桂林房地产市场分析报告(共95页).doc

1、第一章：桂林宏观经济评估桂林市是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心，旅游业是其国民经济的主导产业。桂林市自然环境优美，是中国旅游观光的最佳景区之一。全市辖5个城区12个县，即秀峰、叠彩、高新(七星)、 象山、雁山区和临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。全市总人口493万人。总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里，人口72.16万人。1.桂林市基础环境因素1.1桂林市地理行政区域及自然概况地理位置桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经109°36至111

2、6;29，北纬24°15至126°123，扼处“湘桂走廊”的南端，为桂北地区政治、经济、旅游、文化中心。行政区域桂林市辖秀峰、叠彩、象山、七星、雁山五区和阳朔、临桂、灵川、兴安、全州、荔浦、平乐、恭城、资源、龙胜、永福十二县，总面积达27795平方公里。人口据桂林市2004年统计局统计报告显示2003年全市户籍常住人口493万人，其中市区人口72.16万人。随着桂林市城市化步伐的加快，桂林市市区居住人口将达将进一步扩大，为房地产发展创造良好的条件。地质状况大约在3亿多年前，广西的大部分地区，包括桂林，还处在一片汪洋大海之中。后来地球发生了一次剧烈的地壳运动，桂林和广西其他许

3、多地方一度露出水面，成为陆地。不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州、廉州一带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了海底。经过了漫长的历史年代，在桂林一带，也就逐渐沉积了许多由海水带来的沉淀物，形成各种层状的沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状的石灰岩，是由含钙质成分的物质不断沉积胶结而成的。大约到一亿五六千万，地壳上升，今桂林阳朔一带开始露出水面。在以后漫长的岁月里，厚厚的石灰岩层经过长期的风化、剥蚀和雨水溶蚀，形成了以桂林为中心，环阳朔、灵川、平乐、兴安、全州、荔浦、恭城等县，约2.24万多平方公里的岩溶峰林地貌区。1.2桂林基础环境分析小结桂林非常适合人们的生存和发展的选择，其具有三大优势

4、：一是环境优美，山青水秀；二是气候宜人，空气清新；三是文化名城，历史悠久。同时具备这三个条件的城市在全国实在不多，作为全国旅游地产最有潜力的城市，旅游经济的发展将为桂林市旅游地产的进一步腾飞提供最为有利的保障。但同时我们也注意到，桂林市区面积过小，市区常住人口仅为72.16万人，产品消费能力极为有限。2.宏观经济因素2.1桂林市GDP及其增长率分析图1 桂林市各年国内生产总值（GDP）及增长率 数据来源：历年桂林统计年鉴 从下图我们可以看出桂林市2001年、2001年、2002年、2003年国内生产总值分别为300.16亿元、327.5亿元、357.68亿元、397.46亿元，每年大约以9.5

5、%的速度快速增长。初步核算，2004年桂林市生产总值（GDP）突破400亿元达到457.86亿元，比上年增长13.1，增速快于上年3.3个百分点，说明桂林市整体的经济发展驶入了快车道，为房地产的发展打下了良好的基础。2.2桂林市城市居民人均可支配收入及其增长率分析图2 桂林市各年城市居民人均可支配收入及增长率 数据来源：历年桂林统计年鉴 城市居民人将可支配收入可以说最终决定了该区域内的消费容量和潜力。2004年城市居民人均可支配收入下降了-1.1.%，在国民经济发展快速的情况下，居民可支配收入却下降了，这说明城市居民的消费能力有所下降，这对房地产市场而言是一个不好的信号。 2.3桂林市人均消费

6、支出及其增长率分析图3 桂林市各年人均消费支出及增长率 数据来源：历年桂林统计年鉴桂林属于中国西部城市，城市居民人均消费水平不高。到2003年，人均消费性支出仅为6326元，由于2004年人均可支配收入下降，导致城市居民的消费信心受到影响所以致使消费支出现了负增长，这样居民的消费预期进一步降低，对房地产市场产生了不良影响。根据经济学上的恩格尔系数判断，说明桂林城市发展还处于较为落后的时期。但同时我们也发现，中高收入者在城市居民中仍占有一定的比例，其中娱乐业消费占据他们每年消费支出的30%。据此判断，在本案项目的运营中，可以充份考虑到本地的娱乐业市场。2.5桂林市固定资产投资及其增长率分析图5

7、桂林市各年固定资产投资额及增长率 数据来源：历年桂林统计年鉴随着桂林市打造国际旅游城市目标的确立，桂林市加大了对老城区以及道路等基础设施的投资改造力度。同时也有力的拉动了房地产等社会投资。从上图中我们可以看出，最近几年内，桂林市固定资产投资保持着快速的增长势头。2004年达146.8亿元，比去年同期增长了32.3个百分点。2.6桂林市产业结构分析图6 近四年桂林市产业结构变化 数据来源：历年桂林统计年鉴、随着桂林市对桂林市产业结构的进一步调整，桂林市三次产业结构比例由2003年的28.5：32.4：39.1调整为2004年26.0、37.2和36.8，虽然第二产业所占比重有所提高，但就全国范围

8、来讲，比重依然很低。同时第三产业所占的比重也有小幅的提高。第一产业比重仍旧过大，桂林市城市化水平依然有限，本地需求对房地产支撑力有限。一个城市的发展应该建立于本城市工业的发展，在三产类别中，只有工业可以创造价值，其它产业只是在转移价值。如果桂林市过多依靠于旅游来拉动产业经济发展的话，将会对城市发展极为不利的。所以近年来，桂林市不断调整产业结构，建立高新技术开发区，引进高技术和生物技术等低污染行业，为桂林市经济的发展提供了强大的后劲。2.7桂林经济发展前景预期及小结从我们在上面的分析中，虽然有些指标有所下降，但可以看出桂林市整体经济发展正处于一个上升期。随着国家加大对西部城市的投入以及中国与东盟

9、贸易进一步自由化。作为旅游城市来说，如果社会不发生任何不可抗因素（如疫情等）的话，桂林市经济发展应被看好。2.8桂林宏观经济因素分析小结 桂林市属于旅游城市，出于环境方面的考虑，限制工业的发展。从三产比例中我们可以看出桂林市经济发展处于初级发展状态，每年财政收入很大部分都是由旅游经济拉动的，这种经济模式具有一定程度的脆弱性，如果像前年一样发生非典的话，导致国民经济的各项目展指标都有所下降，对城市经济打击很大的。不过从桂林市城市十五规划中我们可以看出，桂林市正在郊区加大对工业的投资力度，努力调整产业结构，桂林市经济发展前景看好。第二章：桂林房地产整体市场评估1.房地产市场部分11、2004年桂林

10、市房地产市场整体运营情况分析。房地产开发投资继续保持强劲增势。全年商品房施工面积556.94万平方米，比上年增长37.5，其中年内新开工面积259.64万平方米，增长14.9。商品房销售面积138.13万平方米，销售额24.77亿元；分别增长31.3和10.5。其中个人购置商品房24.34亿元，增长16.3，占全部商品房销售额的98.3，所占比重比上年提升4.9个百分点。年末商品房空置面积28.82万平方米，比上年末上升13.6。12、桂林市房地产市场价格分析Ø 桂林市普通住宅价格及增长率分析图10 桂林市市区普通住宅价格及增长率 数据来源：桂林房产局从上面的图表中我们可以清楚的前几

11、年桂林市市区普通住宅的价格走势，2005年城区普通住宅价格预计达到2800元/平方米，上涨幅度惊人。主要原因是由于老城区改造的完成，政府加大了对城区土地控制力度，在一定程度上造成了土地的稀缺，造成了房价的上扬。预计这种上扬的趋势将会在今后几年内得到保持。桂林市房地产发展还属于初级阶段，无论从营销手法还是小区区内环境设计方面都与深圳、北京、上海等地有着较大的差距，整体品质不高。过多的局限于价格战这种低档次的竞争模式，但这种定价模式与当地居民消费力不足有着很大的关系。1.3、桂林市房地产市场客源分析桂林市房地产业发展现阶段还处于初级阶段，整个市场缺乏亮点，对外宣传力度也远远不够，同时来此购房仍然以

12、桂林市区及下面十二县为主，桂林房地产发展还未和旅游经济实现产业联动，鲜有外地购房团。荒岛认为：所以本案在目标客户定位上应立足于全国，加大对海外的宣传力度，在营销手法上要有新的突破，提高本案的竞争优势。14、房地产景气调查分析 中央对于房地产业的宏观调控政策已从重点控制土地供应转向了重点控制信贷，这个转变，对于房地产业的未来发展将有着深远的影响，对桂林楼市的影响也不例外。加上经营性土地一律实行招、拍、挂政策，一些小地产商可能会因此出局，而房地产“巨头们”则可能大肆扩张。以上种种因素的影响，桂林房地产业和全国一样进入调整期，开发建设的步子有所放缓，2004年市区内申请预售的楼盘与2003年相比有所

13、减少，但市场需求没有太大的变化，房地产市场总体状况是健康的。但是，由于土地供应，建材涨价，加上这几年房屋质量和环境有很大提升，实际发生的成本远远高于过去，促使房价有所上涨，尽管桂林房地产开发建设的步子有所放缓，但市场没有下滑，仍然保持着平衡发展的态势。 通过对全市房地产企业进行问卷调查的情况看，各项数据经计算机汇总处理后显示，2004年下半年景气状态指数和2005年上半年景气变动指数及完成和完成生产经营的一些主要指标均有一定幅度的提高。141企业大多数景气指数有所上升（1）、宏观经济环境比较宽松2004下半年宏观经济环境景气状态指数为0.35，2005年上半年宏观经济环境景气变动指数为0.30

14、，景气状态指数都大于0，说明宏观经济环境比较宽松。在调查中有68%的企业认为2005年上半年的宏观经济环境与2004年下半年相比已有大的改善,有32%的企业变化不大。 （2）、单位总体经营状况较好 2004年下半年总体经营状态景气指数为0.28,说明经营状态比较好。2005年上半年景气状态变动指数为0.38，说明经营状态继续向好的方向发展。有68%的企业认为2005年上半年总体经营状况很好。有32%的企业认为改善太大，认为恶化的为0。 （3）、房地产市场需求有所增加 2004年下半年房地产市场需求景气状态指数为0.34，房地产市场需求充足。2005年上半年景气变动指数为0.38，说明2005年

15、上半年与2004年下半年相比市场需求有所增加。有65%的企业认为2005年上半年有大的改善，有30%的企业认为变化不大，有5%的企业认为恶化。从景气状态变动指数看，市场需求有所增加。 （4）、房地产市场供给充足 2004年下半年房地产市场供给景气状态指数为0.47，2005年上半年景气变动指数为0.59，说明市场供给是充足的。从指标汇总的情况看，有60%的企业认为2005年上半年房地产市场供给更充足，有35%的企业认为不变，有5 %的企业认为变化不大。 （5）、销售状况更好 2004年下半年销售景气状态指数为0.4，说明销售状态好。2005年上半年销售景气变动指数为0.32，说明销售状态比20

16、04年下半年更好。有70%的企业认为2005年上半年销售状况更好，有20%的企业认为变化不大，有10%的企业认为恶化。 （6）、物业管理与服务质量有较大改善 2004年下半年物业管理与服务质量的景气状态指数为0.20，说明好。2005年上半年景气状态变动指数为0.50，说明与比2004年下半年相比改善较大。有70%的企业认为2005年上半年改善较大。有30 %的企业认为改善不太大。 （7）、房地产开发与经营成本略有增加2004年下半年房地产开发与经营成本景气状态指数为-0.35，说明经营成本高。2005年上半年景气状态变动指数为-0.26，说明2005年上半年经营成本有所增加。有75%的企业认

17、为2005年上半年的经营成本略有增加，有25%的企业认为经营成本较高。 （8）、拖欠差额有所增加 2004年下半年拖欠差额景气状态指数为0.21，属正常范围。认为2005年上半年拖欠差额景气状态变动指数为-0.12，说明2005年上半年拖欠差额有所增加。有59%的企业认为2005年上半年拖欠差额有增加，有41%的企业认为拖欠差额有一定改善。 （9）、公司盈利状况有所改善 2004年下半年盈利景气状态指数为-0.28，说明2004年下半年盈利状况差。认为2005年上半年景气状态变动指数为0.41，说明2005年上半年与2004年下半年相比有所改善。有80%的企业认为2005年上半年盈利状况有所改

18、善，有20%的企业认为改善不大。 （10）、职工人均收入略有增加 2004年下半年职工人均收入的景气状态指数为-0.09，说明职工人均收入略低。认为2005年上半年景气状态变动指数为0.15，说明职工人均收入略有增加。有56%的企业认为2005年上半年职工人均收入有所增加，有44%的企业认为变化不太大。 142、制约房地产发展因素分析 从计算机处理的数据结果看，2005年上半年约束单位经营状况诸因素排序为：顾客购买力不强排第一位；房地产开发环境差排第二位；资金紧张、房屋与物业管理缺乏竞争力并列第三位；缺乏高素质经营人员排第四位。附：桂林2005房地产景气指数表各项指标 企业比例（%） 2004

19、年下半年 实际 2005年上半年 预计 2004年下半年 实 际 2005年上半年 预 计 景气状态指数 经济意义 景气变动指数 经济意义 好 一般 差 改善 不变 恶化 宏观经济环境 29 63 8 38 62 0 0.35 较宽松 0.30 有改善 单位总体经营状况 25 50 25 46 54 0 0.28 较好 0.38 继续向好 房地产市场需求 50 21 29 50 42 8 0.34 充足 0.38 有所增加 房地产市场供给 42 38 20 63 33 4 0.47 充足 0.59 更充足 销售状况 38 38 24 42 54 4 0.40 好 0.32 更好 物业管理与服务

20、质量 21 63  16 58 42 0 0.20 好 0.50 改善较大 房地产开发与经营成本 12 42 46 0 83 17 -0.35 高 -0.26 有所增加 拖欠差额 20 67 13 13 67 20 0.21 正常 -0.12 稍有增加 公司盈利状况 16 42 42 54 42 4 -0.28 差 0.41 有所善 职工人均收入 0 83 17 13 87 0 -0.09 略低 0.15 略有 增加 1.5桂林市房地产发展前景预期Ø 业内竞争加剧，房地产准入门槛提高由于政府对房地产进行宏观调控和土地出让政策的变化必将带动土地价格的上扬，拍卖和招标土地所需的

21、高额资金使得许多中小型房地产公司失去了拿地的机会，而资金实力较雄厚的房地产公司则会步入一个良性循环发展的局面。预计在未来几年内，桂林市房地产开 发企业将会由现在的一百二十家左右减少到十几家左右，出现优胜劣汰的局面。发展商的品牌意识、持续发展意识，更显重要。Ø 产品开始冲击高端市场桂林市场已经出现大量别墅上市场景，江岸美庐、麒麟湾、九里香堤、金山·龙谷、翡翠山庄、碧山云天、丽景5号公馆等，已对高端市场形成了较强的冲击波，并对目标客户起到一定的引领和分化作用。16、桂林市房地产市场分析小结Ø 房地产两极分流趋势形成桂林目前的房地产市场已经形成明显的两极市场：

22、其中以临桂、灵川板块引领的相对低端的消费市场，这两个区域地处市郊，房价也较为低廉，一般住宅价格集中在12001800元之间，这两个区域所瞄准的消费者主要是中等收入家庭和资金能力一般的购房者，他们的购买目的也是以自居为主。同时桂林高端房产主要是集中在城市中心区域以及沿漓江两岸的绝版景观带上，桂林高端房产的价格主要依托的是不可再生的土地资源和景观资源。以中山路为例，缘自地价因素，这里住宅均价目前已经轻松突破4000元/平方米（按套内面积计）。Ø 楼盘规模日趋扩大长期以来，由于土地的自然分离，使得可开发地块呈零星分布；再加上本地的开发商实力有限，桂林房地产市场上各项目的开发体量始终偏小。但

23、目前此形式正在转换之中，首先，土地之争已经从城市中心波及到边缘或是郊区，这些地方的土地利用范围很大，譬如灵川板快尚有不少大宗土地未开发或在开发过程中。其次开发商的实力也在不断扩展中，桂林早期的开发商以80年代末90年代初的第一代和90年代中期随着城市改造而抓住商机的第二代为主。第一代开发商有丰富的土地资源和社会背景，但市场判断、营销手法力不从心，第二代开发商则具备一定的市场研究手段，但经验不及前者成熟，操作上也主要是照搬沿海地区的手法。目前具竞争力、有创新意识的第三代开发商已经崛起，所以未来的发展趋势将主要由他们所打造的规模化、特色化项目引领。Ø 价格走势明显，总体平稳上扬 由于桂林

24、的特殊地理位置，桂林已建成区的用地十分紧张，土地升值速度很快，而桂林自1999年大力全面实施的旧城改造政策更是对整个桂林土地价格提升起到了加速器的作用，土地价格一路上扬直接导致了房地产价格的全面上涨，从桂林这几年的房地产市场表现来看，房地产综合价格从99年的1496元/平方米增长到2001年的1758元/平方米，到2003年已经达到2000元/平方米。从不同区域价格来看，靠近中山路的枫丹丽苑的平均价格已经达到4000元/平方米， 2005年内市中心区附近房地产价格将会维持在目前的较高价位上，而近郊区的商品住宅的价格还有较大的上升空间。 Ø 投资性房产过于单一，相对而言，小户型有抬头之

25、势 纵览桂林房地产市场，住宅产品以桂林市区和大桂林十二县消化为主，近期也出现北方和长三角消费者购买趋势，但主要也是作为第二居所之用，以投资增值为目的的购买尚未形成主流之势。商业用房市场方面，由于桂林本地购买能力较弱，同时商业市场也未形成桂北或是广西区域内的辐射效应，再加之桂林周边范围没有具体的产业支撑，导致目前桂林的商业市场处于瓶颈期。 目前的市场上新生产品是以小户型公寓。主要的代表是彰泰的“利好时代”、枫丹国际、经贸时代等,该项目为市场上的游资寻找到了最佳的投资方式，目前该类产品已显示出很强大的生命力和乐观的市场前景。市中心区域推出的基本上小户型产品，由于经过一段时间的这类产品已经较为成熟，

26、所以小户型产品在桂林还有一段时间的热销期。16、个案分析丽景 5号公馆丽景5号公馆位于桂林市桃花江路5号，丽景5号公馆坐落于桂林市中心最大的原生态风景区桃花江风景区，座拥700米原生江岸。桃花江风景区集中了西山公园、刘三姐景观园、玉石博物馆、芦笛岩等众多知名景点。九曲十八湾、一日三景的桃花江，是市政府两江四湖二期重点打造工程。丽景5号公馆恰处于桃花江江面最壮美、最阔静之流域（古狮子岩段）。丽景5号公馆的北苑为：原民国政要公馆处，与李宗仁公馆（现桃江宾馆）相邻。北苑地块内古木参天，各类50年以上的名贵树木多达数十棵。南苑为：“原桂林甲山饭店”，桂林甲山饭店是全国最早经国务院批准的外商合资的五家饭

27、店之一，1980年开业，为桂林市第一家度假涉外饭店，曾接待过多位重要的中外贵宾。丽景度假酒店坐落于丽景5号公馆的北苑与南苑之间，定位为国际度假四星级酒店。 整个丽景项目占地约140亩，由公馆别墅区（北苑、南苑）和丽景度假酒店组成；建成后公馆区总户数约150户左右，由约50套豪华别墅（独栋别墅、双联别墅、联排别墅）和约100套豪华景观洋房组成。发展商：桂林市强盛房地产开发有限责任公司、桂林源通房地产开发有限责任公司 全案策划代理：一品堂顾问机构 地址：桂林市桃花江路5号（原甲山饭店旧址） 电话#160;碧水云天项目概况·

28、;小区坐落于穿山公园门口，小东江旁，环境优美·不超过五层的楼高，外立面色调与景致相互映衬，美观大方·超大露台设计，强调居家观景的尊贵享受·6、16、23、27路公交车直达，交通便利·购物，菜市，餐饮，酒店，娱乐，医院等生活配套成熟，一应俱全·体育馆，国际会展中心，甲天下广场等市政配套，增值潜力无限·穿山小学、中学，一中、师大、旅专、交通技校等学校，人文教育氛围浓郁物业管理 ·小区设有24小时全天保安巡更，·红外线监控，·多角度闭路电视监控，·家家户户都设有可视对讲门，让居住毫无后顾之忧，业主可真

29、正安居乐业；·小区施行人车分流，户户都设有全地下停车库。·开 发 商：桂林房地产开发总公司·设计单位：中国建筑北京研究公司·项目名称：碧水云天·项目地址：桂林市穿山公园旁150米·策划销售代理：桂林金典营销广告策划公司·电话：0773-58616665862666唐人街唐人街为阳朔第一家产权式酒店，阳朔最大规模的星级酒店。唐人街与漓江为邻，南靠即将开通的龙脊山隧道，与桂梧高速公路擦户并行，南距唐人街仅数百米之外的大型水上实景舞台“印象、刘三姐”（张艺谋执导），拥有400多间客房。枫丹国际枫丹国际公寓位于桂林市中山路与上海路交

30、汇点，配有高级装修设计，现时为全市最高之建筑物，可饱览漓江全景。其总建筑面积约三万六千平方米，包括地下停车场及占地约八千平方米商场，共有三幢19层高，共提供356套单位，公寓面积由三十五平方米至八十六平方米不等，售价三十六万人民币起。公寓由附具四星级酒店管理专业水平，如24小时保安，室内清洁，洗衣，订票，专车接送及送餐等额外服务，务求打造综合式酒店服务管理公寓。利好时代位于香江饭店以西600米，交通便利，酒店式公寓，功能多样，集“居住商务休闲投资”于一体。既有酒店的环境与服务，又有家的温馨，融会了传统酒店与传统小户型公寓的长处，精装修。集合式与分离式健康会所，到独有的首层架空生态空间，休闲娱乐

31、设施穿插分布。一梯两户，标准南北朝向。内部配套：内健身馆儿童娱乐中心小型会议室 乒乓球室餐厅休闲茶座 外部配套：附近有饭店、学校、黑山植物园、邮电分局、地下商场等。 第三章：桂林旅游地产市场评估1、桂林市城市星级饭店规模及其未来发展分析桂林市星级饭店规模星级饭店五星级四星级三星级二星级个数三个四个十八个十一个固定床位2574270267002271标准客房1411141133761117 数据来源：历年桂林统计年鉴从统计局现已公布的数据来看，桂林市五星、四星级饭店数量分别为3个和4个，在量上已经具备了和同类别的旅游城市叫板的能力，但就整体质量上来讲，特别在设施配套

32、及员工素质方面还与发达旅游城市有着很大的差距。 酒店的经营应该在很大程度上依托于本地的旅游市场，形成本地的产业联动。客源方面，随着中国与东盟六国关系的进一步发展和完善，桂林将成为东南亚游客的首选地。政府将会加大对广西旅游的政策扶持力度，再加上现在已开拓的台湾、香港、日本、韩国等东亚市场，相信桂林市外籍游客将会有大幅上升。从统计局现已公布的统计数据来看，桂林市现有的五星、四星级大酒店每年接待人数特别是在接待海外游客方面要远远高于其它类别的酒店，从目前桂林四、五星级酒店年接待能力192万人天来看，每年桂林市接待海外游客约为98.43万人，如果他们全部住进四星级以上宾馆的话，按平均逗留2.5天计算，

33、高档酒店有效供给相对不足。所以在针对本案酒店定位中，我们可以在考虑经营档次、服务质量和设施配套方面进行再拉升。2、桂林市旅游客源分析21、桂林市旅游者来源地结构分析桂林市旅游者来桂旅游人数国内游客 海外游客市区内游客市区外游客外国人港澳同胞台湾同胞比2001年增长幅度412% 10.12%1603%-28.81%0.78%人数（万人）644633527448784624502总人数（万人）997.37 98.43数据来源：历年桂林统计年鉴桂林市虽然在最近几年内，会议旅行者在量上有所增加，但就整体来讲桂林市旅游业还处于观光游阶段。和其他发达旅游城市相比，旅游项目包装缺乏亮点。从桂林市国内旅游市场

34、看，观光度假型产品的客源主体是中近程客源市场，其中广西和广东旅游者，超过客源总量的50%，其它省外客源地主要集中在湖南等周边省份、长江三角洲及京津唐地区。家庭、中老年人、背包散客是观光度假型旅游产品的主要消费群体。从国外市场来看，主要以附近的港澳台以及东亚周边游客，其中台湾游客大约占海外游客一半左右。随着东盟和中国贸易自由化，相信来自东南亚游客将会有大幅的增加。22、桂林旅市游者年消费总额及消费结构分析表5 桂林旅市游者年消费总额及消费结构分析 旅游消费总额（万元）商品性支出（万元） 劳务性支出（万元）商品消费（万元）饮食消费（万元）长途交通费（万元）旅行社支出（万元）住宿费（万元）市内交通费

35、（万元）邮政电讯费（万元）文化娱乐费（万元）其它（万元）48535194515538974101852555575928205633891 67986 117263 185249 数据来源：历年桂林统计年鉴从上面我们可以清楚的看出来桂林消费总额及消费结构，从商品性支出额来讲，游客商品消费总额为48535万元。在我们和旅行社访谈中得知，来桂林旅游者很少在桂林发生大规模购物行为。究其原因，主要原因是来桂林的主要以观光游为主，他们的收入水平与去苏州等地的商务、消费游的游客有着明显的差距。同时，由于桂林缺乏本地工业的支撑，造成本地商品匮乏。游客很少在商店购买一些价格相对比较贵的商品，而会选择在夜市购买

36、相对少量的具有本地特色的商品。餐饮业发达对于旅游城市来说这已经是个公开的秘密，同时据我们观察，在桂林物价相对高的情况下，餐饮经营依然火爆。顾客每年在桂林饮食消费达19451万元。在劳务性支出方面，文化娱乐为20563万元，所占比例相当之大，而桂林又属于两级分化相当严重的地区，娱乐、休闲占高端人群生活支出的很大部分。在加上游客市场的拉动，娱乐休闲业发达也在情理之中。所以在具体到本案来讲，我们在未来沿街商铺经营类别选择上可以考虑引进餐饮或娱乐业。23、桂林市旅游者滞留时间分析从桂林市统计局现已公平的统计数据来看，海外旅游者在桂林停留时间一般在23天，而以海外游客一般会停留2.5天计，去年桂林市共接

37、待海外旅游者98.43万人，那么全年将会有246.075万人天，而现有四星、五星饭店接待能力只有192.574万人天，远远不能满足市场的需求，所以在可以本案酒店升级方面，是极为为必要的。3、桂林市旅游市场发展前景预期图8 约束桂林市旅游经济发展的主要因素 数据来源：历年桂林统计年鉴 目前从制约桂林市旅游经济发展的因素来看，客源有效供给不足仍然是最大的问题，在这一点上我们在上面已作了详细的阐述，随着桂林城市不断发展，城市知名度和城市包装力度的不断提高，来桂林旅游的人数将会有大幅的提高。4、桂林市特征产业(旅游业)分析小结桂林属于国际著名的旅游城市，一是环境优美，山青水秀；二是气候宜人，空气清新；

38、三是文化名城，历史悠久。同时具备这三个条件的城市在全国实在不多，但就目前旅游发展来看，还远远没有体现出它应有的价值，据近年国家旅游公告显示，桂林市海外旅游接待人数仅排名全国第八名，说明桂林旅游产业整体包装力度有待提高。但我们在桂林十五规划中，可以明确的看出桂林市政府将对旅游产业进一步发展提供政策上的扶持。所以随着桂林城市知名度的不断提高，桂林产业将会有长足的发展。对本案项目定位提供了有力的支撑。5、桂林市产权式酒店供求情况分析从面前桂林房地产发展来看，单纯地开发住宅的概念已经过时，房地产业已经进入了“复合地产”时代，房地产必须与旅游结合、与医疗结合、与教育结合，才能找到它新的亮点和商机。与旅游

39、结合，我们在本案中可以考虑产权酒店的建设。桂林是一个对世界各地旅游者有着巨大吸引力的著名旅游城市。据调查，桂林市三星级酒店的年均入住率约为70%，四星级酒店年均入住率约为90%，加上不久之后马上就到来的分时度假旅游、休闲旅游、自助旅游热潮，产权酒店在桂林这个旅游城市里前景将会非常的广阔。目前整个桂林市市区还没有一个真正意义上的产权式酒店，曾经以产权式酒店做过推盘的枫丹国际出在已改为小户型公寓销售，阳朔旅游这几年特别在海外游客接待方面有着长足的进步。造成一部分投资客的分流。所以在具体到本案项目定位中，要突破桂林市现在产权式酒店所面临的瓶颈。引进国际著名的酒店管理公司，提高本案酒店管理的同时，也将

40、提高本案产权式酒店的档次。形成群抱效应。6、桂林市酒店式公寓供求情况分析 随着利好时代、唐人街一声锣响，拉开了桂林产权式公寓极为耀眼的序幕。2003年利好时代创下了80分钟销售138套的纪录，开盘均价达到5700元/平方米天价，成为桂林市房价的领导者。在它的带动下，桂林市形成了一股小户型热，金色领地、枫丹国际等等的售价在4000元左右。但他们并不是真正意义上的酒店式公寓，销售形式也异常火爆。从客源来看，主要以大桂林高端客户为主。这也间接看出本地投资者对桂林旅游产业未来的发展具有极强的信心。 具体到本案来说，应该考虑引进酒店式公寓。在客源方面可以进行再拉升，努力吸引海外及国内投资者来此购买，充分

41、整合本案资源，形成群体优势，实现效益最大化。附一：桂林三星级以上酒店情况一览表第四章：桂林财富名城项目评估1、 项目整体评估11、项目现状111、项目基本概况：投资商：广西财富天地投有限公司发展商：桂林财富商业城有限责任公司（原）策划代理：深圳市涛益地产顾问有限公司整合推广：深圳市智美广告有限公司项目地址：桂林市漓江路19号（国际会展中心对面）112、项目基本经济技术数据：总用地面积：88800平方米总建筑面积：216655平方米容积率：2.07绿化率：36.25%停车位：800个总体规划：15栋楼，其中1栋为五星级酒店，1栋为七星级私人酒店，1栋为酒店式国际公寓，1栋三星级产权式酒店，11栋

42、住宅（其中5栋为单位回建房），中心为沿湖商业街。 、项目配套：学校：桂林一中、桂林十五中、桂林穿山中学、桂林旅游高等专科学校、广西师范大学；购物：国际购物公园、喜洋洋超市；休闲：穿山公园、七星公园、甲天下广场、桂林市体育馆；酒店：四星级的观光酒店、金龙酒店隔街相望；其他：银行、邮局、医疗、饮食等设施也一应俱全。市政配套：与桂林市甲天下广场、国际会展中心、桂林体育中心相邻。、项目点评：ü 项目三面临路，交通便捷；ü 周边生活配套相当成熟；ü 市政配套支持力度大，桂林市甲天下广场、国际会展中心、桂林体育中心，能聚集大量人气，为项目的定位提供一定保障；ü 规划

43、之不足：A、酒店类物业的体量过大，在未来的销售和经营上，都会存在一定的抗性；B、小区停车位过少，对于216655平方米的“复合型酒店产业群+风情商业街+住宅群”项目，800个停车位远远无法满足功能需求；C、小区内部交通主动线不明显，规划的湖面面积过大，产生天然障碍，人为地降低了本项目的商业价值，减少了项目商业氛围；D、项目原规划中对商业零售主力店的物业考虑不足，浪费了地块商业优势资源。12、项目建议Ø 2005年，随着政府的宏观调控的政策，市场化运作后地价的上涨，楼盘素质提高后的成本、营销力度加大后的营销费用等，除非发生重大的政经波动，房价应该平稳上扬。本项目所处市中心边缘区域，区域

44、价格还有很大的上涨空间，将项目品质彻底提升并引进先进营销理念，完全有理由将项目以及周边区域内价格拉升新的高度。Ø 项目作为酒店产业集群，三星级权产酒店与私人酒店在产品上比较类似，所以建议私人酒店修改为纯写字楼进行销售（桂林目前还没有纯写字楼，加上项目所处地的国展对面和以酒店产业集群相托，使本方案具有较强的可行性）。一方面降低酒店物业的体量，同时，增加项目产品的多样性，促进楼盘销售，减小销售抗性和后期经营困难.Ø 针对本项目而言，酒店式公寓的小户型是行之有效的市场认知引爆点。本项目建筑面积在21万平方米以上，外部紧邻贯通城市内环道的漓江路，同时依托五星级酒店的软、硬件服务 ，

45、在各方面都达到或是超过优秀酒店式公寓的参照标准。随着酒店式公寓市场结构的完善，此类产品将会由市中心向周边有潜质区域发散，七星项目恰属于市中心的过渡区域。所以，荒岛认为酒店式公寓市场可以深度挖掘Ø 将湖面面积缩小，辅星路与漓江路交汇处，应规划出更大面积的广场面积，广场下面可规划大面积地下停车场，以满足本项目停车功能的需求；广场上亦可建区域绿色景观停车位，弥补地下停车位的不足；同时，减少湖面面积，可相应增加小区中心商业街的商业氛围；Ø 规划出大型零售主力店可进入的商业物业。如：柱间距、层高、楼面荷载、进货区、独立停车场等。Ø 重新规划小区的人流、车流主动线。2、项目销

46、售价格评估（三级星产权式酒店）三星级产权式酒店的价格测算2 1、基本的经济指标总建面：17000平米总房间数：396间土地使用年限：50年2 2、价格测算采用方法（1）、收益法收益法是求取估价对象未来的正常净收益，用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，即房地产的价值是未来净收益的现值之和。将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益， 如果现在有一货币额可以与此净收益的折现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价值。（2）、操作步骤1）、项目预期收益的有关数数据资料的确定2）、预测项目的未来收益3）、报酬率的确定4）、运用收

47、益法公式进行测算23、用报酬资本化法进行价格测算的主要公式231、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式如下：V=A/Y11/（1+Y）N其中：V项目的收益价格A项目的净收益Y项目的报酬率（回报率）N项目的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间。232、本项目运用收益期限为有限年且净收益每年不变的公式几个系数的确定2321、A项目的净收益影响项目净收益的几个因素：² 项目的出租价格有确定桂林市三星级酒店（包括准三星酒店）标准间价格案例酒店名星级门市价前台现付价预订价会员价阳朔瑷源宾馆准360170160160丽晶大酒店准580192182182滨江酒店 准360200190

48、190新凯悦酒店 380178168168金帝宾馆 准380118108108丹桂大酒店 560290280280桂星酒店 560170160160中山大酒店 准580222212212花桥大酒店 660230230230伏波山庄 664250240240同德酒店准500160150150联发商务大酒店准480480200200杉湖大酒店 480232222222核工饭店贵宾楼 准280140130130桂林杉湖大酒店 准480232222222北龙酒店 准298140130130桂林龙禧宾馆 准380128128128海源宾馆准388120120120桂花香大酒店 准680192182182

49、太平洋宾馆 准380130120120景秀大酒店 560258248248中旅大酒店 准580278268268环球大酒店 664258258258南园宾馆 准320170160160京都大酒店 580190180180冠泰大酒店 准480175165165新世纪大酒店 准620190180180金象大酒店 560238238238香江饭店 640180180180绿玉居酒店 准418170160160城市花园酒店 准498180170170翠园宾馆 480200200200l 以桂林市三星级（包括准三星级）会员成交价平均价计算，本项目的租金为185.66元/间/天，通过对以上平均租金的评估，考虑酒店的经营风险和参考准三星级酒的收费准标，加权系数0。86，最后确定本项目的租金基数为160元/间/天。² 客房入住率的确定通过调查桂林市对酒店的调查和对酒店业内人士的访问可知，一般桂林市的酒店在淡季的入住率为40%60%（所谓淡季就是在一年的2月底，3月，4月，11月），旺季基本上都是爆满，随着今年桂林旅游市场的复兴，桂林市酒店客户的入住率可达70%以上，荒岛房产工作室经过对桂林市旅游市场的调查，考虑到酒店经营的风险，较为保守的评估认为，桂林市酒店客户的入住率可达65%以上应该是