2010年上海市闵行区颛桥镇房地产市场报告

1、闵行区颛桥镇报告整体房产市场颛桥房产分析闵行宏观开展报告大纲闵行宏观开展闵行城市现状闵行房产现状1992年9月26日，国务院决定撤销上海县和闵行区，建立新的闵行区，以原上海县和闵行区的行政区域为新闵行区的行政区域闵行区位于上海市地域腹部，形似一把“钥匙。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻；虹桥国际机场位于区境边沿。吴淞江流经北境，黄浦江纵贯南北，分区界为浦东、浦西两局部。上海市主要对外交通枢纽西南地区主要工业基地科技及航天新区 城市属性区域位置城市转变闵行区城市现状闵行区闵行区房产现状2021年，中国经济是内忧外患的一年20

2、21年中期，经济已进入了“失速阶段 房地产市场开始快速下行闵行区供远大于求2021年在优惠政策刺激下，房地产市场开始快速上升压抑许久的刚性需求释放，投资、投机现象再次席卷而来楼市再次“高烧闵行区供不应求2010年一季度，延续上年的回暖趋势，房地产开发投资与资金来源保持较快增长 2010年第二季度，号称史上最严厉的房地产调控政策“国四条”出台，楼市迅速进入观望期，从最初的“量跌价稳”演变成目前“量价齐跌”整体房产市场上海市住宅市场闵行住宅市场上海市住宅市场2021年上海房地产市场在政府“保增长、扩内需等一系列优惠政策的拉动下，效果逐渐显现，住宅成交量快速上升，上海公寓整体市场呈现“供不应求局面，

3、直至进入2021年，需求减弱；由于“国四条的出台，市场迅速进入观望期2021年，公寓成交价格大幅增长；2021年成交价格维持高位上行，但涨幅明显趋缓上海市住宅市场2021年至今，上海别墅整体市场“供不应求2021年作为房地产炽热的一年，银行信贷规模的增长刺激了购房需求增加，改善、投资型需求相继入市，别墅市场迅速走俏，2021年“国四条的出台，对高端住宅工程影响不大，别墅市场整体成交量稳定上涨，价格持续上扬 闵行区住宅市场2021年，闵行区公寓市场“供求平衡，受宏观环境影响房地产市场开展态势良好；直至2021年，区域供给量大幅度上涨，成交量受政策影响，逐步下滑2021年上半年区域成交价格稳步增长

4、，下半年大幅跳升，2021年价格涨幅缓慢闵行区住宅市场闵行区别墅市场火爆，整体市场“供不应求作为上海别墅市场六大板块之一的闵行区，别墅价格一直走经济型路线，2021年价格涨势平缓，2021年绿城玫瑰园、翡冷翠园、御涛园三大高价楼盘的成交，迅速拉升区域成交均价颛桥板块房产分析Contents目录1、研究板块界定2、板块特征 板块量 板块价 板块客户 板块特征总结3、板块个案分析研究板块界定板块周至：位于闵行区中部偏南，东临梅陇镇、吴泾镇，西接马桥镇、南与江川路街道相邻， 北壤莘庄镇 闵行区位于上海市区西南部，总面积平方千米，是上海最靠近市中心的郊区之一 闵行区5号线都市路都市路沪光路颛兴东路向阳

5、路都市雅筑湖山在望圣得庄园招商雍华府都市富苑万顺水原墅合生城邦闵行星河湾圣特丽墅复地北桥城银都名墅圈定个案：板块内共11个工程，8个在售工程，4个待售工程颛桥板块在售待售招商雍华府（公寓、别墅）圣特丽墅（公寓、别墅）合生城邦（公寓、别墅）闵行星河湾（公寓）复地北桥城（公寓、别墅）圣得庄园（别墅）都市富苑（住宅）金光路、北青公路（住宅）都市雅筑（住宅）万顺水原墅（别墅）湖山在望（别墅）银都名墅（别墅）板块特征 板块量板块公寓市场供求比照：供给大幅增加，去化保持小幅增长，供求根本平衡颛桥板块全年公寓去化量与09年相比略有增长，但根本持平，年增长率5.52%，而板块供给量增长幅度较大，增幅到达136

6、%以上，2021年的供给量增加保证了市场的供求平衡。板块别墅市场供求比照：供给小幅下跌，去化大幅增长，板块供不应求颛桥板块全年别墅去化量与09年相比大幅增长，年增长率在95.6%，而板块供给量下跌，跌幅32.6%，由于2021年整体市场遇冷，市场别墅存量较多，故2021年别墅供给量稍减；去化方面，受宏观环境影响，购房需求被压抑，2021年在市场回暖的情况下，压抑得到释放，别墅的成交量大幅上涨公寓市场月度供求走势：2021年迄今平均月成交速度：102套万 /月，09年成交峰值：万4月，供给峰值：万11月2021年颛桥板块整体市场供大于求，2021年受宏观环境影响，成交量同比下跌81%2021年颛

7、桥公寓市场出现两次较大供给，分别为4月11月；成交主要集中在传统销售旺季的4月、5月别墅市场月度供求走势：2021迄今平均月成交速度：39套万 /月，09年成交峰值：万10月，供给峰值：万10月2021年，颛桥板块别墅市场销售火爆，供不应求；颛桥板块作为闵行别墅市场的主力军，09年别墅工程整体成交量占闵行区总体成交量32.7%，同比增长113%板块工程 供给 产品结构：2021年迄今，主力供给房型为：一房、两房。一房以常规型为主，两房以紧凑型为主招商雍华府复地北桥城都市富苑产品多层，别墅多层、别墅小高层公寓主力房型1R：50-792R：80-992R：110-1593R：140-1791R：6

8、0-692R：90-139供应量（10.05）70285.8336992.3962804.75都市雅筑合生城邦产品小高层，高层小高层、双拼、独栋、联排、叠加公寓主力房型2R：80-993R：120-1292R:90-1003R：140供应量（10.05）35665.7292900颛桥板块主要在售工程为招商雍华府，其他公寓工程均已尾盘或售罄公寓主力供给房型为两房、三房，其中招商雍华府主推舒适型一房以及常规型两房，且体量较大板块工程 成交 产品结构：主力成交户型为紧凑型两房以及常规型一房从成交户型结构来看，板块成交户型以1R常规型、2R紧凑型为主，与供给产品结构相符市场内1R常规型面积权重占两成，

9、其中主要房源为招商雍华府，该产品市场热度较高2R紧凑型为市场绝对主力户型，面积权重占整体成交量45%板块内复式占较少比例，仅占整体成交量4%，绝大多数房源来自都市雅筑银桥花园五期板块特征 板块价板块价格走势特征：09年全年价格增幅平缓，2021年价格大幅增长2021年，板块受传统旺季影响极大；一季度增幅平缓，直至迎来销售旺季，成交均价略有提升，增幅约28%，随后进入第三季度淡季，价格有所下跌，直至9月，成交均价重新增长至9500元/2021年，随着复地北桥城、招商雍华府等知名品牌工程的全城热销，价格呈现大幅度跳跃，同比增幅达56%56%2021年分价格段月成交：7000元/价格逐渐淡出市场，受

10、销售旺季影响，区域内价格起伏较大，主力均价集中在8000-9000元/根据图显示可以得出，随着时间的推移，老工程逐渐清盘，价格段从7000元/以下逐步向8000-9000元/过度随着第四季度成交均价大幅跳升，其影响来源于招商雍华府的火爆热销70006800650009年1月09年12月1100098008700随着价格拉升的同时，市场上产品出现了极大的变化。价格结构演变：由年初以中价位为主的梭型，向年底的高价位进行全面突破。80002021年板块公寓主力均价段10年均价段个案数个案09年度均价同比涨幅17000-200001招商雍华府10347元/104%13000-170004复地北桥城0/

11、都市富苑10610元/都市雅筑（尾盘）8857元/51.7%合生城邦10235元/84.3%2021年颛桥板块公寓均价段主要集中在13000-17000元/2021年，除都市雅筑银桥花园5期以探底价格出现在市场，导致同区位复地北桥城虽同年7月开盘，但销售惨淡，全年有供给无成交，直至2021年05月开盘，公寓迅速售罄通过比照，招商雍华府价格增长明显，2021年同比增幅104%，且招商雍华府一直以颛桥高品质公寓姿态面市板块特征 板块客户颛桥七宝莘庄江川路客群来源颛桥板块受闵行区地域性以及轨道交通辐射等因素影响，市区客户主要来自长宁、徐汇由于今后5号线的延伸，区域客主要来自老闵行江川路、七宝、莘庄等

12、闵行经济开发区客群长宁客群徐汇客群轨道导入客群客群来源分析公寓产品随着莘庄、春申板块房价日渐高企及轨道5号线功能日益完善，颛桥区域吸引了局部亲睐闵行区域的地铁一族的目光。来自邻近的北面长宁区与东面的徐汇区的2大青年白领的客群。来自南面闵行经济开发区的青年白领客群。特别是从2021年开始，局部原本驻扎在张江的高科技电子生物医药企业纷纷搬迁来到闵行经济开发区落户，这局部企业的年轻白领也构成了颛桥板块购房的一股新生力量。由客群来源分析来看，由于大局部客层都与板块有一定距离的区域工作，因此对交通设施的便捷性有较高的期待。来自中心城区特别是相邻的长宁、徐汇区等对生活抱有较高要求，以享受生活为目的同时又不

13、愿远离市区的二次置业客群。来自本区域如闵行经济开发区内的局部企业的中高层管理人员。在此置业既可便于工作，同时还可招待亲朋好友，作为其表达其身份与确认自身价值的良好平台。别墅产品客群来源分析客群特征多为2545岁左右正处于婚育年龄，有较强的置业的刚性需求；正处于事业上升、家庭结构改变阶段，希望原先居住条件得到一定改善；多为白领和企业中低层管理人士。客群购置动机自住为主，首次置业，为结婚而使用的婚房；自住为主，改善型住房升级，随着家庭结构改变，经济条件逐渐改善，用于改善居住条件；兼有投资，随着上海本地房价不断攀升，局部原先看好莘庄、春申板块的购房者，转而投资本钱相对较低的颛桥板块。客群来源特征分析

14、公寓产品客群来源特征分析别墅产品客群特征多为3555岁左右正处于中年，事业稳定、手头资金较为宽裕；多为事业有成的成功人士；有较强的二次置业，居住升级，享受高品质生活的需求；由于平日忙于事业，渴望回归田园但又习惯于现代生活的便捷舒适因此多项选择择既与市区保持一定距离又不太远的近郊区域置业。客群购置动机二次置业为主，为改善性升级型自住产品局部投资，随着国家对于别墅型用地的禁批，别墅型产品正日益稀缺，其投资价值也日益显现。板块特征 总结总结分析板块供求量方面：颛桥板块2021年供给量万方，同比增幅37.3%，成交量万方，同比增幅36.5%；板块市场运营良好，供求根本平衡板块价格方面：2021年板块年

15、度均价9600元/，年度涨幅32.6%板块客户方面：新上海人安居型购房占据颛桥公寓产品需求的半壁江山，包括周边工作、依赖轨道出行的市区客及市区分巢型;颛桥本地客户占1/4，主要为了改善自身家庭居住条件换房等;随着市区房价的日益高企，局部动拆迁人群和老年客群选择在颛桥置业/养老重点个案分析招商雍华府公寓复地北桥城公寓湖山在望别墅建筑类别多层、别墅开发商招商局地产控股股份有限公司总建面积130000景观设计单位泛亚国际有限公司占地面积130000绿化率35%规划户数1460容积率1.03主力户型77-89 2R均价20000元/项目简介招商雍华府共有48栋68层多层 106套双拼别墅 标准面积：5

16、8平方米的一房-166平方米的四房；别墅面积约208平方米-219平方米 共分三期开发，目前一期已交房，二期在售建筑风格：Artdeco，以海派花园里弄为创作意向招商雍华府徐汇南/都市中央区/ Art deco电梯花园洋房58.3 m2一房占位型76.3 m21+1房享受型8489.6m2 两房满巢型馥锦大宅约148m2三房 2+1合拼都会寓所花园府第公馆77约166m2 4+1房2+2合拼雍华大宅针对当代都市生活方式，五大空间形态功能性小两房购置客群多为25-40岁青年中坚轨道电梯房购置客群多为30岁以下年轻人奢华享受型一房购置客群多为28、30岁以上，收入较为丰厚、事业较小成的人一步到位的

17、两代居购置人群多为35-45岁成功人士 鼎邦俪池 招商雍华府销售情况价格占据市场竞争力，主力经济型住宅为板块市场内热点工程09年比照整体市场活泼度，区域态势表现良好，半年完成去化。价格最终稳定在25000元。 10年虽未有新增供给，价格却随市场走高，稳定在35000元。09年利好政策使得市场走俏，去化呈理想状态。本工程价格受购置影响，浮动较大。10年4月25日逆势新政调控后开盘，成交量仅为18%，一月内价格下滑近1000元，先行均价在21000元。招商雍华府客户分析客户年龄构成及占比家庭年收入60万以下家庭年收入15万以下客户收入构成及占比家庭年收入100万以下家庭年收入10万以下 鼎邦俪池

18、建筑面积：150000 总户数：226户占地面积：190000 容积率：0.56物业管理费：2.3元/月/绿化率：35%开发商：上海柏斯置业有限公司代理商：策源地产物业公司：上海复瑞物业管理有限公司 建筑设计：美国JWDA建筑咨询有限公司 复地北桥城 1、2期：多层住宅3期别墅区闵行都市路388弄 鼎邦俪池 面积段：238、389 ；地上3层，地下1层 下沉式庭院：入户花园、超大面宽双厅、东向伸展阳台、效劳间分割合理 入户花园：封闭性东向花园确保主人私密性、入户花园、超大面宽双厅、效劳间的合理分割尽显尊贵设计 顶层阳光露台：丰富建筑造型，尽显居住享受度，更有利欣赏社区中央绿化景观复地北桥城别墅

19、户型 鼎邦俪池 面积段：140-170 ； 5-6层美院建筑、1梯2户设计 动静区域合理：房间设计方正，实用性强；动静区域合理分割提升居住舒服度 南北景观对称：北向入户花园，南向景观阳台，实现南北通透，宜居性高 卧室空间宽裕：超大主卧设计，递增居住品质感复地北桥城多层户型 鼎邦俪池 复地北桥城销售情况别墅工程比公寓工程更畅销，价格优势更显著，中高价工程极具购置吸引力花园洋房09年7月开盘局势不利，遇都市雅筑银桥花园5期均价8000元，抢占市场。10年5月新一轮推盘表现活泼，成交均价为12600元，当月去化达半成。别墅09年开盘遭追捧，市场炽热，去化速度稳定，价格一路走高，年底均价攀至26870

20、元。10年尾盘消化，价格仍持续上扬；新政后市场整体低靡，又处工程收尾阶段，价格突至回落。 鼎邦俪池 复地北桥城客户分析类别特征置业需求物业面积总价交通环境配套中青富豪型享受尊贵、奢华，社区配套高档市区高档公寓（大平层）：别墅300400以上500万以上方便驾车出行静谧，景观好，有现代感高科技，人性化的物业服务，有国际学校，功能齐全的高级会所，车位充足青年富豪型注重生活品位，高档会所及休闲设施现代感，国际化特征明显客户年龄构成及占比10%22-26岁5%25%60%26-35岁35-45岁45岁以上客户收入构成及占比家庭年收入在10万以下家庭年收入在15万以下家庭年收入在60万以下5%10%15

21、%75%家庭年收入在100万以下有一定购置力，对工程自身追求度较高的市区客户时机 Opportunity:威胁 Threat:优势 Strength:劣势 Weakness:1.市场趋势：5号线带动闵行区各板块整体楼市快速开展，而莘庄、春申板块已趋成熟、饱和，需求外溢，故颛桥板块的市场前景看好。2.人口导入：环状辐射交通促进住宅郊区化，闵行工业园、紫竹科技园及航天园未来人口导入。3.品牌形象：颛桥地区较少知名开发商进入。1.环境优势：都市路沿线成熟别墅区气氛。2.竞争优势：颛桥板块品牌开发商不多，公寓推案量目前较少。3.产品优势：板块内公寓多为大面积三房，一集中于沪闵路沿线，二为拆迁安居性质，

22、70/90品质公寓可以填补空白1.客户分流：板块竞争工程开盘时间较近，莘庄/九亭/宝山等全市范围内公寓产品的竞争，以及二手房降价，购置门槛降低对于客户的截流。2.大势影响：国四条出台，观望情绪蔓延，市场从量跌价稳逐步转变为量价齐跌1.中小户型公寓+双拼别墅构成的混合型产品结构，不易打造整体高端形象。2.对公寓客群来说，都市路沿线别墅区生活配套缺乏，且离地铁较远，生活本钱较高。3.板块内多为老盘，品牌开发商较少，造成板块热度不高总结 公寓工程SWOT分析 鼎邦俪池 建筑面积：105400 总户数：500户占地面积：240000 容积率：0.43物业管理费：双拼3.2元/月/； 独栋3.8元/月/绿化率：45%开发商：上海莘松房地产代理商：上海泽众房地产经济有限公司物业公司：上海东湖物业管理公司 湖山在望多层住宅2期：85栋独栋别墅1期：112栋双拼别墅闵行都市路2566弄 面积段：300-400 ；地下1层，1层 230平地下室高附加值：私密的个人空间，绝高附加值 270度U型观景阳台：超大视角景观阳台，增添室