇的旅游资源开发项目投资报告

1、张倩影、李胜强班号：40269项目总体分析项目定位研究项目整体策划项目财务分析风险分析项目建议汕头市红场镇有34620亩水果种植水果种植面积、32个自然村、众多革命遗址革命遗址和革命文物等潜在的红色旅游资源，但是由于道路崎岖、交通不便交通不便、通信网络欠发达、资金投入不足、村落零散等缺乏整体规划的问题，这些资源没有得到充分的开发。本项目一方面主要着手于红场镇独有的红色旅游红色旅游和自然资源自然资源，寻求合作方，打造品牌红色旅游和生态旅游路线。另一方面，以扩大农产品的销路扩大农产品的销路为主线，加强对农产品的深加工加强对农产品的深加工，并且以“青梅“为主，打造汕头的品牌，用农业带动旅游产业的发展

2、，进而提高果农的收入,帮助红场镇的村民改善生活。农业发展状况山地山地8444584445亩亩耕地耕地69016901亩亩水果水果种植种植3462034620亩亩青梅种植青梅种植1.81.8万万亩亩被被省省列为列为“一乡一品一乡一品”项目项目种植业种植业是支柱产业是支柱产业果林业果林业初具规模初具规模自然资源3232个自然村个自然村矿藏矿藏较多较多: :瓷土瓷土、花岗岩、稀土矿等、花岗岩、稀土矿等年发电量年发电量23002300万千瓦时，与全省联万千瓦时，与全省联网网年降水量年降水量22002200毫米，水资源充足毫米，水资源充足基础设施基础设施现状基础设施现状实现村村通电话以广汕公路的私神公路

3、、水潘线和红四公路为主干线的交通网络开通ADSL网络3个移动电话基地站和多个小灵通发射站旅游资源旅游资源二战时期二战时期“革命根据地革命根据地”省省“重点重点文物文物保护单位保护单位”：红场广场、红宫、石刻标语红场广场、红宫、石刻标语市市“ “爱国主义教育基地爱国主义教育基地” ”：革命烈士纪念碑革命烈士纪念碑大南山革命历史纪念馆大南山革命历史纪念馆交通方面交通方面具备建设旅游基地的基础条件交通网络相对完善：村村相通打造旅游度假休闲社区的硬性素材：集湿地、水土、气候多方面优势于一体基础设施基本完善：项目地水、电、气、通信、道路等基本有保障基础设施完善基础设施完善自然环境优越自然环境优越政策因素

4、政策因素 经济因素经济因素社会因素社会因素旅游产业是汕头市的主要产业之一，红场镇还是旅游产业是汕头市的主要产业之一，红场镇还是“爱国注意教育爱国注意教育基地基地”、“革命根据地革命根据地”、“重点文物保护单位重点文物保护单位”；此外，青梅是；此外，青梅是汕头市的汕头市的“示范基地示范基地”，被省列为，被省列为“一乡一品一乡一品”项目项目健康、运动、绿色、休闲、养身是城市高端群落最时髦的语言，健康、运动、绿色、休闲、养身是城市高端群落最时髦的语言，生态旅游项目正好满足了这样的潮流；追溯文化，增强民族生态旅游项目正好满足了这样的潮流；追溯文化，增强民族认同感，是教育永恒不灭的主题，红色旅游具有很大

5、开发潜力认同感，是教育永恒不灭的主题，红色旅游具有很大开发潜力生态旅游最大的特点是生态旅游最大的特点是“一低三高一低三高”：低密度、高绿化、：低密度、高绿化、高品质、高享受，因此具备极高的经济价值；而红色旅游资源高品质、高享受，因此具备极高的经济价值；而红色旅游资源有着深厚的文化底蕴，容易走文化经济路线有着深厚的文化底蕴，容易走文化经济路线技术因素技术因素生态旅游和红色旅游项目重在前期产品的策划和项目整体规划。生态旅游和红色旅游项目重在前期产品的策划和项目整体规划。具体实施过程不存在技术障碍；具体实施过程不存在技术障碍； -“文化”是旅游之魂， 树立项目独特的文化优势 -开发旅游度假产品 没有

6、形象鲜明的 吸引设施 -旅游是政府重点扶持 -生态农业对优化农业产业 结构，推进新农村建设有 重大意义。 -矿产，水电两大稀缺 自然资源 -传统农业大县+ 生态资源强县生态资源生态资源政策支持政策支持吸引物的缺乏吸引物的缺乏自然资源整合自然资源整合文化品牌打造文化品牌打造优势优势弱点弱点机遇机遇挑战挑战根据以上分析，本项目策划必须扬长避短，需要解决的课题包括“项目定位”与“项目策划”两大类： 先完成项目定位先完成项目定位解决“我们要做什么产品”的问题根据现有的资源和市场环境-目标人群-主题-具备功能 再进行项目策划再进行项目策划解决“我们怎样来做这样的产品”的问题旅游休闲产品之魂的升华“文化”

7、上的突破旅游休闲产品形体的锻造“功能”上的突破旅游休闲产品内涵的修炼“服务”上的突破项目定位研究 目标市场定位流程目标市场定位流程 根据项目地现有的条件，选择什么样的细分市场，才能够进一步强化优势、淡化消除弱势、抓住机遇和迎接挑战。以达到以最低的成本创造最高的收益。-20%的人产生80%的消费，高收入人群是具有强大购买的的优质客源-核心群体：城市高收入人群（政府领导、企业经理）-重要群体：城市中产人群（公务员、企业白领、自由职业者）较高的文化素质第一步：目标市场定位的目的第二步：目标市场定位的依据第四步：本项目的目标市场定位结论第三步：目标人群的共同特点-稀缺的生态资源是项目最具闪光的卖点 -

8、旅游及地产项目的消费群体以城市高端人群为主 -较强的消费能力和较高的消费意识-极强的健康意识和休闲意识-对生态、自然休闲的渴望 结论结论 本项目主题定位流程本项目主题定位流程 -根据目标人群的消费偏好，制定项目策划与规划的主线，确保项目产品能够在最短的时间内获得市场认同。从而保证项目取得良好的现金流。 -符合目标市场消费需求与消费特征 -引发目标人群的心理共鸣具有潮汕田园乡村特色的粤东生态综合休闲游憩区-生态性：自然、绿色、 田园乡村第一步：项目主题定位的目的第二步：项目主题定位的依据第四步：本项目主题定位结论第三步：本项目主题定位的基本特性 -符合项目地点的实际情况 -符合开发方的开发及经营

9、管理能力 -文化性：田园文化、休闲文化 -功能性：休闲、度假、养身、商务结论结论 本项目产品功能本项目产品功能定位流程定位流程 -确定项目产品、服务的主要功能类型、开发方向、及开发的主要框架。以保证项目的规划、建设符合项目主题。功能性服务于主题性。 -产品功能具有独特性、难以复制性-提供以湿地运动、“农家乐”休闲为主的生态体验式旅游产品提供风味农家宴、奇趣农家乐、生态居住、田园度假为特色的旅游产品-健身保养的需求-生活体验的需求第一步：项目产品功能定位的目的第二步：项目产品功能定位的依据第四步：本项目产品功能定位结论第三步：产品功能应满足的需求 -实现产品功能所需要的投入最小 -产品功能对目标

10、群体的吸引力最强， 产生的收益最大 -远离尘嚣的需求-生态居住的需求 -身心放松的需求、亲近自然的需求结论结论 项目整体策划 项目市场分析旅游地产旅游地产市场发展趋势市场发展趋势优越的生态环境精彩的休闲吸引物便捷的交通条件亲切的文化氛围周到的物业服务完善的生活配套符合现阶段旅游休闲市场需求的产品应该具备以下特征：符合市场需求的产品符合市场需求的产品应具备应具备明确的明确的“文化文化”主题主题完善的完善的“服务服务”体系体系合理的合理的“功能功能”配备配备项目整体策划 产品策划休闲度假产品形体功能项目主题定位：项目主题定位：潮汕生态综合潮汕生态综合休闲社区休闲社区休闲度假产品之魂文化休闲度假产品

11、内涵服务地产开发地产开发-田园农家田园农家会员卡会员卡销售销售-年卡年卡餐饮餐饮消费卡消费卡-居住消费卡居住消费卡休闲旅游休闲旅游-农业体验观光农业体验观光-园艺培训园艺培训-红色旅游红色旅游参观参观-农产品销售农产品销售-农家居住农家居住-特色餐饮特色餐饮物业租赁物业租赁-单位拓展训练单位拓展训练场地租赁场地租赁-度假物业出租度假物业出租潮汕生态社区赢利模式潮汕生态社区赢利模式酒店经营酒店经营-度假酒店经营度假酒店经营-酒店餐饮酒店餐饮-商务会议商务会议-商务度假商务度假-商务餐饮商务餐饮潮汕生态欢享社区潮汕生态欢享社区欢乐颂欢乐颂欢乐颂欢乐颂 第一章：第一章：文化体验文化体验田园文化体验田

12、园文化体验革命文化体验革命文化体验欢乐颂欢乐颂 第二章：第二章：休闲娱乐休闲娱乐生态农业观光体验生态农业观光体验生态博物园生态博物园欢乐颂欢乐颂 第三章：第三章：健身养身健身养身生态环境滋养生态环境滋养绿色食品食疗绿色食品食疗欢乐颂欢乐颂 第四章：第四章：生态居住生态居住生态居住生态居住人文居住人文居住潮汕生态社区潮汕生态社区“一卡通一卡通” 会员制会员制所有餐饮、度假项目超低所有餐饮、度假项目超低折扣折扣.所有社区租赁项目所有社区租赁项目低价优惠低价优惠.所有观光及体验项目免费所有观光及体验项目免费.项目整体策划 项目融资分析 1、投资估算 2、资金筹措 3、投资使用计划本项目实际由生态旅游

13、红色旅游观光项目组成。本项目实际由生态旅游红色旅游观光项目组成。建设周期三年，占地建设周期三年，占地3000亩。所需投资共亩。所需投资共29,303万元，其中固定资产投资万元，其中固定资产投资29,203万元，流动资金万元，流动资金100万元。生态旅游观光项目占地万元。生态旅游观光项目占地2500亩，土地为租用，亩，土地为租用，年租金预计年租金预计150万元，项目建设投入预计万元，项目建设投入预计5500万元。开发项目占地万元。开发项目占地500亩，土地为征用，预计费用亩，土地为征用，预计费用7500万万元，建设成本预计元，建设成本预计15000万元。资金来源中，万元。资金来源中，19,500

14、万元由股东投入，万元由股东投入，10,000万元拟通过银行贷款解决。万元拟通过银行贷款解决。具体投资明细及投资进度详见下表。具体投资明细及投资进度详见下表。 各年度预计投资金额各年度预计投资金额 200720072008200820092009合计合计 土地费用 7,5007,5007,500 观光项目建设 1,0004,5005,5005,500 房产项目建设 1,5006,0007,50015,00015,000 建设期间借款利息、费用 -4018021,2031,203 小计 10,00010,9018,30229,20329,203 流动资金 100100100合计合计10,00010

15、,00011,00111,0018,3028,30229,30329,303预测资金来源200720072008200820092009股本7,5006,0006,00019,50019,500项目现金利润长期借款5,0005,00010,00010,000短期借款- -小计小计12,50012,50011,00011,0006,0006,00029,50029,500主要投资指标分析 按十年计算，项目的税前内部收益率为税前17%,税后内部收益率18。 所得税后的项目投资回收期为3年零11个月。盈亏平衡分析(以整个项目期十年平均计)产量盈亏平衡点（固定成本*）/（销售收入变动成本*）16.02

16、%其中：*固定成本包括经营成本，折旧、摊销和2009年以后的利息支出； *变动成本包括营业税及附加，管理费用，营业费用，财务费用。该指标显示，当整个项目期内的收入达到预计收入水平的16.02时即可以保本，这表明了该项目强劲的的盈利能力以及规避市场风险和财务风险的能力。现金流情况按照项目的投融资计划测算，其期末现金流一直为正数，由于预计2008年即开始有房产开发收入，所以经营现金流也均为正数，这显示项目的资金来源及运用计划合理，不存在现金短缺的风险，现金流安全可靠。1、风险类别 2、风险应对措施（1）系统性风险由于公司外部、不为公司所预计和控制的因素造成的风险。包括国民经济严重衰退或不景气，国家出台不利于公司的宏观经济调控的法律法规，中央银行调整利率等 （2）非系统性风险由于自身某种原因而引起证券价格的下跌的可能性，它只存在于相对独立的范围，或者是个别行业中，它来自企业内部的微观因素。这种风险产生于某一证券或某一行业的独特事件，如破产、违约等 系统性风险应对措施1.提高对系统性风险的警惕2.注意控制资金投入比例3.做好止赢或止损的准备非系统性风险应对措