机械车位作为设备还是不动产法律见解-可参考阅读

1、购买了机械车库后，还要面临一道槛，那就是该机械车库的 特殊属性使其身份模糊，我国现有法律法规尚未对此有明确 规定，机械车库的价格监管、销售和租赁规范，目前都存有 一定争议，更无法办理产权或过户手续。机械车库设备包括了机械式停车设备、停车管理收费系 统、停车导航系统、由入口控制设备、读卡机、停车管制工 具等部分，实际上是一个复杂的机械系统。对于这样的大型 设备，具体到每一个停车库，到底算动产，还是算不动产？ 未明确、肯定。据相关资料介绍，机械及机械车库的运作和建造原理本身也 存在许多差异，日本等国以升降横移式为主，欧洲的德国和 意大利多为巷道堆垛式。 如何给机械车库一个法律上的名分 令立法人士颇

2、费思量。住房和城乡建设部城市房屋权属登记管理办法和即将施 行的房屋登记办法中，机械车库没有纳入不动产产权登 记的范围。机械车库不能像房屋一样取得产权证，从而无法 办理产权登记和交易过户手续。立法的空白造成不少开发商与业主的困惑，在商品房买卖矛 盾和物业矛盾的影响下，更有一些业主进一步质疑开发商能 否处分和买卖机械车库，并让机械车库的买卖充满了 火药味 立体车库定性之争：建筑、设备还是构筑物？2017-11-30 08:46作者：凌学东，北京市住房和城乡建设委员会高级经济师， 法学博士一、立体车库法律属性充分利用垂直空间的立体车库已在众多城市应用，在一定程 度上缓解了用地紧张和停车难。然而，当投

3、资人意图对立体 车库融资时，是以设备还是以建筑物、构筑物进行抵押呢？ 单独建设的立体车库绝大部分被由租使用，此类债权是基于 设备动产权利还是建筑物不动产权利？立体车库占地被征 收时，补偿是按建筑物还是按设备拆除？消费者购买立体停 车位，其合同标的究竟是设备使用权还是建筑物所有权？在 商品房买卖、物业管理纠纷下，有业主质疑，开发企业是否 有权由售立体停车位呢？立体车库的定性模糊，引发了立体 停车位买卖合同订立、物权公示、财产转让、物业管理、侵 权责任等一系列问题，并导致开发企业、投资人、融资人、 管理者、消费者、业主等多方主体的集体困惑。二、现行规范将立体车库定性为特种设备立体车库中的机械车位未

4、被纳入房屋登记办法中的房屋 或特定空间登记范围，在不动产统一登记中也未作明确，这 意味着它不能像房屋一样取得不动产权属登记凭证，从而无 法办理交易过户等手续。根据国家标准起重机械分类(GB/T20776-2006 )、机械式停车设备分类( GB/T 26559-2011 )、国民经济行业分类 (GB/T4754-2011 ), 机械车位被划归起重机械，如同电梯一样，作为特种设备由 具备相应资质的机构进行型式试验、鉴定评审，接受质量技 术监督部门的监督检查和安全监察等管理。南京市豉楼区法院判决明确，层数大于或者等于二层的机械 式停车设备属于特种设备。特种设备安装后，经检测机构验 收合格，质量技术

5、监督部门发放特种设备使用登记证书，方 可投入使用。机械设备应由专业人员看护及操作，并定期进 行维护保养。特种设备安全监察条例 对起重机械的设计、 制造、安装、改造、维修等作了规定，但未规制其产权。三、地方实践对立体车库已然破冰成都、南昌、上海、南京、常州等地的相关规范和司法判决 仍将立体车库有条件地认定为建筑物而非设备。成都市自 2014年9月起对机械式车库所有权进行初始登记，并可按 基本单元办理转让、抵押、预告、更正、注销等不动产登记 事项。南昌市2015年4月起施行的城市地下空间建筑物 登记暂行办法将按规划建设的地下车位作为建筑物进行所 有权登记。上海市有判决确认地下机械车库的车位使用权由

6、售行为，认可由业主购置机械停车库车位所有权或使用权参见（2014 ）黄浦民四（民）初字第 1593号民事判决书。该市静 安区法院确认业主作为地下机械停车位的产权人”，每月支付的100-120元全部由物业公司用于地下机械车库的日常养 护和运行开支参见（2014）静民三（民）初字第185号民事判决书。不仅如此，法院还委托房地产评估公司对机械车位的房地产价值进行评估，如常州市钟楼区某车位使用权价值被评估为十万元参见（2013）钟少民初字第 0383号民事判决书。人防地下室建造双层机械车库时，规 划部门审批其总建筑面积、建筑结构，办理建设工程规划许可证参见（2015）蜀民一初字第 00146号民事判

7、决书。消费者购买与住宅小区配套的机械车位时，购房合同与机械车位买卖合同一并签订，俨然将两者等量齐观。四、建筑物、构筑物、设备的辨析尺度一方面是现实对立体车库的迫切需求，另一方面是立体车库 法律属性不清。为解决这一矛盾，必须先行识别立体车库作为建筑物、构筑物还是单纯机械设备的身份。（一）建筑物、构筑物属于不动产，设备依其与不动产的固定关系而定我国民事法律规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着 物、建筑物的固定附属设备为不动产。不动产登记暂行条 例第2条将不动产定义为 土地、海域以及房屋、林木等定 着物”。该条例及其实施细则中规定对房屋等建筑物、构筑物”所有权办理不动产权利登记。 附着于土地的设

8、备，以及建 筑物或构筑物内的设备，依其与不动产的附属关系是否永久 固定来区分不动产与动产。在德国法上，仅为一时的目的而 被附置于一个建筑物的物，不属于该建筑物的成分。具虽然 事实上并不可以移动，但仍然为法律意义上的动产，受动产 规则的拘束。法国民法典第 531条规定，所有未经柱石 固定、不构成房屋之一部分的制造设备，均为动产。同法第524条规定，由不动产所有人永久固定于不动产上的一切动 产物品，亦依其用途而为不动产。设备与建筑物或构筑物的 关系不是非此即彼，当其与不动产永久固定时，就已然成为 该不动产的组成部分。（二）建筑物强调形成围合空间，构筑物强调独立利用的特 定空间，建筑材料属性不是二者

9、区分的关键民用建筑物供人们在其内居住或进行公共活动，工业建筑物 供人们在其内从事生产活动。建筑物的各类结构，就其功能 而言，无外乎承重与围护，或为梁柱或为墙板，皆是为了形 成围合空间供人们利用，无论此空间是全封闭、半封闭甚至不封闭。构筑物通常不形成围合空间，如独立烟囱、公园雕 塑、微缩建筑景观等，即便形成围合空间，如佛塔、坟墓、 贮水池、油库、地下管廊等，也不是供人们在其内活动。至 于使用的建筑材料是木材、石材、砖、混凝土、钢、玻璃还 是其他，并非区分建筑物与构筑物的关键。（三）建筑物皆可测算建筑面积，构筑物、设备不能测算建 筑面积根据我国房产测量规范，所有建筑物都可测量和计算建 筑面积，总建

10、筑面积为建筑物外墙（柱）勒脚以上各层的外 围水平投影面积之和，但建筑物中层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室不计算自然层数和建筑面 积，半封闭、不封闭的围护结构通常以其外围水平投影面积 折半计算。构筑物如亭、塔、烟囱、油库等不计算建筑面积， 但能测量投影面积，该面积如何计算及如何定位构筑物，依 前述规范第6.1.3.4条款，按实际需要而定。2013版建筑工程建筑面积计算规范 第3.0.27条款明确规定建筑物以外 的地下人防通道、独立烟囱、油罐、水塔、贮仓等构筑物不 应计算建筑面积。设备本身不计算建筑面积，但部分设备占 用的空间如电梯井、提物井、管道井，则如同房屋一样按自 然

11、层计算建筑面积；结构层高在2.20米以下的设备层、管道 层应计算1/2面积。综上，是否测算建筑面积是建筑物与构 筑物、设备的辨析要点。（四）不动产登记强调界址清晰、界线封闭，单元具有唯一 性；设备作为动产时无需登记，附属于不动产时与其一并登 记根据不动产登记暂行条例实施细则第5条，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。有房屋等建 筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、 构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的 空间为不动产单元。不动产统一登记带来的突生改变之一， 就是把登记的不动产限定为不动产单元。该实施细则有专节 规定 集体建设用地使用权及建筑物、构

12、筑物所有权登记对国有建设用地上的构筑物所有权登记，该实施细则第39条规定：具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所 有权登记有关规定办理。”至于登记面积，不动产登记暂行 条例第8条将其规定为不动产登记簿应当记载的自然状况 之一，通过系统解释方法，它应包括建筑面积、占地面积、 海域面积等权属界线之内的各类面积。设备作为动产时无需 登记，附属于不动产时与其一并登记，尽管在实践中多未办理。五、立体车库宜认定为建筑物 依据前述辨析尺度，立体车库宜认定为建筑物，原因如下：第一，立体车库是不动产。立体车库无论独立修建于地坪之上、地坪之下、半地下，还

13、是配建于既有建筑物地下室，无论采用升降式、仓储式，还 是其他工作原理和结构型式，都必然通过底板、桩基或其他 基础与特定地块永久固定，非经拆卸、毁坏，或破碎与之固 定的地块，不能将立体车库分离由来。立体车库被我国国 民经济行业分类、起重机械分类等认定为起重机械并 纳入特种设备管理，当其安装于特定地块或既有建筑物而与 不动产永久固定时，就已然成为不动产。如同工厂车间的桥 式起重机械，已与车间建筑物融为一体，成为其发挥生产功 能的重要组成部分；桥式起重机械的主梁、端梁、吊钩等能 产生水平或垂直方向的位置移动，但整体应与建筑物共同认 定为不动产。如前所述，设备既可能是动产，也可能是不动 产，设备与不动

14、产并非一组互斥概念。第二，立体车库利用围合空间。立体车库之于地面停车场的最大优越性在于对空间的立体 利用，其中每个停车位都形成围合空间，这与多层或高层房 屋建筑物对空间的利用高度相似。根据人与停车设备的关系 和自动化程度不同，立体车库分为人车共乘式、准无人式、无人式。自行式立体车库是典型的人车共乘式。随着停车设 备智能化程度的提升，越来越多的机械式立体车库采用无人 式。在人车共乘式的立体车库中，驾乘员与车共同活动于立 体车库构建的空间之内，除了利用停车位空间，还利用各类 通道，如同建筑物区分所有权人使用共同共有的大堂、楼梯 与过道一样。准无人式立体车库需驾驶员将车开进工作区后 离开，而无人式立

15、体车库无需驾驶员将车开进工作区。不过,无论驾驶员是否活动于工作区，车最终使用的是立体车库构 造生的一个个围合空间。机动车无论载人载物，皆由自然人 驾驶，目前正研发的无人驾驶汽车也由人控制，与人的关系 极为密切。机动车在立体车库内的自动停放，可视为人类驾 驶活动在立体车库的延伸。换言之，立体车库不仅构造围合 空间，还供人们在其内进行公共活动，符合民用建筑物的特 征，从而与构筑物相区分。第三，立体车库可测算建筑面积。作为利用围合空间的建筑物，立体车库皆可测算建筑面积。根据2013版建筑工程建筑面积计算规范 第3.0.10条款， 立体车库无结构层的应按一层计算，有结构层的应分层计算， 其中层高在2.

16、20米以上的计算全面积，层高在 2.20米以下 的计算1/2面积，具体测算还区分有无围护结构。不过，在该条款的条文说明中明确，起局部分隔、存储等作用的书架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层， 故该部分分层不计算建筑面积。”就目前用量最大的升降横移 式停车设备而言，两层一般不小于 3.65米，三层一般不少于 5.35米，停车位高度为汽车全高加 0.05米，不小于1.6米， 兼做司机通道时，应不小于1.8米。除停放大、中型客车的停车位外，绝大部分立体停车位的层高小于2.20米。对于采用垂直升降方式单独建设的高层停车楼，无论布局还是外观， 都与普通公共建筑物相似，具停车层仅因层高不足

17、或采用了 可升降的钢结构就不测算建筑面积，有所不妥。无论可升降 的立体钢结构停车层是否为结构层，宜将其外围或底板水平 投影面积分层计算，其中层高不足2.20米的折半计算，对于 必留空车位、通道等空间，参照区分建筑物所有权面积分摊 方法，将共有面积分摊至可用的立体停车位专有面积中。个 别地方规定了立体车库 套内建筑面积”，如北京市住房城乡 建设委2012年关于规范房屋面积测算工作有关问题的通 知（京建法201217号）规定 独立的机械式停车设备 按组确定面积测算单元，按界址点闭合形成的界线计算套内 建筑面积 第四，立体停车位界线封闭，权属可特定化 立体车库中的停车位有固定式停车位、由搬运器与载车板配 合使用的停车位。自行式、垂直升降式、巷道堆垛式立体车 库中的固定式停车位，具空间坐标在立体车库中是固定的， 四至界线完全封闭，具有唯一性，权属易于特定化。各类循 环式停车设备的停车位，其空间坐标在立体车库中不固定， 具体停车位置随着停车实际情况发生水平或垂直方向的移 动，这是目前就单个立体停车位进行产权登记的最大困扰。 那么，这些移动的停车位是否构成我国不动产登记暂行条 例实施细则第5条规定的不动产单元呢？笔者持肯定态度: 首先，无论停车位如何循环，其权属界线始终封闭，长、宽 固定，可以测算投影面积；其次，这些停车位是具有独立使 用价值