济南市某地块市场分析报告(共28页).doc

1、n更多企业学院： 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料济南市西营镇地块市场分析报告2005年5月18日目录一、环境篇（1） 区域概况（2） 区域规划（3） 环境结论 二、市场篇（1

2、） 区域房产市场现状（2） 未来走势及供应量（3） 个案调查分析（4） 市场结论 三、产品篇（1） 项目位置（2） 项目SWOT分析（3） 项目产品定位（4） 产品建议环境篇一、西营概况西营镇位于济南市南部山区，锦绣川上游，总面积126平方公里，所辖38个行政村，99个自然村，3.2万口人。距济南市区35公里，约30分钟车程。二、自然环境西营镇生态环境优美。山山有绿树，沟沟有清泉。全镇山脉面积8.9万亩，林木覆盖率已达65%，山脉绿化利用率达到90%以上，位居济南市之首。林果生产是全镇的支柱产业，因此，就少有了机器的噪音和烟尘的污染，空气质量好，一年三季有花，四季长青，景色怡人。春来花红柳绿，

3、夏季山清水秀，秋日桃李满枝、果实累累，冬则银装素裹。素有天蓝山青赛琼阁，鸟语花香如江南的美 称。三、旅游资源济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷，均坐落于此。山青水秀，风光倚丽，物华天宝，人杰地灵，旅游资源非常丰富。境内有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。四、经济林果业是主导产业，盛产30多种干鲜果品，果品品种有120多个，其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩，成为济南市大型的果品生产基地。红玉杏、红富士苹果、华丰板栗、大红袍花椒、薄皮核桃、磨盘柿列为省优产品。西营山高沟多，自然隔离条件好，光照强，有着粮菜良种繁育的得天独厚的自然条件和气候特点。

4、五、道路交通省道327线贯穿全镇东西，港西公路连接全镇南北。形成了纵横交错，干支线相连的交通网络。交通方便，65路公交车通往镇驻地。西营镇到章丘、泰安及区内相邻乡 镇的道路四通八达。二、区域规划 保泉政策保泉先保源，南部山区1500多平方公里范围内的山林是市区泉群地下水的补给区，是众泉之源。南部山区重点加强小流域治理，绿化荒山，营造水源涵养林、水土保持林、经济林、风景林，搞好塘坝挡蓄，留住“天上水”，涵养水源。 市区土地利用与卫星镇建设 南部山区的柳埠、西营、高而3镇以发展果品集散、加工业为主.柳埠人口控制为2.0万人，西营、高而各控制为1.5万人，3镇建设用地均为2平方公里。东部港沟、彩石2

5、镇以发展建材、农副产品加工业为主，人口分别控制为25和30万人，建设用地均为3平方公里 经济整治按照省、市要求，突出高效、生态两大特点，高起点编制好历城区高效生态农业示范区项目规划，并积极发挥项目建设牵头 . 西营镇赏花、农家乐文化活动, 抓好柳埠、绣川、仲宫等乡镇一批“农家乐”饭店的污染治理和沼气建设示范户建设。环境综述： 地处南部山区，紧临各大风景区，为绝版生态化地段。 植被覆盖率极高，空气清新，环境怡人，犹如“市”外桃源。 本区域交通便利，车流量适中，路况较好，有公交车直达。 政府大力度支持开发投资，建设西营，造福西营。 区域经济处于发展初期，发展潜力巨大。优劣势分析：优势 生态环境拥有

6、稀缺效应及不可复制性。 交通便利，有公交车直达，为出行提供有利的条件。 群山环抱，绿化覆盖率高，空气质量好。 政府提倡投资开发建设，有一定升值潜力。 伴有诸多生态化风景区，明显聚集效应，提升区域形象，带动商业发展。劣势 地处城市最南端，距离市区中心较远。 周边配套欠缺，商业不发达，人口稀少. 处于济南保泉地区，发展有一定局限性。 经济处于发展初期阶段，发展速度慢。二、市场篇1、房产市场现状目前区域内房产市场处于发展初期阶段，区域房产项目以别墅为主。村庄较多，居民居住形式为自建平房或两层楼房。别墅区建筑采用现代风格，建筑密度大，品质较低，为经济型别墅。村庄没有经过村委统一规划，参差不齐，零乱无序

7、。本区已有大型中高档品质成熟社区两处：加州花园及金宫山庄，待开发住宅区：林溪花园，龙熙雅居。依据政府提倡开发建设此区域的宗旨，旧村改造会为本区域房地产市场提供一定量可开发土地。2、未来走势及供应量 区域未来提供用地，以住宅与商业用地为主，控制大规模的开发建设，保护天然泉水及山区植被。随着南部山区旅游业的急速发展，土地供应量的减少，未来房产走势必定呈现出一种高品质的生态化高档住宅区。大力开发建设品牌别墅区及经济适用多层住宅区。 由于政府“南控”政策的影响，未来土地供应量相对较少，且充分体现其地块的稀缺性和唯一性，大大提高区域地块价值。案名加州花园金宫山庄开发商前程房地产开发有限公司山东兴泰实业股

8、份有限公司代理商美国HNA公司加州分部 前程房地产开发有限公司占地面积55亩建筑面积40000平米容积率11绿化率63%73%绿化风格纯美式花园式绿化欧式园林式绿化风格会所状况有（现代简约风格多层综合形式）有（现代简约风格多层综合形式）面积范围280-408平米266-450平米主打面积340平米377平米总价范围140-257万101-171万主打总价169万143万平均单价4960元左右3800元/平米总户数72户70余户可销户数14户25户售出户数58户45户销售率80%64%内部公建生态公园，圆梦湖，公共游泳池，网球场，篮球场，儿童乐园，中心会所，超市，诊所，酒吧等15000平米中心会

9、所，内设保龄球，健身室，游泳池，咖啡厅，洗浴桑拿，娱乐，餐饮等环境分析三面环山，面临百亩果园，紧靠卧虎山水库北有锦绣川，卧虎山，梨园，南眺野生动物园，西望卧虎山水库，地理位置优越，环境优美规划分析分为三个景观区：蒙特瑞区，旧金山区，帝力区分为三个园区：“逸秀园”、“莱茵园”已售罄，“华尔园”正在热销客源定位IT行业高层领导，成功私营业主，体育运动员，政府机关领导等 年龄在30-50之间，本地人居多高科技产业高层领导，政府机关领导，导演，成功私营业主 年龄在30-50之间，本地人居多价格分析开盘价3600元/平米，2003年价格4000元/平米，现价4960元/平米 涨幅较大开盘至2003年7月

10、：价格3500-4200元/平米 2003年11月至今 价格3600-4000元/平米 另外现有1栋多层 价格2800元/平米问题没有充分利用天然水景卖点，个别户型分布不合理，周边配套欠缺，建筑密度大，位置相对偏僻。整体规划混乱，植被破坏明显，外立面种类多杂乱，户型个别存在很不合理的分布情况，周边配套欠缺机会绿化较好，空气质量高，有一定聚集效应，交通便利价格相对低，直接面对自然景观，依山傍水，空气质量好综合分析（1）、总价分析：综述： 以上图表说明，目前区域别墅房地产市场价格大部分集中在100万-140万/套，也体现了目前区域内别墅的档次及品质，说明其房地产价格与产品的规划和品质有非常密切的关

11、系。（2）、平均单价分析：综述：以上表格说明目前区域的别墅均价以2000元/平方米、4000元/平方米为主。价格在以上两价格之间左右浮动，从中了解到济南市南部风景区，别墅房地产市场的主导价格，客观反映了济南客源对本区域别墅市场的接受能力。（3）、主力面积分析：综述：本区域别墅面积主要集中在190平方米-300平方米之间，面积适中，说明目前该区域以实用型别墅为主，项目没有关注到别墅客源对生活品质的需求，无法提高别墅自身价值。（4）、客源分析：综述：以上图表说明客源以私企业主、企业经理人为主，IT人才、教授也占有相当一部分。体现出别墅客源的主力，和客源定位的局限性，为本项目后期运作提供了参考。 3

12、、市场结论优势 区域是济南别墅项目集中地，含概中、高档项目，带动商业发展，为地区聚集了一批具有一定经济实力的客源。 生态环境是区域住宅的主要卖点。 区域楼盘风格各异，户型较多，位域不同，为区域置业者提供了较大选择空间。 纯住宅区生活气息浓郁，生态型社区让人心旷神怡，回归自然。 别墅项目总价较低，吸引业主购买欲望。劣势 地理位置距离市区偏远，往返市区时间较长，影响工作效率。 周边配套欠缺，内部配套较少，很难满足业主的生活需求。 开发项目破坏植被，施工过程中声音嘈杂，影响业主居住环境。 区域属于郊区，经济基础薄弱，农村较多，影响了整个区域和项目周边环境。 大部分项目销售使用权，无产权、所有权，影响

13、去化。 三、产品篇一、项目位置地块位于济南市南部山区西营镇降甘风景区内。距市区38公里，30分钟车程到达济南南外环。项目东临西营镇，西接锦绣川风景区，南依红叶谷，北眺高山流水，紧邻103省道，交通便捷，风景优美。项目共占地58亩，分山下和山上两块。山下地块占地30亩，山上地块占地28亩。二、项目SWOT分析 优势 三面环山，一面临水，空气质量好，生态环境优美。 交通便利，路况好，有利于居民出行。 是目前济南节假日旅游主要目的地，知名度较高。 政策大力提倡开发建设，未来将开发成集餐饮、娱乐、休闲、度假为一体的旅游风景胜地。 旅游及房产项目的开发将提高区域整体形象，提高升值潜力。劣势 项目所在位置

14、商业经济水平较低，改变需较长周期。 项目开发破坏植被，影响整体的居住环境。 项目周边配套较差，无法满足居民对急需品的要求。 项目距离市区较远，路途占用较长时间。 周边村庄较多，影响整体环境。 别墅项目普遍品质低，密度大，无较大影响力。 项目地块除环境外，无其它可整合资源。机会 区域内缺少高档次，高品质项目。 目前本市人群对别墅的向往度较高，有一定的市场需求量。 特色商业发展是后期吸引购买人群的重要手段之一。 利用天然风景、风景园区为主要宣传点。问题 山下地块太阳照射面积小。 项目中自然环境的优势利用率低，内外配套欠缺。 人文素质有一定差距，影响项目后期销售。 离风景区较远，无法彻底整合资源。

15、山上施工难度大，增加了建筑成本。 处于济南天然风景区，渣土外运距离远，直接增加工程成本。 缺少基本的建筑内部配套设施。三、产品定位（1）资源整合：交通导入方便自然环境优美旅游资源丰富生态化具有很好的生活想像空间（2）产品定位：泉城济南生态居住迷你别墅开创居家生活新纪元！打造：“高品质、纯生态、休闲度假自由岛”方案一、按标准划分面积，单体出售地块，总体运作。 将土地按一定比例划为若干块。建议形式：山下：联排别墅。面积：160平方米楼层：四层容积率：1.4山上：双拼别墅面积：200平方米楼层：3层容积率：0.6面积、价格初定依据： 目前区域相似项目销售价格。 通过对区域别墅项目去化较快户型分析。

16、民意调查问卷统计结果分析。 与其它项目相比，项目有利资源整合分析。 土地费用与建安成本利润率的结合。面积划分示例：地块总面积（）划分数量分块面积（）价格山下199801871066万山上186489020710万 注：分块面积中含有公建面积。具体操作流程： 将山下土地一亩地划分为6-7块，分两组，每三块拼联在一起为一组。每户四层建筑，开间5米，进深8米。 山下地块划分方法与山下相同。相比之下面积较大。每户为三层建筑，开单8米，进深10米。 地块、建筑公开出售，采用“1+1”地产操作模式，低单价吸引客源，高总价创造利润。地块建筑形式设计面积预售价格总户数山下分块联排别墅160/户800元/187

17、户山上分块双拼别墅200/户2000元/90户面积、价格初定：预计回款表：地块总户数单户面积价格地块价格山下分块187户160/户800元/6万/块山上分块90户200/户2000元/10万/块山下回款额（单户面积价格+地块价格）总户3515.6万山上回款额（单户面积价格+地块价格）总户4500万总回款额山下回款额+山上回款额8015.6万客源定位与分析客 源年龄分 析私企业主35-50经济实力雄厚，有一定购买力政府要员50-60逃避现实生活，远离俗世。教授55-70喜欢诗情画意，自然生活。自由职业者30-45时间自由安排，无固定收入，收入较高。执行方案分析：有利因素： 本方案采用产品与土地分

18、开销售，在济南房产市场是第一例。 该方案可以成为项目一个新的卖点。 让业主直接参与设计、建设，激发人们住自己建的房子的欲望。 对经济实力较强的业主、财团有较强吸引力。 山下经济型别墅，山上高档别墅，满足不同层次需求。不利因素： 由于人们虚荣心，中、高档次产品相结合不利于销售。 人们对该执行方案存在顾虑，前期销售成为本项目关键。直接影响后期的销售。 该方案第一次登陆济南市场，需加大产品推广力度。 方案让业主选地、选风格，然后进行建设容易使购买者，失去决断能力，增加了销售的困难度。 销售直接影响建筑、安装，对销售速度要求较高，同时增加了整个项目的运转周期。 针对客源面广，广告宣传面大，项目推广困难

19、。项目规划：导言：正如“产品质量是我们生命”、“市场是衡量需求的唯一准则”一样。在目前的情况下，房地产中别墅物业必须密切关注市场状况，发掘市场空缺，关注同类产品，方能确定自己的位置，具备自己的个性和唯一性。通过详细、周密的市场调研，要想占领、领跑济南房产市场，就要在项目自身上寻找突破口。所以我公司提出，以项目周边自然环境“山”、“水” 上依托；以“桂林山水甲天下”，“山水甲齐鲁”为口号，铸就济南山水社区。规划景观： 将河道引进小区，环绕山脚，利用山下阳光很难照射的区域。 在地块东部开辟一条人工河，增加项目内部私密性。 山顶树木尽最大利度保护。 项目内部小品采用欧式风格点缀。 让业主买此物业不仅仅是看风景，而是走近风景。 给业主一种坐在家中看桂林云卷云舒的境界。方案二、将地块整体规划，整体出售，整体建筑。种 类形 式出售面积58亩出售价格与开发商