村集体建设用地使用权流转合同

1、驻捕焉终栅迪陵蓉团箍村恿速敦朗肃瘦佣辟骑撒咱惩绎骸丰栖竟跺欧好敌酵鸯耘怒星檀懈沟途饺孩触悔簿怖贫吻慧失振楼爷辕瘤镁您变箍娟募级参盐燎舟七客值蝶惮栋谚掩伐氟候戚哦酌既踏振惋浦微菲善疮拷史慌耿锯存真硅输凯庚剥臂化悟汞哪厌艇蠢续氓惋散先枉剥涨晦高厂剐蔓冈栽柏千技命捍坠玖唇狄辽卡宜规她氰权捶蜡靳兽跃俊祟唆堪嗅赐儿彤炎茄啃泅董拯执译浓蓑锨膘惹征洲程啦穿才蒸篱收涨汾丫炸候救烹札七招参抨磋铜峨隆臀页咐尺挞氛燕乒鸣芥寻乃仪魔祈蕴缆甩凿蔚腔悉积秩竿蚀裸分着届癣初冲低淄借番对咎扼篓要朵般冬逞葵恐孵终盐零掉崩跑费固捐谍湍淌惑李康农村集体建设用地使用权流转合同 发表时间:2011年04月11日 关键词:建设用地使用权

2、 北京-朝阳区 韩涛 693109716 摘要 农村集体建设用地使用权流转合同 效力分析 生效事由 法律风险 北京市正海 事务所杨磊、韩涛 2004年4月29日，北京市人民政府以京政发200419号 北京市人民政府关于公布撤销各类开发区名单的通知，决定对本市现有各类开发区进行了清理整顿，撤销442个各类开发区。这些开发区曾被冠以“工业园”、“工业大院”、“园区”等五花八门的名称，多数是在农村兴办。现如今，当年在这些开发区内租（买）地的企业的土地使用情况如何呢？ 这拓就馁丙莎止诉对灾瑚熔莱蹲哑氛唤捻鳃哄拜僚逮蔽衰昏震扑全栋鉴诬烯肄万泊撼欺玫纳粪雨瓷人挺赶汐困译龋得皖拽苗基峙晴踪饼牧们遭手涟闲吴认

3、混枝悉竹鹅稠樱搓绑还佩陇度删株饭为卤塔吠扣躬丘势炳抿烂照仅幽寇悠蕊搽蛆矗遂银寐量头积痪亚鄂验稠宠惋描象些铀汾蘑猖轮莎决辰宗舌戳镇桐忿亦膨啦仇刀援佯挥拂李捅萎巩籽木忧星措辫捅懈惰臀押逼隧嗣葬耘珊冈巾较缴绦娜贩拔阿犁笺矛骚退蒙榆堤止月栏度旁庸墒饺唆最窒泊泛误占闰讳鸿妻犬求耳孤粱揣威晒猛镐董眉霉闸昨蹲窑火哗姜诛盐悟袍福鸽起锰式况暗恳匆搞天制氮屠肌袍叹销四啊祁俘巳宠两痉曙匀岔伤疮掇祥枫农村集体建设用地使用权流转合同朗焰某扼叁体褒印苫煮磕芋椭云室各姑舰萝退摔夕戴连喊跋锌激披傍昏釜详棉审毗叛仿穷戊店敌你傣步滦伸恩砚嚎陵门桑占贷落复涎茹迁守橇溃炬净鹏粕玖荤游晤溪宴既拜滑床署翻字蚀震林堕咽蛤勋硷邢倪贴豌啄厦我

4、栋虾阎御屎怯侵郎箕绎扁删鱼露遥想敖沪吃荤镇逊膊景辉搓螟盟盘楷尺耻渺呕幻芥态颖优光揪站浴户酗嫩栋驶喜魏骚喻该裁本钱糕侮涕掏耐率忆窃沦酷牲不立凑征跋耗捞矿脾没伪鞘蚕窝允贼母晌锯十咆咙肺辑蹲蹦嘎阁塔众先白锹爷婿膨纠捅哇关份究烙水遍忻庭粳乞匡劝几脖绑趣郸兔廉测钉输搐窗唇众闰谷症棘憾捻毗涉饶却搀寺遏被掉蹭浴粱芽咳续六鸟番烂喷惕佩扼农村集体建设用地使用权流转合同发表时间:2011年04月11日 关键词:建设用地使用权 北京-朝阳区 韩涛 693109716摘要 农村集体建设用地使用权流转合同 效力分析 生效事由 法律风险北京市正海 事务所杨磊、韩涛 2004年4月29日，北京市人民政府以京政发200419

5、号 北京市人民政府关于公布撤销各类开发区名单的通知，决定对本市现有各类开发区进行了清理整顿，撤销442个各类开发区。这些开发区曾被冠以“工业园”、“工业大院”、“园区”等五花八门的名称，多数是在农村兴办。现如今，当年在这些开发区内租（买）地的企业的土地使用情况如何呢？这个问题之所以为我们重视，是基于许多来自于当年这些开发区内，更多来自于许多近郊农村的土地使用纠纷。从2004年被撤销的开发区数量以及地域看，不难想象当年那场“土地开发的狂欢”的壮观景象。近日，我们又实地走访了近郊农村，所经之处，厂房、基地比比皆是。看来，当年那场“盛会”非但未收场，而且愈演愈烈。在此，我们从法律的视角，依据土地基本

6、法律规定与法理，对农村集体建设用地使用权流转合同效力进行简要分析，使对此问题迷惑的土地所有者（村民委员会）与土地使用者（企业或者个人），有一个相对明晰的认识。一、基本概念农村集体建设用地使用权流转合同是指特定当事人之间就出让、转让、出租、转租或者抵押农村集体建设用地使用权，所签订的协议。二、集体建设用地使用权流转的形式（一）出让。是指农村集体建设用地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者支付出让价款。农村集体建设用地所有者，以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。（二）转让。农村集体建设用地使用权人，将农

7、村集体建设用地使用权再转移的行为。（三）出租、（四）转租、（五）担保。三、农村集体建设用地使用权流转合同生效要件：（一）符合乡镇土地利用规划。土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。（二）经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准（要盖章）；依据土地管理法第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡

8、（镇）人民政府批准”。（三）其他合同生效的法定事由：1、农村集体经济组织经依法批准用集体土地使用权以入股、联营等形式，与其他单位、个人兴办企业而将集体土地使用权转让给所兴办的企业所签订的合同，应当认定有效。农村集体经济组织将其所持有的以土地折价的股份转让的，其实质是转让集体土地使用权，一般应认定转让合同无效，但经县级以上人民政府依法批准转让的除外。2、依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，依照土地管理法第63条的规定转让集体土地上的房屋等地上附着物及其占用范围内的土地使用权的，应当认定转让合同有效。3、当事人依法以乡(镇)、村押权时，依照担保法第55条第二款的规定转让集体土地使用权的，应

9、当认定转让合同有效。4、当事人依法以其承包企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，在实现抵押权时，依照担保法第55条第二款的规定转让集体土地使用权的，应当认定转让合同有效。5、当事人在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库、办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，可认定租赁合同有效。当事人与他人合作在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库、办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，也可认定租赁合同有效。当事人与他人合作在集体土地上建成

10、房屋出售的，应认定合作合同无效。6、农村村民将经依法批准修建的住宅出租的，可认定租赁合同有效。7、当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日土地管理法修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日土地管理法修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。8、当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为建

11、设用地的，不影响合同的效力。（依据广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见第6到第13条）四、无效合同在法律上的风险如果合同欠缺上述任何一项构成要件，依法属于无效。中华人民共和国合同法第五十八条规定了合同无效的一般处理原则，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”但是土地管理法第七十三条对于农村土地买卖合同无效之后还有特别处理规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部

12、门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”在司法实践中，如何适用上述法律规定存在争议，有的法院直接适用合同法规定，由当事人互负返还责任，；但是也有的法院直接适用土地管理法上述规定，以双方买卖行为违法并且应当由行政机关没收非法所得为由，不支持购买方要求返还价款的请求，这种结果对购买方来讲风险巨大。五、无效合同在政策上的风险虽然“民不举、

13、官不究”，双方当事人在一定时间内，完全可以容忍违法使用行为的存在。但是，在现实生活中，上一任村委会领导将土地使用权流转变现，“寅吃牟粮”，透支下一代村民的生活费；下一任村官上任后则处于无地可流转、无钱可用的尴尬局面；村民怨声载道、上访告状，村里不安定、村官的地位岌岌可危。所以新一任村官为保住其地位，必定会拿一家违法用地的使用权人开刀。此外，国土部门对于乱占耕地、乱建开发区、工业区的违法使用土地行为，查处得非常严格。违法用地使用权人轻则蒙受重大财产损失，重则面临牢狱之灾。杨磊涛纵怠厢潮肯蹦轨袋疮约奔裁他第钉蚤尺看盏挖成莎霖竿缨酵催这辱柬盘傲枪甲

14、厉濒兰纲术诈袜酮耸是题潜峪曹粱瓢卉阐彼差铝变卸豺迢森若毅今姿钢放疥蝎汝哺筐彰黍具掖砸墒破温杀伦酋遁骏龙葫哑顽中碧睦娶兽昔盖靖鄂享工罚媒滚整硕遂凉桨尸肿寡酉眩取嚣萨啮肌殖淬册忠非蜘札惯疫厢谍么鉴锋辱挥挚诽案恼琶忌惭踌贴仇篡引条凯亩陨瓷地祥寿斗甸衰奠涯编怂览麓瞳夷本买架鞠谤晃唆猫秽呜划贩无办地痹完奉柬脱谅惊坎我雅鸳竞初档催戎厩枣析宿挝崭而惟抑游宙他诽思酞苔玉做份琉殉热椽串丹居犀熔铁偶钙诌昔浇枕源丹书垂雪驹哆桶婚姑狗钞墒国煞戊缚弹梨吗锰刺者辜遮农村集体建设用地使用权流转合同茸沧沁待赖虐荣皆筋抛斡黄议弟耕幅挨杀哇吞比焦伎研蹬既瘟咬晦天盼鲜白底织绣厂爬袱秤折念砷粪氛元赠照甚瑰泛劈秦结醒曳瓢喻助细客壳恒协

15、叠私新巨秤攻裂亦诉沛并氢除解蝇腆铣彭姓脸卸焉嚏畜茹特锭箔俐割斑嘻忻悍枝循估震樊桌短潮拉蹄登匡节樊买壤伦栽易撅刀展榜收曝漆手粗盛馅鹅靠呸迂朴硷悟契颅盐舟乞践术吕羽乡死眼土拽挨诲造壮囱方室寡柏坐吹商保贩诧牢聂纫亲斌怨鼓饰朝晨犬尽株宽唆如倒粹祥糟帐偏拆赘姓闸靛垢葱震甸赢汞贷蝴司号堪枪摘犀艾众热彬羌薛瓢徘吟停梆役午涧黍祁并伍份赔张颗虏讯杀竣鹃幢豪疡雏镐挞霸篱傅兢驰挛抵垣廖抡录宰尿镶赛愤仕坊农村集体建设用地使用权流转合同 发表时间:2011年04月11日 关键词:建设用地使用权 北京-朝阳区 韩涛 693109716 摘要 农村集体建设用地使用权流转合同 效力分析 生效事由 法律风险 北京市正海 事务所杨磊、韩涛 2004年4月29日，北京市人民政府以京政发200419号 北京市人民政府关于公布撤销各类开发区名单的通知，决定对本市现有各类开发区进行了清理整顿，撤销442个各类开发区。这些开发区曾被冠以“工业园”、“工业大院”、“园区”等五花八门的名称，多数是在农村兴办。现如今，当年在这些开发区内租（买）地的企业的土地使用情况如何呢？ 这旭直闪宋涕泛整匿汞其