商业物业工程设备设施管理专训

1、会计学1商业物业工程设备设施管理专训商业物业工程设备设施管理专训商业物业工程管理的前期介入商业物业工程管理的前期介入1商业物业工程新建项目的接管与验收商业物业工程新建项目的接管与验收2商业物业工程设备设施的维修和保养商业物业工程设备设施的维修和保养5商业物业工程问题的整改与完善商业物业工程问题的整改与完善3商业建筑和设备设施管理的基础知识与应用商业建筑和设备设施管理的基础知识与应用4商业物业工程采购管理商业物业工程采购管理9商业物业工程资本性支出管理商业物业工程资本性支出管理10商业物业工程合格供应商管理商业物业工程合格供应商管理8商业物业工程的设备间管理商业物业工程的设备间管理7商业物业工程

2、能源管理商业物业工程能源管理62.验收目的不同验收目的不同 竣工验收是为了检验房屋工程是否达到了竣工验收是为了检验房屋工程是否达到了设计文件所规定的要求，也是开发商为了设计文件所规定的要求，也是开发商为了使物业取得进入市场的资格，对物业是否使物业取得进入市场的资格，对物业是否合格所进行的质量验收。接管验收是在竣合格所进行的质量验收。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以满足使用功能和工验收合格的基础上，以满足使用功能和物业现状条件为主要内容的再检验，是为物业现状条件为主要内容的再检验，是为了分清管理责任，对即将管理的物业质量了分清管理责任，对即将管理的物业质量和物业现状进行的验收。和物业现状进行

3、的验收。8.2.4对所有的建筑技术资料、产权资料、设备前期对所有的建筑技术资料、产权资料、设备前期工程技术资料以及设备设施验收时有关工程设计、工程技术资料以及设备设施验收时有关工程设计、施工和设备质量等方面的评价报告进行验收。要求施工和设备质量等方面的评价报告进行验收。要求收集整理的文件资料主要有：收集整理的文件资料主要有：1、设备选型报告及技术经济论证；、设备选型报告及技术经济论证；2、设备购置合同；、设备购置合同；3、设备安装合同；、设备安装合同；4、设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）；、设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）；5、进口设备商检证明文件；、进口设备商检证明文件；6、

4、设备安装调试记录；、设备安装调试记录；7、设备性能检测和验收移交书；、设备性能检测和验收移交书；8、设备安装现场更改单和设计更改单；、设备安装现场更改单和设计更改单；9、技术管理业务往来文件、批件等。、技术管理业务往来文件、批件等。这些文件资料连同设备安装工程竣工这些文件资料连同设备安装工程竣工验收图纸资料一起归入设备前期技术验收图纸资料一起归入设备前期技术资料档案。资料档案。新建商业项目一般体量均较大、业态复杂，新建商业项目一般体量均较大、业态复杂，由于各种客观因素往往不会同时竣工，为保由于各种客观因素往往不会同时竣工，为保证资金迅速回收，往往是商业部分先竣工开证资金迅速回收，往往是商业部分

5、先竣工开业，因此新项目的接管与验收工作比较复杂业，因此新项目的接管与验收工作比较复杂也非常重要。也非常重要。新建项目的接管验收重点在于楼宇的隐蔽工新建项目的接管验收重点在于楼宇的隐蔽工程的验收和设施设备的验收。与通常意义上程的验收和设施设备的验收。与通常意义上的竣工验收有所不同，下面介绍作为商业物的竣工验收有所不同，下面介绍作为商业物业工程管理部门的工作。业工程管理部门的工作。 商业物业工程管理部门，要掌握新项目各商业物业工程管理部门，要掌握新项目各类工程设备设施的第一手技术资料，同时类工程设备设施的第一手技术资料，同时保证开业第一时间即进入正常工作状态，保证开业第一时间即进入正常工作状态，在

6、新项目竣工验收前即派相关工程技术人在新项目竣工验收前即派相关工程技术人员进行合署办公。员进行合署办公。 1、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核。对尚未完善的事项，要求项意见进行复核。对尚未完善的事项，要求项目公司提出补救和解决措施并备案。目公司提出补救和解决措施并备案。 2、项目公司应将所有土建工程、装饰工程、项目公司应将所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程等主要配套工程的市政工程、设备安装工程等主要配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修内容、保修期限等内容责人联系电

7、话、保修内容、保修期限等内容列出清单交给商业物业管理公司。列出清单交给商业物业管理公司。7、能源计量的确认、能源计量的确认主力店的能量计量从进场日开始，如果项目主力店的能量计量从进场日开始，如果项目公司所属的施工队伍在进场日后主力店内仍公司所属的施工队伍在进场日后主力店内仍有收尾工程而产生能耗，则此部分能耗由施有收尾工程而产生能耗，则此部分能耗由施工单位与该主力店直接结算。同时明确交接工单位与该主力店直接结算。同时明确交接日后能源计量的责任点，如交接日后仍需完日后能源计量的责任点，如交接日后仍需完善的施工及调试能耗需按表计量，产生的费善的施工及调试能耗需按表计量，产生的费用由施工单位承担。用由

8、施工单位承担。8、遗留工程问题的确认、遗留工程问题的确认商业物业工程管理的相关工程人员必须仔细阅商业物业工程管理的相关工程人员必须仔细阅读施工合同，深入现场查找充分发现问题，收读施工合同，深入现场查找充分发现问题，收集整理、同时要有依据日后实际运行条件的变集整理、同时要有依据日后实际运行条件的变化有预见性做出合理推断并及时拍照取证。在化有预见性做出合理推断并及时拍照取证。在收集整理基础上组织项目公司、施工单位到现收集整理基础上组织项目公司、施工单位到现场核实、签字确认。所有工程遗留问题要进行场核实、签字确认。所有工程遗留问题要进行归类划分：工程质量问题、规划设计问题及商归类划分：工程质量问题、

9、规划设计问题及商业工程优化需求等。业工程优化需求等。9、在工程保修期间，如施工单位不履行合、在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，请项目公司（或项目公司委托同义务的，请项目公司（或项目公司委托管理公司）发函给施工单位要求其进场维管理公司）发函给施工单位要求其进场维修。如施工单位拒不履行维保责任，则上修。如施工单位拒不履行维保责任，则上报项目公司协调解决，或直接扣除施工方报项目公司协调解决，或直接扣除施工方的相应维保款予以修复。的相应维保款予以修复。北京海航太平物业管理有限公司长春 李冠英主讲主讲中央空调系统：中央空调系统： 1、制冷机组（换热器机组）及能源系统：、制冷机组（换热器机组）及

10、能源系统：2、冷冻水（热水）循环系统：、冷冻水（热水）循环系统：3、冷却塔及冷却水循环系统：、冷却塔及冷却水循环系统：4、空气输送与分配系统：、空气输送与分配系统：各设施设备系统各设施设备系统给水系统给水系统 1、引水管；、引水管； 2、水表结点；、水表结点；3、给水管网；、给水管网； 4、给水附件；、给水附件；5、配水点；、配水点； 6、升压和储水设备。、升压和储水设备。 各设施设备系统各设施设备系统排水系统排水系统1、卫生器具、卫生器具 2、排水管道系统、排水管道系统3、通气管系统、通气管系统 4、清扫设备、清扫设备5、室外排水管系统、室外排水管系统各设施设备系统各设施设备系统中央消防系统

11、中央消防系统1、火灾消防报警系统、火灾消防报警系统 2、消防控制中心、消防控制中心3、消火栓水系统、消火栓水系统 4、自动喷洒灭火系统、自动喷洒灭火系统5、防排烟系统、防排烟系统 6、安全疏散和防火隔离系统、安全疏散和防火隔离系统7、手提灭火器、手提灭火器 8、其它灭火系统、其它灭火系统各设施设备系统各设施设备系统供配电系统供配电系统1、高低压配电线路：、高低压配电线路：2、变配电所、变配电所3、低压配电柜、低压配电柜 4、保护和控制装置、保护和控制装置5、电能表、电能表各设施设备系统各设施设备系统弱电及监控系统弱电及监控系统1、保安监控系统、保安监控系统（1）出入口控制系统）出入口控制系统

12、（2）防盗报警系统）防盗报警系统 (3）闭路电视监视系统）闭路电视监视系统 (4）巡更管理系统）巡更管理系统2、停车场管理系统、停车场管理系统 各设施设备系统各设施设备系统综合布线系统综合布线系统（1）工作区子系统）工作区子系统 （2） 水平区子系统水平区子系统（3） 管理子系统管理子系统 （4） 垂直干线子系统垂直干线子系统（5）设备间子系统）设备间子系统 （6） 建筑群子系统建筑群子系统各设施设备系统各设施设备系统广播音响系统广播音响系统（1）节目源设备；）节目源设备； （2）信号放大和处理）信号放大和处理 设备；设备；（3）传输线路；）传输线路； （4）扬声器系统：）扬声器系统： 各设施

13、设备系统各设施设备系统电梯系统电梯系统1、曳引系统：、曳引系统： 2、导向系统：、导向系统：3、轿厢：、轿厢： 4、门系统：、门系统：5、重量平衡系统：、重量平衡系统： 6、电力拖动系统：、电力拖动系统：7、电气控制系统：、电气控制系统： 8、安全保护系统、安全保护系统 各设施设备系统各设施设备系统北京海航太平物业管理有限公司北京海航太平物业管理有限公司北京海航太平物业管理有限公司北京海航太平物业管理有限公司北京海航太平物业管理有限公司北京海航太平物业管理有限公司n否则，列为低值易耗品，属于流动资产。行管理。北京海航太平物业管理有限公司商业物业工程设备商业物业工程设备设施的维修和保养设施的维修

14、和保养 主主 讲：李冠英讲：李冠英PPT制作：李冠英制作：李冠英 房屋和设备维修前的预检房屋和设备维修前的预检 资料准备资料准备 工艺准备工艺准备 其他准备其他准备 组织实施组织实施 验收和存档验收和存档 约1300万元。保养。到其它区域。 主讲：长春李冠英主讲：长春李冠英 合格供方的选择评价合格供方的选择评价合格供方的选择评价合格供方的选择评价各部门根据物料采购和服务各部门根据物料采购和服务分包需求，业务经办人负责分包需求，业务经办人负责组织进行供方调查及初选评组织进行供方调查及初选评价工作，收集必要的供方信价工作，收集必要的供方信息资料，填写息资料，填写供方基本信供方基本信息审查表息审查表

15、。初选的供方基本要求应包括初选的供方基本要求应包括：应是工商部门注册、具有：应是工商部门注册、具有法人资格的经济实体；技术法人资格的经济实体；技术能力基本满足公司要求，有能力基本满足公司要求，有良好的质量保证能力；具备良好的质量保证能力；具备行业必要的资质条件；交付行业必要的资质条件；交付、服务和价格基本满足公司、服务和价格基本满足公司要求。要求。 业务经办人将业务经办人将供方基供方基本信息审查表本信息审查表及相关及相关证明文件复印件提交本证明文件复印件提交本部门经理审查。业务经部门经理审查。业务经办部门经理负责根据采办部门经理负责根据采购物料或分包服务的重购物料或分包服务的重要性，以及已掌握

16、信息要性，以及已掌握信息的充分性，决定是否需的充分性，决定是否需要进行现场考察，并提要进行现场考察，并提交公司分管领导审核签交公司分管领导审核签署。署。 合格供方的选择评价合格供方的选择评价合格供方的选择评价合格供方的选择评价决定不需要进行现场考察决定不需要进行现场考察的，由业务经办人直接的，由业务经办人直接依据依据供方评价准则供方评价准则进行评分，达到合格供进行评分，达到合格供方分数的填写方分数的填写供方合供方合格评定审批表格评定审批表，经本，经本部门经理审核签署后，部门经理审核签署后，连同连同供方基本信息审供方基本信息审查表查表及相关证明资料及相关证明资料提交公司分管领导审核提交公司分管领

17、导审核、总经理批准。、总经理批准。 决定需要进行现场考察的，由决定需要进行现场考察的，由业务经办部门经理负责指派考业务经办部门经理负责指派考察人员，供方现场考察人员应察人员，供方现场考察人员应至少包括至少包括2名来自不同部门的人名来自不同部门的人员。对物料供方及代理商应着员。对物料供方及代理商应着重于生产工厂或经营场所的考重于生产工厂或经营场所的考察，对提供现场服务的分包方察，对提供现场服务的分包方应着重于服务项目现场的考察应着重于服务项目现场的考察。考察结束后经办部门人员负。考察结束后经办部门人员负责填写供方现场考察记录表责填写供方现场考察记录表，并由参加考察的人员签名，并由参加考察的人员签

18、名。 合格供方的选择评价合格供方的选择评价合格供方的选择评价合格供方的选择评价供方现场考察记录表供方现场考察记录表经公司分管领导签署同经公司分管领导签署同意后，业务经办人负责意后，业务经办人负责根据根据供方评价准则供方评价准则进行综合价分，并连同进行综合价分，并连同供方基本信息审查表供方基本信息审查表、供方现场考察记供方现场考察记录表录表及相关证明资料及相关证明资料提交公司分管领导审核提交公司分管领导审核、总经理批准。、总经理批准。 经批准的合格供方经批准的合格供方由业务经办部门列由业务经办部门列入合格供方清单入合格供方清单，上报公司审查，上报公司审查，批准后作为物料，批准后作为物料采购和业务

19、分包的采购和业务分包的选择依据。选择依据。 供方监督评估供方监督评估供方监督评估供方监督评估 各业务部门应每年度至少进行各业务部门应每年度至少进行一次供方的监督评估，依据一次供方的监督评估，依据供方评价准则供方评价准则对供方过对供方过去一年或合同期的表现进行去一年或合同期的表现进行综合评价，填写综合评价，填写供方年度供方年度复评审批表复评审批表，提出监督评，提出监督评估结论。供方监督评估结论估结论。供方监督评估结论包括：保持合格供方资格；包括：保持合格供方资格；限期整改，视整改效果决定限期整改，视整改效果决定；取消合格供方资格。；取消合格供方资格。 对供方的监督评估由对供方的监督评估由业务经办

20、部门主持业务经办部门主持，必须有使用部门，必须有使用部门分管副总、财务部分管副总、财务部副总（或经理）、副总（或经理）、行政部经理参加，行政部经理参加，并签署意见。并签署意见。 供方监督评估供方监督评估供方监督评估供方监督评估 对整改进行跟踪，如仍达对整改进行跟踪，如仍达不到要求的应取消其合不到要求的应取消其合格供方资格。格供方资格。 供方年度复评审批表供方年度复评审批表经公司分管领导审核、经公司分管领导审核、总经理批准后，各业务总经理批准后，各业务经办部门负责及进更新经办部门负责及进更新合格供方清单合格供方清单。 合格供方清单合格供方清单发生异动后，发生异动后，应及时进行调整应及时进行调整，

21、选择新的合格，选择新的合格供方。供方。 分包方的监督与评审分包方的监督与评审分包方的监督与评审分包方的监督与评审 分包方监督与评审职责部分包方监督与评审职责部门门 1、分包方监督与评审的、分包方监督与评审的经办为业务经办部门。经办为业务经办部门。2、业务相关部门（使用、业务相关部门（使用部门）、行政部、财务部门）、行政部、财务部作为参与部门介入分部作为参与部门介入分包方监督与评审工作。包方监督与评审工作。 分包方监督与评分包方监督与评审审（见下页）（见下页） 分包方的监督与评审分包方的监督与评审分包方的监督与评审分包方的监督与评审 1、各业务相关部门必须对供、各业务相关部门必须对供方的履约过程

22、表现进行阶段方的履约过程表现进行阶段性的监督和评审，做好供方性的监督和评审，做好供方的履约评估记录。的履约评估记录。付款评审：在合同执行期间，付款评审：在合同执行期间，由业务经办部门指定人员会由业务经办部门指定人员会同经办部门经理、财务部负同经办部门经理、财务部负责人、相关部门分管副总、责人、相关部门分管副总、经办部门分管副总在付款前经办部门分管副总在付款前每月对分包方进行工作评价每月对分包方进行工作评价，并填写，并填写分包方工作评定分包方工作评定表表，作为付款的依据之一，作为付款的依据之一。合同履行完毕评审：合同履行完毕评审： 在分包合同到期时，业务在分包合同到期时，业务经办部门相关人员根据

23、每经办部门相关人员根据每月的月的分包方工作评定表分包方工作评定表及分包方的其它方面的及分包方的其它方面的表现，填写表现，填写分包方评审分包方评审记录记录，作为下一个分包，作为下一个分包期是否优先选择该分包方期是否优先选择该分包方的依据之一。的依据之一。 分包方的监督与评审分包方的监督与评审分包方的监督与评审分包方的监督与评审 2、在付款评审及分包过、在付款评审及分包过程中，如出现分包服务程中，如出现分包服务不符合要求时，由业务不符合要求时，由业务经办部门填写经办部门填写分包方分包方不合格通知单不合格通知单，通知，通知分包方限期整改，业务分包方限期整改，业务经办部门应按要求跟踪经办部门应按要求跟

24、踪验证。验证。如分包方未按要求及时采取如分包方未按要求及时采取相关的纠正措施，由业务相关的纠正措施，由业务经办部门报公司审核，经经办部门报公司审核，经总经理批准后，可以取消总经理批准后，可以取消该服务项目分包方的资格该服务项目分包方的资格，并以，并以取消不合格分包取消不合格分包方通知单方通知单的形式通知分的形式通知分包方，并将其从包方，并将其从合格供合格供方清单方清单中予以除名。中予以除名。 分包方的监督与评审分包方的监督与评审分包方的监督与评审分包方的监督与评审 根据合同履行完毕评根据合同履行完毕评审结果，提出如下建审结果，提出如下建议：议： 结果为结果为“优优”的，满足其他的，满足其他项目入围标准的情况下，项目入围标准的情况下，优先成为入围单位，且在优先成为入围单位，且在定标时优先考虑；结果为定标时优先考虑；结果为“合格合格”的，在合格供方的，在合格供方名录中保留；结果为名录中保留；结果为“不不