奥北板块区域研究

1、奥北板块区域研究奥北板块区域研究报告框架报告框架区域背景区域背景分析分析区域市场区域市场研究研究典型个案典型个案分析分析市场动态市场动态判断判断板块小节板块小节奥北板块简介奥北板块简介 区位：跨越朝阳区、昌平区、海淀区等区域，位于朝阳区亚运村以北，北四环以外，八达岭高速和京承高速之间 交通：安立路、京承高速、八达岭高速 历史：奥北区域的发展起始于21世纪初，在亚运村区域发展成熟之后，奥北区域开始逐渐发展起来 环境：亚运村、奥运村 特性：宜居生活区亚奥板块北扩区域亚奥京北板块位于朝阳区的北部，亚奥北扩区域亚奥京北板块位于朝阳区的北部，亚奥北扩区域 朝阳区简介朝阳区简介地理位置：地理位置：朝阳区位

2、于北京城区东部，是北京市最大的近郊区。东与通州接壤，西同海淀、东城、西城、崇文毗邻；南连丰台、大兴；北接顺义、昌平。经济总量：经济总量：全年实现地区生产总值1380.8亿元，比上年增长10.2%。三次产业比重分别为0.1%、17.0%和82.9%。区域人口：区域人口：2006年末，全区常住人口291.1万人，比上年增加10.9万人，增长3.9%，其中，外来人口91.5万人，比上年增加7.5万人，增长8.9%。 产业发展产业发展：三大重点行业：高技术产业、现代服务业、文化创意产业。由于特殊的地理位置和区域属性，朝阳区现已成为北京市发展最快的行政区域由于特殊的地理位置和区域属性，朝阳区现已成为北京

3、市发展最快的行政区域朝阳区处于北京经济发展的龙头地位，带动整个城市的经济增长朝阳区处于北京经济发展的龙头地位，带动整个城市的经济增长朝阳区人均可支配收入略高于北京市平均水平，区域内客户购买力强朝阳区人均可支配收入略高于北京市平均水平，区域内客户购买力强 朝阳区简介朝阳区简介国家国家“十一五规划十一五规划” ” ：要推动六大重点产业功能区发展。在促进产业群发展的基础上，全力建设好六大重点产业功能区。两大中心区：两大中心区：奥林匹克中心区、北京商务中心区是朝阳区内的两个重点产业功能区，中心区的产业发展带动朝阳区的经济增长。望京产业园：望京产业园：该园区集中了望京科技创业园（留学归国人员创业园）和电

4、子城科技园西区等高新技术产业基地。园区集中有大量跨国企业 产业带动产业带动：三大产业园区对朝阳区的经济起到局部拉动整体，三极发展带动整体提升的作用。三大产业园区的产业发展带动整个朝阳区的经济增长。十一五规划重点发展六大重点产业园区十一五规划重点发展六大重点产业园区朝阳区内有奥林匹克中心区、北京商务中心区两个产业园区朝阳区内有奥林匹克中心区、北京商务中心区两个产业园区“点式点式”产业园区的发展成为朝阳区的经济发展极产业园区的发展成为朝阳区的经济发展极板块划分板块划分三大产业园区三大产业园区 ：亚奥板块、CBD商务中心板块为北京市十一五规划重点发展产业园区。望京产业园（留学人员创业园）是集科研、生

5、产、办公为一体的高新技术企业孵化基地和留学人员回国创业基地。四大居住区四大居住区 ：伴随产业园区的发展，商业地产的发展相应而生。围绕核心产业园区形成了三大核心居住区（CBD中央商务居住区、中关村居住区、亚奥中心居住区）以及新兴的望京产业园居住区。产业群的发展带动居住刚性需求产业群的发展带动居住刚性需求居住物业围绕产业集群发展，形成朝阳区核心居住板块居住物业围绕产业集群发展，形成朝阳区核心居住板块金融街亚奥板块CBD商务中心中关村板块亦庄板块望京板块 亚奥板块范围界定亚奥板块范围界定区位区位：跨越朝阳区、昌平区、海淀区等区域，位于朝阳区亚运村以北，北四环以外，八达岭高速和京承高速之间范围：亚运村

6、及周边区域奥运村及周边区域泛亚奥地区亚奥京北板块亚奥区域范围：亚奥区域范围：亚奥板块位于朝阳区北部，北四环以外，与中关村板块、望京板块相邻亚奥板块位于朝阳区北部，北四环以外，与中关村板块、望京板块相邻 亚奥板块宏观背景亚奥板块宏观背景两轴两带多中心两轴两带多中心 ：十一五规划北京市多中心发展格局，奥林匹克中心区是规划中的一个重点发展中心。城市功能拓展区：城市功能拓展区：城市功能拓展区包括朝阳、海淀、丰台、石景山四个区，是国家高新技术产业基地城市发展的重要节点。六大重点产业功能区六大重点产业功能区 ：中关村科技园区、北京商务中心区、奥林匹克中心区 、金融街、北京经济技术开发区、顺义临空经济区。其

7、中奥林匹克中心区定位为建设成为充满活力、体现生机、生态友好的国际性体育赛事中心，成为集文化、体育、会展、旅游、科技、商务于一体的现代体育文化中心区。亚奥板块作为城市发展的亚奥板块作为城市发展的“中心中心”之一，伴以产业功能带动，政策导向加上产业发展共同之一，伴以产业功能带动，政策导向加上产业发展共同促进亚奥板块的快速发展促进亚奥板块的快速发展 亚奥板块功能布局亚奥板块功能布局区域概况：区域概况：亚奥板块作为北京重点发展的区域之一，随着亚运会举办和奥运会的临近，在这个总建筑面积超过超过千万平方米千万平方米的成熟的大型居住社区中，聚集了数十万的常住人口数十万的常住人口，并有三四万的流动人口，是北京

8、的副中心。北京的副中心。居住区的大量开发与成熟，也带动了写字楼、商业等相关配套设施的跟进。目前亚奥板块已经发展成为一个成熟的综合性区域。功能布局功能布局 ：一轴、两园、三区的布局一轴：一轴：以奥林匹克公园中轴线为轴心的奥运景观大道，商务、会展、旅游、体育健身的集中场所两园：两园：奥林匹克公园和中关村健翔科技园 三区：三区：生态旅游区，文化教育区，宜居生活区。 亚奥板块发展迅速，配套成熟，区域范围在不断扩大亚奥板块发展迅速，配套成熟，区域范围在不断扩大围绕奥林匹克公园这一中轴线，亚奥板逐渐发展成为一格集体育、旅游、商务、居住为一围绕奥林匹克公园这一中轴线，亚奥板逐渐发展成为一格集体育、旅游、商务

9、、居住为一体的综合性区域体的综合性区域 亚奥板块交通环境亚奥板块交通环境市政交通市政交通 ：从交通方面来说，有主干道、公交及地铁线路，如地铁四号线、十号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁一号线、环线、城铁13号线以及正在建设的五号线交叉并形成换乘站。 自然环境：自然环境：13000亩国家森林公园的建设，将使亚奥地区拥有无可比拟的环境优势。奥林匹克森林公园的建设极大改善了该地区生态环境，再加上北环水系改造工程、温榆河及周边地区的环境治理，使得这里的生态环境质量得到了大幅提升，更加有利于居住和生活。奥林匹克公园国家森林公园亚奥板块交通发达，有多条地铁线交汇亚奥板块交通发达，有多条地铁线交汇奥林匹克

10、公园和国家森林公园共同构成了良好的生态宜居环境奥林匹克公园和国家森林公园共同构成了良好的生态宜居环境开盘时间开盘时间项目名称项目名称总建面总建面物业类型物业类型建筑形式建筑形式地址地址1999华馨公寓8万公寓塔楼朝阳区 亚运村1999新荣家园8.8万公寓塔楼朝阳区 亚运村1999北苑家园 230万普通住宅板楼,塔楼朝阳区 立水桥2000天创世缘17万商住公寓塔楼,高层朝阳区 大屯路2000畅清园4万普通住宅板楼朝阳区 立水桥2001风林绿洲(奕翠庭)6.6万普通住宅板楼朝阳区 劳动大厦路2001方圆逸居2.3万普通住宅塔楼朝阳区 亚运村2001亚北新区(鑫兆丽园)6万普通住宅塔楼朝阳区 大羊坊

11、2001美欣家园5万普通住宅板楼海淀区 清河小营环岛2002阳光新干线11万普通住宅板楼朝阳区 亚运村2002北方明珠16万普通住宅 商住公寓塔楼朝阳区 立水桥1999-20021999-2002年奥北板块主要上市楼盘基本信息表年奥北板块主要上市楼盘基本信息表 奥北房地产市场发展奥北房地产市场发展时期一：时期一：1999年年-2002年年奥北地区住宅刚开始形成板块，项目以亚运村附近居多，亚运村以北地区交通尚不便利。奥北地区住宅刚开始形成板块，项目以亚运村附近居多，亚运村以北地区交通尚不便利。除北苑家园规划外，板块内项目体量都不大。除北苑家园规划外，板块内项目体量都不大。奥北板块发展初期，板块内

12、建设尚不成熟。奥北板块发展初期，板块内建设尚不成熟。2003-20042003-2004年奥北板块主要上市楼盘基本信息表年奥北板块主要上市楼盘基本信息表 奥北房地产市场发展奥北房地产市场发展开盘时间开盘时间项目名称项目名称总建面总建面物业类型物业类型建筑形式建筑形式地址地址2003澳林观邸11万普通住宅 板楼,塔楼,多层 朝阳区 科荟路2003凯旋城25万商住公寓板楼,塔楼,板塔结合 朝阳区 北苑路2003康斯丹郡7.9万公寓板楼,小高层朝阳区 北苑路2003翠堤春晓30万平米 普通住宅板楼朝阳区 安立路2003新街坊18万平米普通住宅板楼,板塔结合 朝阳区 北苑路2004倚林佳园16万 普通

13、住宅 别墅 板楼,联排别墅朝阳区 洼里乡林萃路2004润枫德尚11.7万公寓塔楼朝阳区 安立路2004桐城国际60万普通住宅 公寓板楼,塔楼 朝阳区 北苑路2004北京MOHO3.6万商住公寓塔楼朝阳区 北苑路2004取舍1960S2.8万普通住宅板楼朝阳区 来广营2004北京青年城29.5万普通住宅板楼 朝阳区 来广营2004荣尊堡国际俱乐部公寓18万公寓塔楼朝阳区 科荟路2004傲城180万普通住宅 别墅板楼,塔楼朝阳区 红军营南路 2004观澳园10.5万平米普通住宅 公寓板楼海淀区 南马坊东路与清河交叉处时期二：时期二：2003年年-2004年年受地铁受地铁13号线的开通和号线的开通和

14、5号线规划的带动，奥北板块成为热点区域，提升了该板块的价值，号线规划的带动，奥北板块成为热点区域，提升了该板块的价值，地铁沿线新开楼盘较多，以板楼的形式居多，提升了居住品质。地铁沿线新开楼盘较多，以板楼的形式居多，提升了居住品质。板块北部地区配套逐渐完善，成为宜居板块。板块北部地区配套逐渐完善，成为宜居板块。奥北板块向北扩张，并且出现复合型大盘。奥北板块向北扩张，并且出现复合型大盘。奥北板块成为热点区域，交通等配套日渐成熟。奥北板块成为热点区域，交通等配套日渐成熟。2005-20072005-2007年奥北板块主要上市楼盘基本信息表年奥北板块主要上市楼盘基本信息表 奥北房地产市场发展奥北房地产

15、市场发展开盘时间开盘时间项目名称项目名称总建面总建面物业类型物业类型建筑形式建筑形式地址地址2005水木天成14万普通住宅板楼,塔楼 海淀区 清河镇清河桥2005融域16.3万公寓板楼,小高层朝阳区 奥林匹克公园西侧2005明天第一城50万 普通住宅 花园洋房 板楼朝阳区 奥林匹克公园附近2005山水LAVIE30.6万普通住宅 花园洋房板楼,塔楼朝阳区 红军营东路2005莱镇香格里27万普通住宅板楼,小高层 海淀区 清河小营环岛2005顶秀青溪18.7万普通住宅 花园洋房 板楼 昌平区 立水桥 2006东亚奥北中心25万公寓 商住公寓 板塔结合 朝阳区 立水桥2006华发颐园15万普通住宅

16、公寓 酒店式公寓板楼,小高层 朝阳区 北苑路2006富力桃园36万普通住宅板楼,塔楼,板塔结合,小高层,高层 海淀区 西三旗2006北岸布鲁斯12.5普通住宅板楼 海淀区 奥林匹克公园附近 2006北京北21万普通住宅 公寓 板塔结合昌平区 立水桥2006上奥世纪中心24万普通住宅 商住公寓 板塔结合昌平区 西三旗2007国奥村40万公寓板楼 朝阳区 科荟路2007媒体村62万 公寓塔楼朝阳区 红军营南路2007世茂奥临花园9万普通住宅板楼 朝阳区 清林路2007旭辉奥都25万公寓板塔结合朝阳区 立水桥2007THE HOUSE红东方16万花园洋房 板楼,多层 海淀区 清河小营环岛2007观林

17、园21万普通住宅板楼 海淀区 南马坊时期三：时期三：2005年年-2007年年随着奥运会的临近，奥北板块配套越来越成熟，价值快速提升。随着奥运会的临近，奥北板块配套越来越成熟，价值快速提升。除地铁除地铁13号线和号线和5号线，其他公交线路的增加也使奥北区域的交通更为便利。号线，其他公交线路的增加也使奥北区域的交通更为便利。新开项目以板楼居多，更适宜居住。新开项目以板楼居多，更适宜居住。出现花园洋房等高品质物业类型，居住品位提升。出现花园洋房等高品质物业类型，居住品位提升。奥北板块持续热销，成为宜居住区域。奥北板块持续热销，成为宜居住区域。报告框架报告框架区域背景区域背景分析分析区域市场区域市场

18、研究研究典型个案典型个案分析分析市场动态市场动态判断判断板块小节板块小节 区域整体市场情况区域整体市场情况住宅集中区域住宅集中区域项目名称项目名称建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）主要产品主要产品价格价格（元（元/ /平米）平米）存量（万平米）存量（万平米）亚奥亚奥板块板块荣尊堡荣尊堡1818高层高层26500265006 6世贸奥临花园世贸奥临花园22.822.8小高层、高层小高层、高层30000300000 0旭辉奥都旭辉奥都2525高层高层12000120000 0公园公园200820084040高层高0华发颐园华发颐园1414小高层、高层小高层、高层1700

19、0170000 0媒体村媒体村6262小高层、高层小高层、高层13000130003030望京望京板块板块方恒国际方恒国际3.33.3高层高层16800168000 0富临中心富临中心5050多层、小高层、高多层、小高层、高层层15000150001010太阳星城太阳星城150150高层高层1800018000105105上地中关村上地中关村板块板块橡树湾橡树湾7070小高层、高层小高层、高层16000160002323颐清家园颐清家园2020多层、小高层多层、小高层14800148001212朝青朝青板块板块东恒时代东恒时代4040高层高层20000200000 0青年汇青年汇3232高层高

20、层16000160001010华纺易城华纺易城4848小高层、高层小高层、高0合生橄榄季合生橄榄季5353高层高2东区国际东区国际2323高层高层19000190003 3产品：目前北京市房地产产品：目前北京市房地产市场供应的主流产品为小市场供应的主流产品为小高层和高层类产品，亚奥高层和高层类产品，亚奥板块目前在售项目也多为板块目前在售项目也多为小高层和高层产品。小高层和高层产品。价格：亚奥板块在售统计价格：亚奥板块在售统计项目加权均价为项目加权均价为15600元元/平米，与望京板块基本持平米，与望京板块基本持平，且略低于朝青板块。平，且略低

21、于朝青板块。供应量：供应量：亚奥板块在售项目较多，亚奥板块在售项目较多，但潜在供应量有限。望京但潜在供应量有限。望京板块处于快速发展时期，板块处于快速发展时期，有部分大盘项目，且有一有部分大盘项目，且有一定的潜在供应量。定的潜在供应量。亚奥板块与其它板块相比在售项目多，价格居中，有一定的上升空间亚奥板块与其它板块相比在售项目多，价格居中，有一定的上升空间小高层与高层产品是目前供应的主流产品，低密度高档次产品拉升整个板块的居住品质小高层与高层产品是目前供应的主流产品，低密度高档次产品拉升整个板块的居住品质 区域整体市场情况区域整体市场情况板块对比分析板块对比分析 板块板块区位区位配套配套板块特点

22、板块特点主要客户主要客户亚奥板块 位于朝阳区亚运村、奥运村及周边区域生活配套较为完善以小高层、高层住宅为主，伴有一部分低密度高品质住宅组团亚奥村附近客户居多，有部分望京、海淀等区域客户望京板块位于朝阳区东北角，奥运中心区与CB之间缺乏生活配套产业带动区域内市场发展，住宅以小高层、高层为主望京区域内及朝阳区客户居多，有部分外地客户上地中关村板块 位于海淀区，朝阳区与海淀区交接处商务配套较为完善，但缺乏完善生活配套以高新技术产业带动区域内市场的发展，以小高层、高层产业为主大学园区及产业园区内客户居多，有部分朝阳区客户朝青板块位于CBD以东，东四环至东五环之间生活配套正在完善中借助CBD发展东扩的潜

23、力，住宅以高密度高层产品为主购买客户以在CBD工作的中高管、高级白领居多，有部分中央电视台工作和娱乐明星上地中关村板块亚奥板块望京板块上地中关村板块亚奥板块望京板块上地中关村板块亚奥板块望京板块弱相关强相关与其他板块相比亚奥板块具有更大的发展潜力，且具有较强可塑性。与其他板块相比亚奥板块具有更大的发展潜力，且具有较强可塑性。从地理位置和区域条件来看，望京板块和上地中关村板块对亚奥板块形成较强竞争。从地理位置和区域条件来看，望京板块和上地中关村板块对亚奥板块形成较强竞争。亚奥板块的北扩，望京板块的西移，以及上地中关村板块的东拓，将在未来形成一个亚奥板块的北扩，望京板块的西移，以及上地中关村板块的

24、东拓，将在未来形成一个“大亚大亚奥奥”的区域市场环境。的区域市场环境。区域一级市场区域一级市场宗地名称宗地位置土地面积（平米）规划建面（平米）成交价（万元）受让单位亚奥板块 朝阳区大屯乡小营19641.1293982524800保利房地产（集团）股份有限公司昌平区鼓楼东街69号19238.0734806.567500北京市安达房地产开发公司望京板块朝阳区北四环东路166196.45316073178000中远房地产开发有限公司CBD板块朝阳区广渠路36号236958.03460361.65260000北京城市开发集团有限责任公司；北京城建兴华地产有限公司联合体朝阳区四惠桥东北侧50212.39

25、410240075668金地（集团）股份有限公司中关村板块区域一级市场区域一级市场宗地名称宗地位置土地面积（平米）规划建面（平米）成交价（万元）受让单位亚奥板块海淀区清河镇小营西127541.548142354.13646500北京金隅嘉业房地产开发有限公司朝阳区大屯路224号26038.9466056183500金融街控股股份有限公司昌平区科技园区振兴路北侧199877.8535079.37276500北京金隅嘉业房地产开发有限公司CBD板块朝阳区西大望路27号81567.77149399.6170000北京万科企业有限公司中关村板块海淀区花园路25号8088.519412.412384.8

26、6华纺房地产开发公司、江苏恒佳置业有限公司丰台区桥南，中关村科技园丰台园内8321.6867201816.26北京太极人居置业有限公司海淀区西三旗新都东路318085.6488243.07139800北京住总房地产开发有限责任公司望京板块区域一级市场区域一级市场 06年CBD区域为土地出让热点区域，出让土地面积占59% 07年亚奥板块成为新的土地成交热点区域，土地成交面积占65%，土地出让总面积达737994平方米2007年亚奥板块土地成交两成为四大板块之首年亚奥板块土地成交两成为四大板块之首土地成交量加大，板块内房地产市场急速升温土地成交量加大，板块内房地产市场急速升温区域二级市场区域二级市

27、场京承高速京承高速北五环北五环安立路安立路富力桃园THE HOUSE媒体村华发颐园公园2008旭辉奥都上奥世纪中心莱镇香格里山水lavie世贸奥临花园荣尊堡国际公寓北四环北四环八达岭高速八达岭高速区域二级市场区域二级市场板块内在售项目多，供应量达板块内在售项目多，供应量达在售面积少，产品需求旺盛在售面积少，产品需求旺盛板块内存在一定的潜在面积，后续市场将继续保持稳健增长力板块内存在一定的潜在面积，后续市场将继续保持稳健增长力区域二级市场区域二级市场项目名称项目名称占地面积占地面积（万平米）（万平米）总建面总建面建筑形式建筑形式容积容积率率标准层标准层富力桃园1636小高层、高层2.252梯2户

28、、2梯3户、2梯4户THE HOUSE6.3216.22多层1.591梯2户媒体村1062小高层、高层4.34梯6-9户华发颐园4.514小高层、高层2.451梯2户、3梯38户公园20081240高层21梯2户，3梯10户旭辉奥都4.9525高层42梯4户、2梯7户上奥世纪中心624多层、小高层、高层32梯9户莱镇香格里11 27高层2.371梯2户、1梯3户山水lavie1530多层、小高层1.361梯2户世茂奥林花园1022.8小高层、高层2.282梯2户、2梯3户荣尊堡318高层4.62梯6户 板块内以小高层、高层为主要供应模式 多层产品供应量逐渐减少 产品建筑类型由板楼向塔楼过渡板块

29、内高密度产品板块内高密度产品为市场供应主流为市场供应主流区域二级市场区域二级市场 板块内在售项目主力户型以两居和三居为主，其中两居所占比例为64% 主力户型面积分为两个区间，90-110平米两居户型及150平米-200平米大户型板块内主流供应产品以板块内主流供应产品以紧凑户型为主紧凑户型为主出现部分高档项目户型出现部分高档项目户型面积较大，档次较高面积较大，档次较高区域二级市场区域二级市场项目名称项目名称物业类型物业类型现均价现均价主力户型面积主力户型面积（平米）（平米）主力户型总主力户型总价（万元）价（万元）富力桃园普通住宅1300090平米两居95万-120万公园2008普通住宅15800

30、90-108平米两居130万-180万上奥世纪中心普通住宅1200094平米两居100万-125万莱镇香格里普通住宅1200074-102平米两居90万-122万山水lavie普通住宅 花园洋房1800096平米平米两居140万-173万媒体村公寓1300084-130两居80万-170万世茂奥林花园公寓30000170-200平米三居510万-600万THE HOUSE花园洋房22000200-270平米四-五居400万-700万荣尊堡公寓26500147-204三居289万-540万旭辉奥都普通住宅1200050-90一居、两居60万-108万华发颐园酒店式公寓1700060平米酒店式公寓

31、90万-108万在售项目现销售加权平均价为16193元/平方米各项目主力总价在90万元以上，以100-180万元居多。高档次项目占近一半比例，总价300万-700万，价格较高，品质较好。奥北板块目前供应以紧凑两居户型为主，但高品质住宅逐渐增多。奥北板块目前供应以紧凑两居户型为主，但高品质住宅逐渐增多。区域二级市场区域二级市场项目名称项目名称成交均价成交均价销售速度销售速度富力桃园13000150THE HOUSE2200050媒体村13000350华发颐园1700090公园200815800150旭辉奥都11500400上奥世纪中心1200058莱镇香格里12000330山水lavie1800

32、080世茂奥林花园3000070荣尊堡2650030板块内普通住宅项目月成交套数约板块内普通住宅项目月成交套数约150套套/月。月。从整体来看，价格越高的项目月成交套数越少，价格越低的项目月成交熬熟越多，两者从整体来看，价格越高的项目月成交套数越少，价格越低的项目月成交熬熟越多，两者成反比关系成反比关系部分低单价，小户型项目销售速度较快，市场需求量大部分低单价，小户型项目销售速度较快，市场需求量大区域二级市场区域二级市场项目名称项目名称装修程度装修程度装修标准（元装修标准（元/ /平米）平米）富力桃园精装一期1200，二期2000THE HOUSE精装3500媒体村简装华发颐园精装一期1500

33、，二期4000公园2008毛坯旭辉奥都毛坯上奥世纪中心毛坯莱镇香格里毛坯山水lavie精装1000世茂奥林花园精装3500-4000荣尊堡精装3000精装修的项目和毛坯项目各占一半比例所有精装修项目中绝大多数装修标准达到2000元/平方米以上，精装标准较高出现每平方米装修标准达到3500-4000元的高端项目板块内市场供应项目存在大量精装项目，且精装标准较高板块内市场供应项目存在大量精装项目，且精装标准较高市场供应项目在装修档次上有所提升，装修标准有所增加市场供应项目在装修档次上有所提升，装修标准有所增加区域二级市场区域二级市场项目名称项目名称配套面积（平方米）配套面积（平方米）用途用途富力桃

34、园10000会所THE HOUSE40000商业、会所、酒店媒体村100000商业华发颐园15300商业、会所公园200897000商业、会所、学校旭辉奥都4000会所上奥世纪中心未知商业、会所莱镇香格里22000商业、会所山水lavie未知会所世茂奥林花园18185商业、会所、幼儿园荣尊堡7000健身会所板块内在售项目配套总规模33.13万平米项目配套多以会所和商业为主，部分项目有学校配套板块内在售多数项目都有商业配套，部分项目商业配套的规模较大板块内在售多数项目都有商业配套，部分项目商业配套的规模较大奥北区域自身的发展加之项目配套的生成，逐步完善了区域配套环境奥北区域自身的发展加之项目配套

35、的生成，逐步完善了区域配套环境区域二级市场区域二级市场项目名称项目名称客户描述客户描述地域地域年龄年龄家庭结构家庭结构职业职业购买目的购买目的富力桃园中关村、海淀区、亚运村区域工作人较多买小户型年轻人居多，大户型中年居多，二次以上置业2-3口之家中关村创业年轻人，北大清华等高校老师自住居多，投资较少THE HOUSE海淀多，其他地区也有40-50岁，第N次置业都不详教授、海归、演艺明星(崔健、陶虹、曲波等)自住，没有投资客媒体村北部客户居多20-50岁都有不详教育行业、医疗行业等自住多，投资较少华发颐园工作在地铁沿线二期年轻人居多，单身青年一期3-5口之家不详一期多用来自住，多为二次置业。二期

36、一半客户用来投资公园2008朝阳区亚运村附近30岁左右不详不详大户型自住较多，且多为二次置业旭辉奥都无明显特征25-30左右单身或2口之家不详年轻人第一次置业较多，投资客占20%上奥世纪中心八达岭高速沿线40岁左右两口及三口之家自住为主莱镇香格里朝阳、海淀、西三环、西四环20-70岁都有小两口，一家多口未知以自住为主世茂奥林花园部分北京、部分外地客户中年居多一家两口，或一家多口名人，政客等社会上层，如葛优、张铁林、刀郎、周杰伦、王姬自住板块内在售项目以中关村、亚运村、海淀区等区域的客户为主板块内在售项目以中关村、亚运村、海淀区等区域的客户为主购买目的多为自住，第一次置业的情况较多，投资性质的项

37、目较少购买目的多为自住，第一次置业的情况较多，投资性质的项目较少区域二级市场区域二级市场由于目前全国各大城市的房地产市场降价影响，奥北板块部分在售项目也推出了一定幅度的优惠及促销活动其中莱镇香格里在明天开盘时为了推广及促销，签约前五十名客户每套房源可优惠5000-10000元富力桃园在年末推出“岁末五重大奖”，免十年物业费，全额购房契税，赠购房维修基金，赠全额购房印花税，赠价值2777元购房喜宴 奥北板块发展历程奥北板块发展历程20012001年年-2005-2005年年亚运会召开亚运会召开19901990年至年至20002000年年亚运会的召开，北四环形成了以亚运村为核心的一个亚运会的召开，

38、北四环形成了以亚运村为核心的一个亚运区域，奥北板块处于雏形阶段亚运区域，奥北板块处于雏形阶段申奥成功申奥成功0101年申奥成功，亚奥再次成为热点区域，奥北板块进年申奥成功，亚奥再次成为热点区域，奥北板块进入发展初期入发展初期2006-20102006-2010年年 奥林匹克中心区奥林匹克中心区“十一五规划十一五规划”，六大重点产业功能区，作为亚奥外，六大重点产业功能区，作为亚奥外扩区域，奥北板块进入高速发展时期扩区域，奥北板块进入高速发展时期20102010年后年后 奥运会余热奥运会余热奥运为奥运村及奥北区域注入的资源力将在奥运之后奥运为奥运村及奥北区域注入的资源力将在奥运之后逐步凸显，奥北板

39、块进入成熟发展阶段逐步凸显，奥北板块进入成熟发展阶段 奥北房地产市场发展奥北房地产市场发展北苑北苑家园家园傲城傲城荣尊堡荣尊堡明天明天第一城第一城建筑面积：建筑面积：230230万万建筑形式：多层、小建筑形式：多层、小高层、高层高层、高层建筑面积：建筑面积：180180万万建筑形式：多层、小高层、高层建筑形式：多层、小高层、高层物业类型：住宅、公寓、别墅物业类型：住宅、公寓、别墅北苑家园二期、三期北苑家园二期、三期清友园、润城、秀城清友园、润城、秀城欧陆经典欧陆经典凯旋城凯旋城北苑家园一期北苑家园一期绣菊园、紫绶园绣菊园、紫绶园 2001年以前年以前 2003年年 2005年年 2007年年THE THE HOUSEHOUSE北苑家园四期北苑家园四期锦城锦城北苑家园五期北苑家园五期公园公园20082008建筑面积：建筑面积：2525万万建筑形式：高层建筑形式：高层欧陆经典一期欧陆经典一期欧陆经典二期欧陆经典二期凯旋城凯旋城建筑面积：建筑面积：1818万万建筑形式：高层建筑形式：高层物业类型：精装公寓物业类型：精装公寓荣尊堡