第二章开发土地的取得

1、l教学目的和要求：了解项目开发用地获取的途径和方式。l教学难点和重点：重点了解土地使用权出让的方式以及各种方式的优缺点l教学方法：课堂讲授结合案例l房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨杠转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。l土地使用权出让：土地使用出让(简称土地出让)是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向田家支付土地使用权出让金的行为。l土地出让期限：居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50午。l土地使用权出让方式：根据20

2、02年7月1日开始执行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，有定，有协议出让，招标，拍卖，挂牌出让四种方式。l商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让l招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定l协议、招标、拍卖出让方式比较l挂牌出让是广东、江苏和重庆等地在招标拍卖出让土地使用权的实践中创新出来的，挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利

3、于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。l据不完全统计，年、年和年全国招标拍卖出让国有土地使用权价款分别为亿元、亿元和亿元。但从全国情况看，国有土地招标拍卖出让尚未形成制度，缺乏统一的法规，各地对土地招标拍卖的范围、组织实施程序等仍缺乏明确的规定，在一定程度上影响了全国土地招标拍卖工作的规范运作l8.31大限：大限：关于继续开展经营性土地使用权招关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 l土地使用权出让合同是指土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就出让土地使用权出让及如何行使使用权等所

4、达成的明确相互权利义务关系的协议。l现有的土地使用权出让实践中，出让合同一般采取类似于标准合同的格式，即合同的主要条款、格式一般均由出让方提出，土地使用权受让人只有通过协议或竞争确定出让金的权利。l土地出让合同主要内容：第一，规定土地使用规则。包括：(1)主体建筑物性质；(2)附属建筑物性质、类别；(3)建筑容积率(建筑面积密度)；(4)建筑覆盖率(建筑密度)；(5)建筑总面积；(6)建筑层数，最高层数或平均层数；(7)绿化比率；(8) 建筑物设计标准。l规定受让方修建的公益工程。用地者同意在用地红线范围内一并建筑公益工程，并同意免费提供使用： (1)蹲位公厕； (2)小区公用停车场；(3)车

5、棚：(4)配电站。用地者同意政府的市政工程可在其红线范围内的规划位置建造，通过，而无需作任何补偿。l合同还规定了设计、施工、竣工方面的要求。 (1)合同规定建筑设计、土地用途等必须符合土地利用要求， (2)规定受让方动土施工的日期和完成定建筑面积的日期。l合同规定利用土地时对环境保护、园林绿化、消防、卫生防疫等的要求，规定土地出让的期限、出让金的数额、支付期限和方式。l土地使用权出让合同范本l房地产开发企业获取建设项目开发用他的第二种途径是土地使用权的转让。广义土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权的出让。狭义的土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，

6、通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。本节所说的土地使用枚转让且从狭义方面而言的。l把由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场，由国家垄断经营；把允许土地使用权转让而形成的土地市场称为二级市场。l (城市房地产管理法) 第36条规定以出让方式取得土地使用权的，转让土地使用权时应当满足以下条件 (1)土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容 (2)按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 (3)按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的要完成开发投资总额的25以上，属于成片开发土地的，要

7、形成工业用地或者其他建设用地条件。l土地使用权转让的方式有三种，即出售、交换和赠与。l土地使用权的出售，是指土地使用者将土地使用权转移给其他公民、法人，并获得土地使用权出让金的行为。这种出售行为与一般意义上的买卖不同，一般买卖行为涉及所有权的转移，而土地使用权的出售只转移使用权。l中华人民共和国土地增值税暂行条例对土地转让过程中征收土地增值税规定：转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位，个人，应当缴纳土地增值税。土地增值税的征收，为国家规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益提供丁重要手段。l土地使用权交换，是指双方当事人约定互相转移土地使用权，其本质是一种权利交易。l 土地使用权赠与，是指赠与人把所占有的土地使用权无偿转移给受赠人的行为。l划拨出让。依照城市土地管理法，土地使用权划拨是指，经县级以上地方政府批准，在土地使