市场法解析学习教案

1、市场市场(shchng)法解析法解析第一页，共55页。第1页/共54页第二页，共55页。第2页/共54页第三页，共55页。第3页/共54页第四页，共55页。第一节 市场(shchng)法概述第4页/共54页第五页，共55页。 四.步骤(bzhu)：第5页/共54页第六页，共55页。第6页/共54页第七页，共55页。第二节 搜集交易(jioy)实例第7页/共54页第八页，共55页。第8页/共54页第九页，共55页。第三节 选取(xunq)可比实例第9页/共54页第十页，共55页。第三节 选取(xunq)可比实例第10页/共54页第十一页，共55页。第11页/共54页第十二页，共55页。第12页/

2、共54页第十三页，共55页。第13页/共54页第十四页，共55页。第14页/共54页第十五页，共55页。第15页/共54页第十六页，共55页。第16页/共54页第十七页，共55页。三、交易情况修正的方法:一般不选;不得不选必须修正;修正方法为百分率法和差额(ch )法。百分率法 ：可比实例成交价格 1（1 s% ）可比实例的正常市场价格 交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定差额(ch )法：可比实例的成交价格交易情况修正额可比实例的正常市场价格 第17页/共54页第十八页，共55页。第18页/共54页第十九页，共55页。v解：正常成交价格+应由买方负担(fdn)的税费买方实际付出的 v

3、 价格v正常成交价格买方实际付出的价格（应由买方缴纳的税费比率） （+） v （元m）v第19页/共54页第二十页，共55页。第20页/共54页第二十一页，共55页。第21页/共54页第二十二页，共55页。第22页/共54页第二十三页，共55页。第23页/共54页第二十四页，共55页。第24页/共54页第二十五页，共55页。) 第25页/共54页第二十六页，共55页。第26页/共54页第二十七页，共55页。第27页/共54页第二十八页，共55页。第28页/共54页第二十九页，共55页。第29页/共54页第三十页，共55页。 房地产房地产 状况状况权重权重估价估价对象对象可比实可比实例例A可比实

4、可比实例例B可比实可比实例例C因素因素1f1100因素因素2f2100因素因素3f3100.因素因素n-1f n-1100因素因素nfn100综合综合1100表达式： 可比实例在其房地产状况下的价格100/（） =在估价(gji)对象房地产状况下的价格 第30页/共54页第三十一页，共55页。第31页/共54页第三十二页，共55页。第32页/共54页第三十三页，共55页。第33页/共54页第三十四页，共55页。第34页/共54页第三十五页，共55页。第35页/共54页第三十六页，共55页。第36页/共54页第三十七页，共55页。第37页/共54页第三十八页，共55页。第38页/共54页第三十九

5、页，共55页。待估房地产可比实例A可比实例B 可比实例C 交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整比准价格A 比准价格B 比准价格C最终比准价格 比较 搜集交易实例建立价格可比基础 存入交易实例库 选取可比实例 综合第39页/共54页第四十页，共55页。第40页/共54页第四十一页，共55页。可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C成交价格成交价格5000元人民币元人民币/m2650美元美元/ m25500元人民币元人民币/m2成交日期成交日期2005年年1月月1日日2005年年3月月1日日2005年年7月月1日日交易情况交易情况+2%+5%-3%房地产状况房地产状况 -8%-

6、4%+6%第41页/共54页第四十二页，共55页。第42页/共54页第四十三页，共55页。第43页/共54页第四十四页，共55页。可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C成交价格成交价格2400元元/m22040元元/m22900元元/m2成交日期成交日期2004.42004.32004.5 2.交易情况(qngkung)分析：可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C交易情况交易情况0-2%+1%第44页/共54页第四十五页，共55页。月份34567价格指数100.392.4106.898.6109.04.房地产状况(zhungkung)比较结果：房地产状况权重可比

7、实例A可比实例B可比实例C因素10.580100105因素20.3120110100因素30.2100100120第45页/共54页第四十六页，共55页。项目项目可比实例可比实例A 可比实例可比实例B可比实例可比实例C建筑面积建筑面积101.1m2120.3m2968.8平方英尺平方英尺成交价格成交价格48.5万万4980元元/m248.6万万成交日期成交日期2003.10.12003.8.12004.3.1交易情况交易情况-5%0%+2%房地产状况房地产状况 +2%0%+2%第46页/共54页第四十七页，共55页。第47页/共54页第四十八页，共55页。价格指数自年月以来，每月平均(pngjn)上涨。 房地产资本化率为7.5 求宗房地产在年月的比准价格。容积率容积率 12345修正系数修正系数 1.01.82.02.22.5第48页/共54页第四十九页，共55页。112.68%案例(n l)：（）案例(n l)：（）案例(n l)：（）第49页/共54页第五十页，共5