地下商业街规划

1、黑龙江伊春人防四期地下商业策略报告2013.8.11前 言黑龙江省伊春市人防工程四期将于2013.9月正式开工。项目以何种方式运作将决定最终收益水平。以下将对伊春市人防工程四期相关合作进行模拟，以明确风险与利益。注：以下方案均依照我司现有信息拟定。目 录目 录ONTENTS1234512345伊春位于黑龙江省东北部，与俄罗斯隔江相望，界江长246公里。小兴安岭纵贯全境，行政区划面积3.3万平方公里。1948年开发建设，1958年建市，现在行政企合一管理体制，即伊春市人民政府和伊春林业管理局合一，辖1市（县级）、1县、15个区、16个林业局，2010年末全市常住人口1148126人。项目所在城市

2、城市人口组成县 区人口数（人）伊春区146074南岔区118060友好区53409西林区51938翠峦区44976新青区43054美溪区40697金山屯区39917五营区33980乌马河区31391汤旺河区30980带岭区32256乌伊岭区21145红星区21838上甘岭区19487嘉荫县68566铁力市350358伊春市全市常住人口为1148126人，其中伊春区（即伊春主城区）常住人口为146074人。主城区人口基数较少，仅占全市常住人口总数12.72%，主城区商业发展主要依靠旅游人口及周边地县区人口支撑。730,403 868,215 698,247 2,296,864 31.80%37.

3、80%30.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%05000001000000150000020000002500000第一产业第二产业第三产业GDP总量伊春市2011年国民生产总值产值占比城市经济组成伊春市国民生产总值年增长率约为11%/年伊春市经济发展目前主要依靠第一第二产业支撑，第三产业发展速度较缓。p 全市人均生产总值18142元p 全年共接待旅游人数482万人次，比上年增长14.8%；旅游收入35.3亿元，增长40.5%。p 全市金融机构存款余额384亿元，全市人均存款30412元。伊春市经济发展速度较快伊春市商

4、业发展速度较缓城市发展方向伊春区商贸中心主要以大商集团为轴心，以新兴大街和通河路为轴线，东西两向分布。包括大商购物中心、明星购物中心、东步行街、西步行街、易购街、伊青商厦、伊春商城、伊春商厦组成的商业街以及图书馆、电影城、文化宫、休闲广场等配套设施，是一个及文化、旅游、休闲于一体的文化建筑商业群。未来城市商业中心将以大商集团百货大楼为中心现有商业格局步行街地下商业一二三期大商伊春百货盟科购物中心伊青商厦时代广场伊春市现有商圈情况如右图所示，主要集中于新兴大街和通河路交汇处，目前商业情况如下：p 大商伊春百货p 盟科购物中心p 时代广场p 伊青商厦p 伊春步行街p 伊春地下商业街大商伊春百货是目

5、前伊春市内唯一统一经营管理的百货类商场，经营状况良好。大商伊春百货伊青商厦&时代广场伊青商厦与时代广场经营方式较为相同，均为散铺经营，无统一经营管理，经营状况一般。伊春地下商业一期无经营管理，店招散乱，经营状况较差；地下商业二、三期有经营管理，店面及店招相对统一，经营状况良好；地下商业三期有规划档口式餐饮配套，其经营状况是目前已有地下商业中最好。伊青地下商业盟科购物中心因产权问题导致无法实现统一经营管理，目前经营状况较为一般盟科购物中心未来商业格局万达还将与哈尔滨、佳木斯、黑河、伊春等四个城市签订大型商业综合体投资意向协议。万达进入伊春，将对现有商业格局形成强大的冲击，伊春商业格局将随

6、之洗牌，现有核心将向万达广场转移。市场情况小结p 主城区人口基数较少p 经济发展速度较快p 商业发展速度较缓p 商业主要依靠周边地市及旅游业支撑p 未来商业格局存在较大不确定因素伊春市市场情况如下：伊春市目前商业发展较为缓慢，传统商圈虽已形成，但市场凝聚力不足，商圈商业氛围有待进一步提高，目前商圈体验式消费业态较为稀缺，存在一定市场空间。12345项目分区情况分区四面积：1504.14分区一面积：1814.4分区面积分区一1814.4分区二1820.8分区三2096.1分区四1861.9分区五1906.78分区六1504.14分区七1586.84出入口出入口出入口出入口分区二面积：1820.8

7、出入口分区三面积：2096.1出入口出入口出入口出入口出入口分区七面积：1586.84分区六面积：1504.14分区五面积：1906.78项目分区价值评估一级一级一级二级二级二级三级根据目前伊春市商业情况判断，项目分区价值评估如图所示分区面积价值等级分区一1814.4三级分区二1820.8二级分区三2096.1一级分区四1861.9一级分区五1906.78二级分区六1504.14一级分区七1586.84二级12345可行方案研究-方案一休闲娱乐精品小铺精品小铺精品小铺餐饮配套精品小铺精品小铺可行方案一，将餐饮配套置于分区四板块，即项目核心区域，有效将周边四至客流向核心汇聚，有效提高周边精品小铺

8、价值，分区一设置休闲娱乐将与中心餐饮区形成有效互动，使得客流形成回路，最大限度提升精品小铺价值关键词：全部销售价值分级可行方案二，将餐饮配套置于分区一板块，项目整体价值评估最低区域，短期自持，通过餐饮配套有效带动客流向分区二、分区三流转，充分提高趋冷区域价值餐饮配套精品小铺休闲娱乐精品小铺精品小铺精品小铺精品小铺可行方案研究-方案二关键词：分区一短期自持，其余全部销售价值分级可行方案三，将餐饮配套置于分区一板块，项目整体价值评估最低区域，短期自持，通过餐饮配套有效带动客流向分区二、分区三流转，充分提高趋冷区域价值，将分区五、六、七租赁于大商打造大型地下超市，有效提高周边小铺价值餐饮配套大商超市

9、精品小铺精品小铺精品小铺大商超市大商超市可行方案研究-方案三关键词：分区一短期自持，分区五、六、七长期租赁，其余铺面销售价值分级可行方案四，将大商超市挤压至核心区域即分区三四六，长期租赁。通过超市客流引导有效提高周边精品小铺价值，提高卖价。其余铺面全部销售餐饮配套精品小铺大商超市精品小铺大商超市大商超市精品小铺关键词：分区三、四、六长期租赁，其余铺面销售价值分级可行方案研究-方案四铺面划分建议p 建议地下商业街柱距7.2米p 铺面进深根据区域不同介于2.5-8米p 铺面面积根据区域不同介于9-60人流动线组织以超市人流动线作为项目主要人流引导，通过合理的动线布局将客流引导至项目所有区域，有效带

10、动周边精品小铺客流。超内面积超市入口超市入口超市出口建议推售节奏首期首期三期三期三期二期二期在与大商集团合作成立的前提下，建议首次推售以分区一二为主，二期推售以分区五七为主，分区三四六视与大商租赁合作关系决定推售时间。营销推广建议首期首期三期三期三期二期二期p 在项目推广期，以项目整体规划作为宣传推广主题，强调项目未来发展目标，强化市场信心；p 首期推售推广及营销活动主题应以餐饮及休闲娱乐业态相关为主；p 二期推售推广及营销活动主题应以大商进驻，打造伊春市最好超市为切入口进行宣传，扩大二期产品超外精品铺面价值，形成市场热销；p 三期推售推广以投资回报为主题，商铺带租约销售，强调稳定的投资回报，

11、抢占市场。12345一级一级一级二级二级二级三级价值等级销售价格预估三级10000元/二级13000元/一级15000元/收益情况测算根据目前伊春市商业情况及市场调研结论判断，无主力店时项目分区价值评估如图所示以上销售均价均以建筑面积计算分区面积（）价值等级销售均价（元/）总价（元）分区一1814.4三级1000018144000分区二1820.8二级1300023670400分区三2096.1一级1500031441500分区四1861.9一级1500027928500分区五1906.78二级1300024788140分区六1504.14一级1500022562100分区七1586.84二级

12、1300020628920合计销售总金额169163560收益情况测算：全销售按照全销售方案，预计总销售额为1.69亿元餐饮配套精品小铺大商超市精品小铺大商超市大商超市精品小铺价值分级方案四收益情况测算通过大商超市引入及动线设计，使得大商超市成为项目中心主力店，并因此将周边区域价值等级提升，提高周边铺面销售价格。价值等级销售价格预估三级12000元/二级15000元/一级17500元/分区面积价值等级销售均价总价分区一1814.4三级1500027216000分区二1820.8二级1750031864000分区三2096.1一级00分区四1861.9一级00分区五1906.78二级175003

13、3368650分区六1504.14一级00分区七1586.84二级1750027769700合计销售总金额120218350收益情况测算：方案四分区三四六长期租赁于大商集团，平均租金按照1.3元/天租金收益：建筑面积*得房率*平均租金*30天*12月*20年目前项目得房率尚未明晰，故此处租金收益为静态估算租金收益约为51125630元项目总收益为：171343980元，分区三四六剩余30年使用权12345合作方式说明根据项目进度，合作分为以下几个阶段，我司可提供如下服务：营销策划顾问期201420142015201520132013前期顾问期前期顾问期-招商顾问由乙方为甲方提供相应招商顾问服务

14、、前期策划顾问服务以及针对项目商业业态规划及落案提供顾问服务，并根据商业部分业态规划拟定相应招商计划、策划推广、商业运营模式探讨及确定等关键词：顾问、策划、运营模式探讨合作阶段服务前期顾问期-物业顾问由乙方为甲方提供相应物业顾问服务，包括协助推广、协助发展商从物业管理单位或租用户的角度完善本项目的设计规划，协助做好售房/招商期管理，二次装修管理的前期准备，标识系统设计及使用规范。关键词：顾问、协助规划设计合作阶段服务营销策划顾问期合作阶段服务由乙方为甲方提供相应营销策划服务，包括营销策略和销售计划的制订、协助执行，协助进行广告、公关、包装制作等的对接和跟进，市场跟踪分析关键词：顾问、策划、协助

15、执行取费标准说明取费按“固定月顾问费+顾问提成”的组合方式收取。p 固定月顾问费为保证我司顾问团队的工作稳定性，从双方签订顾问服务合同起，贵司在合作期内按月向我司支付固定月顾问费8万元整/月。p 顾问提成贵司以本项目每月售出商铺的成交总金额的0.5%作为我司的营销策划顾问提成费用，该费用按月支付。数字合富19年合富辉煌集团是中国国内首家上市的地产代理顾问公司，1995年成立至今已经历合富辉煌集团2004年7月于香港联交所主板上市，上市编号为07336大主营业务合富辉煌集团构筑了业内最完整的服务体系，囊括发展策略顾问、营销策划与代理、二手物业租售代理、物业管理及商业运营、房地产投资理财、房地产信

16、息服务500个合富辉煌集团在中国30多个主要城市设立分支机构，业务版图覆盖超过150个城市，同期代理房地产项目达到截止2013年底，合富辉煌集团累计完成前期发展顾问项目1000多个。13000人合富辉煌集团中国规模最大的房地产服务企业之一，拥有正式员工人数超过其中拥有多年房地产研究、策划、营销、金融等相关经验的专业人才占到80%以上。6500亿合富辉煌集团一手房地产代理业务在渝10个主要城市局领先地位，截止2012年底，累计销售总额超过合富辉煌集团一手房地产代理业务2012年单年销售额1002亿企业文化我们的核心价值观：合力创造财富，专业成就辉煌我们的战略目标：打造中国房地产市场最完整、最有价

17、值的专业服务链数字港联港联物业（中国）有限公司隶属于合富辉煌集团主力业务板块。港联物业（中国）有限公司，为国家一级物业管理资质企业，中国高端物业全程服务机构，“国际金钥匙物业联盟”的创始成员，自1996年成立至今已经历18年5大核心业务港联物业（中国）有限公司目前主要业务板块分为包括金钥匙物业服务、地产营销服务、地产顾问服务、商业地产运营服务、跨国企业行政事务服务。港联物业（中国）有限公司是中国纯粹依靠市场化运营的独立性物业公司前5强50多个重点城市港联物业（中国）有限公司形成以广州、上海、武汉、天津四大城市为核心，辐射全国覆盖华南、华东、华北、华中等全国主要区域的大港联全国布局。230多个港

18、联物业（中国）有限公司始终坚持“以人为本，优化服务；以客为尊，升级服务；以质为先，精诚服务”的企业文化理念为全国共计12万多名客户提供国际水准专业服务，截止2013年底，服务总面积超过2000万平方米。企业文化我们的企业理念：“根植香港，布局全国”我们的企业文化：“以人为本，优化服务；以客为尊，升级服务；以质为先，精诚服务”我们的企业愿景：“以金钥匙物业服务的标准，成就中国商业运营服务的标杆”企业案例分享天汇广场天銮：金字塔尖的整合营销总占地 11.4 万平方米，总建筑面积高达 56.8 万平方米，是华南地区首个最大规模的城市综合体。我们的服务：整合营销广州CBD写字楼精工打造，运营为先项目位于广州