房地产开发流程培训

1、房地产整体开发流程简析讲师：尹利华目 录一、一、 房地产发展历程房地产发展历程二、二、 房地产基础知识房地产基础知识三、三、 房地产开发概述房地产开发概述四、四、 房地产开发流程房地产开发流程Research Page 219791991199920072010第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发。没有商品房开发。事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产

2、市场。造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。试点比较成功后，小范围的开始试点开发。试点比较成功后，小范围的开始试点开发。19921992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡沫。沫。一、房地产发展历程Research Page 319781991199920072010第二阶段：探索阶段：炒作与调整1993年朱

3、镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。Research Page 4房地产快速发展阶段19781991199920072010第三阶段：住房制度、居民收入水平提高，商品房成为新的消费热点。1998以后，住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 Research Page 5房地产行业全面调整阶段1978199119992007今第四阶段：2003年以来，房屋价格持续上扬大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来

4、出台了多项针对房地产行业的调控政策。2010年 国务院发布“新国十条”2011年 “新国八条”2013年 “新国五条”类别类别代号代号类别名称（代表颜色）类别名称（代表颜色）范范 围围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W物流仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设

5、施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地1.1.用地类术语用地类术语二、房地产基础知识楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价土地总价格建筑总面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地

6、价土地单价容积率弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低按照可售建筑面积的单方土地成本。例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？500500万万/666.7/2.5=2999.8/666.7/2.5=2999.8元元/ /平方米平方米2.2.土地交易术语土地交易术语溢价率溢价率（土地拍卖或是挂牌成交价土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%3.3.建筑术语建筑术语建筑用地面积 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加

7、以控制。 总建筑面积 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。建筑密度（建筑覆盖率建筑密度（建筑覆盖率 ） 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。道路红线 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中

8、常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。 用地红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 低层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。多层建筑 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。 高层建筑 高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。 小高层建筑（非规范性） 介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于1

9、6米。4. 4. 报批及配套术语报批及配套术语一书五证 “一书”指：选址意见书；“五证”分别指：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，国有土地使用权证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证 建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用证国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的

10、法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。商品房预销售许可证商品房预销售许可证商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。房地产开发房地产开发需要整合的资源需要整合的资源品牌品牌劳动力劳动力 土地土地

11、 专业人员专业人员 经验经验城市基础、公城市基础、公用用 配套设施配套设施建筑材料建筑材料 资金资金房地产项目的整体开发涵义：房地产项目的整体开发涵义：通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。三、开发概述土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付资源获取资源获取资源加工资源加工资源流通资源流通及再流通及再流通p 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向

12、开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！向消费者、消费者之间的转移！p前期前期( (决策期决策期) )由拿地到方案定案由拿地到方案定案重在决策重在决策( (大局已定大局已定) )； 中期中期( (实施期实施期) )由施工图设计到入伙由施工图设计到入伙重在执行；重在执行； 后期后期( (运营期运营期) )入伙后到房屋拆除入伙后到房屋拆除重在服务重在服务, ,重在总结反馈。重在总结反馈。房地产项目的整体开发流程企业视角与客户视角看楼看楼决策决策签约签约等待等待收楼收楼收拾收拾乔迁乔迁比较比较居住居住发展商发展商物业管理物业管理p企业视角的房地产流程企业视角的房地产流程p客户视角的房地产流程客户

13、视角的房地产流程项目论证项目论证产品策划产品策划营销策划营销策划规划设计规划设计施工管理施工管理产品交付产品交付物业服务物业服务销售实现销售实现建建设设用用地地规规划划许许可可证证房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用“五书八证五书八证”的取得来贯穿的取得来贯穿商商品品房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证房房屋屋所所有有权权证证土土地地使使用用权权证证建建设设用用地地批批准准证证书书选选址址意意见见书书建建设设工工程程规规划划许许可可证证建建筑筑类类建建设设工工程程规规划划许许可可证证市市政政类类房房地地产产企企业业开开发发资资质质证证书书

14、港港澳澳台台侨侨外外资资企企业业批批准准证证书书住住宅宅质质量量保保证证书书住住宅宅使使用用说说明明书书一一二二三三四四五五七七六六十四十四十三十三十二十二十一十一十十八八九九整体开发流程项项目目启启动动国国有有土土地地使使用用证证建建设设用用地地规规划划许许可可证证总总平平图图规规划划设设计计完完成成方方案案设设计计完完成成( (方方案案评评审审会）会）方方案案图图报报建建桩桩基基施施工工图图完完成成主主体体施施工工图图完完成成建建设设工工程程规规划划许许可可证证精装精装交楼交楼标准标准施工施工图及图及材料材料定板定板项项目目开开工工施施工工许许可可证证主体主体开工开工预预售售证证开开盘盘主

15、主体体封封顶顶竣竣工工验验收收入入伙伙四、开发流程p项目启动会项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；p国有土地使用证国有土地使用证( (指国有土地使用证的签发时间指国有土地使用证的签发时间) )；p建设用地规划许可证建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；（指建设用地规划许可证的签发时间）；p总平图规划设计完成总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；p方案设计完成方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；（指方

16、案通过集团董事会批准的时间）；p方案图报建方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；p桩基施工图完成桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；p主体施工图完成主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；p建设工程规划许可证建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；（指建设工程规划许可证的签发时间）；p精装交楼标准施工图及材料定板精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施

17、工的施工图完成时间）；（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；p项目开工项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；p施工许可证施工许可证（指施工许可证的签发时间）；（指施工许可证的签发时间）； p主体开工主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；p预售证预售证（指预售许可证的签发时间）；（指预售许可证的签发时间）； p开盘开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；p主体

18、封顶主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；（指主体屋面结构的完成时间）； p竣工验收竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；（指竣工验收备案证明的签发时间）；p入伙入伙（指第一批办理集中交付的时间（指第一批办理集中交付的时间, ,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付企业获得土地的方式企业获得土地的方式行政命令式：行政命令式：划拨划拨/ /协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用协议出让。危改项目、工商企业改造、

19、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。地分配基本上是控制在政府手里。资本市场资本市场: 1、投资参股投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; ; 2、土地收购土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费得税、印花税、契税等税费; ; 3、收购有土地的公司收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，为了避免缴纳契税与

20、营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。土地市场土地市场： 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自20022002年年7 7月以来，获取土地的主月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以要方式

21、。通常的情况下是以“价高者得价高者得”为唯一的衡量标准。为唯一的衡量标准。 房地产开发流程房地产开发流程土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？p市场未来预期；市场未来预期；p项目或区域发展预期；项目或区域发展预期；p规划条件的市场实现及经济实现；规划条件的市场实现及经济实现；p企业发展战略和机会成本；企业发展战略和机会成本；p竞争对手的情况分析。竞争对手的情况分析。各部门职责：各部门职责：p开发部：收集土地信息开发部：收集土地信息项目可研报告（集团）

22、项目可研报告（集团）项目投资决策（董事项目投资决策（董事会）会）项目获取（招牌挂、股权收购）项目获取（招牌挂、股权收购）成交确认书移交给项目公司。成交确认书移交给项目公司。p营销部：初步市场调研及定位草案。营销部：初步市场调研及定位草案。p设计部：概念规划设计方案。设计部：概念规划设计方案。p工程部：现场踏勘。工程部：现场踏勘。p财务部：投资收益、初步财务部：投资收益、初步筹资筹资方案。方案。p成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）（根据设计部提供的规划要点进行估算

23、） 关键要素：项目可研报告。关键要素：项目可研报告。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付p决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。p决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。p决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。地产项目开

24、发三大核心要素：钱、地、人！地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理项目定位决策三大要素项目定位决策三大要素p 定位定位项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！p 定案定案总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！p 定价定价销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！各部门职责：各部门职责：p开发部：建设规划许可证开发部：建设规

25、划许可证国有土地使用证。国有土地使用证。p营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案）。案）。p设计部：概念设计任务书设计部：概念设计任务书概念设计深化方案。概念设计深化方案。p工程部：编制项目工程节点计划。工程部：编制项目工程节点计划。p财务部：概念版投资收益。财务部：概念版投资收益。p成本部：可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）成本部：可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 关键要素：项目策划书、概念设计深化方案。关键要素：项目策划书、概念设计深化方案。土地获取土地获取定位决策

26、定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付地产项目标准设计周期实施方案实施方案施工图施工图设计前期设计前期土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付包含的主要设计阶段：包含的主要设计阶段：p概念设计：大概概念设计：大概6 6周；周；p详规设计：大概详规设计：大概6 6周；周；p单体方案：大概单体方案：大概1212周；周；p扩初方案：大概扩初方案：大概6 6周；周；p施工

27、图设计：施工标准和结构形式，大概施工图设计：施工标准和结构形式，大概1010周；周；p景观设计：大概景观设计：大概5-65-6周；周；p样板房及会所设计：大概样板房及会所设计：大概4 4周。周。关键要素：各阶段方案评审。关键要素：各阶段方案评审。常见的问题：常见的问题：进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。质量问题：评价体系和评价经验的缺失。质量问题：评价体系和评价经验的缺失。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付p详规报建详规报建p方案报建方案报建p初步设计报建初步设计

28、报建p施工图报建施工图报建p开工时间开工时间p开盘时间开盘时间设计控制点设计控制点项目重要节点项目重要节点p概念设计研究概念设计研究p区域确认概念设计研究结论区域确认概念设计研究结论p规划方案设计规划方案设计p区域规划设计评审会区域规划设计评审会p区域单体确认区域单体确认p实施方案完成实施方案完成p基础施工图基础施工图p全套施工图完成全套施工图完成p景观设计景观设计p销售包装设计销售包装设计方案文本中，最重要两张图方案文本中，最重要两张图项目总平面图、标准层平面图！项目总平面图、标准层平面图！土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交

29、付入伙交付最优化的设计阶段流程参考：最优化的设计阶段流程参考：时间进度控制 第1月 第2月 第3月 第4月 第5月 第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计p规划单位与施工图：初步设计、施工图把控；p规划单位与景观：完善、技术交底；p施工图与景观：隐蔽管线工程设计。最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。的成果，而非作品。各部门职责：各部门职责：p开发部：方案设计报批批复意见书开发部：方案设计报批批复意见书建设工程规划许可证建设工程规划许可证施工许可证。施工许可

30、证。p营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。p设计部：编制方案设计任务书设计部：编制方案设计任务书规划设计方案评审（含单体设计方案）规划设计方案评审（含单体设计方案）景观景观方案评审方案评审初步设计成果初步设计成果建筑施工图建筑施工图正式施工图。正式施工图。p工程部：地质初堪工程部：地质初堪地质详堪地质详堪土方开挖及边坡支护土方开挖及边坡支护基础施工。基础施工。p财务部：方案版投资收益。财务部：方案版投资收益。p成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算）成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算）p

31、客服、物业部：物业策划方案。客服、物业部：物业策划方案。关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付关注风险点：关注风险点：p 工程部、开发部、设计部关注设计指标表！工程部、开发部、设计部关注设计指标表！p 工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！工程部、设计部、营销及客服部关

32、注交楼标准！p 设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！p 工程部、设计部、营销及客服部、开发部要关注变更和报建图纸！工程部、设计部、营销及客服部、开发部要关注变更和报建图纸！土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付开发办开发办开发经营许可证开发经营许可证项目手册项目手册经发局经发局固定资产投资计划固定资产投资计划项目立项项目立项规划局规划局建设用地规划许可建设用地规划许可土地测量、评估土地测量、评估国土资源局国土资源局国有土地使用权证国有土地使用权证土地确认、报批土地确认、报批

33、土地交易土地交易开发办开发办人防办人防办墙改办墙改办消防支队消防支队环保局环保局基础设施牌套费基础设施牌套费开发管理费开发管理费人防异地建设费人防异地建设费墙改基金墙改基金环境评估及排污费环境评估及排污费规划局规划局建设工程规划许可建设工程规划许可方案审批方案审批规划局规划局中标通知书中标通知书质检站质检站散水办散水办劳保办劳保办定额站定额站安检站安检站安全许可安全许可定额鉴别定额鉴别劳保统筹劳保统筹散水押金散水押金质检委托质检委托城管大队城管大队执法大队执法大队规划局规划局开发办开发办建设局建设局施工许可证施工许可证预售许可证预售许可证放线管理放线管理土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计

34、产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付如何加快项目报批报建进程？如何加快项目报批报建进程？p内部控制：内部控制：设计图纸的图纸质量、设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）等；出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）等；p现场配合：现场配合：项目现场现状、项目现场接待；项目现场现状、项目现场接待；p外部协调：外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调；工作协调；p合作方的协调：合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、合作方报

35、建资料、合作方工程配合（主要是现场）、合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。门）。如何处理无证施工？如何处理无证施工？1 1、技术处理、技术处理文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？2 2、协调关系、协调关系城管和质监站是主要查处的单位，和城管及质监站关系好可避免很多麻烦。3 3、处理技巧、处理技巧以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工）减免申请，考虑天气及形象影响等因素。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售

36、推广销售入伙交付入伙交付土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付工程建设的相关知识工程建设的相关知识1：p工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；p整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；p建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；p项目施工周期（合理进度）：项目施工周期（合理进度）：多层及低密度：多层及低密度：912912个月；个月；小高层：小高层：1 1年半；年半；高层建筑：高层建筑：2

37、 2年到两年半；年到两年半；p施工组织次序：施工组织次序：基础部分基础部分主体工程主体工程外墙装饰及安装外墙装饰及安装园区管线园区管线景观施工景观施工竣工验收。竣工验收。 土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付工程建设的相关知识工程建设的相关知识2：p影响工程造价的主要因素：影响工程造价的主要因素：建筑结构形式及建筑形态：钢结构框剪框架砖混；建筑结构形式及建筑形态：钢结构框剪框架砖混；外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准；外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准；施工取费等级：在施工定额的基础上加

38、减；施工取费等级：在施工定额的基础上加减；地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本；地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本；场地条件：是否平整、是否山地；场地条件：是否平整、是否山地；抗震等级：抗震等级：6 6级、级、7 7级、级、8 8级；级；节能要求：是否满足节能规范；节能要求：是否满足节能规范；景观环境造价。景观环境造价。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付 配套工作配套工作n后九通：雨水，污水，自来水，供电，燃气，通信，有线电视，路灯，后九通：雨水，污水，自来水，供电，

39、燃气，通信，有线电视，路灯，智能化。智能化。n基本流程：管线规划设计基本流程：管线规划设计 管线协调会管线协调会 专业管线设计委托专业管线设计委托 合同缴费合同缴费 专业管线设计专业管线设计 ，出图，出图 进场施工进场施工 竣工验收竣工验收 专项意见专项意见 n关键要点：管线管位协调关键要点：管线管位协调 各部门职责：各部门职责：p开发部：建设工程施工许可证。开发部：建设工程施工许可证。p营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。p设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污

40、）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。同附图、模型、交楼标准）。p工程部：主体结构施工（示范区施工）。工程部：主体结构施工（示范区施工）。p财务部：方案版投资收益。（三个指标）财务部：方案版投资收益。（三个指标）p成本部：项目动态成本。成本部：项目动态成本。分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等）永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等）p客服、物业部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。客服、物业部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。关键要素：建设工程施工许可证、示范区开

41、放、主体结构施工、物业公司招投关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。标。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付关键要点：关键要点：p质量控制！质量控制！p进度控制！进度控制！p成本控制！成本控制！p协调管理！协调管理！土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付售前阶段售前阶段售中阶段售中阶段售后阶段售后阶段市场、客户、产品市场、客户、产品客户、传播、销售服务、价格、促销客户、传播、销售服务、价格、促销风险控制风险控制策划咨询、代理公司策划咨询、代理公司销售代理、广告代理、媒体销售代理、广告代理、媒体律师、银行、房管部门律师、银行、房管部门三个阶段三个阶段p组建销售团队；组建销售团队； （销