房屋登记官培训PPT课件

1、房屋登记官培训房屋登记官培训PPT课件课件各省房屋登记官考核成绩排行榜各省房屋登记官考核成绩排行榜省份省份报名人报名人数数参考人参考人数数参考参考率率制度制度通过通过人数人数制度制度通过通过率率实务实务通过通过人数人数实务实务通过通过率率合格合格人数人数合格合格率率上海59256996%37165%32657%29452%天津56353695%32761%33162%27351%北京33232297%13542%15950%12137%浙江1865170992%86050%65238%59035%江苏1515142894%59742%56840%47033%河北1521143594%519 3

2、6%54738%41029%四川3288286987%109838%101735%81428%广西1194118496%44441%36534%30826%安徽1868170291%60235%49429%43425%湖北1575150295%51334%44229%36925%海南16714486%42 28%4630%3524%福建76271394%24434%21831%17324%广东2011193996%64633%55629%44223%河南94491096%37942%22124%20523%合计286772635492%924235%808931%655825%考题基本情况考题

3、基本情况1房地产登记实房地产登记实务案例务案例共共60题，其中：多项题，其中：多项选择题共选择题共15题，题，每题限每题限120秒内秒内完成。多选题有完成。多选题有5个备选答案，个备选答案，答案为答案为2-4个，个，最多为最多为4个，不个，不要把答案全选上！要把答案全选上！2判断题共判断题共20题，题，每题限每题限30秒内秒内完成完成 3综合分析题共综合分析题共5大题，限大题，限600秒秒完成。每大题有完成。每大题有五个混合选题，五个混合选题，每个混合选题有每个混合选题有4个备选答案，个备选答案，答案为答案为1-4个，个，注意不要跟多选注意不要跟多选题搞混了，既是题搞混了，既是多选题又是单选多

4、选题又是单选题，注意甄别，题，注意甄别，1-4个都有可能。个都有可能。答题注意事项答题注意事项1234考题是计算机考题是计算机分配的，一般分配的，一般基础题（容易）基础题（容易）占占50%；中级；中级难度（不难）难度（不难）的占的占40%，高，高难度（有点难）难度（有点难）的占的占10%，不，不要过于紧张，要过于紧张，一般基础题不一般基础题不要失分，搞点要失分，搞点中级难度的题，中级难度的题，就可以了。就可以了。 多选题与判多选题与判断题没有把断题没有把握的答案千握的答案千万不要选，万不要选，多选题一个多选题一个错了分数全错了分数全扣光，判断扣光，判断题错了要倒题错了要倒扣分，很不扣分，很不划

5、算。划算。注意答题的注意答题的时间控制，时间控制，答题时，遇答题时，遇到一时不明到一时不明白的，抓紧白的，抓紧跳过，留点跳过，留点时间，回头时间，回头再作。再作。考试系统中考试系统中计算机随机计算机随机分配考题，分配考题，你的左右邻你的左右邻居考题都不居考题都不一样的。一样的。复习方法：复习方法：v一、要做好案例分析题必须要理解与一、要做好案例分析题必须要理解与掌握相关的法律规定。原因有两点：掌握相关的法律规定。原因有两点：一是从出题的思路上看；二是从命题一是从出题的思路上看；二是从命题人的素质看。人的素质看。 复习方法：复习方法：二、在有限的复习时间里要学会抓住重点，根据经验作二、在有限的复

6、习时间里要学会抓住重点，根据经验作如下推荐（按照重要性排列）：如下推荐（按照重要性排列）： 1、房屋登记办法房屋登记办法全部全部 2、物权法物权法全部，重点放在第一章基本原则、第二全部，重点放在第一章基本原则、第二章物权的设立、变更、转让与消灭、第六章业主的建章物权的设立、变更、转让与消灭、第六章业主的建筑物区分所有权、第八章共有、第十章用益物权的一筑物区分所有权、第八章共有、第十章用益物权的一般规定、第十四章地役权、第四编担保物权（含第十般规定、第十四章地役权、第四编担保物权（含第十五章至第十八章）五章至第十八章） 3、担保法担保法全部全部 4、其他有关法律法规，如、其他有关法律法规，如民法

7、通则民法通则、婚姻法婚姻法、继承法继承法、房地产法房地产法、物业管理条例物业管理条例、商品房销售管理办法商品房销售管理办法等等v 三、掌握法律条款及相关规定最重要在于理解。因为三、掌握法律条款及相关规定最重要在于理解。因为考试形式不是问答也不是填空，只是选择与判断。考试形式不是问答也不是填空，只是选择与判断。v比如：比如：房屋登记办法房屋登记办法可以由当事人单方申可以由当事人单方申请房屋登记的情形：请房屋登记的情形：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；取得房屋权利；

8、（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。（七）法律、法规规定的其他情形。实务考试要点：实务考试要点：v一、先看案例要解决的问题，带着一、先看案例要解决的问题，带着问题读案例。问题读案例。 案例分析题最后提出要解决的问题一般比较简短，案例分析题最后提出要解决的问题一般比较简短，可先看问题，发现案例问题的本质是那一类大问可先看问题，发现案例问题的本质是那一类大问题，不能被具体细节问题所

9、迷惑。这样在阅读案题，不能被具体细节问题所迷惑。这样在阅读案例时就能有较强的针对性，容易抓住重点，提高例时就能有较强的针对性，容易抓住重点，提高效率，节省时间。效率，节省时间。v二、注重第一感觉二、注重第一感觉v如：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在（ ）以内的部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过( c )部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。v A、3%、3.5% B、3.5%3%v C、3%、3% D3.5%3.5%v三、不记得的法律条款，要从合理性去分析。三、不记得的法律条款，要从合理性去分析。v与房屋登记最密切的是民事方面的相关法律。民法的基本原则就

10、包括，公平原则，民事主体应依据社会公认的公平观念从事民事活动，以维持当事人之间的利益均衡。公序良俗原则，民事主体在进行民事活动时应当遵守公共秩序及善良风俗，不得违反社会一般道德准则与国家的一般利益。 v如：一个拍卖物存在多个抵押权人，各自受偿如：一个拍卖物存在多个抵押权人，各自受偿的顺序如何？的顺序如何？v同一房地产存在多个抵押权人的，按抵押登记同一房地产存在多个抵押权人的，按抵押登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。这样符合公平原则！偿。这样符合公平原则！v再如：买卖不破租赁，为什么，因为公平！再如：买卖不破租赁，为什么，因为公平！案例实战分

11、析（时间关系，只讲民事案案例实战分析（时间关系，只讲民事案例部分应该例部分应该“掌握掌握”的内容）的内容）v一、物权变动的公示公信原则一、物权变动的公示公信原则v二、夫妻共有财产二、夫妻共有财产v三、房屋抵押的有关法律规定三、房屋抵押的有关法律规定v四、建设工程承包人、抵押权人与善意购房人四、建设工程承包人、抵押权人与善意购房人的优先受偿权的优先受偿权v五、建筑物区分所有权五、建筑物区分所有权v六、综合分析题：六、综合分析题：1、公示原则、公示原则 所谓公示，指物权在变所谓公示，指物权在变动时，必须将物权变动的动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三

12、人知向社会公开，使第三人知道物权变动的情况，以避道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害，从而免第三人遭受损害，从而保护交易安全。保护交易安全。 如果物权的变动不采如果物权的变动不采用一定的公示方法，会使用一定的公示方法，会使第三人遭受损害，从而导第三人遭受损害，从而导致财产交易秩序陷入紊乱致财产交易秩序陷入紊乱境地。境地。一、物权变动的一、物权变动的公示公信原则公示公信原则2、公信原则、公信原则 所谓公信，是指一旦所谓公信，是指一旦物权变动依据法律的规定物权变动依据法律的规定进行了公示，即使该物权进行了公示，即使该物权变动存在瑕疵，但对于信变动存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事赖该物权的

13、存在并已从事了物权交易的人，法律仍了物权交易的人，法律仍然承认其法律效力，以保然承认其法律效力，以保护交易安全。这就产生了护交易安全。这就产生了善意第三人问题。善意第三人问题。公示原则与公信原则公示原则与公信原则的关系的关系 物权变动的公示、公信原则是现代物权物权变动的公示、公信原则是现代物权变动的基本原则，二者相互联系，公示原则变动的基本原则，二者相互联系，公示原则是公信原则的基础，公信原则是公示原则的是公信原则的基础，公信原则是公示原则的表现，二者构成了物权变动的基础。表现，二者构成了物权变动的基础。出题点：出题点：v1、关于善意第三人的规定。、关于善意第三人的规定。v对信任不动产登记簿记

14、载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人，法律则不予以保护。应符合条件：应符合条件：受让人受让该不动产或者动受让人受让该不动产或者动产时是善意的产时是善意的1以合理的价格转让以合理的价格转让2转让的不动产或者动产依照法律规转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。记的已经交付给受让人。3法律后果：法律后果：受让人取得该不动产或者动产的受让人取得该不动产或者动产的所有权所有权1原所有权人有权向无处分权原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失

15、人请求赔偿损失 2物权法物权法第第九条：不动产九条：不动产物权的设立、物权的设立、变更、转让与变更、转让与消灭，经依法消灭，经依法登记，发生效登记，发生效力；未经登记，力；未经登记，不发生效力，不发生效力，但法律另有规但法律另有规定的除外。定的除外。 2、关于物权、关于物权权登记效力权登记效力释义：本条的规定，释义：本条的规定，是不动产公示原则的是不动产公示原则的具体体现。不动产物具体体现。不动产物权登记是不动产物权权登记是不动产物权的法定公示手段，是的法定公示手段，是不动产物权设立、变不动产物权设立、变更、转让与消灭的生更、转让与消灭的生效要件，也是不动产效要件，也是不动产物权依法获得承认和

16、物权依法获得承认和保护的依据。保护的依据。v3、物权登记生效中，、物权登记生效中，“法律另有法律另有规定的除外规定的除外”是指：是指：v （1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。登记。v （2）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。时发生效力。（3）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受）因继承或者受遗

17、赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。遗赠开始时发生效力。（4）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。灭物权的，自事实行为成就时发生效力。v （5）其他情形（了解即可）：）其他情形（了解即可）：物权法并没有对不动物权法并没有对不动产物权的设立、变更、转让与消灭，一概规定必须经产物权的设立、变更、转让与消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章例如，在土地承包经营权一章中规定，中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立

18、效时设立”。同时还规定，。同时还规定，“土地承包经营权人将土土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人，记；未经登记，不得对抗善意第三人，”不是不是“不发不发生效力生效力”。v 地役权一章规定地役权一章规定“地役权自地役权合同生效时设立。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人未经登记，不得

19、对抗善意第三人。”在宅基地使用权在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记应当及时办理变更登记或者注销登记。”也就是说，也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件。宅基地使用权不以登记为生效要件。v案例：甲以自己名义报建并于案例：甲以自己名义报建并于2011年年7月建月建成一栋房屋，成一栋房屋， 8月甲不幸去世，房屋由其子乙月甲不幸去世，房屋由其子乙继承。继承。9月乙办理了产权登记到自己名下，月乙办理了产

20、权登记到自己名下，10月签订合同将该房屋出卖给丙并完成交付，月签订合同将该房屋出卖给丙并完成交付，11月办理了所有权移转登记。试分析各阶段月办理了所有权移转登记。试分析各阶段房屋所有权归属？房屋所有权归属？ 1、2011年年7月房屋归甲月房屋归甲所有所有2、2011年年8月乙取得房屋月乙取得房屋所有权（不是所有权（不是9月）月）3、2011年年11月丙取得房月丙取得房屋所有权（不是屋所有权（不是10月）月）v分析一下：甲分析一下：甲2011年年10月将房屋出卖给乙并完月将房屋出卖给乙并完成交付时的房屋所有权归属。成交付时的房屋所有权归属。v 房屋所有权仍归属于甲，但此时甲乙买卖合同及交付房屋所

21、有权仍归属于甲，但此时甲乙买卖合同及交付行为成立且有效。依据：行为成立且有效。依据：物权法物权法第十五条规定，第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让与消灭不动产当事人之间订立有关设立、变更、转让与消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。此时，甲乙未办理登记仅致导其转让行为不发效力。此时，甲乙未办理登记仅致导其转让行为不发生物权效力，并不当然导致买卖合同的无效或买卖所生物权效力，并不当然导致买卖合同的无效或买卖所致合同之债不成立

22、。致合同之债不成立。二、夫妻共有财产二、夫妻共有财产掌握：夫妻共同财产的认定标准、范围与具体类型。掌握：夫妻共同财产的认定标准、范围与具体类型。夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（2）生产、经营的）生产、经营的收益收益（1）工资、奖金）工资、奖金 （4）继承或赠与所）继承或赠与所得的财产，但本法得的财产，但本法第十八条第三项规第十八条第三项规定的除外定的除外夫妻对共同所有的财产，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。有平等的处理权。 （3）知识产）知识产权的收益权的收益 （5）其他应当归共）其他应当归共同所有的财产同所有的财产 夫妻一方夫妻一方的财产的财产 （2）一方因身体

23、受到）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用疾人生活补助费等费用（1）一方的婚前财产）一方的婚前财产（4）一方专用的）一方专用的生活用品生活用品 （3）遗嘱或赠与）遗嘱或赠与合同中确定只归合同中确定只归夫或妻一方的财产夫或妻一方的财产(5）其他应当归）其他应当归一方的财产一方的财产 3、【夫妻财产约定夫妻财产约定】1夫妻可以约定婚姻关系存夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采分共同所有。约定应当采用书面形式。用书面形式。2

24、夫妻对婚姻关系存续期间所夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。或妻一方所有的财产清偿。 4、最高法关于适用婚姻法若干问题解释最高法关于适用婚姻法若干问题解释(三三) 第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动（三）项的规定，视为只对自己子

25、女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。产应认定为夫妻一方的个人财产。 第十一条：第十一条： 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 三、房屋抵押的有关法律规定（重点）三、房屋抵

26、押的有关法律规定（重点）应掌握的应掌握的知识点知识点 2、抵押物的转让与抵押物的转让与 租赁问题租赁问题 1、物权法物权法对对担担保法保法的改进的改进 4、在建工程抵押在建工程抵押的特殊性及其法律的特殊性及其法律规定规定 6、最高额抵押问题最高额抵押问题 3、抵押财产抵押财产的清偿问题的清偿问题 5、共有财产抵押共有财产抵押的规定的规定 v（一）（一）物权法物权法对对担保法担保法的改进的改进v物权法物权法实施后，许多人都在问：实施后，许多人都在问：担保法担保法是不是被废除了？结果当然是没有，是不是被废除了？结果当然是没有，物权法物权法第第178条明确规定：条明确规定：“担保法与本法的规定不担保

27、法与本法的规定不一致的，适用本法。一致的，适用本法。”，那么，担保法与物权，那么，担保法与物权法存在哪些不一致呢？法存在哪些不一致呢？担保法担保法第四第四十 一 条 规 定 ：十 一 条 规 定 ：“当事人以本法当事人以本法第四十二条规定第四十二条规定的财产抵押的，的财产抵押的，应当办理抵押物应当办理抵押物登记，登记，抵押合同抵押合同自登记之日起生自登记之日起生效效。”1、明确了担保合同与、明确了担保合同与担保物权的效力区分担保物权的效力区分而而物权法物权法第十第十五条规定：五条规定：“当事当事人之间订立有关设人之间订立有关设立、变更、转让与立、变更、转让与消灭不动产物权的消灭不动产物权的合同

28、，除法律另有合同，除法律另有规定或者合同另有规定或者合同另有约定外，约定外，自合同成自合同成立时生效；未办理立时生效；未办理物权登记的，不影物权登记的，不影响合同效力。响合同效力。”v 【说明说明】过去几十年中，我国立法与司法实践中对过去几十年中，我国立法与司法实践中对债权合同和物权变动不加区分的情形比比皆是，本债权合同和物权变动不加区分的情形比比皆是，本来办理登记是房屋抵押权的设立要件，是抵押合同来办理登记是房屋抵押权的设立要件，是抵押合同中债务人或者第三人的法律义务，却被设计成抵押中债务人或者第三人的法律义务，却被设计成抵押合同的生效要件，如果当事人违反了义务，合同反合同的生效要件，如果当

29、事人违反了义务，合同反而无效，无疑是对违约方的纵容，完全置债权人的而无效，无疑是对违约方的纵容，完全置债权人的利益于不顾，从而法律也得不到人们的信任和尊重。利益于不顾，从而法律也得不到人们的信任和尊重。v 2、抵押财产进行了扩展、抵押财产进行了扩展v 物权法物权法所允许抵押的财产包括所有法律、行政法所允许抵押的财产包括所有法律、行政法规未禁止抵押的财产，而规未禁止抵押的财产，而担保法担保法所允许抵押的财所允许抵押的财产是依法可以抵押的财产。比较起来，产是依法可以抵押的财产。比较起来，物权法物权法的的规定无疑更具科学性、合理性，为民间融资的自由创规定无疑更具科学性、合理性，为民间融资的自由创造提

30、供了更广阔的空间。造提供了更广阔的空间。v 需掌握需掌握物权法物权法规定不得抵押的财产（理解记忆）：规定不得抵押的财产（理解记忆）： （一）土地所有权；（一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施与其他业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施与其他社会公益设施；社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（四）所有

31、权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。v 3、房产地产统一抵押、房产地产统一抵押 担保法担保法第三十六条以依法取得的国有土地第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。权同时抵押。 以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。v 物权法物权

32、法第一百八十二条第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。产视为一并抵押。可见，在担保法下的现实中，房产、土地分别抵可见，在担保法下的现实中，房产、土地分别抵押给不同的债权人，给债权的行使造成了很大的麻烦。押给不同的债权人，给债权的行使造成了很大的麻烦。物权法的改进，可以杜绝之前房产、土地分开登记造物权

33、法的改进，可以杜绝之前房产、土地分开登记造成的混乱。成的混乱。4、关于船舶、航空器这些特殊动产的抵押，已经从、关于船舶、航空器这些特殊动产的抵押，已经从登记生效主义改为登记对抗主义。登记生效主义改为登记对抗主义。担保法担保法第第四十一条当四十一条当事人以本法第事人以本法第四十二条规定四十二条规定的财产抵押的的财产抵押的，应当办理抵，应当办理抵押物登记，抵押物登记，抵押合同自登记押合同自登记之日起生效。之日起生效。物权法物权法第第一百八十八条一百八十八条 以正在建造的以正在建造的船舶、航空器船舶、航空器抵押的，抵押抵押的，抵押权自抵押合同权自抵押合同生效时设立；生效时设立；未经登记，不未经登记，

34、不得对抗善意第得对抗善意第三人。三人。1、抵押财产的转让，掌握两点：、抵押财产的转让，掌握两点： 一是抵押人经抵押权人同意可以转让抵押财产，但一是抵押人经抵押权人同意可以转让抵押财产，但应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；提存； 二是抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，二是抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。（二）抵押财产（二）抵押财产的转让与租赁问题的转让与租赁问题 （二）抵押财产（二）抵押财产的转让与租赁问题的转让与租赁问题 2、抵押财产的租

35、赁，也掌握两点：、抵押财产的租赁，也掌握两点： 一是一是“抵押不破租赁抵押不破租赁”，订立抵押合同前，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。的影响。 二是先抵押后出租的，该租赁关系不得对二是先抵押后出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抗已登记的抵押权。（三）抵押财产的清偿问题（三）抵押财产的清偿问题同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺抵押权已登记的，按照登记的先后顺

36、序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；序相同的，按照债权比例清偿；1抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿； 2抵押权未登记的，按照债权比例清偿。抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 3（四）在建工程抵押的特殊性及其法律规定v 在在物权法物权法出台之前，出台之前，2001年年8月月15日修订的建日修订的建设部设部城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法第三条对在建工程第三条对在建工程抵押作了如下定义：抵押作了如下定义： 抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资其合法方式取得的土地

37、使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。款履行担保的行为。物权法物权法第一百八十条规定，第一百八十条规定，正在建造的建筑物可以设立抵押权，其他并未作更多正在建造的建筑物可以设立抵押权，其他并未作更多限制。限制。其特点如下：其特点如下：v 1、形态具有不确定性，是正在形成中的不动产。、形态具有不确定性，是正在形成中的不动产。v 2、价值的可变性，随着在建工程的建造而发生价值、价值的可变性，随着在建工程的建造而发生价值变化。变化。v 3、实质上一种期待权，尚不具备使用价值，标的也、实质上一种期待权，尚不

38、具备使用价值，标的也是不确定的。是不确定的。v 正是由于上述特点，因此，正是由于上述特点，因此，2012年年6月月1日起施行的日起施行的房屋登记技术规程房屋登记技术规程明确规定，明确规定，“在建工程抵押权在建工程抵押权登记实地查看应包括下列主要内容：登记实地查看应包括下列主要内容：v 1在建工程的坐落与证明材料记载的信息一致在建工程的坐落与证明材料记载的信息一致;v 2申请抵押的部分已建造。申请抵押的部分已建造。”v 这意味着登记机构受理在建工程抵押的，抵押物这意味着登记机构受理在建工程抵押的，抵押物只能是已建部分，未建造部分不能作为抵押物。不过只能是已建部分，未建造部分不能作为抵押物。不过随

39、着在建工程形象进度改变，开发企业可以追加抵押随着在建工程形象进度改变，开发企业可以追加抵押物，因此要进行多次抵押变更登记，直到满足融资要物，因此要进行多次抵押变更登记，直到满足融资要求。求。v 新规的出台无疑是增加了融资与登记手续的难度，但新规的出台无疑是增加了融资与登记手续的难度，但一定程度上降低了借贷的风险。（一定程度上降低了借贷的风险。（对应的四种登记：对应的四种登记：在建工程抵押权设立、变更、转让或者消灭的，当事在建工程抵押权设立、变更、转让或者消灭的，当事人应当申请设立登记、变更登记、转移登记、注销登人应当申请设立登记、变更登记、转移登记、注销登记）。记）。（五）共有财产抵押的规定：

40、（五）共有财产抵押的规定： 共有包括按份共有与共同共有。共有包括按份共有与共同共有。 按份共有人对共有的不动产或者动产按照按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的不动其份额享有所有权，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。产或者动产共同享有所有权。掌握三个知识点：掌握三个知识点： 1 1、共有人之间是按份共有的，共有人以、共有人之间是按份共有的，共有人以自己的份额抵押的，该抵押有效；超出自己自己的份额抵押的，该抵押有效；超出自己份额部分的抵押，如果其他共有人事后追认份额部分的抵押，如果其他共有人事后追认的，则该抵押可以有效，如果没有追认的，的，则该抵押

41、可以有效，如果没有追认的，则无效。则无效。 2 2、共有人之间是共同共有，此时要抵、共有人之间是共同共有，此时要抵押共有财产必须经其他共有人同意，否则抵押共有财产必须经其他共有人同意，否则抵押无效；但是，其他共有人知道或者应当知押无效；但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。道而未提出异议的视为同意，抵押有效。 掌握三个知识点：掌握三个知识点： 3 3、无论是哪种共有，如果抵押权人不、无论是哪种共有，如果抵押权人不知道也不应知道该财产有其他共有人的，知道也不应知道该财产有其他共有人的，即抵押权人有充分的理由相信抵押人对财即抵押权人有充分的理由相信抵押人对财产有完全的处

42、分权的，且办理了抵押登记，产有完全的处分权的，且办理了抵押登记，则抵押权人可以善意取得该抵押权，即该则抵押权人可以善意取得该抵押权，即该抵押有效。抵押有效。v（六）最高额抵押问题（六）最高额抵押问题v 1、概念：为担保债务的履行，债务人或者第三、概念：为担保债务的履行，债务人或者第三人人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿担保财产优先受偿。2

43、、特点：、特点：最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。发生的债权额是不确定的。 比如，张某以一处房产为抵押物，与债权人李比如，张某以一处房产为抵押物，与债权人李某签订了一份担保一年内可能发生的某签订了一份担保一年内可能发生的100万元债权万元债权的最高额抵押合同的最高额抵押合同1 最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权作担保。最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权作担保。 所谓连续发生的债权，是指实际发生的债权次数是不所谓连续发生的债权，是指实际发生的债权次数是不确定的，并且是接连发生的，比如，张某在确定的，并且是接连发

44、生的，比如，张某在1月份向李某月份向李某借款借款20万元，万元，3月份又借了月份又借了30万元，万元，5月份又借了月份又借了40万万元，元，6月份还了月份还了60万元，万元，8月份又借了月份又借了40万元，以此类推万元，以此类推，张某在这一年之内借了还，还了借，只要借款余额不超，张某在这一年之内借了还，还了借，只要借款余额不超过过100万元，张某抵押的房产对这一年之内发生的不超过万元，张某抵押的房产对这一年之内发生的不超过100万元的借款的偿还作担保万元的借款的偿还作担保23、相关规定：、相关规定：最高额抵押权设立前已经存在的债权，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额

45、抵押担经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围保的债权范围1最高额抵押担保的债权确定前，部分债最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。当事人另有约定的除外。2抵押权人的债权确定抵押权人的债权确定（经依法登记的最高额抵押权担保的经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记债权确定，申请最高额抵押权确定登记） ：（一）约定的债权确定期间届满；（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设

46、立之日起满二押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押财产被查封、扣押；（四）抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销3v 抵押案例：甲公司于抵押案例：甲公司于2011年年3月以自有房屋向月以自有房屋向A银行银行抵押借款抵押借款3000万元，未办理抵押登记；同年万元，未办理抵押登记；同年5月向以月向以同一房屋向同一房屋向B银行抵押借款银行抵押借款5000万元并办理抵押登记；万元并办理抵押登记； 10月又以该房屋向月又以该房屋向C银行抵

47、押借款银行抵押借款4000万元并办理万元并办理抵押登记；抵押登记；12月以该房屋向月以该房屋向D银行抵押借款银行抵押借款2000万万元，未办登记。后元，未办登记。后A公司无力偿还上述债务，其房屋公司无力偿还上述债务，其房屋被法院拍卖得款被法院拍卖得款8000万元，问各银行各自可从拍卖万元，问各银行各自可从拍卖款中受偿多少。款中受偿多少。（一）解析：本案例中涉及（一）解析：本案例中涉及A公司向公司向4家不同银行家不同银行借款，借款，A、D两家未办理抵押登记；两家未办理抵押登记；B、C两家办理了抵押登记，其中两家办理了抵押登记，其中B抵押登记在先，抵押登记在先，C办理余值抵押登记在后。可得出如下结

48、论办理余值抵押登记在后。可得出如下结论1B、C可从房屋可从房屋拍卖款中求偿。拍卖款中求偿。其中其中B办理抵办理抵押登记在先，押登记在先，求偿金额可从求偿金额可从拍卖款中优先拍卖款中优先受偿，受偿，C办理办理抵押登记在后，抵押登记在后，受偿金额只能受偿金额只能在在B完全受偿完全受偿之后之后。 2A、D因未办理抵押因未办理抵押登记，只能在登记，只能在B、C受偿后的剩余价款受偿后的剩余价款中受偿，如没有剩中受偿，如没有剩余价款，只能依据余价款，只能依据借款合同向甲公司借款合同向甲公司主张权利。在先后主张权利。在先后顺序与金额上，根顺序与金额上，根据债权的平等性原据债权的平等性原则，则，A、D债权应当

49、债权应当平等受偿。平等受偿。3所以可以列出抵所以可以列出抵押受偿顺序：押受偿顺序：B-C-AD在在8000万元的万元的价款中，价款中，B可获可获完整完整5000万元；万元；C只能在只能在8000万万元中扣除元中扣除5000完后得款完后得款3000万元。万元。v 四、建设工程承包人、抵押权人与善意购房人的优先四、建设工程承包人、抵押权人与善意购房人的优先受偿权受偿权v 案例：案例：2001年，年，A公司开发某高层公寓，该公司以土地使用权公司开发某高层公寓，该公司以土地使用权向银行抵押贷款向银行抵押贷款5000万元，并办理了土地抵押登记。工程开工万元，并办理了土地抵押登记。工程开工时，时，A公司又

50、要求建筑承包商垫资修建，该工程办理了预售许可公司又要求建筑承包商垫资修建，该工程办理了预售许可证后开始预售。由于销售未达到预期效果，房屋封顶时已无资金证后开始预售。由于销售未达到预期效果，房屋封顶时已无资金续建，工程被迫停工，银行借款已到期，要求偿还，建筑承包商续建，工程被迫停工，银行借款已到期，要求偿还，建筑承包商已垫资已垫资3千多万工程款，几十户购房者集体上访，要求退款或按千多万工程款，几十户购房者集体上访，要求退款或按期交房，该项目已资不抵债。银行向法院起诉请求法院判令其抵期交房，该项目已资不抵债。银行向法院起诉请求法院判令其抵押登记具有对抗第三人的效力，享有优先受偿权，购房者认为其押登

51、记具有对抗第三人的效力，享有优先受偿权，购房者认为其购房不知土地抵押，是善意取得，也应保护他们的权益。而建筑购房不知土地抵押，是善意取得，也应保护他们的权益。而建筑商则认为，其工程款也有优先受偿权。商则认为，其工程款也有优先受偿权。依据：依据：最高人民法院关于建设工程价款优先受最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复偿权问题的批复 提示提示：本案应首先保本案应首先保护交付了全部护交付了全部或大部份购房或大部份购房款的消费者，款的消费者，其次是清偿建其次是清偿建筑承包商的工筑承包商的工程款，银行只程款，银行只能先于其它债能先于其它债权优先受偿。权优先受偿。清偿顺序是：清偿顺序是：购房者购

52、房者-建建筑商筑商-银行银行 一、一、人民法院在审人民法院在审理房地产纠纷理房地产纠纷案件与办理执案件与办理执行案件中，应行案件中，应当依照当依照中华中华人民共和国合人民共和国合同法同法第二百第二百八十六条的规八十六条的规定，认定建筑定，认定建筑工程的承包人工程的承包人的优先受偿权的优先受偿权优于抵押权和优于抵押权和其他债权其他债权。 二、二、消费者交付购消费者交付购买商品房的全买商品房的全部或者大部分部或者大部分款项后，承包款项后，承包人就该商品房人就该商品房享有的工程价享有的工程价款优先受偿权款优先受偿权不得对抗买受不得对抗买受人。人。 五、建筑物区分所有权五、建筑物区分所有权应掌握的知识

53、点：应掌握的知识点：建筑物区分所有权的概念与内容建筑物区分所有权的概念与内容 1专有部分与共有部分的相关规定专有部分与共有部分的相关规定 2车位、车库的归属车位、车库的归属 31、所有权。所有权在建筑物区分所有、所有权。所有权在建筑物区分所有权中往往被称为专有权，是指建筑物权中往往被称为专有权，是指建筑物区分所有人对专属于自己的、在构造区分所有人对专属于自己的、在构造与使用上具有独立性的建筑物部分所与使用上具有独立性的建筑物部分所享有的所有权。享有的所有权。2、共有权。是指区分所有人所拥有的、共有权。是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分单独所有部分以外的建筑物其他部分所享有的

54、权利。所享有的权利。 3、成员权。是指区分所有人基于一栋、成员权。是指区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团队之切关系而形成的作为建筑物管理团队之一成员而享有的权利与承担的义务。一成员而享有的权利与承担的义务。建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。（二）关于专有部分与共有部分（二）关于专有部分与共有部分专有部分：专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分具有构造上的独立性，能够明确区分1具有利用上的独立性，可以排他使用具有利用

55、上的独立性，可以排他使用 2能够登记成为特定业主所有权的客能够登记成为特定业主所有权的客体。体。 3共有部分：共有部分： 1、建筑物的基础、承重结构、外、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；或者设备间等结构部分； 2、其他不属于业主专有部分，也、其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。有的场所及设施等。 （办法

56、办法第十条房屋应当按照基本单元进第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。）房屋或者特定空间。）1、建筑区划内，规划用于停放、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主的需要。2、建筑区划内，规划用于停放、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。等方式约定。 3

57、、占用业主共有的道路或者其、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。属于业主共有。 六、综合分析题六、综合分析题 v该类题型的特点：一是开放式命该类题型的特点：一是开放式命题，涉及范围广；二是要求考生题，涉及范围广；二是要求考生知识全面，在于平时积累知识全面，在于平时积累。六、综合分析题六、综合分析题 案例一：案例一：A房地产公司（下称房地产公司（下称A公司）与公司）与B建筑公司建筑公司（下称（下称B公司）建筑工程施工协议，由公司）建筑工程施工协议，由B公司为公司为A公公司承建一栋商品房。合同签订后，在开工之前，为司承建一栋商品房。合同签订后，

58、在开工之前，为筹集工程建设资金，筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款押向甲银行贷款1000万元，乙公司为此笔贷款承担万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。保证责任，但对保证方式未作约定。A公司在施工开公司在施工开始后即进行商品房预售。李某购买了始后即进行商品房预售。李某购买了1号楼号楼101号房号房屋，签订了商品房买卖合同并预交了屋，签订了商品房买卖合同并预交了5万元首付款。万元首付款。双方约定办理预告登记，但公司迟迟不予办理。双方约定办理预告登记，但公司迟迟不予办理。在此期间，在此期间，A公司又与王某签订了一份商品房买卖合

59、公司又与王某签订了一份商品房买卖合同，将上述房屋卖给了王某，并在房屋竣工后将该同，将上述房屋卖给了王某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了王某。王某不知该房已经卖给房的产权证办理给了王某。王某不知该房已经卖给李某的事实。后因李某的事实。后因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。公司开发的商品房行使抵押权。v 1、乙公司对、乙公司对A公司向甲银行的贷款承担保证责任的方公司向甲银行的贷款承担保证责任的方式是（式是（ ）。）。v A一般保证一般保证v B连带责任保证连带责任保证v C只有在重新明确保证方式后才承担保证责任只有在重新明确保

60、证方式后才承担保证责任v D因未约定保证方式不承担保证责任因未约定保证方式不承担保证责任v 正确答案：正确答案：Bv 2、若甲银行行使抵押权，其权利标的是（、若甲银行行使抵押权，其权利标的是（ ）。）。v A建设用地使用权建设用地使用权v B新建商品房新建商品房v C建设用地使用权及地上新建商品房建设用地使用权及地上新建商品房v D建设用地使用权及地上尚未预售的新建商品房建设用地使用权及地上尚未预售的新建商品房v 正确答案：正确答案：Av 3、李某在得知房屋卖给王某后，向法院提起诉讼，、李某在得知房屋卖给王某后，向法院提起诉讼，要求要求A公司履行合同交付房屋，该主张（公司履行合同交付房屋，该主