2012关于房地产项目总包合同计价方式及下浮比例的调查报告

1、 关于总包合同计价方式及下浮比例的调查报告 2010年广东省建设工程计价依据于2010年2月颁布，根据东建价20103号文规定，凡在2010年6月1日起经招标管理机构批准招标的工程及非招标未签定合同的工程，均按该文件执行2010定额及相应的计价程序表(2010)。一、2011年7月调查报告主要内容：成本部管理部于2011年7月份对2010年定额和2006年定额做了对比分析，并对东莞部分房地产项目总包工程的计价方式进行了调查，且形成了报告（详见原报告）。在此份报告中，成本管理部随机抽取6个单体工程，在其他材料价相同的情况下，人工费均执行东建【(2011)2号文】，分别套用2006年定额及2010

2、年定额的清单计价程序，总造价（含土建、装修、给排水、电气）对比得出：2010定额比较2006定额平均高出6.72%。去年的调查情况显示：东莞2010年、2011年新开的房地产项目，近8成是执行2010年定额，高层下浮4%10%不等，别墅下浮4%左右。2011年及2011年以前执行2006定额的地产项目，高层住宅下浮比例在3%5%之间，别墅基本上为上浮或不下浮。二、东莞现行项目执行定额情况：而目前经调查了解，东莞新开的项目，基本均执行2010年定额，高层下浮5%8%，别墅下浮2%。经与部分施工单位了解，反馈主要人工费上涨的非常厉害。以下为各房地产公司具体执行2010年定额相关情况见下表：表一公司

3、名称项目名称执行定额浮动率备注花样年江山（2010年）广东省10定额土建下3.5%,安装下浮4.5%.按进度80%付款,钢筋、砼、加气块、三方供货材料不下浮。中惠地产广东省10定额高层下浮10%钢材执行市场价不下浮，其它执行东莞工程造价信息。佳兆业东江豪门2期、水岸豪门1期（2010年）广东省10定额2期（高层）下浮5%，水岸豪门1（高层）期下浮4%浮。甲定乙供材料按甲方批准的甲定厂定品牌定价准用材料通知计算，非甲定乙供材料按东莞市建设工程价格信息中的信息价加权平均计算。中信地产凯旋公馆（2010年）广东省10定额下浮6%单列安全生产、文明施工费及指定的材料价格不参与总价下浮；钢筋、砼、水泥、

4、人工、机械结算时可调价差中信兰溪谷（2010年）广东省2010定额下浮6%单列安全生产、文明施工费及指定的材料价格不参与总价下浮；钢筋、砼、水泥、人工、机械结算时可调价差南峰地产南峰商业广场广东省10定额下浮10%人工调整按（2010）5号文，钢筋及砼按开工至封顶期间的东莞工程造价信息平均价结算，其它材料执行东莞工程造价信息。联华星河传说5期（2012年）广东省2010定额 别墅下浮2%，高层下浮5% 粤丰投资集团中堂江畔豪庭（2012年）广东省2010定额别墅下浮2%，高层下浮5%三、2012鼎峰地产土建总包工程的结算建议：考虑新定额及相应的计价程序文件已颁布已有两年多，2006年定额和相应

5、的计价程序及办法必将会被淘汰，随着时间推移及市场变化，建设局所出的关于人工、材料及规定、规范等文件，可能都是对应于2010年定额，将不再适应于2006年定额。若执行2006定额，当市场及相关法规发生变化时，将可能出现无据可依的情况。为避免以后与施工单位发生无谓的争执、扯皮，同时提高总包单位的积极性，有效推动项目的开发进度，并响应政府的相关文件精神，建议公司今后的新开项目执行2010年定额及相应的计价程序。参考以上表中其他项目执行2010年定额的具体情况，成本部管理部对于2012年鼎峰地产土建总承包的合同计价方式提出建议：1）、执行2010年定额清单计价方式，人工费按最新的人工费调整文件执行【2

6、011】2号文（综合工日：83元/工日）；2）、高层住宅及地下室按含税总造价下浮8%，别墅按含税总造价下浮4%。 土建总包合同具体计价方式：（一）、计价依据：采用清单计价方式，以经甲乙双方确认的施工图、设计变更、会审纪录等相关文件作为计量依据，执行2010年定额及相应的2010年清单计价程序表(2010)。建筑面积以建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）为计算依据。（二）、计价方式1、建筑与装饰工程、安装工程、市政、工程分别执行2010年广东省建筑与装饰工程、安装、市政、工程综合定额及相应的2010年清单计价程序表(2010)，预算包干费按1%计、材料检测费建筑按0.3%计、

7、安装及市政按0.2%计，防洪工程维护费0.1%计，税金按市区3.477%计算（东城、南城、城区、万江），其余各镇区按3.413%计算，总包配合费按实际发生另行计算，措施其他项目费及其他费用均不计取。别墅含税总造价下浮4%、高层住宅及地下室含税总造价下浮 8% 。2、人工动态工资按东建函20112号文件执行，并入总价一起下浮。3、安全生产、文明施工费按东建价20104号文规定计算，并入总价一起下浮。4、关于营销的配合如销售通道的搭设（建筑物内部或建筑物外50米以内）、悬挑脚手架的搭设、建筑垃圾的清理、道路清洁等均包含在此价格内。5、为配合销售，按销售节点提交各项工作面所发生的赶工措施费用，如模板

8、、人工、机械等所有费用均包含在此价格内。6、为甲方分包工程提供必要配合工作，承包人搭设的塔吊、井架、室外电梯、脚手架等设施应能满足承包人和各分包商的正常使用要求，并在工程师的统筹安排下，免费为分包商提供服务，积极配合各分包商的施工。7、若临时供电不到位，停电、电量不够或电压不足，施工单位应自备发电机发电，提供足够的用电，所发生的费用亦包括在此价格内。 8、合同范围内由于设计变更引起的修改造成的返工，每次金额在5000元的不计取该费用，不做签证处理。（三）、材料计价方法1、钢材、砼、水泥、砂、石、石灰、水、蒸气加压混凝土砌块、灰砂砖、红砖的材料价格均执行2012年东莞工程造价信息，除钢筋外，其他材料价差并入总价一起下浮。结算时，钢材、砼可按各单体主体施工期间的东莞市信息价的平均信息价进行差价调整。材料价差不取费，也不下浮；材料品牌及范围由甲方指定。2、安装材料：安装材料如PPR给水管、PVC给水管、排水管、线管、镀锌钢管、电线电缆、桥架、开关插座、照明灯具、配电箱等均由甲方指定品牌、指定价格。按独立费计，