交易知识培训2013425

1、重要交易管理制度解读重要交易管理制度解读交易风险防范详解交易风险防范详解第一部分第一部分重要交易管理制度解读重要交易管理制度解读 业务操作方面的制度解读1、业务范围制度2、合同加盖经纪人人名章制度3、意向金转定金制度4、规范填写居间代理费、保障服务费制度5、贷款外签审批制度6、过户前收齐佣金制度7、过户前办理物业查验制度我司允许操作的业务类型我司允许操作的业务类型1、普通存量房买卖2、无房本买卖3、改底单买卖4、使用权房屋转让5、租赁业务6、租赁代理7、一手项目代理1、严禁操作小产权买卖2、严禁操作抄号业务3、严禁操作一房二卖4、严禁操作未满五年经适房5、严禁操作非商品房性质的无 房本买卖6、

2、其他非法业务我司禁止操作的业务类型我司禁止操作的业务类型一、业务范围制度一、业务范围制度二、合同加盖经纪人人名章制度合同加盖经纪人人名章制度根据建委规定，经纪公司成交的业务，均需在合同上加盖经纪人人名章。三、意向金转定金制度三、意向金转定金制度向客户收意向金时：必须签署居间协议；出具意向金收据，严禁个人开条代收。向业主转定金时：要求业主出具定金收据；向客户收回意向金收据，转交业主的定金收据。四、规范填写居间代理费、保障服务费制度规范填写居间代理费、保障服务费制度居间代理费、保障服务费必须分别填写严禁打包计算、整体打折五、贷款外签审批制度贷款外签审批制度原则上贷款业务均需交凯盛操作特殊原因需外签

3、或客户自行贷款的，需事先报公司审批贷款外签审批表自行贷款声明六、过户前收齐佣金制度过户前收齐佣金制度过户前必须收齐全部佣金，否则不能过户过户对接单七、过户前办理物业查验制度过户前办理物业查验制度过户前必须要求买卖双方办理物业交验手续。物业交割单、自行办理物业交验声明第二部分第二部分交易风险防范详解交易风险防范详解买受人的购房风险及预防买受人的购房风险及预防出卖人的售房风险及预防出卖人的售房风险及预防居间方的经营风险及预防居间方的经营风险及预防典型案例分享典型案例分享交易风险防范主要内容一、买受人的购房风险及预防一、买受人的购房风险及预防风险一：风险一：出卖人对于房屋无处分权或无完全处分权，可能

4、导致买卖合同无效出卖人对于房屋无处分权或无完全处分权，可能导致买卖合同无效。（1 1）风险点：风险点：出卖人不是真正的所有权人，如出卖人用假房产证诈骗钱财。出卖人不是真正的所有权人，如出卖人用假房产证诈骗钱财。 预防：预防：通过查验身份证件和房产证，确权等方式确定出卖人与房产证上的通过查验身份证件和房产证，确权等方式确定出卖人与房产证上的 所有权人是否一致。所有权人是否一致。（2 2）风险点：风险点：出卖人为共有权人之一，出售房屋时未征得其他共有权人同意的。出卖人为共有权人之一，出售房屋时未征得其他共有权人同意的。 预防：预防：签约时要求出卖人提供共有权人同意出售声明或单身声明。签约时要求出卖

5、人提供共有权人同意出售声明或单身声明。 （3 3）风险点：风险点：出卖人有代理人，而代理人未提供合法有效的授权委托书的。出卖人有代理人，而代理人未提供合法有效的授权委托书的。 预防：预防：签约时要求代理人提供经公证的授权委托书及承诺书。签约时要求代理人提供经公证的授权委托书及承诺书。 风险二：风险二： 房屋本身存在查封、抵押、出租及其他阻碍顺利交易的情况，可能房屋本身存在查封、抵押、出租及其他阻碍顺利交易的情况，可能导致无法办理过户。导致无法办理过户。（1 1）风险点：风险点：房屋被查封的，依据相关法律不得转让房屋被查封的，依据相关法律不得转让。 预防：预防：在交付大额定金或首付款前，到房屋管

6、理部门进行确权，查询有无查封。在交付大额定金或首付款前，到房屋管理部门进行确权，查询有无查封。（2 2）风险点：风险点：房屋有抵押的，抵押人转让房屋时，应取得抵押权人的同意，否则无房屋有抵押的，抵押人转让房屋时，应取得抵押权人的同意，否则无 法办理过户。法办理过户。 预防：预防：签约时约定好办理提前还款及抵押注销事项。签约时约定好办理提前还款及抵押注销事项。（3 3）风险点：风险点：房屋有出租的，承租人拥有在同等条件下的优先购买权。房屋有出租的，承租人拥有在同等条件下的优先购买权。 预防：预防：要求业主提供承租人放弃优先购买权的声明书。要求业主提供承租人放弃优先购买权的声明书。（4 4）风险点

7、：风险点：特殊性质的房屋，可能因国家政策无法办理过户特殊性质的房屋，可能因国家政策无法办理过户 预防：预防：严格审查房屋权属，如经适房，需审核是否已满五年，只有满五年的方可转严格审查房屋权属，如经适房，需审核是否已满五年，只有满五年的方可转让。让。 风险三：交付房屋时，出卖人尚拖欠较大数额的物业费、煤电水气费等。风险三：交付房屋时，出卖人尚拖欠较大数额的物业费、煤电水气费等。风险点：风险点：出卖人恶意拖欠相关费用。出卖人恶意拖欠相关费用。 预防：预防：建议买受人在物业交割完毕前留存一部分尾款，待物业交割完毕后再建议买受人在物业交割完毕前留存一部分尾款，待物业交割完毕后再支付尾款。支付尾款。风险

8、四：出卖人的户口无法迁出，可能导致买受人无法正常迁入户口风险四：出卖人的户口无法迁出，可能导致买受人无法正常迁入户口。风险点：风险点：出卖人户口无法迁出出卖人户口无法迁出 预防：预防：应在买卖合同中明确迁出时间及逾期迁出的违约责任应在买卖合同中明确迁出时间及逾期迁出的违约责任 风险五：买受人无购买资质风险五：买受人无购买资质风险点：风险点：因北京市在年初出台了限购政策，如买受人不符合购买条件，因北京市在年初出台了限购政策，如买受人不符合购买条件，则签署的买卖合同会因此而无法履行。则签署的买卖合同会因此而无法履行。预防：预防：签署买卖合同前确认买受人是否具有购买资格，或在买卖合同中签署买卖合同前

9、确认买受人是否具有购买资格，或在买卖合同中约定如因不具备购买资格导致无法履约则合同解除，买卖双方互不承担约定如因不具备购买资格导致无法履约则合同解除，买卖双方互不承担违约责任。违约责任。二、出卖人的售房风险及预防二、出卖人的售房风险及预防风险一：出卖人无法顺利取得房款风险一：出卖人无法顺利取得房款（1 1）风险点：风险点：房屋总价款约定不明确房屋总价款约定不明确 预防：预防：对房屋总价款做详细约定，是否包含室内装饰装修、家具家电，公共对房屋总价款做详细约定，是否包含室内装饰装修、家具家电，公共维修基金、地下室、车位价格做明确说明维修基金、地下室、车位价格做明确说明 （2 2）风险点：风险点：买

10、受人以贷款方式支付部分房款的，但最终无法取得银行批贷买受人以贷款方式支付部分房款的，但最终无法取得银行批贷 预防：预防：在买卖合同中要明确约定贷款数额、贷款类型及不能批贷时的处理方在买卖合同中要明确约定贷款数额、贷款类型及不能批贷时的处理方式。式。（3 3）风险点：风险点：出卖人需提前还款的，出卖人自己偿还银行贷款后，客户违约不出卖人需提前还款的，出卖人自己偿还银行贷款后，客户违约不再购买房屋再购买房屋 预防：预防：出卖人需提前还款，买受人又需贷款的，最好等买受人批贷后再办理出卖人需提前还款，买受人又需贷款的，最好等买受人批贷后再办理提前还款手续提前还款手续 风险二：房屋本身不符合出售条件，可

11、能导致承担违约责任。风险二：房屋本身不符合出售条件，可能导致承担违约责任。风险点：风险点：房屋本身不符合出售条件，可能导致承担违约责任。房屋本身不符合出售条件，可能导致承担违约责任。 预防：预防：对于特殊性质的房屋，在签署买卖合同前，最好到房屋管理部门咨对于特殊性质的房屋，在签署买卖合同前，最好到房屋管理部门咨 询一下，以确认是否符合上市。询一下，以确认是否符合上市。 三、居间方的经营风险及预防三、居间方的经营风险及预防（1 1）风险点：风险点：合同签署不规范，一旦客户不按约定支付佣，合同签署不规范，一旦客户不按约定支付佣， 我公司将无法收取我公司将无法收取佣金佣金 预防：预防：规范签署各类合

12、同，做到收佣有据。规范签署各类合同，做到收佣有据。 （2 2）风险点：风险点：提供的居间服务有重大过失或瑕疵，我公司无法主张佣金提供的居间服务有重大过失或瑕疵，我公司无法主张佣金 。 预防：预防：严格尽到审查和告知义务，不向客户做任何承诺。严格尽到审查和告知义务，不向客户做任何承诺。（3 3）风险点：风险点：过户前未收齐佣金过户前未收齐佣金 预防：预防：收齐佣金和过户费后再给买卖双方办理过户手续收齐佣金和过户费后再给买卖双方办理过户手续 （4 4）风险点：风险点：买卖双方恶意串通，跳过我公司成交的。买卖双方恶意串通，跳过我公司成交的。 预防：预防：在签正式买卖合同前，不给买卖双方单独见面或联络

13、的机会。在签正式买卖合同前，不给买卖双方单独见面或联络的机会。风险一：合同签署或服务有瑕疵的，我公司将难以保障佣金安全。风险一：合同签署或服务有瑕疵的，我公司将难以保障佣金安全。风险二：提供居间服务过程中，有故意隐瞒事实、提供虚假情况的，我风险二：提供居间服务过程中，有故意隐瞒事实、提供虚假情况的，我公司将面临承担赔偿责任的风险。公司将面临承担赔偿责任的风险。 风险点：风险点：未尽审查、告知义务的，存在承担赔偿责任风险未尽审查、告知义务的，存在承担赔偿责任风险预防：预防：不向客户做任何承诺，特别是严禁对税费、贷款成数、批贷期限等问题做不向客户做任何承诺，特别是严禁对税费、贷款成数、批贷期限等问题做出任何形式的承诺出任何形式的承诺四、典型案例分享四、典型案例分享1 1、严禁泄露公司房源、客户信息、严禁泄露公司房源、客户信息触犯法条：侵犯商业秘密罪（刑法219条）处罚： 造成重大损失的，处三年以下徒刑或拘役，并处或单处罚金；特别严重的，处三年以上七年以下徒刑，并处罚金2 2、严谨伪造公司合同、严谨伪造公司合同触犯法条：合同诈骗罪（刑法224条）处罚： 数额较大：处三年以下徒刑、拘役；特别巨大或情节特别严重：10年以上；同时，并处或者单处罚金或没收财产3 3、严禁伪造税票，