房地产开发建设的过程

1、房地产开发建设的过程 一、规划与设计 （一）规划 1、规划的申报 2、规划报批的程序申报规划要点申报项目选址地点申报建设用地规划许可证申报规划设计条件申报设计方案申请初步设计申请建设工程的规划许可第1页/共69页3 3、规划的内容、规划的内容 （1 1）建设工程规划）建设工程规划建筑、道路、管线建筑、道路、管线 （2 2）建设项目选址）建设项目选址 （3 3）建设用地规划）建设用地规划 （4 4）开发产品规划）开发产品规划第2页/共69页（二）设计 1、主要内容 总体设计根据项目的功能和城市规划的要求 进行总体布局设计 建筑设计确定建筑平面的位置、层数、层高 等和其他环境要求所采取的技术措施

2、工艺设计为工业项目或酒店、宾馆所要求 专业设计结构设计、室内设计、给排水设计、电讯设 计、采暖通风、动力设计初步设计技术设计施工图设计2、主要步骤、主要步骤第3页/共69页T3航站楼航站楼花费花费270亿元，亿元，3公里长，建筑面积公里长，建筑面积130万平方万平方米，集中了最高水平的建筑科技和节能环保技术米，集中了最高水平的建筑科技和节能环保技术 第4页/共69页 国家大剧院占地国家大剧院占地.万平方米，由法国著名建筑师保万平方米，由法国著名建筑师保罗罗.安德鲁主持设计，总建筑面积约安德鲁主持设计，总建筑面积约.万平方米，万平方米，个座位，有歌剧院、音乐厅、戏剧场以及艺术展厅、艺术交个座位，

3、有歌剧院、音乐厅、戏剧场以及艺术展厅、艺术交流中心、音像商店等配套设施，建设工期年。流中心、音像商店等配套设施，建设工期年。 第5页/共69页（三）规划设计中应考虑的问题（三）规划设计中应考虑的问题1、环境问题、环境问题 声环境声环境外部噪声：交通、施工、社会和工厂内部噪声：分户墙、楼板、分户门 光与色环境光与色环境光：自然采光、合理避光色：城市总体色彩；建筑外墙的冷暖色，单色与组合色视觉效果：绿色、水色、山色2、安全问题、安全问题3、设施设备完善的问题、设施设备完善的问题第6页/共69页二、土地使用权的获取（一）土地使用权包含的内容 占有前提 使用核心 收益关键 处分（二）我国对土地使用权的

4、限制 1、土地使用人须承担合理使用土地的义务 2、土地有使用年限 居住：70年 工业 、教、科、文、卫、体 、综合：50年 商业、旅游、娱乐：40年 3、对土地使用范围的限制四至（东南西北）第7页/共69页赠与交换买卖挂牌交易拍卖招标协议（三）土地使用权的获取方式（三）土地使用权的获取方式 土地使用权获取方式土地使用权获取方式出让出让转让转让行政划拨行政划拨（一级市场）（二级市场）第8页/共69页1、土地使用权有偿出让 是指国家以土地所有者身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交纳土地出让金的行为。是垄断市场。 土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用第9页/共

5、69页土地开发投资费用 使用期内的土地使用费土地出让金土地出让金 征地、动迁及为地征地、动迁及为地块直接配套的基础块直接配套的基础设施费，是对开发设施费，是对开发投资的一次性补偿投资的一次性补偿土地资源使用的费土地资源使用的费用，即用，即“地租地租”，是土地所有权在经是土地所有权在经济上的体现。济上的体现。第10页/共69页开发商今后在拿地时一律按照底价的开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金；成交后，需缴纳保证金；成交后，需在一个月内缴清成交额在一个月内缴清成交额50%的首付款。的首付款。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准

6、地价的70%，竞，竞买保证金不得低于出让最低价的买保证金不得低于出让最低价的20%。逾期不签订合同的，终止供。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。地、不得退还定金。 国土资源部2010年3月10下发通知第11页/共69页基准地价即城市国有土地使用权的基本标准价 格，是指在一定时期内，按不同的土地 级别、区域级别评估和测算的不同用途 的土地使用权的平均价格。 表现形式有级别价、区片价和路线价三种。基准地价是土地的初始价，反映的是土地的价值。基准地价是土地的初始价，反映的是土地的价值。即：土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均即：土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格

7、。价格。 第12页/共69页标定地价叫宗地价格，是在基准地价的基础上， 根据地块大小、形状、区位、容积率、土 地使用年限、市场行情、政策等条件评定 出来的具体地块在某一时期的价格。 标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。第13页/共69页级别级别级别基准地价级别基准地价基准日基准日使用年期使用年期容积率容积率开发程度开发程度土地权利土地权利性质性质一级一级150015001/1/2002 1/1/2002 12:00:00 1

8、2:00:00 AMAM5050年年1 1七通一平七通一平国有国有二级二级111011101/1/2002 1/1/2002 12:00:00 12:00:00 AMAM5050年年1 1七通一平七通一平国有国有三级三级9509501/1/2002 1/1/2002 12:00:00 12:00:00 AMAM5050年年1 1七通一平七通一平国有国有四级四级7507501/1/2002 1/1/2002 12:00:00 12:00:00 AMAM5050年年1 1七通一平七通一平国有国有五级五级5505501/1/2002 1/1/2002 12:00:00 12:00:00 AMAM50

9、50年年1 1七通一平七通一平国有国有 北京市工业用途基准地价表 第14页/共69页北京市居住用途基准地价表 土地级别土地级别级别基准级别基准地价地价基准日基准日使用年期使用年期容积率容积率开发程度开发程度土地权利土地权利性质性质一级一级11740117401/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM7070年年2 2七通一平七通一平国有国有二级二级956095601/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM7070年年2 2七通一平七通一平国有国有三级三级732073201/1/2002 1/1/2002 12:00:0

10、0 AM12:00:00 AM7070年年2 2七通一平七通一平国有国有四级四级569056901/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM7070年年2 2七通一平七通一平国有国有五级五级429042901/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM7070年年2 2七通一平七通一平国有国有六级六级288028801/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM7070年年2 2七通一平七通一平国有国有第15页/共69页北京市商业用途基准地价表 级别级别级别基准地级别基准地价价基准日基准日使

11、用年期使用年期容积率容积率开发程度开发程度土地权利土地权利性质性质一级一级16960169601/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM4040年年2 2七通一平七通一平国有国有二级二1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM4040年年2 2七通一平七通一平国有国有三级三级10660106601/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM4040年年2 2七通一平七通一平国有国有四级四级881088101/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM1

12、2:00:00 AM4040年年2 2七通一平七通一平国有国有五级五级672067201/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM4040年年2 2七通一平七通一平国有国有六级六级487048701/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM4040年年2 2七通一平七通一平国有国有第16页/共69页2010年将修订土地基准地价 新标准中的土地级别由原先的十个增加到十二个，各级别价格都有所上调。 土地用途分为商业、办公、居住和工业四大类，也就是将2002年版的“综合”变成了“办公”。 首次将全北京约1100平方公里的建成区，

13、划成500多个区片，价格制定将更加细化。 二环内的大部分土地，都定为最高一级，三环内则主要是二级和三级五环内大都为六级以内。第17页/共69页根据基准地价测算的土地价格可以分为四种类型：楼面熟地价 指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积 率条件下，建筑面积每平方米分摊的完整土地 使用权的平均价格 楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府 收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让 金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 楼面熟地价=地面熟地价/容积率 楼面毛地价=楼面熟地价-楼面拆迁补偿费用 地面熟地价地面毛地价 第18页/共69页地面熟地价地面熟地价取得成本开发成本土地所有

14、者权益土地所有者权益给予被征地农民的征地补偿安置给予被征地农民的征地补偿安置费以及给予城镇居民的拆迁费用费以及给予城镇居民的拆迁费用三通一平或七通一平费用 新增建设用地新增建设用地土地有偿使用费土地有偿使用费城镇土地使用城镇土地使用税和耕地占用税和耕地占用税等相关税费税等相关税费 政府以出让金政府以出让金形式获得的土地形式获得的土地纯收益纯收益第19页/共69页 （1）协议出让 是指土地出让方和受让方通过协商的方式，有限、有期限地出让土地使用权。 （2）招标出让 国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土

15、地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为.第20页/共69页（3）拍卖出让 国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 2003年12月8日北京首次大宗国有土地使用权拍卖会大兴区黄村卫星城北区一号地以4.3亿的起拍价在国际饭店竞拍顺驰、天鸿、富力等几家知名房地产商经过近30次的竞拍天津顺驰集团以9.05亿元的”天价”竞买成功.第21页/共69页 2010年3月，短短两天楼面价相差小一万 北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目15日 1号地 84轮 40.8亿 楼面价27529元/平米、 远豪17日 4、5号地

16、 82轮 50.4亿 楼面地价17949元/平米 保利两块望京地楼面价却相差小一万。 第22页/共69页（4）挂牌出让 国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势 第23页/共69页挂牌出让优势： 一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利 于投资者理性决策和竞争 二是操作简便，便于开展 三是有利

17、于土地有形市场的形成和运作 是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。第24页/共69页招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容（一）出让人的名称和地址（一）出让人的名称和地址（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求规划设计要求（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法买资格的办法（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标（五）招标

18、拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等和竞价方式等（六）确定中标人、竞得人的标准和方法（六）确定中标人、竞得人的标准和方法（七）投标、竞买保证金（七）投标、竞买保证金（八）其他需要公告的事项（八）其他需要公告的事项 第25页/共69页 协议招标拍卖挂牌特特点点双方协商一切双方协商一切条件条件出让方择优出让方择优出让出让 出价最高的出价最高的受让方中标受让方中标不低于底价的最不低于底价的最高报价者竞得土高报价者竞得土地使用权地使用权 市市场场特特征征较大垄断性，是一较大垄断性，是一种不发达的土地市种不发达的土地市场场 有条件、有有条件、有选择、有控选择、有控制的竞争市制的竞争市场场竞

19、争最激烈竞争最激烈的市场的市场公开、公平、公公开、公平、公正，竞争激烈正，竞争激烈适适用用范范围围重要部门、规模大重要部门、规模大的工业项目、事业的工业项目、事业单位以及需要政府单位以及需要政府扶持和优惠项目扶持和优惠项目区域面积大区域面积大、开发要求、开发要求高和将来受高和将来受城市发展规城市发展规划制约的项划制约的项目目 竞争性强、竞争性强、盈利性大的盈利性大的商业用地商业用地竞争性不强的经竞争性不强的经营性用地营性用地 方方式式政府与受让方政府与受让方协商协商 公开和邀请公开和邀请招标招标 公开竞价公开竞价竞买人可在满足竞买人可在满足加价幅度的条件加价幅度的条件下多次报价下多次报价 第2

20、6页/共69页2、土地使用权的转让土地的二级市场，是土地在使用者之间的横向流动 （1）概念土地使用者在土地使用权出让合同期内将土地使用权转移给其他使用者的经营方式 （2）条件：已交付全部土地出让金，并取得证书；按出让合同进行投资开发，属于房屋建设用地，完成开发投资总额的25%以上；属成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地 （3）方式出售、交换、赠与第27页/共69页3、土地使用权的行政划拨 （1）概念是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。 （2）适用范围国家机关用地、军事用地、城市基础

21、设施用地、城市公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等 （3）程序 （4）收回第28页/共69页三、房地产开发企业的资金融通（一）内部融资 是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。 包括现金、其他速动资产、近期内可以回收的各种应收款 其他速动资产（应收的银行票据；可以抵押、贴现而获得现金的股票和债券；其他可以立即售出的建成的楼宇） 近期内可以回收的各种应收款（已定合同的应收售楼款，近期可以出售的各类物业的付款等）。 第29页/共69页（二）外部融资主动性融资债务性融资发行股票融资合作开发融资房地产投资信托房地产基金房地产基金直接债务融资直接债务融资间

22、接债务融资间接债务融资工程承包融资租赁融资回买债券融资银行贷款其它融资机构贷款第30页/共69页1、主动性融资融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为 （1）发行股票融资是最佳的融资渠道 能进行大量地直接融资 使企业获得永久资本 提高企业自有资本率，降低负债率 将经营风险分散给投资者或投机者共同承担第31页/共69页（2）合作开发融资合资 采用较多且可行的。由开发商提供土地，将 全部或部分土地使用权作为权益投入房地产 项目，而由合作方提供开发资金，双方形成 合资关系，以各自投入的比例分享利润。 前沿货币合约 又称为“双重身份贷款合作”。它是通过贷款 机构出资、开发商出地和技术，成立合资

23、公 司的形式进行的。 房地产辛迪加 是一个同行业联盟利益共同体。是国外房地 产开发商广泛采用的融资方式。它是一个由 一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资 房地产的实体。 第32页/共69页 （3 3）房地产信托）房地产信托 指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。者获

24、取溢价或管理收益。 第33页/共69页房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为 委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；款、房地产信托投资、房地产委托贷款等； 代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债券债务、代理房屋设计等；券债务、代理房屋设计等； 金融租赁、咨询、担保等业务。金融租赁、咨询、担保等业务。 第34页/共69页2、债务性融资融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为（1） 直接债务融资直接债务融资工程承包融资 租

25、赁融资发行债券融资回买：回买：一家贷款机构买下某物业，然后再卖一家贷款机构买下某物业，然后再卖还给开发商。物业的购买价格一般为其市场还给开发商。物业的购买价格一般为其市场价格的价格的80，也就是说开发商的融资比例达，也就是说开发商的融资比例达到了到了80。第35页/共69页租赁融资 出租人的房地产某开发商拥有一块土地，可根据某租户的要求开发建设房地产，并与其签订长期租赁合同。开发商可用每年将定期获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款。 承租人的房地产开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以此作为抵押向银行申请长期抵押贷款。只要他的经营收入足以覆盖贷款本息和土地租金，他就能够

26、实现利润. 回租开发商可以将物业以低于市场售价的价格出售（一般不会低于其市场价格的75，即回租融资的比例高于抵押贷款比例的上限），及时获得资金的回收，并与投资者签订长期回租合同 第36页/共69页（2）间接债务融资国内 房地产保险公司其它融资机构贷款 房地产抵押公司 房地产财务公司 信用贷款 担保贷款 房地产抵押贷款 土地开发抵押贷款房屋开发抵押贷款 房屋按揭贷款银行贷款银行贷款国外外国政府、国外金融组织、国际商业贷款第37页/共69页2007-2008年5月全国房地产开发企业资金来源构成及同比增长单位：亿元，%资金来源国内贷款利用外资外商直接投资自筹资金自有资金其他资金来源定金及预收款07.

27、1-1237256.66961650502.8117726991.817872.710628.5占比18.7%1.7%1.3%31.5%18.8%47.2%28.5%08.1-515099.13423.07245.06194.185630.213176.485799.723548.02 占比22.6%1.6%1.3%37.3%21%38.4%23.5%比上年同期增长07.1-1237.329.962.465.936.93839.829.708.1-534.321.510.86.536.735.416.420.1数据来源：国家统计局第38页/共69页四、拆迁、安置、补偿（一）拆迁 1、拆迁工作程

28、序取得拆迁许可证交的材料；拆迁管理 部门发放拆迁许可证2、签订拆迁协议3、实施拆迁自行拆迁、委托拆迁（二）安置1、安置对象被拆除房屋的使用人，若所有人与使用人 一致，拆安的对象为同一人2、安置形式一次性安置和过渡性安置3、确定安置地点和标准的原则第39页/共69页（三）补偿 1、补偿对象：被拆除房屋及附属物的所有人，兼顾对使用人的安置 2、补偿形式货币补偿、产权调换 产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权,并用拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。 3、补偿标准（金额） 根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿

29、金额。第40页/共69页五、开工准备（一）与开发全过程有关的各种合同、条件的准备、谈判（二）项目开工前的一系列必须事先估计的因素（三）规划设计及建设方案的最后确定（四）施工现场的“三通一平”及“七通一平”（五）与有关单位的合作协议（六）寻找欲租售的顾客及确定价格（七）对开发的成本和可能的工程量进行更详细的估算（八）对承包商的选择提出建议（九）对监理单位进行洽商（十）对开发项目的保险事宜进行洽谈第41页/共69页第二节 房地产开发项目的建设实施一、 房地产开发项目的招投标二、 房地产开发项目的施工过程及其管理三、 房地产开发项目的竣工验收第42页/共69页一、 房地产开发项目的招投标（一）招投标

30、概念 指开发商以“开发项目及其建设”为标的，招请若干个建设单位进行秘密报价竞争，由开发商从中选择最优者，并与之达成协议，签定合同，按合同实施的经济行为。 考虑经济实力、技术实力、管理经验、效率高低、价格是否合理、信誉是否良好。第43页/共69页 2006年年10月月23日备受关注的广渠路日备受关注的广渠路36号地块标书对外销售。号地块标书对外销售。至少有至少有15家开发企业前去购买，其中包括万科集团、富力地产、家开发企业前去购买，其中包括万科集团、富力地产、世贸集团等知名房企。由于该地块通过招标方式出让，因此不会世贸集团等知名房企。由于该地块通过招标方式出让，因此不会出现开发商争相竞价局面。但

31、是目前该区域高档住宅销售价已达出现开发商争相竞价局面。但是目前该区域高档住宅销售价已达15000元元/平方米左右，按此推算，该地块地价可能会超过平方米左右，按此推算，该地块地价可能会超过7000元元/平米。平米。 广渠路广渠路36号地块标书显示，该地块东到九龙花园东路，西到号地块标书显示，该地块东到九龙花园东路，西到化工设备厂西路，南到大郊亭路，北到广渠路。化工设备厂西路，南到大郊亭路，北到广渠路。 招标评分为招标评分为100分，其中参与投标企业财务实力与经营理念各分，其中参与投标企业财务实力与经营理念各占占15分，投标价格、付款进度、开发企业的资质及业绩等其他分，投标价格、付款进度、开发企业

32、的资质及业绩等其他几方面的综合分为几方面的综合分为70分。分。 第44页/共69页（二）招投标的类型1、建设项目招投标2、设计招投标项目勘察规划设计、施工图纸设计3、材料设备招投标4、工程施工招投标5、工程总承包招投标建设项目实施全过程招投标（也叫一揽子工程）6、国内工程国际招投标第45页/共69页（三）招投标方式1、公开招标 指发展商本身或其委托的招标单位,通过报刊、广播、电视、互联网等手段，在一定范围内公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备条件而又愿意参加的一切单位前来投标。2、邀请招标 是由发展商或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的建设单位发送招

33、标通知书或邀请函，要求其参加开发项目建设的投标竞争。第46页/共69页公开招标邀请招标招标对象具备相应条件而又愿意参加的所有单位所信任的、具有相应资格的5-10个单位适用工程规模大、周期长、技术复杂 性质特殊、工期紧、保密强的或公开招标没有成功的竞争程度 开发商选择余地大 竞争激烈 限制了竞争范围，缩小了选择余地 时间程序复杂，花费时间长 提高工作效率，花费时间短费用工作量比较大，支出费用多 工作量相对较小，节省费用 透明度高 低，存在黑幕交易第47页/共69页（四）招投标的基本程序招标投标开标评标定标第48页/共69页1、招标申请及报批2、编制招标文件，制定标底和评标、定标的方法 标底是招标

34、工程的预期价格,包括造价、工期和三材指标： 钢材(含钢筋、冷拔丝、型钢) 、水泥 、木材 3、发布招标公告或招标邀请书4、审查投标单位的资格5、发招标文件及资料，组织投标单位现场踏勘和就招标文件答疑6、投标单位将编制的标书密封报送招标单位7、开标8、评标委员会进行评标和决标9、定标并签定合同第49页/共69页开发商评标委员会中标单位主管部门投标者第50页/共69页（五）工程建设的合同形式 建筑合同，是指为了建造一项资产或者一项在设计上、工艺上、功能上以及最终目的或用途上相互关联或依赖的资产的组合项目而专门签订的合同。 固定造价合同，是指建筑商同意按固定造价或固定单价结算工程价款的合同，这类合同

35、有时还带有成本上升的条款。 成本加成合同，是指建筑商在补偿了合同所允许的或用其他方式确定的成本的基础上，再按上述成本计算的一定百分比或一笔定额收取费用的合同。第51页/共69页1、按计价方式不同可分为（2）固定单价合同（3）成本加酬金合同 按日计价的增价条款 重大增价的调整条款 延期增价条款按分部分项工程单价承包按最终产品单价承包按总价决标并按单价结算工程价款成本加固定百分数酬金成本加固定酬金成本加浮动酬金（1）固定总价合同第52页/共69页2、按照合同所包括的工程范围和承包关系的不同 （1）总包合同 （2）发展商直接发包给各承包商 （3）独立承包合同3、按照是否包工包料,合同分 （1）包工包

36、料 （2）包工部分包料 （3）包工不包料合同第53页/共69页（六）工程合同的一般条款 1、承包商的一般义务 2、合同文件管理 3、材料及设备供应 4、开工、竣工时间及工期 5、变更与增减 6、转让与分包 7、竣工验收与维修 8、支付方式 9、风险与保险 10、中断合同 11、经济责任 12、争端的解决第54页/共69页二、 房地产开发项目的施工过程及其管理（一）工程监理的概念 即工程建设监理，是对房地产开发项目工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使之符合有关的法规、政策、技术标准、规范及合同的规定，促进工程进度、质量、造价等按计划实现的活动。第55页/共69页（二）工程监理形成的背景1、

37、建设工程项目规模日趋扩大，技术日益复杂、专 门化2、建设工程项目总目标控制越来越难，协调性要求 越来越高3、投资主体多元化，而投资者（建设单位）的外 行，要借助专业服务和组织完成投资建设过程。4、旧体制的缺陷和浪费第56页/共69页（三）工程监理的内容三控、两管、一协调 1、三控控制工期、质量、成本 2、两管监理活动中的合同管理和信息管理 3、一协调全面组织协调第57页/共69页一、 房地产开发项目的竣工验收 项目的竣工验收是开发建设过程的最后一个程序和环节，是全面考核建设成果、检验设计和工程建设质量的关键。二、竣工验收的要求三、竣工验收的依据四、竣工验收的一般标准五、竣工验收的程序（一）单项

38、工程竣工验收（二）综合验收六、竣工决算七、编制竣工档案资料第58页/共69页1、土地使用权获取的方式有哪些？2、比较协议、招标、拍卖和挂牌交易等土地出让方式的不同。3、什么是土地挂牌交易？4、房地产企业融资的渠道有哪些？ 5、房地产拆迁补偿和拆迁安置的对象、形式各是什么？什么是产权调换？6、招投标的概念及内容是什么？7、比较公开招标和邀请招标的不同。8、简述房地产开发项目工程监理的概念、内容和背景第59页/共69页1010、房地产在投资开发经营中存在哪些风险？、房地产在投资开发经营中存在哪些风险？1111、土地使用权获取的方式有哪些？、土地使用权获取的方式有哪些？1212、比较协议、招标、拍卖和挂牌交易等土地出让方式的不同。、比较协议、招标、拍卖和挂牌交易等土地出让方式的不同。1313、什么是土地挂牌交易？、什么是土地挂牌交易？1414、房地产企业融资的渠道有哪些？、房地产企业融资的渠道有哪些？ 1515、房地产拆迁补偿和拆迁安置的对象、形式各是什么？什么是、房地产拆迁补偿和拆迁安置的对象、形式各是什么？什么是产权调换？产权调换？1616、招投标的概念及内容是什么？、招投标的概念及内容是什么？1717、比较公开招标和邀请招标的不同。、比较公开招标和邀请招标的不同。1818