一手房现房价格定制

1、评估方法：市场比较法、成本法、收益法评估方法：市场比较法、成本法、收益法运用市场法评估现房运用市场法评估现房n（一）现房的相关知识（一）现房的相关知识n1.1.现房：现房：指已经完工的房地产项目。在经过有关部门验收后，可取得房地产权证，办理初始登记。购房者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。n“准现房”？（二）期房与现房的比较（二）期房与现房的比较 n1.选用期房/现房作为可比实例评估现房/期房价格的不同思路。n1）根据与期房房地产状况相似，但交付时间不同的预售房价评估期房价格；n2）根据与期房房地产状况相似的现房正常市场价格评估期房价格。n2. 期房价格与现房价格之间的换算。期房价格与现房价

2、格之间的换算。n期房价格=现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿n例1.某期房现离交房日期尚有一年，与其类似的现房价格为6000元/平方米，出租的年末净收益为480元/平方米。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。n解： 该期房目前的价格计算如下：n V6000 60002%n 5444(元/)%101480（三）运用（三）运用n案例1 运用成本法评估现房运用成本法评估现房n案例1一、成本法运用的基本步骤一、成本法运用的基本步骤n1、将待估房地产的土地视为空地，评估其价格；n2、估算建筑的重新建造成本；n3、估算建筑的减价修正额（折旧

3、）；n4、建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得到建筑在估价时点的价格；n5、待估房地产的土地价格与建筑的价格相加，得到待估房地产的价格。二、基本公式二、基本公式nP=L+C-Dn P待估房地产在估价时点的价格n L待估房地产在估价时点的土地价格n C建筑在估价时点的重新建造成本n D建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧分以下几种情况：n1.新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+利税n新建房地产价格=土地取得成本土地取得成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润n2

4、.新开发土地估价的基本公式n新开发土地价格新开发土地价格= =土地费用土地费用+ +开发费用开发费用+ +正常利税正常利税n例1. 某开发商取得土地费用500万元，开发成本500万元，管理费为30万元，开发期2年。年贷款利率为10%，销售费用为售价的5%，销售税费为售价的5.55%，投资利润率为20%。求该房地产开发完成后的价格是多少？n【解】设该房地产开发完成后的价格是P万元n土地取得成本：500万元n开发成本：500万元n管理费：30万元n投资利息=500（1+10%）2-1+（500+30）（1+10%）-1n =158（万元）n销售费用：5%Pn销售税费：5.55%Pn利润：（500+

5、500+30）20%=206（万元）nP=500+500+30+158+0.05P+0.0555P+206nP=1558.61（万元）n3.旧有房地产估价的基本公式n旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧n建筑物折旧建筑物折旧:n(1)折旧：建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减价修正额。 n例2.评估某旧房地产的价格，已知该房地产竣工于5年前，现重新取得该块土地的费用为500万元，开发成本500万元，管理费为30万元，开发期2年。年贷款利率为为10%，销售费用为售价的5%，销售税费为售价的5.55%，投资利润率为20%。若建筑物每年折旧14万元。求该旧房地产现时的价格是多少？(2)

6、折旧原因n物理因素（物质折旧）：物理因素（物质折旧）：包括包括n自然经过的老朽，如风吹、日晒、雨淋；自然经过的老朽，如风吹、日晒、雨淋；n正常使用的磨损，是由于人工使用引起的；正常使用的磨损，是由于人工使用引起的；n意外的破坏损坏，因突发性的天灾人祸引起的意外的破坏损坏，因突发性的天灾人祸引起的n延迟维修的损坏残存，是由于没有适时地采取预防、保养措延迟维修的损坏残存，是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时等。施或修理不够及时等。n功能因素（功能折旧）：功能因素（功能折旧）：又称精神磨损、无形损耗，是指由又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致功能

7、于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。如房方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。如房型、装修等。型、装修等。n经济因素（经济折旧）：经济因素（经济折旧）：又称外部性折旧，是指建筑物以外又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。包括供过于求、需的各种不利因素所造成的其价值的损失。包括供过于求、需求不足、自然环境恶化、城市规划改变、政策变化等。求不足、自然环境恶化、城市规划改变、政策变化等。 王某于1998年花了27万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一

8、股酸臭味。于是王某于2003年底将该住房以24万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（ ）。n A.物理因素 B.区位因素 n C.功能因素 D.经济因素 E.实物折旧(3)自然寿命与经济寿命n自然寿命：建筑物由竣工至因自然磨损而不能继续使用，宣告报废的时间段称为建筑物的物理寿命，又称物理耐用年限。n经济寿命：从建筑物竣工至建筑物使用收支相抵之点的时段，称为建筑物的经济耐用年限。n判断（4）残值率=S/CnS 经济寿命终结时的残值nC 建筑物重新建造完全价值，即重置价n见P111n例2.评估某旧房地产的价格，已知该房地产竣工于5年前，现重新取得该块土地的费用为500万元，开发成本500万元，管理

9、费为30万元，开发期2年。年贷款利率为为10%，销售费用为售价的5%，销售税费为售价的5.55%，投资利润率为20%。若建筑物每年折旧14万元。求该旧房地产现时的价格是多少？n【解】通过上例，已经求出该房地产的重新购建价格是1558.61万元n折旧额=145=70（万元）n该旧房地产现时价格=1558.61-70n=1488.61（万元）三、建筑物折旧计算n1. 耐用年限法n 定额法(直线法)每年折旧额相等n又叫直线折旧法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限内，每年的价值贬值额是相等的，因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值耗损平均分摊到各年内，即可算出待估建筑物在估价时点的减价修正额。 基本公式

10、如下：nD=（CS）/N = C（1-R）/NnD减价修正额，每年折旧额nC重置价，建筑物的重新购建价格nS残值=CRn N耐用年限 n现值V=CDt C1-（1-R）t/Nnt-已使用年数 例3. P99例3.8n例4.现有一幢待拆迁的民宅，土地总面积为350m2，建筑总面积为140m2，建筑物建于1986年，结构为钢筋混凝土结构。现已根据市场比较法求得该地块的价格为2184元/m2，建筑物的重置成本为1120元/m2。试用定额法评估出该房地产现在的市价。 n分析：房地产包括建筑物与土地，该房地产把建筑物与土地分开计算，在计算过程中，特别要注意建筑物需要折旧，而土地则不需要折旧。 n解：查国

11、家有关规定，钢筋混凝土结构的耐用年限为60年，残值为零。该房地产耐用年限为60年。n设C1为建筑物的重置价，C2为土地的成本nC1=1120 140=156800元nC2=2184 350=764400元nE=（C1S）/NT=156800 27/60 =7.057(万元)nV=C1+C2-E=15.68+76.44-6.79n =85.06(万元)n设建筑物的剩余经济寿命为n，理论上有Ntn，则计算建筑物现值的各种公式转换总结为：nV=C（CS）t/NnV=C（CS）tC（CS）Nnn tn Nn = （CS）Sn NnV= （CS）Sn n V= （CS）NSn Nn或V C1-（1-R）

12、t/N C1-（1-R） t n t+nn V= C1-（1-R） N-n = C（1-R） n +R n N Nn V=C(1-R) n +R = C(1-R) N-t +R n t+n Nn 年金法：将每年的折旧额折现。n 罗斯法n 建筑物价值的减损在整个耐用年限内并不是平均的，而是逐年增加。n 先根据直线折旧法计算出年折旧额，再把耐用年限平分五期，并假定每一期的折旧额为定额法下年折旧额的比率分别为：n 第一期：3/5n 第二期：4/5n 第三期：5/5n 第四期：6/5n 第五期：7/5 n例5.现有一幢待拆迁的民宅，土地总面积为350m2，建筑总面积为140m2，建筑物建于1986年，

13、结构为钢筋混凝土结构。现已根据市场比较法求得该地块的价格为2184元/m2，建筑物的重置成本为1120元/m2。试用罗斯法评估出该房地产现在的市价。 2. 实际观察法估价人员亲临现场，直接观察建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。n建筑物损耗：可修复的损耗和不可修复的损耗（修理或更换），预计修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复的损耗(如外墙的刷新)，反之，为不可修复的损耗。对于可修复的损耗，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。 n例6.某建筑物的重置价格为180万元（包括装修与设备），经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费

14、用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。求现值。n其折旧总额计算如下： 门窗等损坏的折旧额2(万元) 装修的折旧额301/53 18(万元) 设备的折旧额601/1510 40(万元) 长寿命项目的折旧额(180-2-30-60) 1/5010 17.6(万元) 该建筑物的折旧总额2+18+40+17.6 77.6(万元) n 该建筑物现值=180-77.6=102.4 (万元) n某宗房地产占地某宗房地产占地2000m2，容积率为，容积率为3.0。土地是。土地是在在1998年年4月通过出让方

15、式取得的，出让年限月通过出让方式取得的，出让年限40年。建筑物于年。建筑物于2000年年10月建成使用的。经调查，月建成使用的。经调查，2003年取得类似土地年取得类似土地40年使用权的市场价格为年使用权的市场价格为35000元元/m2，同类建筑重置价格（不包括门窗、，同类建筑重置价格（不包括门窗、装修和设备）是装修和设备）是2000元元/m2。通过估价师对该建。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费费5万元，装修重置价格万元，装修重置价格300万元，经济寿命万元，经济寿命10年；年；设备的重置价格设备的重置价格500万元，经济寿命万元，经济寿命15年。残值年。残值率假设均为零，土地资本化率为率假设均为零，土地资本化率为5%。求该房地产。求该房地产在在2003年年4月的市场价格。月的市场价格。 3. 成新法n-不以耐用年限和已使用年数为基准，而是根据建筑物的结构、装修和设备等部分的实际完损程度来确定建筑物的成新度，依据实地观察，判定建筑物的成新折扣度。n V=Cqn例7.某建筑物的重新购建价格为900万元，成新率