房地产法-课件

1、主讲：隋卫东 十大问题十大问题 一、小产权房合法吗？可以买卖吗？ 二、购房定金、排号费、诚意金、订金、预付款等能退吗？ 三、购房时遭遇一房多卖怎么办？房屋该归谁所有？ 四、农村宅基地可以买卖吗？农村房屋可以买卖吗？ 五、国家、开发商修铁路、公路、机场、水电站、商品房、渡假村等可以强行征用农民承包的土地吗？ 六、国家、企事业单位有权征收、拆迁城镇居民所有的房屋吗？ 七、居民在购买的房屋顶层搭建楼层合法吗？ 八、开发商可以变更建设规划增加楼层高度吗？ 九、购买商品房需要查看开发商的哪些证件？ 十、购房人可以解除原房屋的租赁关系吗？ 第一节第一节 房地产与房地产业房地产与房地产业一、房地产房地产（一

2、）房地产含义（一）房地产含义 英文英文: REAL ESTATE 三个英文单词三个英文单词: house:family : home:1、从物质形态上理解：、从物质形态上理解： （1）房产 房产是房屋财产的简称。 按用途划分； 按地理位置划分； 按所有权性质划分。 （2）地产 土地财产的简称。 按所有制性质划分； 按用途划分； 按地域划分。 房地产是土地、房屋财产的统称。 2、法律意义上的房地产 指房地产权：包括房屋的所有权和该房屋占用房屋内的土地使用权。（二）房地产的特征（二）房地产的特征 1、固定性 2、特定性 3、耐用性 4、保值性（三）与相关概念的关系（三）与相关概念的关系 1、房地产

3、与建筑物 2、房地产与不动产 3、房地产与物业二、房地产业二、房地产业 （一）含义： 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 与建筑业的联系： 建筑业：第二产业 房地产业：第三产业 （二）地位与作用： 1992年关于发展房地产业若干问题的通知：新兴产业，是第三产业的重要组成部分，国民经济发展的支柱产业。 2003年8月12日，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318号)指出：“房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。 国家发展，社会和谐、人民幸福都离不开 2006年上半年，全国房地产行业税收1209亿元，占全国税收总额比重从2003年的4.66%

4、增加到6.25%。房地产从业人员 只占到全国从业人员1.8%，从这个比例看，人均税收贡献肯定比平均数高。 “2005年中国纳税500强企业排行榜” 近日揭晓，万科、增城碧桂园、SOHO中国三家房地产企业上榜，万科董事长王石和SOHO中国董事长潘石屹双双列席在北京人民大会堂举行的发布会。 住房需求对美国经济健康至关重要。住房需求对美国经济健康至关重要。2005年房地产业为美国经济贡献了年房地产业为美国经济贡献了2万亿万亿美元，占经济规模的美元，占经济规模的16。 1、可以为国民经济发展提供重要的物质条件； 2、房地产业关联度高，带动力强，可以带动相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长； 3

5、、可以改善人民的住房条件和生活环境； 4、可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌； 5、有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开房的步伐； 6、可以扩大就业； 7、可以增加政府财政收入。 8、促进社会稳定和谐。（三）与建筑业的联系：（三）与建筑业的联系： 建筑业：第四门类，第二产业 房地产业：第七门类，第三产业（四）房地产业特点 1、高投资、高效益 2、关联度高、带动力强 3、资源高消耗 （五）房地产业分类 1、房地产开发经营业 2、房地产服务业 （1）物业管理业 （2）房地产中介服务业：房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业 第二节第二节 房地产法律制度房地

6、产法律制度一、房地产法概念一、房地产法概念 是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。二、调整对象二、调整对象 1、房地产开发关系 2、房地产交易关系 3、物业管理关系 4、房地产管理关系三、房地产法的基本原则三、房地产法的基本原则 1、土地公有原则 2、土地有偿使用原则 3、房地产综合开发原则 4、城镇住房商品化原则 5、宏观调控与市场调节相结合原则 6、扶持发展居民住宅建设的原则四、房地产法律体系四、房地产法律体系 （一）房地产相关法律 城市房地产管理法土地管理法城乡规划法物权法 （二）房地产行政法规 中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国城市房地产开发经营

7、管理条例中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例中华人民共和国外商投资开发经营成片土地暂行管理办法，等等。五、房地产法律关系五、房地产法律关系 （一）含义（一）含义 指房地产法律规范在调整房地产开发、交指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及其管理关系过程中发生在房地产主体易及其管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。之间的权利义务关系。 （二）分类（二）分类 1、房地产开发法律关系、房地产开发法律关系 2、房地产交易法律关系、房地产交易法律关系 3、物业管理法律关系、物业管理法律关系 4、房地产管理法律关系、房地产管理法律关系（一）房地产法律关系的构成 1、主体（1）房地产管理主体（2）

8、房地产开发主体（3）房地产交易主体（4）房地产服务主体2、内容（1）管理主体的职权、职责（2）开发经营主体的权利、义务（3）消费主体的权利和义务 3、客体（1）行为（2）物（3）智力成果五、房地产立法五、房地产立法（一）新中国成立到1978年12月（起步阶段） 农村土地制度经历了两次转变 1、从封建半封建性的私有制到农民私有制。1950年土地改革法 2、从农民私有制到集体、国家公有制、从农民私有制到集体、国家公有制 1956年，开始社会主义改造。年，开始社会主义改造。 在城市，实现土地国有化。在城市，实现土地国有化。 （二）（二）1978年年12月到月到1998年国家住房制度改革年国家住房制度

9、改革（发展阶段）（发展阶段） 82宪法宪法土地管理法土地管理法城市房地产管理法城市房地产管理法城市规划法城市规划法建筑法建筑法招标投标法招标投标法 城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例，等等。，等等。 （三）（三）1998年国家住房制度改革至今年国家住房制度改革至今（完善阶段）（完善阶段） 土地管理法城市规划法等若干重要法律的修改完善，物权法的颁布实施。 思考题: 1、房地产的含义？ 2、房地产法的调整对象？ 3、房地产法律关系的构成？ 第一节第一节 概概 述述一、土地管理法概念一、土地管理法概念 土地：指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩土地：指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿

10、等一切土地。涂、岛屿等一切土地。 土地管理：是国家用以维护土地所有权、合理利土地管理：是国家用以维护土地所有权、合理利用土地的一项行政管理活动。用土地的一项行政管理活动。 土地管理法：是国家为实现土地管理目的而制定土地管理法：是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。它调整因确认土地所有权、开发利的法律规范。它调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权，以及规划管理用土地、取得和转让土地使用权，以及规划管理土地而产生的各种经济关系。土地而产生的各种经济关系。 二、土地管理法的立法宗旨二、土地管理法的立法宗旨 （一）维护土地的社会主义公有制； 讨论：1、土地的所有权能不能买卖或转让

11、？ 2、土地的公有制与土地的市场化是否矛盾？ （二）保护、开发土地资源，合理利用土地；（三）切实保护耕地；（四）促进社会经济的可持续发展。三、土地法律关系三、土地法律关系 （一）土地财产法律关系； （二）土地行政管理法律关系。 例：2003年，某房地产开发公司与某市国土资源局签定土地出让协议，约定开发商以8000万受让某幅地块20亩。如违约须按标的额20%承担违约金。开发商如期支付了土地出让金。但开发商到期却只交付了10亩给开发商。其余10亩出让给了另一开发商。后开发商起诉该市国土资源局要求归还多支付的10亩土地款并1600万违约金。 但开发商得到土地后，已超过协议约定的动工开发期限2年仍未开

12、发，后国土局作出无偿收回该 土地的使用权。 1、开发商是否可以起诉国土局承担违约责任？ 2、国土局是否有权无偿收回土地使用权？四、我国基本土地制度四、我国基本土地制度 1、土地公有制度。 全民所有制： 劳动群众集体所制： 2、土地使用权依法转让制度。 3、集体土地征用制度。 4、国有土地有偿使用制度。 5、国有土地划拨使用制度 第二节第二节 土地的所有权和使用权土地的所有权和使用权一、土地的所有权一、土地的所有权（一）含义 所有权：指所有人对所有物为全面支配的物权。 民法第71条：“财产所有权是指所有人依法对于自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。” 土地所有权： 二、土地使用权二、土地

13、使用权 1、土地使用权可以依法转让； 2、国有土地使用权有偿使用； 3、对集体土地用于非农业建设的管理。 4、依法取得的土地使用权受法律保护。三、土地承包经营权三、土地承包经营权 (一)依法保护承包经营权. 1、婚嫁女子的承包经营权； 2、入赘男子的承包经营权； 第三节第三节 耕地保护制度耕地保护制度 一、保护耕地是我国的一项基本国策一、保护耕地是我国的一项基本国策 土地管理法土地管理法第第3条：条：“十分珍惜、合理利十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策用土地和切实保护耕地是我国的基本国策” 1、实行土地用途管制制度。、实行土地用途管制制度。 2、实行占用耕地补偿制度。、实行占

14、用耕地补偿制度。 3、实行基本农田保护区制度。、实行基本农田保护区制度。 4、禁止闲置和荒芜耕地。、禁止闲置和荒芜耕地。 基本农田：依据土地利用总体规划确定的基本农田：依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。不得占用的耕地。 1、需要占用基本农田应报国务院批准。、需要占用基本农田应报国务院批准。 2、实行基本农田补充制度。、实行基本农田补充制度。 3、禁止破坏基本农田。、禁止破坏基本农田。 4、实行基本农田保护责任书制度。、实行基本农田保护责任书制度。 第四节第四节 土地用途管制制度土地用途管制制度一、土地用途分类一、土地用途分类 1、农用地、农用地 指直接用于农业的土地，包括耕地、指直接用

15、于农业的土地，包括耕地、林地、草地、林地、草地、农田水利用地农田水利用地、养殖用、养殖用地等。地等。 2、建设用地、建设用地 建设用地是指建造建筑物、构筑物的建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共土地，包括城乡住宅和公共 设施用地、工矿用地、交通水利设施用设施用地、工矿用地、交通水利设施用地，旅游用地、军事用地等。地，旅游用地、军事用地等。 非农业建设用地：非农业建设用地：严禁直接占用农村集严禁直接占用农村集体土地。体土地。 思考：农村居民住宅、兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设，可否直接使用农村集体土地？ 3、未利用地、未利用地 沙漠、冰川等。沙漠、冰川等。 思

16、考：土地用途管制的核心（目的）什么？思考：土地用途管制的核心（目的）什么？二、土地用途的改变二、土地用途的改变 1、严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 2、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。 除以上情形的建设项目占用土地，涉及农用地

17、转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 第五节第五节 建设用地制度建设用地制度一、建设用地的概念一、建设用地的概念 建设用地是指建造建筑物、构筑建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、工矿用地、交通水利设施用地，旅游用地、军事用地设施用地，旅游用地、军事用地等。等。二、建设用地范围二、建设用地范围 （一）非农业建设用地：必须使用国有土地。 1、公益建设用地； 2、工业、商业、教育等用地（二）农业建设用地：农民集体所有的土地。 （三）兴办乡镇企业、村民建住宅、乡（镇）公共设施和公益用地等：农民集体所有土

18、地。三、农村居民住宅用地三、农村居民住宅用地 1、一户只能拥有一处宅基地； 2、宅基地的面积不得超过规定标准； 3、村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地； 4、不得出让、转让、出租用于非农业建设； 5、城镇居民不得购买农村宅基地。 第六节第六节 土地登记制度土地登记制度一、土地所有权登记一、土地所有权登记 1、国有土地所有权证 ？ 2、集体土地所有权证二、土地使用权登记二、土地使用权登记 1、国有土地使用权 2、集体土地使用权三、土地他项权利登记三、土地他项权利登记 抵押权、租赁权登记 第三章第三章 土地征收法律制度土地征收法律制度 一、土地征收的概念及特征 案例: 2006年,某大学为扩建

19、校区,强行无偿将学校周围10户农村村民的20亩土地征收为学校使用。 该学校征收行为是否合法？ 是指国家或者政府为了公共目的需要，依法强制把农民集体所有的土地转为国家所有的行为。 （一）征地主体的唯一性； （二）征地行为的强制性； （三）征地条件的补偿性。 (四) 征地行为的合法性。 （五）征地目的的公益性。 思考：征收与征用异同？ 1、共同点： 2：不同点： 法规导航：法规导航： 宪法第十条 城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予

20、补偿。 土地管理法第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 物权法物权法第四十二条第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合

21、法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 二、征收集体土地的原则 1、公共利益原则 2、珍惜耕地、合理利用土地原则 3、保证国家建设原则 4、妥善安置被征地单位和农民的原则 5、有偿使用土地的原则 6、依法征地原则 最近，国土资源部、监察部组成联合调查组，对郑州市违法批准征收占用土地建设龙子湖高校园区、广东省清远市清城区石角镇非法征地、山西省太原市经济技术开发区违法批准富士康（太原）科技工业园三期项目占用土地、山西太原万水物资贸易城和富丽装饰材料有限公司违法占用土地、河南省安阳市四季花香生态园违法用

22、地等五起土地违法案件进行了调查。 经查，广东省清远市石角镇政府在未办理建设用地报批手续情况下，非法征收农民集体土地；山西省太原市经济技术开发区管委会在富士康（太原）科技工业园三期项目供地手续尚未依法办理的情况下，非法批准该项目开工建设；太原市晋源区政府未采取有效措施制止山西太原万水物资贸易城和富丽装饰材料有限公司违法占用土地行为；河南省安阳市政府在安阳市莲花公司“四季花香生态园”项目违反土地利用总体规划确定的用途，非法批准先行实施建设。经监察部部长办公会议研究决定，对上述四起土地违法案件涉及太原市经济技术开发区管委会主任张金旺、清远市清城区副区长麦永联等8名有关责任人员给予纪律处分。其他涉嫌犯

23、罪的3人，移送司法机关处理。 温家宝主持国务院常务会议严处郑州违法温家宝主持国务院常务会议严处郑州违法占地问题占地问题 国务院总理温家宝日主持召开国务院常务会议，严肃处理郑州市违法批准征收占用土地建设龙子湖高校园区问题。 会议听取了国土资源部、监察部对郑州市违法批准征收占用土地建设龙子湖高校园区案件调查情况的汇报。2003年到2006年，郑州市政府及有关部门违反土地利用总体规划和城市总体规划、违法批准征收集体土地14877亩，用于龙子湖高校园区建设。 钢厂违法占地钢厂违法占地4000农民搬迁农民搬迁 国务院派员调查解决国务院派员调查解决 2004年4月4日，新华视点等媒体报道，民营企业江苏铁本

24、钢铁有限公司，未经国家有关部门审批，去年6月开建800万吨钢铁项目，在常州市新北区春江镇违法占地近6000亩，4000多农民被搬迁。昨天，常州市委、市政府召开领导干部会议，就“铁本事件”作了通报，该市主要领导明确表示：全力配合国务院专项检查组工作，采取有力措施实施整改，同时牢固树立科学的发展观和正确的政绩观，积极推进富民强市。目前该项目已经叫停，有关善后工作也已经展开。 江苏江苏“铁本铁本”事件：违规上马偏离科学发展观事件：违规上马偏离科学发展观 许多干部群众对铁本项目的违法占地感到不可思议：铁本公司开工建设达个月之久，占用土地亩。按规定，占用如此多的土地特别是基本农田必须报国务院批准。应该守

25、土有责的地方政府和国土部门，监管职责到哪里去了？ 4市大学城审计结果公布市大学城审计结果公布 8名主要责任人受名主要责任人受处分处分 杭州市小和山高教园区和下沙高教园区建设征用土地中含基本农田5262亩。当地政府调整相关乡镇土地利用总体规划，将上述基本农田的指标转移到其他地区，由省级政府批准征用。廊坊市东方大学城和南京市江宁大学城的开发建设单位在未办理征地审批手续的情况下采取租用等办法违规圈占农民集体土地33976亩。 云南巧家爆炸案云南巧家爆炸案 2012年5月10日上午9时许，云南巧家县白鹤滩镇花桥社区便民服务大厅发生一起爆炸案件，导致3人死亡、16人受伤。 5月11日上午，巧家县就“5.

26、10”案件情况进行了通报。目前，“5.10”爆炸案件犯罪分子已确定。巧家县副县长、公安局局长杨朝邦说：“巧家县爆炸案发生后，省、市、县公安机关全力以赴，在县检察机关的介入下，对案件进行侦查，经现场勘查、外围调查走访及现场监控录像等有关证据证明，爆炸案系赵登用所为。” 杨朝邦说：“我可以以一个局长的名义和自己的前程来担保，赵登用就是此案的嫌疑人，是否有其他人员参与等情况，公安机关正在调查中。” 8月6日晚，云南省公安厅披露巧家爆炸案结果：案发地巧家县迤博村村民邓德勇和宋朝玉，被证实策划爆炸案，他们花100元雇佣赵登用，让他进入拆迁赔偿现场，并用手机实施遥控爆炸。赵登用被利用，他仅仅是个肉弹。至此

27、，巧家爆炸案真相大白。 三、三、征收土地的审批权 （一）国务院审批 1、基本农田； 2、基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。 （二）省、自治区、直辖市人民政府批准 征用农用地的,应当先行办理农用地转用审批.四、土地征收程序四、土地征收程序 （一）建设用地的申请 （二）确定用地范围 （三）审批 （四）发布征收公告 （五）签定补偿安置协议 （六）划拨（或出让）土地 （七）核发国有土地使用证 (八）建立征收土地档案 五、土地征收补偿及安置标准 （一）土地征收补偿及安置标准 1、土地补偿费。 土地管理法第47条：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年的平均产值的6至10倍。

28、” 2、地上附着物和青苗补偿费. 3、新菜基地开发建设基金 4、安置补助费 征收耕地，按须安置的农业人口计算。 安置人口=征用面积 人均耕地面积 每人安置补助标准：该耕地前三年平均产值的4至6倍；但每公顷不超过前三年平均年产值的十五倍。 土地补偿费与安置补助费总和不得超过年产值的30倍。 征用耕地的每个农业人口安置补助费的具体计算方法是：人均占有耕地的数量，乘以被征用耕地征用前三年单位面积平均年产值，再乘以安置补助的倍数。 （二）土地征用补偿费用的所有与使用 1、土地补偿费 2、地上附着物和青苗补偿费. 3、安置补助费 1982年至1988年，贵州市委组织部等8家单位与东山村东新村民组、东山村

29、民委员会、乡政府签定土地征用合同，征用东山村东新村民组土地54亩。共支付给乡政府土地补偿费、安置补助费160万元。乡政府拨付给东山村民委员会80万元村民委员会得此款后向东新村民组村民发放安置补助费60万元。后村民对乡政府、村委会发放的土地补偿费和安置补助费不服，在向有关部门反映无果的情况下，张文秀等163位村民于1998年4月向贵州省高级人民法院提起诉讼，请求判令乡政府、村委会归还被截留的补偿费和安置费。 法院审理后认为，被征用土地属农民集体所有，因此产生的补偿费和安置补助费归农民集体组织所有。村民个人不能代表集体组织主张权利，原告不享有法律规定的主体资格。裁定驳回原告诉讼。 张文秀等不服，上

30、诉到最高人民法院。最高人民法院审理后维持了原判。 土地管理法实施条例第26条： 安置补助费应当专款专用，不得挪着他用。需要安置的人员由农村集体组织安置的，安置费支付给农村集体组织；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。 最高人民法院关于土地被征用所得的补偿费最高人民法院关于土地被征用所得的补偿费和安置补助费应归被征地单位所有的复函和安置补助费应归被征地单位所有的复函 （1995年1月16日，法经199513号） 江西省高级人民法院： 你院赣高法经199422号请示报告收悉。经研究，答复如

31、下：原则同意你院第二种意见。根据中华人民共和国土地管理法和1986年12月27日江西省第六届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过的江西省实施中华人民共和国土地管理法的办法的规定，农村和城市郊区的土地，原以生产队为 核算单位的，归村民小组农民集体所有，由村民小组农业集体经济组织或村民小组经营、管理；土地被征用所得的补偿费、安置补助费归被征地单位所有，由被征地单位集中管理，列专户储存，县级或乡级人民政府监督指导使用，由被征地单位用于发展生产和安排因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得分给个人、移作他用或平调。你省九江市庐山区虞家河乡大桥村第十一组的土地被全部征用后，

32、虞家河乡人民政府将部分土地补偿费和安置补助费由乡、村两级按3 7比例留用，并将该费用于扶助、开办乡属企业的做法与上述规定相悖。且大桥村第十一组在土地被征用后，仍然保留着村民组委会机构，在信用社有开户和存款。土地补偿费和安置补助费应归村民小组农民集体所有，由虞家河乡人民政府负责监督指导村民小组对上述费用的使用。六、其他规定六、其他规定 1、申请土地不得化整为零 2、临时用地必须办理报批手续 3、联营使用集体土地政策 4、特殊征地按特殊政策办理七、完善我国土地征收法律制度七、完善我国土地征收法律制度 （一）区分征地与用地主体 （二）明确公共利益范围 （三）扩大征地补偿范围，提高征地补偿标准。 第一

33、节第一节 国有土地使用权的出让国有土地使用权的出让一、土地使用权出让的概念一、土地使用权出让的概念 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 案例分析： 2003年，某房地产开发公司通过拍卖方式以8000万竞得国有土地使用权20亩。并与某市土地管理局签定土地出让协议。 协议约定双方按时支付土地出让金和交付土地使用权，否则承担合同总金额20%的违约金。后开发商如期支付了土地出让金。但市土地管理局到期却只交付了10亩给开发商。其余10亩出让给了另一开发商。后开发商起诉该市土地管理局要求归还多支付的10亩土地款并1600万违约金。国土管理部

34、门辩称其作为土地的管理部门，有权决定将土地出让给哪一个单位，不存在违约问题。 问：国土部门是否违约？是否应当承担违约责任？二、土地使用权出让的法律特征二、土地使用权出让的法律特征 1、财产性 2、平等性 3、期限性 (1)居住用地70年; (2)工业用地50年; (3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或其他用地50年。 4、出让人的单一性和受让人的广泛性 5、对象的特定性 集体土地不经征收不得出让。 国有土地使用权出让转让暂行条例国有土地使用权出让转让暂行条例 第第40条：土地使用权期满，土地使用权及条：土地使用权期满，土地使用权及其地上

35、建筑物、其他俯着物所有权由国家无其地上建筑物、其他俯着物所有权由国家无偿取得。偿取得。 第第41条：土地使用权期满，土地使用者可以条：土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例的申请续期。需要续期的，应当依照本条例的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。并办理登记。物权法物权法第第149条：条：“住宅建设用住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。地使用权期限届满，自动续期。”三、土地使用权出让的程序三、土地使用权出让的程序 1、拟定出让方案 2、审批 3、组织实施四、土地使用权的出让方式四、土地使用权的出让方式 （一）

36、协议出让 1、协议出让概念 2、协议出让的程序 （1）申请 （2）协商 （3）签约 （4）登记 （二）招标出让 1、概念 2、特点 3、程序 （1）招标 （2）投标 （3）开标、评标和决标 （4）签约 （5）登记 （三）拍卖方式 1、概念 2、特点 3、程序 （1）拍卖公告 （2）交验有关证件、领取入场证 （3）拍卖 （4）签约 （5）登记 （四）挂牌出让方式 1、含义：指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 2、程序 （1）确定挂牌

37、截止 （2）现场宣读最高报价及其报价者； （3）询问竞买人是否竞价 （4）转为现场竞买，或确定挂牌成交者五、建设用地使用权的收回和终止五、建设用地使用权的收回和终止 （一）收回 （二）终止 1、因土地灭失而终止 2、因使用者抛弃使用权而终止七、土地闲置的处理七、土地闲置的处理 （一）认定 （二）处理方式 1、征收闲置费 2、无偿收回土地使用权 21亿和记黄埔抱得亿和记黄埔抱得“南地王南地王”归归 2004年11月，市土地交易市场对3宗国有土地的使用权进行了公开拍卖，最终，受众人瞩目的“南地王”以超过21亿元的价格被和记黄埔地产（成都）有限公司拍得。 昨日上午10:00，拍卖正式开始。由于原定的

38、1号、4号地块流标，拍卖直接进入专门用于修建经济适用房的2号地，该地块最后仅以47万元亩的价格成交。位于苏坡乡的3号地块同样用于修建经济适用房，经过44轮的打拼，它终于以高出起拍价约2450万元的价格被拍出。 10:45，人们最期待的“南地王”之战终于开始“68号，120万”，成都建川集团开始发招。140万！18号，和记黄埔地产（成都）有限公司第一次举牌。“8号，130万”“18号，180万”“8号，190万”190万后只剩下68号、18号两位买家了。“18号，200万”“68号，202万”“18号,204万”.“68号，205万，”68号最后一博，“18号，206万”，“成交！”随着槌声一响

39、，18号买家和记黄埔终于以超过21亿元的高价拍得“南地王”。 和记黄埔地产（成都）有限公司总经理曲榕荣在现场表示，他们希望在成都能有更好的发展，如果以后有好的地块推出，他们会继续做下去。 成都新城南地标创下地价新高成都新城南地标创下地价新高 2006年4月29日，在拍卖会上，成都新城南地标创下中心城区以外的地价新高，该地块位于高新区管委会南侧，紧邻地铁1号线，投资开发前景为各大开发商所看好,实力买家轮番上阵，经过数十轮的争夺，最终被港资企业协慧国际以640万/亩的价格拿下，总成交价达7.87亿元。 昨天，成都共拍卖三宗地，一共吸引了30家投资开发商参加，除了新城南地标以高价位成交外，其余两宗地

40、位于金牛区洞子口乡的1号地块也拍出了好价钱，起拍价180万/亩，成交价达423万/亩，被成都扶华房地产公司拿下；2号地块位于驷马桥东片区，起拍价160万元/亩，竞争相对显得比较温柔。18大腕争夺新城南地标菲律宾顶峰集团、香港九龙仓、和记黄埔、中海兴业、华润集团、蓝光、建川集团、中国水电集团这些都是实力型选手，昨日集体亮相，争夺成都新城南地标。 据统计，昨天共有30家投资开发商参加拍卖会，其中有18家企业竞拍新城南地标，该地块总面积158亩，净用地面积约123亩，规划为住宅兼容商业用地，起拍价180万元/亩。开拍仅三分钟，本土知名开发商建川集团就重磅出击，把竞拍价从190万/亩直接抬到380万元

41、/亩，之后众房产大腕纷纷争夺，建川仍坚持应战，直到价格飚升到460万元一亩才打住。随后，不断有“黑马”杀出，竞拍价达到510万/亩时，55号杀出并将应拍价抬到600万/亩，全场一片掌声。然而，一匹更凶猛的“黑马”协慧国际跃然而出，高举38号牌，最终以640万/亩的应拍价赢得了最后胜利。据知情人士透露，协慧国际系香港九龙仓集 据相关报道，2010年全国“两会”刚结束，北京土地市场就一天涌现三个新“地王”，并全部由央企制造。3月15日早上，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元总价拍得朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，楼面价折合高达27529元/平方米；数小时后，北京中信

42、新城房地产有限公司经过64轮竞价以总金额52.4亿元，楼面价超过1.7万元/平方米；同日，北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元总价竞得北京海淀区东升乡地块，折合楼面地价为28308元/平米，创今年北京楼面单价“地王”。 七、土地使用权出让合同（一）概念（二）法律特征1、是一种民事合同。2、出让标的的特殊性。3、是一种要式合同。（三）订立原则1、遵守国家法律、法规和政策的原则。2、符合城市规划要求的原则。3、平等、自愿、有偿原则。 （四）主要条款 1、当事人的名称、住所； 2、出让土地的位置、边界、面积等自然状况； 3、出让土地的用途； 4、出让使用期限 5、出让金的数额 6、合同履行期

43、限、地点和方式 7、合同担保 8、违约责任 9、纠纷解决方式 第二节 土地使用权的划拨一、含义一、含义城市房地产管理法第22条：“土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 1、国家机关用地和军事机关用地；、国家机关用地和军事机关用地； 2、城市基础设施用地和公益事业用地；、城市基础设施用地和公益事业用地； 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；目用地； 4、法律、行政法规规定的其他用地。、法律、行政法规规定的其他用地。三、法律特征三、法律特

44、征 1、公益性、公益性 2、补偿性或无偿性、补偿性或无偿性 3、 不可转让性不可转让性 4、无期限性、无期限性 四、建设用地使用权划拨的管理（一）划拨土地的转让（二）划拨土地的出租（三）划拨土地的抵押（四）国有企业改制中的划拨土地（五）划拨土地使用权的收回 第五章第五章 国有土地上房屋征收法律制度国有土地上房屋征收法律制度 房屋拆迁缘何屡致房屋拆迁缘何屡致“自焚事件自焚事件” 1、安徽农民朱正亮因多次协商未果的房屋拆迁纠纷导致其在天安门金水桥前实施了自焚这一过激行为。 2、8月22日，南京市玄武区邓府巷39岁男子翁彪因为被当地拆迁办公室强行拆毁家园愤而自焚身亡。据媒体调查，两次自焚事件的发生均

45、与夹杂着暴力的强制拆迁密切相关。 3 、二00八年四月三日上午，家住福建省泉州市洛江区双阳街道阳山吕埔六十四号房屋的何全通，因不服自家房屋即将被强制拆迁的决定，在该屋三楼泼汽油点火自焚，经紧急抢救无效死亡。 4、内蒙古赤峰通报因强制拆迁引自焚事件 5、成都拆迁再现“自焚” 2009年11月13日早晨，在成都市金牛区天回镇金华村发生一起恶性“拆迁”事件，女主人以死相争未能阻止政府组织的破拆队伍，最后“自焚”于楼顶天台，烧得面目全非。数人被拘，数人受伤住院，政府部门将其定性为暴力抗法，被拆户控诉政府暴力“拆迁”，究竟孰是孰非并不重要，重要的是生命在这里被漠视，法律在这里被践踏，本应预见的流血事件却

46、在政府官员的现场指挥下发生了。 自焚事件她以命相争烧成重伤自焚事件她以命相争烧成重伤 “你们退下，我们可以坐下来商量，否则我就要自焚了！”一位中年妇女站在三层楼顶阁楼的天台上，只见她一次次举起油桶，把汽油浇在身上，不停地用喇叭向下喊话。 这是一座三层楼房，外部漂亮的装修，显示出房主人倾注的心血。楼下，机器轰鸣，正在破拆；楼前，消防、公安官兵严阵以待，不远处停放着救护车，医护人员也做好了准备。三层楼顶平台上人头攒动，不时有戴钢盔的人出现，接着有浓烟火光冒起，还传来鞭炮的噼啪声。 “唐姐，你要冷静！不要与政府作对，你现在下来还来得及。”楼下，也有人在向那位中年妇女喊话。十几分钟后，另外有人爬上了阁

47、楼，似乎要制止她的行为，瞬间，惨烈的一幕出现了，那位妇女变成一个通红的火人，在高高的楼顶上跳动、挣扎。 这是11月13日成都市金牛区天回镇金华村拆房现场的一段录像，自焚的妇女叫唐福珍，今年47岁，属于重三度烧伤和吸入式烧伤，已行气管切开术，至今还住在成都军区总医院烧伤科重症监护室，尚未脱离生命危险。 见证人说她万般无奈才见证人说她万般无奈才“自焚自焚”的的 在天回镇金华村现场，记者看到那幢楼房不复存在，现场只留下残砖断瓦。 唐福珍的邻居邓尤德说，我听到唐福珍一遍遍喊话，看到她两次朝自己身上浇汽油，想以死来阻止那些人进攻，但那些人完全不理会，他们锯开三楼防盗门，头戴钢盔，手持棍棒，冲上三楼楼顶，

48、唐家的人都躲在楼顶平台上，吼叫声、打斗声、妇女孩子的哭叫声混成一片，站在阁楼上的唐福珍情绪很激动，再次把油桶举过头顶，将剩下的汽油全部浇在身上，她是万般无奈才“自焚”的。 魏交是唐福珍的外甥媳妇，她说：“当时我们一家人老少十几口都退到三楼平台上，我抱着一岁的娃娃不停游走，一群头戴钢盔、手持盾牌棍棒的人冲了上来，他们见人就打，从怀中夺走了我的孩子，又朝我踢了几脚。” 据唐福珍的丈夫胡昌明说，这次事件中胡家有四位亲人受伤住院，其中两人伤情严重，住在重症监护室，七人被公安人员带走，未给法律文书，至今下落不明。这七人当时都被打了，经过多方打听，只知道他们没有被羁押在看守所，而是被囚禁在旅馆。 钉子户说

49、弓形路让他成钉子户钉子户说弓形路让他成钉子户 胡昌明对记者详细讲述了企业的变迁及成为“钉子户”的历史渊源。1996年，村支书找到他，说金华村准备招商引资，以促进地方经济发展，使用土地政策优惠，村里可统一办理房地产手续。胡昌明和村委会签订了建房用地合同，先后投资数百万元，建起一幢2000多平方米的综合楼，一家服装加工厂迅速开办。 胡昌明说，在此期间，他为办理房地产手续一直奔波于政府有关部门，但由于职能部门的推诿扯皮，房地产证书最终没能获取。2005年，金牛城乡一体化后，胡昌明企业的土地使用证和房屋产权证成为历史遗留问题。 2005年7月，街道办相关领导说胡的企业用房是违章建筑，因为修路需拆除，当

50、时只答应补偿90万元，几次调整后补偿费提高至217万元。胡昌明认为，为了企业他陆续投入700余万元，区区217万元，他实在难以接受。再者，修路本应在原路基础上扩展，而规划者却偏偏对老路弃之不用，绕了一个弯，修成弓字形，把胡昌明的企业冲掉。胡昌明看到对面同样没有任何产权证书、和乡村干部有关的楼房保留下来，心中愤愤不平。 律师说官员不关心群众利益律师说官员不关心群众利益 事件发生时，胡昌明正在北京上访，侥幸得以平安。11月16日，记者在成都见到胡昌明，他说金牛区政府正在四处抓他，他很想到医院见妻子唐福珍一面，却又怕自己被抓后连个伸冤的人也没有了。然而，就在第二天傍晚，胡的亲戚打电话说：“躲到绵阳的

51、胡昌明被金牛警方抓走了，什么罪名不得而知。” 北京市长歌律师事务所资深律师刘亚军认为：“胡昌明的房屋如果当地国土、规划等管理部门认定为违法建筑，应根据相关法规予以处罚，并允许胡昌明对相关处罚提起诉讼，如果处罚最终被依法认定为合法，管理部门可以申请人民法院执行相关处罚决定，应该说区政府本身不具有实施强制拆迁的主体资格的，同时也没有任何合法的拆迁手续，成都市金牛区政府的行为，与我国现行的法律法规是严重相违背的。本案的发生，究其原因，是地方政府的某些官员把政绩放在首位，根本不把群众的利益放在心上。就本案而言，大批的地方官员在现场，眼看着一个被拆迁人举火自焚，竟然还下强制拆除的命令，就不仅仅是法律理念

52、的缺失了。” 分析：分析： 为什么过去在我国城市房屋拆迁中屡为什么过去在我国城市房屋拆迁中屡 屡出现屡出现“自焚自焚”事件？事件？ 第一节 国有土地上房屋征收概述一、房屋征收的概念、特征 （一）概念 国家为了公共利益的需要，依法将国有土地上单位、个人的房屋收归国有的行为。 城市房屋拆迁管理条例2001年11月1日实施。2011年1月21日起废止。) 四川省城市房屋拆迁管理条例四川省城市房屋拆迁管理条例 国有土地上房屋征收与补偿条例 (2011年1月21日起施行。) （二）特征（二）特征 1、主体的唯一性、主体的唯一性 2、目的的公益性、目的的公益性 3、条件的补偿性、条件的补偿性 4、对象的特

53、定性、对象的特定性 5、程序的合法性、程序的合法性 物权法物权法 第四条第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第四十二条第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例 第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防

54、和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。案例：“史上最牛钉子户”房屋拆迁案： 当乘坐重庆轻轨，经过九龙坡区杨家坪站时，你就会看到一个奇特景观:一片工地中央，有一栋孤零零的二层小楼，周边的土已被挖空，小楼犹如建在孤岛之上。 这是重庆市某房地产开发商开发的

55、住宅小区“正升百老汇”二期工程楼盘。 被拆迁的房屋的主人叫杨某。其妻吴某称，自己与丈夫继承的房产有219平方米，一楼一底，产权证和国土证都齐全。而自己选择了实物安置，要求开发商按产权证上的面积和用途，在同地段归还相同面积的商业用房，并且提供临时过渡门面。并安置房门面朝向不能变。开发商给他们的条件是一套大房子外加200万元。 九龙坡区房管局称，吴萍要价太高，与开发商迟迟协商不下来，被拆迁处成了一片废墟，又在轻轨线旁边，严重影响了城市形象。为了尽快解决这一问题，他们多次找吴蘋协商，但仍未协商成功。今年1月11日，他们做出行政裁决，要吴蘋在收到裁决书后15日内自行搬迁。由于吴蘋并未履行，他们只好向法

56、院申请强拆。 3月19日日重庆 九龙坡区法院举行听证后，裁定支持房管局关于搬迁的裁决，并发出限期履行通知，要求被拆迁人在本月22日前拆除该房屋。如不履行，法院将强制执行。 思考： 本案拆迁行为是否符合公共目的性？二、房屋征收法律关系二、房屋征收法律关系 （一）征收法律关系主体 1、征收人 房屋征收部门 2、被征收人 被征收房屋的所有人：单位、个人 3、房屋征收实施单位 4、管理主体 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 （二）征收法律关系的客体 国有土地上的房屋 （三）内容 1、征收人的权利与责任 2、征收实施单位的权利与责任 3、被征收人的权利与责任 4、征收管理部门的权利与

57、责任三、房屋征收拆迁的基本原则三、房屋征收拆迁的基本原则（一）公共利益原则（二）符合规划原则 第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。 （三）公平补偿原则（四）决策民主、程序正当、结果公开原则 （五）保障被征收房屋所有权人的合法权益 （六）先补偿、后搬迁原则 （七）禁止暴力搬迁原则 （八）禁止建设单位参与搬迁活动原则。 目击郴州嘉

58、禾拆迁事件 “嘉禾的面子嘉禾的面子”“谁不顾嘉禾的面子，谁就被摘帽子”；“谁工作通不开面子，谁就要换位子”；“谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈子”这是前不久湖南省郴州市嘉禾县，在当地的珠泉商贸城开工仪式上打出的大标语。 李静原本是嘉禾县人民医院的一名护士，去年9月29号，她收到了嘉禾县人事局下发的珠泉商贸城拆迁户“四包”责任工作通知书，10月份，她被停薪停职，第一次尝到了“谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈子”这句口号的厉害。不久，李静的丈夫也一而再、再而三地收到了同样由嘉禾县人事局下发的急难重工作任务通知书，和限期完成任务督办卡。李会明被强制拆迁的房屋 在如此短的时间里，如此频繁的收到政府下达

59、的措辞严厉的通知书，这是李静，以及嘉禾县所有公职人员从未遇到过的事情。 “四包、两停四包、两停”政府拆迁出奇招政府拆迁出奇招 “四包四包”：包在规定期限内完成拆迁补偿评估工作、签订好补偿协议、腾房并交付各种证件、包协助做好妥善安置工作，不无理取闹、寻衅滋事，不参与集体上访和联名告状。 “两停两停”：暂停原单位工作、停发工资 那么嘉禾县政府如此高度重视的急难重任务到底是什么呢？什么样的事情因为完不成就会一辈子受到影响呢？这件事其实是和一家开发商承办的商业项目有关。2003年一家名为嘉禾珠泉商贸城开发公司的企业承包下了当地商贸城的建设项目，说起来，这一项目属于商业性建设，应该由开发商独自完成，但事

60、实上，嘉禾县政府却积极出手相助，为了让工程范围内的1100户居民迅速按照开发商给出的条件搬迁，嘉禾县不仅喊出了：“谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈子”的口号，还创造性地推出了“四包”“两停”政策。李静，因为自己的母亲就住在开发商划定的拆迁范围内，所以夫妇俩都收到了限期劝说母亲同意拆迁的通知书，而事实上，不仅是李静，嘉禾县所有的公职人员，只要家里有亲属属于拆迁户的，都无一例外地收到了这样的通知书。 抵制拆迁被拘留 此前的4月21日，嘉禾县政府对李湘柱的父亲李会明的房屋实施强制拆迁，县人民法院出动200多人参与强拆行动。当天，李会明、李爱珍夫妇和陆水德三人站在房顶上抵制拆迁，被警方带走，数天后，3