土地增值税培训20143

1、1三门峡市地方税务局流转和财产行为税科 刘奇波土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读主要内容主要内容土地增值税暂行条例及其实施细则土地增值税暂行条例及其实施细则1财税财税200621号号2国税发国税发2006187号号3国税函国税函2010220号号5国税发国税发200991号号4土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则v转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人纳税义务人 。v国有土地，是

2、指按国家法律规定属于国家所有国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。的土地。v地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。包括地上地下的各种附属设施。 v附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。移动即遭损坏的物品。土地增值税土地增值税的纳税义务的纳税义务人人土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则v单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体

3、及其他组织。关和社会团体及其他组织。v个人，包括个体经营者。个人，包括个体经营者。v转让并取得收入是指以出售或者其他方式有偿转让并取得收入是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。无偿转让房地产的行为。土地增值税土地增值税纳税义务人纳税义务人土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则v转让集体土地使用权、出让国有土地使用权不转让集体土地使用权、出让国有土地使用权不属于征税范围。属于征税范围。v转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着转让国有

4、土地使用权、地上的建筑物及其附着物在土地增值税暂行条例中简称为转让房地产，物在土地增值税暂行条例中简称为转让房地产，土地增值税相关文件所提及的转让房地产除另土地增值税相关文件所提及的转让房地产除另外明确外应包括上述任一行为。外明确外应包括上述任一行为。土地增值税土地增值税纳税义务人纳税义务人土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则土地增值税计算步骤土地增值税计算步骤增值额增值额税率、速算扣除系数税率、速算扣除系数扣除额扣除额增值额：收入减去扣除额。增值额：收入减去扣除额。扣除项目：扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额

5、；（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。（五）财政部规定的其他扣除项目。 收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 收入收入四级超率累进税率计算公式。四级超率累进税率计算公式。土土地地增增值值税税相相关关

6、政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则（一）取得土地使用权所支付的金额：（一）取得土地使用权所支付的金额：v 指纳税人为取得土地使用权所支付的地价指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。款和按国家统一规定交纳的有关费用。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则（二）房地产开发成本：（二）房地产开发成本：v 开发土地和新建房及配套设施（简称房地开发土地和新建房及配套设施（简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发产开发）的成本，是指纳税人房地产开发

7、项目实际发生的成本（简称房地产开发成项目实际发生的成本（简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。公共配套设施费、开发间接费用。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则（二）房地产开发成本的具体内容：（二）房地产开发成本的具体内容：v土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的

8、净支出、安动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。置动迁用房支出等。v前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、质、勘察、测绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出。v建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。v基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化

9、等工程发生的支出。污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。v公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。设施发生的支出。v开发间接费用：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，开发间接费用：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。劳动保护费、周转房摊销等。 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则（三）房地产开

10、发费用的具体内容：（三）房地产开发费用的具体内容：v财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的（一）、（二）项规定计算的金额之和的5以内以内计算扣除。计算扣除。v凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产

11、开发费用按本条能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的（一）、（二）项规定计算的金额之和的10以以内计算扣除。内计算扣除。v上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。辖市人民政府规定。 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则（三）房地产开发费用：（三）房地产开发费用：v 开发土地和新建房及配套设施的费用（简开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用），是指与房地产开发称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销

12、售费用、管理费用、财务费项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。用。 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则（四）旧房及建筑物的评估价格：（四）旧房及建筑物的评估价格：v 指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金（五）与转让房地产有关的税金 ：v 指在转让房地产时缴纳的

13、营业税、城市维指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。教育费附加，也可视同税金予以扣除。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则（六）财政部规定的其他扣除项目（六）财政部规定的其他扣除项目 ：v 对从事房地产开发的纳税人可按本条对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计加计20的扣除。的扣除。 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条

14、例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则增值额增值额税率税率速算扣除系数速算扣除系数应纳税额应纳税额增值额增值额（50%扣除项目金额）扣除项目金额）30%增值额增值额30（扣除项目金额（扣除项目金额50%）增值额增值额（100%扣除项目金额）扣除项目金额）40%5%增值额增值额40扣除项目金额扣除项目金额5（100%扣除项目金额）扣除项目金额）（200%扣除项目金额）扣除项目金额）60%35%增值额增值额60扣除项目金额扣除项目金额35土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则v 以纳税人房地产成本核算的最基本的核算

15、以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。项目或核算对象为单位计算。v 成片受让土地使用权后，分期分批开发、成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。可按税务机关确认的其他方式计算分摊。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则（一）普通标准住宅：（一）普通标准住

16、宅：v 普通标准住宅，是指按所在地一般民用住普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。省、自治区、直辖市人民政府规定。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则纳税人建造普纳税人建造普通标准住宅出通标准住宅出售，增值额未售，增值额未超过扣除项目超过扣除项目金额金额20因国家建设需因国家建

17、设需要依法征用、要依法征用、收回的房地产收回的房地产 税收优惠税收优惠个人因工作调个人因工作调动或改善居住动或改善居住条件而转让原条件而转让原自用住房自用住房土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则（二）国家征用、收回的房地产：（二）国家征用、收回的房地产：v 指因城市实施规划、国家建设的需要而被指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。政府批准征用的房产或收回的土地使用权。v 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规由

18、纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。定免征土地增值税。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则（三）个人因工作调动或改善居住条件而转让（三）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房原自用住房 ：v 经向税务机关申报核准，凡居住满五年或经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 根据财税根据

19、财税2008137号文的规号文的规定，定，2008年年11月月1日起，个人销售住宅日起，个人销售住宅暂免征收土地增值税。暂免征收土地增值税。 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读一、土地增值税暂行条例及其实施细则一、土地增值税暂行条例及其实施细则v （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；v （二）提供扣除项目金额不实的；（二）提供扣除项目金额不实的；v （三）转让房地产的成交价格低于房地产（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。评估价格，又无正当理由的。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读二、财税二、财税200621号号 1明

20、确普通标准住宅的界定明确普通标准住宅的界定明确土地增值税的预征和清算问题明确土地增值税的预征和清算问题 32明确转让旧房准予扣除项目的计算明确转让旧房准予扣除项目的计算 5明确以房地产进行投资或联营的征免税明确以房地产进行投资或联营的征免税 4明确城市实施规划、国家建设需要的界定明确城市实施规划、国家建设需要的界定 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读二、财税二、财税200621号号一、一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题通住宅的征免税问题 ：v 条例条例第八条中第八条中“普通标准住宅普通标准住宅”和和财政部

21、、国财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字（财税字19992101999210号）第三条中号）第三条中“普通住宅普通住宅”的认定，的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知意见的通知（国办发（国办发200526200526号）制定并对社会公号）制定并对社会公布的布的“中小套型、中低价位普通住房中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建

22、造其他商品房的，应分纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。别核算土地增值额。 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读二、财税二、财税200621号号二、二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 ：v纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，购房发票的，经当地税务部门确认，条例条例第六条第第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计额并从

23、购买年度起至转让年度止每年加计5%5%计算。对纳税人计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计予以扣除，但不作为加计5%5%的的基数。基数。v对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收中华人民共和国税收征收管理法管理法（以下简称（以下简称税收征管法税收征管法）第）第3535条的规定，实行条的规定，实行核定征收。核定征

24、收。 转让旧房准予扣除项目转让旧房准予扣除项目土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读二、财税二、财税200621号号三、关于土地增值税的预征和清算问题三、关于土地增值税的预征和清算问题 ：v对未按预征规定期限预缴税款的，应根据对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收税收征管法征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。v对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%85

25、%以以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。规定。 土地增值税预征和清算土地增值税预征和清算土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读二、财税二、财税200621号号四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题税人自

26、行转让房地产的征免税问题 ：v因因“城市实施规划城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；市规划确定进行搬迁的情况；v因因“国家建设的需要国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况

27、。项目而进行搬迁的情况。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读二、财税二、财税200621号号五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 ：v对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税（财

28、税字字199548号）第一条暂免征收土地增值税的号）第一条暂免征收土地增值税的规定。规定。 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号1明确土地增值税清算单位明确土地增值税清算单位非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定 32明确土地增值税清算条件明确土地增值税清算条件5土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料 4土地增值税的扣除项目土地增值税的扣除项目 6土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税清算项目的审核鉴证7土地增值税核定征收的条件土地增值税核定征收的条件8清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理 土土地

29、地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号一、土地增值税的清算单位一、土地增值税的清算单位 ：v 土地增值税以国家有关部门审批的房地产土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。的项目，以分期项目为单位清算。v 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。宅的，应分别计算增值额。 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件 ：v（

30、一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：增值税的清算：v1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；v2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；v3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。土地增值税清算条件土地增值税清算条件土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件 ：v（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

31、求纳税人进行土地增值税清算：v1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；可售建筑面积已经出租或自用的；v2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；v3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；清算手续的；v4.省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。 土地增值税

32、清算条件土地增值税清算条件土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号三、非直接销售和自用房地产的收入确定三、非直接销售和自用房地产的收入确定 ：v（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产产,其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认：v1.按本企业在同一地区、同一年度销售的

33、同类房地产的平均按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；价格确定；v2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。评估价值确定。v（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确

34、定 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号四、土地增值税的扣除项目四、土地增值税的扣除项目 ：v （一）房地产开发企业办理土地增值税清（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效

35、凭证；不能提供合法金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。有效凭证的，不予扣除。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号四、土地增值税的扣除项目四、土地增值税的扣除项目 ：v （二）房地产开发企业办理土地增值税清（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的可参照当地建设工程造价管理部门公布的

36、建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。核定方法由省税务机关确定。 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号四、土地增值税的扣除项目四、土地增值税的扣除项目 ：v（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电

37、站、热力站、水厂、文体场物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：公共设施，按以下原则处理：v1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；用可以扣除；v2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；v3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。成本、费用。土土

38、地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号四、土地增值税的扣除项目四、土地增值税的扣除项目 ：v （四）房地产开发企业销售已装修的房屋，（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。其装修费用可以计入房地产开发成本。v 房地产开发企业的预提费用，除另有规定房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。外，不得扣除。 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号四、土地增值税的扣除项目四、土地增值税的扣除项目 ：v （五）属于多个房地产项目共同的成本费（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应

39、按清算项目可售建筑面积占多个项用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。法，计算确定清算项目的扣除金额。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号五、土地增值税清算应报送的资料五、土地增值税清算应报送的资料 ：v 符合本通知第二条第（一）项规定的纳税符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起人，须在满足清算条件之日起90日内到主日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在

40、主管二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。税务机关限定的期限内办理清算手续。 v 对对符合本通知第二条第（二）项规定的纳符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，税人，清算规程清算规程已明确由主管税务机已明确由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起通知之日起90日内办理清算手续日内办理清算手续 。 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号五、土地增值税清算应报送的资料五、土地增值税清算应报送的资料 ：v纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报

41、送以下资料：v（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；税纳税申报表；v（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；产的收入、成本和费用有关的证明资料；v（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关（三）主管

42、税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。的证明资料等。v纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告土地增值税清算税款鉴证报告。 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号六、土地增值税清算项目的审核鉴证：六、土地增值税清算项目的审核鉴证：v 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对出具鉴证报告。对符合要求符

43、合要求的鉴证报告，的鉴证报告，税务机关税务机关可以采信可以采信。v 税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。并做好必要的指导和管理工作。 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号七、土地增值税的核定征收七、土地增值税的核定征收 ：v房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和

44、收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：土地增值税：v（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；v（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；v（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；v（四）符合

45、土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；v（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读三、国税发三、国税发2006187号号八、清算后再转让房地产的处理八、清算后再转让房地产的处理 ：v 在土地增值税清算时未转让的房地产，清在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报

46、，扣除项目金进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。销售或转让面积计算。v 单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项清算时的扣除项目总金额目总金额清算的总建筑面积清算的总建筑面积 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读四、国税发四、国税发200991号号1总体框架清晰明了总体框架清晰明了明确纳税人在注销前必须进行清算明确纳税人在注销前必须进行清算 32新增新增“前期管理前期管理”内容内容5授予税务机关自由裁量权授予税务机关自由裁量权4强化征纳双方的责任强化征纳双方的责任6对纳税人提供的

47、清算资料有新要求对纳税人提供的清算资料有新要求7明确了是否受理清算的处理方式明确了是否受理清算的处理方式8增加了清算前纳税评估的要求增加了清算前纳税评估的要求9新增“清算审核”程序性、实质性的规定10清算可以实行核定征收清算可以实行核定征收土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读四、国税发四、国税发200991号号 一、清算规程分六章，新增一、清算规程分六章，新增“前期管理前期管理”、“清算审核清算审核”等内容。等内容。 二、清算规程第二条，明确规定了它的适二、清算规程第二条，明确规定了它的适用范围。用范围。 三、清算规程第三条，首次明确了土地增三、清算规程第三条，首次明确了土地增值税清算

48、的定义，有利于征纳双方做好土地增值税清算的定义，有利于征纳双方做好土地增值税清算工作值税清算工作 土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读四、国税发四、国税发200991号号v一、强调主管税务机关在项目清算前，提前介一、强调主管税务机关在项目清算前，提前介入房地产开发项目的日常税收管理，对房地产入房地产开发项目的日常税收管理，对房地产开发全过程实施跟踪监控，做到税务管理与纳开发全过程实施跟踪监控，做到税务管理与纳税人房地产开发项目同步。税人房地产开发项目同步。v二、明确提出对房地产开发企业的会计核算予二、明确提出对房地产开发企业的会计核算予以关注。以关注。v三、对纳税人实施项目专用票据管理

49、，强化税三、对纳税人实施项目专用票据管理，强化税务机关对房地产企业收入监控。务机关对房地产企业收入监控。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读四、国税发四、国税发200991号号v管理规程对纳税人申请注销税务登记进行管理规程对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务登记注销、工商注销。否则不予办理税务登记注销、工商注销。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读四、国税发四、国税发200991号号纳税人的责任纳税人的责任v

50、 一、清算规程第四条，明确规定了纳税人的申报一、清算规程第四条，明确规定了纳税人的申报责任，并对申报的真实性、准确性和完整性负责。责任，并对申报的真实性、准确性和完整性负责。v 二、清算规程第十一条，强调了不按税务机关确二、清算规程第十一条，强调了不按税务机关确定期限清算或不提供清算资料的责任。定期限清算或不提供清算资料的责任。 征管法第六十二条纳税人未按照规定的期限办理征管法第六十二条纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款

51、报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。以上一万元以下的罚款。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读四、国税发四、国税发200991号号主管税务机关的责任主管税务机关的责任v 一、清算规程第五条，明确规定了主管税务机关，一、清算规程第五条，明确规定了主管税务机关，应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。并对是否及时审核纳税人清算申报情况、宣传辅导。并对是否及时审核

52、纳税人清算申报情况、依法征收土地增值税情况负责。依法征收土地增值税情况负责。v 二、清算规程第三十条，明确规定了主管税务机二、清算规程第三十条，明确规定了主管税务机关，对中介机构鉴证报告的合法性、真实性具有审核关，对中介机构鉴证报告的合法性、真实性具有审核责任。同时第三十一条规定，主管税务机关对中介机责任。同时第三十一条规定，主管税务机关对中介机构出具的鉴证报告未采信或部分未采信的，应告知其构出具的鉴证报告未采信或部分未采信的，应告知其理由。理由。v 三、清算规程第三十二条，土地增值税清算审核三、清算规程第三十二条，土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，结束，主管税

53、务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。并确定办理补、退税期限。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读四、国税发四、国税发200991号号清算规程第十一条，授予主管税务机关是否清算规程第十一条，授予主管税务机关是否要求纳税人进行清算的自由裁量权。要求纳税人进行清算的自由裁量权。 对于符合本规程第十条规定的，主管税务机关对于符合本规程第十条规定的，主管税务机关可要求，也可不要求纳税人进行清算。可要求，也可不要求纳税人进行清算。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读四、国税发四、国税发200991号号v清算规程第十二条，对纳税人进行土地增清算规程第十二条，对纳税人进

54、行土地增值税清算应提供的资料提出了新要求，完善和值税清算应提供的资料提出了新要求，完善和补充了原有资料的不足。补充了原有资料的不足。v一是，统一制定并规范了土地增值税清算表及一是，统一制定并规范了土地增值税清算表及附表的参考格式，同时主管税务机关可根据实附表的参考格式，同时主管税务机关可根据实际情况重新制定。际情况重新制定。v二是，增加了二是，增加了”房地产开发项目清算说明房地产开发项目清算说明“。v三是，增加了与转让房地产的收入、成本和费三是，增加了与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明材料。用有关的证明材料。v税务机关应尽可能要求纳税人提供与开发项目税务机关应尽可能要求纳税人提供与开发项

55、目有关的所有资料。有关的所有资料。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读四、国税发四、国税发200991号号v 清算规程第十三条，明确规定了主管税务机关是否受理土地清算规程第十三条，明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种：增值税清算的处理方式有三种：v 一、对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受一、对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。理。v 二、对符合清算条件，但报送清算资料不全的，应要求纳税人在二、对符合清算条件，但报送清算资料不全的，应要求纳税人在规定期限内补报，纳税人在规定期限内补齐清算资料的，予以受规定期限内补报，纳税人在规

56、定期限内补齐清算资料的，予以受理理v 三、对不符合清算条件的项目，不予受理。三、对不符合清算条件的项目，不予受理。v 同时规定，主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由同时规定，主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销不得撤销。v 我省的规定：一、纳税人报送的土地增值税清算资料不全的，主管税务我省的规定：一、纳税人报送的土地增值税清算资料不全的，主管税务机关应要求纳税人在机关应要求纳税人在3个工作日内补报资料。二、县（市、区）主管税务个工作日内补报资料。二、县（市、区）主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，应及时组织人员审核，对清算机关受理纳税人土地增值税清算资料后，

57、应及时组织人员审核，对清算资料齐全的，应在资料齐全的，应在30日内审核完毕；对清算资料不齐全或分期开发项目日内审核完毕；对清算资料不齐全或分期开发项目在在5年以上的，应在年以上的，应在60日内审核完毕。（豫地税函日内审核完毕。（豫地税函2009188号）号）土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读四、国税发四、国税发200991号号v鉴于清算规程第六条规定，主管税务机关鉴于清算规程第六条规定，主管税务机关要全程介入并跟踪监控房地产开发过程，做到要全程介入并跟踪监控房地产开发过程，做到税务管理与纳税人项目开发同步。因此，清税务管理与纳税人项目开发同步。因此，清算规程第十四条提出了土地增值税清

58、算前进算规程第十四条提出了土地增值税清算前进行纳税评估的要求。行纳税评估的要求。v一是，对符合税务机关可要求纳税人进行清算一是，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定要求纳税人进行清算的时间。确定要求纳税人进行清算的时间。v二是，对确定暂不进行清算的，主管税务机关二是，对确定暂不进行清算的，主管税务机关应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。定清算时间并通知纳税人办理清算。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读四、国税发四、国税发2009

59、91号号v清算审核的内容很多，主要有以下几点：清算审核的内容很多，主要有以下几点：v1、资料的审核；、资料的审核；v2、直接销售收入的审核；、直接销售收入的审核；v3、非直接销售收入的审核；、非直接销售收入的审核；v4、扣除项目的程序性审核；、扣除项目的程序性审核；v5、扣除项目（如成本项目、代收费用、关联、扣除项目（如成本项目、代收费用、关联企业交易等）应该重点关注内容的审核等。企业交易等）应该重点关注内容的审核等。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读四、国税发四、国税发200991号号v一、在清算中发现纳税人符合核定征收条件的，一、在清算中发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收

60、方式对房地产项目进行清算。应按核定征收方式对房地产项目进行清算。v二、清算规程第三十五条对核定征收程序二、清算规程第三十五条对核定征收程序作出了明确规定，即：符合核定征收条件的，作出了明确规定，即：符合核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。土土地地增增值值税税相相关关政政策策解解读读四、国税发四、国税发2