上海房地产市场宏观分析报告

1、上海房地产市场宏观分析报告第一部分：腾飞的上海楼市1、楼市需求：7年前,也就是 1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利 分房到货币购房的质变， 房地产业得到了快速发展， 在肯定了房地产 “支柱产业”的地位后，得到 20% 的市场比例。住房制度经过十几 年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房 已成为解决住宅问题的根本途径。 因此， 上海商品房价格今后继续上 扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有 住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。2、政策面：自 2001 年月日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土 地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融

2、、服务业、商品房等六类 项目的土地使用权出让通过招标、 拍卖方式进行。 内、外销“双轨制” 市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制 度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方 面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不 合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也 是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于 建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。3、供给情况：由于一系列新政的出台， 上海的开发量将会降低， 而市民的需求 却在不断地提高， 这样会造成一个供求关系的不平衡。 不平衡之后也

3、 就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样 的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。 针对这种情况， 政府在 土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外 到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为 15%。， 即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年 9 月份全上海的港澳台同 胞也只买了 98 套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有 231 套。4、市场反映：就在 3 年以前，上海的平均房价还停留在每平方米 3000 多元的 水平， 2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。 每平方米 3000 多元是与上海这座国际性城市

4、的价值是不相匹配的， 即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。 上 海的房价从 1999 年开始止跌回升， 5 年来保持快速增长态势；截至 2003年底商品房平均成交价为 5118 元/ 平方米，同比增长 24.2%。5、GDP水平：上海已经连续 5 年实现 GDP两位数增长， 虽然近一年多上海的房 价增长过快，但累加这 5 年的增长还没有超过 GDP的增长，因此，上 海房地产市场的发展是健康稳健的， 上海户均年收入与房价是比较相 匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住 宅购买力提高， 因素也是多种多样的： 住房公积金贷款和银行购房商 业贷款放大了

5、市民的购房能力； 经济发展， 人均可支配收入提高也相应提高人们的支付能力。理论上讲，如果一个城市 GDP持续增长，人 均可支配收入也稳定增长，那么房价上涨是正常的。五年来，上海 GDP年均增长 10.4%，2002 年城市和农村居民家庭人均可支配收入分 别达到 13250元和 6212 元，2003 年人均可支配收入同比上升 13.7%， 今年上半年全市实现生产总值 3417.75 亿元，比去年同期增长 14.8%， 下半年增长幅度可能基本与去年持平，预计全年GDP增长将达13%-14%。照这样的发展态势，上海房价涨幅在 10%左右是完全正常 的、也是与经济总量的增长相匹配的。上海的楼市在不断

6、的规范和完善， 从需求面来看， 上海商品住房 销售量连续四年超过竣工量， 呈现供求基本平衡、 求略大于供的格局， 从而使空置量逐年下降。至 2002年底，商品住房空置量为 348 万平 方米，其中空置一年以上的为 134万平方米。 2003年，又下降到 285 万平方米，其中空置一年以上的为 80 万平方米。一般来说，空置率 宜保持在 10-15%之间，而上海商品住房空置率仅在 7.5%左右。目前， 商品住房的供求关系正在发生变化。 从供应方面看， 目前的土地供应 量、新开工量都比较大。 2003年全年商品住房用地出让超过 2000 万 方米；商品住房施工面积达到 7000 万平方米，商品房竣

7、工面积 2492 万平方米，其中住宅 2140 万平方米；销售面积达到 2376 万平方米， 其中住宅 2224万平方米。今年 1-5 月，商品房竣工面积 481 万平方 米，同比增长 29.6 ；销售面积 588 万平方米，同比增长 18.2 。 商品住房空置量进一步下降。 这预示着投资势头不会减弱， 商品住房 上市的节奏将明显加快。 从需求方面看， 未来几年商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、 旧区改造和基础设施建设动迁、 外省市和 境外人士购房等方面， 并考虑投资性购房的因素， 需求总量超过 2000 万平方米。因此，商品住房将呈现供求基本平衡、 供略大于求的态势。据统计，如今上海一

8、年住房竣工面积总量达 1600-1800 万平方 米，开工建设面积达 4000-5000 万平方米，房地产业已成为仅次于金 融保险、商贸流通和信息产业的上海第四大产业。第二部分：增值的上海楼市1、 上海的国际地位：上海是国际性的经济、金融、贸易大都市，也是我国的经济、金 融、贸易、信息和交流中心，被誉为“东方明珠” ，是走进中国通往 世界的窗口， 有着强大的辐射力， 随着世博会申办成功进一步提高了 上海的国际地位及影响力。随着长三角区域经济一体化的启动， 作为长三角城市带的中心城 市，国际化大都市的身份使上海成为国际人才资本的汇集地， 购房需 求不容小觑。到目前为止， 财富 500 强企业已有

9、 300 多家进入上 海， 100 余家在上海建立起跨国研发中心，台湾百大财团中也有54家斥资上海。 世博会的举办拉动了新一轮的城市建设。 按照举办世博 会的计划，仅世博会园区建设要直接投资 30 亿美元。由此带动的经 济发展项目、城市改造项目就达 150-300 亿美元的投资。 世博会效应 产生的动、拆迁量及房地产开发项目，只会走高不会走低。2、 四个中心：上海加快建设国际金融、贸易、经济和航运中心的进程，使处于 “桥头堡”的陆家嘴 CBD区域，集聚起大批金融机构、跨国地区总部 和 4100 余家中介服务机构，中央商务区楼宇即将“满座” ，由此引发 新一轮基础设施建设。 仅小陆家嘴沿江， 就

10、有五六幅地块被国际投资 集团选中；沿江多幅已批租地块的配套项目今年也将全面恢复上马。 新一轮开发，陆家嘴努力搭建服务全国、面向世界的营运平台，继续 发展各类要素市场， 使金融贸易区真正成为境内外金融机构、 投资公 司和大贸易公司的交汇处和要素市场集散地。 为适应陆家嘴金融贸易 区新一轮开发热潮， 陆家嘴集团将转换机制， 逐步向国际金融贸易产 业集团发展。充满创新活力的张江高科技园区，日前宣布进入“二次创业”阶 段。为营造良好投资创业环境， 张江园区去年的固定资产投资力度超 过 50 亿元，吸引投资累计 62 亿美元，入驻孵化创新企业 323 家。今 年，张江园区以营造“环境年” 、“配套年”、

11、“服务年”为主要抓手， 规划建设集产业、商贸、居住等协调发展的“现代化园林式新城” ， 建设第一个“上海博士后公寓” ，完善“大学生活区”、“张江生活区” 和“创业公寓”等三大组团配套建设，使张江园区成为上海高科技产 业和创业人才汇集的高地，具有世界知名度的园区。上海通江达海， 发展物流产业独具优势。 今年外高桥保税区全面启动的 “物流产业规 划”雄心勃勃，以上海建设国际航运中心为契机，保税区国际物流基 地呈现了两翼发展态势。北区，依托外高桥港 区，重点建设 1.2 平方公里的国际物流园区；南区，依托浦东国际机 场，重点发展以 IT 产业为主的空运物流。 力争 5年内引进 10 家国际 著名船

12、公司、 20 家世界著名物流公司以及 100 家跨国公司自营物流 企业。至 2005年，建成 200 万平方米仓储面积，物流量上升至 1000 万吨，以实现将保税区建成亚太地区货物采购中心、 配送中心和中转 中心的宏伟目标。金桥开发区今年的“年度冲刺表”也令人振奋，工业年产值的目 标锁定在 900 亿元，在去年突破 700 亿元基础上再迈进一大步， 以确 立金桥作为上海现代制造业基地的龙头地位。 金桥今年将继续大力培 植以电子信息、汽车与零部件、现代家电和生物医药为主的四大产业。 同时，为加速发展上海外向型经济， 金桥首期 1.5 平方公里的海关监 管区将于今年 5 月封关运行，力争实现全年出

13、口交货值 150亿元目标。第三部分：“世博会”的举办对房地产行业的升华作用 世博会将成为带动上海新一轮大发展的难得的机遇，作为一种19 世纪中叶出现的全球交流模式，它将人类文明间的交流带到了前 所未有的阶段，使得全世界都能以最快速度感受到物质文明与科学文 化最新发展。在经历了 150多年的历程后， 伴随着国际商品交换的扩 大和科学技术与经济发展之间的紧密联系， 世界博览会， 这一国际经 济科技的奥林匹克盛会显得举足经重， 并成为一个城市发展的绝好契 机。而上海作为发展中的中国面向世界的一个窗口，举办了2010 世博会，将把上海进一步推向国际经济科技文化交流展示的前沿， 为上 海成为世界级的大都

14、市提供充足动力与机遇。 世博会将成为加快上海 实现“四个实现”目标的重要能动力，且加快上海旧城更新的步伐在 新世纪之初， 举办世博会的意义显得极其重要， 不仅反映出一个国家 的建设成就和综合国力， 更显示出主办国在新世纪的决心和信心。 上 海举办 2010 世博会， 将向世界展示中国、 上海最新面貌与生机活力， 加快上海实现“四个中心”的城市定位，同时借助于世博会的良好契 机，带动上海中心旧城区及浦江沿岸开发更新的步伐。世博会将把上海升华到“城市，让生活更美好”的城市定位与品 质的平台上相信在 2010 年，通过对未来城市生活模式的研究， 城市， 将会成为一个更适合人类居住生活的栖息之地。 而

15、上海则会将“城市， 让生活更美好” 作为城市长期发展的目标与平台， 使得提高城市品味 与生活质量成为城市发展的终极目标。 世博会后续利用的成功将成为具有开创性的可持续发展的典范一届 世博会的成功与否， 不仅体现在世博期间的成功， 更体现在世博之后 的后续利用上。上海世博园区在世博会结束之后将会城市发展中的最 具潜力之地， 它将重新融入城市生活， 并极大的带动上海城市及黄浦 江两岸的开发， 并将成为具有划时代意义的可持续开发的典范。 世博 会的举办拉动了新一轮的城市建设。 按照举办世博会的计划， 仅世博 会园区建设要直接投资 30 亿美元。由此带动的经济发展项目、城市 改造项目就达 150-30

16、0 亿美元的投资。 世博会效应产生的动、 拆迁量 及房地产开发项目， 只会走高不会走低。 市场的有效需求必将拉动房 地产产品的全面升级， 从而使房地产市场持续的健康发展， 做出更加 精致、更加人性化的产品。第四部分：深深觊觎上海的外来资本近年来，国际资本大鳄对上海房地产市场不断加深了觊觎， 他们 看到了上海市场的丰厚投资回报， 看透了存在的巨大发展潜力。 这些 正在进入和已经进入的外资， 对整体房地产开发企业将产生巨大的冲 击和带动作用，而资本的逐利本性则将直接引发新一轮的房价上扬。 今年已经有好几家跨国巨头宣布开始上海的房地产开发，他们分别 是：荷兰国际房地产、菲律宾工商龙头、著名菲华巨子陈

17、永栽集团旗 下著名的裕景兴业和洛克菲勒财团。荷兰国际房地产是与在香港主板上市的复地 （集团） 股份有限公 司合作，共同投资开发位于上海松江新城的住宅项目。此次合作，不 仅意味着海外基金继续看好上海房地产市场， 也是复地继 2 月初在香 港成功上市并融资 15 亿港币以后，与海外房地产基金又一次成功合 作。而复地集团自 1994 年涉足房地产开发领域以来，凭藉准确的产 品定位、多项目管理的能力和良好的售后服务体系， 逐渐奠定了在上 海房地产市场的优势地位。 项目分布于上海八个行政区域和部分外地 中心城市。已连续四年进入上海市房地产销售五十强前列， 2003 年 荣膺首届上海房地产开发企业 50

18、强第四名和上海市百强企业。荷兰国际房地产是荷兰国际集团（ ING）的全资子公司。荷兰国 际集团是一家总部位于荷兰的国际化金融机构， 该集团在中国的业务 包括银行、人寿保险、房地产及资产管理业务。荷兰国际房地产在上 海和北京开发了上海网球俱乐部和一些公寓及信荷城项目。首度进入上海市场的菲律宾 “裕景兴业”投资公司有着“香港 豪宅专家”的美称，更被伦敦“超级品牌组织”考核为“超级品牌” ， 本次选择在陆家嘴 CBD地区巨资投建总建面积约为 12 万平方米裕景 国际项目。石油大王“洛克菲勒”从 19 世纪开始就笼罩着一圈神秘光环， 他代表了财富。一个多世纪后，在被喻为“上海地王”的外滩源项目 上，“

19、洛克菲勒”又被赋予了东方色彩。用合作方上海新黄浦集团董 事长、总裁吴明烈的话说，美国洛克菲勒国际集团“是西方现在第一 家到大陆投资的开发商” ；地王所在黄浦区区长陆晓春则用“全球一 流的投资开发商”、“国际业界的巨头”来介绍洛克菲勒集团。5月 7 日的下午，于上海国际会议中心，洛克菲勒集团作为唯一 一家外来资本与原初的国有一级开发商新黄浦集团签订合约， 成为外 滩源商业地产项目的总体开发商； 而早先一起同台陈词的香港新鸿基 地产、恒基兆业地产、香港置地集团、新加坡嘉得置地、摩根斯坦利 地产，以及后来闻讯而来的和黄集团李嘉诚，则不见踪影。刚刚签好 合同的总裁兼 CEO乔纳森·格林( J

20、onathan D.Green)用“非常自 豪”来形容洛克菲勒集团被唯一选中的心情，用“一个特殊、吉祥的 日子”来形容最终落笔签字的这一天。光辉与灿烂的背后，是竞争对 手的黯然退场。一年多前的 2003年 1 月，外滩源项目研讨会首次在外滩中心召 开，一时引来高朋云集。当时一个夺眼的风景，是 74 岁高龄的传奇 人物李兆基在助手的搀扶下现身会场， 其誓夺上海地王的诚意与决心由此不胫而走李兆基代表了香港地产界顶级开发商们的心态。 据知情人士的介 绍，当时在会场还有另一个香港的地产大鳄郭炳湘。 新鸿基地产一直 与上海市方面有着良好的合作， 其时正在传说的是郭拿下了位于小陆 家嘴的一块宝地，欲投资

21、80 亿元盖楼。另一个同样实力不俗的竞争者是香港置地集团， 其执行董事积极 发言：“涉及到土地、建筑的所有权能否很好地转移，改造者能否更 充分地利用这些土地？”还有一位在香港和内地都响当当的人物，虽然没有出席研讨会， 后来多方打探外滩源项目， 他就是李嘉诚。 但当时会场上出现了中国 地产界前所未有的一幕： 一帮高鼻子外国人所代表的国际巨鲸们的纷 纷莅临，这个豪华名单包括洛克菲勒集团、摩根斯坦利地产、荷兰国 际房地产、莱曼兄弟、 UBS瑞士联合银行、 花旗集团、 美林证券等等， 他们同样对于这个项目兴趣浓厚。最终这块大蛋糕归属洛克菲勒， 以及东南亚乃至世界各地的大财 团竟相逐鹿上海， 完全是因为

22、无法不被上海的魅力所吸引， 再次充分 证明了上海优异的投资环境和未来无限的增值潜力。第五部分：上海楼市未来展望1、未来人口： 在美国商业周刊第十二届亚洲领导人年会上，上海市市长韩 正说，据最近的抽样调查，上海实际人口已超过 2000 万，其中常住人口已达 1700 万，流动人口超过 300万。人口骤增带来的就是住房需求的增大。2、未来 GDP水平：如今上海进入人均 GDP由 5000 美元向 7500美元跨越的新阶段。 根据上海市市政府计划， 上海人均到 2007年要确保 7500美元， 力争达到 8000 美元。上海经济的发展，必然大大改善人民的生活水 平；上海市民的消费水平，已经从万元级走

23、入十万元级。3、未来人口居住水平：上海 2002年人均住房面积为 13.1 平方米，到 2003 年末，上海 市区人均住房居住面积达到 13.8 平方米，比上年增加 0.7 平方米， 市区人均住房使用面积 19 平方米，增加 0.9 平方米，居民住宅成套 率达到 92.3 。居住面积的扩大得益于投入的增长。上海市政府计 划到 2005 年上海人均居住面积要达到 18-20 平方米，而从人均住房 居住面积 13.8 到 18-20 ，则最少需要 7140-10540 万的居住面 积，且这一面积还不包括外来人员在上海的住房需求，因此， “上海 房价在今后的 20 年里都会呈现稳步上升的状态”这一上

24、海很多专家 的新预言决非妄下定论。 今年，上海就将继续保持 900 亿元房地产的 投资规模。同时，住宅竣工总量中将有 4 成以上达到“高起点规划、 高标准设计、高质量施工、高水平管理”的“四高”优秀小区标准， 建成 200 万平方米节能住宅、 10 个生态型住宅小区。而随着上海城 市化的进程，将直接拉动房地产的开发，而他们这次拥有更多、更充 足的理由，随便就可以列出一大堆上海楼市的利好因素。首先，楼市的发展趋势： 2006 年到 2010 年的“十一五”期间， 上海商品房价格应该继续保持在平稳的上升通道之中。 期间价格波动 完全可能出现， 但总体上只会是窄幅波动， 上海商品房价格总体上会 在波

25、动中领先于物价增长而逐步攀升， 这一期间的房地产业依然是优 质投资产业。总体来说，从现在起到 2010 年的五、六年中，上海商品房价格 走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。 期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波 动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。 商品房的底部区域价格， 只会抬升不会大跌，今天的底部价格用不了多久将不复存在。保守估计，今年 10-12 月，房价就会有一个乐观的上涨态势。第六部分：上海楼市的现状1、总体楼市比较介绍由于自 2003 年以来，上海的房价总体上扬了 20%，局部区域更 是达到了 60%，可谓涨势惊人，针对如此局面，上海地方政府进行了

26、房地产市场的调控，提出重点抓大众化和本土化作为政府主管部门， 首先加大土地供应的调控力度， 即增加城郊周边地区且交通比较便利 的普通商品住房土地的供应量，计划内环线内、内外环线间、外环线 外分别占总量的 20、 40、 40。所谓大众住房，目前商品住房的需求主要来自市民改善住房条件 及旧区改造和基础设施建设动迁，这是本土需求，约占市场总量的 75。此外，还有外省市和境外人士购房， 并考虑投资性购房的因素。 预计全年的需求约 2600 万平方米。今年新开工 2500 万平方米，加 上去年结转的部分，供应量为 2700 万平方米。这样，供应与需求的 总量将呈现基本平衡状态， 并形成供略大于求的格局

27、。 在今年的供应 总量中，普通商品房为 1600 万平方米，占绝对优势。而价格则处于 全市均价以下水平。在商品住房供应结构方面， 继续适度控制中心城区拆迁总量， 推 进重大工程配套商品住房的建设。 去年开工的 300 万平方米重大工程 配套商品房即将应市， 今年新开工 350万平方米，上半年将有 100 万 平方米竣工。近来，对普通商品房在配套建设上将给予优先落实。同 时，降低上市预售的标准，只要达到建安工程量的 25就放行。市场供应结构基本合理。 今年 1-4 月商品房预售面积中， 每平方 米 3500元以下的占 15， 35006000 元的占 38， 60009000 元 的占 36，

28、9000 以上的占 11。存量房交易持续攀升。今年截至 5 月，继续保持旺盛的态势，全 市交易过户面积为 1068 万平方米，同比增长 29.3 。其中存量方面 积 860 万平方米，同比增长 32.5 。今年 1-5 月，上海预售房（一手房预售）和存量房（二手房销售） 的交易量双双稳步上扬，预售交易总量为 1161 万平方米，存量交易 总量为 1068 万平方米，两者比例 1：0.92 ，而在去年同期，这一比 例大致维持在 1： 0.8 的范围内。这表明上海的房地产市场已经进一 步实现了预售房、存量房市场的联动，市场发展趋于成熟。从同比增 幅的走势来看，预售房的成交增幅较 2003 年全年的

29、增幅略有放大， 存量房增幅持平，总体处于合理的变化范围之内。从上述数据也可以看到， 2003 年以来， 本市存量房市场的成交量 增长幅度较预售房为大， 从趋势来看， 今后上海将出现存量交易超越 商品房预售的局面，就成交套数看，今年 1-5 月，存量房为 12 万套， 预售房为 9.7 万套。2、各区域价格水准介绍当前，上海共有 901 个在售楼盘，可售套数 68231套、总计 102456 套，可售建筑面积 795万、总建筑面积 1192 万，区域分布情况 如下：区域位置已售套数预订套数已售均价· 元 /可售套数所占比例内环以内4500573111011795722.48%内外环间1

30、106585175052187232.98%外环以外1644179551212840244.54%上表可以看出，因为没有把中低价的动迁安置商品房计算在内，环线内的均价虽然已突破了万元大关， 但在市府的宏观调控、 也就是 产品结构的调整下， 如果加上先前提到的中低价房， 则上海全市的房 价在 5135元/ ，相比 2003年 5118元/ 的房价只上扬了 17元/， 作为国际大都市而言， 如此偏低的房价显然是和日益发展的上海所不 对称的，因此，在暂时的宏观调控以后，上海必然会掀起新一轮房地 产市场的蓬勃发展，只不过涨幅不会象 2003 年那样的迅猛，但却会 持续稳步的走高。而从结构比例来看，环线

31、内 22.48%的供应量暂时略超出了市府 目标确定的 20%；但外环以外明显超过了 40%的目标，且有加大的趋 势；内外环线间的比例却不足，相信随着中环线建设步伐的加快，此 区域的供应量也将随之增加。3、在售及将售楼盘（不包括崇明县） ：中心城区（环线内）非中心城区（内环以外）区域楼盘数量·个价格范围·元/区域楼盘数量·个价格范围· 元/卢湾1511727-20093闵行1096240-14106徐汇547431-16560浦东1696435-24792长宁429390-25922宝山445030-7823静安279257-23033嘉定513917-7

32、422黄浦229500-35000松江844925-17500虹口276580-17520金山213235-4307闸北267000-9800青浦324996-11265普陀507362-18464奉贤313410-8504杨浦386264-9900南汇524539-11637合计301个6264-35000合计5933410-24792第七部分：上海土地供应分布情况上海目前乃至未来相当长的时间内， 土地供应仍将采取招标和拍 卖的方式。所谓招标出让土地使用权， 就是在规定的期限内， 由符合规定的 单位或个人（受让人） ，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权， 土地使用权出让方评标决标，择优而取

33、。而拍卖出让土地使用权，则是在指定的时间、地点、利用公开场 合由政府的代表者 - 土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使 用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出 最高价者取得土地使用权。另外，还有土地使用权出租和国有土地租赁， 该 2 种方式是国有 土地有偿使用的另一种形式，是出让方式的补充。土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同 土地上建筑物、 其他附着物租赁给承租人使用， 由承租人向出租人支 付租金的行为。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用， 由使用者 与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合 同，并支付租金的行为。目前

34、，招标的形式主要针对的是中低价重大市政项目动迁安置 房，拍卖则针对的是商品房开发和商业项目。1、2003 年上海市土地使用权出让招标：? 环线内区域区域用地性质幅数土地面积·闸北区住宅用地7270,611综合用地2249,765合计9520,376杨浦区办公楼132,478商服用地113,365综合用地393,345住宅用地8241,916合计13381,104徐汇区住宅用地13490,016综合用地255,965合计15545,981普陀区区域办公楼13,035商服用地1100,411综合用地165,342住宅用地4314,253用地性质幅数土地面积·普陀区合计7483,

35、041卢湾区住宅用地228,228综合用地111,014合计339,242静安区住宅用地19,480合计19,480黄浦区综合用地334,173合计334,173虹口区住宅用地351,341综合用地6102,902合计9154,243长宁区综合用地670,219合计670,2192003年全 年总计66幅2，237，859其中，纯住宅用地 38 幅、土地面积 140万，占内环土地供应量的62.82%。? 环以外区域区域用地性质幅数土地面积·闵行区商服用地3169,466住宅用地413,534,712综合用地383,677合计473,787,855浦东新区商服用地110,167住宅用地

36、121,128,750综合用地151,492,961合计282,631,878宝山区商服用地2135,731冈冈M 冈1>1HH 冈訓 冈曲 连> 斗 曲 连W><w 曲 连> 斗 曲 连W><w 曲 连> 斗> 曲 连 曲 连W><w 曲 连曲 连W> 斗> 曲 连 曲 连W><w 曲 连> 斗> 曲 连 曲 连W><w 曲 连> 斗 曲 连O22529300O3004.5993,7482OOOO327Go5 59连6>g43006O400600住宅用地8642,91

37、5合计181,636,663崇明县住宅用地3360,547合计3360,5472003年全 年总计27125,475,705其中，纯住宅用地 201幅，用地面积 2025 万，占环线外总供应量 的 79.5%，尤其是松江区，已经成为了土地集中供应的大户，未来楼 盘必将形成很大的竞争态势。2、2004年1-3 月土地供应情况区县用地性质幅数土地面积·长宁区住宅用地112,942合计112,942闵行区商服用地165,340住宅用地1118,684合计2184,024杨浦区办公楼18,363住宅用地138,667合计247,030松江区住宅用地1115,144综合用地2117,001合计

38、3232,145青浦区住宅用地2247,869合计2247,869浦东新区住宅用地2128,821综合用地129,430合计3158,251区县用地性质幅数土地面积·普陀区办公楼154,217商服用地17,676综合用地11,461合计363,354嘉定区办公楼111,113商服用地3130,530住宅用地2196,041综合用地124,902合计7362,586宝山区住宅用地10756,436合计10756,4362004年1-3 月总计332,064,6373、重大市政动迁安置房用地招标情况为切实维护动迁居民切身利益， 市委市府提出以重大工程配套商 品房建设为抓手， 推进中低价商

39、品住房的建设， 并把这项工作作为市 府的实事任务之一。 2003 年竣工了 101.9 万平方米重大工程配套商 品房，约 1.3 万余套房源定向供应给轨道交通、城市绿地、中环线等 重大工程动迁居民购买。 2004 年，市政府又启动了连续 3 年、每年 建设 300 万中低价商品住房的“三年建设计划” 。 300 万中既有 全市统一规划建设的中低价“四高”示范居住区和企业认定项目，也 有各区充分挖掘潜力，积极开发的区属项目。其中，宝山顾村、嘉定 江桥、南汇周航等中低价“四高”示范居住区 9 个项目，于去年，通 过向全社会公开招标，确定了中标方案和中标企业，先行启动建设。 近期，还将对其中另外 1

40、0 个项目进行公开招标，计划年内开工 150 万平方米，以确保“三年建设计划”的顺利实施。市级认定项目和区属项目也在紧锣密鼓的积极推进中区域项目名称地理位置建筑面 积 万建设单位市中 低价 “四 高” 示范 居住宝山顾村基 地（一期）外环线北侧，陆 翔路以东、宝安 公路以南、沪太 路以西、外环绿 带以北31上海建工宝龙房产有限公司上海古北顾村置业有限公司上海爱建顾村置业有限公司区市级认定地块嘉定江桥基 地（一期）沪宁高速公路南 侧，曹华公路以 东、沪宁高速公 路南辅道以南、 黄家花园路以 西、规划七号路 以北35上海中房住佳房产有限公司上海西部大众地产置业有限公司大华集团上海华旭置业有限公司南

41、汇周浦基 地（一期）外环线南侧，康 沈路以东、周祝 公路以南、周东 路以西、沈祝公 路以北25上海中虹航中房地产开发有限公司上海农工商周航房产有限公司上海陆家嘴乐园房产开发有限公司宝山羌家基 地（一期）电台路以东、宝 安公路以南、苏 家浜以西、沙浦 河以北10上海科捷房地产开发有限公司闵行九韵小 区（一期）北青公路以南、 蟠龙港以北、莘 铁路以西、纪翟 路以东12上海九韵置业有限公司宝山江杨小 区（一期）北至江杨钢材现 货市场、南至一 二八纪念路、东 至江杨南路、西 至泗塘河4.8上海馨盛达置业有限公司浦东永泰花 苑（ 一、二 期）永泰路以南、外 环线以北、金宜 河以西、上南路 以东10.3上海中房置业有限公司浦东杉林新 月（ 二期 ）永泰路以南、外 环线以北 、杨高 南路以西、东明 路以东5上海房地产实业有限公司松江古楼基 地（