德思勤培训--住宅户型评价

1、用专业标准评价住宅户型用专业标准评价住宅户型| 去不去，看位置| 行不行，看户型行不行，看户型| 定不定，看价格 住宅户型评价住宅户型评价 （第一篇）（第一篇） 德思勤培训课程德思勤培训课程 第一篇第一篇 1.1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。 2 2.接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。3.3.客厅餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。4.4.卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。

2、5.5.厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。6.6.主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。 传统点评传统点评 |优点优点: :1.1.户型方正，便于布置家私；2 2.动静分区，起居方便。|缺点缺点: :1.1.餐厅采光不足；2 2.主卫门对主卧床。|点评户型：这是一套不成功的住宅户型。虽然有156平米的建筑面积，却显不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低。其中，客厅过道面积浪费、卧室面积分配不理想、卫生间为“黑房”是主要问题。|优点优点：(1) (1) 户型方正，便于布置各类家私。 (2) (2) 动静分区，起居方便。|缺点缺点：(1) (1) 在

3、卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。 (2) (2) 接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。(3) (3) 客厅餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。(4) (4) 卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。(5) (5) 厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。(6) (6) 主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。 传统点评传统点评 户型与小区布局的关系户型与小

4、区布局的关系户型与容积率的关系户型与容积率的关系户型与单元平面的关系户型与单元平面的关系户型与楼层的关系户型与楼层的关系户型与景观、朝向的关系户型与景观、朝向的关系 第二篇第二篇 概论概论 |物业价值的唯一性：物业价值的唯一性：|相同的户型，位置不同，楼层不同，其相同的户型，位置不同，楼层不同，其价值亦不同；价值亦不同；|拥有资源的不尽相同拥有资源的不尽相同( (景观资源景观资源) )。|容积率越高，意味着建筑密度大，楼容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多间距小，对视情况多（小区容积率大于3 则环境恶化）|反之亦然反之亦然|例：例：20042004年红树湾楼盘年红树湾楼盘红树西岸

5、红树西岸 容积率容积率 3.32 3.32 （大体量高层板楼）（大体量高层板楼）瑞河耶纳瑞河耶纳 容积率容积率 1.411.41 （联排别墅、洋房、小高层）（联排别墅、洋房、小高层）中信红树湾中信红树湾 容积率容积率 3.183.18（高密度板楼、高层塔楼）（高密度板楼、高层塔楼）容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高 概论概论 |户型平面的优劣取决于建筑平面户型平面的优劣取决于建筑平面点式楼点式楼后排南北通但视线受阻；前排不能实现南北通板式楼板式楼户户南北通 概论概论 |低楼层可以享受内院景观低楼层可以享受内院景观|小区住宅，楼层越高，楼层间的小区住

6、宅，楼层越高，楼层间的压抑感越少压抑感越少|价格制定时，往往最低价为价格制定时，往往最低价为3层；层；1、2层价格高于层价格高于3层；层；3层以上，层以上，逐层加高逐层加高 概论概论 |广东以北民居广东以北民居：向北房终年无阳光：向北房终年无阳光 选择南向房选择南向房是购房前提是购房前提|广东民居广东民居（北回归线以南）：（北回归线以南）： 向南房冬日有阳光，夏日无阳光向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以选择南向房可以冬暖夏凉冬暖夏凉|香港民居香港民居： 寸土寸金、空调调温、港岛景观寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究朝向不

7、讲究客户购楼朝向选择：客户购楼朝向选择： 东南向东南向 南向南向 西南向西南向 东向东向 东北向东北向 北向北向 西向西向 西北向西北向 概论概论 自然景观自然景观 朝向朝向 小区景观小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化中心花园、组团绿化|案例：案例：|1 1 国都高尔夫花园国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售北向房好售|2 2 洪湖大厦洪湖大厦 西向洪湖公园西向洪湖公园 西向房没有销售压力西向房没有销售压力 概论概论 |住宅户型分类表住宅户型分类表（附件一）（附件一）|* * *住宅性能标准表住宅性能标准表

8、 （附件二）（附件二）|* * *住宅户型评价表住宅户型评价表 （附件三）（附件三） 系统评价系统评价 点评点评系统评价系统评价|住宅户型分类表（表住宅户型分类表（表1-1） 单位：户型分类户型分类 户户 型型 高高 层层 豪宅豪宅三房二厅一工三卫 150 180四房二厅一工三卫 200 240五房二厅一工多卫 250 500 大户型大户型 二房二厅二卫 8 5 95三房二厅一工二卫 130 150四房二厅一工二卫 160 180 专业标准专业标准 |住宅户型分类表住宅户型分类表（表（表1-21-2） 单位：户型分类户型分类 户户 型型 高高 层层 中户型中户型 二房二厅一卫 75 85 三房

9、二厅一/二卫 90 120 四房二厅二卫 110 140 小户型小户型 一房一厅一卫 35 45 二房一厅一卫 55 65 三房二厅一卫 70 80 专业标准专业标准 |住宅性能标准一住宅性能标准一（表（表2-12-1）（套内面积）（套内面积） 户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型 主卧室主卧室使用面积（ ） 20 16 12 10 其它卧室其它卧室使用面积 14 12 9 7 小卧室小卧室使用面积（） 12 10 8 7 客厅客厅使用面积（） 40 25 12 10 客厅客厅开间（m）4.5 4.2 3.6 3.3 客厅客厅实墙面长度（m） 5 4.2 3 3

10、 餐厅餐厅使用面积（）16 12 8 6 餐厅餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 生活阳台生活阳台进深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2 专业标准专业标准 |住宅性能标准一住宅性能标准一（表（表2-22-2）（套内面积）（套内面积） 户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型 小户型小户型服务阳台进深（m） 1.2 1.2 1.0 1.0 储藏间使用面积（） 4 3 1厨房使用面积（） 8 6 4 3厨房净宽（m） 2.1 2.1 1.8 1.5厨房厨具操作面长（m） 3 2.7 2.4 2.1单间卫生间使用面积（） 3.5 2双卫生间总使用面积（） 8 7 6.5三卫生间

11、总使用面积（） 10 9层 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8 专业标准专业标准 *住宅住宅户型户型 评价评价户型型户型型号号建筑面积建筑面积 标准标准总体评价总体评价总评总评分分户型户型等级等级 A3三房二厅二卫 大户型 方正实用 83良好评价序号评价序号 建筑面积建筑面积 128 标准标准参数参数评价评价参数参数评价意见评价意见权重权重评分评分 一一专业专业性性(40%)1客厅使用面积客厅使用面积 m 25 26.3满足要求 4 42客厅开间客厅开间 m 3.9 3.6未满足要求 3 2.4 20层高层高 m 3.0 3.0满足要求 3 3 二二合理合理性性(50%)21总体评价总体

12、评价户型方正 4 3.5 49储藏室储藏室位置得当,设置合理 1 1 三三市场市场性性(10%)50 可能存在的风水问题可能存在的风水问题大门不冲电梯门、不对长走廊 1 1 56卫生间不在户型中央 2 1 四四1户型优点户型优点户型方正2实用率高 五五1户型缺点户型缺点不满足专业性评价标准款项2可能存在的风水问题 六六1修改建议修改建议修改不满足标准款项2修改可能存在的风水问题* * *住宅户型评价表住宅户型评价表（表（表3 3） 专业标准专业标准 客户在购房时客户在购房时考虑居室各部分优先顺序考虑居室各部分优先顺序|客厅客厅： 方正实用（面积、家私布置、布局等）方正实用（面积、家私布置、布局

13、等）|主卧室主卧室：合理性（面积、采光）、私密性：合理性（面积、采光）、私密性|餐厅餐厅： 相对独立，通风采光相对独立，通风采光|厨房厨房： 宽敞实用，有服务阳台宽敞实用，有服务阳台|卫生间卫生间：便利性、隐蔽性：便利性、隐蔽性|次卧室次卧室：作书房、客房适宜：作书房、客房适宜|阳台阳台/ /露台露台： 生活阳台（景观阳台）的休闲、观赏性生活阳台（景观阳台）的休闲、观赏性 服务阳台（生活阳台）的实用服务阳台（生活阳台）的实用 在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价 人居标准人居标准

14、 |住宅的住宅的“八大八大”使用功能使用功能 起居、就餐、厨卫、就起居、就餐、厨卫、就寢寢 储藏、工作、学习、阳台储藏、工作、学习、阳台|住宅的住宅的“三类三类”空间空间 公共空间：客厅、餐厅、生活阳台公共空间：客厅、餐厅、生活阳台 私密空间：卧室、书房、衣帽间私密空间：卧室、书房、衣帽间 主卧卫生间主卧卫生间 服务空间：厨房、公用卫生间服务空间：厨房、公用卫生间 工人房、储藏间工人房、储藏间 服务阳台服务阳台 人居标准人居标准 |动静分区动静分区 活动区和休息区分开活动区和休息区分开|动区动区 客厅、餐厅和厨房客厅、餐厅和厨房 应靠近入户门设置应靠近入户门设置 |静区静区 卧室卧室 位置应比

15、较深入位置应比较深入 |动区与静区之间动区与静区之间 卫生间卫生间 方便使用，室内动线尽可能便捷方便使用，室内动线尽可能便捷 厅、室分设的户型是户型发展的主流方向厅、室分设的户型是户型发展的主流方向 人居标准人居标准 |跃式户型最易实现“动静分区”动动区区静静区区 人居标准人居标准 |平面户型也可以作到“动静分区”动区动区静区静区 人居标准人居标准 |各功能空间尺度合理、舒适各功能空间尺度合理、舒适|客厅客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观 开间不应小于开间不应小于3.63.6米，宽深比不大于米，宽深比不大于1 1：2 2 要留出摆放家具的稳定空间要留出摆放

16、家具的稳定空间 |卧室卧室：主卧：应具有好的朝向：主卧：应具有好的朝向, ,开间应不小于开间应不小于3 3米米, , 面积应大于面积应大于1212, , 且应带有主卫生间且应带有主卫生间 次卧：面积应不小于次卧：面积应不小于8 8 宽深比宽深比1 1：1.21.51.21.5左右左右|餐厅餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔|厨房厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台|卫生间卫生间：净宽不宜小于：净宽不宜小于1.61.6米米|阳台阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成 全

17、透明或半透明全透明或半透明 人居标准人居标准 |客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费 人居标准人居标准 |除了大户型豪宅以外，如何经济、有效除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一是户型设计、评价中应关注的主题之一|各房室具有与其户型相匹配的比例各房室具有与其户型相匹配的比例|大户型不应出现过小房间大户型不应出现过小房间|主卧应明显大于次卧主卧应明显大于次卧|三户室客厅与卧室的比例应把握在三户室客厅与卧室的比例应把握在1 15 5：1 1以内以内 人居

18、标准人居标准 |厨房面积过大厨房面积过大(13 (13 ) )，比次卧室大得多，甚，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅至大过主卧面积。而小卧室仅7 7 。 人居标准人居标准 |同样是一梯四户的蝶式平面，小户型与大户型的同样是一梯四户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能、布置亦会不同能、布置亦会不同天鹅堡：四房：240三房：220美庐锦园：三房：115二房：84香蜜湖豪庭：三房：68二房：55 人居标准人居标准 |室内四明室内四明 |明厅、明房、明厨、明卫明厅、明房、明厨、明卫|公共空间通风采光公共空间通风采

19、光|电梯厅电梯厅|楼梯楼梯/ /消防楼梯消防楼梯|公共走道公共走道 新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光（架空层、楼梯、电梯厅） 人居标准人居标准 |一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题采光应不是难题 人居标准人居标准 |一梯一梯1818户的丽阳天下能够作到公共空间的通风户的丽阳天下能够作到公共空间的通风采光，则显示出建筑师选用采光，则显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心蛙式平面的苦心通风采光通风采光通风采光 人居标准人居标准 |客厅客厅|空间独立空间独立 客厅开口不易过多客厅开口不易过多 要有两面完整的墙要有两面完整的墙 |方正开

20、阔方正开阔 方正完整，是实用的布局方正完整，是实用的布局 开间至少应大于开间至少应大于3.63.6米，但开间不宜大于米，但开间不宜大于5 5米米 |长宽比不应失调长宽比不应失调 深度开间比不宜大于深度开间比不宜大于2 2：1 1|入口设玄关入口设玄关 入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡 避免厅内被外人一目了然，保障私密性避免厅内被外人一目了然，保障私密性 人居标准人居标准 |客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具交通面积，不易布置家具 人居标准人居标准 |餐厅餐厅 |相对独立相对独立 餐厅和客厅空间宜

21、相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立 餐厅和客厅既有关系又有分隔餐厅和客厅既有关系又有分隔 餐厅至少要有餐厅至少要有两面墙夹一角两面墙夹一角 |与厨房应有关联又独立成区与厨房应有关联又独立成区 西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化 人居标准人居标准 |上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促厨房位置使客厅显得更加局促|下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立 人居标准人居标准 |

22、餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角( (两面墙夹角两面墙夹角) )，周边门开口过多，几乎成为过道，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用不便使用。 人居标准人居标准 |上图采用中式厨房，餐厅采光较差上图采用中式厨房，餐厅采光较差|下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件一体化，改善了餐厅空间和采光条件 人居标准人居标准 |餐厅占一角餐厅占一角( (两面墙夹角两面墙夹角) )，空间相对独立，便，空间相对独立，便于使用于使用 人居标准人居标准 |餐厅独立，又能通风采光，其优

23、点不言自餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明明 人居标准人居标准 |厨房厨房 |应靠近餐厅应靠近餐厅 |离大门不要太远（进出杂物多）离大门不要太远（进出杂物多）|直接对外采光通风直接对外采光通风 |厨具按洗、切、烧的顺序合理布置厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 |有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备洗菜盆等设备 |厨、厕最好不要做紧邻厨、厕最好不要做紧邻 人居标准人居标准 主卧室主卧室 |扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增 加加|最好最好有好的朝向有好的朝向 （南向南向），比客厅的南向），比客厅的南向要求更甚要求

24、更甚|大户型的主卧室应带一个专用卫生间大户型的主卧室应带一个专用卫生间 |进入式衣帽间进入式衣帽间（WALKWALKININCLOSETCLOSET）的）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势流行趋势 |次卧室次卧室 |次卧室的面积宜大于次卧室的面积宜大于1010|按照生活起居方便的要求，卧室位置要求按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些深一些 人居标准人居标准 |卫生间卫生间 |应有明窗通风和采光应有明窗通风和采光 |公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利洁卫生和使用上的便利|仅有一

25、个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室近，避免不必要的穿堂越室|储藏室（工人房）储藏室（工人房） |对于面积标准较高的户型应设储蓄空间对于面积标准较高的户型应设储蓄空间 |全封闭独立进入式空间，面积在全封闭独立进入式空间，面积在3 3平方米以上平方米以上 |阳台阳台/ /露台露台（港人称（港人称“露台露台”） |保证客厅有良好的视野和采光保证客厅有良好的视野和采光 |客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性私密

26、性 人居标准人居标准 |“麻雀虽小，五脏俱全麻雀虽小，五脏俱全”，小户型亦可设计得几近，小户型亦可设计得几近完美（有时卫生间难免为完美（有时卫生间难免为“黑房黑房”） 人居标准人居标准 |上海上海万里城万里城20012001年建设部年建设部科技委等单位主办的科技委等单位主办的的的“新户新户型时代型时代”全国精品户型设计全国精品户型设计夺标活动并获得全国唯一的夺标活动并获得全国唯一的组委会组委会特别金奖特别金奖|户型设计说明户型设计说明|1 1 面积标准面积标准： 二室二厅双卫（三室一厅一卫）一般控二室二厅双卫（三室一厅一卫）一般控制在制在100-130100-130。 二室二厅双卫（二室一厅一

27、卫）一般二室二厅双卫（二室一厅一卫）一般控制在控制在85-95 85-95 。 一室一厅一卫一般控制在一室一厅一卫一般控制在65-70 65-70 ，复式跃层一般控制在复式跃层一般控制在150-190 150-190 。|2 2 开间要求开间要求：客厅：客厅3.93.9米，主卧米，主卧3.63.6米，厨房米，厨房2.42.4米，米，卫生间卫生间1.81.8米米|3 3 户内主要面积分配户内主要面积分配： 三室户：客厅三室户：客厅25-30 25-30 ，主，主卧卧13-16 13-16 ，次卧，次卧12 12 左右，厨房左右，厨房5.5-7 5.5-7 ，卫生间，卫生间（公用）（公用）6-7

28、6-7 / / 二室户：客厅二室户：客厅25-30 25-30 ，主卧，主卧13-16 13-16 ，次卧，次卧10-12 10-12 ，厨房，厨房5.5-7 5.5-7 ，卫生间（公用），卫生间（公用）6-7 6-7 |4 4 玄关设计玄关设计：每户入口处均设置或通过装修有条件设：每户入口处均设置或通过装修有条件设置更衣、换鞋、搁置雨伞等过渡空间，有条件的设置了置更衣、换鞋、搁置雨伞等过渡空间，有条件的设置了小门卫，方便居民使用小门卫，方便居民使用|5 5 日照设计日照设计：每户均设置南向大客厅和南向主卧室，：每户均设置南向大客厅和南向主卧室，户户阳光充足户户阳光充足 人居标准人居标准 |6

29、 6 穿堂风设计穿堂风设计：板式建筑，户户设有南北穿：板式建筑，户户设有南北穿堂风，不存在死角。门堂风，不存在死角。门- -窗形成较好的自然风的窗形成较好的自然风的流动，起到通透、凉爽的作用。流动，起到通透、凉爽的作用。|7 7 阳台设计阳台设计：每户均设置南北阳台，南向阳：每户均设置南北阳台，南向阳台深度均大于台深度均大于1.5M1.5M以上；北向阳台浅而小，供以上；北向阳台浅而小，供厨房、餐厅使用。阳台分区明确，体现生活阳厨房、餐厅使用。阳台分区明确，体现生活阳台和服务阳台的作用。台和服务阳台的作用。|8 8 卫生间设计卫生间设计：二室二厅户型设置一卫，三：二室二厅户型设置一卫，三室二厅及

30、以上户型均设置二卫，公用卫生间设室二厅及以上户型均设置二卫，公用卫生间设计为干湿分离，方便使用。计为干湿分离，方便使用。|9 9 贮藏间（柜）设计贮藏间（柜）设计：尽量设置步入式贮藏：尽量设置步入式贮藏间；没有条件的设贮藏柜（壁柜）。间；没有条件的设贮藏柜（壁柜）。|1010空调器设置设计空调器设置设计：设置固定的冷凝水收集：设置固定的冷凝水收集管，外观结合立面美化设计。管，外观结合立面美化设计。|1111 隔声降噪设计隔声降噪设计：注意管道井和电梯井的布：注意管道井和电梯井的布置，尽量置，尽量避免管道井相邻卧室、客厅避免管道井相邻卧室、客厅，如果相，如果相邻，均采用双层墙，内贴邻，均采用双层

31、墙，内贴5050厚隔声材料，从面厚隔声材料，从面为居民提供一个安静的居住环境。为居民提供一个安静的居住环境。 人居标准人居标准 |上海万里城上海万里城|20002000年中国南北住宅获奖年中国南北住宅获奖 优点优点 缺点缺点1.板式住宅，南北通透板式住宅，南北通透2.房室方正房室方正3.客厅、餐厅分设客厅、餐厅分设4.公共卫生间干湿分区公共卫生间干湿分区5.楼梯间通风采光楼梯间通风采光1.板式建筑有时板式建筑有时“黑房黑房”难免，难免，如如 联体部分的主人房卫生间联体部分的主人房卫生间设计特别金奖设计特别金奖 人居标准人居标准 |深圳金海湾深圳金海湾|20002000年中国南北住宅获奖年中国南

32、北住宅获奖 设计特别金奖设计特别金奖 优点优点 缺点缺点1.点式住宅，户户南向点式住宅，户户南向2.大多房室方正大多房室方正3.客厅、餐厅分设客厅、餐厅分设4. 电梯厅、楼梯间通风采光电梯厅、楼梯间通风采光1.主人房有斜角主人房有斜角 人居标准人居标准 |风水的市场性风水的市场性 广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水，山区尤甚无论是城市、农村都极信风水，山区尤甚|尊重而不迷信尊重而不迷信 市场中，为数不少的客户在讲究市场中，为数不少的客户在讲究“风水风水”，从研究客，从研究客户户 的购房心理与行为着手，我们不

33、得不研讨居家风水的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水|评价户型可能存在的风水问题评价户型可能存在的风水问题 顺应市场需求，作为一个评审户型的一个环节，使讲顺应市场需求，作为一个评审户型的一个环节，使讲究风水的客户选择到理想户型究风水的客户选择到理想户型 民俗标准民俗标准 |“居家风水居家风水”是研究居住房屋与其是研究居住房屋与其土地和四周环境的关系的中国传统土地和四周环境的关系的中国传统居家理论居家理论 |“居家风水居家风水”是人类环境卫生学是人类环境卫生学|“居家风水居家风水”的缺憾是由于户型设的缺憾是由于户型设计中的忽略，造成客户在居住中的计中的忽略，造成客户在居住中的不适，成为一

34、种心理障碍而影响情不适，成为一种心理障碍而影响情绪与生活绪与生活 民俗标准民俗标准 |住宅朝向忌讳住宅朝向忌讳 |有道路直冲有道路直冲本户型本户型|有建筑墙角正对本户型有建筑墙角正对本户型|有杆正对本户型有杆正对本户型 |有两栋夹逢对者本户型有两栋夹逢对者本户型|有天线、大树、灯柱、烟囱正对本户型有天线、大树、灯柱、烟囱正对本户型|有天桥斜过本户型有天桥斜过本户型 |窗外见坟场窗外见坟场|对着教堂、庙宇对着教堂、庙宇|对着医院对着医院|对着警署对着警署 民俗标准民俗标准 |阳宅三要阳宅三要“门、房、灶门、房、灶” |门门 |大门在户型设计中应讲究避让大门在户型设计中应讲究避让 |大门正对电梯或

35、楼梯是犯冲大门正对电梯或楼梯是犯冲|大门口直对长走廊是冲煞大门口直对长走廊是冲煞 |大门不能正对厕门大门不能正对厕门|大门不直对客厅落地门窗大门不直对客厅落地门窗 |厕所的门厕所的门不与不与厨房的门厨房的门相对相对 |与其它门尽量不相对与其它门尽量不相对 民俗标准民俗标准 |B B户型大门直对电梯门，户型大门直对电梯门，A A户型大门直对消防楼梯户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同 民俗标准民俗标准 |未设玄关，大门未设玄关，大门直对主人房门直对主人房门（私密性不理想（私密性不理想） 民俗标准民俗标准 |典型典型“葫芦串葫芦串

36、”户型，私隐性较户型，私隐性较差差 民俗标准民俗标准 |主卫门直冲主卧床不妥主卫门直冲主卧床不妥 民俗标准民俗标准 |在建筑设计中设置玄关，自然解决在建筑设计中设置玄关，自然解决“门冲门冲”问题问题 民俗标准民俗标准 |玄关也可在装修时设置玄关也可在装修时设置 民俗标准民俗标准 |港商开发的城市绿洲花园注意风水忌讳港商开发的城市绿洲花园注意风水忌讳大大门不直对客厅门窗（蓄气，不漏财）门不直对客厅门窗（蓄气，不漏财） 民俗标准民俗标准 |美籍华人设计的香榭里花园注意尊重当地人的美籍华人设计的香榭里花园注意尊重当地人的风水忌讳风水忌讳大门不直对主人房门大门不直对主人房门在深圳设计住宅，第一受到中国

37、民居习惯的挑战；第二受到风水的挑战 设计师 民俗标准民俗标准 |房房|详见详见住宅户型分析方法住宅户型分析方法之四：评价户型可能存之四：评价户型可能存在的风水问题在的风水问题 “横梁压顶”不利 民俗标准民俗标准 |灶灶|详见详见住宅户型分析方法住宅户型分析方法之四：评价户型可能存之四：评价户型可能存在的风水问题在的风水问题 门对灶犯门冲煞水龙头冲炉灶属凶论 民俗标准民俗标准 |厕所厕所|详见详见住宅户型分析方法住宅户型分析方法之四：评价户型可能存之四：评价户型可能存在的风水问题在的风水问题 大门对厕所门凶论大门对厕所门凶论大门入口受厕所大门入口受厕所阴气渗透阴气渗透 民俗标准民俗标准 |厕所厕

38、所|详见详见住宅户型分析方法住宅户型分析方法之四：评价户型可能存之四：评价户型可能存在的风水问题在的风水问题 厕所居户型中厕所居户型中央，为大凶央，为大凶 民俗标准民俗标准 |世联住宅性能标准表世联住宅性能标准表(表2-1)|（深圳标准）（深圳标准）（套内面积） 户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型 主卧室主卧室使用面积（ ） 20 14 12 10 其它卧室其它卧室使用面积 14 12 9 7 小卧室小卧室使用面积（） 12 10 8 7 客厅客厅使用面积（） 30 25 12 10 客厅客厅开间（m）4.5 4.2 3.6 3.3 客厅客厅实墙面长度（m）

39、5 4.2 3 3 餐厅餐厅使用面积（）16 12 8 6 餐厅餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 生活阳台生活阳台进深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2|世联住宅性能标准表世联住宅性能标准表(表2-2)|（深圳标准）（深圳标准）（套内面积） 户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型 小户型小户型服务阳台进深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 储藏间使用面积（） 4 3 1厨房使用面积（） 8 6 4 3厨房净宽（m） 2.1 1.8 1.8 1.5厨房厨具操作面长（m） 3 2.7 2.4 2.1单间卫生间使用面积（） 3.5 2双卫生间总使用面积（） 8 7 6.

40、5三卫生间总使用面积（） 10 9层 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8世联住世联住宅户型宅户型 评价评价户型型户型型号号建筑面积建筑面积 标准标准总体评价总体评价总评总评分分户型户型等级等级 A3三房二厅二卫 大户型 方正实用 83良好评价序号评价序号 建筑面积建筑面积 128 标准标准参数参数评价评价参数参数评价意见评价意见权重权重评分评分 一一专业专业性性(40%)1客厅使用面积客厅使用面积 m 25 26.3满足要求 4 42客厅开间客厅开间 m 3.9 3.6未满足要求 3 2.4 20层高层高 m 3.0 3.0满足要求 3 3 二二合理合理性性(50%)21总体评价总体评价户型方正 4 3.5 47储藏室储藏室位置得当,设置合理 1 1 三三市场市场性性(10%)48 可能存在的风水问题可能存在的风水问题大门不冲电梯门、不对长走廊 1 1 53卫生间不在户型中央 2 1 四四1户型优点户型优点户型方正2实用率高 五五1户型缺点户型缺点不满足专业性评价标准款项2可能存在的风水问题 六六1修改建议修改建议修改不满足标准款项2修改可能存在的风水问题|世联住宅户型评价表世联住宅户型评价表(表3) 户型评价户型评价 |评价表使用注意事项评价表使用注意事项|13 单间卫生间使用面积（） 2 14 双卫生间总使用面积（） 2 2