青岛市中心和综合办公楼建设工程项目可行性研究报告

1、第一章总论1.1 工程简况1.1.1 工程名称：青岛市*中心和综合办公楼建设工程1.1.2 建设单位：青岛市*置业有限公司1.1.3 工程地址：燕儿岛路以北，青岛市*号1.1.4 工程用地面积：9844m21.1.5 工程总建筑面积：70000m2地上建筑面积：55000m2地下建筑面积：15000m21.1.6 工程总投资：23000万元1.1.7 工程建设期：18个月1.2 工程提出背景及建设必要性1.2.1 工程提出背景青岛地处山东半岛东南部，位于东经119度30分121度，北纬35度35分37度09分。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积1065

2、4平方公里，其中市区1102平方公里。与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是国务院第一批确定的沿海开放城市与经济中心城市。青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地,也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。作为山东省的重要经济中心和对外开放的窗口，1992年省人民政府把青岛确定为山东省对外开放的龙头。为了适应改革开放新形势的需要，青岛市作出了行政中心东移的战略决策，以此带动东部的开发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟目标迈进。东部地区已成为青岛市房地产开发热点地区之一。青岛市*号地块位于宁夏路北侧，燕儿岛路以北，新建占地面积7803m2

3、。基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。为加快地块的开发建设，武警水电部队青岛工程部决定在此1/36地块投资建设接待中心和综合办公楼。工程名称为青岛市*中心和综合办公楼建设工程。按照基本建设程序委托青岛市民用建筑设计院有限公司编制工程可行性研究报告申请立项。122工程建设必要性1、实现东部开发区规划，进一步完善新的市中心区建设。根据市总体规划，东部开发区将建成青岛市新的行政中心。经过几年的开发建设，东部地区已基本形成市政基础设施配套、城市建设颇具规模的新城区。本工程的建设，将进一步完善东部地区的建设，实现东部开发区的总体规划，加快完成新的市中心区建设，树立青岛新的形象，促进青岛市现

4、代化国际城市建设。2、本工程的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高青岛市城市化建设的需要。“衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来越高。2005年，我市以度假旅游为核心，精品工程为支撑的多元化的旅游产品体系初步形成，一批规模大、投资高的旅游码头、游艇俱乐部、高星级酒店和度假、娱乐等工程相继建成或开工，工程建设创历史最好水平，部分工程填补了我市旅游空白。初步统计，去年我市旅游工程建设投入资金49亿元以上，比上年增长约48%其中社会性投资占86%23个大工程建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色的旅游街区；昌乐路文

5、化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业示范基地。海景花园大酒店二期工程、银海国际游艇俱尔部、天泰浴场等重点工程顺利完成年度计划，同时加快建筑业发展，巩固建筑业作为国家支柱产业的地位，培育经济新的增长点迈出了关键一步。2006年我市旅游大工程总体呈现出“体量大、数量多、档次高、工程精”的特点。一是数量多、投资大。2006年全市已签约和已签订投资意向及在谈的旅游工程约有51个，总投资额约416亿元，旅游大工程的数量和投资额为历年之最。二是度假区建设工程多。金沙滩度假酒店、北京电影学院创意学院、极地海洋世界、石老人浴场、石老人休闲区、天泰东海岸工程、青岛运动旅游度假基地工程等体现了度假功能，这些工

6、程的建成将极大地丰富国际海滨度假城市的内涵。三是高端旅游工程多。在建、拟建的游艇俱乐部、体育健身园等高端旅游产品共11个，投资额约32亿元。四是海洋特色突出的旅游大工程多。极地海洋世界、海军博物馆改造工程、石老人休闲区、天逸海湾度假城等一批海洋特色突出的旅游大工程正在加紧施工建设。五是高档次酒店工程多。在建、拟建的四、五星级酒店18家，投资额约83亿元。引进万豪、洲际、凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。目前，希尔顿、喜达屋、新罗等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向参与我市酒店业的经营和管理。以建设现代化国际城市为目标,以加速生产要素的流动和提升城市服务业规模与水平为突破口,坚持城

7、市化与工业化、市场化、国际化整体推进。进一步提高中心城区集聚辐射功能,加快新城区建设；推进五市城区向中等城市目标发展；使青岛成为全国重要的具有较强辐射和带动力的区域性经济中心城市。3、符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。综上所述，本工程的建设对于改善青岛市旅游、商务及办公条件，完善东部城区建设，实现城市总体规划具有重要作用，建设确有必要。1.3 建设单位基本情况1.3.1 发起人情况本工程由青岛市*置业有限公司承担建设。1.3.2 经营宗旨通过工程各方真诚合作，加强企业间资金、技术的横向联合，发挥各自的优势，加快地块的建设步伐。工程部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务，

8、为社会各界提供方便、合理、舒适的旅游、餐饮、办公场所。从而达到促进青岛市城市建设，改善旅游环境，促进青岛市现代化国际城市建设的目的。通过认真经营，在创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。133经营范围在青岛市*号地块建设宾馆、商务、办公楼，并进行销售、出租房屋及物业管理。1.3.4总投资本工程总投资为23000万元。1.4 可行性研究工作的结论可行性研究结论1、本工程建设符合城市建设规划，有利于加快青岛国际化城市建设的步伐。2、通过市场预测分析，本工程拟建宾馆、商务、办公市场较好。3、外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足工程需求。4、工程经济效益良

9、好，财务分析可行。工程主要经济指标见表1-1。表1-1工程经济技术指标一览表序号指标名称单位数量备注1总投资万元230002占地面积2m98443总建筑面积2m70000其中：接待中心2m25000网点2m18000地下室2m15000写字楼2m1200027/36第二章市场分析2.1青岛房地产市场分析221房地产发展简况青岛以其独特的地理环境优势和经济发展的广阔前景，使青岛的房地产市场充满了诱人的魅力。近年来，青岛的房地产市场以其超常的速度向前发展，成为全国房地产热点城市之一。一九九二年在邓小平同志南巡讲话以后，青岛市委市政府做出市级机关东迁的决定，原市委机关驻地向外商转让及市级机关新大楼的

10、开工建设，奏响了青岛行政、商贸、金融、娱乐、文化中心的东进序曲，也促进青岛房地产业进入了一个全面高涨的时期。从全市房地产发展情况看，1984年以青岛市城市建设综合开发公司为代表的首批4家公司的成立，使青岛房地产进入萌芽阶段，当时房地产投资主要是以旧城改造为目标，由于政策与观念的双重因素制约，房地产投资发展较为缓慢。1988年青岛市开始实施国有土地使用权转让政策，房地产业逐渐活跃起来，全市房地产公司发展到20家。1992年伴随着全国房地产业发展，青岛的房地产进入三年的高涨时期，房地产投资从92年到94年三年间，各年增长率分别为139.2%、143.2%和136%93年达到顶峰，94年开始增速减缓

11、，95年以来增速明显减慢，95年增长率为21.1%，96、97年则出现了负增长，分别为-19%和-6.47%，98年开始回升达到43.81亿元，比97年增长了2.7%,99年增幅明显加大，全年累计完成投资62.97亿元，比98年增长43.8%。目前青岛房地产业已初具规模，成为全市国民经济中的一个重要新兴产业，98年房地产的增加值为21.07亿元，占全市国内生产总值的2.37%，占第三产业增加值的6.30%。青岛市房地产业的发展过程与全国情况基本一致，在经历了90-94年高速增长期后，95年增速明显减缓，96、97年出现了明显的回落，98年又开始出现一定的增长。随着国家一系列扩大内需拉动经济的方

12、针实施，一系列大力发展房地产业的政策相继出台，青岛市房地产形势好。2006上半年，我市建筑业企业深化企业改革，加强企业内部管理、加大施工资金和技术的投入，市场竞争力进一步增强，承揽建筑施工任务持续增加，建筑业企业发展势头良好，完成建筑业总产值167.5亿元，比去年同期增长31.0%;本年新签建筑施工合同价款146.8亿元，同比增长15.1%;全市建筑业企业全员劳动生产率5.9万元/人,增长31.1%。一、建筑工程产值增速加快，占比提高上半年，在市建筑企业施工任务比较充足的前提下，加快施工进度，建筑业总产值较大幅度的增长，在完成的建筑业总产值中，实现建筑工程产值149.2亿元，同比增长35.5%

13、,增幅比总产值高4.5个百分点，占建筑业总产值的比重高达89.1%，同比提高1.5个百分点。其中国有及国有控股建筑企业仍然在扮演着我市建筑市场上的主要角色,前6个月，我市国有及其控股企业完成建筑工程产值64.8亿元，与去年同期相比增长了20.4%，占建筑工程产值的43.4%。二、一级以上资质企业完成产值占近六成上半年，从全市建筑企业资质等级看，一级以上建筑施工企业完成产值高达99.1亿元，同比增长52.2%,占建筑业总产值的59.1%,其中：一级企业完成81.2亿元，占建筑业总产值的48.5%,特级企业完成17.9亿元，占建筑业总产值的10.7%;从企业的资质等级和企业的规模来看，大型国有建筑

14、业企业仍然是我市建筑市场上的主力军。上半年，完成产值超过亿元的单位共31家，共完成建筑业总产值107.6亿元，占全市总产值的64.2%。三、施工面积小幅上升，新开工面积“放量”增长上半年,我市建筑企业加大施工力度，房屋施工面积达2916万平方M,同比增长7.3%。国有及国有控股企业完成1000万平方M同比增长2.6,占全部施工面积的34.3%上半年，新开工面积1165万平方M,同比增长28.2%,高于施工面积增幅20.9个百分点，占全部施工面积40.0%，同比提高6.6个百分点。其中：国有及国有控股企业施工面积323万平方M,同比增长60.7%,占新开工施工面积的27.7%,同比上升7.1个百

15、分点。新开工面积放量增长，说明我市建筑业发展势头良好。四、建筑市场进一步规范，招投标率占90%以上工程招投标是强化建筑市场竞争机制，提咼建筑企业管理水平、工程质量、技术水平的一种行之有效的制度。上半年，市建筑市场进一步规范，工程招投标率上升，在全市建筑工程中，实行招投标承包的施工面积2709万平方M,比上年增长18.1%，招投标率为92.9%，同比提高8.5个百分点。其中：国有及控股企业招投标承包面积999万平方M增长29.5%，招投标率达99.9%,同比提高20.7个百分点；一级资质以上招投标面积1676万平方M增长76.2%,招投标率98.8%,上升16.5百分点。五、本年新签合同额平稳增

16、长随着市建筑施工企业市场竞争能力的提高，承揽施工任务量持续增长。上半年，我市施工企业新签施工工程合同价款达146.8亿元，同比增长15.1%。从企业的资质等级来看，一级企业及以上企业新签合同价款78.6亿元，占全部合同价款的53.5%，增长17.6%；二级企业36.3亿元，占24.8%；三级企业31.9亿元，占21.7%。六、全员劳动生产率增幅较快在市建筑行业继续推行产业结构优化的同时，以总承包为龙头，以专业承包为主体，劳务分包为依托的组织结构体系基本建立，建筑业行业内部结构得到了有效整合，与产业相关的各种技术和经济资源得到了充分的利用，企业的技术装备能力进一步提高，建筑队伍的素质明显增强。今

17、年上半年,全市建筑业企业全员劳动生产率5.9万元/人,比上年同期增长31.1%，其中国有及国有控股及一级等规模大的企业都达到8.6万元/人。目前，全市注册有各类房地产开发经营企业、物业管理及服务机构450家，其中约一半为外商投资企业。房地产从业人员达15000人。总体上看，青岛房地产市场与全国房地产同步起落，整体上仍保持在一个较高发展水平。从中房系统公布的城市房地产价格指数看，青岛落后于北京、上海、深圳、广州等城市，与天津、大连、武汉、西安等城市同处于第二层次。目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市区到东部新区沿海一线，由于环境质量好、交通方便，售价远高于其他地区，由南到北随着环境的差异

18、，同类房地产价格能相差4-6倍。2006年上半年我市餐饮市场继续走强今年上半年，我市在扩大内需、繁荣经济的宏观调控政策作用下，城乡居民收入和消费支出快速增长，从上半年住宿、餐饮企业经营情况看,全市共实现社会消费品零售额63.31亿元，增长11.8%，拉动全社会消费品零售额增长1.6个百分点，呈现企业景气提升、住宿餐饮市场发展加快的特点。一、住宿、餐饮企业景气度高据青岛市企业调查队2006年二季度企业景气调查结果显示，受经济较快增长、收入稳定增加、商务会展活动日益增多等因素影响，我市住宿、餐饮市场表现活跃，企业经营状况良好，企业家信心指数与企业景气指数均达今年新高，分别为161.54和148.8

19、8。其中，二季度住宿餐饮业企业景气指数比一季度提高10.1点，企业家信心指数比一季度提高5.2点。住宿餐饮企业景气度的大幅度提升，表明全市住宿餐饮即期和预期市场发展看好。二、餐饮市场消费火上半年，全市住宿、餐饮市场在商务宴、旅游宴、家庭宴、婚庆宴等各种宴席的带动下，市场热点此消彼长，一些餐饮名店、大店每天从中午到子夜一直呈高峰状态，出现了翻台率高和营业时间延长的特点。据统计，上半年全市住宿餐饮市场共实现社会消费品零售额63.31亿元，增长11.8%；其中274家星级及限额以上住宿餐饮企业实现零售额12.39亿元，增长27.6%，高于全社会零售额增幅11.4个百分点。上半年全市星级住宿业和限额以

20、上餐饮企业营业收入超过1千万元的企业达41家，占全市限上住宿餐饮企业的15%；营业收入位于前3位的企业分别是：青岛海天大酒店有限公司，实现营业收入1.07亿元；青岛肯德基有限公司，营业收入1.0亿元，青岛香格里拉大饭店有限公司，营业收入0.92亿元。三、非公有制企业实力强从企业所有制性质看，星级住宿业及限额以上餐饮企业中，外商及港澳台投资企业33家，营业额5.85亿元，占限上住宿餐饮企业营业额的32.8%；私营企业144家，营业额6.43亿元，占36.1%；国有及国有控股企业43家，营业额2.89亿元，占16.2%。目前，非公有制企业已在规模与服务水平等方面成为住宿、餐饮业市场的主要角色，尤其

21、是民营餐饮企业改变了以往的单纯数量优势，餐饮业民营经济的主体地位已经确立。四、市内四区市场建设发展速度快从区域分布看，市内四区住宿、餐饮市场发展较快，上半年累计实现住宿餐饮业零售额27.42亿元，市场份额43.3%；其中星级住宿及限上餐饮企业129家，占全部限上企业的47.1%，实现零售额8.08亿元，市场份额达65.3%。五、能源消耗总体低速增长上半年，全市星级住宿及限额以上餐饮企业能源消耗主要体现在水、煤炭、电力、汽油、柴油、煤气等资源，其中电力消费量最高，居其他能源消费量之首。从上半年能源消费情况看，电力消费量7051万千瓦时，同比增长9.1%;水消费量258.5万吨，增长2.1%;汽油

22、消费量728吨，增长1.1%；柴油消费量11.1万吨，下降5.0%；天然气消费量328万立方M增长397%煤炭消费量1.4万吨，下降10.2%。2.1.2房地产市场的供求分析青岛的房地产市场由于92年开始的开发规模的急剧膨胀，引起95、96年房地产业整体大滑坡，98年后形势有所转变。实际销售面积在94、95年达到100万M以上，96年开始回落，从销售面积的增长幅度看，93、94两年急剧增长，95年维持了94年的水平，96年回落已成为必然，销售面积下降20%仅为79.9万M,97年开始反弹，上升41.1%,98年由于房改实施，销售面积猛增至178.1万M,增长率为58.03%,99年度房屋销售形

23、势继续好转，全年销售房屋236万M,比98年增长232.5%o我市在今年迎来大工程建设的高峰并非偶然，这得益于旅游规划、招商引资和工程建设等工作的突破性进展。其中，旅游规划编制工作进展顺利，为旅游业的健康发展奠定了坚实基础。市级旅游规划方面，青岛市旅游业“十一五”规划、青岛市海上旅游专项规划和青岛市度假旅游专项规划，已通过中外专家评审和市旅游工作领导小组审核，下一步报市政府审批。市规划局牵头编制了青岛市海岛保护和利用专项规划，已通过专家评审；青岛市游艇码头专项规划已经市政府正式批准实施。区市旅游规划方面，胶南、即墨邀请国内专家，对旅游发展战略进行了深入研讨，形成了科学的旅游发展思路。市南、崂山

24、、城阳、李沧、胶州出台了加快旅游业发展的意见。市南、城阳、李沧、黄岛编制完成了旅游产业发展总体规划。胶南、平度对旅游产业发展总体规划进行了修编。莱西编制完成了旅游业“十一五”规划。在重点旅游区和工程规划方面，凤凰岛旅游度假区控制性规划进行了专家研讨；温泉旅游度假区以及鳌山城市组团温泉片区控制性规划，大珠山风景区、小珠山风景区控制性规划进入专家评审阶段；崂山风景名胜区总体规划修编，已上报国家建设部，进入国务院审批程序；青岛海滨风景区总体规划已通过专家论证，上报省建设厅待批。市南区先后完成了太平角酒吧休闲区、市南区滨海旅游带、时尚闽江街区和中山路欧式特色街区等专项规划，并通过了专家论证；胶南大珠山

25、风景区、小珠山风景区、琅琊台风景区等控制性规划已编制完成；四方区海云庵民俗社区改造规划工作全面展开。浮山湾国际邮轮母港选址论证已经市政府批准。极地海洋世界、现代艺术中心、石老人休闲园、海军博物馆等重点旅游工程的规划方案已进行了综合论证和审核。旅游招商引资工作也取得明显成效。各区市、部门通过强化旅游招商引资工作，吸引了一批国外企业集团来我市投资开发旅游工程。2005年，引进旅游大工程29个，投资额151亿元人民币。天逸海湾国际度假城、颐中鳌山湾滨海公园、东方威尼斯水城、唐岛湾国际游艇俱乐部和华爱游艇俱乐部等一批旅游大工程落户我市，使我市的知名旅游品牌达到10多家。目前，香港中旅集团、瑞典危尔马拉

26、集团、英国CHF公司、大连海昌集团等大企业投资建设高星级酒店、大型度假休闲工程以及大型室内主题公园等工程正在洽谈中。事实上，我市旅游大工程建设在去年就显现出过人的能量。2005年，我市以度假旅游为核心，精品工程为支撑的多元化的旅游产品体系初步形成，一批规模大、投资高的旅游码头、游艇俱乐部、高星级酒店和度假、娱乐等工程相继建成或开工，工程建设创历史最好水平，部分工程填补了我市旅游空白。初步统计，去年我市旅游工程建设投入资金49亿元以上，比上年增长约48%其中社会性投资占86%23个大工程建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色的旅游街区；昌乐路文化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业

27、示范基地。海景花园大酒店二期工程、银海国际游艇俱尔部、天泰浴场等重点工程顺利完成年度计划。2006年我市旅游大工程总体呈现出“体量大、数量多、档次高、工程精”的特点。一是数量多、投资大。2006年全市已签约和已签订投资意向及在谈的旅游工程约有51个，总投资额约416亿元，旅游大工程的数量和投资额为历年之最。二是度假区建设工程多。金沙滩度假酒店、北京电影学院创意学院、极地海洋世界、石老人浴场、石老人休闲区、天泰东海岸工程、青岛运动旅游度假基地工程等体现了度假功能，这些工程的建成将极大地丰富国际海滨度假城市的内涵。三是高端旅游工程多。在建、拟建的游艇俱乐部、体育健身园等高端旅游产品共11个，投资额

28、约32亿元。四是海洋特色突出的旅游大工程多。极地海洋世界、海军博物馆改造工程、石老人休闲区、天逸海湾度假城等一批海洋特色突出的旅游大工程正在加紧施工建设。五是高档次酒店工程多。在建、拟建的四、五星级酒店18家，投资额约83亿元。引进万豪、洲际、凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。目前，希尔顿、喜达屋、新罗等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向参与我市酒店业的经营和管理。目前，现代艺术中心的小剧场建设已完成工程量的40%休闲中心南区正进行地上二层施工，艺术家工作室已开始施工建设；中国海军博物馆扩建工程已完成工程招标等前期工作，计划年底前完成主展馆土建工程的50%石老人休闲区已完成拆迁及

29、土地平整工作，6月开工建设，计划2008年完工；北京电影学院创意学院宿舍楼已于5月封顶，计划7月底完成教案楼主体工程建设，9月份投入使用；唐岛湾国际游艇俱乐部已与上海实业、英国财富集团签署合作协议，目前正在办理土地手续和规划设计等，计划下半年开工建设；奥运酒店与洲际集团签署了管理协议；金沙滩度假酒店于今年3月开工建设，计划年底完成主体工程。同时，一些先行开工的工程则相继开放。（滨海步行道崂山段）石老人浴场改造一期工程、银海游艇俱乐部会展中心已于5月份完工对游人开放；灵山湾高尔夫18洞球场于6月份试营业；温泉主题公园、唐岛湾滨海公园基本完工。另外，各区市还在洽谈不少旅游工程一一唐岛湾游艇俱乐部、

30、海底宾馆、泛美酒店、小珠山主题公园等投资超过10亿元的工程都已与投资商签订了框架性协议；室内滑雪场、室内主题公园、啤酒城改造等工程正与外商谈判中。2.1.3房地产市场走势分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业的发展，具体原因如下：1、宏观调控政策成功地实现了经济的“软着陆”，为房地产市场发展提供了宏观经济基础。2、政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。我国酝酿多年的城镇住房

31、改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契机。3、住宅制度改革已进入实施阶段，1998年底全国城镇范围内停止实物分房，逐步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷，各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为热点。4、融资环境大大改善。中国人民银行为配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的一系列相关政策，国务院颁布了住房公积金管理条例，这一切不仅为个人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。5、房地产已逐步纳入法制化、规范化发展轨道，房地产法规体系已基本形成。房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开

32、发的全过程已步入法制化、规范化。6、1997年上半年国家土地局发出通知停止审批新增用地，1998年全国人大通过新的土地法，进一步规范了建设用地。在上述种种利好情况下，可以预见青岛房地产市场前景广阔，令人看好。特别是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这与国家目前的房改政策有关。从城市居民对住房的需求看，随着人们观念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在一个较高水平上。伴随着新一轮经济的发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。青岛四个“大手笔”60亿元工程：计划投资

33、额24亿元的世界文化村、20亿元的创意文化城、15.5亿元的中加数字动漫基地、1.2亿元的卡通乐园工程将赴济南参加省文博会，并将在省文博会上进行招商融资和签约。如果签约顺利，世界文化村、卡通乐园、中加数字动漫基地都将于今年启动。由此可见青岛的旅游文化产业大有可为。2.2工程的市场前景分析2.2.1工程的环境分析及市场定位本工程拟建于青岛市燕儿岛路以北，距海滨不足1500M周围居民区密集，商业繁荣，为东部地区黄金地段。本工程建设以宾馆、商务、办公楼开发为主，全部对外租售。从周围地块办公楼销售情况看，由于地处青岛东部海滨，周围环境较好，住宅价格属青岛中高档水平，周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售

34、情况良好。根据工程的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要租售对象针对于大中型公司、国内外长驻青岛机构以及部分机关工作人员。从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板、三资企业、国外及国内驻青机构工作职员、国内大型企业集团管理人员以及律师、各种注册师等。综合考虑工程具有的竞争优势如下：1、工程位置地处东部海滨，是机关、银行、公司、各类事务所集中区域，便于公务、商务往来，具有一定区位优势。2、东部新区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。3、设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地、休闲场地，优质的物业服务，可以为人们提供

35、一个良好的商务环境。4、周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。综上所述，工程是选择置业的理想区域。另外，至1999年底，全市有工程的三资企业已达5279家，国外驻青机构1200家，外地驻青办事机构已逾4000家，目前数量还不断增加。这些企业、机构需在青岛置业，特别是驻青机构，大都把目标定在青岛南部沿海一线。大部分选择写字楼、宾馆，这是工程的一大潜在市场。2.3.2商品房价格分析青岛市由于地理环境以及城市发展先后时间、整体布局等原因房地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显的下降趋势。南部沿海一线，东部新区及毗邻地区、中山路商业区、台东商业区周边由于环境质量好、交通方便，商业气氛浓，售价远高

36、于其他地区。城阳区、李沧区价格相对较低，同类房地产价格南北最大相差4-6倍。工程价格定位应主要根据其地理位置，东海路、燕儿岛路沿线高档商务办公楼价格在10000-15000元之间，本工程综合考虑本工程写字楼价格平均为12000元。第三章工程地址及外部配套条件3.1工程地址本工程建设地点位于青岛市市南区中段，燕儿岛路以北，浮山西麓。本工程位于东西快速路桥头，该地块总占地面积9844吊，距离市政府4.5公里，距海滨不足1500M邻近迎宾路福州路，距东西干线香港中路不足500M交通便利。周边多为近年新建的住宅，是办公、商住、居家理想之地。3.2地质条件根据岩土工程勘察公司对工程所在地地质勘察报告，工

37、程地质情况如下：1、拟建场地地貌单元属丘陵地，地势东高西低，最大高差3.20M。2、拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂构造带，场区内无滑坡、断层、淤泥及古穴等不良地质现象，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。3、场地地层较为简单，自上而下分为杂填土、砾砂、强风化花岗岩、中风化花岗岩、微风化花岗岩，层序清楚。根据建筑场地类型划分标准判定该场地土类别为I类，场地岩土稳定性良好，可作为工程天然地基。建议以强风化与中风化花岗岩作为地基持力层。3.3 地震裂度根据“中国地震烈度区划图”青岛市属于基本烈度六度地区，按六级设防。3.4外部配套条件本工程地处东部新区，各项基础设施比较

38、完善，具有良好的外部配套条件。1、供电工程用电主要是设备用电及生活用电，经初步估算工程总装机容量为2000KWJ?电力由区域变电站统一供电。市电力部门具有为本工程的供电能力。2、给水主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由宁夏路城市供水管就近引接。3、排水按照规定，排水实行雨污水分流制。工程所在区域已经有完善的雨水和污水管网，生活污水、雨水可排入宁夏路和燕儿岛路污水管网和雨水管网，工程建成后排水可以保障。4、通迅青岛市电信业发展迅速，网通、移动、铁通等具备条件，完全可以满足本工程通讯工程的需求。5、有线电视该工程位置在青岛有线电视网复盖范围内，可以满足本工程需求。6、热源本工程所处区域位

39、于青岛开源热力公司供热范围内，开源热力公司有能力满足工程冬季采暖用热需求。7、煤气青岛市煤制气公司在工程位置周边已铺设煤制气管道，可以满足工程煤制气需求。&交通运输工程地理位置优越，工程地址周边道路纵横交错，四通八达。距火车站、青岛港均不足10公里，距离空港30公里，交通十分便利。第四章建设方案4.1建设简况和背景本方案位于宁夏路以东，燕儿岛路以北，青岛市*号*院内。为两栋独立高层建筑，一为接待中心，一为写字楼，底部通过裙房连接。其中接待中心建筑高度100M写字楼建筑高度60.6M,地上建筑面积约55000M。基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。4.2建筑设计4.2.1设

40、计原则：以“人”为本，合理组织人流、车流。坚持生态优先、走可持续发展、现代化高标准的、循环经济的原则。4.2.2交通组织：外环车行道，兼做消防车道，做到人车分流，基地内部充分利用高差变化，营造丰富感人的空间，层次分明，错落有致。停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。423绿化景观：通过园林空间设计、植物配置、小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。通过建筑的围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富的景观层次，迎合立了地势的自然形态，形成了富有动感的景观形态。4.2.4竖向设计：竖向规划充分利用工

41、程现有的地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求的前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。4.3建筑结构根据国家现行规范设计，本工程建筑等级按工程用途、规模，建筑标准为一级，耐火等级为一级，建筑抗震设计规范为甲类。本工程结构设计按6度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。主楼内填充墙采用轻质墙板材料，以减轻结构自重，节省造价。采用箱型基础，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外，底板及墙板均设置三道防水层。4.4建筑设计本方案两座主楼东西相对，立面造型协调统一，裙

42、房线条流畅，错落有致，空间富有变化。1. 平面布置：地下两层停车库，地上五层裙房加24层接待中心和12层综合办公楼。入口都位于基地西南测，结合周边地势标高，根据功能的不同分层设置。酒店标准层围绕交通核布置客房，路线便捷，大部分客房使用面积都大于20平M宽敞舒适。能满足不同客户的需求。办公楼标准层同样围绕交通核布置办公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在办公的需求。裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。2立面造型：两座主楼高低呼应，立面简洁但又不失细部的精心设计。延竖向追求变化，体现建筑的挺拔和加强向上的动感。变化之中追求统一，相同元素的重复体现出建筑的韵律感。采用新型的建筑材料，体现

43、丰富的建筑空间。外装修要以青岛的城市特点结合国际现代化水准考虑，与宁夏路沿街立面色彩相协调，主楼十外墙采用呼吸式玻璃幕墙，裙房部分干挂深灰色花岗岩板。内装修可视客户要求进行精装修。4.5公用工程与设备4.5.1 供电1、强电部分根据国家规范及有关规定，本工程属一类高层建筑，电力负荷按一级考虑。在地下室设一配电间，由供电部门两路高压线引至，总容量2000KVA再由此分配给各区的配电室、大厦内各房间均采用节能型灯具照明。2、弱电部分（1）楼中敷设有线电视线路。（2）楼内敷设电话线路，每户预留电话接口。（3）安装无线及有线网络。4.5.2 给排水系统1、给水本工程用水主要是生活用水、运营用水、消防用

44、水及其他用水等，夏季日用水量150m3，冬季日用水量按110m3考虑。水源取自宁夏路市政给水管网。大厦采用分区供水方式。地下一层至地上五层为低区（直供区），由室外管网直接供水，系统为下行上给式。地上六至29层为高区，屋顶设25m3高位水箱，采用水泵-水箱-管网联合供水方式，系统为上行下给式。消防用水见"消防篇"。2、排水工程排水采用雨污分流制。雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。工程日污水排量约150立方M。污废水合流排放。4.5.3 空调工程采用集中中央空调系统与分区空调相结合方式，热源由青岛开源热力公司供应。由燕儿岛路供热管网进入区内换热站。4.5.4 煤气煤制

45、气由室外的中压煤气管网引至区内煤气调压站，经调压后为低压的煤气采用下供式送至各厨房。4.5.5 机械通风电梯机房、泵房、地下停车场等按规范机械送排风。新风标准按国家规范要求设计。第五章交通影响分析5.1、工程周边现状交通状况拟建工程位于现武警医院地块，周边分布着宁夏路、燕儿岛路两条城市主干路以及隆德路、大尧三路和漳州路三条城市支路，交通条件相对较好。根据现状交通流量观测，宁夏路和燕儿岛路高峰时段交通量较大，其他道路交通量较小，但都在可接受的范围内。5.2、交通量预测521背景交通量预测背景交通量是指未来拟建工程以外的社会交通量。背景交通量的预测采用传统的“四阶段”法进行预测。“四阶段”法从青岛

46、市未来土地利用和交通规划方案入手，通过预测人口、岗位分布，运用交通发生模型预测交通出行需求，并建立相关模型进行交通方式划分和交通分布预测，构筑车辆出行0D表，最后进行交通量分配。通过预测，得到2018年无工程时周边路网交通量情况，如表1。表1无工程时周边路段/交叉口交通量及饱和度序号路段/交叉口名称通行能力(pcu/h)高峰小时交通量(pcu/h)饱和度服务水平1宁夏路(工程门前段)480026000.54二级2宁夏路-隆德路520033500.64二级3宁夏路-燕儿岛路560042300.76三级注：服务水平一级，饱和度0.4，汽车在畅通条件下行驶，车辆间基本上不存在相互干扰；服务水平二级，

47、饱和度0.4-0.7，部分汽车成队行驶，但还是有部分汽车可以超车行驶；服务水平三级，饱和度0.7-1.0，多数汽车成队行驶，且超车行驶很困难，可能会出现短暂交通阻塞；服务水平四级，道路交通需求大于通行能力，可能出现长时间交通阻塞。522诱增交通量预测522.1 交通方式预测根据青岛市城市综合交通规划的交通预测模型，2018年青岛市内四区交通出行方式结构，如表2。但是，由于建设工程的区位和自身特点，其本身交通出行方式结构将有所变化，主要表现在：工程性质为酒店和办公，小汽车和出租车的出行比重将有所提高，步行、自行车和摩托车的出行比重将下降；工程周边公共交通发达，分布有多条公交线路，方便居民采取公交

48、出行，而且国家优先发展公共交通的政策必然催生青岛市公共交通的快速发展，所以公交出行比重将有小幅提高。经过分析，预测工程本身未来的交通出行方式结构，如表2。表22018年青岛市和工程交通出行方式结构车种区域小客车公共交通出租车其它客车摩托车步行自行车总量青岛市内四区21.7%29.6%6.5%4.2%3.9%28.1%6.0%100%拟建工程30.0%31.0%14.0%6.0%1.0%16.0%2.0%100%5.2.2.2 交通出行量预测1、交通产生/吸引率的确定不同用地性质高峰小时的交通吸引率和产生率是不同的，通过对青岛市同类型建筑物交通吸引强度的调查，并参考北京、上海等城市同类工程，并充

49、分考虑未来机动车拥有量和利用率的增高，确定建设工程高峰小时各类性质用地产生/吸引率如下表：表3工程不同业态高峰小时居民出行产生/吸引率不同业态建筑性质吸引率产生率酒店/宾馆（人/100平方M5.03.5办公（人/100平方M4.03.32、交通出行量预测拟建工程的三个设计案中，方案三的有效建设规模和停车位较大，所以报告仅分析了最不利情况下的交通影响程度。根据工程的建设规模和交通出行率，计算高峰时段人员交通出行量，然后根据交通出行方式和单车载客率计算机动车出行量。计算公式如下：式中：P机动车高峰小时交通出行量，pcu/h；A业态面积，平方M一居民出行产生吸引率；不同车种的出行比例；载客率；车型折

50、算系数。表4建设工程2018年高峰小时人员交通出行量性质业态面积（平方M吸引量产生量合计酒店38156190813353243办公159006365251161合计54056254418604404表5各种车型平均承载率车种小客车公交出租车其它客车承载率（人/车）2.55023.5表6各种车型折算系数车种小客车公交车其它客车出租车折算系数1.04.01.51.0建设工程交通出行包含的车型主要有：小客车、公交车、出租车及其他客车。通过以上计算，可以得到工程酒店和办公各自的高峰小时交通量。但是，根据同类工程的调查，酒店和办公的高峰小时时间不同：办公高峰小时时间与居民上下班高峰时间基本一致，即早高峰

51、时间上午7：00-8:00，晚高峰时间17：00-18:00。酒店早高峰时间一般为8:00-9:00、晚高峰时间为17:30-18:00。通过综合测算，将两者的高峰时间和平峰时间进行错位叠加，得到工程综合高峰小时交通出行量为：表7工程高峰小时各种车型交通出行量（pcu/h）方式小客车公共交通出租车r其它客车合计吸引量2595415155520产生量1903911141380合计4499326296900由上表可以看出，本工程综合高峰小时产生的机动车交通量约为900标准车/小时，将以上交通量在规划路网上采用多车种平衡分配法进行分配，得到不同路段/交叉口的工程诱增交通量。5.3、动态交通影响评价根

52、据工程需要，遵循“远近结合、节省投资、施工简便”的原则对工程周边的交通设施进行优化（优化措施见后面章节），在此基础上计算路段和交叉口服务水平。工程建成后周边道路系统的交通量可分两种情况：即工程综合高峰流量与城市交通平峰流量的叠加、工程平峰流量与城市交通高峰流量的叠加。通过计算，由于工程本身的出行交通量远小于城市交通量，所以工程平峰流量与城市交通高峰流量叠加方案时，道路交通量相对较大。经过预测，2018年工程周边道路/交叉口的交通量及服务水平如表9。表9有工程时周边道路/交叉口的饱和度序号路段/交叉口名称通行能力（pcu/h）高峰小时交通量（pcu/h）饱和度服务水平1宁夏路（工程门480035

53、000.73三级前段）2宁夏路-隆德路520039000.75三级3宁夏路-燕儿岛路560046800.84三级通过以上分析可以看出，工程的出入车辆都通过宁夏路，导致宁夏路交通量增长幅度最大，达到了25%;周边两个交叉口的交通量增幅在10注右。分析结果表明，路段/交叉口的饱和度大都在0.8左右，处在三级服务水平。5.4、静态交通影响评价停车泊位数量的确定既要考虑它的积极方面，也要考虑它的约束方面；既要考虑自身空间条件，也要考虑对社会和周边路网的影响，做到自身利益与社会利益的双赢。拟建工程的停车位配建数量通过配建指标法进行测算。根据规划局规划管理政务公开手册和市政府已批复的青岛市市南区东片区控制

54、性详细规划，办公的配建标准按照1.0个/100平方M建筑面积、接待中心（中档宾馆性质）的配建标准按照0.3个/100平方M建筑面积。由此，测算拟建工程的停车位配建数量应为175个。工程方案配建停车位230个，高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。5.5、交通优化措施1、设计方案在宁夏路的进出口，可以采取右进右出的方式，最大限度减轻对宁夏路的交通影响程度；2、根据宁夏路、隆德路、大尧三路和燕尔岛路的规划红线宽度，在道路建设或改造时，宜将交叉口进口道拓宽一个车道，以增加交叉口的通行能力。5.6、主要结论1、建设工程投入使用后，对周边道路交通设施产生了一定的交通影响。但是，通过适当的交通优化完善

55、并配以交通管理措施后，建设工程产生的诱增交通量对周边交通系统的影响是可以接受的。2、工程方案配建的停车泊位高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。第六章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为一类，耐火等级为一级。按建筑物的使用特点，存在一定的火灾隐患及疏散扑救难度。为了保障人民生命财产的安全，防止高层民用建筑因火灾引起的损失与危害，工程的防火设计，按照我国现行的有关设计标准，坚持“以防为主，防消结合”原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。6.1 设计依据1、<<建筑设计防火规范>>2、<<高层民用建筑设计防火规范>

56、;>3、<<自动喷水系统设计规范>>4、<<火灾自动报警系统设计规范>>6.2 消防措施621建筑防火措施1、大厦四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于3.5M.2、设消防控制中心。控制中心设在一楼，出口对外。3、在地下室设独立消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。消防泵房的出口直接对外。4、防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于2个.5、主楼设防烟楼梯和消防电梯。电梯井井壁为耐火极限不小于1小时的非燃烧体，井壁的检查门采用乙级防火门。6、按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟、排烟设施，并设消防疏散指示标志。7、结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。&配电间采用防火墙。9、建筑物安装避雷装置，以防雷击。10、地下停车场设计按<<气车库设计防火规范>>执行。6.2.2电气设备防火1、电气设备的安装，线路敷设及竣工验收须按照<<电气装置安全工程施工及验收规范>>执行。2、消防用电设备采用单独的供电线路，配电线路应采用防火保护管。3、所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线