XX年2月广东佛山市房地产市场分析报告_46页_一秀

1、楼市“倒春寒” “三旧改”旺热2021，佛山“三旧改”将好戏连台佛山市房地产市场分析报告2021年2月目 录第一部分 土地资讯2第二部分 宏观大势分析44一、全球房地产市场 4二、国内宏观经济54三、全国市场环境6错误！未定义书签。四、政策解读 7错误！未定义书签。五、佛山重大城市规划及建设9错误！未定义书签。六、宏观大势小结12错误！未定义书签。第三部分 一级市场分析12错误！未定义书签。一、市场整体情况12错误！未定义书签。二、重点地块分析16错误！未定义书签。三、小结17四、一级市场趋势预测17错误！未定义书签。第四部分 二级市场分析18错误！未定义书签。一、禅城市场18二、桂城市场22

2、错误！未定义书签。三、南海市场26四、顺德市场30五、三水市场34六、高明市场37第五部分 三级市场分析41第六部分 广告统计分析43错误！未定义书签。错误！未定义书签。第七部分 大势预判4447一、政策走向44错误！未定义书签。二、市场走向45三、一秀地产观点45第一部分 土地资讯国土局招牌挂土地速递区域地块名称地块地址总用地面积（）用途使用年限拍卖底价（万元）拍卖时间/挂牌竞价时间禅城佛禅（挂）2021-006禅城区南庄镇禅港路以西9458.26 商业设施用地（酒店配套设施）40年777.162021年3月12日16：00佛禅（挂）2021-007禅城区忠信路83号25536.00 工业3

3、5.07年7520.83772021年3月17日始，至2021年3月26日16：00佛禅（挂）2021-008禅城区石湾镇街道凤凰路63号38961.00 工业35.1年南海佛南（挂）2021-010南海区狮山镇官窑办事处官窑村委会4480.7工业用地至2053年6月25日510.1112021年3月2日上午10时正佛南（挂）2021-0118114.7工业用地至2052年9月29日佛南（挂）2021-012 南海区桂城D16街区尖东3号地段40000.1商务金融用地4072002021年1月28日至2021年3月1日上午10时佛南（挂）2021-013南海区西樵镇海舟“大坳南”地段3198.

4、8批发零售用地（加油站用地）403422021年2月5日至2021年3月5日上午10时佛南（挂）2021-014南海区桂城街佛平新路平稳地段B9街区15239.4城镇住宅兼容批发零售、住宿餐饮及商务金融用地城镇住宅用地70年，批发零售、住宿餐饮及商务金融用地40年8140.67732021年2月10日至2021年3月12日上午10时佛南（挂）2021-015南海区丹灶镇南沙村委会“森树基”地段72884.5工业用地502748.482021年2月11日至2021年3月15日上午10时佛南（挂）2021-016佛山市南海区大沥镇广佛国际商贸城中心区F01地块37575.7商务金融兼容批发零售及住

5、宿餐饮用地40124002021年2月9日至2021年3月10日上午10时佛南（挂）2021-017佛山市南海区大沥镇广佛国际商贸城中心区A02地块10569.8商务金融用地4019032021年2月9日至2021年3月10日上午10时佛南（挂）2021-018佛山市南海区大沥镇广佛国际商贸城中心区A01地块119854021582021年2月9日至2021年3月10日上午10时南海佛南（挂）2021-021南海区狮山镇狮中村委会30000工业用地至2056年3月2日止1067.8082021年2月12日至2021年3月1日上午10时正佛南（挂）2021-022南海区九江镇下北村民村委会“大正

6、鱼苗场”地段27713.4城镇住宅用地兼容批发零售用地城镇住宅用地70年，批发零售用地40年9293.83332021年2月12日至2021年3月18日上午10时佛南（挂）2021-02342385.514359.5186佛南（挂）2021-024佛山市南海区九江镇上西村地段 1436.5城镇住宅用地兼容批发零售用地城镇住宅用地70年，批发零售用地40年227.03312021年2月12日至2021年3月18日上午10时佛南（挂）2021-025南海区桂城三山储备地28号B地块49697.1工业用地5016702021年2月12日至2021年3月16日上午10时佛南（挂）2021-026南海区

7、桂城三山储备地28号A地块33158.9工业用地5011202021年2月12日至2021年3月16日上午10时佛南（挂）2021-027佛山市南海区西樵镇西岸233333.5住宿餐饮用地4052232021年2月12日至2021年3月17日上午10时正佛南（挂）2021-028116948.4城镇住宅用地7014815佛南（挂）2021-02988785城镇住宅用地7011248顺德佛顺（挂）2021-002号佛山市顺德区五沙西-2-4号地块24602.88工业用地5011572021年3月10日上午9：30-10：00时佛顺（挂）2021-001号佛山市顺德区陈村镇广隆工业区第二期26-1

8、-1地块91661.66工业用地5032362021年3月10日上午9：30-10：00时佛顺集转（挂）2021-001号佛山市顺德区龙江镇三联工业区D07-1之四地块3999.75工业用地501622021年3月10日上午9：30-10：00时资料来源：佛山市国土局五区分局第二部分 宏观大势分析一、 全球房地产美国1月份新房销量创新低，房利美寻求巨额救助2月24日美国商务部公布的数据显示，今年1月份，美国新房销量比上个月大幅下降11.2，经季节调整按年率计算为30.9万套，创历史新低。当月新房销量远低于分析人士此前预期的35.4万套，为连续第三个月环比下降，比去年同期也下降6.1。当月新房销

9、售中间价为每套20.35万美元，较上一个月下降了5.6，比去年同期下降2.4。自2006年初美国房地产泡沫破裂后，美国房产市场一直在进行剧烈调整，并成为本次全球金融危机的导火索。分析人士认为，1月份新房销售意外下滑表明，美国住房市场仍面临严峻挑战。美国主要房地产抵押贷款机构房利美公司26日宣布，2021年第四季度公司亏损163亿美元，今年将继续亏损，需寻求153亿美元的联邦救助。一些经济学家认为，美国房地产业的危机仍未结束，“两房”复苏仍有待时日。美国主要房地产抵押贷款机构房利美公司26日宣布，2021年第四季度公司亏损163亿美元，今年将继续亏损，需寻求153亿美元的联邦救助。由美国次贷危机

10、引发的本场金融危机，专家称有扁平化、长期化、隐性化的特点，各国的救市政策、市场的热钱造成了市场虚假繁荣的现象，往往让人们误以为金融危机已经过去，但在让人始料未及的时候，它又会出现。谈金融危机的结束，现在仍为时过早！二、 国内宏观经济经济保持快速增长，通胀预期渐显商务部称2月出口好于1月商务部部长陈德铭今日在全国两会上表示，2月份出口数据将会好于1月。据此前公布的统计数据显示，我国1月份的出口总额为1094.8亿美元，同比增长21%；进口总值953.1亿美元，同比猛增85.5%。制造业经济总体保持增长,但增速有所减缓中国物流与采购联合会(CFLP)3月1日发布的数据显示,2月份中国制造业采购经理

11、指数(PMI)为52.0%,比上月回落3.8个百分点。数据显示,本月新订单指数为53.7%,比上月回落6.2个百分点;生产指数为54.3%,比上月回落6.2个百分点;进口指数为49.1%,比上月回落4.3个百分点;新出口订单指数为50.3%,比上月回落2.9个百分点;从业人员指数为49.9%,比上月回落0.7个百分点;购进价格指数为61.1%,比上月回落7.4个百分点。制造业PMI是一个综合指数,按照国际上通用的做法,由5个主要扩散指数加权而成。通常PMI指数在50%以上,反映经济总体扩张;低于50%,反映经济衰退。中国富豪居世界第四根据美林全球财富管理与凯捷顾问公司13日联合发表的2021年

12、亚太区财富报告，尽管财富和总人数均下降，今年中国内地的富裕人士（拥有100万美元净资产，不包括主要住宅与消耗品）数量超过英国，居全球第四位。报告显示，去年中国内地富裕人士数量减少了11.8，为36.4万人，财富累计下跌20.7，至1.7万亿美元。2年后中国高铁里程全球第一按照铁道部提出的最新规划，到2021年底，我国客运专线和城际铁路的营业里程将达到1.3万公里。届时，我国将超越日本和德国等高铁起步较早的国家，成为全球高铁运营里程最长的国家。包括京沪高速铁路等在建铁路重点工程有277项，开工建设的客运专线及城际铁路项目已超过40项，建设规模超过1万公里。预计2021年到2021年，新线投产达到

13、2.6万公里，其中客运专线9200公里。到2021年底，我国铁路营业里程将达到11万公里以上，其中客运专线和城际铁路将达到1.3万公里。2月份，我国宏观经济仍整体向好，基础建设投资、扩大内需的做法仍在继续，在一定程度上保障了GDP的增长。出口好于1月份说明外部环境已开始逐渐回暖，而我国目前赖以为基础的制造业虽然在增长，但增速放缓仍让人惊叹本次金融危机的顽强，也许全面回暖仍有待时日。三、全国市场环境春节期间迎来“倒春寒”，楼市又遇“冰霜期”1、北京二手房市场降温一手房跌价15%火爆了一年的二手房市场开始降温。刚刚过去的2月，北京二手房市场成交量自2021年3月以来首次跌破万套，成交均价也出现了不

14、同幅度的下跌。新房市场成交均价环比1月也出现了15%以上的下跌。 刚刚过去的2月，北京二手房成交一年来首次跌破万套，仅为9118套，相比1月的14005套下跌了34.9%；2021年1、2月两个月二手房市场的总成交量为23123套，仅相当于2021年12月一个月成交量的55%。 2、上海成交量再次腰斩，创历史新低2021年2月，全市商品住宅供应面积为22万平方米，其中相比1月大幅减少了69.86%。2月成交面积减少超一半 创历史新低，全市商品住宅成交面积为32万平方米，相比1月再次大幅减少了54.29%，其成交量已连续两月出现50%以上的减幅，并且2月成交量为近几年来的最低点。2月全市商品住宅

15、成交均价为19696元/平方米，相比1月略微下跌了1.29%， 房价在09年12月份突破2万元/平方米，近期出现了小幅的回落，主要由于成交结构的外移形成；而从2月个案成交中，成交均价依旧是涨多跌少，有近三分之二的楼盘出现了价格上涨，而价格下跌的只有三分之一，近期商品住宅成交均价持续高位盘整，而前期的宏观调控短期内对房价的影响相对较小。3、广州量价齐跌，后市仍将看“空”统计数据显示，广州楼市成交量和价格双双下跌，尤其是前者，下跌幅度接近50%，市场观望气氛严重。今年2月份广州一手楼成交量为3334套，环比1月份的6178套成交量减少46%。观望气氛十分严重。同时，价格也随着成交量的减少而有所降低

16、，2月份楼市成交均价为9538元/平方米，环比1月份10755元/平方米的万元均价降低了11%。地产人士分析，近期宏观调控政策不断，让不少潜在买家对于后市不明朗，所以暂时持币观望，未来广州楼市整体趋势还将看跌。4、深圳价格上升，成交惨淡在深圳，2月新建商品住宅销售面积共计91216平方米，比去年同期下降75%，环比下降74%。其中春节长假7天，该市新建商品住宅仅成交3套。其中，深圳2月新建商品住宅销售均价为每平方米24195元，同比激增124.65%，环比上涨5.4%，再创该市单月一手房销售均价新高。统计数据显示，深圳新房均价在2月8日达到最高峰，几近41000元每平方米。而在月末呈现出连续下

17、滑趋势，2月28日下降到当月最低谷至跌破15000元每平方米。 小结：2月份全国主要一线城市住宅成交量降幅较大，北京、上海住宅成交量下降四至五成；成交均价幅度不大，略微下降，价格总体保持平稳。二、三线城市成交量普遍上涨，成交均价也呈上升的态势。一线城市住宅成交量的剧减主要原因有二：一是一线城市投资投机性需求占了很大的比例，政府出台政策抑制了一部分投资投机性需求；二是从去年年底到今年2月份国家密集颁布的房地产调控政策，使包括刚性需求和改善性需求在内的置业者处于观望的态度。四、 政策解读1、广东出台“粤四条”支持普通住房消费遏制炒房省政府信息网上公布了广东转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康

18、发展的通知，通知根据我省实际，对于房地产市场提出了四条措施：“增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，抑制投资投机性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范”。解读1广深增加中小套型普通商品房。该条特别指出，广州、深圳市要切实增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的供应，提高普通收入者的购房能力。一秀解读：在去年，广州、深圳等大城市的房价上涨较快，70/90政策难以实施。只有增加小户型，总量才能增加，有利于促进房价稳定。解读2三旧改造增加市中心商品房供应。“粤四条”提出，全面启动本地区城市和国有工矿棚户区改造

19、，力争用3年时间完成改造任务，采取多种方式，合理引导房地产开发企业参与旧城镇、旧厂房和城中村改造，增加城市中心区普通商品住房供应。一秀解读：政府期望 “三旧改造”提供更多的廉价商品房、安置房，实现安置户、开发商、政府的多赢局面。解读3信贷和税收政策与国家保持一致。“粤四条”提出：严格执行二套住房购房贷款管理制度，对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。一秀解读：此条说明政府仍期望房地产行业拉升GDP，既要实现中央政策，又无意于打压房地产。解读4公开销售24小时前明码标价。“粤四条”明确规定，各地在审批商品住房项目预售

20、许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”。一秀解读：此条虽然对发展商捂盘惜售、分批升价的销售手法作了明确的限制，但是难以从根本上调控和抑制房价，只能在表面上安抚民意房价没有过快上升。2、2月新增贷款回落，多家银行实行首套房首付三成2021年信贷以1月份的新增1.39万亿元“震撼”开局之后，2月份四大国有商业银行新增贷款约为2940亿元，较1月份有所减少。其中，农业银行以820亿元的规模位居当月四大行新增贷款的首位； 工商银行为780亿元， 建设银行为760亿

21、元，而此前增长较为迅猛的 中国银行，仅为580亿元。一向被政策鼓励和支持的首套购房也开始抬高贷款门槛。继中行取消首套房贷7折优惠利率后，多家商业银行将首套房首付比例由原来的不低于2成提高为最低3成，利率折扣在8.5折至基准利率之间。上海银行等中小银行更是将非普通首套房的首付比例提高至4成以上。不只是首付成数提高了，贷款利率也同时涨了价。据悉，深圳地区商业银行个贷业务大多已提升至基准利率，不再优惠。不只是二套房贷，连首套房贷也难再打折处理。就在半个月前，多数股份制商业银行还在执行8.5折优惠利率。一秀解读：降低房贷额度、取消房贷利率、实行首付一律三成、尚未出台的其它“靴子”政策的收紧、金融的调控

22、力度越来越大，将会进一步促进购房者的观望态度，以及对房价下跌的预期。然而，政府目前似乎仍没有“下狠手”来调控楼市的决心，并没有明文规定金融调控政策，但市场上已是“山雨欲来风满楼”，但后市跌宕起伏已成为必然。3、存款类金融机构存款准备金率再次上调0.5个百分点，上调至16.5%2月25日，国内存款类金融机构人民币存款准备金率将正式上调至16.5%，这是继2021年1月18日后第二次上调国内存款准备金率，此次将冻结资金约3000亿元。考虑到在第一次准备金率上调之后市场对于货币政策进一步紧缩已经有预期，这次准备金率上调对股市和楼市的冲击预计将小于上次。一秀解读：一次调整可以说明姿态，二次调整可以说明

23、决心。央行回笼资金，流动性过剩的情况将有所扭转。同时，流入楼市、股市的资金将会相应地减少，或许将带来更多购房者观望的态度和降价的预期。五、佛山市城市规划及建设1、佛山发布现代产业规划，十年锻造世界级产业基地佛山市现代产业体系建设规划（20212021年）日前正式发布，明确了佛山建设现代产业体系的目标：世界级的现代制造基地，辐射泛珠三角地区的产业服务中心，形成以现代制造业、现代服务业双轮驱动的主体产业群和完善的产业支撑体系，产业整体竞争力达到国内先进行列。具体说，就是产业结构要明显优化，2021年服务业增加值占GDP比重提高到接近50%，高技术制造业增加值占工业增加值比重达45%；自主创新能力明

24、显提高，打造一批国内领先、辐射国外、具有较强自主创新能力的产业高地；资源配置结构明显优化,2021年单位GDP能耗控制在0.57吨标准煤，工业废水排放达标率100%；企业组织结构明显优化,形成一批进入全国行业排头兵、广东现代产业“500强”的拥有核心技术和自主品牌、具有较强国际竞争力的企业。规划在明确佛山产业定位的同时特别指出，要强化“广佛同城效应”，与广州共同形成广东重要的经济增长极。促进产业优势互补、联动发展，共同构建结构优化、布局合理、协调发展的现代产业体系，打造“广佛创新圈”和“华南科技创新中心”，提升广佛都市圈产业综合竞争力，成为引领珠江三角洲乃至华南地区产业结构优化升级的强大引擎，

25、广东重要的经济增长极。一秀解读：佛山是制造业重市，处于工业经济中后期，输出了众多的产品品牌。目前，佛山迈向后工业经济时代，淘汰低产能、高污染的第二产业，保持制造业优势、发展第三产业的做法，符合区域的实情。也许不久的将来，佛山第二产业品牌、第三产业品牌将获得双丰收。2、三水积极推进三旧改造，中轴线公共设施年内施工未来三水的城市“客厅”纺织印染厂片区将在今年内启动文化中心等六项公共服务设施建设，浅岗等片区改造也将在年内启动。纺织印染厂片区是三水区城市中轴线“北江-云东海”的龙头，也将是三水未来几年城市的“客厅”所在。位于该片区的滨江公园、文化中心、公共卫生大楼、档案馆、老干活动中心、法院等公共设施

26、将动工兴建。未来几年内，“北江-云东海”中轴线将是三水城市建设的重点，中轴线上的三个大型公园有两个要在今年启动建设。最南端的滨江公园已完成施工设计，将在上半年启动。位于公安局以北的城市休闲公园也将启动。而城市休闲公园以北、三水中学以南地块则是体育公园，将兴建大型体育场馆。一秀解读：提升城市形象、改善投资环境，三水政府极为明智地“押宝”三旧改，大手笔、大投入地打造“城市客厅”。三水将一改工业制造转移基地的形象，将成为宜商、宜居、环境优雅的新城。3、顺德曼哈顿呼之欲出，打造顺德新一轮发展平台顺德新城将以建设“新岭南水乡”为特色，重点发展现代商务、创意科研、文化休闲、生态居住等主导功能，创建宜居、宜

27、业、宜游的岭南生态新城。规划中的顺德新城德胜商务区将包括三个类型的发展区域：第一，沿中央绿轴两侧地区为“商务办公主导发展区”，以商务办公建筑为主，底层发展复合商业；第二，沿德胜河区域为“商务休闲主导发展区”，主导发展复合商业、餐饮、娱乐。非一线滨水区可适当兼容居住功能；第三，两翼为商住混合发展区，兼容发展居住、商业、娱乐等功能。商务区的总规划建筑容量约为340万平方米。商务区建设将分两期进行，首期启动区占地面积41万平方米，其中，可出让地块面积约22万平方米。一秀解读：顺德是传统的经济强区，随着自身的发展，打造自身的“商务名片”亦是势在必行。而中央商务区往往对景观资源、地段、配套要求较高，在当

28、前的顺德要找出这样的地段，唯有进行旧改。这一举措将促进城市形象、GDP、地产商、关联商家的多羸。4、龙湾大桥开工，西樵、南庄将有双通道2月9日，龙湾大桥及其引道工程开工，预计2021年6月完工，主桥设双向6车道、可抗7級地震，届时西樵到禅桂中心將只要20分钟。龙湾大桥及引道工程起于南海区西樵镇樵金路与正在实施的崇民路的交汇点，路线向东北方向延伸，跨越北江进入禅城区南庄镇，接南庄大道和季华西路的延伸段，止于紫洞大道，全长4.29千米。大桥建设按一级公路标准兼城市道路功能设计，采用主、辅路结合形式，主路设计时速为80公里/小时；辅路按城市次干路标准设计，时速为50公里/小时。本项目路基总宽度为56

29、.5米，主路双向6车道，辅路双向4车道。一秀解读：西樵虽近，大桥难过。西樵与禅城仅一江之隔，却似乎成为了“鸿沟”。近年来，由于车辆剧增，西樵大桥不堪重负，塞车成为家常便饭，大大增加了人们的心理距离。龙湾大桥的开工，对于西樵及高明等地而言，不啻于是福音。龙湾大桥一旦开通，将为西樵、高明等地的发展带来无限的可能。5、丹灶规划建两河三岸滨水新区 按照规划，“两河三岸”新区范围达到17.6平方公里，将建设成为体现自然生态环境优势，集商业服务、现代产业、高尚居住、旅游休闲、生态文化等功能为一体的广佛西部特色滨水新城。丹灶拥有独特的两河三岸的城市滨水资源，规划新区岸线全长约6公里。金沙南部区域将按照“两河

30、三岸”定位“活力水岸、翡翠碧洲”的总体构想，内合外联，实现产业文化、旅游、人文生态景观的高度整合。并计划沿季华路西延线发展高档生态住宅区、旅游服务区，沿广明高速发展旅游服务、高档主题地产。一秀解读：丹灶作为佛山全国首个环境优美乡镇，结合自身优势打造旅游业、服务业以及高档房地产业，将大在提升自身的竞争力，随着城市西进，丹灶将成为南庄、西樵等地有力的竞争者，第三部分 一级市场分析一、2月土地交易态势1、整体成交情况计划出让量129.33万，实际成交116.22万由佛山国土局网站数据统计可知，2月佛山共有27宗地块推出，总出让面积达129.33万，出让量环比1月增加10.27万，环比上升9%，上涨幅

31、度较小；同比2021年2月上涨207%；实际成交25宗，成交面积116.22万，面积成交率仅为90%，成交面积环比1月增加37.54万，环比上升48%，上涨幅度较大，同比2021年2月上涨217%。2月共出现2宗土地流拍，此两宗地用地均为商住用地，其中顺德流拍地块位于北滘镇，面积较大，达到10.44万，使得2月土地成交平淡的顺德市场土地成交率仅为35%。在本月成交的25宗地块中，商住用地成交14宗，成交面积为88.66万平米，占总成交面积的76%，环比1月有小幅下降。2月佛山市各区土地成交情况项目计划出让土地实际成交土地流拍土地区域宗数面积/宗数面积/成交率宗数面积/禅城5519775.465

32、519775.46100%南海13454742.4013454742.40100%顺德4160295.46355858.5735%1104436.89三水2135208.601108550.8080%126657.8高明323310.66323310.66100%合计271293332.58251162237.8990%2131094.69数据来源：佛山市国土资源局 数据统计截止2021年2月28日2、商住用地出让对比2月商住用地成交平稳，旧改用地出让唱主角2月各区商住用地成交情况区域商住用地成交面积（万）商住用地成交率成交金额（万元）土地单价（万元/亩）禅城51.98100.00%48851

33、2.87627南海23.49100.00%28190.4380顺德三水10.8680.28%14000.0086高明2.33100.00%4013.55115五区合计88.6687.12%534716.85402数据来源：佛山市国土局、一秀地产市场研究拓展部数据统计截止2021年2月28日数据来源：一秀地产市场研究拓展部2月份全市商住用地推出量为101.77万，环比1月增加16.70万，上升20%，同比增加100.29万，增长巨大。2月全市共成交商住用地14宗，总面积达88.66万，环比1月增加25.92万，上涨幅度达41%，从2021年1、2月佛山土地市场成交情况看，近期佛山各区商住用地成交

34、活跃，土地成交量与成交单价都处于较高水平，而土地新政及信贷从紧等政策目前还未对佛山土地市场造成太大的影响。从佛山各区商住用地成交情况看，本月各区商住用地推地中，禅城、南海商住用地市场最为活跃，是商住用地出让主力军，而一直活跃的顺德市场本月仅有一宗商住用地推出。从2月商住用地成交情况看，禅城商住用地成交面积大，占2月全市商住用地成交面积的近60%，其次为南海区。支撑禅城区及南海区商住用地成交主要是旧改项目土地用地，禅城区澜石旧改项目本月推出最后四块土地，被新鸿基在佛山作为唯一竞拍人以47.05亿元拿下，加上12月31日新鸿基已竞得的澜石旧改地块,至此,新鸿基已在澜石掷金81.65亿元拿下两大商住

35、项目地块,占地面积超过74万平方米。如此大规模参与内地的旧城改造项目, 对于新鸿基来说尚属首次。同时南海区的“三旧”改造重点项目的丹灶“白云新城”项目推出一巨幅地块，地块出让面积为352.38亩，占项目总面积的50%以上。而其他各区商住用地成交中值得一提的是1月份商住用地成交活跃的顺德市场，2月仅推出一宗商住用地的，而且此宗商住用地没有成交。从各区商住用地成交单价上看，依旧是禅城区商住用地土地成交单价最高，达到627万元/亩，其次为高明区商住用地成交单价，2月高明区商住用地成交单价达115元/亩，从历年高明商住用地成交情况，115元/亩的商住用地成交单价创历史新高，比2021年高明区商住用地成

36、交单价峰值高出20万元/亩。总体上说，2月份佛山全市成交活跃，个别区域也出现异常成交，但整个商住用地市场在成交量和成交单价上较1月份都有所增长，土地新政及楼市成交低迷等状况对土地市场成交影响不大，就2月各区土地局公布的信息统计，3月佛山土地出让量较2月有所减少，但同比2021年3月仍有较大增幅，对于3月土地市场衡量还是要看3月各区土地成交率。3、土地成交结构成交结构趋于平衡，其他用地成交比例增大本月佛山共成交25宗土地，其中商住用地成交14宗，成交面积为88.66万，约占总成交面积的76%，工业用地成交面积15.25万，约占总成交面积的13%，其他用地成交面积为12.32万，约占总成交面积的1

37、1%。具体分布情况见下图：数据来源：一秀地产市场研究拓展部二、重点地块分析佛禅（挂）2021-002、003、004、005地块的基本资料：地块名称地块地址面积（用地）用途容积率拍卖底价成交价佛禅（挂）2021-002禅城区汾江南路东侧、前进路北侧、澜石二路南侧47520.77 商业办公、文华娱乐用地兼容居住用地14、16、18地块6.0；15地块5.0；46.80亿元47.05亿元佛禅（挂）2021-003禅城区前进路北侧、纵三路东侧、横一路和横二路南侧、纵五路西侧136302.6319地块：商业办公、文化娱乐用地，兼容居住用地；22、23、24地块：居住用地，兼容商业办公、文化娱乐用地19

38、地块5.0；22、23、24地块3.5；佛禅（挂）2021-004禅城区前进路南侧、横三路北侧、纵三路东侧、纵五路西侧122139.9620地块：商业办公、文化娱乐用地兼容居住用地；25、26地块：居住用地兼容商业办公、文化娱乐用地20地块6.0；25、26地块3.2；佛禅（挂）2021-005禅城区东平河北侧、纵三路东侧、横三路南侧、纵五路西侧109652.121地块：商业办公、文化娱乐用地兼容居住用地；27、28地块：居住用地，兼容商业办公、文化娱乐用地21地块6.0；27、28地块2.6； 数据来源：佛山市国土资源局禅城分局地块简析：佛禅（挂）2021-002、003、004、005地块

39、位于东平路北侧、汾江南路东侧、澜石二路南侧、纵五路西侧范围内，总净地面积为415615，约623亩，超过澜石旧改项目总面积的一半。4宗地块捆绑交易，总起始价为人民币46.8亿元，该地块最终新鸿基集团旗下嘉荟投资以47.05亿元竞得，土地单价为755万元/亩。地块前景分析：此四宗地自挂牌之日起就引起了众多开发商和媒体关注，其一是因为地块面积较大，总价高；其二是对地块竞买人资质要求非常严格。如要求2021年度净资产超过人民币1000亿元；须具备境内外开发、经营、管理大型高档购物中心、五星级国际知名品牌酒店、国际甲级写字楼、高档住宅小区等大型综合现代化商务中心的成功案例等。对此，业内人士分析说，仅根

40、据前年净资产总额超千亿元这一指标，内地房地产企业几乎无一家符合条件，而资产达到千亿元的其他行业企业，又不具备开发轨道交通、五星级酒店等条件。12月31日，新鸿基旗下的彩成投资以34.6亿元的成交价拿下了澜石旧改片区三块土地的使用权，总净用面积约为33万平方米。此次，又获得澜石旧改片区四宗土地的使用权，自此，澜石旧改片区超过八成的地块纳入新鸿基企业旗下，而新鸿基也成为参与该片区改造最大的开发商。该片区其他地块主要用于安置房建设。新鸿基地产具有丰富的经验和开发实力，其在广州花都区开发的玖珑湖国际社区就是成功经验。新鸿基拿下澜石旧改A地块的全部土地是利大于弊的，该项目的开发将大大推动东平新城的发展，

41、对板块改造有很大促进。不过，新鸿基之前以开发住宅和综合商场等商业体为主，包括写字楼在内的商务项目并不多，而这一点也正是东平新城的主要需求之一，希望这个项目未来的综合商业体更加全面和完善。三、小结商住用地成交量价齐升，旧改用地出让唱主角从2021年2月土地成交情况看，商住用地成交面积及成交单价均超过1月，土地新政及楼市成交低迷等状况对土地市场成交影响不大，就2月各区土地局公布的信息统计，3月佛山土地出让量较2月有所减少，但同比2021年3月仍有较大增幅，对于3月土地市场衡量还是要看3月各区土地成交率。在本月商住用地成交中，旧改项目土地成交成为主力，占据2月佛山商住用地成交面积的70%以上。澜石旧

42、改项目本月推出最后四块土地，总面积达41.56万，另外南海区的“三旧”改造重点项目的丹灶“白云新城”项目推出一巨幅地块，地块出让面积为352.38亩，占项目总面积的50%以上。巨幅旧改项目用地的不断推出，成为佛山2月份土地市场的亮点和主角。四、一级市场走势预测根据佛山五区国土局2月公布的数据统计（数据统计截止2021年2月28日），2021年3月佛山五区将有24宗地块推出，出让总面积102.17万，其中商住用地7宗，出让面积约52.58万，占总供应量的51%；工业用地11宗，面积为38.31万，其他用地5宗，面积为11.28万。具体情况见下表：2021年3月佛山五区土地供应计划区域商住用地工业

43、用地其他合计宗数面积/宗数面积/宗数面积/宗数面积/禅城264497.00 19458.26 373955.26 南海7525841.70 6198335.90 5103329.40 18827507.00 顺德3120264.29 3120264.29 三水高明合计7525841.70 11383097.19 5112787.66 241021726.55 数据来源：佛山国土局五区分局第四部分 二级市场分析一、禅城区市场分析成交面积环比腰斩，成交价格微跌1、整体交易态势分析2021年2月2021年2月禅城区住宅交易情况月份新增预售面积（万）新增预售套数（套）成交面积（万）成交套数（套数）成交

44、均价（元/）09年2月3.322619.74822680909年3月14.18111613.071032640409年4月9.11110317.781338723809年5月5.1734913.011052742109年6月7.1660314.71276815909年7月6.044678.57663798509年8月14.5789314.5989980409年9月15.9715446.11455848309年10月1.19647.34598849909年11月3.3322710.55886884509年12月13.6110957.38560924810年1月7.7411697.45507928

45、010年2月2.863523.27（预计）342（预计）9108合计104.259243130.20（预计）10178（预计）数据来源：佛山建设局，禅城区房地产交易所预计数据来源：佛山建设局，一秀地产市场研究拓展部备注：套数是按产权计算的套数。2月禅城区个盘新增货量供应情况楼盘名称新批预售套数新批预售面积/批售产品星海岸城市花园 124.00 10545.53 四、五座藦璒荟豪庭 154.00 11193.37 一、二、三座美陶花园 74.00 6867.25 十、十一座合计352.00 28606.15 数据来源：禅城区房地产交易所 备注：套数是按产权计算的套数。简析：新增预售方面，2月禅城

46、商品住宅新增预售面积为2.86万，较1月减少4.88万，环比下降63%，新增预售套数为352套，新增户均面积为81，新增房源以中小户型为主，本月中三个新增货量楼盘均以中小户型产品主打。成交方面，预计2月份禅城区商品住宅成交套数342套，成交面积约3.27万，环比1月份成交套数和成交面积均有所下降，下降幅度分别达33%，56%，同比2021年2月分别减少58%，66%。2月恰逢春节长假，传统的销售淡季让整个楼市温度下降，除此之外，春节楼市遇冷还有以下几大原因：首先是市场供应问题，2021年下半年楼市的峰回路转，让不少开发商资金回笼理想，同时产品也大量被消化，从2021年11月份以来，禅城区一直处

47、于供不应求状态，春节期间开发商限于货源紧张，推货欲望大减。其次，大部分楼盘因春节没有新货推出，楼盘启市晚，部分楼盘和法定的假期保持一致，在初七才重新开放销售中心，利用春节部分楼盘都作短暂休整。另外密集的政府出台也给楼市带来冷空气，在2021年年底和2021年年初，出台了不少的楼市新政，包括二套房贷的收紧、存款准备金率提高等政策，不少消费者感觉楼市将进入调整期，观望情绪开始产生，消费者看楼的热情有所降低，在购买的决策方面也更加谨慎。受到国家一系列调控政策的影响，一定程度上挫伤了投资者的入市积极性。消费者普遍冷静下来，重新审视入市置业的时机以及购买产品的价值。成交价格方面，预计2月禅城城区商品住宅

48、成交均价将会小幅下降，预计成交均价为9108元/,环比1月下降2%。2、楼盘动态楼盘名称新推产品推售时间建面价格（元/）层数现推产品面积（）现推货量（套）累计网上签约率备注中海文华熙岸尚居12、13座6800-12490（97折后，带1000元/装修）3387、111256（部分内部消化，开盘推200套）93一次性96折，按揭97折，开盘99折，咨询登记优惠5000-10000元，合计约95折8座7900-8500（带装修）3485、8998（推出双数层）36%开盘99折佛山雅居乐花园10号1、2、6座8900（毛坯）1780-10929746%6号2区1、2座12000（毛坯）28复式340

49、5281%6号1区3、4座09.06.13（3座）09.07.11（4座）9500（折后）28220-24010485%4月25日开放样板房，5月1日开始下诚意金2万元可获97折，开盘折扣98折6号1区1、2座9500-9600（折后）29280-32010890%鸿业城市花园10-15座8100（折前）20/23-2660-153525（产权套数）95%开盘优惠98*99*99依云上城2座9000-9500（毛坯）3179-91116套36%利豪花园1、2座公寓7900（毛坯价）洋房720017公寓3560洋房83-111公寓300洋房89公寓：74%洋房：93%公寓可选择500元/或800

50、元/装修标准逸彩美寓1、2、3座公寓9000（带1000元/装修）洋房8300151617公寓31-82洋房67-127洋房150公寓131公寓：97%洋房：61%10月14暗发售金地九珑璧8座1100029248-2515463%怡翠宏璟花园15-20座别墅13000(折后)296-3202488%7、8座8100（折后）12/1792-17265923、4座8800（折后）3290-13021493%开盘优惠总价减5000元，再98折5、6座09.9100003020011637%国庆期间98*99恒福新城5、6座6900-8000（折后）17/2257-60，71-83，108-13218089%诚意金1万总价可减2万元9座09.08.15两房：7300三房：84001782-1325682%国庆期间最低94折凯德瀚城17、18、30座两房：9000三房、四房：1000010/1190、109-139、168-1847732%开盘当天96折31座两房：8000-1000011903910%2-7座叠加别墅120