房地产工程时间计划管理培训20160416

1、房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理主讲主讲 傅红兵傅红兵 2016 2016年年4 4月月 房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理一、时间计划的定义与解释；二、房地产工程时间计划的目的与施工进度之间的关系； 三、房地产工程时间计划管理体系的主要内容；四、如何编制房地产工程时间管理计划；五、房地产工程时间计划的现场管理；六、房地产工程时间计划管理展望；房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理一、时间计划的定义与解释；二、房地产工程时间计划的目的与施工进度之间的关系； 三、房地产工程时间计划管理体系的主要内容；四、如何编制房地产工程时间管理计划；五、房地产工程时间计划的现场管理

2、；六、房地产工程时间计划管理展望；礼记中庸：凡事豫则立，不豫则废。论持久战：没有事先的计划和准备，就不能获得战争的胜利。孙子兵法：胜兵，先胜而后战；败兵，先战而后胜。房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理时间计划（Timing Plan）：使产品为满足顾客的需求，而将相关工作的任务、分配、事件等进行分解的计划。惠普POM： 计划是部门之间沟通的工具。惠普执行力：计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理计划要点： 确定少数关键性指标，确保部门协调一致。 对工作分解的细致程度，决定了工作的管控力度。计划精髓： 工作开始前，思考如何做好它。一、计划的定义与

3、解释；二、房地产工程时间计划的目的与施工进度之间的关系； 三、房地产工程时间计划管理体系的主要内容；四、如何编制房地产工程时间管理计划；五、房地产工程时间计划的现场管理；六、房地产工程时间计划管理展望；房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理1 房地产工程时间计划的目的：1.1确保工程任务顺利完成；1.2保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通；1.3便于公司领导、上级主管部门对开发过程进行管控；1.4减少工作盲目性，增强工作主动性，促进工作有序开展。房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理2 房地产工程时间计划与现场施工进度的关系：2.1房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富；2

4、.2现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现； 是房地产工程时间计划的一部分；2.3房地产工程时间计划管理影响、评估因素多元化， 现场施工进度控制更直观。2.4影响现场施工进度的往往不是承建单位，而是开发商。房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理3 房地产工程时间计划智慧金钥匙房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理3.1计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。3.2避免过于乐观，尤其是在项目初期，需留有余地。3.3计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。3.4经常召开协调沟通会，是统一思想的法宝。3.5执行过程中，保持计划的及时分发、一致、有效。房地产工程时间计划管理房地产工程

5、时间计划管理一、计划的定义与解释；二、房地产工程时间计划的目的与施工进度之间的关系； 三、房地产工程时间计划管理体系的主要内容；四、如何编制房地产工程时间管理计划；五、房地产工程时间计划的现场管理；六、房地产工程时间计划管理展望；房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理1 房地产开发的基本特点：1.1产品价值非常大，社会影响大。1.2运作周期长，监控成本和监控难度高。1.3外部接口多，协调和控制性难度高。1.4手工操作为主，标准化和一致性差（分包体系，民工作业，技能下降）。1.5并行运作单位多，协调和计划控制难度大。1.6产品不可逆，前期造成的错误，到了后期难以改正，纠错正本大。房地产工程

6、时间计划管理房地产工程时间计划管理2 房地产工程时间计划管理体系的内容：2.1主要是在工程管理项目WBS基础上，细化活动内容，配置资源和时间，明确各参建单位及部门的任务和责任，使项目得到有效管控。2.2万科、龙湖三级管理计划案例：一级计划节点约20个，由集团管控考核；二级计划节点约50-80个，由区域或项目公司管控考核三级计划节点约200-300个，由各职能部门管控考核。2.3雍景公司一二级节点计划：2.4某项目三级计划：房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理3 房地产时间计划管理的任务以营销为中心，将公司的发展战略、发展计划具体落实到项目开发工程实施阶段，各职能部门根据批准的协同计划展

7、开各项工作，并根据情况变化进行动态控制，从而保持工程管理的主动性。简单地说，房地产工程时间计划就是把公司的经营计划转化为生产计划，从而指导生产。房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理3 房地产时间计划一般分解：一级计划：房地产项目开发的发展控制计划（经营计划PMO），二级计划：规划方案设计计划，建设工程控制性计划，总分包单位进场计划，招标采购合约签订计划，施工图出图计划（含二次深化设计），报规报建计划，专项验收计划，交付工作计划，结算办理工作计划、后评估工作计划等10项。建立在ERP管理体系上的二级计划的价值最大。三级计划：各职能部门工作计划通过这些计划，将参与工程建设的各个单位、部门的

8、工作有机地衔接在一起。房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理一、计划的定义与解释；二、房地产工程时间计划的目的与施工进度之间的关系； 三、房地产工程时间计划管理体系的主要内容；四、如何编制房地产工程时间管理计划；五、房地产工程时间计划的现场管理；六、房地产工程时间计划管理展望；房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理1 通盘考虑的计划是好计划工程计划编制人员、工程经理、工程老总等必须熟悉房地产开发流程，并对营销、设计、招投标合同、施工及维保等阶段的工作熟悉，具备一定的组织能力，能协调各业务的工作能力。2 符合公司实际情况的计划是好计划编制计划时充分认识公司资源状况，包括资金准备与投入

9、、组织构架、项目范围划分、每项工作所需时间，充分考虑实施时候风险，工程资源状况，项目现场情况等。房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理4 能够操作执行的计划是好计划计划编制要分层次，谁干的工作谁编制计划。3 符合市场规律的计划是好计划房地产工程管理人员要对市场工作方法进行了解研究，熟悉施工工艺流程和时间，横向研究其他房地产公司开发项目时间与周期；尤其是新项目，一定要了解当地工程资源和政府部门的管理要求。节点工期必须纳入招标文件与合同中，为工程建设提供基础性的依据。房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理5 如何测算房地产工期5.1工期定额；施工企业工期定额；房地产企业标准工期；房地产

10、工程时间计划管理房地产工程时间计划管理说明：1、每一层砌筑完成时间为32天，斜顶砖完成后间歇7天方可进行下道工序；形成流水作业后，3天砌筑一层；2、 每一层砌筑至抹灰完成，总工期为45天。3、81天：14天为封顶结构养护时间，5天为顶层拆模清理时间，37天为顶层砌筑及间歇时间，18天为顶层抹灰及养护、干燥时间，7天为顶层基层修补和顶层涂料时间。4、4天:1天基层修补、移交，1天涂料流水，2天拆架（含电梯）。5、形成流水后砌体3天/层，抹灰2.5天/层房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理5.2 如何通

11、过合理工序衔接，达到标准工期。1、实际工期调整原则：（1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行调整，但禁止超过20%。（2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于4天。2、关键线路分析：（1）主体：5天一层，是保证质量的基本前提，一般不可压缩；（2） 砌筑：关键在于提前介入，基本封顶后砌筑结束；（3）抹灰：抹灰分室内与外墙，外墙抹灰3天，室内抹灰2.5天，室内抹灰不受主体结构封顶影响，可以提前进行，楼层越高可以提前的时间越明显，但提前以后，外墙抹灰变成关键工序；（4）外墙涂料：主要受外墙抹灰影响；（5）落架：施工电梯落架受室内地坪或室内电梯开通时间影响。房地产工程时间计划管理房地产

12、工程时间计划管理以32层建筑为例：1、砌筑开始介入时间为主体7层，主体进入22层后如果砌筑样板层还未完成验收也未开始正常流水作业则判定工期延误。2、抹灰开始介入时间为主体22层，主体进入25层后如果抹灰工程样板层还未通过验收也未开始正常流水则判定工期延误。3、主、砌、抹三个阶段中，抹灰工程最容易影响工期，另外在标准工期中存在可能进行压缩的就是抹灰工程，特别是外墙抹灰的穿插时间。房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理5.2 工期压缩与调整根据理论与工程实践推断，很容易发现进入抹灰阶段后工期开始变得紧张，也就是说主砌抹三个阶段，抹灰最容易成为拖后腿的工序。实际工程中也往往是如此，特别是外墙抹

13、灰往往需要等到结构封顶后才开始施工。以32层建筑为例：理论上砌筑完成17层时，主体完成至25层，所以内墙抹灰可按以上节点开始流水施工。外墙抹灰（假设无法穿插）需要在主体封顶后55天方可进行抹灰施工，与内墙抹灰流水开始时间相差105天。事实上，如果我们需要在标准工期上进行压缩，这105天则是我们可以科学合理压缩利用的时间。房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理5.3 小节一般住宅公寓交付总工期24个月，一般别墅交付总工期30个月；主体封顶后2个月砌体完成，内抹灰3个月完成，外装5个月完成；落架后5个月完成总平，3个月内完成验收。房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理5.4 编制计划常

14、用软件 Excel、Project等； 常用类型：横道图（甘特图）、双代号网络图、单代号网络图等。 编制过程中，特别注意漏项、流水段划分、工序衔接、逻辑关系等。房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理横道图举例：房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理双代号网络图举例：房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理一、计划的定义与解释；二、房地产工程时间计划的目的与施工进度之间的关系； 三、房地产工程时间计划管理体系的主要内容；四、如何编制房地产工程时间管理计划；五、房地产工程时间计划的现场管理；六、房地产工程时间计划管理展望；房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理1 提前介入，分

15、段流水，抢工序之间搭接时间，是压缩工期的常用措施。2 空间分离，时间错开，顺序上衔接。3 如何判定现场存在工程进度问题： 工作面闲置，人、材、机缺失。4 如何有效执行工程时间计划：房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理4 如何有效执行工程时间计划：4.1目标统一的甲方工程时间计划管理体系；4.2强有力的组织保障与协调能力；4.3有效的团队执行力，让快速有效执行成为习惯；4.4资源整合有力支持，包括资金、材料设备供货、合同等；4.5有效的技术支持；4.6严格绩效考核体系，强势正负激励措施等。房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理5 在工程建设过程中的不同阶段，其关键线路、关键工作、关键工期是不同的，是一个动态过程；6 时间计划管理必须立足于事前控制，做好事中控制，完善事后管理。房地产工程时间计划管理房地产工程时间计划管理一、计划的定义与解释；二、房地产工程时间计划的目的与施工进度之间的