上半北京及亦庄房地产市场分析报告PPT

1、9090平米以下住宅市场分析平米以下住宅市场分析二二宏观走势分析宏观走势分析一一亦庄区域市场分析亦庄区域市场分析三三土地市场分析土地市场分析商品房供求商品房供求分析分析商品房价格商品房价格分析分析宏观政策分析宏观政策分析区域市场分析区域市场分析 继2004年北京土地市场出让达到538万平方米之后，05年土地出让面积大幅下滑，但随着房地产市场需求旺盛，商品房价格快速上涨的影响，20062007年土地成交量开始大幅反弹，这也意味着今后的一至两年（2008-2009年），商品房供应量将有大幅增长的趋势。土地市场分析土地市场分析土地出让面积走势土地出让面积走势 通常而言，成交土地在一至两年后将作为房屋

2、销售面积上市，而北京市近年来的公开出让土地的规划建筑面积和房屋销售面积之间一直存在着巨大的缺口，造成以后年度商品房供应不足，最为突出的表现就是2004-2005年出让土地面积的不足造了2006-2007年商品房供应面积的不足。土地市场分析土地市场分析供应变化影响供应变化影响 2007年北京市公开出让土地规划建筑面积中四环以内占有比例不足10%，四环以内供应量严重不足，见下图：土地市场分析土地市场分析0707年区域供应结构年区域供应结构土地市场土地市场0808年一季度年一季度2008年第一季度共成交41宗土地，比去年同期增加了30宗，土地面积达530万平方米，规划建筑面积达约655万平方米，与去

3、年同期相比分别增长了175%、309%。 三环内土地供应基本为零，仅有少三环内土地供应基本为零，仅有少量小宗地块上市，且价格高、以公建性量小宗地块上市，且价格高、以公建性质居多。住宅地块大部分集中在四环外，质居多。住宅地块大部分集中在四环外，以大兴、通州、顺义、昌平等城市外延以大兴、通州、顺义、昌平等城市外延区域为主。区域为主。 1 1季度土地出让分布结构季度土地出让分布结构数据来源：北京国土资源局数据来源：北京国土资源局土地市场土地市场0808年一季度年一季度 08年1季度已成交土地的平均楼面地价为4059元/平方米，与2007年相比上升了14.2%，与2007年相比各区县的楼面地价都有较大

4、幅度上升，尤其是海淀、顺义、昌平、通州和朝阳区上升幅度较大。城区城区宗数宗数楼面地价（元楼面地价（元/平方米）平方米）海淀211315东城111220朝阳66008石景山15322顺义45180通州53315昌平33189丰台52542大兴71770亦庄21152房山2927密云1747延庆2710合计414059数据来源：北京国土资源局数据来源：北京国土资源局近年土地供应基本情况：近年土地供应基本情况： 需求旺盛，但2004-2005年土地供应量相对不足，导致楼面地价快速上升。 土地成交价格逐年上升，其中住宅楼面价成为地价的主要推动者。 2007年出让土地楼面价达到了每平方米3553元，同比

5、2006年上涨了10.3%土地市场分析土地市场分析出让价格出让价格土地市场分析土地市场分析商品房供求商品房供求分析分析商品房价格商品房价格分析分析宏观政策分析宏观政策分析区域市场分析区域市场分析 由于2004-2005年土地供应面积的不足，2006-2007年商品房及商品住宅施、竣工面积大幅下滑，导致商品房供应量减少，同时期在商品房市场需求旺盛的带动下，商品房价格也在这段时期快速上涨。商品房竣、施工面积走势商品房竣、施工面积走势随着随着2006-20072006-2007年土地出让面积的大幅增加，年土地出让面积的大幅增加，2008-20092008-2009年商品房供应面积会年商品房供应面积会

6、有大幅放大的趋势，供求关系将在一定程度上发生逆转。有大幅放大的趋势，供求关系将在一定程度上发生逆转。商品房整体供求走势商品房整体供求走势从2006年上半年一直到2007年上半年，北京市房地产市场的商品房销售面积一直大于新增供应面积。但随着2007年下半年商品房供应量的回升，以及商品房价格涨幅过快引起的浓厚的观望气氛，导致成交量开始下滑，2008年1-5月商品房销售面积不足新增供应面积的一半，见右图：注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房5.4:12.4:12.3:12.1:12.4:12.2:12.3:1通常而言，市场总供应量（存量+新增供应量）应该是

7、销售量的2-2.5倍，从2005年至2007年北京市商品住宅的供销比一直在这个范围之内，但2008年1-5月这个比值已经扩大到了5.4:1，见右图：注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房二环内逐年总供应量逐步走低，新增和销售面积在2008年1-5月份急剧下降，销售面积只有6.05万平米，供求比9.7：1；环线供求走势环线供求走势注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房二三环之间逐年总供应量逐步走低，新增和销售面积在2008年1-5月份急剧下降，销售面积只有14.86万平米。供求比5.8：1；环线供求走势环线供求走

8、势注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房三四环之间逐年总供应量逐步走低，新增和销售面积在2008年1-5月份急剧下降，销售面积只有29.24万平米，供求比6.44：1；环线供求走势环线供求走势注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房四五环之间逐年总供应量逐步走低，新增和销售面积在2008年1-5月份急剧下降，销售面积只有75.37万平米，供求比4.24：1；环线供求走势环线供求走势注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房注：不含经济适用房、小产权房和商住两用房五环以外逐年总供应量逐步走低，新增和销售面积在2008

9、年1-5月份急剧下降，销售面积只有108.72万平米，供求比5.7：1；环线供求走势环线供求走势环线成交量走势环线成交量走势从1至5月的成交走势来看，各环线的成交量均呈现在波动中逐渐走低的形势，特别是到了5月份，除五环以外的成交量有较大幅度的回升外，其它环线成交量继续走低的形势十分明显，详见下图：土地市场分析土地市场分析商品房供求商品房供求分析分析商品房价格商品房价格分析分析宏观政策分析宏观政策分析区域市场分析区域市场分析 从2005年起需求市场开始爆发，而由此引发的价格飞涨在一定程度上遏制了需求的持续增长，使得进入08年后市场观望气氛浓厚，导致成交量大幅下降。住宅价格走势住宅价格走势注：上述

10、住宅成交量包含经济适用房、小产权房和商住两用房注：上述住宅成交量包含经济适用房、小产权房和商住两用房从2005年开始，随着成交量的大幅增长，成交价格也呈现出快速攀升的态势，进入2008年商品房及商品住宅成交量大幅委缩，但价格仍处于高位运行，市场呈现出有价无市的局面，详见下图：近期商品房价格走势近期商品房价格走势 2007年北京市商品房成交价格涨幅明显，年未成交均价较年初上涨了38.9%。进入2008年以后，随着需求市场的下滑，商品房成交价格涨幅放缓，商品房成交价格进入了高速增长后的稳定期，见下图：注：上述商品房价格为住宅及非住宅物业的综合价格注：上述商品房价格为住宅及非住宅物业的综合价格价格增

11、长高峰期价格增长高峰期市场总结市场总结土地市场总体供应充足土地市场总体供应充足受到政府“加大土地供应量、调整市场供应结构”主导性思想的影响，08年土地供应量将有一定提升，市场未来供应量充足。 城市外扩趋势明显城市外扩趋势明显 07年至今三环内土地供应基本为零，仅有少量小宗地块上市，且价格高、以公建性质居多。住宅地块大部分集中在四环外，以大兴、通州、顺义、昌平等城市外延区域为主，城市外扩趋势明显。3 3市场成交缩水严重市场成交缩水严重 与06、07年相比，08年市场成交量急剧下滑，市场观望气氛浓厚。4 4价格尚未出现拐点价格尚未出现拐点 经过多年的宏观调控，虽然08年1-5月份市场成交量大幅下滑

12、，但就整体而言，北京市商品房价格到还没有出现大幅下滑，目前处于有价无市的局面。 土地市场分析土地市场分析商品房供求商品房供求分析分析商品房价格商品房价格分析分析宏观政策分析宏观政策分析区域市场分析区域市场分析区区 域域楼盘数量楼盘数量朝阳区49海淀区9丰台区7西城区5东城区2崇文区3宣武区1昌平区3大兴区5房山区2怀柔区1顺义区2通州区1密云区1 从2007年北京公寓可售项目的数量来分析，朝阳区有49个，占新增量总数53%，海淀区地区有9个，占新增量总数10%。朝阳区和海淀区的总和超过全市新增公寓总数60%以上的比例，可见这两个热点地区是北京新盘的集中地。 区域市场分析区域市场分析供应分布供应

13、分布西城区作为老城区，可开发用地越来越少，住宅供应仍会持续走低；朝阳区是北京商品房市场最主要的供应主要区域，未来仍将是热点区域；海淀区四环以内的项目用地越来越少，未来住宅供应将主要集中在四环以外；区域市场特点分析区域市场特点分析供应分布供应分布区域市场特点分析区域市场特点分析大兴区市场走势大兴区市场走势进入进入0808年后成交价格在波动中逐渐走低，市场低靡导致供应套数连续下降年后成交价格在波动中逐渐走低，市场低靡导致供应套数连续下降进入进入0808年后成交量持续下滑年后成交量持续下滑20072007年北京市各区域商品房预售面积分布情况年北京市各区域商品房预售面积分布情况 受CBD和奥运村的带动

14、，朝阳区商品房的市场供应量最大，预售面积也居于全市前例，2007年商品房预售面积占到全市的39%，见下图：区域市场特点分析区域市场特点分析成交分布成交分布土地市场分析土地市场分析商品房供求商品房供求分析分析商品房价格商品房价格分析分析宏观政策分析宏观政策分析区域市场分析区域市场分析调控政策设问调控政策设问房价在调控声中不断创出新高，调控变房价在调控声中不断创出新高，调控变“空调空调”？过去三年的房地产调控思路是否走入误区？过去三年的房地产调控思路是否走入误区？宏观调控到底对楼市产生什么样的影响？宏观调控到底对楼市产生什么样的影响？调控政策梳理调控政策梳理 国八条：重在引导国八条：重在引导做好供

15、需双向调节，遏制做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合和经济适用住房建设，合理引导住房消费。理引导住房消费。20052005 国六条：政策强制性国六条：政策强制性90/7090/70政策政策营业税政策营业税政策个人所得税个人所得税限制外资限制外资20062006 政策深化政策深化土地增值税清算土地增值税清算房地产市场秩序规范房地产市场秩序规范央行连续六次加息央行连续六次加息第二套住房提高首付第二套住房提高首付20072007调控下的楼市调控下的楼市 第一个阶段：第一个阶段：20052005年年重在引导

16、重在引导第二个阶段：第二个阶段：20062006政策强制性政策强制性第三个阶段：第三个阶段：20072007政策深化政策深化 通过对供需双方的双向调节，全国多数城市投机性的购房行为开始得到遏制，但也由此引发了刚性需求的观望行为，但北京市场此时需求开始爆发，成为连续三年房价高速上涨的起点。 针对房地产市场的宏观调控从“泛打击” 时代进入到了“精确打击”的时代，政府意图通过控制银根、地根来逐步收紧房地产市场的“缰绳”。 随着土地增值税清算、央行六次加息、首付提高以及市场秩序规范等调控措施的出台，针对供求双方的调控政策进一步深化。此阶段使得北京楼市需求市场得到放缓，成交量下滑，但价格追涨行为的惯性作

17、用持续，商品房价格进一步攀升。从从20052005年到年到20072007年，房地产市场的宏观调控主要经历了三个阶段：年，房地产市场的宏观调控主要经历了三个阶段：调控作用分析调控作用分析 供求关系决定价格，供求关系决定价格，2005-20072005-2007年北京房地产市场在供求失衡、供小于求的市场背景下，年北京房地产市场在供求失衡、供小于求的市场背景下，宏观调控的主导作用未能体现；宏观调控的主导作用未能体现； 需要关注的是，随着需要关注的是，随着2006-20072006-2007年土地市场的放量，以及年土地市场的放量，以及20072007年针对供求双方调控政策年针对供求双方调控政策的进一

18、步深化，今后几年宏观调控的作用将会显现，供小于求的失衡局面将得到改善；的进一步深化，今后几年宏观调控的作用将会显现，供小于求的失衡局面将得到改善； 从从20072007年下半年开始，政府的调控改为对银行按揭贷款利率乘数的调整、银行利息和储年下半年开始，政府的调控改为对银行按揭贷款利率乘数的调整、银行利息和储备金率的调整，市场反应明显；备金率的调整，市场反应明显；9090平米以下住宅市场分析平米以下住宅市场分析二二宏观走势分析宏观走势分析一一亦庄区域市场分析亦庄区域市场分析三三70/9070/90政策对小户型住宅市场影响分析政策对小户型住宅市场影响分析市场供求分析市场供求分析 世界发达国家的平均

19、套型面积基本在90平方米左右（美国除外），亚洲主要国家人均居住建筑面积30平米以下。 世界各国住房平均每套建筑面积（世界各国住房平均每套建筑面积（/ /套）套） 对政策的理解对政策的理解从国际居住标准角度衡量从国际居住标准角度衡量70/9070/90政策对小户型住宅市场影响分析政策对小户型住宅市场影响分析对政策的理解对政策的理解从土地资源的稀缺性来衡量从土地资源的稀缺性来衡量70/9070/90政策对小户型住宅市场影响分析政策对小户型住宅市场影响分析目前，可耕地的人均拥有量仅为世界平均值的目前，可耕地的人均拥有量仅为世界平均值的1/31/3；20052005年全国人均住宅建筑面积已达年全国人均

20、住宅建筑面积已达26.1126.11平方米；平方米；建设中小套型住宅从用地节约性上来讲是十分必要的；建设中小套型住宅从用地节约性上来讲是十分必要的；能够改善住房供应结构，解决中低收入阶层的居住需求；能够改善住房供应结构，解决中低收入阶层的居住需求； 70/9070/90政策对小户型住宅市场影响分析政策对小户型住宅市场影响分析 对市场的影响对市场的影响 1、2006-2007年土地市场放量，90/70用地供应量增加，意味着今后90平米以下的小户型将逐渐成为市场主力；2、70的硬性标准，意味着小户型开发面临着同质化的风险；3、“90/70”政策模式下，大户型供应紧俏格局预期以及大户型项目对于大宅概

21、念的热力炒作将使得部分改善型需求提前释放，大户型投资价值有被大幅拔高的可能。4、随着90户型供给比例的提高，为避免同质化竞争的风险，追求户型功能升级将成为一种市场趋势；70/9070/90政策对小户型住宅市场影响分析政策对小户型住宅市场影响分析市场供求分析市场供求分析市场供求分析市场供求分析供应供应 2006 2006年年“90/70”90/70”政策的出台，使得政策的出台，使得20062006年一些待建项目重新改变规划，延误年一些待建项目重新改变规划，延误了施工进度，一部分市场供应被压后至了施工进度，一部分市场供应被压后至20082008年。年。“90/70”“90/70”政策出台已经两年，

22、两年间大量新上市土地项目也即将进入二级市场。政策出台已经两年，两年间大量新上市土地项目也即将进入二级市场。 2008 2008年起市场将会迎来中小户型供应高峰，朝阳、丰台将是中小户型的最主要年起市场将会迎来中小户型供应高峰，朝阳、丰台将是中小户型的最主要的供应区或。的供应区或。 过去两年间受过去两年间受“90/70”90/70”政策影响的土地供应主要集中在四环以外，其中朝阳、政策影响的土地供应主要集中在四环以外，其中朝阳、丰台将是未来几年商品房集中放量的区域。丰台将是未来几年商品房集中放量的区域。市场供求分析市场供求分析需求需求随着小户型供给比例的提高，市场可选择面将大为提高，不寻求一次性解决

23、居随着小户型供给比例的提高，市场可选择面将大为提高，不寻求一次性解决居住，以满足眼前的居住需要为重点，待有条年时再寻求改善性居住的住，以满足眼前的居住需要为重点，待有条年时再寻求改善性居住的梯度置业梯度置业需求需求的观点将逐渐深入。的观点将逐渐深入。9090平米以下住宅市场分析平米以下住宅市场分析二二宏观走势分析宏观走势分析一一亦庄区域市场分析亦庄区域市场分析三三地域地域解读解读规划解读规划解读市场市场解读解读 亦庄地处大兴、朝阳、通州三区交界之处，亦庄地处大兴、朝阳、通州三区交界之处，位于京津塘高速公路的起点西侧，城市规划五环位于京津塘高速公路的起点西侧，城市规划五环路南侧。路南侧。亦庄亦庄

24、亦庄亦庄 亦庄距南四环亦庄距南四环3.53.5公里，距南三环公里，距南三环7 7公里，距公里，距市中心天安门广场市中心天安门广场16.516.5公里。交通便利，距三环公里。交通便利，距三环分钟寺桥分钟寺桥7 7公里，距国贸开车约公里，距国贸开车约2525分钟，距首都机分钟，距首都机场场3030分钟车程。分钟车程。 地理位置地理位置 十年发展十年发展 气候初现气候初现 1992年10月开始建设一期规划15.8平方公里，含绿化带23.5平 方公里1994年8月25日被批准为国家级经济技术开发区1999年开发区的7.5平方公里，加挂中关村科技园区亦庄科技园区牌子享受国家及经济技术开发区政策享受中关村

25、科技园区政策2002年8月份国务院批准扩区24平方公里、总绿化面积达到46%以上通过ISO14001环境管理体系认证北京市唯一的经济技术开发区北京市唯一的经济技术开发区BDABDA产业情况产业情况BDABDA发展历程发展历程产业情况产业情况 BDABDA区位交通区位交通 向京城，经过京津塘高速路与城市交通 的大动脉三环、四环、五环、六环连通。 距天安门16公里 距首都机场25公里 距北京火车站12公里 距天津新港140公里 距国际物流中心1公里 距国际集装箱中转站朝阳口岸 2公里 亦庄轻轨线将直达开发区 多条开发区专线直达国贸核心商务区 区位优越区位优越 交通便捷交通便捷 北京经济技术开发区（

26、北京经济技术开发区（BDABDA）在）在“环渤海经济圈环渤海经济圈”中，占据着极其显要的经中，占据着极其显要的经济战略地位。济战略地位。 已出让工业用地每公项投资密度为957万 美元，最高的达到4880万美元； 已投产企业每公项工业用地创造工业总 产值1.69亿人民币，实现税收1338万元人 民币。 目前亦庄核心区住宅用地告罄，目前市规委定下了在凉水河的110万平方米新住宅区，亦庄正在打造第二生活区。产业情况产业情况 BDABDA土地开发土地开发 工业为主工业为主 居住为辅居住为辅 用地性质用地性质用地面积（公顷）用地面积（公顷）所占比率（所占比率（% %）工业用地567.235.7公建用地1

27、58.810居住用地385.224.3市政用地60.43.8公共绿地116.37.3道路广场298.818.8城市总用地1586.7100北京经济技术开发区（北京经济技术开发区（BDABDA）目前工业用地占）目前工业用地占35.7%35.7%，居住用地占，居住用地占24.3%24.3%；BDABDA土地开发以工业用地开发为主，居住用地开发为辅；土地开发以工业用地开发为主，居住用地开发为辅；产业情况产业情况 BDABDA产业构成产业构成 高新技术产业为主导高新技术产业为主导 企企 业业 类类 别别数数 量量电子信息、科技类252生化、医药类155光机电一体化类153能源、材料类58贸易、投资类1

28、41文教及政府机构类41建筑、服务及其它类2672005年BDA入住企业数量及类别 开发区仅用了占北京市2.6%的工业用水和4.4%的用电，就创造了占北京市16.75%的工业增加值和20.8%的工业总产值，高新技术产业增加值占全市的20.2%。 截至到2007年中，开发区入区企业2259家，仅世界500强就有58家，在每公顷土地上，平均投资密度达1009万美元，平均年创造产值1.74亿元，平均年创税收598万元。 北京市高新技术产业和现代制造业的基地北京市高新技术产业和现代制造业的基地 城市经济发展的重要推动力量城市经济发展的重要推动力量区域人口区域人口、至、至20052005年底，亦庄开发区

29、就业人口年底，亦庄开发区就业人口9.89.8万人。万人。 、亦庄新城人口目前、亦庄新城人口目前2020万人，其中（亦庄镇万人，其中（亦庄镇5 5万，马驹桥万，马驹桥1010万，台湖次渠万，台湖次渠2 2万，开发区万，开发区3 3万。万。、规划到、规划到20102010年，亦庄新城人口规模为年，亦庄新城人口规模为3030万人，城市建设用地规模控制在万人，城市建设用地规模控制在5555平方公里左平方公里左右，新增城市建设用地右，新增城市建设用地2929平方公里。远期平方公里。远期(2020(2020年年) )人口控制规模人口控制规模7070万人左右，城市建设万人左右，城市建设用地规模控制在用地规模

30、控制在100100平方公里左右。平方公里左右。交通配套交通配套开发区公交线路：开发区公交线路：927路：开发区莲花池927专：开发区西客站927支：开发区永定门927延：开发区莲花池976：开发区望京976区间：开发区八王坟324：开发区公主坟723：开发区崇文门732：开发区颐和园 运通115 ：开发区营慧寺开发区班车：开发区服务中心国贸 轨道交通线还未开通，其它公共交通尚显匮乏，但连接中心城区的城市快速主轨道交通线还未开通，其它公共交通尚显匮乏，但连接中心城区的城市快速主干道较为通畅，对于有车一族来说较为便捷。干道较为通畅，对于有车一族来说较为便捷。 现有交通配套现有交通配套 城市主干道：

31、城市主干道：京津塘高速公路:连接北京 - 廊坊 - 天津 - 塘沽，市内区域可直抵东三环荣华路：连接博大路，可直抵四环西环路：连成寿寺大路，可直抵四环交通新动向：交通新动向：京津塘高速路改造京津塘高速路改造启动，荣昌路将成为亦庄至津京塘高速路的主要通道。荣昌路将升级为公交快速干道，亦庄将新增可直达市区的公交。 亦庄轻轨线亦庄轻轨线共设车站14座，分别是宋家庄、南四环、小红门、旧宫东、亦庄、商城、隆庆街、荣京街、荣昌街、同济南路、经海路、垡渠路、次渠和亦庄火车站，计划于2010年建成。 京津城际快速铁路西接北京南站东侧，东至天津站，全长115公里，设计时速为每小时350公里，计划2008看北京奥

32、运会前投入使用，京津通达只需半小时，每五分钟发一趟车。京津高速公路第二通道京津高速公路第二通道西起五环路南段化工桥，向东南方向经朝阳、通州两区，在主线收费站（通州区境内）与天津段相接，线路全长31.4公里，全线共架设桥梁23座。交通配套交通配套 交通新动向交通新动向 京津塘第二高速公路京津塘第二高速公路亦庄轻轨线亦庄轻轨线顺义顺义-通州通州-黄村联络线黄村联络线京津城际高速铁路京津城际高速铁路本安本安换乘节点换乘节点历史文脉历史文脉1、亦庄位于明清皇家苑囿南苑（又称南海子）的东北隅，是南苑的一部分；2、1902年清政府设立了南苑督办垦务局，准许招佃开垦旷闲土地，大批移民迁移进苑，建屯 设村，亦

33、庄亦于1902年立庄；3、1902年，清宫太监们纷纷开始在这里圈占土地，建立私人庄园。其中李莲英建起了广德庄 （现亦庄镇政府所在地）和森昌庄（又称富源庄，即现在富源里小区所在地）；李三顺圈占 大粮台，建起了俊德庄；小德张在今日开发区西南角占地建起了他的第一个庄园，所以叫 头号村，此外还有天恩庄、富源庄、仁义堂等； 4、由于南苑阻塞了京城向南的道路，亦庄至马驹桥曾是历史上入京的要道之一； 作为明清时的京城辖地，亦庄更多为人所知的仍然是农垦、猎苑之地，古有文作为明清时的京城辖地，亦庄更多为人所知的仍然是农垦、猎苑之地，古有文化的底蕴相对薄弱，能够承袭下来的历史遗迹更是显见。化的底蕴相对薄弱，能够承

34、袭下来的历史遗迹更是显见。文化教育文化教育亦庄中学、亦庄小学、史家胡同亦庄中学、亦庄小学、史家胡同小学和北京十二中合办的实验学小学和北京十二中合办的实验学校、二十一世纪双语幼儿园、北校、二十一世纪双语幼儿园、北京二中等；京二中等；从幼儿教育开始一直到高中，亦从幼儿教育开始一直到高中，亦庄没有更多的选择，许多居民出庄没有更多的选择，许多居民出于选择余地的有限和对教育质量于选择余地的有限和对教育质量的担心，更多的都是把孩子送到的担心，更多的都是把孩子送到城里上学，并且这种状况几年内城里上学，并且这种状况几年内很难改变；很难改变；在亦庄，缺乏大型图书馆和大型在亦庄，缺乏大型图书馆和大型的书店，对于住

35、在亦庄开发区地的书店，对于住在亦庄开发区地区的人来说，都是摆脱温饱有精区的人来说，都是摆脱温饱有精神要求的人；神要求的人；缺乏古有文化的底蕴，又没有现缺乏古有文化的底蕴，又没有现代文化的支撑，这里更像是一片代文化的支撑，这里更像是一片文化荒漠；文化荒漠；地域地域解读解读规划解读规划解读市场市场解读解读 从城市空间布局解读 根据北京城市总体规(2004-2020)，北京市域范围内，将规划构建“两轴两带多中心”的城市空间结构。 两轴：指沿长安街的东西轴和两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。传统中轴线的南北轴。 两带：指包括通州、顺义、亦两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的庄、

36、怀柔、密云、平谷的“东部发东部发展带展带”和包括大兴、房山、昌平、和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的延庆、门头沟的“西部发展带西部发展带”。亦庄规划解读亦庄规划解读从北京城市总体规划解读从北京城市总体规划解读 多中心：指在市域范围内建设多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（务区（CBDCBD）、海淀山后地区科技）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、

37、创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、通州综合服务中心、亦庄高新技术亦庄高新技术产业发展中心产业发展中心和石景山综合服务中和石景山综合服务中心等。心等。 亦庄规划解读亦庄规划解读从北京城市总体规划解读从北京城市总体规划解读 从城市职能及产业空间分布解读 在市域多中心的城市空间布局的基础之上，规划形成较为清晰的城市职能和产业分布。 亦庄亦庄是北京唯一的集高新技术是北京唯一的集高新技术产业和现代制造业为一体的经济技产业和现代制造业为一体的经济技术开发区。术开发区。亦庄规划解读亦庄规划解读从北京城市总体规划解读从北京城市总体规划解读 从市域城镇结构解读 根据在“两轴两带多中心”城市空间结构

38、布局的基础上，北京将形成“中心城新城镇”的市域城镇结构。 新城是新城是“两轴两带多中心两轴两带多中心”的具体体现和重要节点，规划提出的具体体现和重要节点，规划提出了在中心城之外建设了在中心城之外建设1111个新城，通个新城，通州、顺义和州、顺义和亦庄亦庄为为3 3个重点新城。个重点新城。 亦庄规划解读亦庄规划解读从北京城市总体规划解读从北京城市总体规划解读功能定位：功能定位：建设成为以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托的综合产业新城，辐射带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心。主要发展电子、汽车、医药、装备等高新技术产业与现代制造业，引导发展商务、物流等功能。规划范围：规划范围：包括北京经

39、济技术开发区，大兴区下辖的亦庄、瀛海镇行政辖区以及旧宫镇三海包括北京经济技术开发区，大兴区下辖的亦庄、瀛海镇行政辖区以及旧宫镇三海子地区，通州区的马驹桥镇行政辖区以及台湖镇位于京津塘第二通道以西的行政辖区子地区，通州区的马驹桥镇行政辖区以及台湖镇位于京津塘第二通道以西的行政辖区, ,规划面规划面积积212.7212.7平方公里。平方公里。现状城市建设用地约26平方公里。到2010年，人口规模控制在30万人，城市建设用地规模控制在55平方公里左右。到2020年，人口规模控制在70万人，用地规模控制在100平方公里左右。空间方向：空间方向：以北京经济技术开发区为核心，跨越京津塘高速公路向东及凉水河

40、向南方向发展，突出轴向发展和双中心的空间布局结构。沿京津交通复合走廊，完善核心区、河西区等功能区配套建设，搞好路东区（京津塘高速路东部新区）的综合开发和路南区（凉水河南部新区）的规划设计。新城永乐组团为城市远期发展预留空间。亦庄规划解读亦庄规划解读亦庄新城规划解读亦庄新城规划解读居住发展带居住发展带产业发展带产业发展带多中心多中心发展备用地界发展备用地界亦庄新城界亦庄新城界亦庄新城规划（亦庄新城规划（2005-2020)2005-2020)功能结构示意图功能结构示意图 从规功能定位解读 亦庄新城主要由北京市经济技术开发区(核心区、路东区、河西区)、马驹桥居住组团、六环路路南区、物流基地、站前综

41、合区组成。 区域功能以产业为主导，居住区域功能以产业为主导，居住功能带分布在产业带的外围地区。功能带分布在产业带的外围地区。亦庄规划解读亦庄规划解读亦庄新城规划解读亦庄新城规划解读 从用地规划解读 亦庄新城的用地规划以工业为主，居住用地规划以片区形式分散在工业区外围。 产业为主导下的用地规划以工产业为主导下的用地规划以工业用地为主，居住和公建用地在外业用地为主，居住和公建用地在外围呈现点状集中分布。围呈现点状集中分布。亦庄规划解读亦庄规划解读亦庄新城规划解读亦庄新城规划解读 从轨道交通规划解读亦庄轻轨途经丰台、朝阳、大兴、通州4个辖区和亦庄开发区，正线全长23.8公里。共设车站14座，分别是宋

42、家庄、南四环、小红门、旧宫东、亦庄、商城、隆庆街、荣京街、荣昌街、同济南路、经海路、垡渠路、次渠和亦庄火车站，计划于2010年建成。 轨道交通的建成能在一定程度轨道交通的建成能在一定程度上将缩小亦庄与中心城区之间在时上将缩小亦庄与中心城区之间在时间和空间上的距离，从而使区域价间和空间上的距离，从而使区域价值得到提升。值得到提升。亦庄规划解读亦庄规划解读亦庄新城规划解读亦庄新城规划解读根据亦庄新城规划，到2010年人口规模控制在30万人，城市建设用地规模控制在55平方公里左右。到2020年，人口规模控制在70万人，用地规模控制在100平方公里左右。马驹桥居住组团马驹桥居住组团路东新区居住组团路东

43、新区居住组团核心居住组团核心居住组团南部新区居住组团南部新区居住组团本案本案三羊居住组团三羊居住组团亦庄规划解读亦庄规划解读人口规划解读人口规划解读 亦庄是北京新城规划中的三个重点新城之一，也北京唯一的经济技术开发区所在亦庄是北京新城规划中的三个重点新城之一，也北京唯一的经济技术开发区所在 地；地； 即是于北京城市规划空间布局中即是于北京城市规划空间布局中“东部发展带东部发展带”上的一个重要节点，同时也是上的一个重要节点，同时也是“多多 中心中心”格局中的重要组成部分；格局中的重要组成部分； 在城市规划和居住郊区化的发展过程中，亦庄逐渐成为集高科技产业基地和生态在城市规划和居住郊区化的发展过程

44、中，亦庄逐渐成为集高科技产业基地和生态 环境住宅区为一体的新兴区域；环境住宅区为一体的新兴区域； 但传统认识上区域内的产业特征仍然要大于居住特征；但传统认识上区域内的产业特征仍然要大于居住特征；地域属性地域属性 突破地缘化限制突破地缘化限制 在北京新一轮的城市化发展中，在北京新一轮的城市化发展中，亦庄必须注入新的价值，从而获得主流市场的认同亦庄必须注入新的价值，从而获得主流市场的认同地域地域解读解读规划解读规划解读市场市场解读解读以一栋洋房、金地格林小镇、郁金香舍、上海沙龙、卡尔生活馆、境以一栋洋房、金地格林小镇、郁金香舍、上海沙龙、卡尔生活馆、境界等项目为主；界等项目为主；第一阶段：第一阶段

45、：1994199819941998年（起步阶段）年（起步阶段）第二阶段：第二阶段：1998200119982001年（发展阶段）年（发展阶段）第三阶段：第三阶段： 20022002年至今（扩张阶段）年至今（扩张阶段）以鹿鸣苑、听涛雅苑、大雄城市花园、新康家园等项目为代表；以鹿鸣苑、听涛雅苑、大雄城市花园、新康家园等项目为代表；以亲爱的以亲爱的VILLAVILLA、星岛假日、一品亦庄等作为核心区最后几个项目结束、星岛假日、一品亦庄等作为核心区最后几个项目结束核心区的住宅开发历史，新的开发重点转向马驹桥、三羊居住区等其它核心区的住宅开发历史，新的开发重点转向马驹桥、三羊居住区等其它外围区域，亦庄住

46、宅开发进入扩张阶段；外围区域，亦庄住宅开发进入扩张阶段；亦庄房地产市场的发展总体上可以分为三个阶段：亦庄房地产市场的发展总体上可以分为三个阶段：亦庄市场解读亦庄市场解读发展历程发展历程亦庄市场解读亦庄市场解读土地市场土地市场 2005年之后亦庄核心已无居住性土地供应，而近年来亦庄出让的居住性用地主要集中马驹桥地区，下表为近两年半来出让的居住用地项目，预计今后几年将会陆续开发上市，见下表：金色漫香林金色漫香林0808年年6 6月开盘，已上市月开盘，已上市3.13.1万平方米万平方米全部产于马驹桥以南的国全部产于马驹桥以南的国家环保产业园区家环保产业园区尚未上市尚未上市金地格林小镇金地格林小镇6

47、6，位于马，位于马驹桥中心区驹桥中心区0707年年5 5月开盘，已上市月开盘，已上市13.7513.75万平方米万平方米位于南部新区居住组团位于南部新区居住组团两限房用地，尚未上市两限房用地，尚未上市位于旧宫板块位于旧宫板块尚未上市尚未上市 0808年待出让土地年待出让土地位于环保产业园区位于环保产业园区上述已出让土地项目合计总建筑面积上述已出让土地项目合计总建筑面积216.93216.93万平方米，明确待出让土地建筑面积万平方米，明确待出让土地建筑面积6.426.42万平方米，总计万平方米，总计223.35223.35万平方米，除已开盘万平方米，除已开盘项目的上市面积外，未来几年整个亦庄新城

48、可预测的供应量约有项目的上市面积外，未来几年整个亦庄新城可预测的供应量约有200200万平方米（包含出让项目自带的公建配套，不包含尚未出让的土地，万平方米（包含出让项目自带的公建配套，不包含尚未出让的土地，本案除外）。本案除外）。 2007年全年开发区有四个月出现了零成交记录，但年未出现了一轮成交高峰期，进入2008年受市场大环境出现的观望气氛的影响，开发区的成交情况每况愈下，08年5月份只成交了22套，见下图：数据来源：北京房地产交易管理网数据来源：北京房地产交易管理网亦庄市场解读亦庄市场解读销售走势销售走势五环五环六环六环四环四环三环三环二环二环亚奥板块亚奥板块18000-25000180

49、00-25000方庄板块方庄板块18000-18000-2700027000中关村板块中关村板块20000-2500020000-25000南三四环板块南三四环板块14000-1900014000-19000八八达达岭岭高高速速京京承承高高速速机机场场高高速速京京津津塘塘高高速速京京开开高高速速京石高速京石高速京沈高速京沈高速京通快速京通快速莲石东莲石东路路长安街长安街朝朝阳阳公公园园CBDCBD板块板块23000-2700023000-27000燕莎板块燕莎板块29000-3300029000-33000望京板块望京板块13000-2000013000-20000东四、五环板块东四、五环板块

50、15500-2500015500-25000亦庄市场解读亦庄市场解读板块分析板块分析亦庄亦庄亦庄市场解读亦庄市场解读传统板块界定传统板块界定 CBD CBD及泛及泛CBDCBD板块板块燕莎板块燕莎板块方庄板块方庄板块南三四环板块南三四环板块发展最为成熟，配套最为齐全的发展最为成熟，配套最为齐全的高端居住板块，各板块同样也是北京高端居住板块，各板块同样也是北京传统商务办公区的分布地；传统商务办公区的分布地；受限于土地资源的有限，北京市各传统居住板块的发展势头正在减弱；受限于土地资源的有限，北京市各传统居住板块的发展势头正在减弱；传统板块传统板块亦庄市场解读亦庄市场解读与传统板块对比与传统板块对比

51、 亦庄与传统板块价格走势对比亦庄与传统板块价格走势对比 注：上述统计样本为公寓或普通住宅产品注：上述统计样本为公寓或普通住宅产品注：上述统计样本为公寓或普通住宅产品注：上述统计样本为公寓或普通住宅产品区域区域周期周期价格成长倍数价格成长倍数亦庄核心区20022008年3方庄20022008年3.4 南三、四环20022008年3.2 CBD及泛CBD20022008年3.2 燕莎20022008年3.9 亦庄核心区的历史价格成长率要低于北京市其它传统居住板块，从亦庄核心区的历史价格成长率要低于北京市其它传统居住板块，从20022002年至今，亦庄的价年至今，亦庄的价格成长倍数为格成长倍数为3

52、3倍，而其它传统居住板块的成交率都在倍以上，详见下图：倍，而其它传统居住板块的成交率都在倍以上，详见下图：亦庄市场解读亦庄市场解读与传统板块对比与传统板块对比 东四、五环板块东四、五环板块 望京板块望京板块 亚奥板块亚奥板块 中关村板块中关村板块成为北京新盘供应量最主要的地成为北京新盘供应量最主要的地区，发展日益成熟，中端楼盘成为市区，发展日益成熟，中端楼盘成为市场主力，高端楼盘也不断涌现；场主力，高端楼盘也不断涌现；城市发展的外延，使得中心城区周边的地区成为新兴的热点居住板块；城市发展的外延，使得中心城区周边的地区成为新兴的热点居住板块；亦庄市场解读亦庄市场解读新兴板块界定新兴板块界定新兴板

53、块新兴板块亦庄市场解读亦庄市场解读与新兴板块对比与新兴板块对比亦庄与新兴板块价格走势对比亦庄与新兴板块价格走势对比注：上述统计样本为公寓或普通住宅产品注：上述统计样本为公寓或普通住宅产品注：上述统计样本为公寓或普通住宅产品注：上述统计样本为公寓或普通住宅产品区域区域周期周期价格成长倍数价格成长倍数亦庄核心区20022008年3亚奥20022008年3.9 中关村20022008年3.6 望京20022008年2.8东四、五环20022008年3.9 与北京新兴居住板块相比，除成长率略高于望京板块外，亦庄核心区与其它新兴居住板块与北京新兴居住板块相比，除成长率略高于望京板块外，亦庄核心区与其它新

54、兴居住板块的价格成长率存在着一定的差距，详见下图：的价格成长率存在着一定的差距，详见下图：亦庄市场解读亦庄市场解读与新兴板块对比与新兴板块对比本地客源本地客源外来客源外来客源中心城区的外溢型、升级型客源本地的分巢型客源房改房、拆迁的刚性需求客源普通安家型客源富豪高端化置业客源外籍客源客源类型主流取向产业带动下的客源亚奥板块望京板块亦庄板块上地板块黄村板块通州城区四环以内中心城区亦庄市场解读亦庄市场解读竞争板块对比竞争板块对比置业人群置业人群普通安家型客源亦庄板块亦庄板块亚奥板块亚奥板块望京板块望京板块上地板块上地板块产业客源和本地客源：产业客源和本地客源：产业导入的安家型客源，中心城产业导入的安家型客源，中心城