收益还原法学习教案

1、会计学1收益收益(shuy)还原法还原法第一页，共73页。第1页/共73页第二页，共73页。还原率，还原率，将评估将评估对象在对象在未来每未来每年年(mini(minin)n)的纯的纯收益折收益折算为评算为评估时日估时日收益总收益总和的一和的一种方法。种方法。继续取得继续取得将此将此项纯收益项纯收益(shuy)(shuy)以适当以适当的还原率折算为的还原率折算为现在价值的总额现在价值的总额该土地的实质该土地的实质价值，也是适当价值，也是适当的客观交换价值。的客观交换价值。第2页/共73页第三页，共73页。特点适用范围第3页/共73页第四页，共73页。rap 第4页/共73页第五页，共73页。第

2、5页/共73页第六页，共73页。nrrap)1(11第6页/共73页第七页，共73页。第7页/共73页第八页，共73页。第8页/共73页第九页，共73页。第9页/共73页第十页，共73页。第10页/共73页第十一页，共73页。限（收益(shuy)年限或土地使用年限）不同之外，其他方面均应相同或可修正为相同。第11页/共73页第十二页，共73页。第12页/共73页第十三页，共73页。第13页/共73页第十四页，共73页。第14页/共73页第十五页，共73页。第15页/共73页第十六页，共73页。第16页/共73页第十七页，共73页。还原率（%）接近与无限年的年限25203350426061808

3、130912020602550第17页/共73页第十八页，共73页。ttiiirrarap)1()1(1第18页/共73页第十九页，共73页。tnttiiirrrarap)1 (11)1 ()1 (1第19页/共73页第二十页，共73页。55432%)101%(1035%)101 (30%)101 (28%)101 (25%)101 (22%)101 (20第20页/共73页第二十一页，共73页。第21页/共73页第二十二页，共73页。tttiiirprap)1 ()1 (1第22页/共73页第二十三页，共73页。2rbrapnnrnrbrrbrap）（）（11112第23页/共73页第二十四

4、页，共73页。2rbrapnnrnrbrrbrap）（）（11112第24页/共73页第二十五页，共73页。srap第25页/共73页第二十六页，共73页。nrssraP111第26页/共73页第二十七页，共73页。)(12.219%91%211%2%91611148万元nrssraP第27页/共73页第二十八页，共73页。)1 ()1)(1 ()1)(1 (12121211nnrrrarraraP实际上是收益还原法基本原理的公式化，实际上是收益还原法基本原理的公式化，是收益还原法公式的最一般形式，是收益还原法公式的最一般形式，前面前面(qin mian)六类公式都是它的特例。六类公式都是它的

5、特例。第28页/共73页第二十九页，共73页。2rbraP2%92%916第29页/共73页第三十页，共73页。21srCsrAP第30页/共73页第三十一页，共73页。第31页/共73页第三十二页，共73页。万元）(60%2%108%10162srCrAP第32页/共73页第三十三页，共73页。第33页/共73页第三十四页，共73页。有形收益是可以用货币形式表有形收益是可以用货币形式表现的收益；现的收益；无形收益则难以用货币形式表无形收益则难以用货币形式表现。现。第34页/共73页第三十五页，共73页。权权(chn qun)主体所取得的主体所取得的收益均应计入总收益之中。另收益均应计入总收益

6、之中。另外，还应充分考虑收益的损失。外，还应充分考虑收益的损失。第35页/共73页第三十六页，共73页。第36页/共73页第三十七页，共73页。耐用年限残值率房屋重置价年折旧费1房屋折旧费：计算公式为：当房屋耐用年限超过土地(td)使用权出让年期时，其计算公式如下：不考虑残值、尚可使用年限等房屋可使用年限土地(td)出让前房屋已使用年限土地(td)出让年限总费用的测算(c sun)方法房屋可使用年限房屋重置价年折旧费第37页/共73页第三十八页，共73页。第38页/共73页第三十九页，共73页。第39页/共73页第四十页，共73页。第40页/共73页第四十一页，共73页。收益的相似土地的纯收益

7、，经收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。修正，求得其土地纯收益。第41页/共73页第四十二页，共73页。第42页/共73页第四十三页，共73页。第43页/共73页第四十四页，共73页。筑物价格（建筑物残余法）筑物价格（建筑物残余法）v利用利用(lyng)收益还原法评估收益还原法评估不动产价格不动产价格v利用利用(lyng)收益还原法评估收益还原法评估承租土地使用权价格承租土地使用权价格第44页/共73页第四十五页，共73页。第45页/共73页第四十六页，共73页。第46页/共73页第四十七页，共73页。第47页/共73页第四十八

8、页，共73页。第48页/共73页第四十九页，共73页。第49页/共73页第五十页，共73页。格(jig)。第50页/共73页第五十一页，共73页。第51页/共73页第五十二页，共73页。第52页/共73页第五十三页，共73页。第53页/共73页第五十四页，共73页。第54页/共73页第五十五页，共73页。第55页/共73页第五十六页，共73页。元）(63.1269468146%)51(1%51.70999p第56页/共73页第五十七页，共73页。第57页/共73页第五十八页，共73页。第58页/共73页第五十九页，共73页。第59页/共73页第六十页，共73页。第60页/共73页第六十一页，共73页。第61页/共73页第六十二页，共73页。第62页/共73页第六十三页，共73页。第63页/共73页第六十四页，共73页。第64页/共73页第六十五页，共73页。第65页/共73页第六十六页，共73页。第66页/共7