房屋质量缺陷损失评估报告

1、区路小区号楼单元号住宅房屋质量缺陷损失评估报告估价项目名称：区路小区号楼单元号住宅房屋质量缺陷损失价值评估委 托 方：、（或机构） 估 价 机 构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司估 价 人 员：、估价作业日期：200年月日至200年月日估价报告编号：京杜鸣估Q字2OO第号目 录目 录1致 委 托 人 函2估 价 师 声 明4评估的假设和限制条件5评 估 结 果 报 告7一、委托人7二、评估机构7三、房屋质量缺陷状况7四、评估目的五、评估时点六、房屋质量缺陷损失定义七、评估依据八、评估原则九、评估方法十、评估结果十一、评估人员十二、评估作业期十三、评估报告应用的有效期十四、有关说明评 估 技

2、 术 报 告一、房屋质量缺陷状况分析二、评估方法选用三、评估测算过程四、评估结果确定附 件致 委 托 人 函先生（女士或机构）（以下简称委托人）：受贵方委托，我公司对贵方所有的位于北京市区路小区号楼单元号住宅的房屋质量缺陷损失价值（以下简称估价对象）进行了估价。房屋质量缺陷损失状况：先生（女士或机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市区XX路小区号楼单元号住宅，该房屋；。评估目的：为委托人确定房屋质量缺陷损失的补偿或赔偿金额提供价值参考依据。评估时点：200年月日。评估依据：全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；北京市房屋质量缺陷损

3、失评估规程(DBJ/T01-103-2005 )；中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)；委托人提供的有关资料；我公司所掌握的北京房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。评估结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房屋质量缺陷损失价值因素的基础上，确定：区路小区 号楼单元号住宅在评估时点的房屋质量缺陷损失价值为：人民币84.万元（大写：人民币捌拾肆万仟佰元整）其中：（分部分列示，小写、大写）报告应用有效期：自本评估报告签发之日200年月日起至200 年月日的壹年内有效。提交报告份数：共份。此

4、致杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 法定代表人签字：200年月日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本评估报告中陈述的内容是真实、准确的。2、本评估报告中的分析、意见和结论，是房地产估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。3、房地产估价师与本估价报告的评估对象没有任何利害关系，也与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见和利害关系。4、房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)和北京市房屋质量缺陷损失评估规程(DBJ/T01-103-2005）的规定进行分析测算，形成意见和结论，撰写本评估报告。5、

5、估价人员、已对本估价报告的评估对象的外观、现状进行了实地查勘；对现场难于观察到的建筑物、设备内部质量不负检测责任。6、在本次评估中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助。估价师 资格及证号 签名盖章 中国注册房地产估价师注册证号： 中国注册房地产估价师注册证号： 评佑的假设和限制条件1、本次评估是以评估对象能够按目前用途持续使用为假设前提。2、本次评估是以评估对象需要进行修复施工为假设前提。3、本次评估是以委托方提供的检测报告或鉴定报告（编号）、修复方案（编号）及有关资料为假设前提。4、本评估报告所依据的委托人提供的有关资料，由委托人对其真实性、合法性和完整性负责，并承担相应责任。5、本评估结

6、果为评估对象在200年月日的损失价值，即在评估时点的最可能形成的补偿价格，依据如下假设：(1)补偿或赔偿当事各方的行为均是精明谨慎的；(2）在评估时点前，相对于物业的特性和房地产市场的状况而言，有合理的谈判周期；(3)在此周期内，北京市修缮施工市场行情、北京市房地产租赁市场行情在报告有效期内不发生大的波动；(4)不考虑现金以外的其他补偿或赔偿形式。6、本次评估仅考虑修复施工和房屋空置的损失价值，未考虑因房屋质量缺陷所引起的其他连带损失。7、本评估结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇有自然力和其他不可抗力的影响。评 估 结 果 报 告一、委托人先生（女士或机构）地址：北京市区路小区号楼单元

7、号二、评估机构杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司法定代表人：杜鸣地址：北京市西城区西直门南大街2号成铭大厦C座三层评估资质：国家建设部一级资质房地产价格评估机构资质证号：国土资源部全国执业资质土地评估中介机构资质证号：三、房屋质量缺陷状况评估对象为先生（女士或机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市区路小区号楼单元号房屋质量缺陷，该房屋总建筑面积. 平方米，出让国有土地使用权面积.平方米。1、区位状况区位状况包括评估对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。(1)坐落：估价对象坐落在北京市区路小区号楼；西临中路，南临大街；距北四环东路、北三环东路、轻轨站均约1公里。(2)交通：估

8、价对象地处三、四环路之间，交通便捷。附近有361、409、 606路等多条公交线路通行并设站，方便到达市区各处，为居住在此地的居民提供自由的出行条件。(3）环境：估价对象所在地地区，被人们称为“的绿色家园”，是城市长期规划的一大重点工程。市政府还将不断投资改善地区的市政条件和周边环境，不断完善基础设施和配套设施。另外，公园的全面开放以及周边教育、商业、娱乐、酒店等配套的建成，都为该地区的繁荣和高品质的生活奠定了基础。(4）配套设施：该地区周边分布有半岛国际公寓、太阳星城、太阳国际公寓、UHN国际村、国展新座、新纪家园、恒川广场、大中电器、京客隆超市、小学、中学、医院等多类型物业；商服公共配套设

9、施齐全，市政基础设施完善（参见附件一：估价对象位置示意图）。2、评估对象概况小区号楼位于该小区的东侧，建成于2005年上半年，为一套四室两厅两卫双阳台的居住居住用房，建筑面积. 平方米，分摊国有出让土地使用权面积. 平方米。（装修情况）（目前使用情况）3、房屋质量缺陷情况（部位、类型、程度）4、修复方案四、评估目的为委托人确定房屋质量缺陷损失的补偿或赔偿金额提供价值参考依据。五、评估时点200年月日六、房屋质量缺陷损失定义由于评估对象房屋的实体、功能、环境等质量方面不符合国家现行技术标准、规范、设计文件或者房屋买卖合同约定的要求造成的房屋质量缺陷，求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的修复工程

10、的客观费用作为其房屋质量缺陷损失金额，包括拆除费用、拆除物的残值、修缮工程客观成本、恢复工程客观成本、直接经济损失等。七、评估依据1、法律法规全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；2、技术规范北京市房屋质量缺陷损失评估规程(DBJ/TO1-103-2005)；中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)；3、委托人提供的检测报告或鉴定报告（编号）、修复方案（编号）及有关资料；4、我公司所掌握的北京房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。八、评估原则本次评估以独立、公正、客观为最高指导准则，同

11、时遵循以下评估原则：1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、评估时点原则。九、评估方法评估人员在认真分析所掌握的资料并对实地进行查勘之后，根据评估对象可修复的实际状况，遵照国家有关技术规范，具体选用成本法作为此次评估房屋质量缺陷损失的基本方法，这是基于以下考虑：选用成本法主要是对房屋质量缺陷修缮费用各个部分的构成进行分析，结合各项客观成本的市场价值进行计算，综合确定该房屋质量缺陷所造成的价值损失。成本法的基本技术思路：求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的各项费用和损失，包括拆除、修缮、恢复工程费用及由修复施工造成的直接经济损失，并扣除拆除物可回收的残值作为其评估价值。十、评估结

12、果评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，在对评估对象进行实地查勘、了解当地房地产市场行情及综合分析相关资料的基础上，考虑了该房屋质量缺陷对房地产价值的影响，经周密准确的计算，确定在评估时点的房屋质量缺陷损失价值为：人民币84.万元（大写：人民币捌拾肆万仟佰元整）其中：（分部分列示，小写、大写）十一、评估人员评估人员 资质及证号 签字 中国注册房地产估价师注册证号 中国注册房地产估价师注册证号 中国注册造价工程师注册证号十二、评估作业期200年月日至200年月日十三、评估报告应用有效期自本评估报告签发之日200年月日起至200年月日的壹年内有效。十四、有关说明1、

13、本评估报告所依据的委托人提供的有关资料，由委托人对其真实性、合法性和完整性负责，并承担相应责任。2、本评估报告所得出的评估结果，仅供房屋质量缺陷损失当事各方参考，最终补偿或赔偿金额由当事各方确定。3、委托人只可按照本评估报告的评估目的并合理使用，本报告不可用于其它用途。4、本评估报告所得出的结果受到所设定的假设和限制条件的限制，特提请本报告使用人注意。5、如果使用本评估结果的时间超过了报告应用的有效期，我们对此造成的损失不承担任何责任。6、本评估报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。7、本评估报告的最终解释权属于本公司。评 估 技 术 报 告一、房屋质量缺陷状况分析评估

14、对象为先生（女士或机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市区路小区号楼单元号房屋质量缺陷，该房屋总建筑面积.平方米，出让国有土地使用权面积.平方米。1、区位状况区位状况包括评估对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。(1)坐落：估价对象坐落在北京市区路小区号楼；西临中路，南临大街；距北四环东路、北三环东路、轻轨站均约1公里。(2)交通：估价对象地处三、四环路之间，交通便捷。附近有361、409、 606路等多条公交线路通行并设站，方便到达市区各处，为居住在此地的居民提供自由的出行条件。(3）环境：估价对象所在地地区，被人们称为“的绿色家园”，是城市长期规划的一大重点工程。市政府

15、还将不断投资改善地区的市政条件和周边环境，不断完善基础设施和配套设施。另外，公园的全面开放以及周边教育、商业、娱乐、酒店等配套的建成，都为该地区的繁荣和高品质的生活奠定了基础。(4)配套设施：该地区周边分布有半岛国际公寓、太阳星城、太阳国际公寓、UHN国际村、国展新座、新纪家园、恒川广场、大中电器、京客隆超市、小学、中学、医院等多类型物业；商服公共配套设施齐全，市政基础设施完善（参见附件一：估价对象位置示意图）。2、评估对象概况小区号楼位于该小区的东侧，建成于2005年上半年，为一套四室两厅两卫双阳台的居住居住用房，建筑面积. 平方米，分摊国有出让土地使用权面积.平方米。（装修情况）（目前使用

16、情况）3、房屋质量缺陷情况分析根据委托人提供的（检测报告），该质量缺陷（部位、类型、程度）根据委托人提供的，该质量缺陷是由于，造成，致使，影响到，但仍保持在范围内，未超出的技术标准（产生原因）4、修复方案分析根据委托人提供的（修复方案），该质量缺陷可通过进行修复（内容）在修复期间会造成损失（修复对房屋空置的损失）会对该房屋室内（脚手架、粉尘、渣土、噪音、邻近居室居住者）（修复对其他方面的影响）经修复即可达到正常使用标准，不会遗留（修复达标后使用过程中对房屋实体、功能、环境的影响）二、评估方法选用评估人员在认真分析所掌握的资料并对实地进行查勘之后，根据评估对象可修复的实际状况，遵照国家有关技术规

17、范，具体选用成本法作为此次评估房屋质量缺陷损失的基本方法，这是基于以下考虑：选用成本法主要是对房屋质量缺陷修缮费用各个部分的构成进行分析，结合各项客观成本的市场价值进行计算，综合确定该房屋质量缺陷所造成的价值损失。成本法的基本技术思路：求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的各项费用和损失，包括拆除、修缮、恢复工程费用及由修复施工造成的直接经济损失，并扣除拆除物可回收的残值作为其评估价值。（详细说明评估的技术路线和采用的方法及其理由）根据北京市房屋质量缺陷损失评估规程的有关规定，成本法的基本公式为：VC1-C2+C3+C4+C5其中 V房屋质量缺陷损失评估价值Cl拆除工程费用（含清运费用）C2拆

18、除物的残值C3修缮工程的成本C4恢复工程的成本C5一修复施工的直接经济损失三、评估测算过程（详细说明测算过程、参数确定等）根据委托人提供的（修复方案），评估对象主要修复过程如下：首先；再将；继续；最后。整个施工期约天，养护期约天。1、拆除、修缮、恢复工程费用的计算拆除、修缮、恢复工程费用（(Cl,C3, C4）包括人工费、材料费、机械设备使用费、间接费、利润及税金。Cl、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费依据北京市房屋修缮工程预算定额(2005年版）计算；Cl、C3、C4三项的间接费是施工单位所必须的临时设施、工作人员工资、劳动保护、办公、检测检验等费用，其取值以Cl、C3、C4三

19、项的人工费、材料费、机械设备使用费的合计值为基数乘以合理费率确定；Cl、C3、C4三项的利润是施工单位所获得的施工市场上的合理利润，其取值以C1、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费和间接费的合计值为基数乘以合理费率确定；Cl、C3、C4三项的税金是依法向国家上缴的金额，其取值以Cl、C3、 C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费、间接费、和利润的合计值为基数乘以合理税率确定；拆除、修缮、恢复工程费用表（见下表）2、拆除物残值的计算C2依据评估对象为钢筋混凝土的特性，在修复过程中拆除下来的物料没有其他利用价值，只能形成建筑垃圾，因此拆除物的残值C2=0。3、直接经济损失的计算可修复施工造成的直接经济损失一般包括：房屋使用人周转安置费用或房屋空置收益损失，施工后室内净高降低、采光减少或使用面积减少等