房产买卖合同(48)_修正版

1、修正版第三章 合同的效力第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的 ，依照其规定。【释义】1.本条第一款是对一般合同生效时间的规定合同一般以承诺生效的时间为成立时间，但有些合同因其性质和订立方式、形式等不同，其成立的时间也不相同。因此，合同分别以下列成立时间为生效时间：(1) 承诺生效的时间。在一般情况下，合同自承诺生效时成立。其中，受要约人 以通知作出承诺的，该合同自承诺通知到达要约人时生效；受要约人根据交易习惯 或者要约的要求以行为作出承诺的，合同自该行为作出之时生效。当事人签字或者盖章的时间。如前所述，根据合同法规定，当事人采用 合同书包括确认

2、书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同生效；签字 或者盖章不在同一时间的，最后签字或者盖章时合同生效。2.本条第二款是对需办理批准、登记手续的合同的规定如上所述，对法律、行政法规特别规定应当办理批准、登记等手续的合同,当事人应当按照法律、行政法规规定办理这些手续。 办理批准、登记等手续的合 同,只是少数合同，且必须有法律或者行政法规的明确规定；法律、行政法规没有规 定的，当事人不必向国家有关主管部门办理有关手续。例如 ，专利法第十条规 定：“全民所有制单位转让专利申请权或者专利权的，必须经上级主管机关批准。” “中国单位或者个人向外国人转让专利申请权或专利权的，必须经国务院有关主管部

3、门批准。”也有一些合同依照法律规定，当事人必须将书面的法律行为交主管 机关审核、登记，方为有效。例如，民法通则第四十一条规定：“在中华人民共 和国领域内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业，具备法人条件的，依法经工商行政管理机关核准登记，取得中国法人资格。”根据城市私有 房屋管理条例的规定，房屋的买卖须经房管部门登记，办理过户手续才能生效。 还有，如果法律、行政法规规定某类合同必须办理公证、鉴证手续才能生效，该形式也是合同生效的要件。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的 ，合同自国家有关管 部门办理批准、登记时生效。当事人若未按规定办理上述批准、登记等手续(这实际上是

4、特殊的书面形式)的，该合同即使成立了也没有生效。需要指出的是，如果法律、行政法规未规定，而当事人在合同中特别约定必须 办理有关手续（主要上登记、公证、鉴证）的，该合同也应当自办理这些手续时生效。第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的 ，视为条件已成就；不正当地 促成条件成就的，视为条件不成就。【释义】本条是对附效力条件合同的效力规定。所谓附效力条件的合同，是指当事人双方约定某一条件成就时生效或者失效 的合同。它包括两种，即附生效条件的合同和附解除条件的合同。附解除条件的 合同

5、，自该条件成就时消灭法律效力。附生效条件的合同，是指当事人双方约定某一条件成就时才能产生法律效力 的合同。例如，甲与乙签订某产品的买卖合同，并约定该合同自出卖人甲生产出该 产品时生效，这就是附生效条件的合同。对于这种合同，其成立后,只有在约定的条 件成就（出现或者实现等）时才在当事人之间产生法律效力。如果约定的条件没有 成就，则成立的合同没有生效。需要指出的是，在附生效条件的合同中，如果一方当事人为自己的利益不正 当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成 就。当事人是否正当促成或者阻止生效条件成就 ，应根据有关法律规定和该条件 的性质、交易习惯及当事人的行为等具

6、体情况来确定。例如，当事人约定待树上苹果成熟时该物的买卖合同才生效，出卖人为了早点得到钱，用不正当的催熟技术 使苹果早熟，这就属于不正当地促成条件成就，因为苹果应按其自身的生长规律自 然成熟;此时，合同仍然未生效。当然,如果一方当事人为了对方利益或者经对方同 意,按正常方法努力阻止或者促成约定的条件成就时，则不为不正当。第四十六条 当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。【释义】本条是对附效力期限合同效力的规定。所谓附效力期限的合同，是指当事人双方约定一定期限届至时生效或者失效 的合同。它包括两种，即附生效期限的合同和附终止期限

7、的合同。附终止期限的 合同，自该期限届至时消灭其法律效力。以下，对附生效期限合同的效力进行说明。附生效期限的合同，是指当事人双方约定一定期限届至时才能产生法律效力 的合同。例如，甲与乙签订租赁合同，并约定该合同自成立2个月后生效，这就是附 生效期限的合同。对于这种合同，其成立后，只有在约定的期限届至时才在当事人 之间产生法律效力。当该期限未届至时，合同不生效。如在上例中，租赁合同在约 定的2个月期限最后一天到来时才生效；在此之前，该合同虽成立,但并未生效。第四十七条 限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合 同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的

8、合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的 视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的 方式作出。【释义】本条是对限制民事行为能力的人所订合同效力的规定。限制民事行为能力的人订立的与其能力不相适应的合同，属于效力待定合同。1. 可以独立订立的合同的效力在我国,如前所述,根据法律规定,10周岁以上不满18周岁的未成年人和不能 完全辨认自己行为的精神病人，可以实施某些与其年龄、智力和精神健康状况相 适应的民事行为；其他民事活动由其法定代理人代理，或者在征得其法定代理人同 意后实施。所谓与年龄、智力状况相适应的行为，是指根

9、据未成年人的年龄状况 和智力发育情况，能够为该未成年人完全理解的行为，如购买零食、文具等。所谓 与精神健康状况相适应的民事行为，是指精神病人在其精神健康状况允许的情况 下，可以实施某些其能够理解行为的性质，辨认行为后果的行为。应当指出，限制民 事行为能力人可以实施一些纯获利益的行为，如接受遗赠、赠与等。限制民事行 为能力人实施上述行为，与他人订立合同，这些合同不需经过其法定代理人的追认就可以生效。2. 依法不能独立订立的合同的效力问题限制民事行为能力人依法不能独立实施的行为，可以在征得其法定代理人的 同意后实施。法定代理人实施同意行为，必须向限制民事行为能力人和其相对人 明确作出意思表示。这种

10、意思表示可以采取口头的形式，也可以采取书面的或其他的形式。限制民事行为能力人经其法定代理人事先同意，可以订立与其年龄、 智力精神健康状况不相适应或者非纯获利益的合同，该合同可不再经其法定代理 人追认就生效。限制民事行为能力人依法不能独立实施的而又未经其法定代理人同意的民 事行为，只能由其法定代理人代理进行。法定代理人代理订立的合同 ，也不存在追 认的问题。如果限制民事行为能力人未经其法定代理人的事先同意，独立实施依法不能 独立实施的民事行为，与他人订立与其年龄、智力和精神健康状况不相适应或者 非纯获利益的合同，则该合同必经其法定代理人追认才能生效。如果法定代理人 事后不予追认，则限制民事行为人

11、所订立的这种合同在法律上无效。法定代理人应在限制民事行为能力人订立合同后主动地及时追认。不及时追认的，相对人（即与限制民事行为能力人订立合同的对方当事人）可以通知法定代理人在1个月内追认。法定代理人追认，必须以明示的方式（口头的或者书面的） 告知相对人。不在通知的期限（1个月）作追认表示的，视为法定代理人拒绝追认， 而不能视为追认。同时，在法定代理人追认限制民事行为能力订立的合同之前，善意的相对人有撤销该合同（这与后述可撤销合同不同）的权利，撤销后合同即不存在，也就没有 效力。所谓“善意”，是指相对人在订立合同时不知道或者不应当知道与其订约 的人为限制民事行为能力人。撤销合同应当以通知的方式作

12、出，否则，不为撤销。善意的相对人撤销合同后，不承担由此产生的有关民事责任。但对于恶意 （即知道 或者应当知道为限制民事能人）的相对人而言，他无权撤销已经成立的合同，擅自 撤销的，该行为无效，并承担由此产生的法律责任。顺便指出的是，无民事行为能力人只能由其法定代理人代理订立合同，不能独立订立合同，否则，在法律上是无效的。当然,在实际生活中，无民事行为能力人可 以订立某些与其年龄相适应的细小的日常生活方面的合同，如购买文具、乘坐交通工具等，对其他的合同则必须由其法定代理人代理订立 ，而不能由本人订立。至 于纯获利益的合同，如作为受赠人接受赠与的财产，必须由其法定代理人代理订立。第四十八条 行为人没

13、有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理 人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责 任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式 作出。第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理 人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。【释义】上述两条是对无权代理订立的合同效力问题的规定。1.无权代理的概念及表现代理制度是一项重要的民事制度。根据民法通则第六十四条规定，代理包括法定代理、指定代理和委托代理三种。这里所说的代理，是指委

14、托代理。委托代理是基于委托人的委托从事的代理，委托代理人按照委托人的委托行使代理 权。它是民事、经济活动中最常见、最重要的一种代理。代理人订立合同，是指代理人接受委托，以被代理人的名义并在授权范围内与第三人订立合同 ，该合同的 权利义务由被代理人承受。在委托代理中，委托人为被代理人，受被代理人委托的 人为代理人。被代理人委托代理人订立合同，应当事先签订委托合同或者出具授 权委托书，并明确授权范围。能对被代理人产生效力的代理行为称为有效的代理。否则，为无权代理。无权代理,是指没有代理权的人以他人名义进行民事活动。无权代理主要表现为以 下三种情况：(1)没有代理权的“代理”行为，即未经人他人授权，

15、而冒用他人的名义从事有 关民事活动。这是典型的无权代理。(2) 超越代理权的“代理”行为。代理人虽然享有代理权，但是,却擅自超越代 理权限范围从事有关交易活动，其越权部分属于无权代理。(3) 代理权终止后的“代理”行为。代理人本来享有代理权，但由于某种原因 （主要是代理期限届满或者代理事项完成、被代理人取消代理或者代理人辞去代 理等），他所享有的代理权已经终止，在这种情况下，他仍然以被代理人的名义进行 活动,这种行为也属于无权代理的行为。上述三种无权代理行为虽然具有代理行为的表面特征 ，但由于行为人缺乏代 理权，因而并不符合有权代理的要件。无权代理人（或者行为人）以被代理人名义与第三人订立合同

16、，是一种效力待 定的合同，而不是绝对无效的合同。此类合同尽管因代理人缺乏代理权而存在着 瑕疵，但此种瑕妩是可以修补的。也就是说，经被代理人的追认可以使无权代理行 为有效。我国民法通则第六十六条也规定 ：“没有代理权、超越代理权或者 代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经 追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而 不作否认表示的，视为同意。”无权代理行为可因被代理人的承认而有效。其主要 原因在于：一方面，无权代理行为并非都对被代理人不利 ，有些无权代理活动对其 可能是有利的；另一方面，无权代理行为也具有代理的某些特征 ，如具有为被代

17、理 人订立合同的意思，第三人也有意与被代理人订立合同。如果被代理人认为无权 代理行为对其不利，自然可不予承认。2.被代理人的追认无权代理人代被代理人订立的合同，只有经过被代理人事后追认（追认，是指 在事后予以承认的一种单方意思表示），才产生法律效力，即对被代理人有效；反之, 不为被代理人追认的，该代理行为无效，即对被代理人不产生效力，由无权代理人 自己承担责任。因无权代理所订立的合同，一旦被追认，从成立之时开始即对被代 理人产生法律效力。追认的意思表示应当以明示方式向相对人作出。 如果仅向无 权代理人作出此种表示，则必须使相对人知晓才能产生追认效果。被代理人不明 确表示追认的，视为拒绝追认。另

18、外，根据民法通则有关规定，被代理人知道他人以本人名义实施民事行 为而不作否认表示的，视为同意。被代理人事后不得拒绝承认无权代理行为的效 力,该合同同样对被代理人发生效力。需要指出的是，实践中合同签订人未持被代理人出具的任何授权委托证明签 订合同的，如果被代理人虽未明确表示但已经开始履行，应视为被代理人对合同签 订人的行为已予追认，因而对该项合同应当承担责任，需要继续履行的应当补办有 关手续。3. 相对人的催告权和撤销权对因无权代理而订立的合同，相对人（即该合同的对方当事人）享有催告权。 所谓催告，是指相对人催促被代理人在一定期限内明确答复是否追认无权代理行 为。催告的意思必须向被代理人作出。如

19、果被代理人在1个月内拒不作出答复,则应视为拒绝追认，即代订的合同对被代理人没有效力。因无权代理而订立的合同在被代理人没有作出追认之前 ，其效力处于待定状 态。法律为保护善意相对人的利益，除规定相对人享有催告权以外，还允许其享有 撤销权。所谓善意相对人，是指订立合同时不知道或者不应当知道行为人为无权 代理人。所谓撤销权，指善意相对人在本人未追认无权代理行为之前，可撤销其对 无权代理人作出的意思表示，即撤销成立的合同。行使撤销权的相对人在与无权 代理人订立合同时应没有过错，即，不知道或者不应当知道无权代理人不具有代理 权。如果明知其无代理权，而仍与其订立合同，则表明相对人具有恶意，法律自无必 要对

20、其进行保护而允许其享有撤销权。4. 对善意相对人的保护对于无权代理人订立的合同，如果善意相对人有理由相信其有代理权，则该 代理行为有效，即合同对被代理人产生效力。这一制度称为表见代理，法律设立这 一制度旨在对善意第三人进行保护。根据广义的无权代理概念，表见代理亦属于无权代理之一种，但实际上它与 一般无权代理是不同的。无权代理非经被代理人追认不发生代理之效果，而在表见代理情况下，将直接发生代理的效果，无须本人的追认。表见代理的构成要件如 下:（1）无权代理人并没有获得被代理人的授权。（2）相对人主观上须为善意、无过 失。所谓主观上为善意，是指相对人不知道或不应当知道无权代理人实际上没有 代理权,

21、相反，从外部现象（如行为人持有公章、信笺等）上可以使其有理由相信行 为人具有代理权。所谓无过失，是指相对人的这种不知情并不是其疏忽大意和懈 怠造成的。如果相对人明知行为人无代理权，或者应当知道行为人无代理权，却因 过失而不知，则他对无权代理行为亦负有责任，因此在法律上没有必要对其进行保 护。（3）无权代理人与相对人所订立的合同，本身并不具有无效和应被撤销的内容， 如果具有上述因素，显然该合同应按无效和可撤销的规定处理。在现实生活中，一般来说，表见代理的发生常常与被代理人的过失有关。例如, 由于委托授权不明，导致代理人违反被代理人意思进行活动 ；或者代理期限不明， 致使代理人在代理终止后仍以被代

22、理人名义订立合同 ；或者被代理人内部管理制 度混乱，致使其公章、介绍信等被他人借用或冒用，来订立合同，等等,这些都表明被 代理人是有过错的。正是被代理人的过错使得代理人在从事无权代理行为时，造成一种假相，使相对人误信其有代理权。因此，适用表见代理制度，确定无权代理所订立的合同有效，使被代理人承担责任，对被代理人并非不公平。也正因此,根据最 高人民法院有关司法解释的规定，对于有些委托单位授权本单位的业务人员或者 委托外单位的人员签订合同而未给予正式的授权委托书的，合同签订人的代理资格和代理权限分别按下列办法认定：合同签订人用被代理人的合同专用章或者 加盖公章的空白合同书签订合同的，应视为被代理人

23、授予合同签订人代理权。被 代理人对合同签订人签订的合同，应当承担责任。合同签订人持有被代理人出 具的介绍信签订合同的，应视为被代理人授权代理权。介绍信中对代理事项、授 权范围表达不明确的，被代理人对该项合同应当承担责任，合同签订人应负连带责 任。但同时，也应当看到,在例外情况下,相对人有理由相信行为人具有代理权，被 代理人对无权代理情况毫不知情且无过错。例如，行为人私刻被代理人公章，伪造 或者盗窃被代理人介绍信和盖有公章的空白合同书，以被代理人名义与他人订立合同，相对人对此种无权代理行为主观上为善意且无过失 ，若要适用表见代理制度 使代订的合同对被代理人有效，确实对被代理人不公平。因此,对这种

24、例外的表见代理行为，仍应当按上述经被代理人追认才对其有 效的规定处理。在不适用表见代理亦无被代理人追认的情况下，无权代理行为自始不产生法律效力，双方所订立的合同无效；已经履行的，应当负返还财产、恢复原 状的义务。如果被代理人与相对人均无过错，则应当由无权代理人负责赔偿相对 人及被代理人的损失；如果无权代理人与相对人恶意串通损害被代理人利益，则应 适用合同因恶意串通而无效情况下的责任。但是，被代理人如果有过错，在合同被 确认无效时，应与行为人承担连带责任。第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同 除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。【释义】本条是对单位

25、负责人越权订立合同的效力问题规定。这里所说的“单位负责人”，是指可以代表法人或者其他组织的法定代表人、 其他有关负责人。单位负责人的行为，实际上是代表单位实施的行为，即单位行为。所谓单位负 责人越权,是指单位负责人超越本单位赋予其职权。法律要求单位必须在章程规定的范围或者批准、核准的业务范围内活动，只有这样，单位活动才合法。以前，对单位超越其业务范围或者单位负责人超越单位 赋予的权限订立的合同，一般作为无效合同对待。简单地宣告超越经营范围或者 超越权限范围的合同无效，不利于搞活经济和鼓励交易，也不利于对善意相对人的 保护。鉴于此，合同法将单位负责人超越权限订立的合同不再作为无效合同 对待，而作

26、为效力待定合同处理。通常情况下，单位负责人的对外行为就被当作为 单位的行为。单位负责人是否超越其权限行为，相对人（即与该负责人订立合同的 对方当事人）没有义务去查清楚。相对人与单位负责人订立合同 ，实际上是相信该 负责人是代表单位与其订立合同的，而不认为是负责人的个人行为。因此，单位负 责人超越权限订立合同的，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该合同 有效,单位应当承担该合同产生的责任。单位负责人越权订立的合同有效构成要件如下：（1）单位负责人并没有获得本单位的授权。（2）相对人主观上须为善意、无过失。所谓主观上为善意，是指相 对人不知道或不应当知道越权人实际上没有订立该合同的权利，相

27、反，从外部现象（如越权人持有本单位公章、本人工作证、营业执照副本、本单位介绍信等）上可以使其有理由相信行为人具有代表权。所谓无过失，是指相对人的这种不知 情并不是其疏忽大意和懈怠造成的。如果相对人明知越权人无代表权，或者应当知道越权人无代表权,却因过失而不知，则他对越权人无权代表行为亦负有责任，因此在法律上没有必要对其进行保护。（3）无权代表人与相对人所订立的合同，本 身并不具有无效和应被撤销的内容，如果具有上述因素，显然该合同应按无效和可 撤销的规定处理。当然,如果相对人是恶意的,即知道或者应当知道单位负责人无代表权，则该 行为应为无效。也就是说，在这种情况下，单位负责人订立的合同对该单位不

28、产生 效力。由此产生的责任应由越权人和相对人承担 ；因此造成单位损失的，还应负赔 偿责任或者其他责任。不过,需要指出的是,如果单位追认其负责人的越权行为，则该合同也应有效, 即对单位产生效力，而不应作为无效对待。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人 订立合同后取得处分权的，该合同有效。【释义】本条是对无权处分所订立的合同效力问题的规定。无权处分行为，是指无处分权人以自己名义处分他人财产而订立的合同。此 种合同，如果未得到权利人的追认，或者无权处分人在合同成立后没有取得处分权合同应被宣告无效。此处所说的“处分”，是指法律上的处分，包括财产的出让、 赠与、在财产上设定抵

29、押等行为。财产只能由享有处分权的人行使，非处分权人处分他人财产则构成对他人财产的侵害。即使是对共有财产享有共有权的共有人 也只能依法处分其应有份额，不能擅自处分共有财产。因为共有财产的处分权属 于全体共有人，某个共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产 ，也构成无权处 分。无权处分所订立的合同，经权利人追认或者无处分权人事后取得处分权 ，对 权利人产生效力。1. 权利人的追认无权处分所订立的合同须经过权利人追认。此处所说的权利人 ，是指对处分 财产享有所有权或处分权的人。所谓追认，是指权利人同意该行为的意思表示。 此种意思表示可以直接向相对人作出，也可以向无处分权人作出。如果权利人事 后向无处

30、分权人授权，允他处分权利人的财产，则在权利人与无处分权人之间已形 成一种委托代理关系，无处分权人实际上变成了代理人，是代替权利人处分财产， 由此产生的法律后果均由权利人承担。在此情况下 ，合同主体实际上已发生了变 化。追认是一种单方的意思表示，目的在于使无权处分的行为发生法律效力。在 权利人追认之前，因无权处分而订立的合同属于效力未定的合同，相对人可以中止 履行义务，在追认以后，此种效力待定的合同将溯及既往地产生效力，任何一方当 然有权请求另一方履行债务。追认必须明确地作出意思表示，并且有法定或合理期限。如经过法定期限或 者合理期限而不追认，则合同有效。权利人拒绝追认的，无权处分合同无效。但该

31、合同被宣告无效，不应影响善意 相对人的合法利益。因合同无效造成善意相对人或者权利人损失的 ，无处分权人 应当负责赔偿。2. 无处分权人事后取得处分权如果无权处分人事后取得权利，亦可导致无权处分行为有效。从法律上看 , 无权处分行为的本质特征在于，处分人在无权处分的情况下而处分他人财产，从而 侵害了权利人的财产权利。一旦无处分权人事后取得了财产权利，便可以消除无权处分的状态和导致合同无效的原因。权利人既未追认，无处分权人事后也未取 得处分权，则该合同无效。因无权处分而订立的合同在权利人拒绝承认和处分人事后未取得处分权的情况下，将导致无效。这就意味着权利人的追认与无权处分人事后取得处分权是 决定此

32、类合同是否有效的决定性因素。在追认和取得权利以前，该合同处于效力待定状态，此时，如果相对人得知处分人无处分权，则应当催告真正的权利人作出 是否追认的意思表示，而不应当实际履行合同。否则，相对人将构成恶意。在合同因权利人拒绝承认而被宣告无效以后，买受人亦不能取得财产。取得 财产的，双方应当负有向对方负返还财产、恢复原状的责任。第五十二条有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。【释义】本条是对合同无效的五种基本情形所作的规

33、定。根据本条的规定,违反法律和社会公共利益的合同共有如下五种1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立，损害国家利益的合同我国原来把以欺诈、胁迫手段订立的合同一律归为无效合同，这次制定的合 同法则将其区分情况分别归入无效合同和可撤销合同之中。其中，属于无效合同的构成要件是：（1）一方以欺诈、胁迫的手段与对方订立了合同；（2）这种非法行为 损害国家利益。这里所说的“国家利益”应从广义上理解，根据具体情况来定，但主要是指国有财产和其他国家利益。“损害国家利益”，主要是指侵犯了国有财产 和其他国家利益。2. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同恶意串通的合同，是指双方当事人非法串通在一起，共同订立某种

34、合同，造成 国家、集体或第三者利益的损害。由此可见，行为人的行为具有明显的不法性，据 此可以将其作为非法合同对待。此种合同的特点主要是 ：（1）在主观上，当事人出于恶意。恶意是相对于善意而言的，即明知或应当知道 某种行为将造成对国家、集体或第三者的损害。当事人出于恶意 ，表明其主观上 具有违法的意图。即都希望通过实施某种行为而损害国家、 集体或第三者的利益。 表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示 事人明知实施该行为所达到的目的非法，用默示的方式表示接受。 相配合或者共同实施该非法行为。(2)当事人之间互相串通。互相串通，首先，是指当事人双方都具有共同的目的， 共同的目的可以

35、 ，而对方或其他当 其次，当事人互在恶意串通行为中当事人所表达的意思虽是真实的 ，但是这种意思表示是非 法的，因此是无效的。3. 以合法形式掩盖非法目的的合同以合法形式掩盖非法目的，是指当事人通过实施合法的行为来掩盖其非法的 目的;或其从事的行为在形式上是合法的，但在内容上是非法的。这种行为又称为 隐匿行为。掩盖非法目的的行为与规避法律的行为并不完全等同。掩盖非法目的的行 为是以一种行为掩盖另一种当事人所希望实施的行为 ；而规避法律行为只是通过 实施某种规避行为，达到违法的目的，并没有掩盖的行为。应该指出的是，如果当事人所掩盖的目的并不是违法的，而是合法的(如公民 之间通过租赁私人房屋的办法掩

36、盖借用的目的等 )，则应按照行为人的真实意图处 理，使被掩盖的行为生效。4. 损害社会公共利益的合同社会公共利益这一概念实际上相当于各国民法中的公共秩序和善良风俗的 概念。社会公共利益有时与国家利益不易区分，但却是两个不同的概念。哪些属于损害社会公共利益的合同，也需要将来通过司法解释等途径来解 决。例如，损害社会公共利益的行为可以分为：(1)危害国家公序的行为(如以从事犯 罪或帮助犯罪行为作为内容的合同、规避课税的合同等)；(2)违反家庭婚姻道德的行为(如对婚外同居人所作出的赠与合同等)；(3)违反人格和人格尊重的行为(如以 债务人人身为抵押的约款、规定企业有权对顾客或雇员搜身检查的标准合同条

37、 款)；(4)限制经济自由的行为(如限制职业自由的条款)；(5)违反公平竞争的行为(如 拍卖或招标中的串通行为，以贿赂方法诱使对方的雇员或代理人与自己订立的合 同等)；(6)违反消费者保护的行为；(7)违反劳动者保护的行为(如规定“工伤概不负 责”及女雇员一旦结婚立即辞退等合同)；(8)其他违反社会公共利益的行为，或者法 律禁止的行为(如赌博合同)。5. 违反法律、行政法规的强制性规定的合同违反法律、行政法规的规定包括当事人的订约目的、合同内容和形式违反 了法律、行政法规规定。此处所说的法律、行政法规主要包括两类：一是全国人大及其常委会颁布的法律；二是由国务院颁布的行政法规。实践中应当注意的是

38、 不要任意扩大法律、法规规定的范围，将各个部门、各个地方所制订的各种规范 性文件均作为确认合同效力所依据的法律、法规来对待。此外,对于违反国家指令性计划或者国家订货任务而订立合同，也应认定为无效，可分别情形按照上述五种无效合同来对待。第五十三条 合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。【释义】本条是对免责条款无效的规定。从总体上讲，免责条款的无效，属于合同无效的范畴。由于免责条款是当事人 协商一致的，其内容也不像上述无效合同那样违法，所以对其无效需要法律单独加 以规定。所谓免责条款，是指当事人在合同中约定的免除一方当事人本应向对方所负 责

39、任（含违约责任）的条款。例如,在买卖合同中约定免除出卖人对出卖物的部分瑕 疵担保责任、在运输合同中免除承运人部分损害赔偿责任，或者免除一方当事人应付的违约金等。合同中的免责条款，实际上是对另一方当事人权利的剥夺或者 限制。但是，免责条款并不必然无效，只有在给对方当事人造成财产损失或者人身 伤害损害后果时，才无效。如果合同中订有免责条款，但在合同履行过程中并没有 给对方造成损害，可以认定为该条款是有效的。根据本条规定，下列免责条款无效：（1）造成人身损害的。这类条款无效的条件是免责方当事人造成对方当事人 人身伤亡或者伤害。（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。这类条款无效的条件是：第一,

40、免责方当事人造成对方当事人财产损失；第二,免责方对上述损失的产生在主观上 有重大过错，包括故意或者重大过失，一般过失不含在内。免责条款的无效一般不导致整个合同的无效，而只是该条款无效。另外，根据合同法前述条款规定，格式合同中的格式条款免除提供格式条 款一方当事人的主要义务的，该条款无效。无效合同,在被确认后，自始没有法律效力。当事人已经履行的，应当返还财产, 恢复原状;有过错一方给另一方造成损失的，应当负损害赔偿责任。第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或 者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背

41、真实意思的情况下订 立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。【释义】本条是对可撤销合同的范围的规定。在可撤销的对象问题上，主要是当事人意思表示不真实的合同。在德国民法 中,可撤销的法律行为主要指意思表示不真实的行为 ，撤销权人可以请求法院宣告 合同无效。其他许多大陆法系国家也通常将意思表示不真实的合同归入可撤销合 同的范畴。在我国,根据民法通则第五十九条规定，在行为人对行为内容有重大误解 或者显失公平的情况下，可以经利害关系当事人请求，撤销该合同，使其已经发生 的法律效力归于消灭。可见，以前，我国民法仅将两类意思表示不真实的行

42、为规定 为可撤销的合同，而将其他一些意思表示不真实的合同如欺诈、胁迫、乘人之危 等均作为无效合同对待，从而扩大了无效合同的范围，缩小了可撤销的合同的内 容。这一规定有利于加强国家对民事活动的监督和管理 ，但是未能充分尊重受欺 诈、胁迫的当事人或者受害人的意愿，同时也不能兼顾第三人的利益，因此应当在 立法上作出适当的修改。鉴于此，这次在新形势下制定的合同法适当扩大了 可撤销合同的范围，除了民法通则列举的重大误解和显失公平两种外 ，还将欺 诈、胁迫、乘人之危原属于无效的合同归入可撤销的合同。1 .重大误解“误解”是指合同当事人所表示出来的意思与其内心真实意思不一致，而这种不一致是当事人为意思表示时

43、所不知或者误认为所致。误解的构成条件是:(1)当事人已经有了意思表示行为，如果当事人没有表示其意思，就不可能有误解；(2) 表示行为与当事人真实意思不一致；(3)表示行为与真实意思不一致是由当事人不 知或者误认导致的；(4)当事人的不知或者误认是由于他自己的原因所致，即使有对方当事人的行为影响，也不是由于对方当事人的欺骗所致。在我国,只有由于“重大误解”而订立的合同才可以撤销。所谓重大误解是 指当事人作出意思表示时，对合同主要内容等有关涉及合同法律效果的重要事项 存在着认识上的显著缺陷，其后果会使误解者的利益受到较大损失，或者根本达不 到误解者订立合同的目的。误解既可以是一方当事人单方面的误解

44、，如出卖人误将某一标的物当作另一物等；也可以是双方的误解，如买卖双方误将本为复制品的 画当成真品买卖等。对合同主要内容的误解 ，影响当事人订立合同的目的或者权 利义务的，才可作重大误解对待。根据最高人民法院关于贯彻执行 中华人民共 和国民法通则 若干问题的意见第71条规定，行为人因为行为的性质，对方当事 人,标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识 ，使行为的后果与自己的意思 相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。2.显失公平显失公平的合同，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验等情况下而订立的明 显对自己有重大不利或者不公平的合同。例如，某人因资金严重短缺或经营上的 迫切需要，而向他人借高

45、利贷，此种借贷合同大多属于显失公平的合同。显失公平 主要适用于有偿合同别是双务合同。对于无偿合同 ，因不存在对价问题，不存在双 方利益的不平衡和显失公平问题。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则 若干问题的意见(试行)第72条规定：“一方当人利用优势或者对方 没有经验，致使双方的权利与义务明显违等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”3. 欺诈、胁迫或乘人之危所谓合同欺诈，是指一方当事人以虚构事实或者隐瞒真相的方法故意实施某 种欺骗他人的行为，并使他人陷入错误而与之订立合同。在合同欺诈中，被欺诈人 是因欺诈而上当受骗，才与欺诈人订立了与其真实意思不一致的合同。最高人民 法院关于贯彻执行

46、 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见(试行)第 68 条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当 事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”就因欺诈而订立的合同而言， 应分别情形处理:(1)损害国家利益的，该合同按无效合同对待；(2)没有损害国家利 益的,按可撤销合同(或者可变更合同)对待。实施合同欺诈的行为人应当将从对方 当事人获得的财物返还给对方；给对方造成经济损失的，还应当负赔偿责任。顺便 指出的是，因欺诈而构成合同诈骗罪的，应当对行为人依法追究其刑事责任。所谓 胁迫,是以将来要发生的损害或以直接施加损害相威胁 ，使对方产生恐惧并因此而 订立合同。

47、因胁迫订立的合同，原来是作为无效合同对待的。根据民法通则第五十八条的规定，一方以胁迫手段，迫使对方在违背真实 意思的情况下订立的合同为无效合同。 这次制定的合同法将这种行为列为可 撤销合同（或者可变更合同）。这是因为,在胁迫中当事人的意思表示是否真实，局 外人往往难以判断，故应将该合同纳入可撒销的合同之中，由受损害方自己决定是 否应撤销该合同。如果受损害方愿意保持合同的效力，但希望变更合同的某些条 款（如降低价格等）,甚至受损害方认为虽然对方有胁迫的行为但其自愿接受合同 条件，也应当允许，法律不应加以干涉。所谓乘人之危，是指行为人利用他人的危难处境或紧迫需要，强迫对方接受 某种明显不公平的条件

48、并作出违背其真意的意思表示。当事人由此订立的合同 为乘人之危的合同。乘人之危订立的合同，原来是作为无效合同对待的。根据民法通则第五 十八条的规定，一方以乘人之危，迫使对方在违背真实意思的情况下订立的合同为 无效合同。此规定主要是考虑到乘人之危的行为人主观上具有恶意，且客观上违背了诚实信用原则和公共道德，因此应通过确认合同无效，对行为人予以制裁。然 而，乘人之危的行为与欺诈、胁迫行为一样，都是指一方实施不法行为，而迫使对方 作出违背其真意的意思表示。然而，当事人的意思表示是否真实，局外人往往难以 判断，故应将该合同纳入可撒销的合同之中，由受损害方自己决定是否应撤销该合 同。如果受害人愿意保持合同

49、的效力，但希望变更合同的某些条款（如降低价格等）, 甚至受损害方认为虽然对方有胁迫的行为但其自愿接受合同条件，也应当允许，法律不应加以干涉。鉴于此，这次制定的合同法将这种行为列为可撤销合同。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有 行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃 撤销权。【释义】本条是对撤销时效和撤销权消灭的规定。撤销权人必须在法律规定的期间内行使撤销权 ，否则丧失该权利。因为可撤 销的合同往往只涉及当事人一方意思表示不真实的问题 ，如果当事人自愿接受此 种行为的后果，则法律准许这

50、种行为有效。如果撤销权人长期不行使其权利，不主 张撤销，在合同已经生效后的很长时间再提出撤销，则会使一些合同的效力长期处 于不稳定状况，不利于社会经济秩序的稳定。所以，各国立法往往明确规定撤销权 必须在规定的期限内行使，超过了该期限，则撤销权消灭，可撤销的合同便绝对有 效。合同法制定前，我国民法通则虽然未对此期限作出规定，但根据最高人 民法院关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见第73条规 定,可变更或可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年的当事人才请求变更或 撤销的,人民法院不予保护。合同法认可了这种规定。也就是说，在我国，有撤 销权人行使撤销权的有效期限为一年，自该当事人知

51、道或者应当知道撤销事由(重 大误解、显失公平等)之日起开始计算。当事人的撤销权因下列原因而消灭:(1)撤销权人在法定的撤销期限内没有行使撤销权的；(2)撤销权人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销 权的。可撤销合同与无效合同一样，在被撤销以后要发生溯及力，使合同自始不发 生效力。当事人已经履行的，应当返还财产，恢复原状;有过错一方给另一方造成损 失的，应当负损害赔偿责任。第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部 分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条 合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关 解决争议方法的条款的效力。【释义】

52、上述两条主要是关于违反生效要件合同被确认为无效或被撤销的效力问题 的规定。当事人对合同是否具有法律效力有争议时 ，应由法定的机构确认，即由人民 法院或者仲裁机构确认。只有处理合同纠纷的人民法院或者仲裁机构才有权确认 合同是否有效，除此外，其他个人和合同管理部门(工商行政管理部门和其他主管 部门)、其他机构、单位都无权认定合同的效力。因此，当发生合同纠纷需要确认合同的法律效力时 ，当事人应当根据合同约 定向人民法院或者仲裁机构提出申请，由这些机构按照法律规定来确认合同是否 有效。1.时间上的效力问题违反生效要件的合同被确认无效或者被撤销以后 ，将导致合同自始无效。所 谓自始无效，是指合同被确认无

53、效或者被撤销以后 ，将溯及既往，自合同成立之时 起就是无效的。民法通则第五十八条也规定，“无效的民事行为，从行为开始起 就没有法律约束力。”合同被确认无效或者被撤销后自始无效，也包括以后永远不再产生任何法律 效力。2.合同内容的效力问题从内容上讲，根据我国法律规定，民事行为无效包括部分无效和全部无效两 种。我国民法通则第六十条也规定：“民事行为部分无效，不影响其他部分的 效力的，其他部分仍然有效。”合同由若干行为组成，在内容上可以分为若干部分，即有效部分和无效部分 可以独立存在。如果一部分无效并不影响另一部分的效力，那么，无效部分被确认无效后，有效部分继续有效。但是，如果无效部分与有效部分有牵

54、连关系，确认部分 内容无效将影响有效部分的效力，或者从行为的目的、交易的习惯以及根据诚实 信用和公平原则，决定剩余的有效部分对于当事人已无意义或已不公平合理，则合同应全部确认为无效。特别是合同标的物是法律、行政法规禁止或者限制流通的 物品或者作为标的的行为是法律、行政法规禁止的 ，这些标的的无效一般要影响 合同其余条款的效力，从而导致合同全部无效。例如，买卖土地（指所有权）、毒品、 淫秽光盘等，这类标的物是禁止流转的，因此，其无效必然要导致买卖合同其余条 款的无效。合同内容（不含解决合同争议的条款）被确认为全部无效的，该合同全部内容 自始无法律效力；确认为部分无效，不影响其余条款效力的，无效部

55、分自始无效，而 其余有效内容仍然具有法律效力。不过,需要指出的是，合同中有关解决争议方式的条款由于是独立存在的 ，所 以，合同无效、被撤销或者终止后，其法律效力不受影响。法律这一规定，也有助于 解决因此发生的合同纠纷。如果解决合同争议方法也无效 ，那么，当事人、法院或 者仲裁机构解决该争议时就少了依据。第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还； 不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此 所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。【释义】本条是合同无效或者被撤销后当事人之间返还财产和赔偿损失的规定。1.返还财产返还财产，是指在合同被确认无效或者被撤销以后 ，已经接受对方交付财产 的当事人将则该财产返还给对方当事人。返还财产旨在使财产关系恢复到合同订 立前的状况。所以，不论接受财产的一方是否具有过错，都应当负有返